ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2801/2009

Asupra cererii de recurs de față; Din examinarea lucrărilor din dosar constată că prin sentința comercială nr. 14189 din 28 noiembrie 2007 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, s-a respins, ca neîntemeiată, cererea principală formulată de reclamanta SC A. SA BUCURȘTI în contradictoriu cu pârâta SC E.C.P.T. SRL BUCUREȘTI, cererea având ca obiect solicitarea de a se constata încetarea contractului de închiriere nr. 637 din 19 septembrie 2003 prin expirarea termenului contractual și de a se dispune evacuarea pârâtei din spațiul ce face obiectul contractului de închiriere. Prin aceeași sentință s-a admis cererea conexă și pârâta a fost obligată la prelungirea contractului de închiriere nr. 637 încheiat la data de 19 septembrie 2003, cu o perioadă considerată de părți suficientă pentru rezolvarea formalităților legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în condițiile art. 12 alin. (1) pct. b din Legea nr. 346/2004.

Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că, la data de 19 septembrie 2003, reclamanta, în calitate de locator a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 637 cu privire la spațiul comercial situat în București, sector 1, cu o durată de un an și cu posibilitatea prelungirii prin acordul părților. Contractul a fost prelungit în mod succesiv prin acte adiționale, ultimul fiind încheiat la data de 22 decembrie 2006, când s-a convenit o prelungire a duratei cu încă trei luni, până la 31 martie 2007, cu posibilitatea prelungirii în condițiile obținerii mandatului special, în concordanță cu hotărârea Consiliului de Administrație al reclamantei. Tribunalul a constatat în baza corespondenței părților că reclamanta-pârâtă a notificat pârâtei-reclamante încetarea contractului și imposibilitatea prelungirii pentru neobținerea mandatului special din partea A.V.A.S.

S-a mai reținut, însă, din adresa nr. 12817 din 10 mai 2007 emisă de către A.V.A.S. că nu se impune obținerea unui astfel de mandat special. Tribunalul a reținut în baza materialului probator administrat incidența dispozițiilor art. 12 alin. (1) pct. b din Legea nr. 346/2004, respectiv că nu s-a contestat faptul că pârâta reclamantă se încadrează în sfera noțiunii de „întreprinderi mici și mijlocii”, că aceasta deține spațiul în virtutea unui contract de locațiune și că a depus cu respectarea termenului de 60 zile o cerere privind cumpărarea spațiului în litigiu cu adresa nr. 580 din 27 iunie 2006. Au fost înlăturate apărările reclamantei referitoare la faptul că bunul în discuție nu ar reprezenta un activ în sensul prevederilor O.U.G.

nr. 88/1997 și că investițiile efectuate de către pârâtă nu depășesc 15 % din valoarea imobilului, cu motivarea că îndeplinirea acestor condiții legale urmează să fie analizată cu ocazia derulării operațiunilor de vânzare-cumpărare. Tribunalul a respins, ca neîntemeiată, cererea principală și în baza acelorași considerente a admis cererea conexă și a obligat pârâta la prelungirea contractului de închiriere cu o perioadă considerată de părți suficientă pentru rezolvarea formalităților legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare în condițiile art. 12 alin. (1) pct. b din Legea nr. 346/2004. Reclamanta a declarat apel împotriva acestei sentințe, solicitând schimbarea în tot a hotărârii în sensul admiterii cererii principale și respingerii cererii conexe.

Analizând sentința apelată în raport de criticile invocate de apelantă și ținând seama de probele dosarului, Curtea de Apel a apreciat că apelul este nefondat pentru următoarele considerente: Instanța de fond a fost învestită cu soluționarea a două cereri: cererea introductivă de instanță prin care reclamanta a solicitat constatarea încetării contractului de închiriere nr. 637 din 19 septembrie 2003 încheiat cu pârâta și evacuarea acesteia din spațiul comercial ce formează obiectul contractului și cererea conexă prin care pârâta a cerut prelungirea contractului de închiriere cu o perioadă suficientă pentru îndeplinirea formalităților prevăzute de Legea nr. 346/2004 pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Prima instanță a reținut o situație de fapt corectă și anume că, pârâta, în calitate de locatar a închiriat de la reclamantă un spațiu comercial cu o durată prelungită prin acte adiționale până la data de 31 martie 2007 și că la data de 31 octombrie 2006, prin adresa nr. 04, pârâta a solicitat reclamantei cumpărarea spațiului în discuție, în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 346/2004 modificată și completată. Instanța de fond avea de analizat și de stabilit dacă în cauza de față sunt aplicabile prevederile art. 12 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 346/2004 modificată, exclusiv în ceea ce privește posibilitatea prelungirii contractului de închiriere.

Potrivit art. 12 alin. (1) lit. b) „În cazul depunerii unei solicitări exprese privind cumpărarea activului sau încheierea unui contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare de către beneficiarii prezentelor dispoziții, care utilizau activul în baza unui contract de închiriere, cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea contractului de închiriere, locatorul nu va putea refuza prelungirea contractului de închiriere cu o perioadă considerată de părți suficientă pentru rezolvarea formalităților legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare”. În speță, pârâta F. face parte din categoria considerată de Legea nr. 346/2004 ca beneficiară a prevederilor sale, respectiv categoria de „întreprinderi mici și mijlocii”, avea un contract de închiriere cu reclamanta valabil încheiat, al cărui termen expira la data de 31 martie 2007 și a depus o cerere pentru cumpărarea spațiului, respectând termenul de 60 de zile prevăzut de Legea nr. 346/2004.

Așadar, prima instanță a apreciat în mod corect că sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 346/2004 cu privire la prelungirea contractului de închiriere . Criticile apelantei-reclamante privind eroarea instanței referitor la neîndeplinirea condițiilor legale ale Legii nr. 346/2004 în sensul că spațiul comercial în litigiu nu reprezintă un „activ” și că nu au fost efectuate investițiile minime exced cadrului procesual stabilit prin cele două cereri ale părților. Condițiile legale prevăzute de Legea nr. 346/2004 vor fi verificate cu ocazia derulării operațiunilor de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare și nu la acest moment așa cum a reținut de altfel și instanța fondului. În concluzie, Curtea de Apel a considerat că prima instanță a pronunțat o sentință legală și temeinică și a respins apelul ca, nefondat pentru toate argumentele de fapt și de drept evocate.

Nemulțumită de această soluție, prin recursul declarat împotriva deciziei nr. 207 din 17 aprilie 2008 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, reclamanta SC A. SA BUCURȘTI a invocat prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și s-a susținut, în esență, greșita aplicare art. 1429 pct. 2 C. civ. și a Legii 346/2004, reiterând toate criticile formulate și în faza apelului. Intimata a depus întâmpinare solicitând respingerea recursului, ca nefondat sau lipsit de obiect.

Analizând decizia prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte va respinge recursul pentru următoarele considerente: Prin sentința comercială pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, s-a respins, ca neîntemeiată, cererea principală formulată de SC A. SA, s-a admis cererea conexă și a fost obligată pârâta din cererea conexă, SC A. SA, la prelungirea contractului de închiriere nr. 637 din 19 septembrie 2003, astfel cum a fost modificat prin actele adiționale anterioare, cu o perioadă considerată de părți suficientă pentru rezolvarea formalităților legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în condițiile art. 12 alin. (1) pct. b din Legea nr. 346/2004.

Potrivit acestor dispoziții, activele disponibile utilizate de întreprinderile mici și mijlocii, în baza contractului de închiriere, vor fi vândute la solicitarea locatarului, la preț negociat, stabilit pe baza unui raport de evaluare, în cazul depunerii unei solicitări exprese de cumpărare a activului respectiv, cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea contractului de închiriere, locatorul SC A. SA neputând refuza prelungirea contractului de închiriere. Legea nr. 346/2004 nu condiționează prelungirea contractului de efectuare a unei investiții de 15 % din valoarea activului așa cum pretinde SC A. SA, iar o hotărâre a Consiliului de Administrație al acestei societăți nu poate preleva asupra legii.

Pe buna dreptate, instanțele de fond și de apel au reținut faptul că nivelul investiției făcute de intimată în spațiul de depozitare nu are relevanță decât pentru stabilirea sumei ce ar urma să fie dedusă din prețul de vânzare al respectivului activ. În plus, urmare a renegocierii contractului sub aspectul prețului pe m.p. la data de 16 septembrie 2008, SC A. SA a hotărât prin actul adițional nr. 9 la Contractul de închiriere nr. 637 din 19 septembrie 2003, încheiat cu E.C.T.

SA să prelungească durata contractului de închiriere pe o perioada de 24 de luni, pana la 31 octombrie 2010. Fata de cele arătate mai sus care relevă faptul ca hotărârile instanțelor de fond și de apel sunt temeinice și legale precum și faptul că dosarul a rămas fără obiect prin prelungirea termenului de închiriere a spațiului în discuție pe o perioada de 2 ani, până la 31 octombrie 2010, astfel încât cererea recurentei de a se constata că acest contract a expirat la 31 martie 2007 și drept urmare să se dispună evacuarea noastră nu mai are niciun temei; În consecință, conform art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A. SA BUCURȘTI împotriva deciziei nr. 207 din 17 aprilie 2008 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC A. SA BUCURȘTI împotriva deciziei nr. 207 din 17 aprilie 2008 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 noiembrie 2009.