ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 414/2009
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 414/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)
Asupra cererii de recurs de față; Din examinarea lucrărilor din dosar constată că: Prin sentința comercială nr. 13288 din 13 noiembrie 2007 Tribunalul București, secția a VI a comerciala, a admis acțiunea formulată de reclamanta SC G.I.E. SRL împotriva pârâtei D.M. și a dispus obligarea pârâtei sa plătească reclamantei suma de 261.480,96 lei contravaloare comision de intermediere și suma de 94132,80 lei penalități de întârziere, precum și 12.337 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Apelul declarat de pârâtă împotriva acestei soluții a fost admis de către Curtea de Apel București, secția a V a comercială, care, prin Decizia nr. 286/2008 a respins cererea reclamantei ca nefondată.
Pentru a pronunța această soluție, Curtea de apel a reținut că, obiectul cererii de chemare în judecată privește contravaloarea comisionului pretins în temeiul contractului de consultanță și, intermediere imobiliara din 23 octombrie 2006 (denumit in continuare contract de consultanță și intermediere) pentru îndeplinirea obligațiilor de către reclamanta. Pe de altă parte, pârâta a invocat atât în fața primei instanțe, cat și prin motivele de apel, excepția de neexecutare a contractului sinalagmatic, precizând ca reclamanta nu poate pretinde plata comisionului deoarece aceasta nu și-a îndeplinit propriile obligații contractuale. Întrucât aceste chestiuni au fost detaliate și susținute contradictoriu de părți, Curtea de apel a stabilit mai întâi situația de fapt generatoare a conflictului de drept dedus judecății.
Astfel, instanța de control judiciar a reținut că, potrivit contractului de consultanță și intermediere, reclamanta s-a obligat față de pârâtă, conform articolului 2 (fila 5 - din dosarul Tribunalului București) "să adopte o abordare sistematică care să asigure identificarea tuturor alternativelor posibile dintre care varianta (variantele) corespunzătoare va (vor) fi selecționate pa baza unui set predefinit de criterii. Acest proces de consultanta/intermediere va fi structurat pe trei etape cheie, denumite: studiu de piața, analiza opțiunilor, implementarea". Cu privire la prima etapa reclamanta avea obligația potrivit contractului: să prezinte pârâtei studii de piața care să cuprindă informații privitoare la cererile de cumpărare de spații similare cu cel al pârâtei.
În cea de-a doua etapa, reclamanta avea obligația de a sfătui pe pârâtă asupra tuturor ofertelor corespunzătoare, și de a realiza prezentările și vizitele imobilului. Pentru fiecare oferta identificata ca fiind corespunzătoare cu criteriile predefinite ale clientului, reclamanta se obliga sa ofere potențialului cumpărător detaliile privitoare la termenii financiari de vânzare împreună cu detaliile tehnice și constructive ale clădirii. In fine, etapa a treia cuprindea obligația reclamantului de a negocia, de a coordona negocierile contractului de vânzare - cumpărare pentru imobilul pârâtei oferit spre vânzare. Între reclamanta și o terță societate de contractul mai sus evocat, respectiv SC A.S.D.
SRL există încheiat la data de 14 aprilie 2006 contractul de consultanță și intermediere (filele 9-11). La data de 30 ianuarie 2007 între pârâtă și soțul său, în calitate de vânzători și SC A.S.D. SRL s-a perfectat contractul de vânzare - cumpărare autentificat de notar public M.R. (filele 20-27 din dosarul de fond). În speță, curtea de apel a considerat că este important de stabilit dacă reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contractul de consultanță și intermediere încheiat cu pârâta și a reținut, din probele administrate că nu și-a îndeplinit obligațiile. Astfel, din fișa de vizionare intitulata anexa la contractul din 14 aprilie 2006 - datata în 25 octombrie 2006 (fila 12 din dosarul Tribunalului, rezulta exclusiv îndeplinirea obligației de consultanța și intermediere fața de societatea cumpărătoare, nicidecum fața de pârâta vânzătoare.
Aceasta este semnata numai de reprezentanții reclamantei și ai societății cumpărătoare, astfel ca nu produce nici un efect fața de pârâta potrivit principiului relativității efectelor contractului, consacrat în articolul 973 C. civ. și recunoscut și sub forma adagiului "res inter alios acta aliis neque nocere, neque prodesse potest". De altfel, același principiu al relativității efectelor contractului presupune și consecința potrivit căreia contractul de vânzare - cumpărare nu produce nici un efect în ce privește raporturile juridice dintre reclamanta (terț fata de acest contract) și pârâta. Chiar în cererea de chemare în judecată, reclamanta menționează că în perioada aprilie - octombrie 2006, SC A.S.D.
SRL i-au fost prezentate mai multe imobile din București susținerea neavând însă nici o relevanță în raporturile cu pârâta, care dorea sa vândă imobilul proprietatea sa. Altfel spus, faptul că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile rezultate din contractul de consultanță și intermediere din 14 aprilie 2006, încheiat cu aceasta societate nu înseamnă automat că obligațiile asumate față de pârâtă prin contractul de consultanță și intermediere din 23 octombrie 2006) au fost îndeplinite.
Curtea de apel a mai avut în vedere că izvorul obligațiilor din contractul sinalagmatic îl constituie contraprestația îndeplinită de cocontractant, acesta fiind guvernat de principiul reciprocității și al interdependenței obligațiilor conform art. 969 C. civ., art. 1020 și art. 1021 C. civ., astfel că rezultă, in lipsa dovezilor privind îndeplinirea propriilor obligații contractuale, că reclamanta nu poate pretinde de la pârâtă contravaloarea comisionului deoarece acesta reprezintă tocmai prețul altor prestații. De asemenea, reclamanta, care și-a îndeplinit obligațiile decurgând dintr-un contract încheiat cu alta persoana decât pârâta (cumpărătoarea) nu poate pretinde ca efect al acestor prestații îndeplinite față de un terț, o plata a comisionului și de la pârâta - vânzătoare.
Cum potrivit art. 1169 C. civ., reclamanta avea obligația de a face dovada îndeplinirii obligațiilor față de pârâta pentru a putea pretinde acesteia comisionul și penalitățile aferente, iar aceasta dovada nu s-a făcut nici in fața primei instanțe și nici in apel, curtea de apel a respins cererea este neîntemeiata. Împotriva acestei soluții a declarat recurs reclamanta care a invocat prevederile art. 304 pct. 8 și pct. 9 C. pr. civ. și a subsumat acestor prevederi legale zece critici. Analizând hotărârea atacată și răspunzând punctual criticilor formulate, Înalta Curte va respinge recursul pentru următoarele considerente: Curtea găsește nefondat motivul de recurs invocat de recurentă si prev. de art. 304 pct. 9 C. proc.
civ. în condițiile în care în cauza de față nu rezultă că instanța de fond ar fi recurs la încălcarea unor texte de lege aplicabile speței sau că a aplicat greșit dispoziții legale, interpretându-le prea extins sau prea restrâns ori cu totul eronat. Recurenta vrea să aducă în discuție greșita stabilire a situației de fapt de către instanța de apel, ceea ce nu poate face obiect al controlului de nelegalitate în calea de atac folosită. De altfel, recurenta nici nu indică explicit care ar fi textele ce ar cădea sub incidența motivului de recurs arătat. Recursul, nefiind o cale de atac devolutivă, pentru a conduce la casarea sau modificarea hotărârii, nu se poate limita la o simplă indicare formală a textelor, condiția legală a dezvoltării implicând determinarea greșelilor anume imputate, o minimă argumentare a criticii în fapt și în drept, precum și indicarea probelor pe care se întemeiază.
Curtea găsește nefondat și motivul de recurs invocat de recurentă si prev. de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. în condițiile în care instanța de apel s-a pronunțat în raport de probele administrate. De altfel în speță nici nu se poate pune problema unei greșite interpretări a actului juridic dedus judecății deoarece instanța a fost învestită cu o cerere în pretenții în baza contractului de consultată și intermediere imobiliară, iar recurenta circumscrie acestui obiect critici referitoare la o aprecierea unor înscrisuri, probe administrate în cauză. Instanța de apel nu a schimbat cu nimic înțelesul vădit neîndoielnic al contractului dintre părți care a fost și rămâne un contract de consultanță și intermediere imobiliară.
Înalta Curte va respinge criticile formulate și răspunzând punctual, după cum urmează:
În derularea unui contract de consultanță imobiliara si in aprecierea respectării drepturilor si obligațiilor reciproce ale părților nu are importanță daca obiectul contractului este reprezentat de un apartament într-un bloc sau de o vila si nici daca valoarea bunului este mai mica sau mai mare. Obligațiile au fost asumate contractual iar dispozițiile art. 969 C. civ. obliga la respectarea lor. In pronunțarea hotărârii, instanța de apel a avut in vedere toate probele administrate in dosar si, in primul rând, clauzele contractului de consultanta imobiliara si intermediere din 23 octombrie 2006 încheiat intre părți.
O agenție imobiliara nu poate reprezenta ambele părți dintr-un contract de vânzare-cumpărare pentru ca se afla in conflict de interese. Dubla reprezentare profita numai agenției care încasează comisioane de la ambele părți, nu si clienților ale căror interese nu pot fi apărate in același timp si cu aceeași forța si eficiență. Chiar dacă se admite că intr-o piață neorganizată este posibilă reprezentarea ambelor părți aceasta nu înseamnă ca agenția imobiliară nu trebuie să respecte clauzele asumate contractual. Clauzele din contractul încheiat cu vânzătorul nu sunt in legătura cu clauzele din contractul încheiat cu cumpărătorul, nu exista interdependenta intre acestea.
Nu are nici o relevanță cât timp s-a scurs de la semnarea contractului de consultanță și intermediere și până la vizionarea imobilului de către primul client interesat, in prezenta reprezentantului recurentei si nici pana la semnarea antecontractului de vânzare - cumpărare intre promitenta-vânzătoare si promitenta - cumpărătoare. Interesează numai respectarea obligațiilor asumate contractual. Recurenta - reclamanta nu si-a respectat niciuna din obligațiile asumate contractual fata de intimata-pârâta. Recurenta si-a îndeplinit numai obligațiile față de cumpărătoare. In cererea de chemare in judecată formulată de recurenta-reclamanta aceasta recunoaște faptul că și-a executat obligațiile contractuale numai în raport de cumpărătoarea imobilului, respectiv față de SC A.S.D. SRL Aceste afirmații sunt, de altfel, reluate atât în concluziile scrise cât și in întâmpinarea depusă la judecata din apel.
Recurenta - reclamantă nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale față de intimata pârâtă, ci numai față de cumpărătoarea SC A.S.D. SRL cu care, de asemenea, se afla in raporturi contractuale. Fișa de vizionare intitulată anexă la contractul din 14 aprilie 2006 încheiat cu SC A.S.D. SRL constituie proba îndeplinirii obligației contractuale față de aceasta si nu față de intimata pârâtă. În mod corect instanța de apel a statuat că recurenta-reclamantă putea si trebuia să-și îndeplinească obligațiile asumate contractual față de pârâtă așa cum, de altfel, și le-a îndeplinit si față de cumpărătoare si, întrucât nu și le-a îndeplinit a admis apelul si a respins cererea de chemare in judecată ca nefondată.
Recurenta susține că în mod eronat instanța de apel a reținut că "nu s-a făcut dovada oferirii detaliilor financiare, tehnice si constructive eventualilor cumpărători" in conf. cu disp. art. 2 etapa a - II-a alin. (3) din contract, dar omite să releve ca respectivul contract, la momentul încheierii sale, nu conține nici un preț de vânzare, iar pe oferta de vânzare apare un alt preț de vânzare si alte detalii care nu se regăsesc in contract.
Cu privire la cel de-al doilea înscris despre care recurenta afirmă ca a stat la baza motivării deciziei pronunțate de instanța de apel, respectiv procesul verbal de predare primire a imobilului, Înalta Curte reține că el este semnat de către reprezentantul legal al SC G.I.E. SRL, în cuprinsul căruia se menționează numele D.I., "reprezentant din partea firmei cumpărătoare". De altfel, chiar recurenta prin răspunsul dat la întrebarea 3 din interogatoriul de la fila 176 dosar fond, recunoaște ca D.I. a semnat procesul verbal de predare - primire „ în calitate de martor din partea cumpărătoarei". Este evident că instanța de apel, analizând răspunsurile date de recurenta - reclamanta la întrebările formulate de pârâtă în cadrul administrării probei cu interogatoriul (filele 176-178), a reținut ca SC G.I.E. SRL nu și-a îndeplinit obligațiile conform contractului de consultanta și intermediere încheiat cu pârâta, ci numai in raport de cele rezultând din contractul încheiat cu cumpărătoarea. Susținerea recurentei-reclamante ca la data semnării procesului - verbal de predare - primire contractul nu mai era in vigoare nu poate fi primită deoarece obligațiile reciproce ale parților nu încetaseră. Obligația de a participa la predarea imobilului revenea recurentei, motiv pentru care a și asistat pe cumpărătoare la aceasta operațiune și a semnat pentru aceasta, si nu în calitatea sa de dublu reprezentant, calitate care nu răzbate din conținutul actului.
Cu privire la faptul că recurenta nu si-a îndeplinit obligația de a negocia prețul, Înalta Curte constată ca reținerea făcută de instanța de apel este corectă si susținută de probele dosarului. Din conținutul contractului - pct. 2 Obligațiile Consultantului Etapa 3: implementarea "in cazul in care, in urma negocierilor coordonate de către consultant asupra contractului de vânzare pentru imobilul mai sus menționat ...,,- reiese clar ca consultantul avea obligația de a negocia prețul si clauzele contractului. Conform contractului, negocierile trebuiau sa aibă loc sub coordonarea consultantului (recurenta). Prin răspunsurile la întrebările nr. 12, 15 și 16, recurenta a recunoscut ca nu are o fișă de vizionare semnata cu pârâta, nu are nici un înscris cu care sa probeze negocierea sau participarea la negocierile purtate în vederea perfectării vânzării - cumpărării, singurul act semnat între părți, fiind „Contractul de consultanta și intermediere imobiliara din 23 octombrie 2006”, dar afirma ca "Nu era necesar un altfel de act deoarece existau contracte încheiate cu ambele părți". Din actele dosarului rezultă în mod evident că recurenta nu a negociat în nici un fel in numele pârâtei și, cu atât mai puțin, prețul contractului, atât timp cat aceasta se afla in conflict de interese în sensul că nu putea să reprezinte și pe pârâtă si pe cumpărătoare, fiecare având interese contrare, pârâta sa obțină un preț cat mai mare iar cumpărătoarea sa negocieze un preț cat mai mic.
Corespondenta prin e-mail din 19 decembrie 2006 este ulterioară semnării antecontractului de vânzare - cumpărare din 3 noiembrie 2006 și nu are influență în ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor contractuale. Recurenta nu și-a îndeplinit obligația de a negocia antecontractul și contractul de vânzare - cumpărare în numele vânzătoarei și nici nu a asistat-o la aceste negocieri, argumente pentru care s-a apreciat in mod corect ea nu este îndreptățită la încasarea comisionului.
Referitor la această critică din motivarea recursului, Înalta Curte reține că nici din înscrisurile depuse și nici din interogatoriu nu reiese ca pârâta avea cunoștința de faptul că D.I. era reprezentantul sau angajatul SC G.I.E. SRL, mai ales în condițiile în care contractul cu aceasta fusese semnat pentru recurenta de R.F.M. în calitate de reprezentant (fila 5 dosar fond).
Acest punct din motivarea recursului evidențiază raporturile dintre recurentă si cumpărătoare, iar cu privire la corespondenta prin e-mail din 19 decembrie 2006 ea este ulterioara semnării antecontractului de vânzare - cumpărare din 3 noiembrie 2006 și nu are influență in ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor contractuale, astfel cum s-a arătat la pct. 8 din prezenta motivare. Pentru argumentele de fapt și de drept reținute mai sus, conform art. 274 și art. 312 C. proc. civ., se va respinge recursul declarat de reclamanta SC G.I.E. SRL București împotriva Deciziei comerciale nr. 286 din 16 iunie 2008 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V a comercială, ca nefondat și va obliga recurenta la 47.600 lei cheltuieli de judecată către intimata D.M.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC G.I.E. SRL București împotriva Deciziei comerciale nr. 286 din 16 iunie 2008 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V a comercială, ca nefondat. Obligă recurenta la 47.600 lei cheltuieli de judecată către intimata D.M. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi 11 februarie 2009.
Grupate prin similitudine semantică
Caută în toată jurisprudența, nu doar în această hotărâre.
Contul gratuit ridică limita la 40 de căutări pe zi, deschide căutarea semantică în română, rusă și engleză și 3 întrebări zilnice către asistentul AI. Fără card.