ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1886/2016

Decizia nr. 1886/2016

Asupra recursului de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 24108/9 decembrie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta SC A. SA în contradictoriu cu pârâta SC B. SRL, dispunându-se rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 26 aprilie 2005.

Pentru a pronunța această decizie, Tribunalul București a reținut, în esență, următoarele:

Prin contractul din 26 aprilie 2005, reclamanta SC A. SA a înstrăinat pârâtei SC B. SRL, cu plata prețului în rate, imobilul situat în București, sector 5, compus din teren în suprafață de 2.386,25 mp și clădiri.

Prețul contractului a fost stabilit la suma de 2.400.000 euro plus TVA și urma să fie achitat în următoarea modalitate: avansul de 80.000 euro plus TVA la semnarea actului, câte o rată lunară de 40.000 euro plus TVA până la achitarea integrală a sumei convenite.

Prin art. 5 din contract părțile au stipulat ca transmiterea dreptului de proprietate să se facă la data semnării convenției de către ambele părți.

În aceiași zi, părțile au încheiat un Addendum la contract prin care vânzătoarea SC A. SA s-a obligat să finalizeze radierea unor mențiuni în cartea funciară a imobilului înstrăinat.

Totodată, s-a mai avut în vedere ca, potrivit art. 13 din contract, reclamanta și-a rezervat dreptul de a cere rezoluțiunea contractului în caz de întârziere în efectuarea plății cu 15 zile de la data scadenței, iar pârâta să suspende plata prețului dacă are motive de a se teme de vreo evicțiune, conform art. 11.

Tribunalul a mai constatat că, prin Sentința comercială nr. 5983 din 03 iulie 2006 pronunțată de Tribunalului București, secția a VI-a comercială, rămasă irevocabilă, a fost respinsă acțiunea în rezoluțiunea contractului pentru neplata ratelor pe lunile august - noiembrie 2005, formulată de reclamanta SC A. SA, a fost admisă cererea conexă formulată de SC B. SRL și s-a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al acestei societăți asupra construcțiilor din sector 5, iar cu privire la teren s-a constatat încheierea între părți contractul de vânzare cu plata în rate, sentința ținând loc de înscris autentic de înstrăinare.

În acțiunea de față, SC A. SA, a solicitat instanței să se dispună rezoluțiunea vânzării pentru neplata ratelor de preț devenite scadente după rămânerea irevocabilă a sentinței pronunțate de Tribunal, (11 rate, pe perioada noiembrie 2007 - octombrie 2008, data înregistrării cererii la instanță).

Inițial, aceasta acțiune a fost respinsă, pentru existența autorității de lucru judecat.

Atât Curtea de Apel București, cât și Înalta Curte de Casație și Justiție au considerat că nu există autoritate de lucru judecat, deoarece nu există identitate deplină în ceea ce privește obiectul și cauza celor două acțiuni. În ce privește vânzarea cu plata prețului în rate, vânzătorul are la dispoziție tot atâtea acțiuni în rezoluțiunea vânzării, câte rate scadente și neplătite există.

Din înscrisurile noi depuse în fața tribunalului cu ocazia rejudecării, ca și din ansamblul probelor administrate în cauză s-a considerat că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile contractuale astfel cum și le-a asumat prin contract și Addendum.

Referitor la radierea mențiunilor din cartea funciară, prin înscrisul depus s-a probat că Administrația Finanțelor Publice a cerut Biroului de carte funciară ridicarea ipotecilor întrucât debitele s-au achitat integral. De asemenea, în baza Sentinței nr. 4981/2006 pronunțată de Judecătoria sectorului 5 București, a fost radiat sechestrul asigurator asupra imobilului.

Cu privire la notificările acționarilor C. și D. a se reține că acestea au fost înscrise în cartea funciară anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare (în anul 2004), astfel încât pârâta avea cunoștință despre ele, iar acțiunea în revendicarea imobilului de către E. și F. a fost respinsă de tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin Sentința civilă nr. 1.768 din 24 noiembrie 2010, fapt cunoscut de pârâtă care a fost parte în proces (ulterior apelul reclamanților fiind respins de Curtea de Apel București).

De la data la care pârâta a fost înscrisă în cartea funciară ca proprietar al construcțiilor și al terenului în temeiul Sentinței nr. 5983/2006 pronunțată de tribunalul București, rămasă irevocabilă, aceasta avea dreptul de a solicita radierea unor mențiuni din cartea funciară.

S-a apreciat ca fiind nereală susținerea că reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de predare a imobilului.

Potrivit Addendumul-ui la contract, reclamanta avea drepturi depline de locator pentru o perioadă de 5 ani (perioada de plată a ratelor), fără a fi tulburată de cumpărător. Astfel, SC A. SA avea dreptul să perceapă în continuare chirii, SC B. SRL rămânând în continuare în imobil ca simplu chiriaș, în temeiul contractului de închiriere încheiat anterior între părți.

De altfel, după pronunțarea Sentinței nr. 5.983/2006 de către Tribunalul București, SC B. SRL a încheiat direct contracte de închiriere pentru diferite spații din imobil.

Deși pârâta nu a făcut absolut nici o dovadă privind achitarea vreunei rate de preț conform contractului de vânzare, potrivit susținerilor reclamantei, aceasta a sistat definitiv plățile în noiembrie 2007, astfel încât în prezent au devenit scadente toate celelalte rate.

Clauza din contractul părților inserată la articolul 11 trebuie interpretată în sensul că pârâta trebuie să aibă motive întemeiate pentru a suspenda plata prețului sau aceasta putea cere reclamantei plata unei cauțiuni. Pârâta ocupă în continuare imobilul și încasează chirii în condițiile în care nu a plătit reclamantei restul de preț de 1.160.000 euro plus TVA.

Împotriva Sentinței nr. 24108 din 09 decembrie 2011 a Tribunalului București a formulat apel pârâta SC B. SRL solicitând admiterea apelului, schimbarea, în tot, a hotărârii în sensul respingerii acțiunii, ca neîntemeiată, precum și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată de la fond și din apel.

Prin Decizia civilă nr 361 din 05 octombrie 2012, Curtea de Apel București a admis apelul declarat de SC B. SRL, a schimbat în tot sentința atacată și a respins, pe fond, acțiunea în rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 26 aprilie 2005.

În considerente, s-a reținut că neplata ratelor scadente nu reprezintă un refuz nejustificat al apelantei, intimata fiind cea care nu și-a executat obligațiile contractuale, apelanta invocând, în aceste condiții, prevederile art. 11 din contract potrivit cărora "cumpărătorul va avea dreptul să suspende plata prețului până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau îi va da o cauțiune, dacă are motive de a se teme de vreo evicțiune".

La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu plata din 26 aprilie 2005, în cartea funciară a imobilului ce a format obiectul contractului, era notată o singură sarcină, respectiv existența litigiului purtat între acționarii vânzătoarei SC A. SA în baza unei încheieri din 30 septembrie 2004, situație cunoscută și necontestată de către cumpărătoarea SC B. SRL.

Ulterior, pe parcursul derulării contractului, prin încheierea nr. 20127/23.XI.2006, în cartea funciară este notat litigiul având ca obiect acțiunea în revendicare formulată de reclamanții G. și H. în contradictoriu cu pârâții SC A. SA și I., acțiune prin care se solicită obligarea pârâtei A. să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie imobilul.

Curtea a apreciat că refuzul apelantei-pârâte de a mai achita ratele din preț, motivat de existența litigiului ce are ca obiect stabilirea însuși a dreptului de proprietate asupra imobilului, se încadrează pe deplin în ipoteza prev. de art. 11 din contractul de vânzare-cumpărare din 26 aprilie 2005, fiind justificată temerea apelantei cu privire la posibila evicțiune a sa, temere ce îl îndreptățește să suspende plata prețului.

Până la momentul soluționării irevocabile a acțiunii în revendicare ce formează obiectul dosarului nr. x/3/2008 aflat în faza recursului pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, se justifică pe deplin suspendarea plății prețului.

Faptul că refuzul de plată al apelantei a apărut ulterior promovării acțiunii în revendicare, la acest moment neexistând o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă care să stabilească în proprietatea cui se va afla imobilul, nu poate determina Curtea să rețină afirmațiile intimatei SC A. SA potrivit cărora refuzul de plată este din cauze străine de evicțiune și de prevederile art. 11 din contract.

Neînțelegerile dintre părți cu privire la predarea unei părți din imobil, cu privire la dreptul de a folosi anumite suprafețe și de a încasa chiria cu privire la spațiile închiriate au fost considerate, în opinia instanței, lipsite de relevanță, și neavând înrâurire cu privire la soluția din cauză, astfel încât nu au făcut obiectul analizei, câtă vreme pericolul de evicțiune există, este actual, fiind un motiv suficient și temeinic pentru ca apelanta cumpărătoare să suspende plata prețului.

Împotriva acestei decizii pârâta-apelanta SC B. SA a formulat recurs, ce a fost admis, prin Decizia civilă nr 1.628 din 13 mai 2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, pronunțată în Dosarul nr. x/2/2012, dispunându-se casarea Deciziei nr 361 din 05 octombrie 2012 a Curtea de Apel București, secția a VI-a, și trimiterea cauzei spre rejudecare.

În motivare, s-a reținut că acțiunea în revendicare formulată de reclamanții G. și H. împotriva societății vânzătoare SC A. S.A. și împotriva subdobânditoarei SC B. SRL. privind imobilul construcție și teren (ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare a cărui rezoluțiune se solicită în cauza dedusă judecății) a fost respinsă în mod irevocabil prin Decizia nr. 7.538 din 11 decembrie 2012 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, iar pârâta-cumpărătoare menține suspendată obligația de plată a prețului.

Prin respingerea acțiunii în revendicare imobiliară nu mai subzistă temerea de evicțiune reținută de instanța de apel ca motiv suficient care să justifice neexecutarea obligației de plată a prețului din partea cumpărătoarei.

Dezlegarea dată de instanța de apel cauzei, numai prin raportare la existența temerii justificate de evicțiune decurgând din litigiul ce a făcut obiectul acțiunii în revendicare, apare rămasă fără fundament în condițiile respingerii în mod irevocabil a acțiunii în revendicare, situație ce a condus la dispariția temerii de evicțiune și, practic, la dispariția motivelor care au stat la baza hotărârii adoptate de instanța de apel. Aceasta pentru că instanța de apel s-a limitat a reține, ca fiind suficient, pentru reformarea hotărârii instanței de fond în sensul respingerii acțiunii în rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, doar motivul de suspendare a executării obligației de plată a prețului pentru cazul prev. de art. 11 din contract (temerea justificată de evicțiune).

Nu s-au mai analizat celelalte aspecte referitoare la starea conflictuală dintre părți, cu privire la predarea tuturor spațiilor ce intră în compunerea imobilului, lipsa accesului la utilități, neîndeplinirea obligației de radiere din cartea funciară a mențiunilor prevăzute la pct. 1 lit. b) și c din Addendum la contractul de vânzare-cumpărare.

Astfel, nu s-au analizat motivele invocate de intimata-pârâtă cumpărătoare în sprijinul excepției de neexecutare a contractului din cauze neimputabile acesteia și, corelativ și în strânsă interdependență cu acestea, executarea sau neexecutarea de către recurenta-reclamantă vânzătoare a propriilor obligații.

Pentru a se verifica dacă în cauză sunt incidente prev. art. 1366 C. civ. 1864 invocate sub un alt motiv de recurs este necesar de stabilit dacă cumpărătorul nu își execută în mod culpabil obligația de plată a prețului și dacă, prin demersurile sale, creează pericolul pentru vânzător să piardă și lucrul vândut și prețul.

Înalta Curte a constatat că analiza argumentelor invocate de către pârâtă în justificarea excepției de neexecutare a obligației de plată, precum și aspectele ce țin de executarea obligației recurentei-vânzătoare, nu au făcut obiectul verificării și analizei în calea devolutivă de atac a apelului.

În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel București, secția a VI-a civilă, la data de 10 septembrie 2014.

În cadrul ședinței din 14 noiembrie 2014, intimata SC A. S.A a formulat cerere de recuzare a d-lui judecător J., întemeiată pe dispozițiile art. 24 și art. 27 pct. 7 C. proc. civ. și art. 6 din Convenția Europeană, în motivarea căreia, s-a arătat că dl. judecător a făcut parte din completul care a pronunțat Decizia civilă nr 361 din 05 octombrie 2012, ce a fost casată cu trimitere spre rejudecare de către Înalta Curte de Casație și Justiție și, astfel, magistratul avea obligația de a se abține, în condițiile în care și-a spus părerea asupra unor aspecte ce fac obiectul dezbaterilor și în prezenta cauză.

Prin încheierea din 14 noiembrie 2014, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, a fost respinsă cererea de recuzare formulată de SC A. S.A. ca nefondată.

Pentru a pronunța această încheiere, Curtea a reținut, în esență, că nu este incident motivul prevăzut de art. 27 pct. 7 C. proc. civ. întrucât, prin Decizia civilă nr. 361 din 05 octombrie 2012, domnul judecător a pronunțat soluția exclusiv prin prisma existenței riscului de evicțiune ca urmare a litigiului având ca obiect acțiunea în revendicarea imobilului în cauză.

În mod expres, instanta de apel a arătat că celelalte motive invocate de apelantă (nepredarea imobilului în integralitate, neîndeplinirea obligației de radiere din cartea funciară a unor mențiuni) nu au fost analizate, dat fiind faptul că pericolul evicțiunii a fost considerat un motiv suficient pentru suspendarea plății.

Prin Decizia civilă nr. 1.628 din 13 mai 2014, Înalta Curte de Casație și Justiție a dispus casarea deciziei de mai sus cu trimitere spre rejudecare tocmai pentru motivul ca nu au fost supuse examinării toate motivele invocate de pârâta-cumpărătoare în sprijinul excepției de neexecutare a propriilor obligații contractuale, în condițiile în care pericolul evicțiunii nu mai subzista, acțiunea în revendicare fiind respinsă irevocabil.

În aceste condiții, s-a statuat că nu se poate reține că domnul judecător și-ar fi exprimat opinia asupra motivelor de apel rămase în discuție sau al argumentelor intimatei în combaterea acestora.

De asemenea, din aceasta perspectivă, instanța a apreciat că nu sunt aplicabile nici dispozițiile art. 24 alin. (1) C. proc. civ. întrucât, chiar Înalta Curte de Casație a statuat că judecătorii din apel nu s-au pronunțat asupra tuturor motivelor de apel, drept pentru care a retrimis dosarul instanței de apel, astfel încât nu se poate reține că judecătorul recuzat ar fi judecat pe fond, în mod complet, pricina.

Prin Decizia civilă nr. 475/A din 20 martie 2015 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, a fost admis apelul declarat de apelanta SC B. SRL împotriva Sentinței civile nr. 24108 din 9 decembrie 2011 pronunțate de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2008, în contradictoriu cu intimata SC A. SA; a fost schimbată în tot sentința și a fost respinsă acțiunea ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această decizie, Curtea a reținut, în esență, următoarele:

Prin acțiunea principală, reclamanta-intimată SC A. SA a solicitat rezoluțiunea vânzării-cumpărării imobilului din București, sector 5, intervenite prin contractul din 26 aprilie 2005 și prin Sentința comercială nr. 5983/2006 a Tribunalului București, ca urmare a neplății a 29 rate din preț, pe perioada noiembrie 2007 - martie 2010, precum și în temeiul art 1366 C. civ. 1864.

Dat fiind admiterea acțiunii și dispunerea rezoluțiunii contractului nr 125 din 26 aprilie 2005, pârâta a formulat apel, invocând că neexecutarea obligației de plată a prețului nu îi este imputabilă, ci este consecința aplicării art. 11 din contract și a art 1364 C. civ. 1864, în sensul că a procedat la suspendarea plății prețului din cauza existenței pericolului de pierdere a imobilului ca urmare a evicțiunii și a neîndeplinirii de către vânzător a propriilor obligații.

În ceea ce privește pericolul de evicțiune, instanța de apel nu l-a mai examinat, având în vedere Decizia civilă nr 1.628 din 13 mai 2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție pronunțată în Dosarul nr. x/2/2012 (care este obligatorie, conform art. 315 C. proc. civ. 1865), prin care s-a reținut că nu mai subzistă temerea de evicțiune, fiind soluționată irevocabil acțiunea în revendicare formulată împotriva apelantei, prin Decizia civilă nr 7.538 din 11 decembrie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Fiind ținută de dispoziția deciziei de casare, instanța de apel a analizat celelalte motive invocate de apelantă în susținerea excepției de neexecutare a contractului de vânzare-cumpărare din considerente neimputabile cumpărătoarei, atât timp cât reclamanta-vânzătoare nu și-a îndeplinit propriile obligații, motive care au constituit și critici în apel.

Astfel, privind cauza de suspendare a plății prețului referitoare la neexecutarea de către intimata-reclamantă (vânzătoarea) a sarcinii de radiere din Cartea Funciară a mențiunii prevăzute la punctul 1 lit. b) și d din Addendum-ul la contractul de vânzare-cumpărare din 26 aprilie 2005, instanța de apel a apreciat, în esență, că neexecutarea obligației de radiere a mențiunilor referitoare la comandamentul din 1999, somația nr. x/2002 și notificarea din 2004 de către reclamanta-intimată nu reprezintă un motiv pentru suspendarea plății prețului de către pârâta-apelantă.

Cât privește cauza de oprire a plății prețului referitoare la nepredarea integrala a imobilului, instanța de apel a reținut că, prin cererea precizatoare din data de 09 februarie 2015, apelanta a învederat că spațiile nepredate se află la etajul II al imobilului - corp A.

În acest sens, instanța de apel a constatat că, potrivit Addendum-ului la contractul de vânzare-cumpărare din 26 aprilie 2005, reclamanta-intimata (vânzătoarea), prin asociații săi, avea dreptul de folosință asupra unui spațiu de 80,7 mp cu plata unei chirii (807 euro/luna), precum și asupra unei suprafețe de 150 mp (fără plata vreunei chirii), pe durata derulării contractului (respectiv pana la achitarea integrala a ratelor de preț). Vânzătoarea deținea în folosință la etajul II camerele 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 20 (în suprafața totala de 166,18 mp), însă, etajul II are o suprafață totală de 550,16 mp și utilă de 421,56 mp, având un total de 29 camere din care 7 sunt spatii comune, respectiv camerele 16, 17, 18, 24, 26, 27 și 29 și, cum reclamanta-intimată are dreptul de a ocupa, conform Addendum-ului, doar 9 camere la etajul II, rezultă că restul de 13 camere cu spații utile se află în proprietatea și folosința apelantei, a mai reținut instanța de apel.

Cu privire la predarea celor 13 spații utile de la etajul II, instanța de apel a reținut că principala obligație a vânzătorului este, potrivit art. 1314 C. civ. 1864, acea de a strămuta lucrul vândut în posesia cumpărătorului, fie prin înmânarea cheilor (în cazul clădirilor), fie prin emiterea titlului de proprietate (în cazul terenurilor) și că, deși reclamanta-intimată a pretins că a predat spațiile, o asemenea dovadă nu s-a făcut.

De altfel, a reținut instanța de prim control judiciar, apelanta SC B. SRL a formulat acțiune în evacuare, în februarie 2009, pentru a se dispune scoaterea din imobil a societăților cu care vânzătoarea încheiase contracte de închiriere anterior sau ulterior vânzării, printre aceste societăți fiind și cele care ocupau etajul II al corpului A, astfel cum reiese din Sentința comercială nr 4.327 din 31 martie 2010 a Tribunalului București, pronunțată în Dosarul nr. x/3/2009, rămasă irevocabilă și din situația chiriașilor din imobil din 2005, ceea ce înseamnă că apelanta nu avea în posesie etajul II (exclusiv spațiile cu privire la care vânzătoarea avea dreptul să le ocupe), în 2009.

Împrejurarea că parte din societăți au părăsit de bună voie imobilul sau că parte din spațiile de la etajul II ar fi libere (neocupate) nu semnifică faptul că reclamanta-intimata și-ar fi îndeplinit obligația de predare, întrucât aceasta presupune realizarea unui act pozitiv, și anume predarea cheilor. Nici punerea în executare silită a sentinței de evacuare nu ar fi dus la intrarea în stăpânirea cumpărătoarei a etajului II, întrucât firmele evacuate nu încheiaseră contractele de locațiune cu apelanta, ci cu intimata-vânzătoare, aceasta din urmă fiind în posesia spațiilor, astfel încât tot nu ar fi putut pătrunde în respectivele camere de la etajul II.

Chiar dacă dreptul de proprietate asupra construcției s-a transmis la data încheierii contractului de vânzare (26 aprilie 2005), transfer care operează în temeiul actului, fără a fi necesară vreo acțiune din partea vânzătorului, totuși luarea în posesie a imobilului nu a avut loc la aceeași dată, această operațiune implicând un fapt personal al vânzătorului, și anume predarea cheilor, conform art. 1315 C. civ. 1864, a mai reținut instanța de apel. S-a conchis că nu se poate considera că o atitudine pasivă din partea vânzătorului, în sensul că nu ar fi împiedicat cumpărătorul să intre în imobil sau că i-ar fi transmis o adresă prin care i-ar fi adus la cunoștință cumpărătoarei că o serie de spații de la etajul II sunt neocupate (adresa nr 87 din 05 mai 2010), ar valora predare imobil, pentru că aceasta presupune și luarea în stăpânire efectivă, posibilitatea de a dispune de spațiul respectiv, iar, în lipsa cheilor înmânate cumpărătoarei, aceasta nu ar putea pătrunde în camerele de la etajul II. Mai mult, a reținut instanța de apel, în adresa din 05 mai 2010, reclamanta-intimată a învederat că ar fi libere doar spațiile de la etajul II reprezentate de camerele 25, 5, 11, 13, 14, 15 (în total 6 camere). Având în vedere ca vânzătorul are dreptul de a ocupa doar 9 camere, iar restul de 13 ar fi trebuit să se afle în posesia cumpărătorului, în condițiile în care doar 6 spații de la etajul II erau date ca libere de către vânzător, nu s-a oferit o explicație în legătură cu celelalte 7 camere, rezultând că acestea nu ar fi fost libere, s-a concluzionat.

Instanța de apel a mai observat că nu se poate reproșa apelantei că nu s-ar fi îndreptat cu acțiunea în obligarea vânzătorului la predarea spațiului, întrucât aceasta trebuie să se facă de bună voie, fiind o obligație contractuală și legală, în condițiile în care nici în contract, nici în addendum nu s-a prevăzut vreo clauză care să condiționeze predarea bunului de îndeplinirea unei obligații de către cumpărător și că art. 3 din contract stipulează că predarea se face la momentul semnării contractului.

A mai reținut instanța de apel că, un cumpărător are mai multe mijloace juridice la îndemână, respectiv fie să solicite predarea bunului, fie rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea unei obligații esențiale, fie să procedeze la suspendarea plății prețului, în cazul contractelor cu plata în rate, iar apelanta a ales aceasta ultimă variantă, care este un mijloc de protecție a propriilor interese, neputând continua plata ratelor în condițiile în care o parte importantă din bun nu i-a fost predată, subliniind că jumătate din preț a fost achitat, astfel cum au recunoscut ambele părți.

De asemenea, instanța de apel a avut în vedere, contrar celor reținute de tribunal, că pârâta-apelantă SC B. SRL nu are calitatea de chiriaș în imobil, ci de proprietar, dreptul de proprietate asupra construcției transferându-se la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare (26 aprilie 2005), în lipsa unei clauze contrare, aspect statuat și prin Sentința comercială nr. 5.983 din 03 iulie 2006 a Tribunalului București, iar asupra terenului la momentul rămânerii irevocabile a sentinței menționate, respectiv la 08 octombrie 2008 (Decizia nr 2.767 din 08 octombrie 2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție).

În condițiile în care posesia și folosința asupra etajului II al Corpului A (exclusiv spațiile deținute în calitate de locatar de către reclamanta-intimata) nu au fost remise efectiv de către SC A. SA către cumpărător prin predarea cheilor, instanța de apel a apreciat că suspendarea plății prețului nu este o măsură abuzivă, ci un mijloc de apărare permis de art. 11 din contract, evicțiunea provenind chiar din fapta vânzătoarei care refuză să predea și restul etajului II.

Potrivit contractului și addendum-ului, a subliniat instanța de apel, predarea imobilului nu este condiționată de mecanismul de plată al prețului, ci, dimpotrivă, achitarea ratelor are loc ulterior luării în stăpânire de către cumpărător a bunului. Contrar celor susținute de reclamanta-intimată în sensul că predarea implică o procedură îndelungată, fiind necesară preluarea de contracte/utilități/personal, instanța a remarcat că dispozițiile contractului de vânzare-cumpărare sunt clare, predarea trebuind făcută la data semnării actului (art. 3 lit a), addendum-ul nemodificând această clauză.

Sub aspectul apărării reclamantei-intimate în sensul că apelanta ocupa un spațiu la etajul II (camera 28) în baza unui contract de închiriere intervenit anterior vânzării-cumpărării, instanța a reținut că acest contract de locațiune și-a încetat efectele la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și al addendum-ului și chiar dacă apelanta a continuat să folosească această cameră și ulterior vânzării, aceasta nu semnifică faptul că s-au predat și celelalte spații ale etajului II asupra cărora vânzătoarea nu avea drept de folosință.

S-a mai reținut că, nici faptul că apelanta a încheiat contracte de închiriere începând cu anul 2009 nu înseamnă că a intrat în posesia camerelor de la etajul II, întrucât aceste convenții nu aveau ca obiect spații de la etajul II (nefăcându-se dovada în acest sens).

În ceea ce privește apărarea apelantei în sensul că suspendarea prețului este justificată și de nepredarea terenului, instanța de apel a reținut că aceasta nu poate fi primită în raport de art. 1315 C. civ. 1864 și de faptul că transferul dreptului de proprietate asupra terenului a avut loc prin sentință judecătorească.

Prin Decizia nr 1.628 din 13 mai 2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, s-a dispus rejudecarea apelului formulat de apelanta SC B. SRL pentru a se analiza toate motivele de apel invocate în sprijinul excepției de neexecutare a contractului de vânzare-cumpărare, printre care și lipsa accesului la utilități, însă, instanța de apel a constatat că, în cadrul motivelor de apel, nu s-a formulat vreo critică în sensul suspendării plății prețului pentru lipsa accesului la utilități și că, în raport de art. 292 alin. (1) și art. 295 alin. (1) C. proc. civ., nu se poate pronunța decât asupra criticilor susținute în motivarea apelului. Oricum, s-a reținut că nu se poate invoca neexecutarea unei obligații ce incumbă locatarului pentru a justifica suspendarea plății prețului de către cumpărător.

Instanța de prim control judiciar a arătat că nu poate primi argumentul reclamantei-intimate în sensul că ar fi aplicabile dispozițiile art. 1366 C. civ. 1864 în sensul că se impune rezoluțiunea, deoarece vânzătorul este în pericol să piardă prețul și lucrul.

În acest sens, s-a reținut că prin niciun mijloc de probă de la dosar nu s-a făcut dovada existenței acestui pericol, întreruperea alimentării cu energie electrică a spațiilor ocupate de vânzătoare, pentru a o forța să achite c/val energiei electrice pretinse de către apelantă, nu poate fi interpretată ca fiind o cauză de pierdere a imobilului.

De asemenea, nici promovarea de către apelantă a unei acțiuni în evacuare ori în plata lipsei de folosință împotriva SC A. SA sau neplata chiriei la care s-a angajat cumpărătoarea prin addendum nu au natura unor cauze care pun în pericol integritatea bunului sau starea financiară a apelantei. Reclamanta-intimata nu a probat că apelanta s-ar afla într-o situație financiară dificilă, care ar împiedica-o să achite restul de preț, sau că a întreprins vreo acțiune care să pericliteze integritatea imobilului.

Împotriva Deciziei civile nr. 475/A din 20 martie 2015, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, precum și a încheierii din 14 noiembrie 2014, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, a declarat recurs reclamanta.

În motivarea recursului, recurenta-reclamantă a susținut că Decizia civilă nr. 475 A/2015 este dată de către un complet de judecată nelegal constituit, cu încălcarea dispozițiilor art. 24 C. proc. civ. (art. 304 pct. 1 C. proc. civ.).

A susținut, în esență, că prin Decizia 361 din 05 octombrie 2012, Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, a admis apelul formulat de către SC B. SRL, a desființat Sentința civilă nr. 24108/2011 a Tribunalului București și a respins, pe fond, acțiunea în rezoluțiunea Contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2005, completul de judecată ce a pronunțat această decizie fiind format din K. (președinte) și L. (judecător). Decizia a fost casată de Înalta Curte de Casație și Justiție, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare, fiind înregistrată sub nr. 4458/2/2012 *, completul fiind format din M. și L. (judecător)

Urmare a refuzului d-lui judecător L. de a se abține în judecarea cauzei, arată că a formulat cerere de recuzare împotriva acestui magistrat, cerere întemeiată pe dispozițiile art. 24 și art. 27 pct. 7 C. proc. civ. și art. 6 din Convenția Europeană.

A susținut că, impunând incompatibilitatea în caz de rejudecare după casarea cu trimitere, art. 24 C. proc. civ. nu face nici o distincție în privința soluției data de judecător și, prin urmare, odată ce un judecător a participat la rezolvarea unor chestiuni litigioase (în cazul de față, susținându-se, a rezolvat fondul cauzei) acesta nu se mai poate pronunța în cauza respectivă, devenind incompatibil. Incompatibilitatea nu intervine numai în situații în care judecătorul cauzei și-a spus părerea cu privire la fondul acesteia, ci în orice situații în care a rezolvat prin hotărârea pronunțată o chestiune litigioasă, s-a mai arătat.

Recurenta-reclamantă, a mai susținut că, este adevărat că, în cazul trimiterii spre rejudecare, dezlegarea dată problemelor de drept de către instanța de recurs, precum și necesitatea administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii ce rejudeca litigiul, nemaiputând fi repuse în discuție, însă aceste aspecte constituie aspecte procedurale care din perspectiva părților nu sunt în mod necesar de natură a înlătura orice suspiciune cu privire la imparțialitatea judecătorului care anterior a exprimat o părere cu privire la cererea cu care a fost sesizat, chiar dacă numai cu privire la unele aspecte.

Scopul instituirii acestui caz de incompatibilitate absolută, a opinat recurenta-reclamantă, este determinat de necesitatea asigurării în cel mai înalt grad posibil a aparenței de imparțialitate a instanței din perspectiva art. 6 din Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, în sensul de a elimina orice îndoială cu privire la imparțialitatea judecătorilor care compun completul de judecată inclusiv o îndoială privind obiectivitatea judecătorului chemat să soluționeze o cale de atac într-o cauză în care s-a pronunțat pe anumite aspecte litigioase ce pot fi determinante pentru soluția pronunțată.

În continuare, recurenta-reclamantă a arătat că Decizia civilă nr. 475 A/2015 cuprinde motive contradictorii și străine de natura pricinii - art. 304 pct. 7 C. proc. civ., iar hotărârea este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, art. 304 pct. 9 C. proc. civ., respectiv art. 1020, 1315, 1322, 1361, 1365 și 1366 C. civ., art. 970 C. civ. privind buna credință în executare contractelor și principiul echității prestațiilor.

Recurenta-reclamantă a susținut, în esență, că hotărârea instanței de apel este greșită prin raportare la dispozițiile Codului civil vechi în materie, instanța reținând ca având incidență în cauză doar art. 1315 C. civ. teza 1, respectiv neînmânarea cheilor de la anumite spații din imobil.

Cu privire la acest motiv de suspendare a plății prețului, recurenta-reclamantă, a susținut că în condițiile în care cumpărătoarea a suspendat plata prețului, vânzătorul avea dreptul să nu predea imobilul în temeiul art. 1322 C. civ.

A menționat că, după emiterea Deciziei nr. 2.767/8 octombrie 2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, cumpărătoarea și-a consolidat dreptul de proprietate asupra imobilului, și-a intabulat în C.fisc. dreptul de proprietate consfințit prin hotărâre judecătorească, astfel încât dispozițiile art. 1315 vechiul C. civ. nu mai erau aplicabile, remiterea titlului de proprietate nemaifiind posibilă.

De asemenea, a arătat că nu există nici o legătură între nepredarea imobilului și "temerea de evicțiune", după pronunțarea Deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție din 08 octombrie 2008, intimata-pârâtă având posibilitatea și pârghiile legale de a intra în posesia imobilului, ceea ce de altfel a și realizat în cursul judecării litigiului.

A mai susținut că instanța de judecată avea obligația de a se raporta în analizarea Contractului de vânzare-cumpărare și Addendum la situația intervenită după momentul pronunțării Deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție din 2008.

Prin urmare, recurenta-reclamantă a susținut că este greșită susținerea instanței de apel privind predarea imobilului la momentul semnării Contractului de vânzare-cumpărare, părțile indicând prin Addendum etapele finalizării Contractului de vânzare-cumpărare.

Recurenta-reclamantă a arătat, în esență, că după pronunțarea Deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție din 8 octombrie 2008, pârâta a intrat în posesia și administrarea imobilului, preluând contractele de furnizare utilități și încheind contracte de închiriere și încasând chiriile produse de imobil.

În ceea ce privește nepredarea spatiilor de la etajul al II -lea, instanța de apel în mod subiectiv și părtinitor a analizat poziția exprimată de părți, a ignorat probele aflate la dosarul cauzei, a schimbat înțelegerile părților în favoarea apelantei-intimate, inclusiv a numărat greșit numărul de camere doar în scopul de a motiva susținerea apelantei.

Recurenta-reclamantă a susținut, în esență, referitor la nepredarea spațiilor de la etajul al II-lea, că instanța de apel a dat o greșită interpretare dispozițiilor art. 11 din Contract și art. 1315 C. civ.

S-a mai susținut că, după pronunțarea Deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție în 2008, cumpărătoarea avea toate pârghiile necesare intrării în posesia spațiilor din imobil; a utilizat aceste pârghii juridice în calitatea sa de proprietar tabular și posesor al unei mari părți din imobil, abuzând chiar în această calitate de drepturile recurentei de locator; a intrat în posesia spațiilor în care a avut interes și a stat în pasivitate în privința celorlalte spații în dorința de a obține o sumă de bani în vederea unei compensării cu restul de preț.

Recurenta-reclamantă a mai susținut că sintagma "predarea cheilor" utilizată de către legiuitor în art. 1315 C. civ. nu trebuie interpretată "stricto sensu" astfel cum a motivat instanța de apel, în condițiile în care 90% din imobil se afla în posesia SC B. SRL și că neplata prețului după Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție, o îndreptățea să nu îndeplinească formalitatea procesului-verbal de predare-primire și să promoveze prezenta acțiune în rezoluțiunea Contractului de vânzare-cumpărare în conformitate cu art. 1020 și art. 1366 C. civ.

Recurenta-reclamantă a mai arătat că susținerea instanței de apel potrivit căreia "posesia și folosința asupra etajului II nu au fost emise efectiv de către SC A. către cumpărător prin predarea cheilor, Curtea apreciază că suspendarea plății prețului nu este o măsura abuziva, ci un mijloc de apărare permis de art. 11 din contract", nu poate fi primită, în condițiile în care chiar instanța de apel a motivat că pentru a putea interveni răspunderea pentru evicțiune este necesar ca obligația neexecutată de vânzător să fie importantă, să aibă consecințe de o anumită gravitate asupra societății cumpărătoare.

În acest context, a subliniat că intimata-pârâtă utilizează imobilul în mod nestingherit, că a preluat folosința a 90 % din imobil, că a stat în pasivitate în preluarea celorlalte spatii, solicitând lipsa de folosința pentru aceste spatii în dosarul x/3/2010*.

Recurenta-reclamantă a susținut că este inechitabil și contrar principiilor bunei credințe în executarea contractelor și al principiului echității prestațiilor (art. 970 C. civ.) să suspenzi plata restului de preț pentru nepredarea (ca formalitate) a unei părți reprezentând 10% din imobil, în condițiile unei pasivități evidente în administrarea imobilului în cauză, iar acest motiv, al nepredării unei părți din imobil, a fost menționat alături de alte motive ce s-au dovedit neîntemeiate.

A mai susținut, recurenta-reclamantă că, ceea ce este esențial în cauză, este faptul că prin atitudinea procesuală adoptată de către apelantă în litigiile existente între părți nu poate fi vorba de existența vreunei temeri justificate în suspendarea prețului ci efectiv refuzul acesteia de a achita restul de preț, adevăratul motiv al neplății restului de preț fiind menționat chiar de către apelanta SC B. SRL, prin întâmpinarea formulată în cauză, respectiv susținerea că SC A. SA datorează o suma imensă, cu titlu de lipsă de folosință.

În fapt, s-a arătat, se invocă o compensare legala, între o creanță certă, lichidă, exigibilă și ajunsă la scadență cu o creanță incertă și neconstatată printr-un înscris opozabil, fapt ce contravine dispozițiilor prevăzute de art. 1145 vechiul C. civ.

În concluzie, refuzul SC B. SRL, nu se datorează decât dorinței acesteia de a încerca o compensare legală pentru sume ce nu au fost confirmate nici până în prezent, în condițiile în care, așa cum s-a menționat anterior, au trecut peste 7 ani de la data scadenței ratei din octombrie 2007 și 5 ani de la momentul la care era stabilită scadența întregului preț al Contractului.

Recurenta-reclamantă a mai susținut că, în aceste condiții, dispozițiile art. 1336 C. civ. sunt îndeplinite, prin existența riscului de a pierde și prețul vânzării, instanța de apel făcând o greșită interpretare a dispozițiilor legale, susținând că acest articol s-ar aplica doar în condițiile unei stări de insolvabilitate a cumpărătoarei sau al integrității imobilului.

În acest context, s-a arătat că la dosarul cauzei a fost depus Raportul de Inspecție fiscală, având ca obiect exact acest Contract de vânzare-cumpărare și în care ANAF a calculat la nivelul anului 2009, obligații de plată în cuantum de 6.375.456 lei, în prezent aceste obligații fiscale ajungând la suma de peste 10.000.000 lei; nu s-ar fi ajuns la o astfel de situație dacă SC B. nu ar fi întrerupt intempestiv plata ratelor după 3 luni de la semnarea Contractului, sau dacă, după Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție din 2008 ar fi reluat plata ratelor conform graficului; prin cererea reconvențională (Dosar nr. x/3/2010) SC B. SRL solicită obligarea la plata lipsei de folosință pentru suma de 1.200.000 Euro, încercând astfel o compensare cu restul de preț.

Prin urmare, recurenta-reclamantă a susținut că ne aflăm în ipoteza prevăzută de art. 1366 C. civ., în condițiile în care bunul a fost deja pierdut existând riscul de a pierde și prețul.

Recurenta-reclamantă a concluzionat că, toate aspectele invocate de către pârâtă ca motiv de exonerare de plată sunt nejustificate, nu constituie motive de evicțiune în condițiile în care aceasta deține începând cu luna octombrie 2008, ca urmare a propriei acțiuni de constatare a dreptului de proprietate și de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, calitatea de proprietar cu drepturi depline.

În drept, a invocat dispozițiile art. 304 pct. 1, 7 și 9 C. proc. civ., precum și textele de lege menționate în cuprinsul motivelor de recurs.

Intimata-pârâtă a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Analizând recursul declarat de reclamanta SC A. SA BUCUREȘTI prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat și urmează a fi respins, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispozițiilor art. 34 C. proc. civ. "Încheierea prin care s-a respins recuzarea se poate ataca numai odată cu fondul."

Art. 24 alin. (1) C. proc. civ. prevede că judecătorul care a pronunțat o hotărâre într-o pricină nu poate lua parte la judecata aceleiași pricini în apel sau în recurs și nici în caz de rejudecare după casare, iar art. 27 pct. 7 C. proc. civ. stipulează că judecătorul poate fi recuzat dacă și-a spus părerea cu privire la pricina ce se judecă.

Față de textele legale incidente, arătate anterior, în mod legal și corect, instanța a apreciat că nu se poate reține că judecătorul recuzat și-ar fi exprimat opinia asupra motivelor de apel rămase în discuție sau a argumentelor intimatei în combaterea acestora, după cum nu se poate reține că judecătorul recuzat ar fi judecat pe fond, în mod complet, pricina.

Înalta Curte, reține, totodată, că nu se poate susține cu temei că judecătorul care a soluționat pricina exclusiv prin prisma unuia din motivele invocate de pârâta-apelantă ca justificare pentru refuzul de a face plata ratelor (pericolul evicțiunii), devine incompatibil în soluționarea căii de atac, în rejudecare.

Și aceasta întrucât decizia a fost casată de Înalta Curte de Casație și Justiție tocmai pentru motivul că nu au fost supuse examinării toate motivele invocate de pârâta-cumpărătoare în sprijinul excepției de neexecutare a propriilor obligații contractuale, în condițiile în care pericolul evicțiunii singurul motiv analizat inițial, nu mai subzista, acțiunea în revendicare fiind respinsă irevocabil.

Așadar, situația învederată de recurentă nu echivalează cu o antepronunțare și nu poate constitui motiv de a crede că judecătorul și-a format deja o opinie asupra modului în care va soluționa în final cauza sau că există elemente care nasc în mod întemeiat îndoieli cu privire la imparțialitatea sa.

Nu poate fi primită susținerea recurentei-reclamante, potrivit căreia, incompatibilitatea nu intervine numai în situații în care judecătorul cauzei și-a spus părerea cu privire la fondul acesteia, ci în orice situații în care a rezolvat prin hotărârea pronunțată o chestiune litigioasă, față de dispozițiile exprese ale art. 27 pct. 7 C. proc. civ. și față de cazurile de incompatibilitate limitativ reglementate de art. 24 din C. proc. civ.

Este de necontestat că art. 6 paragraf 1 din Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, la care și recurenta-reclamantă a făcut referire, consacră, într-o largă accepție, asigurarea și recunoașterea, aplicarea universală și efectivă a obligației de a fi respectate drepturile omului, prin aceea că orice persoană are dreptul la judecarea în mod echitabil, în mod public și într-un termen rezonabil a cauzei sale, de către o instanță independentă și imparțială, instituită de lege care va hotărî asupra încălcării drepturilor și obligațiilor sale cu caracter civil.

Din acest punct de vedere, Înalta Curte constată că, în soluționarea cauzei, instanța a dovedit pe deplin că a respectat cu rigurozitate spiritul european al echității juridice, ținând cont de toate garanțiile conferite privitoare atât la exercitarea dreptului la apărare, contradictorialitate și al egalității armelor în procesul civil, precum și mai ales, referitoare la imparțialitatea obiectivă a judecătorului.

Instanța, printr-o integrală și completă analiză a cererii de recuzare, a apreciat în mod corect că nu se confirmă motivele arătate de titularul cererii de recuzare, că motivele invocate nu se încadrează în nici una din situațiile enumerate mai sus, întrucât în cazul dedus judecății nu se verifică niciuna din variantele arătate și că nu rezultă niciun element care să nască în mod întemeiat îndoieli cu privire la imparțialitatea judecătorului și nici care să justifice pretinse temeri legate de garanțiile suficiente pentru a exclude orice bănuială legitimă.

Susținerile recurentei-reclamante aduse în argumentarea recursului vizând încheierea din 14 noiembrie 2014 se circumscriu unei atitudini subiective generate de măsurile dispuse de instanță care, în speță, nu coincid cu așteptările părții, însă simpla nemulțumire cu privire la aspectele care au format convingerea instanței în sensul respingerii cererii de recuzare nu poate justifica admiterea căii extraordinare de atac a recursului.

În raport de considerentele anterior expuse, Înalta Curte constată că încheierea recurată este la adăpost de orice critică.

Înalta Curte reține că, în cauză, nu sunt motive de nelegalitate din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 1 C. proc. civ., potrivit cărora modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere când instanța nu a fost alcătuită potrivit dispozițiilor legale.

În aplicarea art. 304 pct. 1 din C. proc. civ. situația în care din completul de judecată au făcut parte judecători incompatibili ori în privința cărora fusese admisă o cerere de abținere sau de recuzare atrage casarea hotărârii în baza acestui motiv de recurs.

Simpla împrejurare că același judecător al cauzei a soluționat pricina într-un ciclu procesual anterior, în condițiile anterior evocate, nu poate determina nelegalitatea hotărârii pronunțate în temeiul art. 304 pct. 1 din C. proc. civ., cât timp nu a existat o cerere de recuzare care să fie admisă și cât timp încheierea prin care s-a respins recuzarea se află la adăpost de orice critică.

În speță, cum cererea de recuzare formulată de SC A. SA față de domnul judecător L. a fost respinsă prin încheierea din 14 noiembrie 2014, Înalta Curte reține că instanța a fost alcătuită potrivit dispozițiilor legale, nefiind întrunite ipotezele art. 304 pct. 1 din C. proc. civ., astfel că decizia recurată este legală întrucât nu se poate susține aspectul nelegalei compuneri a completului de judecată.

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii și vizează prin conținutul său nerespectarea prevederilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., pe care recurenta nu le-a citat.

Din perspectiva art. 304 pct. 7 C. proc. civ. și din considerentele deciziei supuse controlului judiciar, Înalta Curte reține că aceasta nu cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii, fiind stabilită în formă clară, corectă și concisă starea de fapt având la bază raporturile contractuale dintre părțile litigante. Împrejurarea că raționamentul și argumentele recurentei nu coincid cu cele ale instanței de apel nu poate fundamenta criticile recurentei pe acest aspect și nici încălcarea dispozițiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

În alți termeni, observând considerentele deciziei criticate se constată că aceasta cuprinde motivele pe care se sprijină în sensul că a răspuns criticilor care au fost formulate în cadrul controlului de netemeinicie și nelegalitate care poate fi exercitat în calea respectivă de atac și nu există contradictorialitate între dispozitivul deciziei recurate și considerentele acesteia, astfel încât acest motiv va fi respins ca nefondat.

Potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ. modificarea hotărârii se poate cere când aceasta este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Din perspectiva motivului de recurs indicat, recurenta a invocat încălcarea dispozițiilor art. 1020, 1315, 1322, 1361, 1365 și 1366 C. civ., precum și art. 970 C. civ. privind buna-credință în executarea contractelor și principiul echității prestațiilor.

Înalta Curte reține că hotărârea instanței de apel a fost pronunțată în temeiul dispozițiilor legale aplicabile speței. Astfel, instanța de apel a respectat, aplicat și interpretat corect normele legale incidente în cauză și analizând cu rigurozitate condițiile rezoluțiunii vânzării-cumpărării a statuat că, în mod corect apelanta-pârâta a invocat excepția de neexecutare de către intimata-reclamantă a propriei obligații de predare a spațiilor de la etajul II al Corpului A al imobilului din București, sector 5 (spații asupra cărora vânzătoarea nu are drept de folosință), obligație esențială într-un contract de vânzare, și a procedat la suspendarea plății restului de preț, în condițiile în care rezoluțiunea unui act juridic nu poate fi cerută decât de partea care și-a îndeplinit propriile obligații, situație care nu se regăsește în speță, vânzătoarea neefectuând predarea camerelor de la etajul II (cele neaflate în folosința de drept a SC A. SA), conform clauzei contractuale (art. 3 lit. a) și a dispozițiilor legale (art. 1315 C. civ. 1864).

Înalta Curte constată că prin acțiunea principală, reclamanta SC A. SA a solicitat rezoluțiunea vânzării-cumpărării imobilului din București, sector 5, intervenite prin contractul din 26 aprilie 2005 și prin Sentința comercială nr. 5983/2006 a Tribunalului București, ca urmare a neplății a 29 rate din preț, pe perioada noiembrie 2007 - martie 2010, precum și în temeiul art. 1366 C. civ. 1864.

În speță, reclamanta a solicitat rezoluțiunea, întrucât cumpărătoarea nu și-a îndeplinit obligația de plată, acestei acțiuni în justiție, prin care reclamanta a pretins respectarea obligațiilor asumate contractual de către părți, pârâtă i-a opus excepția de neexecutare, susținând nerespectarea de către reclamantă a propriilor obligații contractuale. Astfel, demersul juridic al reclamantei din prezenta cauză a avut la bază contractul de vânzare-cumpărare din 26 aprilie 2005, convenție prin care vânzătoarea, conform art. 3 lit. a) din contract, s-a obligat să predea cumpărătorului imobilul la momentul semnării contractului, respectiv 26 aprilie 2015, iar cumpărătoarea s-a obligat să plătească p