ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3246/2008

Deliberând asupra recursului de față; Prin acțiunea înregistrată la 2 martie 2007 la Tribunalul Arad, reclamanta SC V.M.A. SRL Arad a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC B.D. SRL Arad să se dispună constatarea nulității clauzei stipulate în promisiunea sinalagmatică de vânzare - cumpărare autentificate din 21 octombrie 2005 la BNP Arad, la alin. (2) raportat la alin. (1); obligarea pârâtei la restituirea sumei de 144.548 lei echivalentul sumei de 40.000 euro la cursul băncii U.R. de la data plății de către reclamantă ca urmare a executării scrisorii de garanție bancară, aceasta fiind o plată nedatorată ca urmare a constatării nulității clauzei care a determinat plata.

În subsidiar reclamanta a solicitat să fie obligată pârâta la restituirea sumei menționate întrucât încasarea acestei sume de către pârâtă era condiționată de situația în care pârâta nu ar fi obținut autorizațiile necesare lucrărilor care urmau a fi executate pe o suprafață de 80% din terenul achiziționat, condiție care nu a fost realizată. În motivarea acțiunii s-a arătat că între părți s-a încheiat o transmisiune sinalagmatică de vânzare - cumpărare autentificată din 21 octombrie 2005 la BNP Arad, prin care se menționa că pârâta cumpăra imobilul în litigiu de la reclamantă cu intenția de a demola actuala construcție și de a construi un imobil de birouri și locuințe, parcare subterană, pe o suprafață reprezentând aproximativ 80% din terenul total care face obiectul vânzării.

Părțile au convenit la data semnării promisiunii că în cazul în care cumpărătoarea va fi în imposibilitate de a-și realiza proiectul datorită neexistenței condițiilor generale sau îl va realiza parțial, prețul de vânzare al imobilului va fi diminuat cu 10% sumă pentru care reclamanta constituia la data semnării contractului de vânzare - cumpărare în favoarea cumpărătoarei, o garanție constând într-o fidejusiune bancară. La data semnării contractului de vânzare - cumpărare autentificat din 16 noiembrie 2005 la același birou notarial s-a menținut obligația reclamantei de constituire a garanției sub forma unei fidejusiuni bancare până la data de 16 decembrie 2005, cu precizarea că aceasta este necesară pentru îndeplinirea condițiilor prevăzute în alin. (4) din promisiunea sinalagmatică de vânzare - cumpărare autentică ce face parte integrantă cu actul de vânzare - cumpărare.

Reclamanta a considerat că această clauză de plată a garanției este afectată de o condiție pur potestativă nulă potrivit art. 1010 C. civ. Pârâta prin întâmpinarea formulată a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată deoarece părțile au convenit prin acordul liber consimțit să adopte clauza invocată de reclamantă. Tribunalul Arad, secția comercială și contencios administrativ, prin sentința comercială nr. 2862 pronunțată la data de 10 decembrie 2007 a admis acțiunea reclamantei SC V.M.A. SRL Arad împotriva pârâtei SC B.D. SRL Arad. S-a constatat nulitatea clauzei stipulată în promisiunea sinalagmatică de vânzare - cumpărare autentificată din 21 octombrie 2005 la BNP Arad la alin. (4) și a clauzei stipulate în contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 16 noiembrie 2005 la BNP C.M.

A fost obligată pârâta să restituie reclamantei suma de 144.548 lei echivalent al sumei de 40.000 euro la cursul băncii U.R., reprezentând plată nedatorată în urma executării scrisorii de garanție bancară emisă de reclamantă în favoarea pârâtei. De asemenea a fost obligată pârâta la 4.768,2 lei cheltuieli de judecată față de reclamantă. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că la momentul la care părțile au contractat exista un Plan Urbanistic General al Municipiului Arad aprobat prin H.C.L. al Municipiului Arad nr. 89/1997, plan în care strada pe care se află situat și imobilul în litigiu, a fost declarată subzonă predominant rezidențială cu clădiri de tip urban aflat în interdicție temporară de construire.

Potrivit anexei nr. 2 pct. 2.1.5 din H.G. nr. 525/1996 procentul de ocupare a terenurilor pentru zonele preponderent rezidențiale este de 40% din terenul pe care se edifică orice construcție. A mai reținut instanța că în momentul contractării cumpărătoarea nu putea spera la aprobarea unui proiect privind demolarea și construirea pe o suprafață de 80% din totalul terenului cumpărat, deoarece acest procent de ocupare a terenului potrivit H.G. nr. 525/2006 se aplica numai zonelor centrale, zona în care se află imobilul nefăcând parte dintr-o astfel de zonă. Instanța a avut în vedere că potrivit dispozițiilor art. 1006 C. civ.

condiția potestativă este aceea care face să depindă perfectarea convenției de un eveniment, pe care și una și altă dintre părțile contractante poate să-l facă a se întâmpla sau poate să-l împiedice iar în cauză fiind vorba de o dispoziție inclusă într-un act normativ, apare evident că niciuna dintre părți nu avea posibilitatea de a determina modificarea ei, condiția fiind imposibil de realizat. Potrivit art. 1010 C. civ. o condiție potestativă din partea celui care se obligă este nulă când s-a contractat sub această condiție. Împotriva sentinței pârâta SC B.D. SRL Arad a declarat apel solicitând admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței în sensul respingerii acțiunii reclamantei. În motivarea apelului pârâta a arătat că sentința este netemeinică și nelegală, că s-a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1004 – art. 1010 C. civ.

reținând fără temei că în speță clauza contractuală este lovită de nulitate absolută în temeiul art. 1010 C. civ. întrucât ar conține o obligație sub condiție pur potestativă. Apelanta a mai arătat că în materia obligațiilor se face o distincție clară între condiția pur potestativă și potestativă simplă iar potrivit doctrinei, condiția pur potestativă este atunci când realizarea evenimentului respectiv depinde în exclusivitate de voința uneia dintre părți iar în cazul condiției potestative simplă realizarea evenimentul depinde atât de voința uneia dintre părți cât și de un eveniment exterior sau de voința unei terțe persoane determinate. Astfel apelanta consideră că în speță, condiția conținută de clauza în litigiu este una potestativă simplă întrucât realizarea și respectiv posibilitatea pârâtei de a construi pe cca.

80% din suprafața terenului vândut nu depinde de voința părților contractante ci numai de factori exteriori, în concret de limitele impuse de autoritățile publice locale în ceea ce privește coeficientul de ocupare a terenului limite ce urmau a fi stabilite ulterior cu ocazia aprobării PUD și a emiterii autorizației de construcție dat fiind că imobilul vândut este situat în zona de protecție a monumentelor istorice. Apelanta arată că întrucât clauza în litigiu conține o obligație sub condiție potestativă simplă nu intră sub incidența dispozițiilor art. 1010 C. civ. și este perfect valabilă. Prin decizia civilă nr. 82/A din 21 aprilie 2008, Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, a admis apelul declarat de pârâta SC B.D.

SRL Arad, a schimbat în tot sentința comercială în sensul că a respins acțiunea formulată de reclamanta SC V.M.A. SRL Arad împotriva pârâtei, obligând reclamanta la plata sumei de 4.246 lei cheltuieli de judecată în apel către pârâtă. S-a reținut că în mod greșit a apreciat Tribunalul că la momentul contractării cumpărătoarea nu putea spera la aprobarea unui proiect privind demolarea și construirea pe o suprafață de 80% din totalul terenului cumpărat, deoarece acel procent de ocupare a terenului potrivit H.G. nr. 525/1996 se aplica numai zonelor centrale, zona în care se afla terenul nefăcând parte dintr-o astfel de zonă.

Instanța de apel mai reține că la data încheierii promisiunii și a contractului de vânzare - cumpărare condiția prevăzută de clauza în litigiu nu era profihită de lege, clauza fiind perfect valabilă și obligatorie pentru părțile contractante și deci nu poate fi vorba de o condiție pur potestativă sau imposibilă, care să atragă nulitatea clauzei în litigiu. În termen legal, împotriva hotărârii instanței de apel reclamanta SC V.M.A. SRL Arad a declarat recurs criticând-o pentru nelegalitate. Prin motivele de recurs invocate reclamanta a arătat că hotărârea este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, astfel înscrisul care a stat la baza admiterii apelului a fost adresa din 28 martie 2008 din care rezultă că potrivit anexei 2 la H.G.

nr. 525/2006, procentul maxim de ocupare a terenului este de 80% și apare evident faptul că instanța de apel a considerat că la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare dintre părți, condiția rezolutorie inserată în contract putea fi îndeplinită. Recurenta arată că instanța de apel a omis faptul că actul normativ la care a raportat soluția pronunțată îl constituie actul de aprobare a regulamentului general de urbanism, care conține norme cu caracter de recomandare aplicabile la nivel național urmând ca normele imperative să fie reglementate prin regulamentele locale de urbanism (art. 1 din H.G.R. nr. 525/1996). Pe plan local menționează recurenta, astfel cum rezultă din adresa depusă de către Municipiul Arad, a fost stabilit coeficientul maxim de ocupare a terenului în zona centrală la 51,26% aceasta constituind norma imperativă obligatorie pentru autorizarea executării construcțiilor.

Având în vedere că din certificatul de urbanism din 21 iunie 2006, rezultă că subzona în care se găsea amplasat terenul se afla în interdicție temporară de construire după aprobare PUZ și PUD, rezultă că îndeplinirea condiției rezolutorii stipulată de părți era imposibilă datorită interdicției temporare de construire, iar ulterior datorită coeficientului maxim de ocupare a terenului în zona centrală a orașului stabilit la 51,26%. În drept recurenta și-a întemeiat recursul pe dispozițiile pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. Recursul declarat de recurentă este fondat și va fi admis pentru următoarele considerente. Hotărârea atacată este nelegală. Astfel, din actele dosarului rezultă că la data încheierii promisiunii și a contractului de vânzare - cumpărare de către părți exista Plan Urbanistic General al Municipiului Arad aprobat în H.C.L.

al Municipiului Arad nr. 89/1997 din care rezultă că zona în care se afla și terenul în litigiu, era în interdicție temporară de construire. Ulterior prin H.G.R. nr. 525/2006 a fost aprobat regulamentul general de urbanism, iar pe plan local al Municipiului Arad, normele obligatorii de stabilire a procentului de ocupare al terenului îl constituie H.C.L.M. nr. 276/2006, elaborate în baza hotărârii de guvern menționată. Având în vedere dispozițiile legale existente la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare, rezultă că părțile nu aveau posibilitatea de a determina modificarea acestora și deci clauza inserată în promisiunea sinalagmatică de vânzare - cumpărare și preluată în contractul de vânzare - cumpărare privitoare la posibilitatea cumpărătoarei de a construi pe aproximativ 80% din suprafața terenului total cumpărat, nu era posibil de realizat.

Instanța de apel a aplicat greșit legea considerând că nu sunt îndeplinite cerințele art. 1008 C. civ. privind condiția imposibilă. În concluzie, motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., este întemeiat și se va admite recursul declarat de reclamantă, urmând a fi modificată decizia atacată în sensul respingerii apelului formulat de pârâtă împotriva sentinței pronunțată de Tribunal, ce va fi menținută. Având în vedere dispozițiile art. 274 C. proc. civ. va obliga intimata - pârâtă la cheltuieli de judecată către recurenta - reclamantă în sumă de 2.082,15 lei reprezentând taxe judiciare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC V.M.A. SRL Arad împotriva deciziei civile nr. 82/A din 21 aprilie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială. Modifică decizia atacată. Respinge apelul declarat de pârâta SC B.D. SRL Arad împotriva sentinței comerciale nr. 2862 din 10 decembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Arad, pe care o menține. Obligă intimata la 2.082,15 lei cheltuieli de judecată către recurentă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 5 noiembrie 2008.