ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2767/2008

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2767/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea

înregistrată la 12 decembrie 2005, sub nr. 47170, pe rolul Tribunalului București,

reclamanta T. SA a chemat în judecată pârâta SC I.S. SRL, solicitând instanței

ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună rezoluțiunea contractului de

vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005, cu consecința

repunerii părților în situația anterioară datei încheierii contractului; în

subsidiar s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de

vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea formelor cerute ad validitatem.

În motivarea cererii,

reclamanta a învederat că în calitate de proprietar al imobilului, construcție

și teren situat în București strada Izvor nr. 78 sector 5, a încheiat cu pârâta

un contract de vânzare-cumpărare cu plata în rate pentru prețul de 2.400.000

euro plus TVA, preț ce urma a fi achitat eșalonat, potrivit actelor adiționale

încheiate ulterior. Pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a prețului

conform celor convenite în contract, deși reclamanta și-a îndeplinit obligația

corelativă privind transferul proprietății asupra imobilului, în sensul

predării acestuia.

Cu privire la capătul

de cerere subsidiar, s-a arătat că în măsura în care instanța nu va califica

înscrisul ca fiind antecontract, să constate nulitatea absolută a acestuia în

ceea ce privește înstrăinarea terenului fără respectarea formei autentice.

În drept cererea a

fost întemeiată pe dispozițiile art. 978, 981, 982, 1020, 1021 C. civ., art. 2,

art. 12 alin. (2) și art. 14 din Legea nr. 5/1998.

Prin întâmpinarea

formulată la 12 ianuarie 2006, pârâta SC I.S. SRL a solicitat respingerea

cererii ca nefondată.

S-a arătat că

întârzierea în plata prețului a fost determinată de reaua credință a

reclamantei care nu a încunoștințat pârâta despre faptul grevării imobilului

înstrăinat de ipotecă, condiții în care părțile au încheiat un A. la contract,

prin care pârâta s-a obligat să finalizeze radierea unor mențiuni din cartea

funciară, să asigure actele necesare intabulării imobilului precum și cele

necesare autentificării contractului de vânzare-cumpărare, obligații ce nu au

fost respectate, apreciind ca incidente dispozițiile art. 11 din contractul

125/2005, potrivit căruia când cumpărătorul are motive a se teme de o

evicțiune, are dreptul să suspende plata prețului până ce vânzătorul va face să

înceteze tulburarea sau îi va da o cauțiune.

Prin cererea

reconvențională, SC I.S. SRL a solicitat să se dispună înscrierea în carte

funciară a dreptului de proprietate asupra construcțiilor ce formează obiectul

contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125/2005, pronunțarea

unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare a terenului

situat în București str. Izvor, sector 5.

S-a susținut că, în

ceea ce privește imobilul construcție aflat pe teren, contractul este valabil

încheiat în forma înscrisului sub semnătură privată, în temeiul dispozițiilor art.

29 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996

pârâta-reclamantă fiind îndreptățită să solicite înscrierea în cartea funciară a

dreptului de proprietate dobândit asupra construcției.

Cu privire la cel de

al doilea capăt de cerere, a susținut valoarea de antecontract de

vânzare-cumpărare a înscrisului prin care se atestă acordul de voință

intervenit cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra terenului,

în conformitate cu dispozițiile art. 969 și art. 970 C. civ., urmând a fi

executat întocmai de către părțile contractante.

În drept au fost

invocate dispozițiile art. 1073, 1074 C. civ., titlu X, art. 5 alin. (2) din Legea

nr. 247/2005 potrivit cărora în caz de refuz instanța are posibilitatea de a

pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare,

creditorul obligației fiind îndreptățit să obțină executarea întocmai a

acesteia.

Prin cerere modificatoare

formulată la 13 octombrie 2006, SC T. SA a solicitat rezilierea contractului de

vânzare-cumpărare cu plata în rate, nr. 125/2005 și actul adițional, ca urmare

a neîndeplinirii culpabile a obligațiilor privind plata prețului, neachitând

ratele aferente lunilor august, septembrie, octombrie și noiembrie 2005.

Prin întâmpinare la

cererea reconvențională, formulată la 10 februarie 2006, reclamanta-pârâtă a

solicitat respingerea acesteia susținând că părțile nu au încheiat un contract

de vânzare-cumpărare valabil întrucât prețul vânzării nu a fost achitat, nu a

fost predat bunul, s-a notificat rezilierea cu adresa nr. 294 din 19 septembrie

2005 pentru nerespectarea clauzelor contractuale. S-a susținut că prin actul

adițional nu s-a prevăzut un termen limită pentru îndeplinirea obligațiilor

asumate de către reclamanta-pârâtă pentru a i se opune excepția de neexecutare,

singura sancțiune aplicabilă fiind repunerea părților în situația anterioară

încheierii contractului.

Prin cerere

precizatoare, pârâta-reclamantă a învederat că renunță la capătul 1 de cerere,

conform art. 246 C. proc. civ., a reformulat capătul 2 de cerere în sensul

solicitării înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra

construcțiilor aflate pe terenul în suprafață de 2386,25 mp, situat în

București, str. Izvor, sector 5.

Prin cererea

înregistrată, sub nr. 47863/3/2005, pe rolul Tribunalului București reclamanta

SC T. SA a chemat în judecată pârâta SC I.S. SRL solicitând rezoluțiunea

contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005,

repunerea părților în situația anterioară, iar în subsidiar nulitatea

contractului pentru neîndeplinirea formei cerută ad validitatem.

Prin încheierea de la

13 februarie 2006, în temeiul dispozițiilor art. 164 alin. (3) C. proc. civ.,

instanța a dispus conexarea la dosarul 47170/3/2005.

Prin cererea

înregistrată sub nr. 6991/3/2006, reclamanta SC I.S. SRL a chemat în judecată

pârâta SC T. SA, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să

constate existența în patrimoniul său a dreptului de proprietate asupra

construcțiilor aflate pe terenul în suprafață de 2386,25 mp, situat în

București, str. Izvor, sector 5; înscrierea în cartea funciară a dreptului de

proprietate deținut asupra construcțiilor, pronunțarea unei hotărâri care să

țină loc de act de vânzare-cumpărare autentic, cu privire la terenul sus

amintit, cu cheltuieli de judecată.

Prin încheierea de la

13 martie 2006, Tribunalul București, a admis cererea de conexare și a dispus,

în temeiul art. 164 C. proc. civ., conexarea la dosar nr. 47170/3/2005.

Prin încheierea de la

13 februarie 2006, instanța a anulat ca netimbrată cererea reconvențională, în

temeiul art. 20 Legea 146/1997.

Prin sentința

comercială nr. 5983 din 03 iulie 2006, pronunțată în dosarul nr. 47170/3/2005,

Tribunalul București a respins cererea principală, astfel cum a fost

modificată, a admis cererea conexă astfel cum a fost modificată, a dispus

înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate aparținând

pârâtei-reclamante SC I.S. SRL asupra construcțiilor aflate pe terenul situat

în București str. Izvor, a constatat încheierea între părți a contractului de

vânzare-cumpărare cu plata prețului în rate cu privire la terenul în suprafață

de 2386,25 mp, situat la adresa susmenționată, hotărârea urmând a ține loc de

act autentic de vânzare-cumpărare; a făcut aplicarea dispozițiilor art. 274 C.

proc. civ.

Pentru a hotărî

astfel, instanța a reținut incidența dispozițiilor art. 969 C. civ., faptul că

sancțiunea rezilierii contractului nu poate opera câtă vreme din probatoriul

administrat a rezultat că pârâta-reclamantă și-a îndeplinit obligațiile asumate

cu bună-credință, întrerupând plățile ca urmare a atitudinii

reclamantei-pârâte, care deși notificată să facă demersurile necesare autentificării

contractului intervenit între părți, nu a înțeles să se conformeze și nu a

îndeplinit propriile obligații asumate, astfel că excepția de neexecutare este

întemeiată. Instanța a reținut și rezervele pârâtei cu privire la buna credință

a reclamantei, care prin același reprezentant care a semnat antecontractul, a

notificat pârâta cu privire la săvârșirea de falsuri în legătură cu acesta;

faptul că în cursul procesului sumele restante au fost în întregime achitate.

Cu privire la cererea

conexă, formulată de pârâta-reclamantă instanța a reținut că transferul

dreptului de proprietate cu privire la construcțiile ce au format obiectul

contractului, operează principiul consensualismului, astfel că vinderea este

perfectă între părți, potrivit art. 1295 C. civ., deîndată ce acestea au

convenit cu privire la bunul înstrăinat și la preț, fără să fie relevant faptul

predării bunului sau al plății prețului. Au fost reținute dispozițiile art. 5 alin.

(2) Legea nr. 247/2005, art. 1073 și 1077 C. civ., ce consacră principiile

executării în natură a obligațiilor și a reparării în natură a prejudiciului

suferit.

Împotriva acestei

sentințe a declarat apel reclamanta-pârâtă SC T. SA, invocând motive de

nelegalitate și netemeinicie.

În motivarea apelului

s-a susținut calificarea greșită a contractului intervenit între părți în

sensul că nu se pot reține calificări diferite pentru un imobil alcătuit din

construcție și teren, ambele urmând același regim juridic; contractul încheiat

nu reprezintă voința părților, întrucât lipsește consimțământul vânzătoarei la

semnarea acestuia, convenția a fost încheiată în lipsa mandatului special al

societății vânzătoare, în lipsa hotărârii Adunării Generale a Acționarilor.

În apel au fost

invocate dispozițiile art. 146 din Legea 31/1990.

Prin întâmpinarea

formulată la 23 ianuarie 2007, intimata SC I.S. SRL a solicitat respingerea

apelului, ca nefondat, cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de

judecată.

Prin cererea

înregistrată la 27 noiembrie 2005, apelanta a solicitat suspendarea cauzei în

temeiul art. 244 alin. (1) C. proc. civ., învederând că pe rolul Tribunalului

București se află o cauză ce are ca obiect constatarea nulității absolute a

contractului de vânzare-cumpărare nr. 125/2005, acțiunea fiind formulată de

către acționarii minoritari împotriva pârâților SC T. și SC I.S. SRL.

Instanța a apreciat

că nu se impune suspendarea cauzei, întrucât prin cererea formulată se

urmărește tergiversarea soluționării cauzei, temeiurile de drept invocate în

cererea aflată pe rolul tribunalului sunt diferite de cele invocate în prezenta

cauză care nu poartă asupra raporturilor dintre acționari cu privire la

înstrăinarea activelor, ci între societatea vânzătoare, angajată juridic prin

reprezentanții săi legali și o terță societate. Prin încheierea de la 21 mai

2007, instanța a respins cererea de suspendare.

Curtea de Apel

București, secția a VI-a comercială, prin decizia nr. 446 pronunțată, la data

de 15 octombrie 2007, a admis apelul reclamantei SC T. SA București, a schimbat

în parte sentința atacată în sensul admiterii în parte a cererii conexe

modificată, cu consecința respingerii capătului 3 de cerere privind pronunțarea

unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu plata

prețului în rate cu privire la terenul în suprafață de 2386,25 mp cu perimetre

de 192,98 m situat în București, str. Izvor, sector 5 având număr cadastral

6584/2002.

Au fost menținute

celelalte dispoziții ale sentinței.

A fost obligată

intimata să plătească apelantei cheltuieli de judecată în cuantum de 20774 în

apel.

Pentru a hotărî

astfel, instanța de apel a reținut, în esență, că neexecutarea obligațiilor

cumpărătorului este justificată întrucât reclamanta SC T. SA nu a dovedit

îndeplinirea propriilor obligații asumate prin contract.

În ceea ce privește

soluția asupra cererii conexe instanța de apel a reținut că voința societății

comerciale nu este valabil exprimată decât prin hotărârile adunării generale

aduse la îndeplinire prin actele de executare ale persoanelor împuternicite cu

administrarea societății (art. 111 și 113 din Legea nr. 31/1990).

A mai reținut că

administratorii societății nu pot efectua acte de dispoziție cu privire la

activele societății fără mandatare specială acordată prin Hotărârea Adunării

Generale.

Instanța analizând

convenția părților a apreciat că aceasta are valoarea unui contract de

vânzare-cumpărare în ceea ce privește construcțiile și conform art. 1295 C.

civ. și art. 5 din contract, transferul dreptului de proprietate a operat la

data încheierii contractului.

Cu privire la teren

instanța a reținut că prin convenție nu s-a promis vânzarea terenului de către

proprietar pentru a putea fi suplinit consimțământul acestuia în condițiile art.

5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005 și art. 1073 și 1077 C. civ., această

convenție reprezintă promisiunea de a obține consimțământul proprietarului cu

privire la înstrăinare, consimțământ ce nu poate fi exprimat valabil decât prin

hotărâre A.G.A.

În consecință

instanța a reținut că nu poate suplini consimțământul SC T. SA care nu s-a

angajat valabil prin convenție, nu a mandatat administratorul în acest sens,

astfel că nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de

vânzare-cumpărare pentru teren.

Împotriva deciziei

pronunțată în apel reclamanta și pârâta au declarat în termen legal, recurs.

Reclamanta SC T. SA

București a arătat că soluția instanței de apel este nelegală și greșită prin

respingerea apelului pe cererea principală de reziliere și pe capătul 2 din

cererea conexă pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc.

civ.

Astfel, cu privire la

cererea principală de reziliere a contractului și capătul 2 din cererea conexă,

recurenta-reclamantă arată că în mod greșit atât instanța de fond cât și

instanța de apel au admis susținerile pârâtei cu privire la excepția de neexecutare

a contractului de către reclamanta SC T. SA, apreciind justificată măsura

suspendării plăților, în temeiul art. 11 din contract, motivare prin care a

justificat respingerea cererii de reziliere a contractului.

Recurenta-reclamantă

precizează că această motivare este dată cu încălcarea și interpretarea greșită

a dispozițiilor art. 1361, 1365, 969, 977, 978, 981, 982, 1020, 1021 C. civ.

În contextul acestei

critici, reclamanta arată că nu este fondată motivarea instanțelor cu privire

la susținerea pârâtei privind justificarea suspendării plăților, deoarece

cumpărătoarea a cunoscut situația juridică a imobilului (situația litigioasă cu

o parte a acționariatului, mențiuni ale A.F.P., etc.) astfel cum a fost înscrisă

la pct. 1 în „A.”, că în contract și în A. nu a fost prevăzută o dată limită în

vederea perfectării actelor la notariat iar comunicarea deciziei de suspendare

a plăților a fost făcută numai după ce reclamanta prin adresa din 19 septembrie

2005 a înștiințat cumpărătoarea de nerespectarea termenelor de plată și de intenția

de reziliere a contractului pentru neîndeplinirea acestei obligații. Mai mult arată

reclamanta, decizia de suspendare a plăților i-a fost adusă la cunoștință, în

condițiile în care cumpărătoarea nu achitase 2 rate consecutive respectiv pe

lunile august și septembrie, deși obligația de plată era prevăzută pe 15 ale

lunii, astfel dispozițiile art. 13 din contract erau deja incidente în cauză.

Recurenta-reclamantă

mai menționează că prin neîndeplinirea principalei obligației contractuale

respectiv plata prețului la termenele stipulate în contract, precum și pentru

neîndeplinirea celorlalte obligații contractuale, solicitarea sa de reziliere a

contractului este pe deplin justificată iar excepția de neexecutare invocată de

pârâtă și reținută de instanțe este lipsită de temei.

În mod greșit arată reclamanta, ambele

instanțe ignorând voința părților contractante cu privire la termenii

contractului au motivat hotărârea „pe reciprocitatea și interdependența

obligațiilor contractuale”, „simultaneitatea în executarea acestora”,

obligațiile vânzătoarei fiind „scadente de îndată”.

Recurenta

concluzionează că voința părților și clauzele contractului au fost clare și obligațiile

stabilite în sarcina sa nu au avut un termen clar de finalizare.

Printr-un alt motiv

de recurs, reclamanta arată că instanțele au motivat faptul că art. 13 privind

rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru neplata prețului

constituie numai un pact comisoriu de gradul I, lipsit de eficiența pactelor

comisorii de gradul III sau IV, întrucât nu derogă de la dispozițiile art. 1020

și art. 1021 C. civ. și nu înlătură rolul instanței în pronunțarea rezilierii.

În realitate susține recurenta, nu a invocat dispozițiile art. 13 din contract

ca fiind un pact comisoriu de gradul III sau IV ci ca temei al cererii de chemare

în judecată, instanța fiind cea care urma să se pronunțe dacă există

justificarea legală de reziliere a contractului pentru neplata prețului la

termenele stipulate.

Recurenta arată că

încetarea plăților SC I.S. nu a operat din momentul în care prin notificarea de

la 19 septembrie 2005 a denunțat contractul, ci cu 2 luni înainte, deoarece

notificarea i-a fost comunicată cumpărătoarei ca urmare a faptului că deși a

acceptat la plată cele 2 facturi emise, aferente lunilor august și septembrie 2005,

ulterior a refuzat să plătească.

Recurenta conchide că

acceptarea la plată a celor 2 facturi anulează toate susținerile pârâtei cu

privire la excepția de neexecutare a contractului pentru neîndeplinirea unor obligații

din partea sa.

Printr-un ultim motiv

de recurs reclamanta arată că în mod greșit s-a admis capătul de cerere privind

înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate ce poartă asupra

construcțiilor întrucât nu sunt aplicabile dispozițiile art. 29 din Legea nr. 7/1996.

Recurenta arată că pentru a opera

dispozițiile art. 29 din Legea cadastrului și publicității imobiliare era necesar

ca actul juridic supus înscrierii să fie valabil încheiat, deci să conțină

toate condițiile generale aplicabile contractului de vânzare-cumpărare

respectiv obiect, consimțământ și preț iar contractul încheiat nu reprezintă

voința SC T. SA deoarece în cauză sunt incidente dispozițiile art. 146 din Legea

nr. 31/1990 cu privire la înstrăinarea activelor unei societăți a căror valoare

depășește 50 % din valoarea totală a activelor, fiind necesară obținerea unei

hotărâri A.G.A.

Pentru motivele

invocate prin recurs reclamanta a solicitat admiterea recursului modificarea în

parte a deciziei atacate și pe fond admiterea acțiunii principale în sensul

rezilierii contractului de vânzare cumpărare cu plata în rate și respingerea

capătului de cerere din cererea conexă privind înscrierea dreptului de proprietate

asupra construcțiilor în favoarea pârâtei.

Prin recursul

declarat, pârâta-reclamantă SC I.S. SRL BUCUREȘTI, critică decizia atacată

pentru nelegalitate și apreciază că se impune modificarea acesteia, în temeiul art.

304 pct. 9 C. proc. civ.

Astfel, recurenta-pârâtă

arată că instanța de apel a reținut, în esență că în privința construcțiilor transferul

dreptului de proprietate a operat la data încheierii contractului,

consimțământul SC T. SA cu privire la înstrăinarea construcțiilor fiind valabil

exprimat iar pe de altă parte în privința înstrăinării terenului s-a considerat

că acel înscris intitulat contract de vânzare-cumpărare nu ar avea valoarea unui

antecontract de vânzare-cumpărare ci ar reprezenta o promisiune a semnatarilor acestuia

(C.C. și M.I.) de a obține consimțământul proprietarului (SC T. SA) cu privire

la înstrăinare, consimțământ ce nu poate fi exprimat valabil decât prin

hotărâre A.G.A.

Acest punct de

vedere, arată recurenta-pârâtă scoate în evidență atât lipsa de consecvență cât

și o aplicare greșită a Legii nr. 31/1990, astfel cum era în vigoare la data

încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Astfel, dacă instanța de apel a apreciat că

voința intimatei-reclamante SC T. SA nu a fost în mod legal exprimată,

consecvența ar fi trebuit să o determine să decidă că această societate nu a

putut înstrăina valabil nici construcțiile. Ori, la pag. 7 din decizie,

instanța de apel reține că „dimpotrivă SC T. SA recunoaște valabilitatea

acestuia, cererea prin care s-a solicitat rezilierea pentru neplata prețului nu

poate fi solicitată decât în condițiile afirmării îndeplinirii obligațiilor

corelative de transferare a dreptului de proprietate, în temeiul unui contract

considerat valabil încheiat”. Cu alte cuvinte, instanța de apel reține că este valabil

încheiat contractul de vânzare-cumpărare privind construcțiile, inclusiv în

ceea ce privește consimțământul vânzătoarei SC T. SA, dar același contract nu

are valoarea unui antecontract de vânzare - cumpărare în privința terenului pe

motiv că nu este exprimat valabil consimțământul promitentei vânzătoare.

Cu privire la

aplicarea dispozițiilor legale recurenta-pârâtă precizează următoarele aspecte:

1 - potrivit art. 111

alin. (2) lit. f) din Legea nr. 31/1990 (invocat de Curtea de Apel la pag.6 și

8 din decizie) adunarea generală ordinară este obligată să hotărască gajarea,

închirierea sau desființarea uneia sau a mai multor unități ale societății.

Deci textul nu se referă și la înstrăinare și nu prevede că pentru înstrăinarea

unui bun al societății care are o valoare de 3.86 % din valoarea contabilă a

activelor societății este necesară hotărârea A.G.A.

2 - potrivit art. 146

din Legea nr. 31/1990, administratorii vor putea să încheie acte juridice prin

care să dobândească, să înstrăineze, să închirieze, să schimbe sau să

constituie în garanție bunuri aflate în patrimoniul societății a căror valoare

depășește jumătate din valoarea contabilă a activelor societății la data încheierii

actului juridic, numai cu aprobarea adunării generale extraordinare a acționarilor

dată în condițiile art. 115 și deci per a contrario, dacă valoarea actelor

juridice nu depășește jumătate din valoarea contabilă a activelor societății,

administratorii pot să încheie aceste acte juridice fără a fi necesară

aprobarea adunării generale extraordinară a acționarilor.

În sensul

dispozițiilor legale citate, recurenta-pârâtă menționează că din probele

administrate în cauză rezultă că la data încheierii contractului de

vânzare-cumpărare nr. 125 din 26 aprilie 2005 imobilul (teren + construcție)

valora 3.86 % din totalul valorii contabile a activelor SC T. SA deci

administratorul societății care a semnat acest contract a angajat în mod legal

valabil societatea.

3 - acționarii C.G.S.,

G.M. și P.F. au formulat o cerere de chemare în judecată a SC T. SA și SC I.S. SRL

prin care au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare nr. 125 din 26 aprilie 2005 în temeiul art. 146 din Legea nr.

31/1990, pe motiv că nu ar fi existat aprobarea adunării generale extraordinare

a acționarilor. Deși în acest dosar s-au acordat mai multe termene, cei trei

reclamanți nu s-au prezentat la interogatoriu și în aceste condiții Tribunalul

București a suspendat cauza în baza dispozițiilor art. 155

1

C. proc.

civ.

4 - instanța de apel a reținut că prin

contractul de vânzare-cumpărare nr. 125/2005 SC T. SA proprietarul terenului,

nu ar fi promis să vândă acest teren, ci convenția trebuie interpretată în sensul

că ar reprezenta o promisiune de a obține consimțământul proprietarului cu privire

la înstrăinare. S-a mai reținut că înțelegerea părților privind promisiunea de

vânzare a terenului aparținând SC T. SA este valabil încheiată însă

neexecutarea nu dă naștere decât unui drept de creanță împotriva promitentului,

administratorul acționar C.C. (pag. 8 din decizie).

Recurenta-pârâtă

menționează că aceste susțineri nu pot fi primite deoarece consimțământul SC T.

SA a fost exprimat atât de către administratorul C.C. care a semnat în calitate

de președinte al societății cât și de către acționarii majoritari C.C. și M.I.

De asemenea, prin actul adițional la

contractul de vânzare-cumpărare, la pct. 8 s-a arătat care sunt obligațiile

fiecăreia dintre părți în vederea autentificării contractului de

vânzare-cumpărare privind terenul. Instanța de apel a reținut că nu a fost

adoptată hotărârea A.G.A. și de aceea nu poate fi suplinit consimțământul SC T.

SA iar o asemenea susținere este necorespunzătoare deoarece prin actul

adițional, reprezentantul SC T. SA s-a obligat să asigure mai multe acte

juridice în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare și toate

aceste acte erau la îndemâna celor doi acționari care au semnat actul și care în

fapt, ulterior s-au răzgândit.

5 - instanța de apel

ar fi trebuit să respingă apelul ca nefondat și să mențină ca temeinică și

legală hotărârea instanței de fond.

Din punct de vedere

juridic arată recurenta-pârâtă, actul intitulat contract de vânzare-cumpărare

în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005 reprezintă un contract de vânzare-cumpărare

valabil încheiat și translativ de proprietate în privința construcțiilor și un

antecontract de vânzare-cumpărare în privința terenului, și deci în mod corect

a apreciat instanța de fond că în cauză suntem în prezența a două acte juridice

diferite în sensul de „negotium” care sunt cuprinse într-un singur înscris

privit ca „instrumentum”.

Pârâta SC I.S. SRL

menționează că art. 5 din contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125

din 26 aprilie 2005 scoate în evidență faptul că ambele părți au avut

reprezentarea clară că în privința construcțiilor încheie un contract de

vânzare-cumpărare perfect valabil și translativ de proprietate iar prin

înscrisul „A.” la același contract s-au stabilit obligațiile părților în

vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare

privind terenul.

În mod corect,

menționează pârâta instanța de fond a dispus că hotărârea judecătorească ține

loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafață de

2.386,25 mp, cu perimetru de 192,98 m în București, str. Izvor, Sector 5, având

nr. cadastral 6584/2002.

Mai arată recurenta

că SC T. SA nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin actul adițional, fapt

care a îndreptățit-o să se adreseze instanței de judecată, în conformitate cu

dispozițiile art. 1073, 1077 C. civ. și ale art. 5 alin. (2) din titlul X al

Legii nr. 247/2005, pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină

loc de contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică.

6 - hotărârea

pronunțată de instanța de apel trebuie modificată și pentru considerentul că a

fost creată o situație neclară cu privire la imobilul în litigiu în sensul că

proprietară a clădirilor este pârâta SC I.S. SRL iar proprietară a terenului a

fost recunoscută reclamanta SC T. SA, situație de natură a crea mari

dificultăți în viitor.

Pentru motivele

invocate prin recurs pârâta a solicitat admiterea recursului, modificarea

deciziei atacate în sensul respingerii apelului reclamantei, cu cheltuieli de

judecată în apel și recurs.

I. Înalta Curte,

analizând criticile formulate de reclamantă prin recurs, constată că nu sunt

fondate.

În primul rând

trebuie menționat că nu vor fi analizate criticile formulate cu privire la

respingerea cererii de reziliere a contractului, deoarece acestea au fost

formulate de către reclamantă pentru prima dată în recurs și astfel s-ar

încălca principiul omisso medio.

Este de reținut că

actul juridic supus analizei și anume contractul de vânzare-cumpărare cu plata

în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005 a fost valabil încheiat, în cauză nu sunt

incidente dispozițiile art. 146 din Legea nr. 31/1990 iar suspendarea plății

prețului începând cu luna iulie 2005 de către pârâta SC I.S. SRL a fost

determinată de nerespectarea obligațiilor asumate de către reclamantă prin

acest contract și prin înscrisul numit „A.”.

La încheierea

contractului consimțământul a fost exprimat de acționarul majoritar al

societății comerciale deci contractul încheiat a reprezentat voința SC T. SA la

data de 26 aprilie 2005.

În concluzie, nu sunt

incidente dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., situație în care

recursul declarat de reclamantă va fi respins ca nefondat.

II. Recursul declarat

de pârâta SC I.S. SRL este fondat și urmează să fie admis pentru următoarele

considerente:

Din analiza deciziei

atacate, în raport de motivele de nelegalitate invocate cât și de actele și

înscrisurile dosarului, rezultă că instanța de apel a făcut o greșită aplicare

și interpretare a prevederilor legale și anume a dispozițiilor art. 146 din

Legea nr. 31/1990 și chiar o greșită interpretare a clauzelor contractului de

vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005 cât și a

înscrisului denumit A. încheiate de părți.

Astfel, potrivit art.

146 din Legea nr. 31/1990 privind societățile comerciale: „Administratorii vor

putea să încheie acte juridice prin care să dobândească, să înstrăineze, să

închirieze, să schimbe sau să constituie garanții, bunuri aflate în patrimoniul

societății, a căror valoare depășește jumătate din valoarea contabilă a

activelor societății la data încheierii actului juridic, numai cu aprobarea

adunării generale extraordinare a acționarilor, dată în condițiile prevăzute de

art. 115”.

Față de dispozițiile

legale anterior citate rezultă că în cauză nu sunt incidente aceste dispoziții

deoarece imobilul ce formează obiectul contractului valora aproximativ 3,86 %

din valoarea contabilă a activelor reclamantei iar contractul de

vânzare-cumpărare cu plata în rate a fost semnat de dl. C.C. în calitate de

președinte al SC T. SA și acest acționar deține 63,58 % din capitalul social al

societății.

Din interpretarea per

a contrario a art. 146 din Legea 31/1990 rezultă că în raport de valoarea

contabilă a bunului înstrăinat, administratorul societății (C.C.) a semnat în

mod valabil contractul dedus judecății.

Având în vedere că

atât contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 25 aprilie

2005 cât și înscrisul intitulat de părți A. sunt semnate de către reclamanta prin

președinte, acționarul majoritar al societății, conduce la concluzia că instanța

de apel greșit a reținut că acest contract nu poate fi interpretat ca având

drept obiect înstrăinarea terenului ci promisiunea de a obține consimțământul proprietarului

cu privire la înstrăinare, consimțământ ce nu poate fi exprimat decât prin

hotărâre A.G.A.

Având în vedere că

hotărârea pronunțată de instanța de apel este nelegală, în cauză fiind

incidente prevederile pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., Înalta Curte, în

temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1), (2) și (3) C. proc. civ., va admite recursul

declarat de pârâtă, va modifica decizia în sensul respingerii apelului reclamantei

formulat împotriva sentinței pronunțată de instanța de fond, care va fi

menținută ca temeinică și legală.

În temeiul

dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., va fi obligată recurenta-reclamantă la

8.794,57 lei cheltuieli de judecată către recurenta-pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D

E C I D E

Respinge recursul

declarat de reclamanta SC T. SA BUCUREȘTI împotriva deciziei comerciale nr. 446

din 15 octombrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială,

ca nefondat.

Admite recursul

declarat de pârâta SC I.S. SRL BUCUREȘTI împotriva aceleiași decizii.

Modifică decizia

recurată în sensul că respinge apelul declarat de reclamanta SC T. SA BUCUREȘTI

împotriva sentinței comerciale nr. 5983 din 3 iulie 2006 a Tribunalului

București, secția a VI-a comercială, pe care o menține.

Obligă

recurenta-reclamantă la 8794,57 lei cheltuieli de judecată recurentei-pârâte SC

I.S. SRL BUCUREȘTI.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 8 octombrie 2008.