ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2922/2009

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 3 București, la data de 4 aprilie 2007, reclamanta SC E.I. SRL, în contradictoriu cu pârâtul T.R.F., a solicitat instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să oblige pârâtul să-i plătească suma de 98.817,21 lei reprezentând contravaloarea serviciilor executate (comision 1,75dolari SUA %) în baza contractului de comision nr. 725 din 27 septembrie 2006 și la plata sumei de 98.817,21 lei echivalentul comisionului, cu titlu de penalități de întârziere, cu cheltuieli de judecată aferente. În motivarea cererii reclamantul a arătat că, în derularea raporturilor contractuale izvorâte din contractul de comision nr. 725/2006 reclamanta și-a îndeplinit obligația asumată de a identifica în București un teren pentru construcție în parametrii indicați de pârâtul cumpărător, în vederea achiziționării.

Pârâtul cumpărător nu a efectuat însă plata prețului la termenul scadent, respectiv la 26 noiembrie 2006 și cum întârzierea a depășit 30 de zile, proprietarul era obligat, conform contractului să plătească societății reclamante (agenția), alături de comision și o penalitate al cărui cuantum este egal cu cel al comisionului. Reclamanta își întemeiază cererea pe dispozițiile art. 969 și urm., art. 1073, art. 1082 C. civ. și art. 43 C. com. Judecătoria Sectorului 3 București, prin sentința nr. 3755 din 24 aprilie 2007, a admis excepția de necompetență materială, invocată din oficiu, și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, secția comercială.

La data de 13 septembrie 2007 pârâtul a depus întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, admiterea cererii reconvențională, în sensul că instanța să dispună rezoluțiunea contractului de comision pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către reclamanta pârâtă, cu cheltuieli de judecată.

În motivare se arată că pe lângă activitatea de identificare a imobilului agenția avea și obligația contractuală de a oferi cumpărătorului următoarele servicii conexe: organizarea vizitării imobilelor identificate; asistența la negocierea termenilor contractuali, inclusiv la încheierea unui antecontract dacă este cazul; furnizarea de informații privind costurile și formalitățile aferente vânzării imobilului; asistența în vederea remiterii prețului convenit de către părți; asistența la procurarea actelor prealabile necesare vânzării (certificat fiscal, certificat de sarcini/extras de carte funciară și efectuarea formalităților necesare înregistrării acesteia (întabulare).

S-a susținut că reclamanta-pârâtă nu și-a îndeplinit niciuna din obligațiile asumate ce fac obiectul contractului de comision încheiat de părți, că la data de 27 septembrie 2006 reclamanta i-a prezentat două imobile, cel de-al doilea fiind situat în București, sector 1, că întrucât cel de-al doilea imobil i-a convenit ca poziție și ca preț a solicitat agenției actele de proprietate pentru imobilul vizionat precum și un certificat de urbanism care să îl informeze asupra reglementărilor urbanistice ale terenului în cauză. După această solicitare pârâtul-reclamant reconvenient nu a mai avut niciun fel de comunicare cu reclamanta, dar fiind interesat în achiziționarea acestui imobil a făcut personal cercetări, aflând astfel că imobilul în cauză nu putea fi vândut, fiind în litigiu, respectiv în procedura executării silite prin licitație publică și grevat de următoarele sarcini: drept de ipotecă în favoarea lui A.F.

cu interdicție de vânzare, închiriere și demolare, somație nr. dos. 62/2006. Ca urmare a achitării tuturor debitelor pe care le avea SC C.M.S. SA și a subrogării în drepturile și obligațiile creditorului reclamant – reconvenient a încheiat la data de 21 noiembrie 2006 contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2242 la BNP M.G. și a devenit proprietarul imobilului, toate sarcinile care îl grevau fiind stinse prin confuziune. S-a arătat în final că motivul pentru care solicită rezoluțiunea contractului de comision nr. 725 din 27 septembrie 2006 este acela că reclamanta-pârâtă nu și-a îndeplinit niciuna dintre obligațiile asumate prin contract. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115-120 C. proc.

civ., art. 1021 C. civ. Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința nr. 1052 din 24 ianuarie 2008, a admis acțiunea principală, a obligat pârâtul să plătească reclamatei suma de 98.817,21 lei contravaloare comision 98.817,21 lei penalități și cheltuieli de judecată aferente, a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată. În pronunțarea acestei soluții instanța de fond a reținut, în esență, cu privire la cererea principală refuzul nejustificat al pârâtului de a-i plăti reclamantei contravaloarea comisionului cuvenit serviciilor pe care aceasta și le-a îndeplinit conform contractului dând eficiență totodată și clauzei penale convenite convențional de părți în cadrul contractului de comision.

În ceea ce privește cererea reconvențională, instanța de fond a reținut că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile art. 1020 și art. 1021 C. civ. pentru a se dispune rezilierea contractului de comision dat fiind faptul că reclamantul reconvenient nu a atașat și nici măcar nu a solicitat serviciile conexe de care a făcut vorbire.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termen legal, reclamantul T.R.F., considerând-o netemeinică și nelegală, criticând-o sub următoarele aspecte: - instanța a pronunțat hotărârea apelată, printr-o interpretare greșită, a dispozițiilor contractuale, aplicând greșit dispozițiile art. 969 C. civ.; - potrivit art. III lit. c) teza a doua din contractul de comision: „Comisionul acoperea valoarea, atât a serviciilor de identificare a imobilului, cât și a serviciilor conexe”; - apelantul nu a înțeles să plătească comisionul, stabilit de către părți, deoarece, reclamanta, însăși, nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale asumate, prin același contract, față de apelant, invocând astfel, în apărare, excepția de neexecutare a contractului ( exception non adimpleti contractus) , care atrăgea, respingerea acțiunii acesteia; - reclamanta s-a obligat, față de apelant, nu numai la identificarea terenului, pe care dorea să-l achiziționeze, ci și la îndeplinirea altor servicii, care, deși, sunt intitulate conexe, față de situația de fapt, ce rezultă din actele dosarului, acestea având caracterul de obligații principale, de contraprestații, ce atrăgeau obligația acestuia, corelativă, de plată, a comisionului, dat fiind, caracterul sinalagmatic al contractului dintre părți; - obligațiile la care apelantul nu a renunțat niciodată, erau: organizarea vizitării imobilelor identificate,

asistență la negocierea termenilor contractuali, inclusiv, la încheierea unui antecontract, dacă era cazul, furnizarea de informații, privind costurile și formalitățile aferente vânzării imobilului, asistența în vederea remiterii prețului, convenit de către părți, asistență la procurarea actelor, prealabile, necesare vânzării (certificat fiscal, certificat de sarcini, extras de carte funciară) și efectuarea formalităților necesare, înregistrării acesteia.

Niciuna, dintre acestea, nu a fost îndeplinită de reclamantă, deși apelantul a solicitat, în repetate rânduri, reprezentanților acesteia, acest lucru; - valoarea comisionului a fost stabilit, în considerarea tuturor acestor servicii, care să justifice un preț rezonabil, pentru comisionar, nefiind posibilă, datorarea comisionului, pentru îndeplinirea unei singure obligații, de către acesta, și aceasta îndeplinită, doar parțial și necorespunzător; - instanța, nu numai că nu a reținut excepția de neexecutare, invocată de apelant, ca un efect specific al contractului sinalagmatic, decurgând din subînțelegerea condiției rezolutorii, în contractele sinalagmatice, conform art. 1020 și art. 1021 C. civ., dar a considerat, fără nici un temei și fără nici o dovadă, că apelantul ar fi renunțat la aceste servicii; - în ce privește concluzia instanței, privind renunțarea sa, la aceste servicii, aceasta este profund nelegală și esențial netemeinică, deoarece, nu se bazează pe nicio probă, fiind preluată, necenzurat, din cererea reclamantei.

Renunțarea, fiind prin ea însăși un act de dispoziție, pentru a putea si avută în vedere de instanță, ar fi trebuit să îmbrace, cel puțin. Forma scrisă, iar conținutul său, trebuia să aibă un caracter special, renunțarea neputând fi dedusă, pe baza unor prezumții, din anumite împrejurări. - din probele administrate în cauză, rezultă, dimpotrivă, că, apelantul a fost nevoit să efectueze, în locul reclamantei, mai multe dintre formalitățile, prealabile vânzării, tocmai, pentru a nu pierde, din culpa acesteia, afacerea, cu privire la acest imobil.

- instanța nu a făcut o interpretare a contractului, conform voinței interne a părților, așa cum se instituie, cu titlu de principiu, în art. 977 C. civ., în sensul că, acestea au convenit ca, prețul (comisionul), să acopere valoarea tuturor serviciilor, la care reclamanta s-a obligat, iar nu să reprezinte, contravaloarea executării unuia dintre aceste servicii; - instanța a considerat că, simpla identificare a terenului de către reclamantă, atrage după sine, obligația de plată a comisionului fără a observa că, la acel moment, imobilul nu era susceptibil de vânzare convențională, fiind supus procedurii avansate de vânzare la licitație, prin executorul judecătoresc (executare silită); în dosarul de executare nr. 62/2006, aflat pe rolul Biroului Executorului Judecătoresc – S.S.; - pentru a afla situația imobilului, față de lipsa de diligență a reclamantei și de neexecutarea, de către aceasta, a obligațiilor, cuprinse în art. 1 lit. b) din contract, apelantul a fost nevoit să încheie un contract, de asistență juridică, cu o casă de avocați, care oferindu-i aceste servicii, l-a taxat corespunzător.

- reclamanta-intimată nu a adus la îndeplinire, în mod corespunzător și conform contractului, niciuna, dintre obligațiile asumate. Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia nr. 492 din 19 noiembrie 2008, a respins, ca nefondat, apelul pârâtului reținând, în esență, că instanța de fond a apreciat corect situația de fapt în raport de probele administrate, aceasta făcând o interpretare și aplicare adecvată a clauzelor contractuale și dispozițiilor legale în materie. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul T.R.F., criticând-o pentru nelegalitate. Recurentul își subsumează criticile motivelor de modificare reglementate de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., vizând următoarele aspecte: - art. 304 pct. 7 C. proc.

civ.: - instanța a pronunțat hotărârea recurată fără a motiva concret decizia de respingere a apelului declarat, mărginindu-se la argumentări generale și la constatări lipsite de substanță în raport cu actele și lucrările dosarului; - cele trei paragrafe în care Curtea constată „o situație de fapt” corect reținută în cauză de către instanța de fond sunt lapidare, instanța mărginindu-se să preia necenzurat punctul de vedere al instanței de fond, criticat în motivele de apel, neaducând nicio motivare proprie; - art. 304 pct. 8 C. proc.

civ.: - instanța de apel, a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, prin aceea că nu a apreciat corect „prestația” reclamantei care nu a depus nicio diligență în a onora obligațiile asumate prin contractul de comision încheiat și în considerarea cărora s-a stabilit valoarea comisionului datorat la 1,75% din prețul de vânzare a imobilului; - instanța a apreciat subiectiv că, reclamanta a „depus diligențe” pentru obținerea actelor de proprietate, deși nu rezulta acest fapt de niciunde, chiar martorul reclamantei susținând în declarația din 17 ianuarie 2008 că: „prima data am aflat despre procedura de executare silită de la pârât” și că pârâtul a informat-o în permanență cu privire la toate datele aflate, astfel că buna sa credință nu poate fi contestată; - instanța de apel preluând motivarea instanței de fond în întregime, a făcut o interpretare greșită a dispozițiilor contractuale, aplicând greșit dispozițiile art. 969 C. civ.

Arată recurenta că potrivit art. II lit. c) teza a doua din contractul de comision: „Comisionul acoperea valoarea atât a serviciilor de identificare a imobilului cât și a serviciilor conexe” însă reclamanta însăși nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale asumate prin același contract, față de pârât, acesta invocând astfel, în apărare excepția de neexecutare a contractului ( exception non adimpleti contractus ) care atrăgea respingerea acțiunii; - în mod eronat instanțele au reținut că pârâtul a renunțat la serviciile conexe care vizau: organizarea vizitării imobilelor identificate, asistenta la negocierea termenilor contractuali, inclusiv la încheierea unui antecontract dacă este cazul, furnizarea de informații privind costurile și formalitățile aferente vânzării imobilului, asistenta în vederea remiterii prețului convenit de către părți, asistenta la procurarea actelor prealabile necesare vânzării (certificat de sarcini, extras de carte funciară) și efectuarea formalităților necesare înregistrării acesteia (intabularea), niciunul dintre acestea nefiind îndeplinit de reclamantă, instanța de apel, la fel ca și instanța de fond, nu numai că nu a reținut excepția de neexecutare invocată ca un efect specific al contractului sinalagmatic, decurgând din subînțelegerea condiției rezolutorii în contractele sinalagmatice, conform art. 1020 și art. 1021 C. civ.,

dar a considerat fără niciun temei și fără nicio dovadă, că pârâtul ar fi renunțat la aceste servicii și la obținerea actelor de proprietate și a datelor privind situația juridică a terenului în timp util de pârât nu poate fi imputată ca neîndeplinirii a unei obligații contractuale reclamantei; - concluzia instanței privind renunțarea pârâtului la serviciile evocate este profund nelegală și esențial netemeinică, deoarece nu se bazează pe nicio probă, fiind preluată necenzurat din cererea reclamantei (fără a fi susținută de vreo dovadă). - potrivit art. 1203 C. civ., magistratului nu îi este îngăduit să pronunțe hotărârea numai în baza unor prezumții, decât dacă acestea au o greutate și puterea de a naște probabilitatea.

Or, din probele administrate în cauză (declarația numitului P.I.V.

autentificată sub nr. 94 din 24 ianuarie 2007) rezultă dimpotrivă că pârâtul a fost nevoit să efectueze în locul reclamantei mai multe dintre formalitățile prealabile vânzării, tocmai pentru a nu pierde din culpa acesteia, afacerea cu privire la acest imobil; - instanța nu a făcut o interpretare a contractului conform voinței interne a părților, așa cum se instituie cu titlu de principiu în art. 977 C. civ., în sensul că acestea au convenit ca prețul (comisionul) să acopere valoarea tuturor serviciilor la care reclamanta s-a obligat, iar nu să reprezinte contravaloarea executării unuia dintre aceste servicii (chiar necorespunzător); - instanța a considerat că simpla identificare a terenului de către reclamantă atrage după sine obligația de plată a comisionului, fără a observa că, la acel moment, imobilul nu era susceptibil de vânzare convențională, fiind supus procedurii avansate de vânzare la licitație prin executorul judecătoresc (executare silită), în dosarul de executare.

- art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: - instanța în mod greșit a respins apelul interpretând eronat actul juridic dedus judecății, făcând o aplicare greșită a legi, prin aceea că, deși evidentă, excepția de neexecutare a contractului invocată de noi, a fost respinsă ca o consecință a respingerii apelului declarat; - analizând pe rând, obligațiile asumate de reclamantă prin contract, raportat la probele administrate în cauză, concluzia instanței de control judiciar nu putea fi alta decât aceea că se impune de desființarea acestui contract, din vina reclamantei.

Astfel obligația de a identifica un imobil („imobilul”) care să corespundă parametrilor menționați în anexa 1 la contract nu a fost îndeplinită corespunzător, de vreme ce la data prezentării de către reclamantă (27 septembrie 2006, conform procesului-verbal) terenul nu putea fi vândut, fiind în litigiu, respectiv în cadrul procedurii de executare silită imobiliară, fapt ce rezultă chiar din declarația martorului Pușcaș Ioan, agentul imobiliar al reclamantei, care a declarat expres că a aflat de procedura de executare silită pentru prima oară de la pârât. Înalta Curte examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate, constată că recursul este nefondat. Astfel, în critica vizând nemotivarea deciziei recurate va fi înlăturată întrucât, din considerentele hotărârii reiese în clar care sunt argumentele de fapt și de drept avute în vedere de instanța de control judiciar în înlăturarea criticilor aduse de apelant hotărârii instanței de fond.

Se reține așadar că decizia atacată răspunde tuturor motivelor de apel, critica recurentului subsumată art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nefiind fondată sub acest aspect. De asemenea, în ceea ce privește criticile încadrate de recurent în art. 304 pct. 8 C. proc. civ. și acestea vor fi înlăturate întrucât se constată că instanța de apel a dat o corectă interpretare actului juridic dedus judecății apreciindu-l corect din perspectiva obligațiilor asumate de părți conform voinței reale a acestora astfel cum aceasta a fost concretizată în contractul de comision nr. 725/2006. Astfel, obiectul contractului de comision constă, conform art. IA în identificarea de către reclamantă a unui teren, care să corespundă unor parametri specifici și conform I B, în efectuarea celor 5 servicii conexe enumerate mai sus.

Ambele instanțe au analizat dinamica raporturilor contractuale din perspectiva drepturilor și obligațiilor părților în realizarea obiectului contractului, dând clauzelor contractuale o interpretare conformă voinței reale exprimate de părți la momentul încheierii contractului. În acest sens este de remarcat caracterul ferm al clauzelor contractuale invocate care nu lasă loc de echivoc în interpretare. În ceea ce privește critica vizând pretinsa eroare a instanței de apel în a reține că pârâtul a renunțat la o parte din serviciile conexe, respectiv furnizarea de informații privind costurile și formalitățile aferente vânzării imobilului existente în vederea remiterii prețului convenit, asistența la procurarea actelor prealabile necesare vânzării, întabularea, argumentația recurentului conține referiri la probatoriul administrat și la situații de fapt ce exced controlul de legalitate întrucât antamează exclusiv aspecte de netemeinicie a deciziei recurate.

Aceeași mențiune se impune a fi făcută și în cazul criticii subsumate art. 304 pct. 9 C. proc. civ., referitoare la pretinsa eroare în care s-a aflat instanța de control judiciar atunci când a menținut sentința apelată și sub aspectul dezlegării pe care a primit-o cererea reconvențională. Astfel, argumentația adusă în susținerea acestei critici recurentul se raportează din nou numai la situații de fapt și probatorii, aspecte ce nu pot forma obiectul examenului de nelegalitate întrucât vizează netemeinicia hotărârii recurate. În considerarea celor ce preced, Înalta Curte constatând legalitatea deciziei atacate sub aspectul criticilor ce se încadrează în dispozițiile art. 304 C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat și în temeiul art. 274 C. proc.

civ., va obliga recurentul să plătească intimatei SC E.I. SRL BUCUREȘTI cheltuieli de judecată în sumă de 2.500 lei conform chitanței nr. 1 din 6 octombrie 2009 existentă la dosarul cauzei (fila 39).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul T.R.F. împotriva deciziei nr. 492 din 19 noiembrie 2008 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială. Obligă recurentul-pârât să plătească intimatei-reclamante SC E.I. SRL BUCUREȘTI 2500 lei cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 noiembrie 2009.