ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2937/2008

Asupra recursurilor de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 829 din 24 aprilie 2007 a Tribunalului Bihor – Oradea a fost respinsă acțiunea reclamantei, SC R. SA București, sucursala Baia Mare, astfel cum a fost precizată, prin care solicitase evacuarea pârâtei SC M. SRL Baia Mare din spațiul comercial deținut în str. Moldovei, Baia Mare, în suprafață de 229 mp. Prin aceeași sentință a fost admisă cererea reconvențională formulată de pârâta, reclamanta-pârâtă SC R. SA fiind obligată să plătească suma de 200.455 Ron cu dobânda legală de la data plății, suma reprezentând valoarea investițiilor făcute de SC M. SRL în spațiul în litigiu.

De asemenea, reclamanta pârâtă a fost obligată și la plata sumei de 53.152,9293 Ron reprezentând valoarea actualizată a diferenței dintre sumele plătite cu titlu de redevență potrivit contractului de leasing și cele datorate cu titlu de chirie potrivit contractului de locație de gestiune, plus suma de 22.702,1314 Ron cu titlu de dobândă legală calculată până la 31 octombrie 2004 și în continuare până la executarea efectivă a plății. Până la achitarea sumelor stabilite în sarcina pârâtei din cererea reconvențională s-a stabilit un drept de retenție asupra imobilului în favoarea pârâtei reclamante SC M. SRL, cu obligarea reclamantei pârâte la 11.404,47 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prin decizia comercială nr. 1737/2003 a Curții de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, s-a dispus irevocabil anularea contractului de leasing cu clauză fermă de cumpărare nr. 461 din 16 aprilie 1998 încheiat între părți precum și repunerea părților în situația anterioară, contractul vizând spațiul comercial situat în Baia Mare, str. Moldovei în suprafață de 929 mp. (din care 820 mp. suprafață utilă), al cărui proprietar tabular este reclamanta SC R. SA. Fără a lua în discuție legalitatea restabilirii situației anterioare în contractele cu executare succesivă, instanța de fond având în vedere decizia Curții de Apel Cluj precum și faptul că din probe a rezultat că reclamantei i s-a respins anterior evacuarea pe calea ordonanței președințiale precum și faptul că pârâta mai ocupă doar 11 mp.

din respectivul spațiu după ce reclamanta a evacuat-o forțat, instanța a respins cererea de evacuarea a pârâtei și a admis cererea reconvențională, obligând-o pe reclamantă să plătească contravaloarea investițiilor făcute de pârâtă în respectivul spațiu precum și să restituie diferența dintre redevența încasată și chiria pe care pârâta ar fi datorat-o, plus actualizarea sumei și dobânzile legale, sume până la plata cărora a recunoscut pârâtei un drept de retenție.

Apelul declarat de reclamanta SC R. SA împotriva acestei sentințe a fost admis prin decizia nr. 142 din 16 octombrie 2007 a Curții de Apel Oradea, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, sentința de fond fiind schimbată doar în ceea ce privește admiterea reconvenționalei sub aspectul recunoașterii unui drept de retenție în favoarea pârâtei-reclamante, cerere ce a fost respinsă, cu motivarea că pârâta a pierdut în totalitate deținerea spațiului, acesta fiind închiriat de reclamantă numitei N.L. Celelalte critici ale apelantei reclamante referitoare la admiterea reconvenționalei și respingerea cererii de evacuare nu au fost primite de instanța de apel, soluția de fond fiind menținută pe aceste aspecte.

În esență, instanța de apel a reținut că din contractele de închiriere depuse la dosarul de fond rezultă că reclamanta a și închiriat spațiul altor persoane, așa încât pârâta nu mai deține nici o suprafață din spațiul reclamantei, cererea sa în evacuarea pârâtei fiind corect respinsă, ea fiind rămasă fără obiect. Cât privește repunerea părților în situația anterioară anulării contractului de leasing nr. 461/1998 instanța a reținut că în mod corect reclamanta a fost obligată să restituie redevențele încasate nefiind primită susținerea apelantei în sensul că fiind vorba de un contract cu executare succesivă prestațiile bănești nu se restituie ele acoperind și compensând folosința imobilului de către beneficiar.

Cum instanța de fond a obligat doar la restituirea diferenței dintre redevențe și chiria ce ar fi datorat-o pârâta, instanța de apel a apreciat soluția ca temeinică și legală, inclusiv sub aspectul obligării la plata contravalorii investițiilor realizate de pârâtă în acel spațiu, în caz contrar reclamanta îmbogățindu-se fără just temei. Chiar și în situația în care pârâta ar fi fost un detentor precar ea ar fi fost îndreptățită la restituirea valorii investițiilor deoarece acestea s-au efectuat cu acordul proprietarului și cu autorizațiile necesare. În final, în argumentarea soluției date, instanța de apel a reținut că, în speță, nu sunt aplicabile dispozițiile art. 494 C. civ. și nici cele ale art. 9, 10, 11 din O.G.

nr. 51/1997 referitoare la plata daunelor interese, acestea fiind datorate doar în cazul unui contract de leasing valabil și producător de efecte juridice, ceea ce nu este cazul în speță. Ulterior pronunțării acestei decizii, prin Încheierea nr. 2 din 15 ianuarie 2008, dată în același dosar, în camera de consiliu a fost respinsă cererea formulată de SC M. SRL pentru eliberarea cauțiunii depuse de SC R. SA, reținându-se lipsa calității sale procesuale active, în raport de dispozițiile art. 723 1 alin. (3) C. proc. civ. Nemulțumită de decizia din apel reclamanta pârâtă SC R. SA a declarat recurs solicitând modificarea ei pentru nelegalitate și în consecință, admiterea acțiunii sale și respingerea cererii reconvenționale.

La rândul său și pârâta-reclamantă SC M. SRL a declarat recurs contra încheierii nr. 2 din 15 ianuarie 2008. În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., după cum a precizat prin cererea din 7 decembrie 2007, recurenta reclamantă critică respingerea acțiunii sale principale prin care solicitase evacuarea pârâtei, care încă mai ocupă 20 mp. din totalul de 218 mp., reținându-se greșit de către instanța de apel că aceasta a părăsit spațiul. Cu privire la cererea reconvențională recurenta reclamantă critică decizia din apel pentru maniera în care au fost interpretare efectele anulării contractului de leasing dispuse prin decizia comercială nr. 1737/2003 a Curții de Apel Cluj, pentru modalitatea de stabilire a valorii investițiilor pretinse a fi fost efectuate de pârâtă precum și pentru modalitatea de stabilire a daunelor.

În acest sens recurenta reclamantă susține că pârâta a dobândit în temeiul contractului de leasing imobiliar doar folosința spațiului, nu și dreptul de proprietate, respectivul contract fiind încheiat în baza dispozițiilor art. 27 din O.G. nr. 88/1997. În consecință, prin repunerea părților în situația anterioară dispusă prin hotărâre irevocabilă instanța de apel greșit a considerat că trebuie restituite redevențele deoarece, fiind un contract cu executare succesivă, prestațiile bănești prestate în temeiul contractului nu sunt supuse restituirii, aceste plăți compensându-se cu costul folosirii imobilului de către beneficiar. Chiar dacă în art. 9, 10 și 11 din O.G. 51/1997 sunt prevăzute daune-interese în favoarea utilizatorului sau locatorului, acestea sunt stipulate doar în cazul rezilierii contractului de leasing sau al executării necorespunzătoare a obligațiilor contractuale nu și în cazul anulării lui, cum este cazul în speță.

Mai mult, în opinia recurentei reclamante, contractul de leasing are un caracter profesional, în baza lui societatea beneficiară realizând venituri din exploatarea sa, situație în care, restituindu-i-se și redevențele, veniturile sale s-ar dubla, în timp ce ea, proprietara spațiului, ar fi privată de lipsa de folosință a bunului. Câtă vreme ea nu datorează redevențele, nu datorează nici dobânzi, neputându-se reține vreo culpă în sarcina ei. De asemenea, recurenta-reclamantă critică admiterea cererii reconvenționale și sub aspectul acordării contravalorii investițiilor efectuate de pârâtă în spațiul folosit, apreciind că instanța de apel a făcut o greșită interpretare a dispozițiilor art. 494 C. civ., pârâta fiind un detentor precar al bunului, caz în care nu putea face lucrări sau aduce modificări fără acordul său, după cum se stipulează în art. 10 lit. i) din O.G.

nr. 51/1997. Faptul că între antecesoarea sa și pârâtă s-a purtat corespondență, anterior anului 1998, în legătură cu unele lucrări realizate de pârâtă, nu reprezintă acordul acesteia în efectuarea lucrărilor ci numai îndeplinirea cerințelor art. 27 din O.G. nr. 88/1997 care condiționau încheierea contractului de leasing de efectuarea anumitor investiții minime de către beneficiar. Pentru lucrările efectuate după 1998 pârâta nu a probat nici un acord din partea titularului spațiului și nici nu figurează înregistrate în evidența contabilă a pârâtei, ele fiind de altfel lucrări de reparații și întreținere. În final, recurenta reclamantă, invocând dispozițiile art. 4 din Legea nr. 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat în active corporale și necorporale apreciază că investițiile a căror valoare a pretins-o pârâta prin cererea reconvențională au fost integral amortizate, deoarece amortizarea investițiilor se face pe durata de executare a contractului.

Odată cu recursul său recurenta-reclamantă a formulat și cerere pentru suspendarea executării silite a deciziei recurate, fiindu-i admisă suspendarea provizorie prin Încheierea nr. 1148 din 19 martie 2008, dată în dosar nr. 2570/1/2008, atașat cauzei de față, precum și suspendarea până la soluționarea recursului, cerere admisă prin încheierea din 15 mai. Prin recursul său declarat împotriva încheierii din 15 ianuarie 2008, dată în același dosar, după pronunțarea deciziei din apel, pârâta-reclamantă critică soluționarea excepției lipsei calității sale procesuale active, considerând că ea avea vocația să solicite să i se pună la dispoziție cauțiunea achitată de reclamantă în apel întrucât are de recuperat de la aceasta 200.455 lei plus cheltuieli de judecată, sumă pe care nu o poate executa deoarece SC R. SA a contestat executarea și a obținut suspendarea executării.

Prin întâmpinarea la recursul reclamantei recurenta pârâtă a invocat nulitatea recursului, excepție asupra căreia Curtea s-a pronunțat astăzi, iar pe fond respingerea lui ca nefondat, reclamanta fiind în posesia întregului spațiu pe care l-a și închiriat unor terți, după cum rezultă din contractele ce le atașează întâmpinării. Întrucât la termenul de astăzi recurenta pârâtă reclamantă SC M. SRL a declarat că nu înțelege să achite taxele de timbru ce i s-au comunicat prin citație și pus în vedere la termenul din 26 iunie 2008, Curtea urmează să dispună anularea recursului său declarat împotriva Încheierii nr. 2 din 15 ianuarie 2008 a Curții de Apel Oradea, ca netimbrat, în conformitate cu dispozițiile art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997 coroborat cu art. 9 alin. (2) din O.G.

nr. 32/1995. Recursul reclamantei pârâte SC R. SA este întemeiat pentru considerentele ce se vor arăta: Deși recurenta reclamantă și-a fundamentat în drept criticile invocate în recurs pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., Curtea, în temeiul dispozițiilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ., apreciază că acestea sunt încadrabile în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta invocând lipsa de temei legal ori încălcarea sau aplicarea greșită a legii, din nici o critică invocată nerezultând că decizia recurată nu ar cuprinde motivele pe care se sprijină sau că ar cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Analizând din această perspectivă critica referitoare la soluționarea cererii principale, Curtea apreciază că instanța de apel greșit a considerat că aceasta ar fi rămasă fără obiect câtă vreme însăși pârâta, solicitând recunoașterea unui drept de retenție, a confirmat implicit că mai deținea la data soluționării în fond a cauzei o suprafață restrânsă din spațiul comercial proprietatea reclamantei. Este adevărat că la fond reclamanta a precizat că pârâta mai deține 11 mp. din spațiul situat în str. Moldovei, Baia Mare, iar în recurs că mai deține 20 mp., dar acesta nu este un motiv pentru a-i fi respinsă cererea pentru evacuarea pârâtei care nu mai deține nici un titlu asupra spațiului după pronunțarea deciziei nr. 1737 din 9 octombrie 2003 a Curții de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal.

Din contractul de închiriere încheiat între N.L. și reclamantă, aflat la dosar fond, invocat de instanța de apel în argumentarea soluției date, rezultă că obiectul contractului l-a constituit doar 40 mp. din întreaga suprafață a spațiului comercial de 228,80 mp. pe care l-a deținut pârâta în temeiul contractului de leasing, iar din contractele de închiriere depuse de intimată în recurs rezultă că s-au închiriat doar 218 mp. din cei 228,8 mp. pe care îi deținuse pârâta. În consecință, Curtea apreciază că soluția instanței de apel este lipsită de temei, motiv pentru care apreciază critica drept întemeiată.

De asemenea, Curtea apreciază că soluția instanței de apel este greșită și sub aspectul soluționării cererii reconvenționale pentru următoarele considerente: Înainte de a răspunde criticilor recurentei pe aspectul soluționării cererii reconvenționale, Curtea reține, din actele dosarului, că prin decizia nr. 1737 din 9 octombrie 2003 a Curții de Apel Cluj s-a anulat contractul de leasing cu clauză fermă de cumpărare nr. 461 din 16 aprilie 1998, dispunându-se totodată repunerea părților în situația anterioară. Contractul anulat a fost încheiat, așa cum rezultă din preambulul său în temeiul dispozițiilor O.U.G. nr. 88/1997, respectiv art. 27, fapt ce îi conferă un caracter special și nu unul de drept comun, așa încât sintagma „repunerea părților în situația anterioară” trebuie privită în primul rând din perspectiva legii speciale O.U.G.

nr. 88/1997 privind privatizarea societăților comerciale și apoi din perspectiva O.G. nr. 51/1997 privind operațiunile de leasing, ce reprezintă reglementarea de drept comun în materia leasing-ului. Contractul de leasing este un contract cu executare succesivă care se constituie, cât privește efectele nulității, într-o excepție de la principiul retroactivității, cu consecința nerestituirii prestațiilor executate. Contractul de leasing încheiat între părți îmbracă și un caracter profesional, având în vedere că spațiul a cărui folosință i-a fost pusă pârâtei la dispoziție de către reclamantă urma să fie adaptat activității profesionale a pârâtei, lucrările făcute de pârâtă în acest spațiu servind acestui scop și conferindu-i vocația de a-l putea încheia, art. 27 din O.G.

nr. 88/1997 condiționând încheierea unui asemenea contract doar în măsura în care investițiile erau făcute într-o anume cotă. Din această perspectivă, critica recurentei privind obligarea sa la restituirea redevențelor achitate de pârâtă, urmare anulării contractului este întemeiată deoarece contractul de leasing era cu executare succesivă, iar redevențele acoperă și compensează, în acest caz, folosința imobilului de către pârâtă. A admite contrariul, așa cum greșit a făcut instanța de apel, ar însemna încălcarea efectelor nulității contractelor cu executare succesivă, ce constituie o excepție de la principiul retroactivității. În consecință, Curtea apreciază că pârâta nu este îndreptățită să solicite nici dobânda aferentă redevențelor, conform principiului accesorium sequitur principale, instanța de apel menținând greșit soluția de fond pe acest aspect.

Cu privire la acordarea contravalorii îmbunătățirilor efectuate în spațiul în litigiu de către pârâtă Curtea apreciază ca fiind greșită soluția instanței de apel deoarece contractul de leasing imobiliar a fost încheiat în temeiul art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, prin novația contractului de locație a gestiunii, iar o condiție, sine qua non, legală pentru novarea acestuia, era ca locatarii sau, după caz, asociații să fi efectuat investiții în activele utilizate. Drept urmare pârâta a efectuat aceste îmbunătățiri tocmai pentru a putea solicita novația, iar clauza din contractul de locație de gestiune care condiționa realizarea investițiilor de acordul antecesoarei reclamantei, SC P., a încetat să-și mai producă efectele la momentul novării contractului în leasing, criticile recurentei pe acest aspect fiind nefondate, pârâta probând chiar că le-a efectuat cu autorizații valabile.

În schimb, expertizele efectuate în cauză au probat faptul că parte din aceste investiții pretinse au reprezentat reparații curente și lucrări de întreținere, la restituirea cărora pârâta nu e îndreptățită, acestea incumbându-i în calitate de utilizator al spațiului. Cât privește restul investițiilor la care ar fi fost îndreptățită Curtea apreciază că aceasta nu le mai poate pretinde întrucât, acestea s-au amortizat, instanța de apel făcând o greșită aplicare a principiului îmbogățirii fără justă cauză în acest caz. Conform art. 4 din Legea nr. 15/1994 sunt considerate mijloace fixe supuse amortizării investițiile efectuate la mijloacele fixe luate cu chirie, amortizarea acestora făcându-se pe perioada de executare a contractului.

În speță contractul de leasing a fost încheiat la data de 16 aprilie 1998 pentru 5 ani, așa încât ele erau amortizate la data formulării cererii reconvenționale. În consecință, instanța de apel greșit a înlăturat aplicarea acestor dispoziții legale, invocate de reclamanta apelantă cu ocazia susținerilor în fond a apelului și a apreciat că pârâta este îndreptățită să pretindă investițiile efectuate. Instanța nu poate reține însă critica recurentei privind greșita înlăturare a dispozițiilor art. 494 C. civ., deoarece instanța de apel a reținut întemeiat că ele nu se aplică în cauză, pârâta nefiind un detentor precar cum susține recurenta. Având în vedere considerentele expuse, Curtea va admite recursul reclamantei în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., coroborat cu art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și va modifica decizia din apel, urmând să admită apelul aceleeași părți și să schimbe în tot sentința de fond în sensul admiterii acțiunii principale și respingerii cererii reconvenționale. În temeiul dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., intimata pârâtă reclamantă va fi obligată la plata sumei de 3.128 lei cheltuieli de judecată în recurs, suma reprezentând taxele de timbru achitate de recurenta reclamantă. Întrucât recurenta reclamantă a solicitat și restituirea cauțiunilor consemnate în cererile de suspendare a executării deciziei recurate, Curtea va admite cererea în temeiul art. 723 1 alin. (3) C. proc. civ. și va dispune restituirea lor, conform recipiselor aflate la dosar (în copie) și originalelor consemnate în registrul de valori la pozițiile 45 și 28 din anul 2008. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII D E C I D E Admite recursul reclamantei pârâte SC R. SA Baia Mare declarat împotriva deciziei nr. 142/ AC din 16 octombrie 2007 a Curții de Apel Oradea, secția comercială, contencios administrativ și fiscal, pe care o modifică în sensul că admite apelul aceleiași părți declarat împotriva sentinței civile nr. 829 din 24 aprilie 2007 a Tribunalului Bihor. Schimbă în tot sentința de fond în sensul că admite acțiunea principală a reclamantei SC R. SA Baia Mare astfel cum a fost precizată. Dispune evacuarea pârâtei reclamante SC M. SRL Baia Mare din spațiul pe care îl mai deține în Baia Mare, str. Moldovei. Respinge, ca neîntemeiată, cererea reconvențională a pârâtei reclamante SC M. SRL Baia Mare.

Dispune restituirea către SC R. SA Baia Mare a cauțiunilor în sumă de 18.814 Ron consemnată cu recipisa CEC nr. 2021932/1 din 11 aprilie 2008 al cărui original este depus la poziția 45/2008 la casa de valori și de 21.186 Ron consemnată în temeiul O.P. nr. 400 din 19 martie 2008 al cărei original se află la poziția 28/2008 la casa de valori. Anulează, ca netimbrat, recursul declarat de pârâta SC M. SRL Baia Mare împotriva încheierii nr. 2 din 15 ianuarie 2008 a Curții de Apel Oradea pronunțată în dosar nr. 3384/111/C/2004. Obligă intimata SC M. SRL Baia Mare să plătească reclamantei SC R. SA Baia Mare suma de 3.128 lei cheltuieli de judecată în recurs. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 octombrie 2008.