ÎCCJ, decizie (scj.ro #187745)

Acțiune în anularea contractului de vânzare. Exercitarea dreptului legal de preempțiune. Condiții și efecte în raport cu dispozițiile Legii nr. 17/2014

Cuprins pe materii: Drept comercial. Codul civil. Obligații. Diferite contracte speciale. Contractul de vânzare

Index alfabetic: acțiune în anulare

contract de vânzare-cumpărare

drept de preempțiune

contract de arendă

condiții de admisibilitate

Legea nr. 17/2014, art. 4 alin. (1) lit. b), art. 6 alin. (1), art. 16, art. 17 alin. (4)

C. proc. civ., art. 425 alin. (1) lit. b)

C. civ., art. 563 alin. (3), art. 901 alin. (1), alin. (2) lit. c), art. 902 alin. (1)

Legea nr. 17/2014 a prevăzut alături de condițiile generale de fond și de formă ale contractului de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, condițiile de validitate speciale privitoare la exercitarea dreptului legal de preempțiune.

Potrivit dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Legea 17/2014, „înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea

nr. 287/2009

privind

Codul civil

, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune, la preț și în condiții egale, în următoarea ordine....”, iar conform art. 6 alin. (1) din același act normativ, „prin derogare de la

art. 1.730

și următoarele din Legea

nr. 287/2009

, republicată, cu modificările ulterioare, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor...”.

În cazul în care procedura prevăzută de art. 6 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, în vederea aducerii la cunoștința preemptorilor a ofertei de vânzare, a fost efectuată la o altă primărie decât cea în a cărei rază teritorială se afla imobilul, este legală hotărârea instanței de prim control judiciar prin care s-a admis apelul reclamantei (preemptor arendaș) și s-a anulat în parte contractul de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Anularea contractului de vânzare este urmarea nerespectării unei proceduri legale instituite, prin dispozițiile speciale imperative, în sarcina pârâtei-vânzătoare ante rem venditam, tocmai cu scopul asigurării exercitării dreptului legal al reclamantei, care îndeplinea condiția de fond prevăzută de art. 4 alin. (1) lit. b) din lege, în calitate de arendaș, aflat în directă legătură cu terenurile - obiect al activităților agricole - la data introducerii acțiunii și care instituia prioritatea sa la cumpărare.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2627 din 7 decembrie 2021

Notă

: Speța a fost dezlegată în temeiul art. 16 din Legea nr. 17/2014, în vigoare înainte de modificarea adusă prin Legea nr. 175 din 14 august 2020. De la data de 13 octombrie 2020, articolul 16 din Legea nr. 17/2014 a fost modificat în sensul instituirii sancțiunii nulității absolute.

-  anularea parțială a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2813 din 06.09.2017 de B.N.P. D., încheiat între pârâte, în ceea ce privește imobilul înscris în CF 400467 a localității X cu nr. cadastral (...), compus din teren arabil extravilan în suprafața de 57.400 mp și imobilul înscris în (...) a localității X cu nr. cadastral (...), compus din teren arabil extravilan în suprafața de 52.700 mp

- repunerea părților în situația anterioară în sensul redobândirii dreptului de proprietate de către pârâta B. S.R.L. asupra imobilelor mai sus identificate, cu consecința reintabulării dreptului de proprietate asupra imobilelor menționate.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 16 din Legea nr. 17/2014.

La 24 septembrie 2019 pârâta C. S.R.L. a formulat cerere reconvențională, prin intermediul căreia a solicitat ca, în cazul admiterii cererii de chemare în judecată, pe lângă restituirea ca urmare a repunerii în situația anterioară, să se dispună obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata sumei de 27.500 euro și 2.030 lei cu titlu de daune-interese, precum și a tuturor cheltuielilor ocazionate de judecarea prezentei cauze.

Prin încheierea din 06 noiembrie 2018, instanța a admis excepția tardivității formulării întâmpinării și cererii reconvenționale.

Prin sentința civilă nr. 653/PI din 2 iulie 2019, pronunțată de Tribunalul Timiș, Secția a II-a civilă, în dosarul nr. x/30/2018, a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă ca neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 290 A din 6 iulie 2020, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, Secția a II-a civilă, în dosarul nr. x/30/2018, s-a admis apelul declarat de reclamantă, a fost schimbată sentința atacată în sensul că a fost admisă cererea reclamantei, s-a anulat parțial contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâte în ceea ce privește cele două imobile și s-a dispus repunerea părților în situația anterioară, în sensul reînscrierii dreptului de proprietate al pârâtei B. S.R.L. în evidențele de carte funciară.

Totodată, au fost obligate pârâtele la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3.214,13 lei reprezentând taxă judiciară de timbru în apel și 6.428,26 lei la fond, precum și suma de 3.570 lei onorariu de avocat în apel și de 4.165 lei onorariu de avocat la fond.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. recurenta susține că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii.

Recurenta se referă la argumentarea instanței de apel care reține că, pe de o parte, reclamanta, cu minime diligențe, putea să afle că terenurile în litigiu sunt intabulate în cartea funciară a localității X iar, pe de altă parte, că trebuia să-i fie adus la cunoștință dreptul de preempțiune prin afișare, la sediul comunei Y. Arată recurenta că reclamanta cunoștea că terenurile erau înregistrate în altă comună și că trebuia să se efectueze procedura de informare a eventualilor preemptori acolo unde erau înregistrate.

Un alt motiv este acela că eroarea comună se analizează la momentul încheierii vânzării, iar nu ulterior, cum se procedează în considerentele instanței de apel.

Sub un alt aspect, recurenta arată că instanța de apel, dispunând doar asupra pierderii de către recurenta-pârâtă a proprietății imobilelor în litigiu, nu și asupra restituirilor prețului plătit, ar lăsa cealaltă pârâtă și cu terenurile și cu prețul primit, cu consecința vătămării sale.

În susținerea motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta arată că a fost aplicat greșit art. 901 C. civ., având în vedere că buna-credință se prezumă în cazul în care în cartea funciară a imobilului nu există vreo mențiune cu privire la dreptul sau pretențiile celui care ulterior le poate invoca, pentru a obține anularea dreptului valorificat tabular.

În cauză, recurenta subliniază că reclamanta nu a respectat prevederile art. 902 C. civ., privind notarea arendei sale, pentru a o face opozabilă terților dobânditori și a putea avea vreun temei în a solicita anularea parțială a contractului pentru terenurile arendate.

Recurenta susține că, potrivit art. 563 alin. (3) C. civ., dreptul de proprietate dobândit cu bună-credință, în condițiile legii, este pe deplin recunoscut și ar fi trebuit analizată întâi existența bunei-credințe și apoi să se verifice respectarea procedurii privind exercitarea dreptului de preempțiune.

Recurenta a menționat că jurisprudența Curții Constituționale este în sensul că interesul subdobânditorului de bună-credință trebuie să fie preferat, în raport cu interesul adevăratului proprietar, ca urmare a aplicării principiului ocrotirii bunei-credințe și al adagiului

error comunis facit ius

.

Potrivit recurentei, dispozițiile art. 901 C. civ. sunt clare și, în pofida celor reținute prin decizia recurată, buna-credință a dobânditorului, la momentul încheierii contractului, presupune existența a priori a unei clauze de nulitate, inclusiv neobservarea unor condiții privind exercitarea dreptului de preempțiune. Mai arată recurenta că, reținându-se incidența principiului ocrotirii bunei-credințe, nici măcar nu ar mai trebui analizată cauza de nulitate constând în nerespectarea dreptului de preempțiune al arendașului.

La 16 noiembrie 2020 reclamanta A. S.R.L. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

La 23 decembrie 2020 recurenta a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apărărilor pârâtei.

Înalta Curte a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ.

Prin încheierea din 15 iunie 2021, Înalta Curte a dispus comunicarea raportului întocmit în cauză, cu mențiunea că părțile pot depune puncte de vedere în termen de 10 zile de la comunicare. Părțile nu au depus puncte de vedere la raportul asupra admisibilității în principiu a recursului.

Prin încheierea din 12 octombrie 2021, Înalta Curte a admis în principiu recursul declarat de pârâta C. S.R.L. și a stabilit termen de judecată la data de 7 decembrie 2021.

Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate și temeiurilor de drept invocate, a reținut următoarele considerente:

Critica recurentei privind motivarea hotărârii atacate, subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., este nefondată.

În cauză, se constată că instanța de prim control judiciar a admis apelul reclamantei (preemptor arendaș) și a anulat în parte contractul de vânzare-cumpărare a unor terenuri agricole situate în extravilan, pentru nerespectarea dispozițiilor art. 6 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind afișarea ofertei de vânzare la primăria în raza căreia se aflau situate, în vederea respectării dreptului de preempțiune. Se reține că procedura prevăzută de  art. 6 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, în vederea aducerii la cunoștința preemptorilor a ofertei de vânzare, a fost efectuată la o altă primărie decât cea în a cărei rază teritorială se aflau cele două imobile.

Contrar susținerilor recurentei, Înalta Curte constată că nu sunt contradictorii considerentele hotărârii atacate privind faptul că situația juridică a celor două parcele de teren agricol putea fi cunoscută de părțile din proces, având în vedere calitatea pârâtelor de profesioniști în domeniul agriculturii, față de constatarea că pârâtei-vânzătoare îi revenea obligația specială de informare a reclamantei (titular al dreptului de preempțiune) asupra vânzării.

Legea nr. 17/2014 a prevăzut, alături de condițiile generale de fond și de formă ale contractului de vânzare-cumpărare, condițiile de validitate speciale privitoare la exercitarea dreptului legal de preempțiune, instituite prin art. 4 din acest act normativ.

După criteriul conduitei prescrise, aceste dispoziții din Legea nr. 17/2014 sunt norme imperative, în sensul că părțile nu puteau deroga, reclamanta, în calitate de arendaș al terenurilor vândute valorificându-și procesual dreptul de a invoca nulitatea relativă a contractului încheiat cu nerespectarea normelor imperative de ordine privată.

Instanța de apel a înlăturat apărările pârâtei privind neîndeplinirea formalităților de publicitate a contractului de arendă, ce justifica îndreptățirea reclamantei ca preemptor legal.

Instanța de apel și-a efectuat controlul judiciar devolutiv asupra sentinței criticate de reclamantă, constatând, contrar primei instanțe, nerespectarea de către pârâta-vânzătoare a formalităților de publicitate a ofertei de vânzare prevăzute de art. 4 din lege, aplicând sancțiunea nulității prevăzute prin dispozițiile art. 16 din Legea nr. 17/2014.

Argumentele pârâtei legate de eroarea comună și de principiul ocrotirii bunei-credințe au fost înlăturate prin considerente care răspund exigențelor de logică și coerență, cu motivarea că pârâta-vânzătoare nu a respectat dreptul de preempțiune al reclamantei cu care încheiase contractul de arendă, iar pârâta-cumpărătoare, în virtutea calității sale de profesionist, avea posibilitatea de a cunoaște situația juridică actuală a imobilelor achiziționate, respectiv de terenuri agricole arendate.

Prin urmare, motivarea instanței de apel conține temeiurile pentru care s-a admis acțiunea și răspunde criticilor din apel și apărărilor formulate în cauză, este conformă dispozițiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., nefiind cazul unor contradicții între considerentele decisive, a unei motivări ilogice ori confuze, cum pretinde recurenta.

În ce privește vătămarea recurentei în legătură cu nepronunțarea instanței de apel din oficiu și asupra restituirii de către pârâta-vânzătoare a prețului plătit pentru terenuri, se constată că nu a fost criticată hotărârea pronunțată de instanța de apel prin prisma motivelor de recurs prevăzute de art. 488 pct. 5 C. proc. civ., în legătură cu nerespectarea învestirii, a limitelor judecății în calea de atac ori a altor norme de procedură care instituie excepții de la principiul disponibilității, măsurile procesuale în aplicarea principiului „

restitutio in integrum

” neputând fi dispuse, în absența cererii formulate de parte, cum se pretinde.

Totodată, considerentele instanței de apel în legătură cu neapelarea soluției primei instanțe, referitor la modul de soluționare a cererii reconvenționale, prin care recurenta formulase pretenții proprii în cauză, nu pot fi considerate străine cauzei, în sensul art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

În acest context, împrejurarea că recurenta-pârâtă nu este de acord cu motivarea instanței de apel, nu echivalează cu incidența unei motivări străine ori contradictorii a hotărârii și nu determină aplicarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., astfel încât critica întemeiată pe aceste dispoziții legale va fi respinsă ca nefondată.

Motivul de casare invocat de recurentă privind încălcarea sau aplicarea greșită de către instanța de apel a normelor de drept material, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., este nefondat.

Recurenta reiterează în recurs argumentele expuse instanței de prim control judiciar privind principiul prevalenței bunei-credințe și situația de eroare comună în care s-ar fi aflat părțile contractante, urmare a reorganizării unităților administrativ-teritoriale învecinate, în care erau situate terenurile achiziționate, invocând dispozițiile art. 901, art. 902 și art. 563 alin. (3) C. civ.

Subsumat acestui motiv de nelegalitate, recurenta nu formulează critici în legătură cu considerentele instanței de apel, care în ce o privește a reținut lipsa efectivității prezumției de bună-credință, în virtutea calității sale de profesionist în domeniul agricol și care, în condiții de normală diligență, ar fi avut toate posibilitățile legale de a lua cunoștință de existența și înregistrarea contractului de arendă al reclamantei la unitatea administrativ-teritorială de care aparțineau în mod legal imobilele, la data vânzării.

Nelegalitatea hotărârii recurate, în opinia recurentei, este legată de efectul neînscrierii contractului de arendă în evidențele cărții funciare, lipsind, în opinia sa, opozabilitatea și calitatea procesuală activă a reclamantei.

Potrivit dispozițiilor art. 901 alin. (1) C. civ., „

sub rezerva unor dispoziții legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară

” iar, potrivit art. 902 alin. (1) C. civ., „

drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevăzute la art. 876

alin. (2)

devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedește că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaștere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate”.

De asemenea potrivit art. 4 alin. (1) din Legea 17/2014, „

înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea

nr. 287/2009

privind

Codul civil

, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune, la preț și în condiții egale, în următoarea ordine

....”, iar potrivit art. 6 alin. (1) din același act normativ, „

prin derogare de la

art. 1.730

și următoarele din Legea

nr. 287/2009

, republicată, cu modificările ulterioare, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor...

”.

Înalta Curte reține că prevederile art. 563 C. civ. trebuie corelate cu cele ale art. 901 C. civ. care reglementează dobândirea de bună-credință a unui drept tabular.

Or, potrivit art. 901 alin. (2) lit. c) C. civ., prezumția exactității înscrisurilor în cartea funciară are caracter relativ, putând fi combătută de orice persoană interesată, inclusiv sub aspectul cunoașterii, pe altă cale, despre existența faptei sau situațiilor juridice, care au legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.

Eroarea comună și invincibilă nu poate fi invocată de recurentă, aplicarea cu caracter judiciar a acesteia fiind limitată, potrivit art. 17 alin. (4) C. civ., în materiile în care legea reglementează un sistem de publicitate, cum este și situația contractului de arendă, reglementat prin dispozițiile speciale ale Legii nr. 17/2014.

Instanța de apel a aplicat corect dispozițiile legale cu caracter special, de limitare a atributului dispoziției juridice în ceea ce privește înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan și care conduc la pierderea

post rem venditam

a dreptului de proprietate dobândit de la vânzător, cu nesocotirea preferinței legale.

Remediul nulității instituit prin dispozițiile din Legea nr. 17/2014 urmărește blocarea posibilității vânzătorului - independent de atitudinea subiectivă a terțului-cumpărător (recurenta) - de a eluda interesele preemptorului.

Instanța de apel a aplicat corect dispozițiile speciale din Legea nr. 17/2014 și a înlăturat apărările privind eroarea comună și principiul ocrotirii bunei-credințe, urmare a constatării că procedura de publicitate a ofertei de vânzare a fost efectuată de către pârâta-vânzătoare la o altă unitate administrativ-teritorială decât cea în raza căreia se situau în mod real, la data respectivă, terenurile oferite spre vânzare, în registrul căreia, de altfel, fusese în mod legal înscris, anterior, pentru opozabilitatea față de terți, contractul de arendă încheiat cu reclamanta.

În acest context, nu se puteau invoca nici principiul anteriorității înscrierii dreptului și nici inopozabilitatea dreptului de preempțiune al reclamantei.

Anularea contractului de vânzare este, deci, urmarea nerespectării unei proceduri legale instituite, prin dispozițiile speciale imperative, în sarcina pârâtei-vânzătoare

ante rem venditam

, tocmai cu scopul asigurării exercitării dreptului legal al reclamantei, care îndeplinea condiția de fond prevăzută de art. 4 alin. (1) lit. b din lege, în calitate de arendaș, aflat în directă legătură cu terenurile  - obiect al activităților agricole  - la data introducerii acțiunii și care instituia prioritatea sa la cumpărare.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ.,   s-a respins ca nefondat recursul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 290/A din 6 iulie 2020, pronunțate de Curtea de Apel Timișoara, Secția a II-a civilă, ca nefondat.