ÎCCJ, decizie (scj.ro #86722)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #86722) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Acțiune pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care
să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Promisiune de vânzare. Existența
unui contract de arendă, prin care partea arendatoare a acordat arendașului un
dreptele preemțiune în caz de vânzare.
Cuprins pe materii.
Drept civil. Drept
de proprietate. Acțiune pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să
țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Promisiune de vânzare. Existența
unui contract de arendă, prin care partea arendatoare a acordat arendașului un
dreptele preemțiune în caz de vânzare.
Index alfabetic.
Drept civil
-
contract
de arendă
-
drept
de preemțiune.
Legea
nr
. 16/1994:
art
. 9
Legea
nr
.
223/2006:
art
. 8
pct
.
m
Legea
nr
.
20/2008:
pct
. 3
În condițiile în care nu există dispoziții general aplicabile
în legislația privind circulația juridică a terenurilor, care să reglementeze
dreptul de preemțiune ca o condiție de nulitate a actului de înstrăinare
încheiat cu încălcarea acestui drept, legiuitorul a lăsat în atributul legilor
speciale să reglementeze dreptul de preemțiune, în funcție de natura juridică a
bunului.
În cazul
arendei
, la data
încheierii contractului de arendă și în prezent, dreptul de preemțiune nu este
reglementat de lege ca un impediment legal în transmiterea către o altă
persoană a dreptului de proprietate, ci ca un drept contractual
al arendașului.
Nerespectarea
acestui drept nu
atrage nulitatea actului încheiat cu o terță persoană ci, conform legii,
rezilierea de drept a contractului de arendă.
Acest lucru face ca mențiunea din
antecontract
privind obținerea acordului arendașului să nu
aibă caracterul unei condiții suspensive de natură a afecta drepturile și
obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare.
Î.C.C.J, Secția civilă și de proprietate intelectuală,
decizia
nr
. 8811 din 29 octombrie 2009.
Prin sentința
nr
. 2232 din 17
octombrie 2007, Tribunalul Călărași, Secția civilă a respins acțiunea formulată
de reclamanta S.C. A.E.95 S.R.L. în contradictoriu cu
pârâta P.F. și a obligat reclamanta la 500 lei cu titlu
de
cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a
reținut că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a chemat în
judecată pe
pârâții P.F., S.V. și S.V.
solicitând
instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act
autentic de vânzare - cumpărare între P.F., în calitate de vânzător și
reclamanta, în calitate de cumpărător și S.V. și S.V., în calitate de vânzători
și reclamanta, în calitate de cumpărător, cu privire la terenul
arabil extravilan, în suprafață de 14.100
m.p
., situat pe teritoriul
localității
Fundulea
Ulterior, reclamanta a precizat valoarea celor două
contracte la 656.680,984 lei și, respectiv,
215.823,944 lei, iar în
ședința din 25 septembrie 2007, tribunalul a
admis excepția
necompetenței
materiale, invocată de pârâții S.V. și S.
V., a disjuns cauza în ceea ce îi privește pe
acești pârâți și
a declinat competența de soluționare a dosarului nou
format în favoarea Judecătoriei
Lehliu
Gară.
Tribunalul a mai reținut că între
reclamantă și pârâta
P.F. a intervenit
promisiunea de vânzare, prin care
pârâta s-a obligat să vândă
reclamantei o suprafață de teren,
dacă
obține renunțarea arendașului la această promisiune.
Actul este afectat de termen, în sensul că
vânzarea se va realiza în termen de 15 zile de la data intabulării dreptului de
proprietate, dar nu mai târziu de 3 luni de la data încheierii actului de
promisiune.
Actul este afectat și de o condiție suspensivă, deoarece
părțile cunoșteau că terenul face obiectul unui contract de arendă, prin care
partea arendatoare a acordat arendașului un dreptele preemțiune în caz de
vânzare.
În cadrul promisiunii de vânzare, pârâta s-a obligat să
obțină renunțarea arendașului la dreptul său de preemțiune, până la data
încheierii contractului de vânzare - cumpărare.
Pârâta nu a obținut această renunțare, iar
nerespectarea
dreptului de preemțiune ar expune-o la
sancțiuni civile. Prin urmare, a reținut tribunalul,
nerealizându-se
această condiție, pârâta nu poate fi obligată la încheierea contractului,
reclamanta având la dispoziție alte dispoziții contractuale pentru sancționarea
acesteia.
Prin decizia
nr
. 407A din 28
mai 2008, Curtea de Apel București, Secția a
III
a civilă și pentru
cauze cu minori și de
familie, în complet
de divergență, a admis apelul declarat de
reclamantă împotriva
sentinței, pe care a schimbat-o în tot.
A admis acțiunea și a constatat că la data de 2 mai
2007 a intervenit un
antecontract
de vânzare -
cumpărare între pârâta
promitentă
vânzătoare P.F. și
reclamanta
promitentă
cumpărătoare S.C. A.E. 95 S.KL.
pentru
terenul în suprafață de 42.900
m.p
., situat în
Fundulea
,
județul Călărași, pentru prețul de 211.070
euro
.
Hotărârea ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Instanța de apel a reținut, în opinia majoritară, că la
data de 2 mai 2007, între părți s-a încheiat un
antecontract
de vânzare - cumpărare, pentru suprafața de teren de 42.900
m.p
.,
pentru prețul de 211.070
euro
, din care 10.000
euro
s-au
achitat ca
avans la data încheierii
antecontractului
.
Antecontractul
conține mai multe
clauze privind încheierea contractului de vânzare - cumpărare.
Termenul încheierii contractului în formă autentică a fost
stabilit ca fiind 15 zile de la data comunicării intabulării bunului, dar nu
mai târziu de 3 luni de la data încheierii
antecontractului
.
S-a mai prevăzut în contract că terenul este arendat în
favoarea S.C. P. S.R.L., dar că
promitenta
vânzătoare
se obligă ca până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare să
obțină acordul arendașului cu privire la renunțarea dreptului de preemțiune.
Părțile au mai convenit că în oricare dintre situațiile
în care actul de vânzare - cumpărare nu poate fi încheiat, din motive ce nu pot
fi imputate
acceptantului
cumpărător,
promitenta
va restitui
acceptantului
dublul sumei de bani primită cu titlu de avans al vânzării anticipate a
bunului, fie
acceptantul
solicită instanței de
judecată competente pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic
de vânzare - cumpărare.
Instanța de apel a mai constatat că prin
contractul de arendă încheiat la data de 28 februarie 2007 și înregistrat la
Consiliul local al orașului
Fundulea
la data de 2
martie 2007 sub
nr
. 283, pârâta a arendat terenul în
litigiu către S.C.
S. A. I. S.R.L. pe o
durată de 5 ani, respectiv
până la 27 februarie 2012.
In
antecontractul
de vânzare - cumpărare, pârâta
promitenta
vânzătoare
a adus la cunoștința reclamantei că terenul este arendat către S.C. P. S.KL.,
fără să indice numărul contractului de arendare.
Pentru că pârâta a încheiat un singur contract de
arendare, dreptul de preemțiune se regăsește în patrimoniul S.C S.A.I. S.R.L.
și nu în patrimoniul S.C. P. S.R.L., fapt ce duce la lipsa obiectului clauzei
din
antecontractul
de vânzare - cumpărare.
Dreptul de preemțiune din contractul de arendă
nr
. 283/2007 este un drept convențional, care privește doar
părțile contractante, iar nu și pe reclamantă.
Instanța de apel a mai reținut că, chiar
dacă reclamanta ar fi avut cunoștință de existența dreptului de preemțiune, nu
ar exista un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, atâta
timp cât legiuitorul nu a prevăzut sancțiunea nulității contractului de vânzare
- cumpărare încheiat cu
nerespectarea
dreptului de
preemțiune.
În opinia separată formulată de unul din membrii
completului de judecată ce a judecat cauza în apel se arată că apelul trebuie
respins ca
nefondat
.
Prin notificarea din 27 iunie 2007, pârâta a notificat
reclamanta în sensul că vânzarea nu mai poate avea loc și a invitat-o la sediul
executorului judecătoresc pentru a-i plăti dublul avansului.
Prin adresa
nr
. 132 din 29 iunie 2007, S.C S.A.
I. S.R.L. și-a
exprimat dorința de a-și exercita dreptul de preemțiune făcând pârâtei o
ofertă, pe care a înnoit-o la
data de 12
octombrie 2007, ofertă pe care pârâta a acceptat-o la
16 octombrie 2007.
Prin urmare,
promitentul
cumpărător a fost informat despre faptul că terenul este arendat și că
arendașul și-a exercitat dreptul de preemțiune.
In ceea ce privește faptul că arendașul nu este S.C P.
S.R.L. și nu S.C. S.A.I. S.R.L., în opinia separată s-a reținut că există o
eroare materială, cauzată
de faptul că
ambele societăți au același acționar.
Indiferent care ar fi
arendașul, clauza din contract privind
respectarea dreptului de preemțiune trebuie
respectată.
Împotriva
acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs
pârâta
.
Invocând dispozițiile
art
.
304
pct
. 8 și
pct
. 9 din Codul
de procedură civilă, recurenta a arătat că decizia atacată este nelegală,
deoarece, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, instanța de
apel a considerat în mod greșit că reclamanta nu a avut cunoștință de existența
contractului de arendă și a dreptului de preemțiune.
Astfel, instanța de apel nu a luat în
considerare probele
administrate în cauză
cu privire la eroarea comună în care s-au
aflat părțile cu privire la numele arendașului și nu a încuviințat
proba
cu înscrisuri pentru a justifica eroarea în care s-a aflat
pârâta.
Instanța de apel, în opinie majoritară, a trecut peste
termenii conveniți de părți în
antecontractul
de
vânzare-cumpărare, stabilind alte drepturi și obligații, a interpretat în mod
greșit actul de voință al părților și a denaturat înțelesul
lămurit și vădit neîndoielnic al clauzelor
contractuale, ignorând
principiile
esențiale privind interpretarea contractelor.
Recurenta a mai arătat că instanța de apel nu a
cercetat
condițiile anticipatorii prevăzute
în
antecontractul
de vânzare-cumpărare și efectele
juridice care iau naștere prin raportare la
aceste clauze.
Antecontractul
de
vânzare-cumpărare este afectat de o
condiție
suspensivă, care, până la proba contrarie a îndeplinirii
sale, se
manifestă ca o clauză care blochează de la început manifestarea efectelor
urmărite de părți.
Promisiunea faptei altuia este o excepție de la
principiul relativității efectelor contractului și,
nereușind
să obțină acordul arendașului, recurenta nu poate fi obligată să încheie
contractul, ci poate fi obligată doar la plata
daunelor interese.
Obligația asumată de pârâtă prin
antecontract
este o
obligație
de mijloace, iar recurenta-pârâtă a depus diligentele
necesare pentru a
obține acordul arendașului.
Recursul declarat de pârâtă este
nefondat
,
pentru cele ce se vor arăta în continuare.
Criticile referitoare la modul în care instanța de apel
a făcut aprecierea probelor și la faptul că nu a încuviințat alte
probe, prin care să se dovedească eroarea comună
cu privire la
persoana arendașului nu pot face obiect de analiză în
recurs, deoarece
pct
. 10 și
art
.
11 din Codul de procedură civilă au fost abrogate prin O.U.G.
nr
. 138/2000.
Celelalte critici permit
încadrarea recursului în dispozițiile
art
. 304
pct
. 8 și 9 din Codul de procedură civilă, dar nu sunt
fondate.
Susține recurenta, că instanța de apel, în
opinie majoritară, a trecut peste termenii conveniți de părți în
antecontractul
de vânzare-cumpărare, stabilind alte
drepturi
și obligații, a interpretat în mod
greșit actul de voință al părților
și
a denaturat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al clauzelor contractuale,
ignorând principiile esențiale privind interpretarea
contractelor.
Motivul de recurs reglementat de
art
.
304
pct
. 8 din Codul de procedură civilă interzice
judecătorului să se substituie părților contractante, modificând sau înlocuind
clauzele contractuale, ori schimbând natura
juridică a actului pe
care părțile l-au încheiat.
În cauză, instanța de apel nu a judecat cu depășirea
acestor limite, pentru că a aplicat litigiului dedus judecății
regulile aplicabile
antecontractului
de vânzare-cumpărare și a analizat clauzele din contract privind obligațiile
asumate de
promitentul
vânzător referitoare la
obținerea acordului arendașului.
Modul în care instanța a aplicat aceste reguli pot fi
analizate sub aspectul motivului de recurs
prevăzut de
art
. 304
pct
.
9 din Codul de procedură civilă, pentru că vizează respectarea dispozițiilor legale
privind acordul de voință al părților și condiția sub care este încheiat
contractul.
În cauză,
antecontractul
de vânzare-cumpărare, încheiat în formă autentică la data de 2 mai 2007 și
înregistrat sub
nr
.
1479
la B.N.P. N.Ț., cuprinde o mențiune prin care
pârâta P.F. arată că „în prezent terenul este arendat în
favoarea
S.C P. S.R.L."
și se obligă ca până la data
încheierii actului de vânzare - cumpărare să obțină „acordul
arendașului cu privire la renunțarea la dreptul
sau de preemțiune"'.
Recurenta susține că
antecontractul
este afectat de o
condiție suspensivă, ce
constă în promisiunea faptului altuia
Condiția, ca modalitate a actului juridic civil, este
evenimentul viitor și nesigur ca realizare, de care depinde
existența dreptului subiectiv civil și a
obligației civile corelative.
Rămâne, deci, de analizat în ce măsură
condiția stipulată în
antecontract
este o veritabilă
condiție
potestativă
, de natură a afecta nașterea
drepturilor și obligațiilor civile stabilite, ceea
ce, în cauză de față, înseamnă în ce măsură existența unui drept
de
preemțiune stipulat în contractul de arendă împiedică transmiterea dreptului de
proprietate unei terțe persoane.
In cauză, sub aspectul analizat, este indiferent cine
este
realul arendaș și dacă pârâta sau
reclamanta s-au aflat sau nu în
eroare cu privire la identitatea
acestuia, acestea putând constitui, cel mult, elemente ale bunei credințe în
asumarea obligațiilor contractuale, care
excede
cadrului prezentului litigiu.
Esențial, așa cum s-a arătat, este
dacă opoziția arendașului
este de natură a paraliza transmiterea dreptului de
proprietate către o terță persoană.
Între pârâtă și S.C S.A.I. S.R.L. s-a
încheiat, la 28 februarie 2007, contractul de
arendare înregistrat
la Consiliul local al orașului
Fundulea
,
în care sunt stipulate dreptul de preemțiune al arendașului și sancțiunea
rezilierii de drept a contractului în caz de
neexecutare
culpabilă a obligațiilor unei dintre părți.
Contractul a fost
încheiat în baza Legii
nr
. 16/1994.
În ceea ce privește acest act normativ, trebuie
subliniat faptul că în forma sa inițială, legea arendării prevedea în
art
. 9 că arendașul persoană fizică are drept de preemțiune
înaintea
statului, în cazul înstrăinării
prin vânzare a terenurilor agricole
din extravilan arendate.
Ulterior, prin
art
. 8 al
Titlului X din Legea
nr
. 247/2005,
art
. 9 din Legea
nr
. 16/1994 a
fost abrogat, iar prin Legea
nr
.
223/2006 pentru modificarea și completarea legii arendării
s-a adoptat în anexă modelul de contract de arendare, care în
art
. 8
pct
. m prevede
dreptul de preemțiune al arendașului în cazul înstrăinării
prin vânzare de către
arendator, sancțiunea
nerespectării
obligațiilor părților fiind aceea prevăzută de
art
. 9
din contract și anume rezilierea de drept.
Legea
arendei
a mai fost
modificată și prin Legea
nr
. 20/2008, care prevede că
art
. 9 alin. 1 din Legea
nr
.
16/1994
va dispune că „In caz de
neexecutare
a obligațiilor prevăzute în
contract de
către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept".
Toate aceste modificări legislative evidențiată
regimul juridic diferit în timp al dreptului de preemțiune.
În condițiile în care nu există dispoziții general aplicabile
în legislația privind circulația juridică a terenurilor, care să reglementeze
dreptul de preemțiune ca o condiție de nulitate a actului de înstrăinare
încheiat cu încălcarea acestui
drept,legiuitorul
a
lăsat în atributul legilor speciale să reglementeze dreptul de preemțiune, în
funcție de natura juridică a bunului.
În cazul
arendei
, la data
încheierii contractului de arendă și în prezent, dreptul de preemțiune nu este
reglementat de lege ca un impediment legal în transmiterea către o altă
persoană a dreptului de proprietate, ci ca un drept contractual
al arendașului.
Nerespectarea
acestui drept nu
atrage nulitatea actului încheiat cu o terță persoană ci, conform legii,
rezilierea de drept a contractului de arendă.
Acest lucru face ca mențiunea din
antecontract
privind obținerea acordului arendașului să nu aibă caracterul unei condiții
suspensive de natură a afecta drepturile și obligațiile asumate prin
promisiunea de vânzare.
Prin urmare, instanța de apel a făcut o corectă aplicare a
dispozițiilor legale privind interpretarea actelor juridice
și
clauzelor de care acestea sunt afectate,
precum și a dispozițiilor
legale
privind contractul de arendă.
Față de cele menționate, recursul declarat de pârâtă se va
privi ca
nefondat
și, în temeiul
art
.
312 alin. (1) din Codul de
procedură civilă,
se va respinge ca atare.