ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3753/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Maramureș la data de 29 decembrie 2004 reclamanta SC R. SA a chemat în judecată pârâta SC D. SRL solicitând ca în baza sentinței ce se va pronunța să fie obligată la plata sumei de 45.131 dolari S.U.A. echivalent la data efectuării plății adică 1.314.214.720 lei vechi la cursul de la data introducerii acțiunii reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului situat în Baia Mare în suprafață de 379 mp. În susținerea cererii reclamanta a arătat că între SC P. SA (devenită ulterior SC R. SA prin fuziune) și SC D. SRL s-a încheiat contractul de leasing imobiliar din 16 aprilie 1998, în baza căruia a asigurat pârâtei folosința imobilului în suprafața arătată.

Acest contract de leasing imobiliar a fost declarat nul absolut prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă și anume prin decizia nr. 1742 din 9 octombrie 2003 prin care s-a dispus și repunerea părților în situația anterioară. Deși contractul de leasing a încetat să producă efecte, pârâta refuză să restituie imobilul, iar față de fapta culpabilă a acestuia s-au solicitat despăgubiri pentru lipsa de folosință a acestuia. Pârâta a depus întâmpinare prin care solicită respingerea acțiunii motivat de faptul că în alt litigiu prin care s-a dispus evacuarea sa, a formulat cerere reconvențională pentru obligarea reclamantei SC R. SA la plata contravalorii investițiilor efectuate la acel imobil, precum și a redevenței achitate în baza contractului de leasing care a fost anulat.

Deoarece refuzul de predare a spațiului, susține pârâta, s-a bazat pe invocarea unui drept de retenție, deci a unui drept real de garanție, pârâta nu poate fi obligată la plata unor despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului. Mai arată pârâta că, față de temeiul legal invocat, respectiv art. 998 și urm. C. civ. reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii condițiilor răspunderii civile delictuale. Prin încheierea nr. 5792 din 2 decembrie 2005 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția comercială, a fost admisă cererea reclamantei și s-a dispus strămutarea cauzei la Tribunalul Iași. Prin sentința nr. 3954 din 14 decembrie 2007, Tribunalul Iași, secția comercială și contencios administrativ, a admis acțiunea și a obligat pârâta la plata sumei de 773.839,09 lei reprezentând lipsa de folosință a spațiului din Baia Mare cu cheltuieli de judecată în sumă de 26.404,22 lei.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a înlăturat apărarea pârâtei privind instituirea unui drept de retenție în favoarea acesteia până la achitarea contravalorii investițiilor, considerând că dreptul de retenție reprezintă un drept real de garanție imperfect ce conferă o detenție precară și nu o posesie, fără însă să se poată prevala de acest drept pentru a aduce atingere dreptului reclamantei de a se folosi de toate atributele dreptului de proprietate și de a fi despăgubită pentru lipsa îndelungată de folosință a spațiului. La stabilirea cuantumului despăgubirilor instanța de fond a avut în vedere precizările reclamantei în sensul solicitării contravalorii lipsei de folosință pentru perioada 9 octombrie 2003-31 august 2007 în cuantumul stabilit de expert T.M., precum și dispozițiile art. 998 C. civ.

ce obligă pe cel ce cauzează altuia un prejudiciu a-l repara. Împotriva acestei soluții a promovat apel pârâta prin care critică modul în care s-a reținut situația de fapt și aplicarea dispozițiilor art. 998 și art. 1444 C. civ. Se consideră de către apelantă că admiterea acțiunii în baza art. 998 C. civ. nu se justifică nefiind întrunite elementele răspunderii civile delictuale, fapta ilicită, culpa pârâtei, raport de cauzalitate. Se mai arată că art. 1444 C. civ. prevede expres că locatarii nu pot fi dați afară înainte de a fi dezdăunați de locator, investițiile efectuate fiind în valoare de 486.000 lei așa cum s-a reținut prin sentința nr. 826/2006 a Tribunalului Brașov cu dreptul de retenție notat în Cartea Funciară.

În aceste condiții susține apelanta, locatarul nu poate fi dat afară înainte de a fi dezdăunat de către locator. Curtea de Apel Iași, secția comercială, prin decizia nr. 24 din 10 aprilie 2008 a admis apelul a schimbat în tot sentința criticată și, pe fond a respins acțiunea ca nefondată cu înlăturarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată. În fundamentarea acestei soluții, instanța de control judiciar a reținut că nu se poate cere contravaloarea lipsei de folosință pentru spațiul în litigiu, până nu este achitată garanția reală înscrisă în Cartea Funciară de către reclamantă, pârâtei. Aceasta deoarece este exclusă ideea de culpă a pârâtei, culpa începând din momentul achitării dreptului de retenție către pârâtă și deținerea de către aceasta în continuare a spațiului fără drept.

Pe de altă parte în temeiul art. 1444 C. civ. locatarul nu poate fi dat afară mai înainte de a fi dezdăunat de către locator sau subdobânditor. Până la plata integrală a dreptului de retenție stabilit în favoarea locatorului pârât, nu se poate susține că acesta se află în culpă delictuală cum greșit a reținut instanța de fond, nefiind date elementele răspunderii delictuale (culpa, prejudiciu, raport de cauzalitate, vinovăție). Concluzionând, instanța de apel a reținut că intimata-reclamantă nu poate promova o asemenea acțiune decât după achitarea propriilor datorii către apelanta-pârâtă. Cu petiția înregistrată la data de 5 mai 2008 reclamanta SC R. SA a declarat recurs împotriva soluției instanței de apel, criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc.

civ. Astfel se susține că în mod greșit instanța de apel a considerat că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 998 C. civ. Perioada pentru care s-au solicitat daune, respectiv intervalul lipsei de folosință a spațiului a fost 9 octombrie 2003-30 noiembrie 2006, când deținerea spațiului nu este justificată nici prin prisma unui titlu valabil și nici ca urmare a instituirii unui drept de retenție în favoarea acesteia care s-a făcut mai târziu respectiv la data de 6 noiembrie 2007. Ca atare, recurenta consideră că s-a făcut dovada faptei ilicite precum și deținerea culpabilă a imobilului de către intimată fiind incidente în cauză dispozițiile art. 998 C. civ. În speță folosirea imobilului de către intimată apare ca fiind fără titlu, acesta putând doar refuza punerea la dispoziție a spațiului până la achitarea creanței, neavând dreptul de a folosi imobilul în calitatea sa de retentor.

Recurenta mai arată că hotărârea instanței de apel este nelegală întrucât motivele pe care se sprijină sunt străine de natura pricinii. În sprijinul acestei critici se argumentează că situației deduse judecății nu-i sunt aplicabile prevederile art. 1444 C. civ., întrucât textul legal menționat are o cu totul altă aplicabilitate respectiv dezdăunarea locatarului de către locator sau de către cumpărător, în situația încetării contractului său de locațiune prin efectul vânzării imobilului ce face obiectul unui contract de închiriere.

Intimata a depus întâmpinare prin care solicită respingerea recursului, motivând pe de o parte că dreptul de retenție a fost stabilit prin sentința nr. 862 din 2 octombrie 2006 a Tribunalului Bihor care este executorie, iar pe de altă parte se susține că în adevăr titularul dreptului de retenție nu posedă bunul pentru sine numai că în toate cazurile de aplicabilitate a dreptului de retenție reținerea bunului se face cu titlu de garanție până la restituirea sumelor datorate, neputându-se pune în discuție plata chiriei pentru acel bun. Cu privire la aplicarea în speță a dispozițiilor art. 1444 C. civ., intimata invocă decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 259 din 18 ianuarie 2007. Recursul este fondat.

Între părțile în litigiu s-a încheiat contractul de leasing imobiliar nr. 462 din 16 aprilie 1998 în temeiul căruia SC R. SA a asigurat pârâtei SC D. SRL folosința imobilului situat în Baia Mare în suprafață de 379 mp. Acest contract de leasing imobiliar a fost declarat nul absolut prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă și anume prin decizia nr. 1742 din 9 octombrie 2003 a Curții de Apel Cluj. Totodată instanța a dispus repunerea părților în situația anterioară. Așa cum rezultă și din dispozițiile O.G. nr. 51/1997 art. 10 lit. j), art. 8, art. 18, în condițiile în care contractul de leasing încetează să producă indiferent de motive utilizatorul (în speță pârâta-intimată) este obligat să restituie bunul care face obiectul contractului de leasing către proprietarul său.

Cum pârâta nu a înțeles să procedeze la restituirea acestui imobil, la data la care avea obligația, respectiv 9 octombrie 2003, reclamanta-recurentă a solicitat contravaloarea lipsei de folosință de la această dată până la 31 august 2007. În ce privește baza de calcul s-a avut în vedere tarifele încasate pentru chiriile specifice zonei în care se află imobilul. Prin apărările făcute intimata-pârâtă a recunoscut că refuză eliberarea spațiului invocând un drept de retenție în cauză având ca obiect evacuarea, în prezentul dosar susținerile pârâtei neluând forma unei cereri reconvenționale. În ce privește dreptul de retenție, trebuie reținut că acesta este un mijloc specific de garantare a obligațiilor constând în dreptul creditorului de a refuza să restituie un bun al debitorului aflat în detenția sa până ce debitorul nu-i plătește tot ce îi datorează în legătură cu acel bun.

Cu titlu de exemplu se bucură de un drept de retenție potrivit legii, vânzătorul asupra bunului vândut până la plata prețului depozitorul asupra lucrului depozitat, până la plata cheltuielilor ocazionate de păstrarea lui, precum și locatarul asupra bunului închiriat, până la plata despăgubirilor ce-i sunt datorate de proprietar potrivit legii. Mai trebuie reținut că, dreptul de retenție nu este un drept real accesoriu, o garanție reală, cum este gajul sau ipoteca, și nu conferă retentorului un drept de preferință și nici un drept de urmărire, după cum nu conferă nici dreptul de a folosi lucrul deținut. Potrivit doctrinei dreptul de retenție reprezintă un drept de garanție imperfect, care-i conferă o simplă detenție precară, iar nu o posesie.

Detenția precară nu conferă detentorului dreptul să culeagă fructele bunului pe care îl deține. În speță, folosirea imobilului de către intimată apare ca fiind fără titlu, acesta putând doar refuza punerea la dispoziție a spațiului până la achitarea creanței, neavând însă dreptul de a folosi imobilul în calitatea sa de retentor. În aceste condiții, se reține că instanța de apel a făcut o aplicare eronată a dispozițiilor art. 998 C. civ. știut fiind că fapta ilicită, ca element al răspunderii civile delictuale, este definită ca fiind orice faptă prin care încălcându-se normele dreptului obiectiv, sunt cauzate prejudicii dreptului subiectiv sau intereselor unei persoane, cerințe întrunite în cauză, întrucât recurenta a fost privată de folosirea imobilului.

Mai mult din cuprinsul dispozițiilor art. 485 și art. 486 C. civ. rezultă că acela căruia i s-a recunoscut un drept de retenție pentru a i se asigura posibilitatea încasării creanței sale, nu poate fi considerat posesor de bună credință, deoarece el nu deține bunul în baza unui titlu translativ de proprietate. Retentorul este, deci, un detentor precar, astfel că nu are dreptul să culeagă fructele bunului pe care-l deține. Față de aceste prevederi, se constată că, în speță instanța de apel în mod eronat a reținut că pârâta-intimată în calitate de retentor are dreptul de a folosi spațiul reclamantei-recurente, fără a plăti echivalentul folosinței. De altfel este de reținut că pentru intervalul 9 octombrie 2003-12 octombrie 2006 deținerea imobilului de către intimată nu este justificată nici prin prisma unui titlu valabil și nici ca urmare a instituirii unui drept de retenție.

De reținut că este justificată și critica privind neaplicarea dispozițiilor art. 1444 C. civ. întrucât acesta se referă la dreptul locatarului de a fi dezdăunat pentru investițiile făcute, în cazul în care imobilul este vândut și în contractul de locațiune s-a prevăzut clauza desființării lui din cauza vânzării. Acest text reglementează situația încetării pe viitor a unui contract de locație, în speță situația este desființarea retroactivă, ca efect al nulității absolute a unui contract de leasing. Invocarea de către intimată a unor decizii a Înaltei Curți de Casație și Justiție nu pot fi luate în considerație știut fiind că precedentul judiciar nu constituie izvor de drept. În concluzie intimata-pârâtă fiind un detentor precar nu are dreptul să culeagă fructele bunului pe care-l deține folosind imobilul este obligat să plătească proprietarului bunului echivalentul folosinței calculat corespunzător chiriei.

Față de cele arătate văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC R. SA Baia Mare, împotriva deciziei nr. 24 din 10 aprilie 2008, pronunțată de Curtea de Apel Iași, secția comercială, modifică decizia recurată, în sensul respingerii apelului declarat de pârâta SC D. SRL Baia Mare, împotriva sentinței nr. 3954 din 14 decembrie 2007, pronunțată de Tribunalul Iași. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 decembrie 2008.