ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2195/2009

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2195/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)

Asupra recursului de față,

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Prin sentința comercială nr.

3240 din 5 martie 2008, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a

comercială, au fost respinse, ca neîntemeiate, cererea principală formulată de

reclamanții – pârâți, S.P. și S.M.D. și cererea conexă formulată de reclamanții

S.M.D. și S.L.C. în contradictoriu cu pârâta – reclamantă SC K.M.I. SRL; a fost

admisă în parte cererea reconvențională formulată de pârâta – reclamantă SC K.M.I.

SRL, iar reclamanții - pârâți S.P. și S.M.D. au fost obligați la plata sumei de

309.352 lei, reprezentând contravaloare lucrări, cât și la plata sumei de

18.070 euro, reprezentând sumă plătită cu titlu de chirie, către pârâta -

reclamantă; a fost respinsă cererea acestora privind acordarea cheltuielilor de

judecată, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentințe,

au formulat apel reclamanții – pârâți S.M.D., S.L.C. și S.P. cât și

intervenienții S.F. și S.M., aceștia, din urmă, apelând și încheierea prin care

s-a respins, ca inadmisibilă, în principiu cererea lor de intervenție.

În urma probelor administrate

la fond și în apel, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a

pronunțat decizia comercială nr. 605 din 12 decembrie 2008, prin care a

respins, ca nefondate, toate apelurile.

Pentru a se pronunța astfel,

instanța de apel a reținut în ceea ce privește apelul reclamanților că,

potrivit clauzelor din contractul de închiriere, încheiat la 7 ianuarie 2005,

proprietarii imobilului ce a făcut obiectul închirierii, apelanții în cauză, au

cunoscut și acceptat faptul că imobilul proprietatea lor va avea o altă

destinație decât aceea de locuință, dând dreptul chiriașului să efectueze toate

lucrările de consolidare (interioare și exterioare), renovări, zugrăveli,

restaurări etc. pentru întregul imobil, fără a detalia și specifica ce anume

lucrări și ce obiective sunt vizate.

Ca atare, apelanții –

reclamanți nu pot contesta efectuarea lucrărilor efectuate care se încadrează

în mod generic în categoria lucrărilor enumerate în contract.

Este de necontestat faptul

că intimata – pârâtă a efectuat lucrările generic prevăzute în contractul de

închiriere, astfel cum rezultă din întregul material probatoriu administrat în

cauză (declarații de martori, înscrisuri, planșe foto, expertize) și atâta

vreme cât contravaloarea acestor lucrări nu depășește suma de 140.000 euro,

conform contractului, aceasta are dreptul la încasarea acestei contravalori.

Referitor la interpretarea

dispozițiilor art. 5 ultimul paragraf din contractul de închiriere, aspect

invocat în cadrul primului motiv de apel, curtea de apel a constatat că dreptul

de a rezilia unilateral contractul aparține doar chiriașului, însă numai după

un preaviz de minim 3 luni și intimata - pârâtă a respectat aceste dispoziții,

notificând concediul în data de 21 martie 2005, ceea ce înseamnă că data

încetării efective a contractului trebuie considerată că a operat după trei

luni de la data notificării intenției de reziliere.

Cu privire la dreptul de

retenție, într-adevăr, instanța de judecată nu a fost investită cu vreun capăt

de cerere în acest sens, astfel cum susțin apelanții, însă nici nu s-a

pronunțat prin dispozitiv cu privire la această cerere.

Existența dreptului de

retenție, prevăzut în convenția părților, a constituit însă motiv pentru

respingerea cererii de evacuare formulată de către reclamanți față de pârâtă.

Recunoscând dreptul de

retenție al intimatei – pârâte, instanța nu a recunoscut și dreptul acesteia la

fructele civile, aceste fructe vizând o eventuală chirie pe care intimata –

pârâtă, în calitate de detentor precar, ar avea dreptul să o încaseze de la un

terț, dar intimata – pârâtă poate reține imobilul fără a datora chirie

apelanților pe toată această perioadă.

În ceea ce privește apelul

intervenienților, nu rezultă din cererea de intervenție care este obiectul

acesteia și care este dreptul propriu invocat, încât corect a fost respinsă,

iar dacă ar fi calificată ca o cerere de intervenție în interesul uneia din

părți, s-a reținut că la data pronunțării încheierii și a hotărârii atacate,

intervenienții nu aveau dreptul de a interveni, calitatea de moștenitor

nefiindu-le încă recunoscută printr-o sentință definitivă și irevocabilă, și

dacă ulterior pronunțării hotărârii de către instanța de fond, apelanților

intervenienți li s-a recunoscut calitatea de moștenitor, acest lucru este

lipsit de relevanță având în vedere că, prin decizia pronunțată de Tribunalul

București, în dosarul nr. 5038/299/2005, la data de 26 septembrie 2008,

acestora li s-a acordat doar un drept de creanță asupra averii defunctului,

prin atribuirea imobilului în lotul celorlalți moștenitori.

Împotriva acestei hotărâri,

au formulat recurs reclamanții S.M.D. și S.L.C., în nume propriu și ca

moștenitori ai reclamantei S.P. invocând motivele de recurs prevăzute de art. 304

pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., criticile fiind structurate după cum urmează:

I. Motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ.: prin hotărârea atacată s-au

încălcat flagrant dispozițiile art. 261 alin. (1) pct. 5 și art. 295 alin. (1) C.

proc. civ., instanța omițând să analizeze toate motivele de apel, ceea ce se

constituie într-o nemotivare parțială a deciziei, respectiv asupra

inaplicabilității art. 1444 C. civ., în speță, neîndeplinirea condițiilor

specifice aplicării principiului îmbogățirii fără justă cauză, împotriva

recurentei S.L.C. neexistând nici măcar un drept de creanță invocat și

împrejurarea că lucrările de construcție la imobil  s-au făcut fără autorizație

de construcție și nu sunt utile.

II. Motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.: instanța de apel a schimbat

înțelesul clar al prevederilor contractuale dintre părți în ceea ce privește

dispozițiile art. 4 și 5 ultimul paragraf din contract, deoarece în

interpretarea dată de instanța de apel articolului 4 din contract prin care se

reglementează realizarea consolidării și renovării imobilului de către chiriaș,

s-a reținut că proprietarii și-ar fi dat acordul pentru lucrări de cel mult

140.000 euro.

În realitate, însă, părțile

au stabilit obligația chiriașului de a realiza lucrările respective de

consolidare, renovare și îmbunătățire, într-un cuantum de cel puțin 140.000

euro.

Prin urmare, clauza privind

executarea lucrărilor respective stabilește un drept al proprietarilor

imobilului, care urmează a intra în proprietatea îmbunătățirilor, la finalul

contractului de închiriere.

Teoria instanței de apel

derivă dintr-o interpretare vădit eronată a clauzelor respective, prezumând că

subsemnații trebuie să achite contravaloarea lucrărilor respective numai pentru

faptul că valoarea lor se situează sub 140.000.

De asemenea, analizând dispozițiile

art. 5 ultimul paragraf din contractul de închiriere, se constată că părțile au

stabilit că numai chiriașul poate rezilia unilateral contractul, proprietarul

beneficiind de dreptul la un preaviz de 3 luni.

Prin urmare, într-o

interpretare logică a acestei clauze contractuale, trebuie considerat că

termenul de 3 luni este instituit exclusiv în favoarea proprietarului, acesta

urmând a beneficia de chirie pentru un interval de timp de minim 3 luni în care

urmează a stabili modalitatea de valorificare ulterioară a dreptului său de

proprietate.

În mod evident, perioada de

preaviz nu poate privi decât obligația de plată a chiriei și nicidecum

celelalte obligații privind realizarea lucrărilor de consolidare a imobilului

și cu atât mai puțin cele de amenajare în local public.

În fine, cât timp recurenții

nu și-au manifestat sub nicio formă intenția de a se prevala de acest drept la

preaviz, el nu poate fi luat în considerare la stabilirea datei încetării

raporturilor contractuale.

III. Motivul de recurs prevăzut

de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: instanța de apel a înlăturat în mod nelegal

critica privind admiterea în parte a cererii reconvenționale, cu încălcarea art.

129 alin. (4) și (6) C. proc. civ., deoarece în condițiile în care cererea

reconvențională era întemeiată în drept pe principiul îmbogățirii fără justă

cauză, instanța de fond a admis această cerere întemeindu-se pe un cu totul alt

temei de drept, respectiv art. 1444 C. civ., fără a pune în discuția părților

această încadrare în drept.

În acest mod, principiul

contradictorialității și dreptul la apărare al recurenților au fost grav

încălcate, fiind în imposibilitate de a-și expune argumentele contra

aplicabilității unui temei de drept care în concret nu are nicio legătură cu

prezenta cauză.

Prin urmare, deși instanța a

fost învestită cu o cerere întemeiată pe principiul îmbogățirii fără justă

cauză, în mod cu totul surprinzător și vădit nelegal, instanța a admis cererea

justificând-o, în drept, pe dispozițiile speciale ale art. 1444 C. civ.

IV. Motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: instanța de apel a respins apelul

fără a reține în mod expres care este temeiul legal care să justifice

menținerea soluției instanței de fond asupra cererii reconvenționale.

Sub acest aspect recurenții

au arătat că situația specială vizată de art. 1444 C. civ., este străină de

situația de fapt supusă analizei instanței, în speță, chiriașul fiind cel care

a solicitat încetarea locațiunii.

În cauză, nu sunt

îndeplinite nici condițiile aplicării principiului îmbogățirii fără justă

cauză, deoarece pentru a fi obligați recurenții ar fi trebuit să rezulte

mărirea patrimoniului recurenților cu o anumită sumă, reprezentând sporul de

valoare adus imobilului prin lucrările respective, micșorarea patrimoniului intimatei

cu suma respectivă, absența unui temei juridic care să justifice mărirea unui

patrimoniu în detrimentul altuia și absența oricărui alt mijloc juridic pentru

recuperarea pierderii suferite (caracterul subsidiar al acțiunii întemeiată pe

principiul îmbogățirii fără justă cauză).

Ori, așa cum rezultă din

probe pârâta a efectuat lucrările respective fără autorizație de construire,

realizarea lucrărilor respective s-a constituit într-o plată a obligațiilor

asumate de către pârâtă prin contractul de locațiune ce se constituie în

temeiul executării lor, fapt recunoscut prin cererea reconvențională.

Ori, într-o astfel de

ipoteză, este evident că pârâta – locatară avea la dispoziție o acțiune în

răspundere contractuală.

Astfel, art. 1021 C. civ.,

reglementează posibilitatea acțiunii în desființarea contractului (reziliere în

cazul de față) cu daune – interese.

V. Motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., raportat la principiile care

reglementează regimul juridic al dreptului de retenție.

Recurenta S.L.C. nu este

parte în convenție, pe de o parte, iar, pe de altă parte, hotărârea constituie

o gravă atingere a dreptului de proprietate, încălcându-se art. 480 C. civ., art.

44 alin. (2) și art. 136 alin. (5) din Constituție.

De asemenea, nicăieri nu se

prevede că stabilirea unui eventual drept de retenție asupra unui bun ar

conferi creditorului și dreptul de a folosi bunul respectiv în mod gratuit, în

speță, de a beneficia de fructele unui imobil constând în uzul acestuia.

Este elementar că simpla

detenție pe care o presupune dreptul de retenție nu implică și folosirea

acestuia, în caz contrar, titularul dreptului de retenție fiind obligat să

achite contravaloarea lipsei de folosință.

Prin urmare, chiar și în

ipoteza în care s-ar reține existența unui drept de retenție, acesta nu

justifică respingerea cererii noastre de obligare a pârâtei care folosește

imobilul la plata contravalorii folosinței.

Prin urmare, dacă s-ar

reține o creanță în favoarea pârâtei împotriva subsemnaților S.M.D. și S.P. legată

de efectuarea lucrărilor amintite sau de orice alt gen, aceasta s-a compensat

de drept cu creanța pe care o avem împotriva pârâtei constând în contravaloarea

lipsei de folosință, conform art. 1143 C. civ.

În fine, chiar și dacă

teoretic, s-ar putea reține că pârâta a avut un drept de retenție, acesta a

încetat prin folosirea abuzivă a imobilului.

VI. Motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: hotărârea este dată cu încălcarea art.

480 C. civ., soluția de respingere a cererilor principale conexe de chemare în

judecată fiind nelegal menținută, deoarece începând cu data de 21 februarie

2005, pârâta ocupă imobilul în litigiu fără a mai deține un titlu locativ

asupra acestuia.

Or, în acest condiții,

subsemnații, în calitate de proprietari ai imobilului, ce implică dreptul de

folosință al acestuia, sunt îndreptățiți în a solicita evacuarea necondiționată

a fostului chiriaș care ocupă spațiul fără a mai avea acest drept și care

refuză să își îndeplinească obligația de predare a bunului.

VII. Motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., raportat la art. 295 alin. (2) C.

proc. civ.: în mod nelegal instanța de apel a respins prin încheierea din 17

noiembrie 2008 cererea de completare a expertizei tehnice în construcții, deoarece

stabilirea situației de fapt se constituie într-o obligație imperativă a

instanței de apel, în cadrul acestei căi de atac devolutive, prin încheierea

atacată încălcându-se tocmai această obligație.

VIII. Motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., raportat la art. 243 alin. (1) pct. 1

C. proc. civ.: apelanta S.P. a decedat la data de 18 octombrie 2008, moment de

la care judecata pricinii era suspendată de drept conform art. 243 alin. (1) pct.

1 C. proc. civ., dispoziții legale ignorate.

În aceste condiții

hotărârile atacate au fost pronunțate în contradictoriu cu o persoană fără

capacitate de folosință și în afara cadrului procedural stabilit, conform art. 282

C. proc. civ. și următoarele, judecata suspendată de drept fiind lipsită de

orice efecte.

Recursul este fondat pentru

considerentele ce se vor arăta în continuare.

I. Privitor la prima critică

se constată că este nefondată, instanța de apel motivându-și hotărârea și

răspunzând la toate motivele de apel așa cum rezultă din cele expuse anterior,

în analiza acestora instanța de apel concluzionând în fapt și în drept că

recurenții – pârâți ca proprietari în indiviziune ai imobilului trebuie să

răspundă pentru îmbunătățirile aduse imobilului fiind respectate condițiile

contractului, astfel că, nu se poate susține niciunul dintre motivele de recurs

prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ.

II. Privitor la cea de a

doua critică, se constată că potrivit clauzei 4 din contract chiriașul avea

dreptul să efectueze toate lucrările de consolidare, interioare și exterioare,

renovări, zugrăveli, restaurări etc. ale întregului imobil din subsol până la

mansardă, de cea mai bună calitate, schimbând și instalațiile electrice, cele

sanitare, canalizare etc. refacerea arhitecturii peisagere, demolarea garajului

existent și refacerea lui, având obligația de a conserva în condiții optime

vitraliile, sobele mai puțin câteva din ele și arhitectura actuală a

imobilului; chiriașul s-a obligat, de asemenea, ca toate finisajele pe care le

va efectua să fie de cea mai bună calitate și efectuate în așa fel încât să nu

dăuneze clădirii toate îmbunătățirile aduse imobilului urmând a trece în

proprietatea proprietarilor, conform înțelegerii după 10 ani de la executarea

lor. Proprietarii și-au dat acordul pentru toate renovările, consolidări,

recompartimentări, etc., în valoare de cel puțin 140.000 euro, pe care

chiriașul le va efectua pe parcursul contractului și dacă era nevoie de

aprobări speciale, a mandatat pe chiriaș ca acestea să poată fi obținute de chiriaș

pe cheltuiala sa.

Prin clauza 5 s-a stabilit

că locatarul poate rezilia unilateral contractul numai cu un preaviz de 3 luni.

S-a susținut de către

recurenți că părțile au convenit ca îmbunătățirile să fie de cel puțin și de nu

cel mult 140.000 euro pentru a da naștere obligației de plată a contravalorii

acesteia, încât nu trebuia să fie acordate, dar chiar dacă acesta este

conținutul clauzei, ceea ce interesează în cauză din punctul de vedere al

antrenării răspunderii recurenților – reclamanți și instanța a reținut, este

faptul că intimata – pârâtă nu a beneficiat de folosința îmbunătățirilor aduse,

pe toată durata contractului, ca efect al rezilierii unilaterale a

contractului, care a intervenit în condițiile stabilite de părți.

Cât privește preavizul de 3

luni, este evident că termenul este stabilit în favoarea proprietarilor, dar pe

toată această durată contractul rămâne în ființă, ceea ce instanța a reținut

corect, deoarece preavizul nu are ca efect juridic suspendarea efectelor

contractului de închiriere mai puțin a plății contravalorii chiriei în lipsa

unor prevederi speciale în acest sens încât nici această critică nu se poate

reține.

III. În ceea ce privește

temeiul juridic al cererii reconvenționale se susține că pârâta a invocat

îmbogățirea fără justă cauză, iar instanța de apel a schimbat cauza,

întemeindu-se pe un alt temei, respectiv pe art. 1444 C. civ., text de lege

neinvocat de parte, încălcându-se, astfel, dreptul la apărare al părților și

principiul contradictorialității.

Sub acest aspect, se

constată că pârâta a solicitat prin cererea reconvențională obligarea

recurenților – reclamanți la plata contravalorii îmbunătățirilor pe motivul

îmbogățirii fără justă cauză, dar calificarea juridică o dă instanța și este

evident că s-a avut în vedere convenția părților care constituie și temeiul

juridic care le justifică și care a fost, de asemenea, invocat iar referirea de

către instanță și la dispozițiile art. 1444 C. civ., s-a făcut doar din punctul

de vedere al asemănării efectelor juridice ceea ce nu este de natură a afecta

hotărârea de nelegalitate, recurenții – reclamanți făcându-și toate apărările

în legătură cu această cerere prin raportare la clauzele contractului.

Prin urmare, nu se poate

reține încălcarea art. 129 alin. (4) și (6) C. proc. civ.

IV. Așa cum s-a arătat deja,

în precedent, instanța de apel a avut în vedere cauza justă a despăgubirilor

care își au izvorul în contractul părților la care s-a și raportat, iar

calificarea juridică este aceea a unei acțiuni în răspundere contractuală,

astfel cum a și fost soluționată.

V. și VI. Dreptul de

retenție este un drept real imperfect și este opozabil nu numai debitorilor ci

și față de terții străini de raportul juridic și este indivizibil extinzându-se

asupra întregului imobil până la achitarea integrală a datoriei, deci, nu se

poate susține încălcarea art. 480 C. civ. și Constituția României.

Nu s-a reținut în cauză că

imobilul a fost folosit (închiriat), în acest caz instanța de recurs neputând

reaprecia probele față de limitele căii de atac, pentru a da naștere la

obligația de plată către proprietari a contravalorii lipsei de folosință și a

unei compensări a creanțelor reciproce de care este strâns legat, pentru a se

putea susține că a încetat. Aceasta nu justifică, însă, respingerea cererii de

evacuare, în lipsa titlului locativ care a încetat, condiționată însă de plata

datoriei, chestiune care privește exclusiv executarea hotărârii, sens în care

se impune admiterea recursului și modificarea hotărârii instanței de apel.

VII. Prin această critică,

s-a invocat încălcarea art. 295 alin. (2) C. proc. civ., dar din analizarea

încheierii se constată că instanța și-a justificat măsura, fiind în drept să

aprecieze asupra concludenței și pertinenței probelor solicitate, iar situația

de fapt a fost stabilită pe baza întregului material probator admis.

VIII. Prin această din urmă

critică s-a invocat încălcarea art. 243 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., dar așa

cum rezultă, din cauză, moștenitorii reclamantei S.P., decedate pe parcursul

judecății în apel erau deja părți în proces încât, nu se impunea suspendarea

judecății, în condițiile art. 243 (1) pct. 1 C. proc. civ.

Așa fiind și văzând și

dispozițiile art. 312 alin. (2) C. proc. civ., raportat la art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., recursul va fi admis și hotărârea va fi modificată în limitele

arătate mai sus.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de

reclamanții S.M.D. și S.L.C. împotriva deciziei comerciale nr. 605 din 12

decembrie 2008, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială,

în nume propriu și ca moștenitori ai reclamantei S.P.

Modifică în parte decizia

recurată, admite apelul formulat de reclamanții S.P., S.M.D. și S.L.C. împotriva

sentinței comerciale nr. 3240 din 5 martie 2008, pronunțată de Tribunalul

București, secția a VI-a comercială, pe care o schimbă în parte, în sensul că

admite în parte acțiunea formulată de reclamanții S.P., S.M.D. și S.L.C.

Dispune evacuarea pârâtei

din imobilul situat în București, strada General Ernest Broșteanu, compus din

parter, mansardă și etaj, menținând restul dispozițiilor sentinței.

Menține restul dispozițiilor

deciziei recurate.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi

30 septembrie 2009.