ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 414/2009
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 414/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)
Asupra
cererii de recurs de față;
Din
examinarea lucrărilor din dosar constată că:
Prin sentința comercială nr.
13288 din 13 noiembrie 2007 Tribunalul București, secția a VI a comerciala, a
admis acțiunea formulată de reclamanta SC G.I.E. SRL împotriva pârâtei D.M. și
a dispus obligarea pârâtei sa plătească reclamantei suma de 261.480,96 lei
contravaloare comision de intermediere și suma de 94132,80 lei penalități de
întârziere, precum și 12.337 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Apelul
declarat de pârâtă împotriva acestei soluții a fost admis de către Curtea de
Apel București, secția a V a comercială, care, prin Decizia nr. 286/2008 a
respins cererea reclamantei ca nefondată.
Pentru a
pronunța această soluție, Curtea de apel a reținut că, obiectul cererii de
chemare în judecată privește contravaloarea comisionului pretins în temeiul
contractului de consultanță și, intermediere imobiliara din 23 octombrie 2006
(denumit in continuare contract de consultanță și intermediere) pentru
îndeplinirea obligațiilor de către reclamanta. Pe de altă parte, pârâta a
invocat atât în fața primei instanțe, cat și prin motivele de apel, excepția de
neexecutare a contractului sinalagmatic, precizând ca reclamanta nu poate
pretinde plata comisionului deoarece aceasta nu și-a îndeplinit propriile
obligații contractuale.
Întrucât
aceste chestiuni au fost detaliate și susținute contradictoriu de părți, Curtea
de apel a stabilit mai întâi situația de fapt generatoare a conflictului de
drept dedus judecății.
Astfel,
instanța de control judiciar a reținut că, potrivit contractului de consultanță
și intermediere, reclamanta s-a obligat față de pârâtă, conform articolului 2
(fila 5 - din dosarul Tribunalului București) "să adopte o abordare
sistematică care să asigure identificarea tuturor alternativelor posibile
dintre care varianta (variantele) corespunzătoare va (vor) fi selecționate pa
baza unui set predefinit de criterii. Acest proces de consultanta/intermediere
va fi structurat pe trei etape cheie, denumite: studiu de piața, analiza
opțiunilor, implementarea".
Cu privire la
prima etapa reclamanta avea obligația potrivit contractului: să prezinte
pârâtei studii de piața care să cuprindă informații privitoare la cererile de
cumpărare de spații similare cu cel al pârâtei. În cea de-a doua etapa,
reclamanta avea obligația de a sfătui pe pârâtă asupra tuturor ofertelor
corespunzătoare, și de a realiza prezentările și vizitele imobilului.
Pentru
fiecare oferta identificata ca fiind corespunzătoare cu criteriile predefinite
ale clientului, reclamanta se obliga sa ofere potențialului cumpărător
detaliile privitoare la termenii financiari de vânzare împreună cu detaliile
tehnice și constructive ale clădirii.
In fine,
etapa a treia cuprindea obligația reclamantului de a negocia, de a coordona
negocierile contractului de vânzare - cumpărare pentru imobilul pârâtei oferit
spre vânzare.
Între
reclamanta și o terță societate de contractul mai sus evocat, respectiv SC A.S.D.
SRL există încheiat la data de 14 aprilie 2006 contractul de consultanță și
intermediere (filele 9-11).
La data de 30
ianuarie 2007 între pârâtă și soțul său, în calitate de vânzători și SC A.S.D. SRL
s-a perfectat contractul de vânzare - cumpărare autentificat de notar public M.R.
(filele 20-27 din dosarul de fond).
În speță,
curtea de apel a considerat că este important de stabilit dacă reclamanta și-a
îndeplinit obligațiile asumate prin contractul de consultanță și intermediere
încheiat cu pârâta și a reținut, din probele administrate că nu și-a îndeplinit
obligațiile. Astfel, din fișa de vizionare intitulata anexa la contractul din 14
aprilie 2006 - datata în 25 octombrie 2006 (fila 12 din dosarul Tribunalului,
rezulta exclusiv îndeplinirea obligației de consultanța și intermediere fața de
societatea cumpărătoare, nicidecum fața de pârâta vânzătoare. Aceasta este
semnata numai de reprezentanții reclamantei și ai societății cumpărătoare,
astfel ca nu produce nici un efect fața de pârâta potrivit principiului
relativității efectelor contractului, consacrat în articolul 973 C. civ. și
recunoscut și sub forma adagiului "res inter alios acta aliis neque
nocere, neque prodesse potest".
De altfel,
același principiu al relativității efectelor contractului presupune și
consecința potrivit căreia contractul de vânzare -
cumpărare nu produce nici un efect
în ce privește raporturile juridice dintre reclamanta (terț fata de acest contract)
și pârâta.
Chiar în
cererea de chemare în judecată, reclamanta menționează că în perioada aprilie -
octombrie 2006, SC A.S.D. SRL i-au fost prezentate mai multe imobile din
București susținerea neavând însă nici o relevanță în raporturile cu pârâta, care
dorea sa vândă imobilul proprietatea sa.
Altfel spus,
faptul că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile rezultate din contractul de
consultanță și intermediere din 14 aprilie 2006, încheiat cu aceasta societate
nu înseamnă automat că obligațiile asumate față de pârâtă prin contractul de
consultanță și intermediere din 23 octombrie 2006) au fost îndeplinite.
Curtea de
apel a mai avut în vedere că izvorul obligațiilor din contractul sinalagmatic îl
constituie contraprestația îndeplinită de cocontractant, acesta fiind guvernat
de principiul reciprocității și al interdependenței obligațiilor conform art. 969
C. civ., art. 1020 și art. 1021 C. civ., astfel că rezultă, in lipsa dovezilor
privind îndeplinirea propriilor obligații contractuale, că reclamanta nu poate
pretinde de la pârâtă contravaloarea comisionului deoarece acesta reprezintă
tocmai prețul altor prestații. De asemenea, reclamanta, care și-a îndeplinit
obligațiile decurgând dintr-un contract încheiat cu alta persoana decât pârâta
(cumpărătoarea) nu poate pretinde ca efect al acestor prestații îndeplinite
față de un terț, o plata a comisionului și de la pârâta
- vânzătoare.
Cum potrivit art. 1169 C. civ.,
reclamanta avea obligația de a face dovada îndeplinirii obligațiilor față de
pârâta pentru a putea pretinde acesteia comisionul și penalitățile aferente,
iar aceasta dovada nu s-a făcut nici in fața primei instanțe și nici in apel,
curtea de apel a respins cererea este neîntemeiata.
Împotriva
acestei soluții a declarat recurs reclamanta care a invocat prevederile art. 304
pct. 8 și pct. 9 C. pr. civ. și a subsumat acestor prevederi legale zece
critici.
Analizând
hotărârea atacată și răspunzând punctual criticilor formulate, Înalta Curte va
respinge recursul pentru următoarele considerente:
Curtea găsește
nefondat motivul de recurs invocat de recurentă si prev. de art. 304 pct. 9 C. proc.
civ. în condițiile în care în cauza de față nu rezultă că instanța de fond ar
fi recurs la încălcarea unor texte de lege aplicabile speței sau că a aplicat
greșit dispoziții legale, interpretându-le prea extins sau prea restrâns ori cu
totul eronat. Recurenta vrea să aducă în discuție greșita stabilire a situației
de fapt de către instanța de apel, ceea ce nu poate face obiect al controlului
de nelegalitate în calea de atac folosită.
De altfel,
recurenta nici nu indică explicit care ar fi textele ce ar cădea sub incidența
motivului de recurs arătat. Recursul, nefiind o cale de atac devolutivă, pentru
a conduce la casarea sau modificarea hotărârii, nu se poate limita la o simplă
indicare formală a textelor, condiția legală a dezvoltării implicând
determinarea greșelilor anume imputate, o minimă argumentare a criticii în fapt
și în drept, precum și indicarea probelor pe care se întemeiază.
Curtea
găsește nefondat și motivul de recurs invocat de recurentă si prev. de art. 304
pct. 8 C. proc. civ. în condițiile în care instanța de apel s-a pronunțat în
raport de probele administrate. De altfel în speță nici nu se poate pune
problema unei greșite interpretări a actului juridic dedus judecății deoarece
instanța a fost învestită cu o cerere în pretenții în baza contractului de
consultată și intermediere imobiliară, iar recurenta circumscrie acestui obiect
critici referitoare la o aprecierea unor înscrisuri, probe administrate în cauză.
Instanța de apel nu a schimbat cu nimic înțelesul vădit neîndoielnic al
contractului dintre părți care a fost și rămâne un contract de consultanță și
intermediere imobiliară.
Înalta Curte
va respinge criticile formulate și răspunzând punctual, după cum urmează:
În
derularea unui contract de consultanță imobiliara si in aprecierea respectării
drepturilor si obligațiilor reciproce ale părților nu are importanță daca
obiectul contractului este reprezentat de un apartament într-un bloc sau de o vila
si nici daca valoarea bunului este mai mica sau mai mare. Obligațiile au fost
asumate contractual iar dispozițiile art. 969 C. civ. obliga la respectarea
lor. In pronunțarea hotărârii, instanța de apel a avut in vedere toate probele
administrate in dosar si, in primul rând, clauzele contractului de consultanta
imobiliara si intermediere din 23 octombrie 2006 încheiat intre părți.
O agenție
imobiliara nu poate reprezenta ambele părți dintr-un contract de
vânzare-cumpărare pentru ca se afla in conflict de interese. Dubla reprezentare
profita numai agenției care încasează comisioane de la ambele părți, nu si
clienților ale căror interese nu pot fi apărate in același timp si cu aceeași forța
si eficiență.
Chiar dacă se
admite că intr-o piață neorganizată este posibilă reprezentarea ambelor părți
aceasta nu înseamnă ca agenția imobiliară nu trebuie să respecte clauzele
asumate contractual. Clauzele din contractul încheiat cu vânzătorul nu sunt in
legătura cu clauzele din contractul încheiat cu cumpărătorul, nu exista
interdependenta intre acestea.
Nu are
nici o relevanță cât timp s-a scurs de la semnarea contractului de consultanță
și intermediere și până la vizionarea imobilului de către primul client
interesat, in prezenta reprezentantului recurentei si nici pana la semnarea
antecontractului de vânzare - cumpărare intre promitenta-vânzătoare si
promitenta - cumpărătoare. Interesează numai respectarea obligațiilor asumate
contractual. Recurenta - reclamanta nu si-a respectat niciuna din obligațiile
asumate contractual fata de intimata-pârâta. Recurenta si-a îndeplinit numai obligațiile
față de cumpărătoare.
In cererea de
chemare in judecată formulată de recurenta-reclamanta aceasta recunoaște faptul
că și-a executat obligațiile contractuale numai în raport de cumpărătoarea
imobilului, respectiv față de SC A.S.D. SRL Aceste afirmații sunt, de altfel,
reluate atât în concluziile scrise cât și in întâmpinarea depusă la judecata
din apel.
Recurenta -
reclamantă nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale față de intimata pârâtă,
ci numai față de cumpărătoarea SC A.S.D. SRL cu care, de asemenea, se afla in
raporturi contractuale. Fișa de vizionare intitulată anexă la contractul din 14
aprilie 2006 încheiat cu SC A.S.D. SRL constituie proba îndeplinirii obligației
contractuale față de aceasta si nu față de intimata pârâtă.
În mod corect
instanța de apel a statuat că recurenta-reclamantă putea si trebuia să-și
îndeplinească obligațiile asumate contractual față de pârâtă așa cum, de
altfel, și le-a îndeplinit si față de cumpărătoare si, întrucât nu și le-a
îndeplinit a admis apelul si a respins cererea de chemare in judecată ca
nefondată.
Recurenta
susține că în mod eronat instanța de apel a reținut că "nu s-a făcut
dovada oferirii detaliilor financiare, tehnice si constructive eventualilor
cumpărători" in conf. cu disp. art. 2 etapa a - II-a alin. (3) din
contract, dar omite să releve ca respectivul contract, la momentul încheierii
sale, nu conține nici un preț de vânzare, iar pe oferta de vânzare apare un alt
preț de vânzare si alte detalii care nu se regăsesc in contract.
Cu privire
la cel de-al doilea înscris despre care recurenta afirmă ca a stat la baza
motivării deciziei pronunțate de instanța de apel, respectiv procesul verbal de
predare primire a imobilului, Înalta Curte reține că el este semnat de către
reprezentantul legal al SC G.I.E. SRL, în cuprinsul căruia se menționează
numele D.I., "reprezentant din partea firmei cumpărătoare".
De altfel,
chiar recurenta prin răspunsul dat la întrebarea 3 din interogatoriul de la
fila 176 dosar fond, recunoaște ca D.I. a semnat procesul verbal de predare - primire
„ în calitate de martor din partea cumpărătoarei".
Este evident
că instanța de apel, analizând răspunsurile date de recurenta -
reclamanta la întrebările
formulate de pârâtă în cadrul administrării probei cu interogatoriul (filele
176-178), a reținut ca SC G.I.E. SRL nu și-a îndeplinit obligațiile conform
contractului de consultanta și intermediere încheiat cu pârâta, ci numai in
raport de cele rezultând din contractul încheiat cu cumpărătoarea.
Susținerea
recurentei-reclamante ca la data semnării procesului - verbal de predare - primire
contractul nu mai era in vigoare nu poate fi primită deoarece obligațiile
reciproce ale parților nu încetaseră. Obligația de a participa la predarea
imobilului revenea recurentei, motiv pentru care a și asistat pe cumpărătoare
la aceasta operațiune și a semnat pentru aceasta, si nu în calitatea sa de dublu
reprezentant, calitate care nu răzbate din conținutul actului.
7.
Cu privire la faptul că
recurenta nu si-a îndeplinit obligația de a negocia prețul, Înalta Curte
constată ca reținerea făcută de instanța de apel este corectă si susținută de
probele dosarului.
Din
conținutul contractului - pct. 2 Obligațiile Consultantului Etapa 3:
implementarea "in cazul in care, in urma negocierilor coordonate de către
consultant asupra contractului de vânzare pentru imobilul mai sus menționat ...,,-
reiese clar ca consultantul avea obligația de a negocia prețul si clauzele
contractului. Conform contractului, negocierile trebuiau sa aibă loc sub
coordonarea consultantului (recurenta).
Prin
răspunsurile la întrebările nr. 12, 15 și 16, recurenta a recunoscut ca nu are
o fișă de vizionare semnata cu pârâta, nu are nici un înscris cu care sa
probeze negocierea sau participarea la negocierile purtate în vederea
perfectării vânzării - cumpărării, singurul act semnat între părți, fiind
„Contractul de consultanta și intermediere imobiliara din 23 octombrie 2006”,
dar afirma ca "Nu era necesar un altfel de act deoarece existau contracte
încheiate cu ambele părți".
Din actele
dosarului rezultă în mod evident că recurenta nu a negociat în nici un fel in
numele pârâtei și, cu atât mai puțin, prețul contractului, atât timp cat
aceasta se afla in conflict de interese în sensul că nu putea să reprezinte și
pe pârâtă si pe cumpărătoare, fiecare având interese contrare, pârâta sa obțină
un preț cat mai mare iar cumpărătoarea sa negocieze un preț cat mai mic.
Corespondenta
prin e-mail din 19 decembrie 2006 este ulterioară semnării antecontractului de
vânzare - cumpărare din 3 noiembrie 2006 și nu are influență în ceea ce
privește îndeplinirea obligațiilor contractuale. Recurenta nu și-a îndeplinit
obligația de a negocia antecontractul și contractul de vânzare - cumpărare în
numele vânzătoarei și nici nu a asistat-o la aceste negocieri, argumente pentru
care s-a apreciat in mod corect ea nu este îndreptățită la încasarea
comisionului.
Referitor
la această critică din motivarea recursului, Înalta Curte reține că nici din
înscrisurile depuse și nici din interogatoriu nu reiese ca pârâta avea
cunoștința de faptul că D.I. era reprezentantul sau angajatul SC G.I.E. SRL,
mai ales în condițiile în care contractul cu aceasta fusese semnat pentru
recurenta de R.F.M. în calitate de reprezentant (fila 5 dosar fond).
Acest
punct din motivarea recursului evidențiază raporturile dintre recurentă si
cumpărătoare, iar cu privire la corespondenta prin e-mail din 19 decembrie 2006
ea este ulterioara semnării antecontractului de vânzare - cumpărare din 3
noiembrie 2006 și nu are influență in ceea ce privește îndeplinirea
obligațiilor contractuale, astfel cum s-a arătat la pct. 8 din prezenta
motivare.
Pentru
argumentele de fapt și de drept reținute mai sus, conform art. 274 și art. 312
C. proc. civ., se va respinge recursul declarat de reclamanta SC G.I.E. SRL București
împotriva Deciziei comerciale nr. 286 din 16 iunie 2008 pronunțată de Curtea de
Apel București, secția a V a comercială, ca nefondat și va obliga recurenta la
47.600 lei cheltuieli de judecată către intimata D.M.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul
declarat de reclamanta SC G.I.E. SRL București împotriva Deciziei comerciale nr.
286 din 16 iunie 2008 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V a comercială,
ca nefondat.
Obligă
recurenta la 47.600 lei cheltuieli de judecată către intimata D.M.
Irevocabilă.
Pronunțată în
ședința publică, astăzi 11 februarie 2009.