ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8545/2009

Asupra recursurilor de față; Din examinarea actelor și lucrărilor cauzei, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, reclamantul M.D. a chemat în judecată pe pârâtul D.A., solicitând obligarea acestuia din urmă să încheie contractul de vânzare-cumpărare a cotei de 1/2 din terenul situat în București, sector 1, tarlaua 216 precum și a sumei de 60.000 Euro, reprezentând neexecutarea obligației asumate în termenul stabilit de comun acord. În motivarea cererii se arată că, la data de 21 august 2004, între părți s-a încheiat un contract ce cuprinde o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care pârâtul se obligă să vândă cota de 1/2 din terenul în suprafață de 25.000 m.p., situat în București, sector 1, tarlaua 216, iar reclamanții urmau să achite contravaloarea acesteia în sumă de 240.000 Euro.

Terenul face parte dintr-o suprafață mai mare de 25.000 m.p., aflat în coproprietatea pârâtului și a fratelui său. La data încheierii contractului, reclamanții au plătit pârâtului suma de 20.000 Euro, reprezentând avansul, restul până la 240.000 Euro urmând a fi achitați la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma anterioară stabilind în comun ca dată de perfectare a actului 15 februarie 2005, cu obligația ca pârâtul să obțină ieșirea din indiviziune, să scoată terenul din circuitul agricol, să obțină certificatul de urbanism, certificat fiscal și să intabuleze terenul în cartea funciară. În situația în care până la sfârșitul lunii octombrie 2004 nu se realiza ieșirea din indiviziune, termenul de încheiere a contractului se prelungea cu 3 luni, situație în care pârâții trebuia să achite reclamanților triplul avansului plătit, adică 60.000 Euro.

Aceste obligații asumate prin contract nu au fost îndeplinite de pârât, motiv pentru care se solicită obligarea pârâtului la plata sumei de 60.000 Euro. În urma analizării întregului material probator, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a pronunțat sentința civilă nr. 573 din 19 aprilie 2007, prin care, a admis în parte acțiunea, a obligat pârâtul la plata sumei de 60.000 lei, reprezentând despăgubiri civile. S-a respins capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a cotei de 1/2 pe care pârâtul o are asupra terenului situat în București, sector 1, tarlaua 216, cu obligația pentru reclamanți de a achita suma de 220.000 Euro, ca neîntemeiată.

S-a respins, de asemenea, cererea reconvențională prin care pârâtul solicită în principal nulitatea contractului intitulat „chitanță”, întrucât obiectul nu este determinat și nici determinabil, iar în subsidiar să se constate caducitatea contractului intitulat „chitanță” pentru neîndeplinirea la termen a condiției suspensive. Pentru a hotărî astfel, s-a reținut că, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare s-a încheiat, la data de 21 august 2004, iar dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul convenției bilaterale trebuia transmis irevocabil de către promitentul vânzător până la data de 15 februarie 2005, prin încheierea unui act de vânzare-cumpărare în formă autentică, pentru prețul și condițiile convenite prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.

Neautentificarea contractului de vânzare-cumpărare la termenul stabilit la termenul stabilit în promisiunea de vânzare-cumpărare nu s-a datorat culpei promitentului, ci faptului că terenul ce formase obiectul antecontractului se află în proprietatea pârâtului și a fratelui acestuia, D.V., iar până la data de 15 februarie 2005, părțile nu au reușit să procedeze la ieșirea din indiviziune asupra terenului ce face obiectul titlului de proprietate emis pe numele I.N., autoarea pârâtului și a numitului D.V.

S-a mai reținut, referitor la clauza de dezicere stipulată în convenția părții, că aceasta nu constituie o condiție pur potestativă din partea promitentului-vânzător, pentru ca până la data de 15 februarie 2005, nu se procedase la ieșirea din indiviziune din cauze neimputabile pârâtului, procesul de ieșire din indiviziune fiind pe rol și în prezenta clauză de dezicere stipulată în contractul părților dă posibilitate fiecărei părți contractante să se dezică de contract și că dacă prin antecontractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut că vânzătorul se poate răzgândi, cu consecințele prevăzute în antecontract, nu se poate pronunța o hotărâre judecătorească de constatare a vânzării intervenite între părți.

Această clauză funcționează ca o clauză penală, prin care părțile au fixat anticipat cuantumul daunelor-interese ce sunt datorate de pârât în cazul în care nu sunt executate obligațiile asumate prin convenția principală. În ceea ce privește cererea reconvențională a reținut instanța fondului că, prezenta convenție întrunește condițiile prevăzute de art. 948 C. civ., în sensul că are un obiect determinat sau determinabil, respectiv cota de 1/2 din terenul în suprafață de 25.000 m.p. situat în sectorul 1, tarlaua 216. Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții și pârâtul.

Reclamanții au susținut nelegalitatea hotărârii, pretinzând că nefinalizarea procesului de ieșire din indiviziune nu-l împiedica pe pârât să-i vândă cota de 1/2 din imobil și că pârâtul este în culpă pentru că acesta se răzgândise anterior datei de 15 februarie 2005, așa încât trebuia obligat la executarea în natură a obligației asumate, respectiv la încheierea contractului în forma autentică. Pârâtul a critica sentința cu referire, în primul rând, la necompetența materială a instanței în raport de criteriul valoric, instituit prin art. 2 lit. h) C. proc. civ. și în al doilea rând la excepția de prematuritate a acțiunii, ca urmare a nefinalizării acțiunii de ieșire din indiviziune ce are ca obiect terenul aflat în litigiu.

S-au mai adus critici și cu privire la soluționarea cererii privind caducitatea contractului și analizarea clauzei penale. Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 388 din 13 mai 2008, în majoritate, a respins, ca nefondate, apelurile. Pentru a pronunța această hotărâre, a reținut că în mod corect tribunalul s-a declarat necompetent să soluționeze litigiul întrucât obiectul cererii de chemare în judecată are o valoare de peste 500.000 lei ca urmare a prețului stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare de 240.000 Euro și că au fost respectate întocmai dispozițiile art. 13 C. proc. civ., imobilul în litigiu fiind situat în circumscripția teritorială a tribunalului.

Pe fond s-a reținut că vânzătorul nu și-a îndeplinit obligațiile asumate, întrucât nu a făcut dovada identificării cadastrale a terenului înăuntrul termenului stipulat respectiv 15 februarie 2005, că în condițiile în care procesul de ieșire din indiviziune era în curs, nimic nu-l împiedica să-l notifice pe cumpărător, în sensul că-i înstrăinase cota indiviză, astfel cum s-a și obligat prin antecontract. Refuzul de încheiere a contractului este dedus în mod explicit și din poziția procesuală adoptată în cauză, solicitând respingerea capătului de cerere privind încheierea contractului în formă autentică și faptul că acesta a înstrăinat terenul unor terțe persoane, înainte ca hotărârea privind ieșirea din indiviziune să rămână definitivă.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul M.D. și pârâtul D.A. Reclamantul critică hotărârea sub următoarele aspecte: - interpretarea contractului trebuia făcută în sensul realizării obligației principale, iar nu al realizării cu precădere a obligației accesorii, cu atât mai mult cu cât s-a constatat că obligația de înstrăinare prin antecontract a rămas în ființă; - interpretarea potrivit cu care, instanța se află în imposibilitate de a da eficiență cererii privind obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, este greșită.

Pe baza hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare, recurentul-reclamant poate să intenteze o acțiune în anularea actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2798 din 26 iunie 2007 prin care intimatul-pârât a înstrăinat terenul în litigiu unor terțe persoane; - principiul constă în executarea în natură a obligațiilor contractuale, în caz contrar, obiectul unor astfel de contracte nu ar mai viza ca finalitate, transferul dreptului real de proprietate, ci mai degrabă modalități de sancțiuni pecuniare; - neexecutarea unei obligații nu dă naștere nici unui drept de dezicere, ci unei sancțiuni; - procedura ofertei reale urmată de consemnarea restului de plată de 220.000 Euro a fost realizată în conformitate cu dispozițiile art. 586 – art. 590 C. proc.

civ. și art. 1114 – art. 1121 C. civ. Pârâtul critică hotărârea invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., fiind aplicate greșit dispozițiile art. 969 și art. 973 C. civ.; - condițiile din convenția părților au fost stabilite întrucât la momentul încheierii nu se realizase dezbaterea succesiunii, deci dreptul supus tranzacției nu s-a confirmat în patrimoniul acestuia printr-un act succesoral; - obligația asumată era fondată exclusiv pe vocația pârâtului la moștenirea defunctei I.N., iar îndeplinirea sa depindea de stabilirea moștenitorilor și partajarea patrimoniului succesoral, fără de care nu se putea realiza un transfer de proprietate în formă autentică; - au fost interpretate greșit clauzele convenției; - transmiterea dreptului de proprietate către terți nu s-a realizat în fraudă drepturile reclamanților, întrucât obligațiile stabilite prin chitanță nu mai subzistau; - recurentul-pârât nu se afla în culpă contractuală întrucât modalitățile actului nu s-au îndeplinit dintr-o împrejurare mai presus de voința sa, partajul dintre moștenitori neputând fi realizat în termenul prevăzut în contract; - apărările fondate pe dispozițiile art. 1295 C. civ., nu operează în privința obligațiilor afecte de modalități; - este eronată interpretarea dată clauzei penale, aceasta neputând opera decât în cazul refuzului manifestat de a vinde ori executa cu rea credință o obligație de vânzare.

Examinând criticile formulate prin intermediul celor două recursuri, Înalta Curte a constatat următoarele: La data de 21 august 2004, pârâtul în calitate de vânzător-promitent s-a obligat să vândă reclamanților, în calitate de promitenți-cumpărători, cota de 1/2 din suprafața de 25.000 m.p. situat în București, sectorul 1, tarlaua 216, până la data de 15 februarie 2005. În acest interval pârâtul-vânzător s-a obligat să realizeze ieșirea din indiviziune și să obțină toate documentele de evidență. Printr-o clauză separată, promitentul-vânzător s-a obligat să plătească reclamanților suma de 60.000 Euro, adică triplul avansului plătit, la data încheierii antecontractului, în cazul în care tranzacția nu se realizează din vina lui.

Recurentul-reclamant invocă ca motiv de recurs incidența dispozițiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ. Motivul de recurs, reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., sancționează hotărârea care a nesocotit principiul înscris în art. 969 C. civ., trecând peste voința părților exprimată în contract. În speța supusă analizei, voința părților este stabilită cert prin antecontractul încheiat la data de 21 august 2004, în sensul că până la data de 15 februarie 2005 se va da forma autentică actului de vânzare-cumpărare iar în cazul în care promitentul-vânzător refuză să înstrăineze bunul, acesta va restitui triplul avansului primit, adică 60.000 Euro. În situația în care promitentul-cumpărător refuză cumpărarea terenului va pierde avansul plătit în cuantum de 20.000 Euro.

În speța supusă analizei s-a făcut pe deplin dovada refuzului promitentului-vânzător de a mai înstrăina bunul și drept urmare se aplică sancțiunea neexecutării corespunzătoare a obligației asumată prin contract și anume restituirea sumei de 60.000 Euro reprezentând triplul avansului plătit. Aceasta a fost voința reală a părților stabilită în cazul refuzului de a vinde bunul ce face obiectul antecontractului. Refuzul promitentului-vânzător de a încheia în formă autentică contractul este dedus în mod explicit și din poziția procesuală adoptată, în cauză solicitând respingerea capătului de cerere privind încheierea contractului în formă autentică. Mai mult, în timpul procesului, promitentul-vânzător a înstrăinat terenul atribuit în lot în cadrul acțiunii de ieșire din indiviziune.

Contractul a fost corect interpretat având în vedere clauzele stipulate de părți în antecontractul încheiat. Interpretarea nu trebuia făcută în sensul analizării obligației principale întrucât părțile în contract au stabilit clauze cu privire la refuzul de a vinde sau a cumpăra. Drept urmare, interpretarea contractului s-a făcut ținând cont de voința părților stabilită clar și concis în antecontractul încheiat, iar în conformitate cu dispozițiile art. 969 C. civ., obligațiile asumate între părți au putere de lege între părțile contractante. Promitentul-vânzător așa cum s-a stabilit în antecontract trebuia să îndeplinească obligațiile asumate (să obțină documentele de evidență) până la data de 15 februarie 2005, iar în ceea ce privește procesul de ieșire din indiviziune, nu-l împiedică la încheierea contractului în formă autentică, având posibilitatea să vândă cota sa indiviză așa cum s-a obligat prin antecontract.

În speța supusă analizei nu sunt incidente nici dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., așa cum susține pârâtul, întrucât legea aplicabilă a fost corect interpretată. Pârâtul a consimțit clauzelor contractuale și așa cum s-a arătat mai sus s-a făcut pe deplin dovada refuzului de a mai înstrăina imobilele și că se află în culpă procesuală, așa încât nefinalizarea procesului de partaj nu a constituit un motiv pentru neexecutarea obligației contractuale de a vinde. Așadar, față de cele mai sus arătate hotărârea este legală, motiv pentru care Înalta Curte, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursurile ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantul M.D. și pârâtul D.A. împotriva deciziei nr. 388 din 13 mai 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 22 octombrie 2009.