ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8811/2009

Asupra recursului civil de față; Din examinarea actelor și lucrărilor cauzei constată următoarele: Prin sentința nr. 2232 din 17 octombrie 2007, Tribunalul Călărași, secția civilă, a respins acțiunea formulată de reclamanta SC A.E. SRL în contradictoriu cu pârâta P.F. și a obligat reclamanta la 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a chemat în judecată pe pârâții P.F., S.V. și V.S. solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare între P.F., în calitate de vânzător și reclamanta, în calitate de cumpărător și S.V. și V.S., în calitate de vânzători și reclamanta, în calitate de cumpărător, cu privire la terenul arabil extravilan, în suprafață de 14.100 mp, situat pe teritoriul localității Fundulea.

Ulterior, reclamanta a precizat valoarea celor două contracte la 656.680,984 lei și, respectiv, 215.823,944 lei, iar în ședința din 25 septembrie 2007, tribunalul a admis excepția necompetenței materiale, invocată de pârâții S.V. și V.S., a disjuns cauza în ceea ce îi privește pe acești pârâți și a declinat competența de soluționare a dosarului nou format în favoarea Judecătoriei Lehliu Gară. Tribunalul a mai reținut că între reclamantă și pârâta P.F. a intervenit promisiunea de vânzare, prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamantei o suprafață de teren, dacă obține renunțarea arendașului la această promisiune. Actul este afectat de termen, în sensul că vânzarea se va realiza în termen de 15 zile de la data intabulării dreptului de proprietate, dar nu mai târziu de 3 luni de la data încheierii actului de promisiune.

Actul este afectat și de o condiție suspensivă, deoarece părțile cunoșteau că terenul face obiectul unui contract de arendă, prin care partea arendatoare a acordat arendașului un drept de preemțiune în caz de vânzare. În cadrul promisiunii de vânzare, pârâta s-a obligat să obțină renunțarea arendașului la dreptul său de preemțiune, până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Pârâta nu a obținut această renunțare, iar nerespectarea dreptului de preemțiune ar expune-o la sancțiuni civile. Prin urmare, a reținut tribunalul, nerealizându-se această condiție, pârâta nu poate fi obligată la încheierea contractului, reclamanta având la dispoziție alte dispoziții contractuale pentru sancționarea acesteia.

Prin decizia nr. 407A din 28 mai 2008, Curtea de Apel București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, în complet de divergență, a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței, pe care a schimbat-o în tot. A admis acțiunea și a constatat că la data de 2 mai 2007 a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare între pârâta promitentă vânzătoare P.F. și reclamanta promitentă cumpărătoare SC A.E. SRL pentru terenul în suprafață de 42.900 mp, situat în Fundulea, tarlaua 36/1, parcela 13, județul Călărași, cu vecinătățile: la N – drum; la S – drum; la E – moștenitorii defunctei D.M. și la V – C.E., pentru prețul de 211.070 Euro. Hotărârea ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Instanța de apel a reținut, în opinia majoritară, că la data de 2 mai 2007, între părți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, pentru suprafața de teren de 42.900 mp, pentru prețul de 211.070 Euro, din care 10.000 Euro s-au achitat ca avans la data încheierii antecontractului. Antecontractul conține mai multe clauze privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Termenul încheierii contractului în formă autentică a fost stabilit ca fiind 15 zile de la data comunicării intabulării bunului, dar nu mai târziu de 3 luni de la data încheierii antecontractului. S-a mai prevăzut în contract că terenul este arendat în favoarea SC P. SRL, dar că promitenta vânzătoare se obligă ca până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare să obțină acordul arendașului cu privire la renunțarea dreptului de preemțiune.

Părțile au mai convenit că în oricare dintre situațiile în care actul de vânzare-cumpărare nu poate fi încheiat, din motive ce nu pot fi imputate acceptantului cumpărător, promitenta va restitui acceptantului dublul sumei de bani primită cu titlu de avans al vânzării anticipate a bunului, fie acceptantul solicită instanței de judecată competente pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Instanța de apel a mai constatat că prin contractul de arendă încheiat la data de 28 februarie 2007 și înregistrat la Consiliul local al orașului Fundulea la data de 2 martie 2007 sub nr. 283, pârâta a arendat terenul în litigiu către SC S.A.I. SRL pe o durată de 5 ani, respectiv până la 27 februarie 2012. În antecontractul de vânzare-cumpărare, pârâta promitentă vânzătoare a adus la cunoștința reclamantei că terenul este arendat către SC P. SRL, fără să indice numărul contractului de arendare.

Pentru că pârâta a încheiat un singur contract de arendare, dreptul de preemțiune se regăsește în patrimoniul SC S.A.I. SRL și nu în patrimoniul SC P. SRL, fapt ce duce la lipsa obiectului clauzei din antecontractul de vânzare-cumpărare. Dreptul de preemțiune din contractul de arendă nr. 283/2007 este un drept convențional, care privește doar părțile contractante, iar nu și pe reclamantă. Instanța de apel a mai reținut că, chiar dacă reclamanta ar fi avut cunoștință de existența dreptului de preemțiune, nu ar exista un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, atâta timp cât legiuitorul nu a prevăzut sancțiunea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemțiune.

În opinia separată formulată de unul din membrii completului de judecată ce a judecat cauza în apel se arată că apelul trebuie respins ca nefondat. Prin notificarea din 27 iunie 2007, pârâta a notificat reclamanta în sensul că vânzarea nu mai poate avea loc și a invitat-o la sediul executorului judecătoresc pentru a-i plăti dublul avansului. Prin adresa nr. 132 din 29 iunie 2007, SC S.A.I. SRL și-a exprimat dorința de a-și exercita dreptul de preemțiune făcând pârâtei o ofertă, pe care a înnoit-o la data de 12 octombrie 2007, ofertă pe care pârâta a acceptat-o la 16 octombrie 2007. Prin urmare, promitentul cumpărător a fost informat despre faptul că terenul este arendat și că arendașul și-a exercitat dreptul de preemțiune.

În ceea ce privește faptul că arendașul nu este SC P. SRL și nu SC S.A.I. SRL, în opinia separată s-a reținut că există o eroare materială, cauzată de faptul că ambele societăți au același acționar. Indiferent care ar fi arendașul, clauza din contract privind respectarea dreptului de preemțiune trebuie respectată. Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs pârâta. Invocând dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., recurenta a arătat că decizia atacată este nelegală, deoarece, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, instanța de apel a considerat în mod greșit că reclamanta nu a avut cunoștință de existența contractului de arendă și a dreptului de preemțiune.

Astfel, instanța de apel nu a luat în considerare probele administrate în cauză cu privire la eroarea comună în care s-au aflat părțile cu privire la numele arendașului și nu a încuviințat proba cu înscrisuri pentru a justifica eroarea în care s-a aflat pârâta. Instanța de apel, în opinie majoritară, a trecut peste termenii conveniți de părți în antecontractul de vânzare-cumpărare, stabilind alte drepturi și obligații, a interpretat în mod greșit actul de voință al părților și a denaturat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al clauzelor contractuale, ignorând principiile esențiale privind interpretarea contractelor. Recurenta a mai arătat că instanța de apel nu a cercetat condițiile anticipatorii prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare și efectele juridice care iau naștere prin raportare la aceste clauze.

Antecontractul de vânzare-cumpărare este afectat de o condiție suspensivă, care, până la proba contrarie a îndeplinirii sale, se manifestă ca o clauză care blochează de la început manifestarea efectelor urmărite de părți. Promisiunea faptei altuia este o excepție de la principiul relativității efectelor contractului și, nereușind să obțină acordul arendașului, recurenta nu poate fi obligată să încheie contractul, ci poate fi obligată doar la plata daunelor interese. Obligația asumată de pârâtă prin antecontract este o obligație de mijloace, iar recurenta – pârâtă a depus diligențele necesare pentru a obține acordul arendașului. Recursul declarat de pârâtă este nefondat, pentru cele ce se vor arăta în continuare.

Criticile referitoare la modul în care instanța de apel a făcut aprecierea probelor și la faptul că nu a încuviințat alte probe, prin care să se dovedească eroarea comună cu privire la persoana arendașului nu pot face obiect de analiză în recurs, deoarece pct. 10 și 11 C. proc. civ. au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000. Celelalte critici permit încadrarea recursului în dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., dar nu sunt fondate. Susține recurenta, că instanța de apel, în opinie majoritară, a trecut peste termenii conveniți de părți în antecontractul de vânzare-cumpărare, stabilind alte drepturi și obligații, a interpretat în mod greșit actul de voință al părților și a denaturat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al clauzelor contractuale, ignorând principiile esențiale privind interpretarea contractelor.

Motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. interzice judecătorului să se substituie părților contractante, modificând sau înlocuind clauzele contractuale, ori schimbând natura juridică a actului pe care părțile l-au încheiat. În cauză, instanța de apel nu a judecat cu depășirea acestor limite, pentru că a aplicat litigiului dedus judecății regulile aplicabile antecontractului de vânzare-cumpărare și a analizat clauzele din contract privind obligațiile asumate de promitentul vânzător referitoare la obținerea acordului arendașului. Modul în care instanța a aplicat aceste reguli pot fi analizate sub aspectul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pentru că vizează respectarea dispozițiilor legale privind acordul de voință al părților și condiția sub care este încheiat contractul.

În cauză, antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat în formă autentică la data de 2 mai 2007 și înregistrat sub nr. 1479 la B.N.P. N.T., cuprinde o mențiune prin care pârâta P.F. arată că „în prezent terenul este arendat în favoarea SC P. SRL” și se obligă ca până la data încheierii actului de vânzare-cumpărare să obțină „acordul arendașului cu privire la renunțarea la dreptul său de preemțiune”. Recurenta susține că antecontractul este afectat de o condiție suspensivă, ce constă în promisiunea faptului altuia. Condiția, ca modalitate a actului juridic civil, este evenimentul viitor și nesigur ca realizare, de care depinde existența dreptului subiectiv civil și a obligației civile corelative.

Rămâne, deci, de analizat în ce măsură condiția stipulată în antecontract este o veritabilă condiție potestativă, de natură a afecta nașterea drepturilor și obligațiilor civile stabilite, ceea ce, în cauză de față, înseamnă în ce măsură existența unui drept de preemțiune stipulat în contractul de arendă împiedică transmiterea dreptului de proprietate unei terțe persoane. În cauză, sub aspectul analizat, este indiferent cine este realul arendaș și dacă pârâta sau reclamanta s-au aflat sau nu în eroare cu privire la identitatea acestuia, acestea putând constitui, cel mult, elemente ale bunei credințe în asumarea obligațiilor contractuale, care excede cadrului prezentului litigiu. Esențial, așa cum s-a arătat, este dacă opoziția arendașului este de natură a paraliza transmiterea dreptului de proprietate către o terță persoană.

Între pârâtă și SC S.A.I. SRL s-a încheiat, la 28 februarie 2007, contractul de arendare înregistrat la Consiliul local al orașului Fundulea, în care sunt stipulate dreptul de preemțiune al arendașului și sancțiunea rezilierii de drept a contractului în caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor unei dintre părți. Contractul a fost încheiat în baza Legii nr. 16/1994. În ceea ce privește acest act normativ, trebuie subliniat faptul că în forma sa inițială, legea arendării prevedea în art. 9 că arendașul persoană fizică are drept de preemțiune înaintea statului, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan arendate.

Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a fost abrogat, iar prin Legea nr. 223/2006 pentru modificarea și completarea legii arendării s-a adoptat în anexă modelul de contract de arendare, care în art. 8 pct. m prevede dreptul de preemțiune al arendașului în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator, sancțiunea nerespectării obligațiilor părților fiind aceea prevăzută de art. 9 din contract și anume rezilierea de drept. Legea arendei a mai fost modificată și prin Legea nr. 20/2008, care prevede că art. 9 alin. (1) din Legea nr. 16/1994 va dispune că „În caz de neexecutare a obligațiilor prevăzute în contract de către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept”.

Toate aceste modificări legislative evidențiată regimul juridic diferit în timp al dreptului de preemțiune. În condițiile în care nu existe dispoziții general aplicabile în legislația privind circulația juridică a terenurilor, care să reglementeze dreptul de preemțiune ca o condiție de nulitate a actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea acestui drept, legiuitorul a lăsat în atributul legilor speciale să reglementeze dreptul de preemțiune, în funcție de natura juridică a bunului. În cazul arendei, la data încheierii contractului de arendă și în prezent, dreptul de preemțiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal în transmiterea către o altă persoană a dreptului de proprietate, ci ca un drept contractual al arendașului.

Nerespectarea acestui drept nu atrage nulitatea actului încheiat cu o terță persoană ci, conform legii, rezilierea de drept a contractului de arendă. Acest lucru face ca mențiunea din antecontract privind obținerea acordului arendașului să nu aibă caracterul unei condiții suspensive de natură a afecta drepturile și obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare. Prin urmare, instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale privind interpretarea actelor juridice și clauzelor de care acestea sunt afectate, precum și a dispozițiilor legale privind contractul de arendă. Față de cele menționate, recursul declarat de pârâtă se va privi ca nefondat și, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., se va respinge ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta P.F. împotriva deciziei nr. 407/A din 28 mai 2008 a Curții de Apel București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 29 octombrie 2009.