ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2220/2012
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2220/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)
Asupra cauzei
de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul
Tribunalului București, secția a IV-a civilă, la data de 17 iunie 2009,
reclamanții P.P.V. și P.C. au chemat
în judecată pe pârâtul D.Ș., solicitând rezoluțiunea promisiunii bilaterale de
vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 255 din 14 februarie 2008 de BNP - I.S.,
pentru neexecutarea obligației de către debitor, obligarea pârâtului la plata
către reclamanți a sumei de 300.000 euro, reprezentând contravaloarea
penalității prevăzute în antecontract și autorizarea reclamanților în sensul de
a avea un drept de retenție asupra imobilelor până la plata integrală a sumei
de către debitor.
Prin
sentința civilă nr. 5301 din 14 aprilie 2010, Tribunalul București, secția a IV
- a civilă, a admis în parte acțiunea formulată, a dispus rezoluțiunea
promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificată de BNP - I.S. sub nr.
255 din 14 februarie 2008, a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei
de 300.000 euro (în echivalent lei la cursul BNR din ziua plații), daune, a
respins ca neîntemeiată cererea privind instituirea unui drept de retenție și a
obligat paratul la plata către reclamanți a sumei de 33.164,5 lei, cheltuieli
de judecata.
Pentru a
pronunța aceasta sentință, cu referire la situația de fapt, tribunalul, a
reținut că potrivit promisiunii bilaterala de vânzare-cumpărare autentificata
sub nr. 255 din 14 februarie 2008 de BNP - I.S., încheiată între reclamanți în
calitate de promitenți cumpărători și pârât, în calitate de promitent - vânzător,
pârâtul s-a obligat să vândă reclamanților dreptul de proprietate asupra
apartamentelor nr. 43 si 44, situate la mansarda imobilului din București, str.
Foișorului nr. 107A-109, sector 3, împreună cu două locuri de parcare și două
boxe, termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare fiind 1
octombrie 2008, pentru prețul de 336.850 euro, suma de 150.000 de euro fiind
achitată la data autentificării actului.
În contract
se prevedea că în cazul în care promitentul vânzător nu își va respecta
obligațiile corelative asumate prin contract, atunci va plăti promitenților
cumpărători, în termen de 15 zile de la constatarea refuzului semnării actului
de vânzare-cumpărare sau nerespectării obligațiilor contractuale, dublul sumei
achitate până la data intervenirii respectivului eveniment.
Prin
actul adițional nr. l la promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare,
autentificat sub nr. 1661 din 1 octombrie 2008 de BNP - I.S., s-a convenit de
comun acord prelungirea termenului pentru încheierea contractului de vânzare
cumpărare, cu 40 zile, termen care curge de la data comunicării de către promitentul
vânzător, promitenților cumpărători, a intabulării dreptului de proprietate
asupra imobilelor care fac obiectul prezentei promisiuni bilaterale de vânzare
cumpărare, dar nu mai târziu de 15 ianuarie 2009.
Conform
Notificării nr. 112 din 09 ianuarie 2009, comunicată prin intermediul BEJ - M.B.,
pârâtul a fost citat pentru data de 15 ianuarie 2009 la sediul BNP - A.M.D.,
ora 16.00 pentru a le înmâna documentația privind întabularea imobilelor.
Conform
încheierii de Certificare nr. 72 din 15 ianuarie 2009, încheiată la BNP - A.M.D.,
pârâtul nu s-a prezentat la sediul BNP - A.M.D.
Cu privire la
cererea de cererea de rezoluțiune a promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare
autentificată de BNP - I.S. sub nr. 2551 din 14 februarie 2008,
tribunalul a constatat că este
întemeiată, prin raportare la
dispozițiile art.
969 C. civ. și art. 1020-1021 C. civ. și având în vedere că pârâtul
nu a
îndeplinit în termenul stabilit prin contract obligația de a preda documentația
cadastrală în vederea contractării creditului necesar achitării diferenței de
preț.
În acest
sens, tribunalul a avut în vedere faptul ca pârâtul nu s-a prezentat la
notariat conform actului adițional și notificării formulate și nici nu a
dovedit existența vreunui impediment care să excludă culpa sa.
Astfel,
tribunalul a constatat, neîntemeiată, apărarea pârâtului în sensul că
neîntocmirea documentației cadastrale s-ar fi datorat culpei reclamanților ca
urmare a modificărilor pe care le-au întreprins la apartamente, întrucât din
procesul verbal de recepție nr. 527 din 06 noiembrie 2008, emis de Direcția de
Urbanism si Amenajare a Teritoriului din Primăria Sectorului 3 București,
încheiat la terminarea lucrărilor, a rezultat că lucrările de recompartimentare
erau deja efectuate, Comisia de recepție propunând admiterea recepției si
intabularea imobilului, fără nici un fel de amendamente, în sensul celor
invocate de parat.
Totodată,
s-a reținut că din adresa O.C.P.I. Sector 3 a rezultat faptul că faptul că
prima cerere de intabulare fusese depusă abia în data de 3 iulie 2009, deci cu
mult după împlinirea termenului prevăzut în actul adițional.
De
asemenea, s-a reținut că respingerea primei cereri de intabulare a fost
determinată de neconcordanța între actele depuse și documentația cadastrală în
sensul că în autorizație se descrie construcția „S+P+4E+5E+6E retrase +M, iar
în documentația cadastrală apar pod și terasă, respectiv ap.40, 43 ceea ce
însemnă că la acea dată recompartimentarea era efectuată, iar documentația
cadastrală nu era în acord cu autorizația de construire, dar intabularea s-a
efectuat ulterior fără a fi necesară o nouă reautorizare după cum rezultă din
răspunsul la întrebarea 22 din interogatoriu.
Prin urmare,
tribunalul a constatat că neîncheierea contractului de vânzare cumpărare în
forma autentică, în termenul stabilit în actul adițional nr. 1, se datorează
exclusiv culpei pârâtului, nedepunerea în termen a documentație cadastrale
fiind o obligație esențială, atâta timp cât acesta era necesară nu numai pentru
obținerea creditului bancar ci și pentru încheierea propriu-zisă a contractului
de vânzare cumpărare.
Urmare a
stabilirii culpei exclusive a pârâtului, a constatat că a devenit aplicabilă
clauza contractuală potrivit cu care în situația în care promitentul vânzător
nu își va respecta obligațiile corelative asumate prin contract, atunci va
plăti promitenților cumpărători, în termen de 15 zile de la constatarea
refuzului semnării actului de vânzare - cumpărare sau nerespectării
obligațiilor contractuale dublul sumei achitate până la data interveniri
respectivului eveniment, reținându-se în drept dispozițiile art. 1020 și art. 969
C. civ.
În consecință,
a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 300.000 euro în
echivalent lei la cursul BNR din ziua plații cu titlu de daune stabilite
contractual.
În ceea ce
privește instituirea unui drept de retenție tribunalul a constatat că cererea
este neîntemeiată, reținându-se că dreptul de retenție este definit ca un drept
real imperfect în virtutea căruia cel care deține un bun mobil/ imobil al
altcuiva are dreptul de a reține respectivul bun până la achitarea
cheltuielilor de conservare, întreținere ori îmbunătățirile efectuate acelui
bun.
Or, suma
la care pârâtul a fost obligat nu are o astfel de natură reprezentând, în
concret, sancțiunea pentru neîndeplinirea unor obligații contractuale.
Împotriva acestei
sentințe a formulat apel pârâtul D.Ș., cererea de apel fiind înregistrata pe
rolul Curții de Apel București, secția a IV a civila.
În motivarea
apelului, apelantul-pârât a arătat că hotărârea este netemeinică, instanța de
fond reținând greșit probatoriul administrat în cauză, după cum urmează:
Instanța a motivat refuzul nejustificat al pârâtului
de a încheia contractul
de
vânzare - cumpărare pe baza notificării nr. 112 din 9 ianuarie 2009 și a
încheierii de certificare nr. 72/2009, fără a observa că notificarea respectivă
a fost transmisă la fostul domiciliu al pârâtului din str. Viorele, pârâtul
având domiciliul la momentul notificării în str. Delea Nouă.
-
instanța nu a observat că pe dovada de comunicare a notificării nu există
semnătura de primire a pârâtului, notificarea fiind afișată, deși procedura s-a
realizat prin agent procedural.
- este
eronată susținerea că notificarea ar fi fost transmisă și la sediul SC N.P. SRL,
deoarece această societate are sediul într-un imobil care are asigurată paza
permanent, or în situația în care agentul procedural s-ar fi prezentat, acesta
trebuia să înmâneze notificarea agenților de pază, în cazul în care nu găsea
nici o persoană în societate, or acest lucru nu s-a întâmpla.
- reclamanții
aveau cunoștință de schimbarea domiciliului pârâtului, fapt ce rezultă din
notificarea nr. 288 din 4 mai 2009 în urma căreia pârâtul s-a prezentat la
notar. Mai mult, pârâtul, în fapt, locuiește în același bloc în care locuiesc
și reclamanții, astfel încât reaua credință a acestora este evidentă,
- notificarea
a fost formulată pro cauza, întrucât reclamanții urmăreau rezilierea
promisiunii cu obligarea pârâtului la plata dublului arvunei, urmând ca în
contul creanței ce se năștea, să adjudece imobilul.
2.
Instanța
interpretează greșit clauzele contractuale, preluând în totalitate susținerile
reclamanților din acțiune, fără a verifica dacă acestea se regăsesc în acțiune.
Apelantul
susține că din analiza conținutului clauzei rezultă că sunt două condiții
cumulative ce trebuie îndeplinite: 1. promitentul - vânzător nu va fi de acord
cu autentificarea actului 1 și 2. și nici nu-și va respecta obligațiile,
condiții ce nu pot fi separate, iar neîndeplinirea uneia dintre acestea
neatrăgând sancțiunea prevăzută de clauza contractuală.
3.
Instanța reține
greșit că pârâtul nu și-a îndeplinit obligațiile cu privire la predarea
documentației cadastrale în vederea contractării creditului de către reclamanți,
necesar achitării diferenței de preț, nici unde în cuprinsul actelor nefiind
stipulată obligația pârâtului de a predea reclamanților documentația cadastrală.
Instanța
reține greșit că apărările pârâtului sunt neîntemeiate, că acesta nu ar fi
făcut dovada că întabularea cu întârziere a imobilului s-ar fi datorat
modificărilor aduse de reclamanți imobilului, precum și faptului că reclamanții
au interzis accesul expertului în imobil, pentru efectuarea cadastrului. De
asemenea, reține greșit că atât timp cât pârâtul era proprietarul, implicit
acesta avea dreptul de a pătrunde în apartament, instanța confundând dreptul de
proprietate și prerogativele acestuia, cu dreptul de folosință și prerogativele
acestuia.
Apelantul
arată că imobilul a fost predat reclamanților încă din data de 6 noiembrie 2008
dată de la care, chiar dacă pârâtul era proprietarul imobilului, acesta nu mai
avea acces la folosința lui, fiind pasibil de săvârșirea infracțiunii de
tulburare de posesie.
5.
Instanța reține greșit că pârâtul nu ar fi făcut dovada că pentru lucrările
efectuate de reclamanți cu acordul său, respectiv recompartimentări, ar fi fost
necesară autorizarea, omițând autorizația de construire nr. 1245 din 28
octombrie 2008, potrivit căreia urmau să se execute „modificare acoperiș cu
supraînălțare de 0,5 m., modificări interioare și exterioare -
recompartimentări, cu panouri de rigips, modificări fațade, conform planuri de
arhitectură".
De
asemenea instanța reține greșit că prin procesul verbal de recepție la
terminarea lucrărilor nr. 527 din 6 noiembrie 2008 se propune admiterea
recepției și întabularea, reținând în fapt aceste modificări efectuate, fără a
se explica cum ar fi putut fi efectuate toate lucrările în termen de 8 zile.
In
continuare, apelantul-reclamant menționează apărările formulate la fond pe care
instanța nu le-a înlăturat sau comentat în vreun fel, expunând situația de fapt
începând cu încheierea promisiunii de vânzare - cumpărare între părți.
Apelantul
arată că la momentul încheierii promisiunii reclamanții nu au adus la cunoștință
că diferența de preț urmează a fi achitată prin credit bancar.
Ulterior a
fost încheiat actul adițional nr. l la promisiunea de vânzare, motivat de
faptul că reclamanții au adus modificări apartamentelor, modificări ce implicau
o suplimentare a autorizației inițiale de construire.
Noua
autorizație a fost emisă în data de 28 octombrie 2008, dată la care au demarat
și lucrările efectuate de reclamanți, iar la data de 6 noiembrie 2008, s-a
întocmit procesul verbal de predare primire prin care reclamanților li s-a
predat folosința apartamentelor, rămânând de rezolvat obiecțiunile formulate de
aceștia. Tot la aceeași dată, s-a întocmit și procesul verbal la terminarea
lucrărilor prin care comisia de recepție recomandă finalizarea lucrărilor
conform anexei în maxim 90 de zile, dar nu mai târziu de data punerii în
funcțiune.
Ulterior, pârâtul a încheiat cu SC E.L. SRL contractul nr.
21/2008 ce a
avut ca
obiect ridicarea topo cadastrală și intabularea imobilului, fiind informat că
unii din beneficiarii promisiunilor de vânzare - cumpărare nu au fost găsiți în
imobil sau nu au permis accesul pentru ridicările topo cadastrale.
Față de
această situație, susține apelantul, a luat legătura cu reclamanții și i-au
solicitat să-i permită accesul în imobil, dar aceștia au refuzat acest lucru.
Apelantul
susține că nu deține o cheie a apartamentului, toate cheile fiind predate
reclamanților la momentul mutării în apartament și ca i-a notificat pe
reclamanți în mai multe rânduri pentru a-i comunica data și ora la care poate
veni să inspecteze apartamentul.
La data de 21
ianuarie 2009 i s-a comunicat o notificare prin care i s-a solicitat pentru
prima dată o copie de pe actele privind întabularea dreptului de proprietate și
dând curs acestei notificări, susține apelantul, a constatat că scopul acesteia
era renegocierea prețului de vânzare al apartamentului, cu care nu a fost de
acord.
La data
de 4 mai 2009, pârâtul a primit o altă notificare căreia i-a dat curs și
prezentându-se la notar s-a încheiat încheierea de certificare nr. 544/2009, în
care și-a exprimat punctul de vedere, citat
ca atare în cuprinsul motivelor de apel.
Apelantul susține că
reclamanții cu rea au promovat această acțiune, scopul urmărit fiind acela de a
renegocia prețul vânzării, fapt ce rezultă din corespondența primită în data de
26 ianuarie 2010.
Se mai
arară că susținerile reclamanților în sensul că pârâtul avea obligația de a le
comunica o copie a actelor de întabulare nu corespund realității, prin actul
adițional urmărindu-se doar prelungirea termenului de încheiere a contractului
în formă autentică pentru transferul dreptului de proprietate, acesta fiind
semnat pentru a se putea realiza modificările aduse apartamentului. Dreptul de
proprietate asupra întregii construcții a fost intabulat încă din anul 2008,
iar dacă reclamanții aveau nevoie de actele de proprietate, așa cum susțin,
pârâtul era în măsură să le comunice.
Se arată
că reclamanții fac confuzie între întabularea dreptului de proprietate și
dezmembrarea acestuia, aceasta din urmă realizându-se cu întârziere deoarece a
fost necesară emiterea unei noi autorizații pentru a se putea intra în
legalitate, ridicările topo cadastrale s-au făcut cu întârziere ( nu s-a permis
accesul, lucrările executate de reclamanți fără încuviințarea pârâtului nu mai corespundeau
cu planurile de execuție).
Apelantul
a mai arătat că a dorit și dorește în continuarea încheierea contractului de
vânzare-cumpărare, deși reclamanții au dat dovadă de rea credință, refuzând
rezolvarea pe cale amiabilă și aducându-i grave prejudicii.
Mai
mult, susține pârâtul, fiind de bună credință și ținând cont de evoluția pieței
imobiliare și de motivele invocate ulterior de reclamanți privind accesarea
unui credit bancar, le-a oferit acestora o reducere de peste 40.000 euro din
prețul total al imobilului, le-a comunicat că le poate asigura o linie de
finanțare cu cea
mai bună ofertă de
creditare din piața bancară și nu a perceput nici un comision în
această
perioadă, dar cu toate acestea reclamanții au refuzat semnarea actului de
vânzare - cumpărare.
Intimații reclamanți au formulat întâmpinare, solicitând
respingerea apelului,
ca
nefondat.
Prin decizia nr.
299/ A din 17 martie 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a
respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul D.Ș.
în argumentarea
deciziei curtea de apel referitor la situația de fapt existenta în speță, a
apreciat că a fost reținută corect de prima instanța, în raport cu probatoriul
administrat in cauza.
Astfel, s-a reținut
că între parți s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
autentificata din 14 februarie 2008 de BNP - I.S. (filele 4,6 dosar fond), prin
care pârâtul, în calitate de promitent vânzător s-a obligat să vândă
reclamanților, în calitate de beneficiari cumpărători, dreptul de proprietate
asupra apartamentelor nr. 43 si 44, situate la mansarda imobilului din
București, str. Foișorului nr. 107A-109, sector 3, împreună cu doua locuri de
parcare și două boxe, termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare
fiind 1 octombrie 2008, pentru prețul de 336.850 euro, suma de 150.000 de euro
fiind achitată la data autentificării actului.
În contract
s-a stipulat că, în cazul în care promitentul vânzător nu va fi de acord cu
autentificarea actului și nici nu își va respecta obligațiile corelative asumate
prin acest contract, atunci va plăti promitenților cumpărători, în termen de 15
zile de la constatarea refuzului semnării actului de vânzare-cumpărare sau
nerespectării obligațiilor asumate prin acest contract dublul sumei achitate de
către aceștia până la data intervenirii acestui eveniment.
Prin
actul adițional nr. l la promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare,
autentificat din 1 octombrie 2008 de BNP - I.S. (fila 7 dosar fond), s-a
convenit de comun acord prelungirea termenului pentru încheierea contractului
de vânzare cumpărare, cu 40 zile, termen care curge de la data comunicării de
către promitentul vânzător, promitenților cumpărători, a intabulăm dreptului de
proprietate asupra imobilelor care fac obiectul prezentei promisiuni bilaterale
de vânzare cumpărare, dar nu mai târziu de 15 ianuarie 2009.
Conform
notificării din 09 ianuarie 2009, comunicată prin intermediul BEJ - M.B.,
pârâtul a fost invitat la data de 15 ianuarie 2009 la sediul BNP - A.M.D., ora
16.00 pentru a înmâna reclamanților documentația privind intabularea
imobilelor(filele 26-27 dosar fond).
Potrivit
încheierii de certificare din 15 ianuarie 2009 încheiata la BNP - A.M.D. (fila
25 dosar fond), pârâtul nu s-a prezentat la sediul BNP - A.M.D. la data și ora
la care fusese convocat, aceasta fiind data limita prevăzuta în actul adițional
la contractul de vânzare cumpărare menționat mai sus, încheiat între părți.
Referitor
la refuzul pârâtului de a se prezenta la notariat, instanța de apel a reținut
că atâta vreme cât în antecontractul de vânzare cumpărare și în actul
adițional la acesta, încheiat cu reclamanții,
domiciliul indicat de parat este cel din
strada Viorele, în mod corect
comunicarea a fost tăcută la aceasta adresa.
Faptul ca
pârâtul și-a schimbat domiciliul ulterior încheierii contractelor între părți,
nu putea fi opus reclamanților decât daca li s-ar fi adus la cunoștința acest
lucru; or, pârâtul, căruia îi revenea sarcina probei sub acest aspect, conform art.
1169 C. civ., nu a făcut o asemenea dovada. în lipsa acestei dovezi,
afirmațiile apelantului parat în sensul ca reclamanții cunoșteau faptul ca și-a
schimbat domiciliul, nu pot fi avute în vedere.
Mai
mult, schimbarea domiciliului paratului în strada Delea Noua, este evidențiată
în noua carte de identitate a pârâtului, emisa de I.N.E.P. la data de 29
ianuarie 2009, deci ulterior datei la care acesta a fost notificat inițial.
Faptul ca
dovada de comunicare a notificării nu cuprinde semnătura de primire a pârâtului
nu atrage nulitatea comunicării, aceasta fiind făcută cu respectarea
dispozițiilor art. 100 alin. (1) pct. 4 C. proc. civ., prin afișare pe ușa
locuinței, întrucât, nici o persoana nu a fost găsită, astfel cum rezulta din
consemnările agentului constatator, procesul verbal făcând dovada pana la
Înscrierea in fals cu privire la faptele constatate personal de cel care l-a
încheiat, conform art. 100 alin. (4) C. proc. civ.
De
asemenea, dovada de comunicare la adresa din Splaiul Unirii nr. 89, sector 3 a
fost făcuta cu respectarea dispozițiilor legale menționate mai sus, susținerile
apelantului în sens contrar neputând fi primite fata de dispozițiile art. 100 alin.
(4) C. proc. civ., în condițiile in care nu s-a formulat o cerere de înscriere
în fals.
Referitor
la afirmația apelantului parat în sensul că, în realitate reclamanții ar fi
urmărit rezilierea promisiunii de vânzare cumpărare cu obligarea paratului la
plata dublului arvunei, urmând ca, în contul creanței să adjudece imobilul,
instanța de apel a reținut că sunt simple supoziții care nu au un suport
probator și nici nu prezintă relevantă în contextul în care, în cadrul
procesului de față, ceea ce se discuta este culpa pârtilor în neexecutarea
antecontractului de vânzare cumpărare.
În ceea
ce privește critica formulata de apelantul pârât în sensul că instanța a interpretat
greșit clauzele contractuale, instanța de apel a constatat că sunt nefondate
susținerile apelantul pârât potrivit cărora din conținutul clauzei rezultă că
sunt două condiții cumulative ce trebuie îndeplinite: respective 1. Promitentul
- vânzător nu va fi de acord cu autentificarea actului și 2. și nici nu-și va
respecta obligațiile corelative asumate prin acest contract, condiții ce nu pot
fi separate, iar neîndeplinirea doar a uneia dintre acestea nu atrage
sancțiunea prevăzută de clauza contractuală.
O
asemenea interpretare, susține instanța de apel, nu poate fi primită, deoarece,
chiar sensul literal al termenilor folosiți, conduce la concluzia ca voința
părților a fost aceea ca cele doua condiții să fie alternative.
Astfel,
deși la începutul frazei, condițiile menționate anterior sunt legate prin conjuncția
și, în continuare, se stipulează ca termenul de 15 zile curge de la constatarea
refuzului semnării actului de vânzare-cumpărare sau nerespectării obligațiilor
asumate prin acest contract, ceea ce, în interpretare logico gramaticală
determină concluzia că părțile au înțeles ca obligația promitentului vânzător
de plata a daunelor să intervină, fie în situația în care acesta nu va fi de
acord cu
încheierea actului, fie în
situația în care nu își va respecta obligațiile asumate prin
contract.
Pe de alta
parte, chiar dacă apelantul pârât ar fi fost de acord cu autentificarea
actului, dar nu și-a îndeplinit obligațiile prevăzute de antecontract și de
lege pentru ca actul de vânzare cumpărare final să se încheie, este evident că
aceasta reprezintă o culpa în neexecutarea antecontractului care da
posibilitatea părții care și-a executat obligația de a solicita rezoluțiunea,
cu daune interese, în condițiile art. 1020 - 1021 C. civ.
Se mai susține
că, potrivit art. 1020 C. civ. condiția rezolutorie este întotdeauna
subînțeleasă în contractele sinalagmatice, în situația în care una din parți nu
își îndeplinește angajamentul sau iar art. 1021 C. civ. prevede că partea în
privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau de a sili
cealaltă parte să execute convenția când este posibil sau să ceară
desființarea, cu daune interese.
Referitor la
obligația pârâtului de predarea a documentației cadastrale, curtea de apel a
reținut că deși în acest act nu se menționează această obligație, actul
adițional încheiat între părți prevede obligația paratului de a comunica promitenților
cumpărători întabularea dreptului de proprietate asupra imobilelor ce au făcut
obiectul promisiunii de vânzare cumpărare, întabulare ce se realizează în baza
titlului de proprietate și a documentației cadastrale.
Întabularea apartamentelor
ce au făcut obiectul promisiunii era necesară pentru a se încheia contractul
autentic de vânzare cumpărare, iar în condițiile în care aceasta nu a fost
realizată, pârâtul se află în culpă pentru neexecutarea obligațiilor asumate
prin contract.
În acest
sens, curtea de apel a reținut că întreaga construcție, din care face parte și
apartamentele deținute de reclamanți fusese intabulată de pârât în anul 2008.
Ceea ce
și-a asumat pârâtul prin actul adițional la antecontractul de vânzare cumpărare
pentru a face posibila încheierea actului final a fost comunicarea către
reclamanți a întabulării dreptului de proprietate a apartamentelor vândute,
ceea ce presupunea dezmembrarea imobilului și întabularea fiecărei unități
locative în parte.
Dezmembrarea
s-a realizat prin actul de dezmembrare autentificat din 01 iunie 2009 la BNP – A.S.L.
(filele 89-98 dosar fond) iar prima cerere de întabulare a unităților locative
dezmembrate printre care se număra și apartamentele ce fac obiectul promisiunii
de vânzare cumpărare a fost formulata la data de 3 iulie 2009 (filele 82-88
dosar fond), așadar cu mult după împlinirea termenului prevăzut în actul
adițional, astfel cum în mod corect a reținut prima instanță.
În ceea
ce privește apărările pârâtului în sensul ca întabularea cu întârziere a
imobilului s-ar fi datorat modificărilor aduse de reclamanți imobilului, precum
și faptului ca aceștia nu au permis accesul expertului în imobil pentru
efectuarea cadastrului, instanța apelului a constatat că în mod corect acestea
au fost înlăturate de primă instanță, criticile formulate în acest sens fiind
apreciate ca nefondate.
Astfel,
motivul pentru care nu s-a realizat inițial întabularea a fost cel reținut în
referatul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliara București (fila 131
dosar fond), respectiv neconcordanța între actele depuse și documentația
cadastrala, în sensul ca n autorizația de construire este descrisa construcția (2S+P+4E+5E+6E
restrânse +M), iar în documentația cadastrala avizata apar pod si terasa (ap.
40 si 43), ceea ce determina concluzia corecta a
tribunalului în sensul ca la acea data recompartimentarea imobilului
era efectuata,
dar documentația cadastrala nu era în acord cu
autorizația de construire. Prin urmare, nu modificările interioare aduse de
reclamanți imobilului au determinat întabularea cu întârziere a imobilului,
astfel cum susține pârâtul, cu atât mai mult cu cât, o noua autorizație a
acestora nu a mai fost necesară ulterior pentru a se realiza întabularea,
astfel cum însuși paratul recunoaște la interogatoriu (întrebarea 22 fila 137).
S-a reținut că
autorizația de construire nr. 1245 din 28 octombrie 2008 menționată de apelant
face referire la lucrările necesar a fi efectuate de către acesta și vizează
modificările interioare și exterioare aferente in perimetrul existent pentru
destinația de birouri (fila 167 dosar TB), astfel încât critica invocata cu
referire la acest aspect nu poate fi primita.
În ceea ce privește susținerea apelantului pârât în sensul că
reclamanții nu au
permis
accesul expertului în imobil pentru efectuarea cadastrului, instanța e apel a
reținut că această situație nu a fost dovedita, în adresa nr. 183 din 10
decembrie 2008 emisa de Euro Land (fila 144) menționându-se ca unii dintre
beneficiarii promisiunilor de vânzare cumpărare nu au fost găsiți la imobil sau
nu au permis accesul la termenele stabilite pentru ridicările topo cadastrale,
fără a se face referire așadar in mod expres la reclamanți.
De
asemenea, se susține că în mod corect a reținut tribunalul faptul ca pârâtul,
fiind proprietarul imobilelor cu privire la care a fost încheiat antecontractul
de vânzare cumpărare putea avea acces oricând în imobil, în condițiile în care,
chiar în procesul verbal de predare primire încheiat între părți la data de 06
noiembrie 2008 (fila 143 dosar fond), s-a menționat că o cheie va rămâne la
vânzător pana la remedierea obiecțiilor menționate in respectivul înscris.
În ceea
ce privește susținerile din apel intitulate „apărări formulate la fond pe care
instanța nu le-a înlăturat sau comentat într-un fel", curtea de apel a
constata că în realitate, apelantul parat face o expunere a situației de fapt
pe care acesta o apreciază relevanta în speță, fără a aduce critici propriu
zise ale sentinței atacate, care sa poată fi analizate ca atare, în afara celor
care au fost deja examinate mai sus.
Reaua
credința a reclamanților, invocată de apelantul parat nu a fost dovedita în
speță, iar împrejurarea că apelantul pârât este de acord să încheie actul de vânzare
cumpărare final nu prezenta relevanță în actualul litigiu, în care se discută
culpa în neexecutarea antecontractului, părțile nereușind soluționarea diferendului
ivit pe cale amiabila, deși o asemenea posibilitate le-a fost acordata în
această fază procesuală.
Astfel, instanța
de control a constatat soluția instanței de fond ca temeinică și legală,
tribunalul reținând în mod corect că neîncheierea contractului de vânzare
cumpărare s-a datorat culpei paratului, cu consecința aplicării dispozițiilor art.
1020, art. 1021 și art. 969 C. civ., ce au condus la rezoluțiunea
antecontractului de vânzare cumpărare și obligarea paratului la plata de daune
interese.
Împotriva
acestei din urmă decizii a formulat recurs reclamantul, prevalându-se în drept
de dispozițiile art. 304 pct. (7), (8) și (9) C. proc. civ.
În
dezvoltarea motivelor de recurs a susținut că în mod greșit atât instanța de
fond, cat și instanța de apel au reținut refuzul pârâtului de a se prezenta la
notariat, tară a observa că notificarea nr. 112 din 09 ianuarie 2009, nu a fost
primită de pârât, or în lipsa acesteia, pârâtul nu avea cum să se prezinte la
notariat.
Susține că
instanța a dat dovadă de rigiditate trecând peste clauzele contractuale,
potrivit cărora părțile nu au stabilit modalitatea de comunicare a
corespondentei, a înlăturat cu deosebită ușurința apărările acestuia potrivit
cărora la momentul comunicării notificării ambele părți locuiau în același
imobil, reclamantul în apartamentul în litigiu, iar paratul la parterul
blocului, aspect necontestat de reclamanți.
Susține că
după vânzarea apartamentului unde avea stabilit domiciliul a notificat
reclamanților atât verbal cât și prin e-mail, ca din acel moment corespondenta
dintre părți să se poarte pe e-mail, aspect, de asemenea, necontestat și
dovedit cu corespondența purtată prin e-mail.
Arată că
în aceste condiții, pornind de la greșita interpretare a modalității de
convocare, instanța a reținut în mod greșit că nu și-ar fi îndeplinit obligația
de a se prezenta la notariat, lipsa acestuia fiind determinata de lipsa
înștiințării.
În promisiunea
bilaterala de vânzare - cumpărare nu s-a stipulat situația în care - dacă
vreuna din parți își schimbă domiciliul trebuie să informeze cealaltă parte, or
în speța contractul este legea pârtilor.
Pe
dovada de comunicare a Notificării nr. 112 nu exista semnătura de primire a
pârâtului, procedura realizându-se prin afișare, or, agentul procedural ar fi
putut constata, dacă s-ar fi deplasat la fața locului, că nu mai are domiciliul
la adresa respectivă.
Este
eronată și susținerea că notificarea a fost trimisa și la sediul SC N.P. SRL,
întrucât, societatea avea sediul la acea dată într-un imobil ce avea asigurată
paza 24 din 24 de ore, iar în cazul prezentării agentului procedural la sediul
societății acesta ar fi fost legitimat de agenții de pază, cărora ar fi trebuit
să le înmâneze notificarea în conformitate cu dispozițiile codului de procedura
civilă, or, acest lucru nu s-a întâmplat.
2.
Instanța a
interpretat greșit clauza contractuală, care deși prevede o dubla condiție,
prin așa numita interpretare "logico-gramaticală", instanța a
schimbat convenția pârtilor, cu motivarea că este vorba despre o clauza
alternativă și nu o clauză cumulativă, reținând în mod eronat că, neîndeplinirea
oricărei dintre cele doua obligații ar da dreptul la dezdăunări.
Susține că
reclamanții, cu rea credința, au înserat trunchiat această clauză în acțiune,
iar instanța a reluat în considerente aceste susțineri sub pretextul
interpretării din punct de vedere "logico-gramaticală".
În aceste
condiții, instanța a omis faptul că reclamanții nu au făcut dovada ca și-au
îndeplinit propria lor obligație sau că erau pe cale să o îndeplinească (plata
restului de preț), numai în acest caz aceștia puteau solicita rezoluțiunea
contractului.
Instanța omite să observe că reclamanții l-au convocat la notariat nu
pentru
încheierea
actului, ci pentru predarea documentației cadastrale.
Nu există o
încheiere de certificare care să constate refuzul și imposibilitatea pătatului
de a încheia contractul de vânzare - cumpărare în forma autentică.
Instanțele au
analizat numai obligațiile pârâtului, însă nu au analizat și nu au motivat
obligațiile și culpa reclamanților, respectiv, de a fi în măsură să achite
prețul la data prevăzută pentru încheierea actului final, susținând că sunt
incidente dispozițiile art. 304 pct. (7) C. proc. civ.
3.
Prin
interpretarea dată instanța a schimbat înțelesul actului dedus judecății,
pârâtul având obligația comunicării încheierii de întabulare și nu a documentației
cadastrale cum eronat a interpretat instanța.
Eronată este
și susținerea potrivit căreia pârâtul avea obligația să predea documentația cadastrală
și să intabuleze imobilul în vederea accesării unui credit, de către
reclamanți, în așa fel încât să se deducă că nerespectarea obligației de a
plați diferența de preț de către aceștia ar fi tot culpa paratului.
Ori, toate
aceste susțineri nu corespund realității, părțile nu au prevăzut în
înțelegerile lor nimic legat de accesarea vreunui credit, motiv pentru care
consideră ca cele doua instanțe ar fi trebuit să constate în primul rând culpa
reclamanților în neîndeplinirea obligațiilor lor, culpa care primează sub
aspectul promovării acțiunii.
În fapt, între
părți nu a existat o asemenea înțelegere mai mult, reclamanții aveau
posibilitatea accesării unei linii de credit în baza încheierii de întabulare a
întregului bloc și a antecontractului de vânzare-cumpărare, nefiindu-le
necesara dovada dezmembrării.
Apreciază că
aceste susțineri sunt preluate din cererea de chemare în judecată, fără ca
instanța să observe că în promisiunea bilaterală de vânzare, cât și prin actul
adițional încheiat între părți, în sarcina paratului nu exista o astfel de
obligație.
4.
În mod greșit
i-a fost înlăturată apărarea potrivit căreia întabularea a fost întârziată de
modificările aduse de reclamanți imobilului, instanța reținând în mod eronat că
nu ar fi făcut dovada că reclamanții nu i-au permis accesul in imobil.
Apreciază că
instanța confundă dreptul de proprietate și prerogativele acestuia cu dreptul
de folosință și prerogativele acestuia.
Susține
că deși era încă proprietar al imobilului, apartamentele au fost predate
reclamanților, încă din data de 06 noiembrie 2008, potrivit procesul-verbal de
predare-primire, din 06 noiembrie 2008, împreuna
cu toate cheile imobilului, reclamanții
mutându-se efectiv în imobil în
luna decembrie 2008, data de la care pârâtul nu a mai avut acces.
Recurentul
susține că a reușit să pătrundă în imobil cu ocazia efectuării expertizei
tehnice în Dosarul nr. 6491/301/2010, aflat pe rolul Judecătoriei Sector 3,
ocazie cu care a constatat mai multe modificări aduse imobilului (modificări
surprinse și în planșele foto de expert.)
5.
Instanța a
reținut în mod greșit că nu a făcut dovada că, pentru lucrările efectuate de
reclamanți cu acordul sau, respectiv recompartimentări, etc., ar fi fost
necesară reautorizarea, omițând autorizația de construire din 28 octombrie 2008,
eliberată tocmai în vederea efectuării unor astfel de lucrări.
Restul criticilor sunt susțineri de fapt, în același registru, fiind
reiterate și în
fața
instanțelor de fond.
Înalta Curte,
analizând recursul de față constată următoarele:
La termenul
din 26 martie 2012, astfel cum rezultă din practicaua prezentei decizii, s-a
pus în discuția părților excepția nulității recursului, invocată de
intimații reclamanți P.C. și P.P.V., excepție,
având
în vedere neîncadrarea criticilor formulate de recurenți în
ipotezele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc. civ.
Excepția
nulității este însă nefondată și va fi respinsă ca atare, date fiind
dispozițiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ., întrucât cele dezvoltate de
reclamanți cu titlu de critici împotriva deciziei instanței de apel, deși unele
sunt critici de netemeinicie, sunt susceptibile de încadrare în prevederile art.
304 pct. (8) C. proc. civ.
Preliminar,
Înalta Curte constată că dispozițiile art. 304 pct. (7) C. proc. civ., potrivit
cărora modificarea hotărârii se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele
pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de
natura pricinii, au fost invocate formal, întrucât recurentul nu a dezvoltat
critici concrete care sa poată fi încadrate în dispozițiile acestei teze de
nelegalitate, însă, înalta Curte examinând din oficiu decizia atacată constată,
sub acest aspect, că instanța de apel a expus considerentele care au
fondamentat interpretarea actelor deduse judecății, fiind amplu motivate și
bine argumentate, justificând soluția pronunțată.
Susținerile
întemeiate pe motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
este indicat, de asemenea, în mod formal, recurenții nedezvoltând nicio critică
reala privind modul în care instanța a încălcat sau a aplicat greșit
dispozițiile legale incidente în cauză.
Motivul
de modificare prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. este incident în cazul
în care instanța ar stabili fără niciun suport probator anumite obligații în
sarcina uneia dintre părți, deși, la încheierea contractului (promisiunii
bilaterale de vânzare-cumpărare, și actul adițional, în speță) nu au fost avute
în vedere aceste obligații, iar din probele administrate rezultă fără dubiu
(neîndoielnic) această împrejurare.
Astfel,
reclamantul a susținut că, pe de o parte, instanța de apel a interpretat greșit
clauza contractuală, care deși prevede o dubla condiție, prin așa numita
interpretare "logico-gramaticală", instanța a schimbat convenția
pârtilor, cu motivarea că este vorba despre o clauza alternativă și nu o clauză
cumulativă, reținând în mod eronat că neîndeplinirea oricărei dintre cele doua
obligații ar da dreptul la dezdăunări, iar pe de altă parte, instanța de apel a
schimbat înțelesul actului dedus judecății, întrucât pârâtului îi revenea
obligația comunicării încheierii de întabulare, termen și nu a documentației
cadastrale, cum în mod greșit a interpretat instanța.
Pornind de la
situația de fapt stabilita de instanțele fondului și care nu mai poate face
obiectul controlului de nelegalitate în calea de atac a recursului, cu privire
la interpretarea dată de instanță clauzei contractuale din antecontractul de
vânzare cumpărare, despre care recurentul pârât susține că a fost interpretată
greșit de instanță, fiind „în realitate, o condiție cumulativă și nu una
alternativă, înalta Curte constată că aceasta constituie o chestiune de fapt,
de interpretare a unui înscris, care nu justifică invocarea motivului de recurs
bazat pe denaturarea actului juridic dedus judecății, respectiv a cazului de
modificare prevăzut de art. 304 pct.,8 C. proc. civ.
Cealaltă
critică privind obligația pârâtului de predare a documentației cadastrale, care
potrivit susținerilor recurentului nu era prevăzută în actele încheiate de
părți, fiind adăugată convenției părților prin interpretarea denaturată dată de
instanța de apel, va fi respinsă ca nefondată pentru cele ce succed:
Astfel,
între părți s-a încheiat promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare
autentificata din 14 februarie 2008 de BNP - I.S.,
prin care pârâtul, în
calitate de promitent vânzător s-a obligat să
vândă reclamanților, în calitate de beneficiari cumpărători, dreptul de
proprietate asupra apartamentelor nr. 43 si 44, situate la mansarda imobilului
din București, str. Foișorului nr. 107A-109, sector 3, împreună cu două locuri
de parcare și două boxe, termenul de încheiere a contractului de
vânzare-cumpărare fiind 1 octombrie 2008, pentru prețul de 336.850 euro, suma
de 150.000 de euro fiind achitată la data autentificării actului.
În contract
s-a stipulat că, în cazul în care promitentul vânzător nu va fi de acord cu
autentificarea actului și nici nu își va respecta obligațiile corelative
asumate prin acest contract, atunci va plăti promitenților cumpărători, în
termen de 15 zile de la constatarea refuzului semnării actului de
vânzare-cumpărare sau nerespectării obligațiilor asumate prin acest contract
dublul sumei achitate de către aceștia până la data intervenirii acestui
eveniment.
Prin actul
adițional nr. l la promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare, autentificat
sub nr. 1661 din 1 octombrie 2008 de BNP - I.S. (fila 7 dosar fond), s-a
convenit de comun acord prelungirea termenului pentru încheierea contractului
de vânzare cumpărare, cu 40 de zile, termen care curge de la data comunicării
de către promitentul vânzător, promitenților cumpărători, a întabulării
dreptului de proprietate asupra imobilelor care fac obiectul prezentei
promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare, dar nu mai târziu de 15 ianuarie 2009.
Astfel,
din analiza înscrisurilor, sus-menționate, rezultă că este reală susținerea
recurentului că obligația de predarea a documentației cadastrale nu a fost
prevăzută în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată la data de
14 februarie 2008 și nici în actul adițional încheiat la data de 1 octombrie 2008.
Însă,
contrar susținerii recurentului, instanța în considerentele deciziei criticate
a reținut că "ceea ce și-a asumat pârâtul prin actul adițional la
antecontractul de vânzare cumpărare pentru a face posibila încheierea actului
final a fost comunicarea către reclamanți a
întabulării dreptului de proprietate a
apartamentelor vândute, ceea ce
presupunea dezmembrarea imobilului și întabularea fiecărei unități locative în
parte.
Or, așa cum
corect a reținut și instanța de apel întabularea se realizează în baza titlului
de proprietate și a documentației cadastrale.
Prin urmare,
Curtea a reținut această obligație în sarcina pârâtului, de depunere a
documentației cadastrale, nu ca decurgând din clauzele promisiunii de vânzare-cumpărare/actului
adițional, pentru a se putea pune problema interpretării greșite a acestora, ci
ca pe un demers indispensabil îndeplinirii obligației asumate, de întabulare a
dreptului de proprietate asupra celor două apartamente, sens în care critica nu
va fi primită.
Criticile
formulate de recurent la punctele 1, 4 și 5, respectiv, susținerile cu
privire la interpretarea dată de instanța de apel
refuzului pârâtului de a se prezenta
la notariat, neîndeplinirea
procedurii de comunicare a notificării, stabilirea modalității de comunicare
între părți prin e-mail, restipularea în contract a obligației de a notifica
cealaltă parte în situația schimbării domiciliului, imposibilitatea de acces a
pârâtului în imobil după preluarea apartamentelor de către reclamanți,
modificările aduse de aceștia imobilului, precum și celelalte susțineri
formulate în același registru, referitoare la culpa reclamanților în
neexecutarea obligațiilor asumate prin promisiunea bilaterala de
vânzare-cumpărare și actul adițional, implică reanalizarea unor împrejurări de
fapt, pe baza probatoriului deja administrat, control de netemeinicie a
hotărârii atacate ce excede limitelor presupuse de art. 304 C. proc. civ. ce nu
intră în atribuțiile instanței de recurs, întrucât, în urma abrogării motivului
de casare prevăzut de art. 304 pct. II C. proc. civ., prin art. I pct. 112 din
O.U.G. nr. 138/2000, actuala structură a recursului nu mai permite examinarea
criticilor referitoare la situația de fapt și a schimbării acesteia în calea de
atac care formează obiectul dosarului de fața.
Prin
urmare, față de considerentele menționate, în raport de dispozițiile art. 312 alin.
(1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondată, excepția nulității recursului
invocată de intimații reclamanți și ca nefondat, recursul declarat de parat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE
LEGII
D E C I D E
Respinge,
ca nefondată, excepția nulității recursului invocată de intimații reclamanți P.C.
și P.P.V.
Respinge,
ca nefondat, recursul declarat de pârâtul D.Ș. împotriva deciziei nr. 299/ A
din 17 martie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată
în ședință publică, astăzi 26 martie 2012.