ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 366/2010

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din

dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr.

35278/3/2007, pe rolul Tribunalul București reclamanta SC N.R.E. SRL a

chemat în judecată pe pârâtul S.P., solicitând instanței ca prin

hotărârea ce o va pronunța să-l oblige pe pârât la plata sumei

de 42.150 Euro, reprezentând contravaloare comision cuvenit pentru serviciile

prestate, la plata sumei de 42.150 Euro, reprezentând penalități de

întârziere a plății comisionului cuvenit, precum și la plata

cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii s-a arătat

că între părți s-a încheiat contractul de comision imobiliar,

înregistrat sub nr. 116 din 5 martie 2007, având ca obiect identificarea unui

cumpărător pentru imobilul proprietatea pârâtului, situat în Buftea,

în suprafață de 14.050 m.p.

Pârâtul s-a obligat să încheie

contractul de vânzare cu cumpărătorul prezentat de reclamantă,

iar în situația nerespectării acestei obligații, fiind

ținut să achite comisionul cuvenit pentru serviciile prestate, în

sumă de 42.150 Euro, precum și penalitățile aferente,

potrivit art. VII – coroborat cu art. IV alin. A.

Reclamanta și-a îndeplinit

obligațiile asumate prin contract, identificând un potențial

cumpărător, însă pârâtul a contractat direct cu acesta, eludând

participarea reclamantei, încheind cu M.M.C. contractul de promisiune

bilaterală de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 703 din 8

martie 2007 și apoi contractul de vânzare - cumpărare autentificat

sub nr. 1035 din 4 aprilie 2007 înscris în C.F. sub nr. 2485.

Prin sentința comercială nr.

7552 din 17 iunie 2008 a Tribunalului București, a fost admisă, în

parte, acțiunea, a fost obligat pârâtul să plătească

reclamantei suma de 42.150 Euro, în echivalent în lei la cursul B.N.R., din

data plății, reprezentând comision pentru serviciile prestate. A fost

respins capătul de cerere privind penalitățile de întârziere, ca

neîntemeiat, pârâtul fiind obligat la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a se pronunța astfel,

prima instanță a reținut că între părți s-a

încheiat un contract de comision, reclamanta îndeplinindu-și

obligația principală, aceea de a identifica un potențial

cumpărător, punându-l pe acesta în legătură cu

vânzătorul, vizitând imobilul, furnizând și asistență la

negocierea prețului.

Pârâtul nu și-a respectat

însă obligațiile contractuale, eludând participarea reclamantei la

încheierea contractului, fraudând astfel drepturile acesteia la încasarea

comisionului, datorat în temeiul contractului nr. 116 din 5 martie 2007.

S-a apreciat că încălcarea

clauzelor contractuale cu privire la participarea reclamantei la încheierea

contractului de vânzare – cumpărare, are ca efect exonerarea reclamantei

de răspunderea pentru neîndeplinirea celorlalte obligații asumate

prin contract, privind activitatea de sprijin și consultanță,

dar și antrenarea răspunderii pârâtului în condițiile art. VII -

din contract.

Această din urmă prevedere

are valoarea unei clauze penale, în sensul prevăzut de art. 1066 C. civ.,

părțile determinând anticipat echivalentul prejudiciului suferit de

reclamantă în cazul încălcării obligațiilor asumate de

proprietar.

S-a mai reținut că suma a

devenit exigibilă de la data autentificării contractului de vânzare -

cumpărare și că respectivul contract de comision nu a încetat,

el nefiind denunțat de către pârât.

Prima instanță a mai

reținut că respectivul contract nu este un contract de comision

propriu-zis ci, mai degrabă, un contract de prestări de servicii

imobiliare.

În ce privește capătul de

cerere privind obligarea la penalitățile de întârziere, s-a apreciat

că prevederile art. VII – din contract, ce conțin clauza penală,

fac trimitere numai la dispozițiile art. IV lit. a), dar nu și la

prevederile art. IV lit. b), prin care părțile au convenit

penalități de întârziere la comisionul datorat la încheierea

contractului de vânzare – cumpărare, în condițiile participării

reclamantei.

Împotriva acestei sentințe au

declarat apel părțile.

Reclamanta a criticat sentința

în ce privește neacordarea penalităților de întârziere.

Pârâtul a criticat hotărârea

apelată pentru nerespectarea principiului continuității

completului de judecată, pentru greșita interpretare a probatoriului

administrat în cauză și a clauzelor contractuale.

Prin decizia comercială nr. 124

din 16 martie 2009 a Curții de Apel București, secția a VI-a

comercială, au fost respinse, ca nefondate, ambele apeluri.

Pentru a se pronunța astfel,

instanța de apel a reținut că între părți s-a încheiat

contractul nr. 116 din 5 martie 2007, purtând denumirea de contract de

comision, prin care reclamanta se obliga să identifice un

cumpărător pentru imobilul situat în Buftea, în suprafață

de 14.050 m.p. și să-l asiste pe vânzător cu diverse servicii,

în schimbul unui comision calculat la suprafața terenului și nu la

prețul obținut, comision prestabilit la suma de 42.150 Euro, inclusiv

T.V.A.

Reclamanta și-a îndeplinit

obligația de a găsi un cumpărător, însă pârâtul a

negociat direct cu acesta, eludând participarea reclamantei, fără ca

să fi denunțat în prealabil, contractul încheiat, astfel încât

datorează comisionul prestabilit în contract.

Cu privire la natura contractului încheiat

între părți s-a reținut că respectivul contract, deși

poartă denumirea de contract de comision, este de fapt un contract de

prestări de servicii imobiliare.

Deasemenea, în ce privește

penalitățile de întârziere, s-a reținut că

dispozițiile art. VII – din contract, pentru situația de

față, nu fac trimitere la dispozițiile art. IV lit. b) ci la

dispozițiile art. IV lit. a).

Referitor la continuitatea

completului de judecată, s-a reținut că în cauză sunt

aplicabile dispozițiile art. 98 – art. 99 ale Regulamentului de ordine

interioară al instanțelor, privind incidentele procedurale.

Împotriva acestei decizii a declarat

recurs, pârâtul S.P., aducându-i următoarele critici:

fost dată cu aplicarea corectă a legii în sensul că, în mod

greșit, contractul încheiat între părți a fost calificat ca unul

de prestări servicii imobiliare, în loc să fie calificat ca unul de

comision, fapt ce ar fi dus la nulitatea acestuia.

deoarece el s-a așteptat tot timpul ca reclamanta să-i prezinte o

ofertă scrisă de la cumpărătoare, ofertă care nu i-a

fost prezentată în această formă și pe care o

așteaptă și acum.

Vânzarea terenului s-a făcut

ulterior așa-zisei oferte făcute de reclamantă, prin intermediul

altei persoane, care a folosit alt canal de informații.

Pârâtul consideră că

reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile profesionale și

că a fost înșelat de reclamantă prin contractul respectiv.

Pârâtul a solicitat judecarea cauzei

în lipsă.

Analizând decizia recurată,

prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte constată că

recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează:

reținută, deoarece, în mod corect atât instanța de apel cât

și prisma instanță au reținut că voința reală

a părților, atunci când au încheiat contractul nr. 116 din 5 martie

2007, a fost de a încheia un contract de prestări servicii imobiliare,

chiar dacă l-au denumit „contract de comision”, acest contract neîntrunind

caracteristicile contractului prevăzut de art. 405 C. com.

Interpretând clauzele contractului

respectiv, rezultă că părțile au convenit ca reclamanta

să identifice un cumpărător pentru terenul situat în Buftea, în

suprafață de 14.050 m.p. și să-l asiste pe vânzător la

încheierea actelor de vânzare, stabilind de la început un așa – zis

„comision” pentru prestarea acestor servicii, în sumă de 42.150 Euro.

Aceste clauze conduc la concluzia

că, într-adevăr, acest contract este unul de prestări servicii

imobiliare și nu unul de comision, în sensul art. 405 C. com., astfel

încât nu se poate pune problema nulității acestui contract.

nu poate fi reținută, deoarece pârâtul este cel care nu a respectat

clauzele contractului și nu reclamanta.

Astfel, nu rezultă din

contractul nr. 116/2007 că reclamanta trebuia să prezinte o

ofertă scrisă din partea unui eventual cumpărător, ci doar

că trebuia să identifice un cumpărător, fapt ce s-a și

petrecut, prezentând pârâtului pe d-na M.M.C.

Cel ce nu a respectat prevederile

contractului, respectiv prevederile art. VII din contract, este tocmai pârâtul,

care a încheiat un antecontract de vânzare - cumpărare și, după

aceea, un contract de vânzare - cumpărare chiar cu cumpărătorul

identificat de reclamantă, cu eludarea participării reclamantei,

încercând astfel să evite plata comisionului stabilit prin contract.

Pârâtul ar fi avut posibilitatea

să denunțe contractul respectiv, prin notificarea reclamantei,

potrivit art. III din contract, însă nu a făcut-o.

Având în vedere cele de mai sus, în

baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul, ca nefondat.

În baza art. 274 C. proc. civ.,

recurentul – pârât va fi obligat la 7.612,66 lei cheltuieli de judecată,

către reclamanta – intimată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

recursul declarat de pârâtul S.P.

împotriva deciziei comerciale nr. 124 din 16 martie 2009, pronunțată

de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, ca

nefondat.

Obligă recurentul – pârât

să plătească intimatei – reclamante SC N.R.E. SRL București

suma de 7.612,66 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi

3 februarie 2010.