ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8811/2009

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8811/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)

Asupra

recursului civil de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor cauzei constată

următoarele:

Prin sentința nr. 2232 din 17 octombrie 2007,

Tribunalul Călărași, secția civilă, a respins acțiunea formulată de reclamanta SC

A.E. SRL în contradictoriu cu pârâta P.F. și a obligat reclamanta la 500 lei cu

titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, prin

cererea de chemare în judecată, reclamanta a chemat în judecată pe pârâții P.F.,

S.V. și V.S. solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de

act autentic de vânzare-cumpărare între P.F., în calitate de vânzător și

reclamanta, în calitate de cumpărător și S.V. și V.S., în calitate de vânzători

și reclamanta, în calitate de cumpărător, cu privire la terenul arabil

extravilan, în suprafață de 14.100 mp, situat pe teritoriul localității

Fundulea.

Ulterior, reclamanta a precizat valoarea celor două

contracte la 656.680,984 lei și, respectiv, 215.823,944 lei, iar în ședința din

25 septembrie 2007, tribunalul a admis excepția necompetenței materiale,

invocată de pârâții S.V. și V.S., a disjuns cauza în ceea ce îi privește pe

acești pârâți și a declinat competența de soluționare a dosarului nou format în

favoarea Judecătoriei Lehliu Gară.

Tribunalul a mai reținut că între reclamantă și pârâta

P.F. a intervenit promisiunea de vânzare, prin care pârâta s-a obligat să vândă

reclamantei o suprafață de teren, dacă obține renunțarea arendașului la această

promisiune.

Actul este afectat de termen, în sensul că vânzarea se

va realiza în termen de 15 zile de la data intabulării dreptului de

proprietate, dar nu mai târziu de 3 luni de la data încheierii actului de

promisiune.

Actul este afectat și de o condiție suspensivă,

deoarece părțile cunoșteau că terenul face obiectul unui contract de arendă,

prin care partea arendatoare a acordat arendașului un drept de preemțiune în

caz de vânzare.

În cadrul promisiunii de vânzare, pârâta s-a obligat

să obțină renunțarea arendașului la dreptul său de preemțiune, până la data

încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Pârâta nu a obținut această renunțare, iar

nerespectarea dreptului de preemțiune ar expune-o la sancțiuni civile. Prin

urmare, a reținut tribunalul, nerealizându-se această condiție, pârâta nu poate

fi obligată la încheierea contractului, reclamanta având la dispoziție alte

dispoziții contractuale pentru sancționarea acesteia.

Prin decizia nr. 407A din 28 mai 2008, Curtea de Apel

București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, în

complet de divergență, a admis apelul declarat de reclamantă împotriva

sentinței, pe care a schimbat-o în tot.

A admis acțiunea și a constatat că la data de 2 mai

2007 a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare între pârâta promitentă

vânzătoare P.F. și reclamanta promitentă cumpărătoare SC A.E. SRL pentru

terenul în suprafață de 42.900 mp, situat în Fundulea, tarlaua 36/1, parcela

13, județul Călărași, cu vecinătățile: la N – drum; la S – drum; la E –

moștenitorii defunctei D.M. și la V – C.E., pentru prețul de 211.070 Euro.

Hotărârea ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Instanța de apel a reținut, în opinia majoritară, că

la data de 2 mai 2007, între părți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare,

pentru suprafața de teren de 42.900 mp, pentru prețul de 211.070 Euro, din care

10.000 Euro s-au achitat ca avans la data încheierii antecontractului.

Antecontractul conține mai multe clauze privind

încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Termenul încheierii contractului în formă autentică a

fost stabilit ca fiind 15 zile de la data comunicării intabulării bunului, dar

nu mai târziu de 3 luni de la data încheierii antecontractului.

S-a mai prevăzut în contract că terenul este arendat

în favoarea SC P. SRL, dar că promitenta vânzătoare se obligă ca până la data

încheierii contractului de vânzare-cumpărare să obțină acordul arendașului cu

privire la renunțarea dreptului de preemțiune.

Părțile au mai convenit că în oricare dintre

situațiile în care actul de vânzare-cumpărare nu poate fi încheiat, din motive

ce nu pot fi imputate acceptantului cumpărător, promitenta va restitui

acceptantului dublul sumei de bani primită cu titlu de avans al vânzării

anticipate a bunului, fie acceptantul solicită instanței de judecată competente

pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Instanța de apel a mai constatat că prin contractul de

arendă încheiat la data de 28 februarie 2007 și înregistrat la Consiliul local

al orașului Fundulea la data de 2 martie 2007 sub nr. 283, pârâta a arendat

terenul în litigiu către SC S.A.I. SRL pe o durată de 5 ani, respectiv până la

27 februarie 2012.

În antecontractul de vânzare-cumpărare, pârâta

promitentă vânzătoare a adus la cunoștința reclamantei că terenul este arendat

către SC P. SRL, fără să indice numărul contractului de arendare.

Pentru că pârâta a încheiat un singur contract de

arendare, dreptul de preemțiune se regăsește în patrimoniul SC S.A.I. SRL și nu

în patrimoniul SC P. SRL, fapt ce duce la lipsa obiectului clauzei din

antecontractul de vânzare-cumpărare.

Dreptul de preemțiune din contractul de arendă nr.

283/2007 este un drept convențional, care privește doar părțile contractante,

iar nu și pe reclamantă.

Instanța de apel a mai reținut că, chiar dacă

reclamanta ar fi avut cunoștință de existența dreptului de preemțiune, nu ar

exista un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, atâta

timp cât legiuitorul nu a prevăzut sancțiunea nulității contractului de vânzare-cumpărare

încheiat cu nerespectarea dreptului de preemțiune.

În opinia separată formulată de unul din membrii

completului de judecată ce a judecat cauza în apel se arată că apelul trebuie

respins ca nefondat.

Prin notificarea din 27 iunie 2007, pârâta a notificat

reclamanta în sensul că vânzarea nu mai poate avea loc și a invitat-o la sediul

executorului judecătoresc pentru a-i plăti dublul avansului.

Prin adresa nr. 132 din 29 iunie 2007, SC S.A.I. SRL

și-a exprimat dorința de a-și exercita dreptul de preemțiune făcând pârâtei o

ofertă, pe care a înnoit-o la data de 12 octombrie 2007, ofertă pe care pârâta

a acceptat-o la 16 octombrie 2007.

Prin urmare, promitentul cumpărător a fost informat

despre faptul că terenul este arendat și că arendașul și-a exercitat dreptul de

preemțiune.

În ceea ce privește faptul că arendașul nu este SC P.

SRL și nu SC S.A.I. SRL, în opinia separată s-a reținut că există o eroare

materială, cauzată de faptul că ambele societăți au același acționar.

Indiferent care ar fi arendașul, clauza din contract

privind respectarea dreptului de preemțiune trebuie respectată.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat

recurs pârâta.

Invocând dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc.

civ., recurenta a arătat că decizia atacată este nelegală, deoarece,

interpretând greșit actul juridic dedus judecății, instanța de apel a

considerat în mod greșit că reclamanta nu a avut cunoștință de existența

contractului de arendă și a dreptului de preemțiune.

Astfel, instanța de apel nu a luat în considerare

probele administrate în cauză cu privire la eroarea comună în care s-au aflat

părțile cu privire la numele arendașului și nu a încuviințat proba cu

înscrisuri pentru a justifica eroarea în care s-a aflat pârâta.

Instanța de apel, în opinie majoritară, a trecut peste

termenii conveniți de părți în antecontractul de vânzare-cumpărare, stabilind

alte drepturi și obligații, a interpretat în mod greșit actul de voință al

părților și a denaturat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al clauzelor

contractuale, ignorând principiile esențiale privind interpretarea

contractelor.

Recurenta a mai arătat că instanța de apel nu a

cercetat condițiile anticipatorii prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare

și efectele juridice care iau naștere prin raportare la aceste clauze.

Antecontractul de vânzare-cumpărare este afectat de o

condiție suspensivă, care, până la proba contrarie a îndeplinirii sale, se

manifestă ca o clauză care blochează de la început manifestarea efectelor

urmărite de părți.

Promisiunea faptei altuia este o excepție de la

principiul relativității efectelor contractului și, nereușind să obțină acordul

arendașului, recurenta nu poate fi obligată să încheie contractul, ci poate fi

obligată doar la plata daunelor interese.

Obligația asumată de pârâtă prin antecontract este o

obligație de mijloace, iar recurenta – pârâtă a depus diligențele necesare

pentru a obține acordul arendașului.

Recursul declarat de pârâtă este nefondat, pentru cele

ce se vor arăta în continuare.

Criticile referitoare la modul în care instanța de

apel a făcut aprecierea probelor și la faptul că nu a încuviințat alte probe,

prin care să se dovedească eroarea comună cu privire la persoana arendașului nu

pot face obiect de analiză în recurs, deoarece pct. 10 și 11 C. proc. civ. au

fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.

Celelalte critici permit încadrarea recursului în

dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., dar nu sunt fondate.

Susține recurenta, că instanța de apel, în opinie

majoritară, a trecut peste termenii conveniți de părți în antecontractul de vânzare-cumpărare,

stabilind alte drepturi și obligații, a interpretat în mod greșit actul de

voință al părților și a denaturat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al

clauzelor contractuale, ignorând principiile esențiale privind interpretarea

contractelor.

Motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 8 C.

proc. civ. interzice judecătorului să se substituie părților contractante,

modificând sau înlocuind clauzele contractuale, ori schimbând natura juridică a

actului pe care părțile l-au încheiat.

În cauză, instanța de apel nu a judecat cu depășirea acestor

limite, pentru că a aplicat litigiului dedus judecății regulile aplicabile

antecontractului de vânzare-cumpărare și a analizat clauzele din contract

privind obligațiile asumate de promitentul vânzător referitoare la obținerea

acordului arendașului.

Modul în care instanța a aplicat aceste reguli pot fi

analizate sub aspectul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., pentru că vizează respectarea dispozițiilor legale privind acordul de

voință al părților și condiția sub care este încheiat contractul.

În cauză, antecontractul de vânzare-cumpărare,

încheiat în formă autentică la data de 2 mai 2007 și înregistrat sub nr. 1479

la B.N.P. N.T., cuprinde o mențiune prin care pârâta P.F. arată că „în prezent

terenul este arendat în favoarea SC P. SRL” și se obligă ca până la data

încheierii actului de vânzare-cumpărare să obțină „acordul arendașului cu

privire la renunțarea la dreptul său de preemțiune”.

Recurenta susține că antecontractul este afectat de o

condiție suspensivă, ce constă în promisiunea faptului altuia.

Condiția, ca modalitate a actului juridic civil, este

evenimentul viitor și nesigur ca realizare, de care depinde existența dreptului

subiectiv civil și a obligației civile corelative.

Rămâne, deci, de analizat în ce măsură condiția

stipulată în antecontract este o veritabilă condiție potestativă, de natură a

afecta nașterea drepturilor și obligațiilor civile stabilite, ceea ce, în cauză

de față, înseamnă în ce măsură existența unui drept de preemțiune stipulat în

contractul de arendă împiedică transmiterea dreptului de proprietate unei terțe

persoane.

În cauză, sub aspectul analizat, este indiferent cine

este realul arendaș și dacă pârâta sau reclamanta s-au aflat sau nu în eroare

cu privire la identitatea acestuia, acestea putând constitui, cel mult,

elemente ale bunei credințe în asumarea obligațiilor contractuale, care excede

cadrului prezentului litigiu.

Esențial, așa cum s-a arătat, este dacă opoziția

arendașului este de natură a paraliza transmiterea dreptului de proprietate

către o terță persoană.

Între pârâtă și SC S.A.I. SRL s-a încheiat, la 28

februarie 2007, contractul de arendare înregistrat la Consiliul local al

orașului Fundulea, în care sunt stipulate dreptul de preemțiune al arendașului

și sancțiunea rezilierii de drept a contractului în caz de neexecutare

culpabilă a obligațiilor unei dintre părți.

Contractul a fost încheiat în baza Legii nr. 16/1994.

În ceea ce privește acest act normativ, trebuie

subliniat faptul că în forma sa inițială, legea arendării prevedea în art. 9 că

arendașul persoană fizică are drept de preemțiune înaintea statului, în cazul

înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan arendate.

Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr.

247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a fost abrogat, iar prin Legea nr.

223/2006 pentru modificarea și completarea legii arendării s-a adoptat în anexă

modelul de contract de arendare, care în art. 8 pct. m prevede dreptul de

preemțiune al arendașului în cazul înstrăinării prin vânzare de către

arendator, sancțiunea nerespectării obligațiilor părților fiind aceea prevăzută

de art. 9 din contract și anume rezilierea de drept.

Legea arendei a mai fost modificată și prin Legea nr.

20/2008, care prevede că art. 9 alin. (1) din Legea nr. 16/1994 va dispune că

„În caz de neexecutare a obligațiilor prevăzute în contract de către una dintre

părți, contractul se consideră reziliat de drept”.

Toate aceste modificări legislative evidențiată

regimul juridic diferit în timp al dreptului de preemțiune.

În condițiile în care nu existe dispoziții general

aplicabile în legislația privind circulația juridică a terenurilor, care să

reglementeze dreptul de preemțiune ca o condiție de nulitate a actului de

înstrăinare încheiat cu încălcarea acestui drept, legiuitorul a lăsat în

atributul legilor speciale să reglementeze dreptul de preemțiune, în funcție de

natura juridică a bunului.

În cazul arendei, la data încheierii contractului de

arendă și în prezent, dreptul de preemțiune nu este reglementat de lege ca un

impediment legal în transmiterea către o altă persoană a dreptului de

proprietate, ci ca un drept contractual al arendașului.

Nerespectarea acestui drept nu atrage nulitatea

actului încheiat cu o terță persoană ci, conform legii, rezilierea de drept a

contractului de arendă.

Acest lucru face ca mențiunea din antecontract privind

obținerea acordului arendașului să nu aibă caracterul unei condiții suspensive

de natură a afecta drepturile și obligațiile asumate prin promisiunea de

vânzare.

Prin urmare, instanța de apel a făcut o corectă

aplicare a dispozițiilor legale privind interpretarea actelor juridice și

clauzelor de care acestea sunt afectate, precum și a dispozițiilor legale

privind contractul de arendă.

Față de cele menționate, recursul declarat de pârâtă se

va privi ca nefondat și, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., se va

respinge ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta P.F. împotriva

deciziei nr. 407/A din 28 mai 2008 a Curții de Apel București, secția a III a

civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 29 octombrie 2009.