ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2767/2008

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la 12 decembrie 2005, sub nr. 47170, pe rolul Tribunalului București, reclamanta T. SA a chemat în judecată pârâta SC I.S. SRL, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005, cu consecința repunerii părților în situația anterioară datei încheierii contractului; în subsidiar s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea formelor cerute ad validitatem.

În motivarea cererii, reclamanta a învederat că în calitate de proprietar al imobilului, construcție și teren situat în București strada Izvor nr. 78 sector 5, a încheiat cu pârâta un contract de vânzare-cumpărare cu plata în rate pentru prețul de 2.400.000 euro plus TVA, preț ce urma a fi achitat eșalonat, potrivit actelor adiționale încheiate ulterior. Pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a prețului conform celor convenite în contract, deși reclamanta și-a îndeplinit obligația corelativă privind transferul proprietății asupra imobilului, în sensul predării acestuia. Cu privire la capătul de cerere subsidiar, s-a arătat că în măsura în care instanța nu va califica înscrisul ca fiind antecontract, să constate nulitatea absolută a acestuia în ceea ce privește înstrăinarea terenului fără respectarea formei autentice.

În drept cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 978, 981, 982, 1020, 1021 C. civ., art. 2, art. 12 alin. (2) și art. 14 din Legea nr. 5/1998. Prin întâmpinarea formulată la 12 ianuarie 2006, pârâta SC I.S. SRL a solicitat respingerea cererii ca nefondată.

S-a arătat că întârzierea în plata prețului a fost determinată de reaua credință a reclamantei care nu a încunoștințat pârâta despre faptul grevării imobilului înstrăinat de ipotecă, condiții în care părțile au încheiat un A. la contract, prin care pârâta s-a obligat să finalizeze radierea unor mențiuni din cartea funciară, să asigure actele necesare intabulării imobilului precum și cele necesare autentificării contractului de vânzare-cumpărare, obligații ce nu au fost respectate, apreciind ca incidente dispozițiile art. 11 din contractul 125/2005, potrivit căruia când cumpărătorul are motive a se teme de o evicțiune, are dreptul să suspende plata prețului până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau îi va da o cauțiune.

Prin cererea reconvențională, SC I.S. SRL a solicitat să se dispună înscrierea în carte funciară a dreptului de proprietate asupra construcțiilor ce formează obiectul contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125/2005, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare a terenului situat în București str. Izvor, sector 5. S-a susținut că, în ceea ce privește imobilul construcție aflat pe teren, contractul este valabil încheiat în forma înscrisului sub semnătură privată, în temeiul dispozițiilor art. 29 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 pârâta-reclamantă fiind îndreptățită să solicite înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit asupra construcției.

Cu privire la cel de al doilea capăt de cerere, a susținut valoarea de antecontract de vânzare-cumpărare a înscrisului prin care se atestă acordul de voință intervenit cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra terenului, în conformitate cu dispozițiile art. 969 și art. 970 C. civ., urmând a fi executat întocmai de către părțile contractante. În drept au fost invocate dispozițiile art. 1073, 1074 C. civ., titlu X, art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005 potrivit cărora în caz de refuz instanța are posibilitatea de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, creditorul obligației fiind îndreptățit să obțină executarea întocmai a acesteia.

Prin cerere modificatoare formulată la 13 octombrie 2006, SC T. SA a solicitat rezilierea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate, nr. 125/2005 și actul adițional, ca urmare a neîndeplinirii culpabile a obligațiilor privind plata prețului, neachitând ratele aferente lunilor august, septembrie, octombrie și noiembrie 2005. Prin întâmpinare la cererea reconvențională, formulată la 10 februarie 2006, reclamanta-pârâtă a solicitat respingerea acesteia susținând că părțile nu au încheiat un contract de vânzare-cumpărare valabil întrucât prețul vânzării nu a fost achitat, nu a fost predat bunul, s-a notificat rezilierea cu adresa nr. 294 din 19 septembrie 2005 pentru nerespectarea clauzelor contractuale.

S-a susținut că prin actul adițional nu s-a prevăzut un termen limită pentru îndeplinirea obligațiilor asumate de către reclamanta-pârâtă pentru a i se opune excepția de neexecutare, singura sancțiune aplicabilă fiind repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului. Prin cerere precizatoare, pârâta-reclamantă a învederat că renunță la capătul 1 de cerere, conform art. 246 C. proc. civ., a reformulat capătul 2 de cerere în sensul solicitării înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcțiilor aflate pe terenul în suprafață de 2386,25 mp, situat în București, str. Izvor, sector 5. Prin cererea înregistrată, sub nr. 47863/3/2005, pe rolul Tribunalului București reclamanta SC T. SA a chemat în judecată pârâta SC I.S.

SRL solicitând rezoluțiunea contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005, repunerea părților în situația anterioară, iar în subsidiar nulitatea contractului pentru neîndeplinirea formei cerută ad validitatem. Prin încheierea de la 13 februarie 2006, în temeiul dispozițiilor art. 164 alin. (3) C. proc. civ., instanța a dispus conexarea la dosarul 47170/3/2005. Prin cererea înregistrată sub nr. 6991/3/2006, reclamanta SC I.S. SRL a chemat în judecată pârâta SC T. SA, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să constate existența în patrimoniul său a dreptului de proprietate asupra construcțiilor aflate pe terenul în suprafață de 2386,25 mp, situat în București, str. Izvor, sector 5; înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate deținut asupra construcțiilor, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare autentic, cu privire la terenul sus amintit, cu cheltuieli de judecată.

Prin încheierea de la 13 martie 2006, Tribunalul București, a admis cererea de conexare și a dispus, în temeiul art. 164 C. proc. civ., conexarea la dosar nr. 47170/3/2005. Prin încheierea de la 13 februarie 2006, instanța a anulat ca netimbrată cererea reconvențională, în temeiul art. 20 Legea 146/1997. Prin sentința comercială nr. 5983 din 03 iulie 2006, pronunțată în dosarul nr. 47170/3/2005, Tribunalul București a respins cererea principală, astfel cum a fost modificată, a admis cererea conexă astfel cum a fost modificată, a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate aparținând pârâtei-reclamante SC I.S.

SRL asupra construcțiilor aflate pe terenul situat în București str. Izvor, a constatat încheierea între părți a contractului de vânzare-cumpărare cu plata prețului în rate cu privire la terenul în suprafață de 2386,25 mp, situat la adresa susmenționată, hotărârea urmând a ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare; a făcut aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut incidența dispozițiilor art. 969 C. civ., faptul că sancțiunea rezilierii contractului nu poate opera câtă vreme din probatoriul administrat a rezultat că pârâta-reclamantă și-a îndeplinit obligațiile asumate cu bună-credință, întrerupând plățile ca urmare a atitudinii reclamantei-pârâte, care deși notificată să facă demersurile necesare autentificării contractului intervenit între părți, nu a înțeles să se conformeze și nu a îndeplinit propriile obligații asumate, astfel că excepția de neexecutare este întemeiată.

Instanța a reținut și rezervele pârâtei cu privire la buna credință a reclamantei, care prin același reprezentant care a semnat antecontractul, a notificat pârâta cu privire la săvârșirea de falsuri în legătură cu acesta; faptul că în cursul procesului sumele restante au fost în întregime achitate. Cu privire la cererea conexă, formulată de pârâta-reclamantă instanța a reținut că transferul dreptului de proprietate cu privire la construcțiile ce au format obiectul contractului, operează principiul consensualismului, astfel că vinderea este perfectă între părți, potrivit art. 1295 C. civ., deîndată ce acestea au convenit cu privire la bunul înstrăinat și la preț, fără să fie relevant faptul predării bunului sau al plății prețului.

Au fost reținute dispozițiile art. 5 alin. (2) Legea nr. 247/2005, art. 1073 și 1077 C. civ., ce consacră principiile executării în natură a obligațiilor și a reparării în natură a prejudiciului suferit. Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta-pârâtă SC T. SA, invocând motive de nelegalitate și netemeinicie. În motivarea apelului s-a susținut calificarea greșită a contractului intervenit între părți în sensul că nu se pot reține calificări diferite pentru un imobil alcătuit din construcție și teren, ambele urmând același regim juridic; contractul încheiat nu reprezintă voința părților, întrucât lipsește consimțământul vânzătoarei la semnarea acestuia, convenția a fost încheiată în lipsa mandatului special al societății vânzătoare, în lipsa hotărârii Adunării Generale a Acționarilor.

În apel au fost invocate dispozițiile art. 146 din Legea 31/1990. Prin întâmpinarea formulată la 23 ianuarie 2007, intimata SC I.S. SRL a solicitat respingerea apelului, ca nefondat, cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată. Prin cererea înregistrată la 27 noiembrie 2005, apelanta a solicitat suspendarea cauzei în temeiul art. 244 alin. (1) C. proc. civ., învederând că pe rolul Tribunalului București se află o cauză ce are ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 125/2005, acțiunea fiind formulată de către acționarii minoritari împotriva pârâților SC T. și SC I.S. SRL.

Instanța a apreciat că nu se impune suspendarea cauzei, întrucât prin cererea formulată se urmărește tergiversarea soluționării cauzei, temeiurile de drept invocate în cererea aflată pe rolul tribunalului sunt diferite de cele invocate în prezenta cauză care nu poartă asupra raporturilor dintre acționari cu privire la înstrăinarea activelor, ci între societatea vânzătoare, angajată juridic prin reprezentanții săi legali și o terță societate. Prin încheierea de la 21 mai 2007, instanța a respins cererea de suspendare.

Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia nr. 446 pronunțată, la data de 15 octombrie 2007, a admis apelul reclamantei SC T. SA București, a schimbat în parte sentința atacată în sensul admiterii în parte a cererii conexe modificată, cu consecința respingerii capătului 3 de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu plata prețului în rate cu privire la terenul în suprafață de 2386,25 mp cu perimetre de 192,98 m situat în București, str. Izvor, sector 5 având număr cadastral 6584/2002. Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței. A fost obligată intimata să plătească apelantei cheltuieli de judecată în cuantum de 20774 în apel.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut, în esență, că neexecutarea obligațiilor cumpărătorului este justificată întrucât reclamanta SC T. SA nu a dovedit îndeplinirea propriilor obligații asumate prin contract. În ceea ce privește soluția asupra cererii conexe instanța de apel a reținut că voința societății comerciale nu este valabil exprimată decât prin hotărârile adunării generale aduse la îndeplinire prin actele de executare ale persoanelor împuternicite cu administrarea societății (art. 111 și 113 din Legea nr. 31/1990). A mai reținut că administratorii societății nu pot efectua acte de dispoziție cu privire la activele societății fără mandatare specială acordată prin Hotărârea Adunării Generale.

Instanța analizând convenția părților a apreciat că aceasta are valoarea unui contract de vânzare-cumpărare în ceea ce privește construcțiile și conform art. 1295 C. civ. și art. 5 din contract, transferul dreptului de proprietate a operat la data încheierii contractului. Cu privire la teren instanța a reținut că prin convenție nu s-a promis vânzarea terenului de către proprietar pentru a putea fi suplinit consimțământul acestuia în condițiile art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005 și art. 1073 și 1077 C. civ., această convenție reprezintă promisiunea de a obține consimțământul proprietarului cu privire la înstrăinare, consimțământ ce nu poate fi exprimat valabil decât prin hotărâre A.G.A. În consecință instanța a reținut că nu poate suplini consimțământul SC T. SA care nu s-a angajat valabil prin convenție, nu a mandatat administratorul în acest sens, astfel că nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare pentru teren.

Împotriva deciziei pronunțată în apel reclamanta și pârâta au declarat în termen legal, recurs. Reclamanta SC T. SA București a arătat că soluția instanței de apel este nelegală și greșită prin respingerea apelului pe cererea principală de reziliere și pe capătul 2 din cererea conexă pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. Astfel, cu privire la cererea principală de reziliere a contractului și capătul 2 din cererea conexă, recurenta-reclamantă arată că în mod greșit atât instanța de fond cât și instanța de apel au admis susținerile pârâtei cu privire la excepția de neexecutare a contractului de către reclamanta SC T. SA, apreciind justificată măsura suspendării plăților, în temeiul art. 11 din contract, motivare prin care a justificat respingerea cererii de reziliere a contractului.

Recurenta-reclamantă precizează că această motivare este dată cu încălcarea și interpretarea greșită a dispozițiilor art. 1361, 1365, 969, 977, 978, 981, 982, 1020, 1021 C. civ. În contextul acestei critici, reclamanta arată că nu este fondată motivarea instanțelor cu privire la susținerea pârâtei privind justificarea suspendării plăților, deoarece cumpărătoarea a cunoscut situația juridică a imobilului (situația litigioasă cu o parte a acționariatului, mențiuni ale A.F.P., etc.) astfel cum a fost înscrisă la pct. 1 în „A.”, că în contract și în A. nu a fost prevăzută o dată limită în vederea perfectării actelor la notariat iar comunicarea deciziei de suspendare a plăților a fost făcută numai după ce reclamanta prin adresa din 19 septembrie 2005 a înștiințat cumpărătoarea de nerespectarea termenelor de plată și de intenția de reziliere a contractului pentru neîndeplinirea acestei obligații.

Mai mult arată reclamanta, decizia de suspendare a plăților i-a fost adusă la cunoștință, în condițiile în care cumpărătoarea nu achitase 2 rate consecutive respectiv pe lunile august și septembrie, deși obligația de plată era prevăzută pe 15 ale lunii, astfel dispozițiile art. 13 din contract erau deja incidente în cauză. Recurenta-reclamantă mai menționează că prin neîndeplinirea principalei obligației contractuale respectiv plata prețului la termenele stipulate în contract, precum și pentru neîndeplinirea celorlalte obligații contractuale, solicitarea sa de reziliere a contractului este pe deplin justificată iar excepția de neexecutare invocată de pârâtă și reținută de instanțe este lipsită de temei.

În mod greșit arată reclamanta, ambele instanțe ignorând voința părților contractante cu privire la termenii contractului au motivat hotărârea „pe reciprocitatea și interdependența obligațiilor contractuale”, „simultaneitatea în executarea acestora”, obligațiile vânzătoarei fiind „scadente de îndată”. Recurenta concluzionează că voința părților și clauzele contractului au fost clare și obligațiile stabilite în sarcina sa nu au avut un termen clar de finalizare. Printr-un alt motiv de recurs, reclamanta arată că instanțele au motivat faptul că art. 13 privind rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru neplata prețului constituie numai un pact comisoriu de gradul I, lipsit de eficiența pactelor comisorii de gradul III sau IV, întrucât nu derogă de la dispozițiile art. 1020 și art. 1021 C. civ.

și nu înlătură rolul instanței în pronunțarea rezilierii. În realitate susține recurenta, nu a invocat dispozițiile art. 13 din contract ca fiind un pact comisoriu de gradul III sau IV ci ca temei al cererii de chemare în judecată, instanța fiind cea care urma să se pronunțe dacă există justificarea legală de reziliere a contractului pentru neplata prețului la termenele stipulate. Recurenta arată că încetarea plăților SC I.S. nu a operat din momentul în care prin notificarea de la 19 septembrie 2005 a denunțat contractul, ci cu 2 luni înainte, deoarece notificarea i-a fost comunicată cumpărătoarei ca urmare a faptului că deși a acceptat la plată cele 2 facturi emise, aferente lunilor august și septembrie 2005, ulterior a refuzat să plătească.

Recurenta conchide că acceptarea la plată a celor 2 facturi anulează toate susținerile pârâtei cu privire la excepția de neexecutare a contractului pentru neîndeplinirea unor obligații din partea sa. Printr-un ultim motiv de recurs reclamanta arată că în mod greșit s-a admis capătul de cerere privind înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate ce poartă asupra construcțiilor întrucât nu sunt aplicabile dispozițiile art. 29 din Legea nr. 7/1996.

Recurenta arată că pentru a opera dispozițiile art. 29 din Legea cadastrului și publicității imobiliare era necesar ca actul juridic supus înscrierii să fie valabil încheiat, deci să conțină toate condițiile generale aplicabile contractului de vânzare-cumpărare respectiv obiect, consimțământ și preț iar contractul încheiat nu reprezintă voința SC T. SA deoarece în cauză sunt incidente dispozițiile art. 146 din Legea nr. 31/1990 cu privire la înstrăinarea activelor unei societăți a căror valoare depășește 50 % din valoarea totală a activelor, fiind necesară obținerea unei hotărâri A.G.A. Pentru motivele invocate prin recurs reclamanta a solicitat admiterea recursului modificarea în parte a deciziei atacate și pe fond admiterea acțiunii principale în sensul rezilierii contractului de vânzare cumpărare cu plata în rate și respingerea capătului de cerere din cererea conexă privind înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor în favoarea pârâtei.

Prin recursul declarat, pârâta-reclamantă SC I.S. SRL BUCUREȘTI, critică decizia atacată pentru nelegalitate și apreciază că se impune modificarea acesteia, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Astfel, recurenta-pârâtă arată că instanța de apel a reținut, în esență că în privința construcțiilor transferul dreptului de proprietate a operat la data încheierii contractului, consimțământul SC T. SA cu privire la înstrăinarea construcțiilor fiind valabil exprimat iar pe de altă parte în privința înstrăinării terenului s-a considerat că acel înscris intitulat contract de vânzare-cumpărare nu ar avea valoarea unui antecontract de vânzare-cumpărare ci ar reprezenta o promisiune a semnatarilor acestuia (C.C.

și M.I.) de a obține consimțământul proprietarului (SC T. SA) cu privire la înstrăinare, consimțământ ce nu poate fi exprimat valabil decât prin hotărâre A.G.A. Acest punct de vedere, arată recurenta-pârâtă scoate în evidență atât lipsa de consecvență cât și o aplicare greșită a Legii nr. 31/1990, astfel cum era în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, dacă instanța de apel a apreciat că voința intimatei-reclamante SC T. SA nu a fost în mod legal exprimată, consecvența ar fi trebuit să o determine să decidă că această societate nu a putut înstrăina valabil nici construcțiile. Ori, la pag. 7 din decizie, instanța de apel reține că „dimpotrivă SC T. SA recunoaște valabilitatea acestuia, cererea prin care s-a solicitat rezilierea pentru neplata prețului nu poate fi solicitată decât în condițiile afirmării îndeplinirii obligațiilor corelative de transferare a dreptului de proprietate, în temeiul unui contract considerat valabil încheiat”.

Cu alte cuvinte, instanța de apel reține că este valabil încheiat contractul de vânzare-cumpărare privind construcțiile, inclusiv în ceea ce privește consimțământul vânzătoarei SC T. SA, dar același contract nu are valoarea unui antecontract de vânzare - cumpărare în privința terenului pe motiv că nu este exprimat valabil consimțământul promitentei vânzătoare. Cu privire la aplicarea dispozițiilor legale recurenta-pârâtă precizează următoarele aspecte: 1 - potrivit art. 111 alin. (2) lit. f) din Legea nr. 31/1990 (invocat de Curtea de Apel la pag.6 și 8 din decizie) adunarea generală ordinară este obligată să hotărască gajarea, închirierea sau desființarea uneia sau a mai multor unități ale societății.

Deci textul nu se referă și la înstrăinare și nu prevede că pentru înstrăinarea unui bun al societății care are o valoare de 3.86 % din valoarea contabilă a activelor societății este necesară hotărârea A.G.A. 2 - potrivit art. 146 din Legea nr. 31/1990, administratorii vor putea să încheie acte juridice prin care să dobândească, să înstrăineze, să închirieze, să schimbe sau să constituie în garanție bunuri aflate în patrimoniul societății a căror valoare depășește jumătate din valoarea contabilă a activelor societății la data încheierii actului juridic, numai cu aprobarea adunării generale extraordinare a acționarilor dată în condițiile art. 115 și deci per a contrario, dacă valoarea actelor juridice nu depășește jumătate din valoarea contabilă a activelor societății, administratorii pot să încheie aceste acte juridice fără a fi necesară aprobarea adunării generale extraordinară a acționarilor.

În sensul dispozițiilor legale citate, recurenta-pârâtă menționează că din probele administrate în cauză rezultă că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 125 din 26 aprilie 2005 imobilul (teren + construcție) valora 3.86 % din totalul valorii contabile a activelor SC T. SA deci administratorul societății care a semnat acest contract a angajat în mod legal valabil societatea. 3 - acționarii C.G.S., G.M. și P.F. au formulat o cerere de chemare în judecată a SC T. SA și SC I.S. SRL prin care au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 125 din 26 aprilie 2005 în temeiul art. 146 din Legea nr. 31/1990, pe motiv că nu ar fi existat aprobarea adunării generale extraordinare a acționarilor.

Deși în acest dosar s-au acordat mai multe termene, cei trei reclamanți nu s-au prezentat la interogatoriu și în aceste condiții Tribunalul București a suspendat cauza în baza dispozițiilor art. 155 1 C. proc. civ. 4 - instanța de apel a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 125/2005 SC T. SA proprietarul terenului, nu ar fi promis să vândă acest teren, ci convenția trebuie interpretată în sensul că ar reprezenta o promisiune de a obține consimțământul proprietarului cu privire la înstrăinare. S-a mai reținut că înțelegerea părților privind promisiunea de vânzare a terenului aparținând SC T. SA este valabil încheiată însă neexecutarea nu dă naștere decât unui drept de creanță împotriva promitentului, administratorul acționar C.C.

(pag. 8 din decizie). Recurenta-pârâtă menționează că aceste susțineri nu pot fi primite deoarece consimțământul SC T. SA a fost exprimat atât de către administratorul C.C. care a semnat în calitate de președinte al societății cât și de către acționarii majoritari C.C. și M.I. De asemenea, prin actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare, la pct. 8 s-a arătat care sunt obligațiile fiecăreia dintre părți în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare privind terenul. Instanța de apel a reținut că nu a fost adoptată hotărârea A.G.A. și de aceea nu poate fi suplinit consimțământul SC T. SA iar o asemenea susținere este necorespunzătoare deoarece prin actul adițional, reprezentantul SC T. SA s-a obligat să asigure mai multe acte juridice în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare și toate aceste acte erau la îndemâna celor doi acționari care au semnat actul și care în fapt, ulterior s-au răzgândit.

5 - instanța de apel ar fi trebuit să respingă apelul ca nefondat și să mențină ca temeinică și legală hotărârea instanței de fond. Din punct de vedere juridic arată recurenta-pârâtă, actul intitulat contract de vânzare-cumpărare în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005 reprezintă un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat și translativ de proprietate în privința construcțiilor și un antecontract de vânzare-cumpărare în privința terenului, și deci în mod corect a apreciat instanța de fond că în cauză suntem în prezența a două acte juridice diferite în sensul de „negotium” care sunt cuprinse într-un singur înscris privit ca „instrumentum”. Pârâta SC I.S.

SRL menționează că art. 5 din contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005 scoate în evidență faptul că ambele părți au avut reprezentarea clară că în privința construcțiilor încheie un contract de vânzare-cumpărare perfect valabil și translativ de proprietate iar prin înscrisul „A.” la același contract s-au stabilit obligațiile părților în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind terenul. În mod corect, menționează pârâta instanța de fond a dispus că hotărârea judecătorească ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafață de 2.386,25 mp, cu perimetru de 192,98 m în București, str. Izvor, Sector 5, având nr. cadastral 6584/2002.

Mai arată recurenta că SC T. SA nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin actul adițional, fapt care a îndreptățit-o să se adreseze instanței de judecată, în conformitate cu dispozițiile art. 1073, 1077 C. civ. și ale art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005, pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică. 6 - hotărârea pronunțată de instanța de apel trebuie modificată și pentru considerentul că a fost creată o situație neclară cu privire la imobilul în litigiu în sensul că proprietară a clădirilor este pârâta SC I.S. SRL iar proprietară a terenului a fost recunoscută reclamanta SC T. SA, situație de natură a crea mari dificultăți în viitor.

Pentru motivele invocate prin recurs pârâta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului reclamantei, cu cheltuieli de judecată în apel și recurs. I. Înalta Curte, analizând criticile formulate de reclamantă prin recurs, constată că nu sunt fondate. În primul rând trebuie menționat că nu vor fi analizate criticile formulate cu privire la respingerea cererii de reziliere a contractului, deoarece acestea au fost formulate de către reclamantă pentru prima dată în recurs și astfel s-ar încălca principiul omisso medio. Este de reținut că actul juridic supus analizei și anume contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005 a fost valabil încheiat, în cauză nu sunt incidente dispozițiile art. 146 din Legea nr. 31/1990 iar suspendarea plății prețului începând cu luna iulie 2005 de către pârâta SC I.S.

SRL a fost determinată de nerespectarea obligațiilor asumate de către reclamantă prin acest contract și prin înscrisul numit „A.”. La încheierea contractului consimțământul a fost exprimat de acționarul majoritar al societății comerciale deci contractul încheiat a reprezentat voința SC T. SA la data de 26 aprilie 2005. În concluzie, nu sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., situație în care recursul declarat de reclamantă va fi respins ca nefondat. II. Recursul declarat de pârâta SC I.S.

SRL este fondat și urmează să fie admis pentru următoarele considerente: Din analiza deciziei atacate, în raport de motivele de nelegalitate invocate cât și de actele și înscrisurile dosarului, rezultă că instanța de apel a făcut o greșită aplicare și interpretare a prevederilor legale și anume a dispozițiilor art. 146 din Legea nr. 31/1990 și chiar o greșită interpretare a clauzelor contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005 cât și a înscrisului denumit A. încheiate de părți.

Astfel, potrivit art. 146 din Legea nr. 31/1990 privind societățile comerciale: „Administratorii vor putea să încheie acte juridice prin care să dobândească, să înstrăineze, să închirieze, să schimbe sau să constituie garanții, bunuri aflate în patrimoniul societății, a căror valoare depășește jumătate din valoarea contabilă a activelor societății la data încheierii actului juridic, numai cu aprobarea adunării generale extraordinare a acționarilor, dată în condițiile prevăzute de art. 115”. Față de dispozițiile legale anterior citate rezultă că în cauză nu sunt incidente aceste dispoziții deoarece imobilul ce formează obiectul contractului valora aproximativ 3,86 % din valoarea contabilă a activelor reclamantei iar contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate a fost semnat de dl. C.C.

în calitate de președinte al SC T. SA și acest acționar deține 63,58 % din capitalul social al societății. Din interpretarea per a contrario a art. 146 din Legea 31/1990 rezultă că în raport de valoarea contabilă a bunului înstrăinat, administratorul societății (C.C.) a semnat în mod valabil contractul dedus judecății. Având în vedere că atât contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 25 aprilie 2005 cât și înscrisul intitulat de părți A. sunt semnate de către reclamanta prin președinte, acționarul majoritar al societății, conduce la concluzia că instanța de apel greșit a reținut că acest contract nu poate fi interpretat ca având drept obiect înstrăinarea terenului ci promisiunea de a obține consimțământul proprietarului cu privire la înstrăinare, consimțământ ce nu poate fi exprimat decât prin hotărâre A.G.A.

Având în vedere că hotărârea pronunțată de instanța de apel este nelegală, în cauză fiind incidente prevederile pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1), (2) și (3) C. proc. civ., va admite recursul declarat de pârâtă, va modifica decizia în sensul respingerii apelului reclamantei formulat împotriva sentinței pronunțată de instanța de fond, care va fi menținută ca temeinică și legală. În temeiul dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., va fi obligată recurenta-reclamantă la 8.794,57 lei cheltuieli de judecată către recurenta-pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC T. SA BUCUREȘTI împotriva deciziei comerciale nr. 446 din 15 octombrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat. Admite recursul declarat de pârâta SC I.S. SRL BUCUREȘTI împotriva aceleiași decizii. Modifică decizia recurată în sensul că respinge apelul declarat de reclamanta SC T. SA BUCUREȘTI împotriva sentinței comerciale nr. 5983 din 3 iulie 2006 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, pe care o menține. Obligă recurenta-reclamantă la 8794,57 lei cheltuieli de judecată recurentei-pârâte SC

I.S. SRL BUCUREȘTI.

Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 8 octombrie 2008.