ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2195/2009

Asupra recursului de față, Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 3240 din 5 martie 2008, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, au fost respinse, ca neîntemeiate, cererea principală formulată de reclamanții – pârâți, S.P. și S.M.D. și cererea conexă formulată de reclamanții S.M.D. și S.L.C. în contradictoriu cu pârâta – reclamantă SC K.M.I. SRL; a fost admisă în parte cererea reconvențională formulată de pârâta – reclamantă SC K.M.I. SRL, iar reclamanții - pârâți S.P. și S.M.D. au fost obligați la plata sumei de 309.352 lei, reprezentând contravaloare lucrări, cât și la plata sumei de 18.070 euro, reprezentând sumă plătită cu titlu de chirie, către pârâta - reclamantă; a fost respinsă cererea acestora privind acordarea cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentințe, au formulat apel reclamanții – pârâți S.M.D., S.L.C. și S.P. cât și intervenienții S.F. și S.M., aceștia, din urmă, apelând și încheierea prin care s-a respins, ca inadmisibilă, în principiu cererea lor de intervenție. În urma probelor administrate la fond și în apel, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a pronunțat decizia comercială nr. 605 din 12 decembrie 2008, prin care a respins, ca nefondate, toate apelurile.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut în ceea ce privește apelul reclamanților că, potrivit clauzelor din contractul de închiriere, încheiat la 7 ianuarie 2005, proprietarii imobilului ce a făcut obiectul închirierii, apelanții în cauză, au cunoscut și acceptat faptul că imobilul proprietatea lor va avea o altă destinație decât aceea de locuință, dând dreptul chiriașului să efectueze toate lucrările de consolidare (interioare și exterioare), renovări, zugrăveli, restaurări etc. pentru întregul imobil, fără a detalia și specifica ce anume lucrări și ce obiective sunt vizate. Ca atare, apelanții – reclamanți nu pot contesta efectuarea lucrărilor efectuate care se încadrează în mod generic în categoria lucrărilor enumerate în contract.

Este de necontestat faptul că intimata – pârâtă a efectuat lucrările generic prevăzute în contractul de închiriere, astfel cum rezultă din întregul material probatoriu administrat în cauză (declarații de martori, înscrisuri, planșe foto, expertize) și atâta vreme cât contravaloarea acestor lucrări nu depășește suma de 140.000 euro, conform contractului, aceasta are dreptul la încasarea acestei contravalori. Referitor la interpretarea dispozițiilor art. 5 ultimul paragraf din contractul de închiriere, aspect invocat în cadrul primului motiv de apel, curtea de apel a constatat că dreptul de a rezilia unilateral contractul aparține doar chiriașului, însă numai după un preaviz de minim 3 luni și intimata - pârâtă a respectat aceste dispoziții, notificând concediul în data de 21 martie 2005, ceea ce înseamnă că data încetării efective a contractului trebuie considerată că a operat după trei luni de la data notificării intenției de reziliere.

Cu privire la dreptul de retenție, într-adevăr, instanța de judecată nu a fost investită cu vreun capăt de cerere în acest sens, astfel cum susțin apelanții, însă nici nu s-a pronunțat prin dispozitiv cu privire la această cerere. Existența dreptului de retenție, prevăzut în convenția părților, a constituit însă motiv pentru respingerea cererii de evacuare formulată de către reclamanți față de pârâtă. Recunoscând dreptul de retenție al intimatei – pârâte, instanța nu a recunoscut și dreptul acesteia la fructele civile, aceste fructe vizând o eventuală chirie pe care intimata – pârâtă, în calitate de detentor precar, ar avea dreptul să o încaseze de la un terț, dar intimata – pârâtă poate reține imobilul fără a datora chirie apelanților pe toată această perioadă.

În ceea ce privește apelul intervenienților, nu rezultă din cererea de intervenție care este obiectul acesteia și care este dreptul propriu invocat, încât corect a fost respinsă, iar dacă ar fi calificată ca o cerere de intervenție în interesul uneia din părți, s-a reținut că la data pronunțării încheierii și a hotărârii atacate, intervenienții nu aveau dreptul de a interveni, calitatea de moștenitor nefiindu-le încă recunoscută printr-o sentință definitivă și irevocabilă, și dacă ulterior pronunțării hotărârii de către instanța de fond, apelanților intervenienți li s-a recunoscut calitatea de moștenitor, acest lucru este lipsit de relevanță având în vedere că, prin decizia pronunțată de Tribunalul București, în dosarul nr. 5038/299/2005, la data de 26 septembrie 2008, acestora li s-a acordat doar un drept de creanță asupra averii defunctului, prin atribuirea imobilului în lotul celorlalți moștenitori.

Împotriva acestei hotărâri, au formulat recurs reclamanții S.M.D. și S.L.C., în nume propriu și ca moștenitori ai reclamantei S.P. invocând motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., criticile fiind structurate după cum urmează: I. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ.: prin hotărârea atacată s-au încălcat flagrant dispozițiile art. 261 alin. (1) pct. 5 și art. 295 alin. (1) C. proc. civ., instanța omițând să analizeze toate motivele de apel, ceea ce se constituie într-o nemotivare parțială a deciziei, respectiv asupra inaplicabilității art. 1444 C. civ., în speță, neîndeplinirea condițiilor specifice aplicării principiului îmbogățirii fără justă cauză, împotriva recurentei S.L.C.

neexistând nici măcar un drept de creanță invocat și împrejurarea că lucrările de construcție la imobil s-au făcut fără autorizație de construcție și nu sunt utile. II. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.: instanța de apel a schimbat înțelesul clar al prevederilor contractuale dintre părți în ceea ce privește dispozițiile art. 4 și 5 ultimul paragraf din contract, deoarece în interpretarea dată de instanța de apel articolului 4 din contract prin care se reglementează realizarea consolidării și renovării imobilului de către chiriaș, s-a reținut că proprietarii și-ar fi dat acordul pentru lucrări de cel mult 140.000 euro. În realitate, însă, părțile au stabilit obligația chiriașului de a realiza lucrările respective de consolidare, renovare și îmbunătățire, într-un cuantum de cel puțin 140.000 euro.

Prin urmare, clauza privind executarea lucrărilor respective stabilește un drept al proprietarilor imobilului, care urmează a intra în proprietatea îmbunătățirilor, la finalul contractului de închiriere. Teoria instanței de apel derivă dintr-o interpretare vădit eronată a clauzelor respective, prezumând că subsemnații trebuie să achite contravaloarea lucrărilor respective numai pentru faptul că valoarea lor se situează sub 140.000. De asemenea, analizând dispozițiile art. 5 ultimul paragraf din contractul de închiriere, se constată că părțile au stabilit că numai chiriașul poate rezilia unilateral contractul, proprietarul beneficiind de dreptul la un preaviz de 3 luni.

Prin urmare, într-o interpretare logică a acestei clauze contractuale, trebuie considerat că termenul de 3 luni este instituit exclusiv în favoarea proprietarului, acesta urmând a beneficia de chirie pentru un interval de timp de minim 3 luni în care urmează a stabili modalitatea de valorificare ulterioară a dreptului său de proprietate. În mod evident, perioada de preaviz nu poate privi decât obligația de plată a chiriei și nicidecum celelalte obligații privind realizarea lucrărilor de consolidare a imobilului și cu atât mai puțin cele de amenajare în local public. În fine, cât timp recurenții nu și-au manifestat sub nicio formă intenția de a se prevala de acest drept la preaviz, el nu poate fi luat în considerare la stabilirea datei încetării raporturilor contractuale.

III. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: instanța de apel a înlăturat în mod nelegal critica privind admiterea în parte a cererii reconvenționale, cu încălcarea art. 129 alin. (4) și (6) C. proc. civ., deoarece în condițiile în care cererea reconvențională era întemeiată în drept pe principiul îmbogățirii fără justă cauză, instanța de fond a admis această cerere întemeindu-se pe un cu totul alt temei de drept, respectiv art. 1444 C. civ., fără a pune în discuția părților această încadrare în drept. În acest mod, principiul contradictorialității și dreptul la apărare al recurenților au fost grav încălcate, fiind în imposibilitate de a-și expune argumentele contra aplicabilității unui temei de drept care în concret nu are nicio legătură cu prezenta cauză.

Prin urmare, deși instanța a fost învestită cu o cerere întemeiată pe principiul îmbogățirii fără justă cauză, în mod cu totul surprinzător și vădit nelegal, instanța a admis cererea justificând-o, în drept, pe dispozițiile speciale ale art. 1444 C. civ. IV. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: instanța de apel a respins apelul fără a reține în mod expres care este temeiul legal care să justifice menținerea soluției instanței de fond asupra cererii reconvenționale. Sub acest aspect recurenții au arătat că situația specială vizată de art. 1444 C. civ., este străină de situația de fapt supusă analizei instanței, în speță, chiriașul fiind cel care a solicitat încetarea locațiunii.

În cauză, nu sunt îndeplinite nici condițiile aplicării principiului îmbogățirii fără justă cauză, deoarece pentru a fi obligați recurenții ar fi trebuit să rezulte mărirea patrimoniului recurenților cu o anumită sumă, reprezentând sporul de valoare adus imobilului prin lucrările respective, micșorarea patrimoniului intimatei cu suma respectivă, absența unui temei juridic care să justifice mărirea unui patrimoniu în detrimentul altuia și absența oricărui alt mijloc juridic pentru recuperarea pierderii suferite (caracterul subsidiar al acțiunii întemeiată pe principiul îmbogățirii fără justă cauză). Ori, așa cum rezultă din probe pârâta a efectuat lucrările respective fără autorizație de construire, realizarea lucrărilor respective s-a constituit într-o plată a obligațiilor asumate de către pârâtă prin contractul de locațiune ce se constituie în temeiul executării lor, fapt recunoscut prin cererea reconvențională.

Ori, într-o astfel de ipoteză, este evident că pârâta – locatară avea la dispoziție o acțiune în răspundere contractuală. Astfel, art. 1021 C. civ., reglementează posibilitatea acțiunii în desființarea contractului (reziliere în cazul de față) cu daune – interese. V. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., raportat la principiile care reglementează regimul juridic al dreptului de retenție. Recurenta S.L.C. nu este parte în convenție, pe de o parte, iar, pe de altă parte, hotărârea constituie o gravă atingere a dreptului de proprietate, încălcându-se art. 480 C. civ., art. 44 alin. (2) și art. 136 alin. (5) din Constituție. De asemenea, nicăieri nu se prevede că stabilirea unui eventual drept de retenție asupra unui bun ar conferi creditorului și dreptul de a folosi bunul respectiv în mod gratuit, în speță, de a beneficia de fructele unui imobil constând în uzul acestuia.

Este elementar că simpla detenție pe care o presupune dreptul de retenție nu implică și folosirea acestuia, în caz contrar, titularul dreptului de retenție fiind obligat să achite contravaloarea lipsei de folosință. Prin urmare, chiar și în ipoteza în care s-ar reține existența unui drept de retenție, acesta nu justifică respingerea cererii noastre de obligare a pârâtei care folosește imobilul la plata contravalorii folosinței. Prin urmare, dacă s-ar reține o creanță în favoarea pârâtei împotriva subsemnaților S.M.D. și S.P. legată de efectuarea lucrărilor amintite sau de orice alt gen, aceasta s-a compensat de drept cu creanța pe care o avem împotriva pârâtei constând în contravaloarea lipsei de folosință, conform art. 1143 C. civ.

În fine, chiar și dacă teoretic, s-ar putea reține că pârâta a avut un drept de retenție, acesta a încetat prin folosirea abuzivă a imobilului. VI. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: hotărârea este dată cu încălcarea art. 480 C. civ., soluția de respingere a cererilor principale conexe de chemare în judecată fiind nelegal menținută, deoarece începând cu data de 21 februarie 2005, pârâta ocupă imobilul în litigiu fără a mai deține un titlu locativ asupra acestuia. Or, în acest condiții, subsemnații, în calitate de proprietari ai imobilului, ce implică dreptul de folosință al acestuia, sunt îndreptățiți în a solicita evacuarea necondiționată a fostului chiriaș care ocupă spațiul fără a mai avea acest drept și care refuză să își îndeplinească obligația de predare a bunului.

VII. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., raportat la art. 295 alin. (2) C. proc. civ.: în mod nelegal instanța de apel a respins prin încheierea din 17 noiembrie 2008 cererea de completare a expertizei tehnice în construcții, deoarece stabilirea situației de fapt se constituie într-o obligație imperativă a instanței de apel, în cadrul acestei căi de atac devolutive, prin încheierea atacată încălcându-se tocmai această obligație. VIII. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., raportat la art. 243 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ.: apelanta S.P. a decedat la data de 18 octombrie 2008, moment de la care judecata pricinii era suspendată de drept conform art. 243 alin. (1) pct. 1 C. proc.

civ., dispoziții legale ignorate. În aceste condiții hotărârile atacate au fost pronunțate în contradictoriu cu o persoană fără capacitate de folosință și în afara cadrului procedural stabilit, conform art. 282 C. proc. civ. și următoarele, judecata suspendată de drept fiind lipsită de orice efecte. Recursul este fondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare. I. Privitor la prima critică se constată că este nefondată, instanța de apel motivându-și hotărârea și răspunzând la toate motivele de apel așa cum rezultă din cele expuse anterior, în analiza acestora instanța de apel concluzionând în fapt și în drept că recurenții – pârâți ca proprietari în indiviziune ai imobilului trebuie să răspundă pentru îmbunătățirile aduse imobilului fiind respectate condițiile contractului, astfel că, nu se poate susține niciunul dintre motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc.

civ. II. Privitor la cea de a doua critică, se constată că potrivit clauzei 4 din contract chiriașul avea dreptul să efectueze toate lucrările de consolidare, interioare și exterioare, renovări, zugrăveli, restaurări etc. ale întregului imobil din subsol până la mansardă, de cea mai bună calitate, schimbând și instalațiile electrice, cele sanitare, canalizare etc. refacerea arhitecturii peisagere, demolarea garajului existent și refacerea lui, având obligația de a conserva în condiții optime vitraliile, sobele mai puțin câteva din ele și arhitectura actuală a imobilului; chiriașul s-a obligat, de asemenea, ca toate finisajele pe care le va efectua să fie de cea mai bună calitate și efectuate în așa fel încât să nu dăuneze clădirii toate îmbunătățirile aduse imobilului urmând a trece în proprietatea proprietarilor, conform înțelegerii după 10 ani de la executarea lor.

Proprietarii și-au dat acordul pentru toate renovările, consolidări, recompartimentări, etc., în valoare de cel puțin 140.000 euro, pe care chiriașul le va efectua pe parcursul contractului și dacă era nevoie de aprobări speciale, a mandatat pe chiriaș ca acestea să poată fi obținute de chiriaș pe cheltuiala sa. Prin clauza 5 s-a stabilit că locatarul poate rezilia unilateral contractul numai cu un preaviz de 3 luni.

S-a susținut de către recurenți că părțile au convenit ca îmbunătățirile să fie de cel puțin și de nu cel mult 140.000 euro pentru a da naștere obligației de plată a contravalorii acesteia, încât nu trebuia să fie acordate, dar chiar dacă acesta este conținutul clauzei, ceea ce interesează în cauză din punctul de vedere al antrenării răspunderii recurenților – reclamanți și instanța a reținut, este faptul că intimata – pârâtă nu a beneficiat de folosința îmbunătățirilor aduse, pe toată durata contractului, ca efect al rezilierii unilaterale a contractului, care a intervenit în condițiile stabilite de părți.

Cât privește preavizul de 3 luni, este evident că termenul este stabilit în favoarea proprietarilor, dar pe toată această durată contractul rămâne în ființă, ceea ce instanța a reținut corect, deoarece preavizul nu are ca efect juridic suspendarea efectelor contractului de închiriere mai puțin a plății contravalorii chiriei în lipsa unor prevederi speciale în acest sens încât nici această critică nu se poate reține. III. În ceea ce privește temeiul juridic al cererii reconvenționale se susține că pârâta a invocat îmbogățirea fără justă cauză, iar instanța de apel a schimbat cauza, întemeindu-se pe un alt temei, respectiv pe art. 1444 C. civ., text de lege neinvocat de parte, încălcându-se, astfel, dreptul la apărare al părților și principiul contradictorialității.

Sub acest aspect, se constată că pârâta a solicitat prin cererea reconvențională obligarea recurenților – reclamanți la plata contravalorii îmbunătățirilor pe motivul îmbogățirii fără justă cauză, dar calificarea juridică o dă instanța și este evident că s-a avut în vedere convenția părților care constituie și temeiul juridic care le justifică și care a fost, de asemenea, invocat iar referirea de către instanță și la dispozițiile art. 1444 C. civ., s-a făcut doar din punctul de vedere al asemănării efectelor juridice ceea ce nu este de natură a afecta hotărârea de nelegalitate, recurenții – reclamanți făcându-și toate apărările în legătură cu această cerere prin raportare la clauzele contractului.

Prin urmare, nu se poate reține încălcarea art. 129 alin. (4) și (6) C. proc. civ. IV. Așa cum s-a arătat deja, în precedent, instanța de apel a avut în vedere cauza justă a despăgubirilor care își au izvorul în contractul părților la care s-a și raportat, iar calificarea juridică este aceea a unei acțiuni în răspundere contractuală, astfel cum a și fost soluționată. V. și VI. Dreptul de retenție este un drept real imperfect și este opozabil nu numai debitorilor ci și față de terții străini de raportul juridic și este indivizibil extinzându-se asupra întregului imobil până la achitarea integrală a datoriei, deci, nu se poate susține încălcarea art. 480 C. civ. și Constituția României.

Nu s-a reținut în cauză că imobilul a fost folosit (închiriat), în acest caz instanța de recurs neputând reaprecia probele față de limitele căii de atac, pentru a da naștere la obligația de plată către proprietari a contravalorii lipsei de folosință și a unei compensări a creanțelor reciproce de care este strâns legat, pentru a se putea susține că a încetat. Aceasta nu justifică, însă, respingerea cererii de evacuare, în lipsa titlului locativ care a încetat, condiționată însă de plata datoriei, chestiune care privește exclusiv executarea hotărârii, sens în care se impune admiterea recursului și modificarea hotărârii instanței de apel. VII. Prin această critică, s-a invocat încălcarea art. 295 alin. (2) C. proc.

civ., dar din analizarea încheierii se constată că instanța și-a justificat măsura, fiind în drept să aprecieze asupra concludenței și pertinenței probelor solicitate, iar situația de fapt a fost stabilită pe baza întregului material probator admis. VIII. Prin această din urmă critică s-a invocat încălcarea art. 243 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., dar așa cum rezultă, din cauză, moștenitorii reclamantei S.P., decedate pe parcursul judecății în apel erau deja părți în proces încât, nu se impunea suspendarea judecății, în condițiile art. 243 (1) pct. 1 C. proc. civ. Așa fiind și văzând și dispozițiile art. 312 alin. (2) C. proc. civ., raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul va fi admis și hotărârea va fi modificată în limitele arătate mai sus.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanții S.M.D. și S.L.C. împotriva deciziei comerciale nr. 605 din 12 decembrie 2008, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, în nume propriu și ca moștenitori ai reclamantei S.P. Modifică în parte decizia recurată, admite apelul formulat de reclamanții S.P., S.M.D. și S.L.C. împotriva sentinței comerciale nr. 3240 din 5 martie 2008, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, pe care o schimbă în parte, în sensul că admite în parte acțiunea formulată de reclamanții S.P., S.M.D. și S.L.C. Dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în București, strada General Ernest Broșteanu, compus din parter, mansardă și etaj, menținând restul dispozițiilor sentinței.

Menține restul dispozițiilor deciziei recurate. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 septembrie 2009.