ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8545/2009

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8545/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)

Asupra recursurilor de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor

cauzei, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe

rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, reclamantul M.D. a chemat

în judecată pe pârâtul D.A., solicitând obligarea acestuia din urmă să încheie

contractul de vânzare-cumpărare a cotei de 1/2 din terenul situat în București,

sector 1, tarlaua 216 precum și a sumei de 60.000 Euro, reprezentând

neexecutarea obligației asumate în termenul stabilit de comun acord.

În motivarea cererii se

arată că, la data de 21 august 2004, între părți s-a încheiat un contract ce

cuprinde o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care pârâtul se

obligă să vândă cota de 1/2 din terenul în suprafață de 25.000 m.p., situat în

București, sector 1, tarlaua 216, iar reclamanții urmau să achite

contravaloarea acesteia în sumă de 240.000 Euro. Terenul face parte dintr-o

suprafață mai mare de 25.000 m.p., aflat în coproprietatea pârâtului și a

fratelui său.

La data încheierii

contractului, reclamanții au plătit pârâtului suma de 20.000 Euro, reprezentând

avansul, restul până la 240.000 Euro urmând a fi achitați la data încheierii

contractului de vânzare-cumpărare în forma anterioară stabilind în comun ca

dată de perfectare a actului 15 februarie 2005, cu obligația ca pârâtul să

obțină ieșirea din indiviziune, să scoată terenul din circuitul agricol, să

obțină certificatul de urbanism, certificat fiscal și să intabuleze terenul în

cartea funciară. În situația în care până la sfârșitul lunii octombrie 2004 nu

se realiza ieșirea din indiviziune, termenul de încheiere a contractului se

prelungea cu 3 luni, situație în care pârâții trebuia să achite reclamanților

triplul avansului plătit, adică 60.000 Euro. Aceste obligații asumate prin

contract nu au fost îndeplinite de pârât, motiv pentru care se solicită

obligarea pârâtului la plata sumei de 60.000 Euro.

În urma analizării

întregului material probator, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a

pronunțat sentința civilă nr. 573 din 19 aprilie 2007, prin care, a admis în

parte acțiunea, a obligat pârâtul la plata sumei de 60.000 lei, reprezentând

despăgubiri civile. S-a respins capătul de cerere având ca obiect obligarea

pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a cotei de 1/2 pe

care pârâtul o are asupra terenului situat în București, sector 1, tarlaua 216,

cu obligația pentru reclamanți de a achita suma de 220.000 Euro, ca

neîntemeiată.

S-a respins, de asemenea,

cererea reconvențională prin care pârâtul solicită în principal nulitatea

contractului intitulat „chitanță”, întrucât obiectul nu este determinat și nici

determinabil, iar în subsidiar să se constate caducitatea contractului

intitulat „chitanță” pentru neîndeplinirea la termen a condiției suspensive.

Pentru a hotărî astfel, s-a

reținut că, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare s-a încheiat, la data

de 21 august 2004, iar dreptul de proprietate asupra imobilului ce face

obiectul convenției bilaterale trebuia transmis irevocabil de către promitentul

vânzător până la data de 15 februarie 2005, prin încheierea unui act de

vânzare-cumpărare în formă autentică, pentru prețul și condițiile convenite

prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare. Neautentificarea contractului

de vânzare-cumpărare la termenul stabilit la termenul stabilit în promisiunea

de vânzare-cumpărare nu s-a datorat culpei promitentului, ci faptului că

terenul ce formase obiectul antecontractului se află în proprietatea pârâtului

și a fratelui acestuia, D.V., iar până la data de 15 februarie 2005, părțile nu

au reușit să procedeze la ieșirea din indiviziune asupra terenului ce face

obiectul titlului de proprietate emis pe numele I.N., autoarea pârâtului și a

numitului D.V.

S-a mai reținut, referitor

la clauza de dezicere stipulată în convenția părții, că aceasta nu constituie o

condiție pur potestativă din partea promitentului-vânzător, pentru ca până la

data de 15 februarie 2005, nu se procedase la ieșirea din indiviziune din cauze

neimputabile pârâtului, procesul de ieșire din indiviziune fiind pe rol și în

prezenta clauză de dezicere stipulată în contractul părților dă posibilitate

fiecărei părți contractante să se dezică de contract și că dacă prin

antecontractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut că vânzătorul se poate

răzgândi, cu consecințele prevăzute în antecontract, nu se poate pronunța o

hotărâre judecătorească de constatare a vânzării intervenite între părți.

Această clauză funcționează ca o clauză penală, prin care părțile au fixat

anticipat cuantumul daunelor-interese ce sunt datorate de pârât în cazul în

care nu sunt executate obligațiile asumate prin convenția principală.

În ceea ce privește cererea

reconvențională a reținut instanța fondului că, prezenta convenție întrunește

condițiile prevăzute de art. 948 C. civ., în sensul că are un obiect determinat

sau determinabil, respectiv cota de 1/2 din terenul în suprafață de 25.000 m.p.

situat în sectorul 1, tarlaua 216.

Împotriva acestei sentințe

au declarat apel reclamanții și pârâtul.

Reclamanții au susținut

nelegalitatea hotărârii, pretinzând că nefinalizarea procesului de ieșire din

indiviziune nu-l împiedica pe pârât să-i vândă cota de 1/2 din imobil și că

pârâtul este în culpă pentru că acesta se răzgândise anterior datei de 15

februarie 2005, așa încât trebuia obligat la executarea în natură a obligației

asumate, respectiv la încheierea contractului în forma autentică.

Pârâtul a critica sentința

cu referire, în primul rând, la necompetența materială a instanței în raport de

criteriul valoric, instituit prin art. 2 lit. h) C. proc. civ. și în al doilea

rând la excepția de prematuritate a acțiunii, ca urmare a nefinalizării

acțiunii de ieșire din indiviziune ce are ca obiect terenul aflat în litigiu.

S-au mai adus critici și cu privire la soluționarea cererii privind caducitatea

contractului și analizarea clauzei penale.

Curtea de Apel București, secția

a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 388 din 13 mai 2008, în majoritate, a

respins, ca nefondate, apelurile.

Pentru a pronunța această

hotărâre, a reținut că în mod corect tribunalul s-a declarat necompetent să

soluționeze litigiul întrucât obiectul cererii de chemare în judecată are o

valoare de peste 500.000 lei ca urmare a prețului stabilit prin antecontractul

de vânzare-cumpărare de 240.000 Euro și că au fost respectate întocmai

dispozițiile art. 13 C. proc. civ., imobilul în litigiu fiind situat în

circumscripția teritorială a tribunalului.

Pe fond s-a reținut că

vânzătorul nu și-a îndeplinit obligațiile asumate, întrucât nu a făcut dovada

identificării cadastrale a terenului înăuntrul termenului stipulat respectiv 15

februarie 2005, că în condițiile în care procesul de ieșire din indiviziune era

în curs, nimic nu-l împiedica să-l notifice pe cumpărător, în sensul că-i

înstrăinase cota indiviză, astfel cum s-a și obligat prin antecontract.

Refuzul de încheiere a

contractului este dedus în mod explicit și din poziția procesuală adoptată în

cauză, solicitând respingerea capătului de cerere privind încheierea

contractului în formă autentică și faptul că acesta a înstrăinat terenul unor

terțe persoane, înainte ca hotărârea privind ieșirea din indiviziune să rămână

definitivă.

Împotriva acestei decizii au

declarat recurs reclamantul M.D. și pârâtul D.A.

Reclamantul critică

hotărârea sub următoarele aspecte:

- interpretarea contractului

trebuia făcută în sensul realizării obligației principale, iar nu al realizării

cu precădere a obligației accesorii, cu atât mai mult cu cât s-a constatat că

obligația de înstrăinare prin antecontract a rămas în ființă;

- interpretarea potrivit cu

care, instanța se află în imposibilitate de a da eficiență cererii privind

obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă

autentică, este greșită.

Pe baza hotărârii

judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare, recurentul-reclamant

poate să intenteze o acțiune în anularea actului de vânzare-cumpărare

autentificat sub nr. 2798 din 26 iunie 2007 prin care intimatul-pârât a

înstrăinat terenul în litigiu unor terțe persoane;

- principiul constă în

executarea în natură a obligațiilor contractuale, în caz contrar, obiectul unor

astfel de contracte nu ar mai viza ca finalitate, transferul dreptului real de

proprietate, ci mai degrabă modalități de sancțiuni pecuniare;

- neexecutarea unei

obligații nu dă naștere nici unui drept de dezicere, ci unei sancțiuni;

- procedura ofertei reale

urmată de consemnarea restului de plată de 220.000 Euro a fost realizată în

conformitate cu dispozițiile art. 586 – art. 590 C. proc. civ. și art. 1114 –

art. 1121 C. civ.

Pârâtul critică hotărârea

invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., fiind aplicate greșit

dispozițiile art. 969 și art. 973 C. civ.;

- condițiile din convenția

părților au fost stabilite întrucât la momentul încheierii nu se realizase

dezbaterea succesiunii, deci dreptul supus tranzacției nu s-a confirmat în

patrimoniul acestuia printr-un act succesoral;

- obligația asumată era

fondată exclusiv pe vocația pârâtului la moștenirea defunctei I.N., iar

îndeplinirea sa depindea de stabilirea moștenitorilor și partajarea

patrimoniului succesoral, fără de care nu se putea realiza un transfer de

proprietate în formă autentică;

- au fost interpretate

greșit clauzele convenției;

- transmiterea dreptului de

proprietate către terți nu s-a realizat în fraudă drepturile reclamanților,

întrucât obligațiile stabilite prin chitanță nu mai subzistau;

- recurentul-pârât nu se

afla în culpă contractuală întrucât modalitățile actului nu s-au îndeplinit

dintr-o împrejurare mai presus de voința sa, partajul dintre moștenitori

neputând fi realizat în termenul prevăzut în contract;

- apărările fondate pe

dispozițiile art. 1295 C. civ., nu operează în privința obligațiilor afecte de

modalități;

- este eronată interpretarea

dată clauzei penale, aceasta neputând opera decât în cazul refuzului manifestat

de a vinde ori executa cu rea credință o obligație de vânzare.

Examinând criticile

formulate prin intermediul celor două recursuri, Înalta Curte a constatat

următoarele:

La data de 21 august 2004,

pârâtul în calitate de vânzător-promitent s-a obligat să vândă reclamanților,

în calitate de promitenți-cumpărători, cota de 1/2 din suprafața de 25.000 m.p.

situat în București, sectorul 1, tarlaua 216, până la data de 15 februarie

2005.

În acest interval

pârâtul-vânzător s-a obligat să realizeze ieșirea din indiviziune și să obțină

toate documentele de evidență.

Printr-o clauză separată,

promitentul-vânzător s-a obligat să plătească reclamanților suma de 60.000

Euro, adică triplul avansului plătit, la data încheierii antecontractului, în

cazul în care tranzacția nu se realizează din vina lui.

Recurentul-reclamant invocă

ca motiv de recurs incidența dispozițiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Motivul de recurs,

reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., sancționează hotărârea care a

nesocotit principiul înscris în art. 969 C. civ., trecând peste voința părților

exprimată în contract.

În speța supusă analizei,

voința părților este stabilită cert prin antecontractul încheiat la data de 21

august 2004, în sensul că până la data de 15 februarie 2005 se va da forma

autentică actului de vânzare-cumpărare iar în cazul în care

promitentul-vânzător refuză să înstrăineze bunul, acesta va restitui triplul

avansului primit, adică 60.000 Euro.

În situația în care

promitentul-cumpărător refuză cumpărarea terenului va pierde avansul plătit în

cuantum de 20.000 Euro.

În speța supusă analizei s-a

făcut pe deplin dovada refuzului promitentului-vânzător de a mai înstrăina

bunul și drept urmare se aplică sancțiunea neexecutării corespunzătoare a

obligației asumată prin contract și anume restituirea sumei de 60.000 Euro

reprezentând triplul avansului plătit.

Aceasta a fost voința reală

a părților stabilită în cazul refuzului de a vinde bunul ce face obiectul

antecontractului.

Refuzul

promitentului-vânzător de a încheia în formă autentică contractul este dedus în

mod explicit și din poziția procesuală adoptată, în cauză solicitând

respingerea capătului de cerere privind încheierea contractului în formă

autentică.

Mai mult, în timpul

procesului, promitentul-vânzător a înstrăinat terenul atribuit în lot în cadrul

acțiunii de ieșire din indiviziune.

Contractul a fost corect

interpretat având în vedere clauzele stipulate de părți în antecontractul

încheiat.

Interpretarea nu trebuia

făcută în sensul analizării obligației principale întrucât părțile în contract

au stabilit clauze cu privire la refuzul de a vinde sau a cumpăra.

Drept urmare, interpretarea

contractului s-a făcut ținând cont de voința părților stabilită clar și concis

în antecontractul încheiat, iar în conformitate cu dispozițiile art. 969 C.

civ., obligațiile asumate între părți au putere de lege între părțile

contractante.

Promitentul-vânzător așa cum

s-a stabilit în antecontract trebuia să îndeplinească obligațiile asumate (să

obțină documentele de evidență) până la data de 15 februarie 2005, iar în ceea

ce privește procesul de ieșire din indiviziune, nu-l împiedică la încheierea

contractului în formă autentică, având posibilitatea să vândă cota sa indiviză

așa cum s-a obligat prin antecontract.

În speța supusă analizei nu

sunt incidente nici dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., așa cum susține

pârâtul, întrucât legea aplicabilă a fost corect interpretată.

Pârâtul a consimțit

clauzelor contractuale și așa cum s-a arătat mai sus s-a făcut pe deplin dovada

refuzului de a mai înstrăina imobilele și că se află în culpă procesuală, așa

încât nefinalizarea procesului de partaj nu a constituit un motiv pentru

neexecutarea obligației contractuale de a vinde.

Așadar, față de cele mai sus

arătate hotărârea este legală, motiv pentru care Înalta Curte, în baza art. 312

alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursurile ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate,

recursurile declarate de reclamantul M.D. și pârâtul D.A. împotriva deciziei nr.

388 din 13 mai 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 22 octombrie 2009.