ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3287/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la Tribunalul Constanța, secția comercială, la data de 15 mai 2006, reclamanta F. Constanța a chemat în judecată pe pârâtele C. Constanța și SC S.L.U. SRL Constanța, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța, să constate nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat între cele două părți, pentru imobilul proprietatea sa Complex Comercial P.M., Constanța. La termenul de judecată din data de 25 aprilie 2007, reclamanta și-a precizat obiectul cererii de chemare în judecată, solicitând să se dispună și constatarea nulității absolute a actului adițional la contractul de închiriere, întregindu-și astfel cererea de chemare în judecată.

Prin sentința civilă nr. 4593/COM din 13 septembrie 2007, Tribunalul Constanța, secția comercială, a respins, ca nefondată, cererea formulată de reclamanta F. Constanța, în contradictoriu cu pârâții D.C. și SC S.L.U. SRL Constanța, astfel cum a fost întregită și a obligat reclamanta la plata sumei de 1.000 lei cheltuieli de judecată (onorariul apărătorului ales) în favoarea pârâtei D.C. Constanța. În motivarea acestei hotărâri, din analiza materialului probator examinat, instanța de fond a reținut că imobilul Complex Comercial, situat în Constanța, cartierul P.M., format din teren și construcție în suprafață de 207 mp. a făcut obiectul contractului de închiriere încheiat de C. Constanța (în prezent reorganizată sub denumirea D.C.

Constanța) – în calitate de proprietar – și SC S.L.U. SRL Constanța – chiriaș. A mai constatat instanța fondului că operațiunea juridică s-a realizat înainte de desprinderea pârâtei D.C. și F. Constanța, astfel încât dispozițiile art. 162 și art. 177 ale Legii 109/1996 nu au incidență în cauză pentru bunul motiv că o cauză de nulitate absolută nu poate fi decât contemporană momentului încheierii actului. Nici încălcarea deciziei nr. 94/1995 emise de C.C. nu poate fi sancționată cu nulitate absolută, întrucât aceasta nu poate fi asimilată unei norme legale imperative, cu atât mai mult cu cât închirierea s-a întemeiat pe un drept de administrare conferit locatorului din contract; or, așa cum s-a arătat, închirierea lucrului altuia nu este sancționată de lege nu nulitatea absolută, ci cu inopozabilitatea actului față de proprietarul bunului.

Reclamanta deduce existența cauzei ilicite și conivența părților în fraudarea drepturilor sale din conduita pârâtei D.C. – care nu a prezentat contractul de închiriere pentru a fi vizat de F. și din refuzul copârâtei SC S.L.U. SRL Constanța de a încheia un nou contract cu titularul dreptului de proprietate; însă, aceste acțiuni ori inacțiuni ale pârâtelor nu sunt simultane întocmirii actului, ci ulterioare lui; prin urmare, prezumția legală de existență a cauzei și de conformitate a ei cu ordinea de drept civil nu au fost infirmate probatoriu, în condițiile art. 1169 C. civ.. Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta F. Constanța, la data de 1 octombrie 2007, motivele de apel fiind depuse în termen, la aceeași dată și criticând hotărârea pentru netemeinicie și nelegalitate.

Prin decizia civilă nr. 270/COM din 10 decembrie 2007, Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, a respins, ca nefondat, apelul comercial declarat de reclamanta F. Constanța, în contradictoriu cu intimații- pârâți D.C. – SC și SC S.L.U. SRL. În motivarea acestei decizii, instanța de control judiciar a reținut că: - așa cum în mod corect a reținut și instanța de fond, locațiunea încheiată între pârâte privind activul situat în Constanța, format din teren și construcție în suprafață de 207 m.p. a avut loc înainte de hotărârea A.G.E.A. a C. Constanța, motiv pentru care nu au incidență în cauză dispozițiile Legii nr. 109/1996 (art. 162 și 177); - susținerea reclamantei în sensul că decizia C.C.

nr. 94/1995, nerespectată în cauză, este sancționată cu nulitatea absolută, este greșită; - închirierea bunului altuia are ca sancțiune inopozabilitatea actului față de pretinsul proprietar; - de asemenea, contractul de închiriere nu are la bază o cauză ilicită și nu există o rea-credință a pârâtelor la încheierea acestuia; - faptul că acest contract nu a fost avizat de F. Constanța nu poate duce la nulitatea lui. Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termen reclamanta F. Constanța, solicitând admiterea recursului și modificarea hotărârilor atacate, în sensul constatării nulității absolute a contractului de închiriere încheiat între copârâte. În recursul său, întemeiat în drept pe prevederile pct. 7, 8 și 9 ale art. 304 C. proc.

civ., reclamanta a invocat următoarele motive: 1.Hotărârea cuprinde motive contradictorii. În contractul de închiriere dintre copârâte se menționează ca proprietar C. Constanța (D.C.), deși aceasta avea doar calitatea de administrator, proprietar de drept fiind F. Constanța. Prin urmare, înscrierea în contractul de închiriere „C. Constanța în calitate de proprietar” și nu „C. Constanța în calitate de administrator” atrage nulitatea absolută a contractului de închiriere dintre copârâte. 2. Instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Or, F. Constanța a permis administratorului C. Constanța să încheie contract de închiriere pentru o perioadă de un an și numai cu avizul său, obligație dispusă prin Decizia B.E.

al C.C. nr. 40/29 iulie 1998 art. 3 pct. c. Prin nerespectarea de către C. (D.C.) a termenului de un an, precum și erijarea în proprietar, consideră recurenta că nici cauza nu este valabilă. La încheierea contractului nu s-a respectat forma ad validitatem, cel care a închiriat nu era proprietar, ci administrator, iar administratorul chiriașului avea cunoștință de această calitate a C. Constanța. În raporturile cooperatiste acordul dat de F. pe contractul de închiriere are valoare de autorizație administrativă, așa cum este consacrat în doctrina juridică. 3. Hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal și a fost dată cu aplicarea greșită a legii.

Potrivit Deciziei 40 din 29 iulie 1998, art. 3: „În cazuri cu totul excepționale, în care unele unități au devenit disponibile, spațiile vor putea face obiectul închirierii”, iar la lit. c) s-a stipulat că „În toate cazurile, contractele de închiriere a spațiilor, termenul de închiriere nu poate depăși un an de zile, cu drept de prelungire în mod excepțional”. Or, aceste norme obligatorii au fot emise în temeiul Legii nr. 109/1996, art. 126 lit. f), iar termenul de „obligatorii” este înscris tocmai în această lege, aplicabilă la data încheierii contractului. Examinând recursul reclamantei prin prisma motivelor invocate și a temeiului de drept indicat, Înalta Curte constată că acesta este fondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare: Între intimatele- pârâte C.C.

Constanța (în prezent- D.C. – SC Constanța) și SC S.L.U. SRL Constanța s-a încheiat contractul de închiriere având ca obiect spațiul situat în localitatea Constanța, Complex Comercial P.M., reprezentând o suprafață de 207 m.p., pe o durată de 10 ani, începând cu 1 octombrie 2002. Ulterior, prin hotărârea A.G.E. nr. 4 din 17 septembrie 2002 a C. Constanța, a fost aprobată măsura dezafilierii cooperativei de la F. Constanța și recuperarea părților sociale subscrise. Reclamanta F. Constanța a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de închiriere, încheiat între cele două părți, pentru imobilul proprietatea sa Complex Comercial P.M., invocând ca temei de drept dispozițiile Legii nr. 109/1996.

Înalta Curte constată, însă, că în mod greșit instanța de control judiciar a respins apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței instanței de fond, pentru motivul că „nu au incidență în cauză dispozițiile Legii nr. 109/1996 (art. 162 și 177)”, hotărârea recurată fiind dată cu încălcarea legii sus- menționate. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 177 alin. (1) din lege, „În caz de lichidare, de retragere ori de excludere a unei cooperative de consum din F. la care este asociată, activul și pasivul rămase după plata părții divizibile se redistribuie altor cooperative de consum asociate, desemnate de C.A. al F., pe baza bilanțului contabil la zi. În situația în care cooperativele desemnate refuză preluarea integrală sau parțială a patrimoniului rămas, acesta va fi preluat de F. la care cooperativa respectivă este asociată”.

Or, având în vedere, pe de o parte, dispozițiile legale sus- citate, iar, pe de altă parte, Hotărârea A.G.E.A. nr. 4 din 17 septembrie 2002 a C. Constanța de dezafiliere a acesteia de la F. Constanța, instanța de recurs constată că în cauză își are deplină aplicabilitate Legea nr. 109/1996 privind organizarea și funcționarea cooperației de consum și a cooperației de credit, în vigoare la data adoptării hotărârii A.G.E.A .nr. 4 din 17 septembrie 2002 a C. Constanța. Așadar, aspectul reținut de instanța de apel, în sensul că „locațiunea încheiată între pârâte a avut loc înainte de hotărârea A.G.E.A. a C. Constanța, motiv pentru care nu au incidență în cauză dispozițiile Legii nr. 109/1996” apare drept nefondat și, ca atare, nu poate fi primit de către instanță.

Pe de altă parte, însăși intimata- pârâtă C.C., prin decizia sa nr. 40 din 29 iulie 1998, a statuat, la pct. II art. 3 lit. c) că: „în toate cazurile, contractele de închiriere a spațiilor și dotărilor aferente, devenite temporar disponibile, în care organizațiile, societățile și întreprinderile cooperatiste nu își vor putea organiza activități proprii, termenul de închiriere nu poate depăși un an de zile”. Se constată, deci, că locațiunea, deși încheiată anterior dezafilierii C. Constanța de la F. Constanța, nu își mai putea produce efecte după data de 1 octombrie 2003, dată la care s-a împlinit termenul imperativ de un an, termen maxim de închiriere, după această dată cadrul legal incident devenind exclusiv Legea nr. 109/1996, în vigoare la acel moment.

Instanța de apel, statuând în mod greșit că în cauză nu sunt incidente dispozițiile Legii nr. 109/1996 privind organizarea și funcționarea cooperației de consum și a cooperației de credit, nu a cercetat motivele de fond ale apelului, așa încât se va reține motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., hotărârea pronunțată fiind nelegală. Față de cele de mai sus, Înalta Curte urmează ca, în temeiul art. 312 alin. (5) C. proc. civ., să admită recursul declarat de reclamanta F. Constanța, să caseze decizia și să trimită cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta F. Constanța împotriva deciziei civile nr. 270/COM din 10 decembrie 2007, pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal. Casează decizia și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 6 noiembrie 2008.