ÎCCJ, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, Decizia nr. 23/2017

Prin Încheierea de ședință din 10 noiembrie 2016, dată în Dosarul nr. 173/191/2016, Tribunalul Alba - Secția I civilă a dispus sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: "modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare- cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic."

Prin Cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Blaj la data de 17 februarie 2016 cu nr. 173/191/2016 reclamanta S.C. A - S.R.L. i-a chemat în judecată pe pârâții B și C, reprezentați prin mandatar, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să constate că între părți a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare înregistrată la data de 20 ianuarie 2016 pentru terenul situat în comuna Șona, județul Alba; că a efectuat plata prețului negociat conform borderoului de plată din data de 27 aprilie 2015; să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, precum și intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren de 4,86 ha cuprinsă în extrasul de carte funciară; fără cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că între părți a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare prin care părțile și-au manifestat consimțământul cu privire la vânzarea suprafeței de teren de 4,86 ha, la aceeași dată reclamanta procedând la plata prețului; că rămânea de rezolvat problema actului autentic cerut de normele imperative ale legislației în materia proprietății, dar datorită lipsei de disponibilități materiale necesare deplasării și suportării cheltuielilor notariale, pârâții au refuzat prezentarea la un birou notarial pentru a semna actul în formă autentică, refuzul neavând legătură cu consimțământul pentru înstrăinarea terenului, dat prin semnarea contractului încheiat sub semnătură privată.

În drept, a invocat dispozițiile art. 1.516, 1.483 și 1.279 din Codul civil și art. 194 și următoarele din Codul de procedură civilă.

Prin Sentința civilă nr. 267 din 27 aprilie 2016 Judecătoria Blaj a respins ca neîntemeiată acțiunea civilă având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanța a reținut că, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat "Act de vânzare-cumpărare" la data de 20 ianuarie 2016, reclamanta S.C. A - S.R.L. a cumpărat de la numitul D, în calitate de mandatar al pârâților, suprafața de teren arabil extravilan de 4,86 ha situată pe raza localității Șona, județul Alba.

Convenția încheiată de părți, neîndeplinind condiția "ad validitatem" a formei autentice, este nulă ca și act de vânzare- cumpărare, însă valorează antecontract de vânzare, în baza principiului conversiunii actelor juridice, generând în sarcina ambelor părți o obligație de a face, anume de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Rolul instanței în această procedură este de a constata că, fiind îndeplinite toate condițiile necesare pentru transferul dreptului de proprietate, contractul nu poate fi încheiat strict din cauza refuzului uneia dintre părți de a se prezenta la notar și sunt îndeplinite și celelalte condiții cerute expres de lege.

Astfel, instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.279 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal și în cartea funciară a suprafeței de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești.

Raportat la dispozițiile art. 1.279 din Codul civil, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța suplinește doar lipsa consimțământului părții care refuză nejustificat încheierea contractului promis și nu suplinește și lipsa celorlalte condiții care nu au fost îndeplinite și fără de care încheierea contractului autentificat în fața notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentației de carte funciară și obținerea avizelor.

Potrivit dispozițiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, cu modificările și completările ulterioare (Legea nr. 17/2014), în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, iar conform art. 4 din Legea nr. 17/2014 înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.

Art. 4 alin. (1) și (3) din Legea nr. 17/2014 impune respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de către Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, a existenței cărții funciare privind terenurile pentru care se cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, precum și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului.

De asemenea, în conformitate cu dispozițiile art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil și ale art. 1.669 alin. (1) teza finală din Codul civil, antecontractul supus analizei trebuia încheiat în forma autentică, având în vedere că acesta prefigurează încheierea unui contract având ca obiect transmiterea unui drept real imobiliar.

Art. 1.179 alin. (2) din Codul civil dispune că, în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile. Art. 1.244 din Codul civil prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv. Astfel, trebuie subliniat faptul că necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, cum este și cazul în speță, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă este îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare.

Analizând înscrisurile depuse la dosarul cauzei, instanța a constatat că terenul este înscris în cartea funciară, precum și că reclamanta a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune, în sensul parcurgerii procedurii prevăzute de art. 6 și următoarele din Legea nr. 17/2014.

De asemenea, instanța a reținut că, pentru a se putea suplini consimțământul părții care nu își îndeplinește în mod culpabil obligațiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 1.179 din Codul civil privind valabilitatea convențiilor, precum și cele specifice contractului de vânzare-cumpărare, raportat la dispozițiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil.

Or, în cauză, instanța a reținut că promisiunea bilaterală de vânzare intervenită între părți nu îndeplinește cerința formei autentice, fiind doar un înscris sub semnătură privată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta, solicitând admiterea apelului și desființarea sentinței atacate, cu consecința admiterii acțiunii așa cum a fost formulată.

În ședința publică din data de 22 septembrie 2016, reclamanta, prin avocat, a invocat excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 1.669 din Codul civil raportat la art. 1.279 din Codul civil, având în vedere interpretarea dată de instanța de fond acestor dispoziții legale, precum și o cerere de sesizare a Înaltei Curți de Casație și Justiție pentru a pronunța o hotărâre prealabilă cu privire la această chestiune de drept.

Prin Încheierea de sesizare din data de 10 noiembrie 2016, pronunțată în Dosarul nr. 173/191/2016, Tribunalul Alba - Secția I civilă a constatat admisibilitatea sesizării Înaltei Curți de Casație și Justiție, în conformitate cu dispozițiile art. 519 din Codul de procedură civilă, motivat de următoarele aspecte:

De lămurirea modului de interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil depinde soluționarea cauzei, întrucât obiectul litigiului privește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, iar de modul de interpretare a dispozițiilor legale menționate depinde soluționarea definitivă a cererii de chemare în judecată.

Problema de drept este nouă, avându-se în vedere că Înalta Curte de Casație și Justiție nu a statuat printr-o altă hotărâre cu privire la textele de lege menționate în sesizare.

Problema de drept nu face obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluționare.

În cuprinsul cererii de sesizare, apelanta-reclamantă a arătat că acordul de voință al părților exprimat prin înscris sub semnătură privată rămâne valabil, conform prevederilor art. 1.241, art. 1.242 alin. (2) din Codul civil. A susținut că dispozițiile art. 1.669 din Codul civil dau posibilitatea părților de a se adresa instanței de judecată pentru emiterea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât art. 1.244 din Codul civil prevede obligativitatea formei autentice pentru înscrierea în cartea funciară. Or, la baza intabulării dreptului de proprietate va sta hotărârea judecătorească, ce ține loc de act autentic de vânzare- cumpărare.

Intimații-pârâți nu și-au exprimat punctul de vedere.

După comunicarea raportului, potrivit dispozițiilor art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă, apelanta-reclamantă a formulat în scris, prin avocatul ales, punct de vedere privind chestiunea de drept supusă judecății. Aceasta a considerat că sesizarea este admisibilă și a achiesat la opinia exprimată de judecătorii-raportori, apreciind analiza efectuată în cuprinsul raportului ca fiind puternic ancorată în realitatea societății românești. A mai arătat că interpretarea dată de judecătorii- raportori este rezultatul unei complexe analize a ansamblului normelor legale incidente în cauză.

Prin Încheierea din 10 noiembrie 2016 de sesizare în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile, completul de judecată al Tribunalului Alba - Secția I civilă a arătat că promisiunea bilaterală de vânzare este un contract în temeiul căruia părțile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condițiile și cu conținutul determinat deja în înscrisul constatator al promisiunii. Părțile cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta, dar prestabilesc și conținutul esențial al contractului ce urmează să se încheie (natura contractului, obiectul la care se referă și prețul).

Cu toate acestea, cele două acte juridice nu se confundă. Promisiunea bilaterală de vânzare nu este act de înstrăinare și nu produce efecte translative de proprietate, ci generează obligația personală de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis.

În privința formei pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde și/sau de a cumpăra, legea, respectiv Codul civil, nu prevede forma autentică ad validitatem.

Prin Codul civil aprobat prin Legea nr. 287/2009 s-au reglementat expres "Promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare", conform art. 1.669, potrivit căruia

Tribunalul a apreciat că sintagma "dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite" se referă la condițiile esențiale pentru validitatea unui contract, conform art. 1.179 alin. (1) din Codul civil, respectiv 1. capacitatea de a contracta; 2. consimțământul părților; 3. obiect determinat și licit; 4. cauză licită și morală, pentru că legea, așa cum impune alin. (2) al art. 1.179 din Codul civil, nu prevede o anumită formă a contractului, decât cea a înscrisului sub semnătură privată, conform art. 1.241 din Codul civil.

S-a constatat că forma autentică la încheierea unui antecontrat de vânzare nu este impusă de Codul civil, nefiind prevăzută expres, așa cum impune art. 1.242 alin. (1) din Codul civil, potrivit căruia "Este lovit de nulitate absolută contractul încheiat în lipsa formei pe care, în chip neîndoielnic, legea o cere pentru încheierea sa valabilă".

Interpretarea propusă de Institutul Național al Magistraturii

Obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare asigură executarea silită a obligației de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare, și nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare. "Prin hotărârea pronunțată de instanță se valorifică dreptul creditorului (promitent-cumpărător) de a obține în natură executarea obligației de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuși contractul de vânzare, în sens de negotium", așa cum reține Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul competent să judece recursul în interesul legii, prin Decizia nr. 12/2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 678 din 7 septembrie 2015, privind examinarea recursului în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curții de Apel Suceava referitor la admisibilitatea acțiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situația în care promitentul-vânzător are doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia.

Astfel, interpretarea textului invocat, art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil, trebuie să se facă prin prisma alineatelor anterioare. Art. 1.279 din Codul civil sub titlul "Promisiunea de a contracta" prevede că:

În urma solicitării adresate de către Înalta Curte de Casație și Justiție, instanțele naționale au înaintat hotărârile judecătorești identificate și care prezintă relevanță pentru problema de drept în discuție, precum și punctele de vedere teoretice exprimate de judecători, rezultând apariția unei practici judiciare neunitare în această materie.

Într-o primă opinie, majoritară, s-a apreciat că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

În cea de-a doua opinie, minoritară, s-a considerat că, dimpotrivă, forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, este obligatorie.

Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție, prin Adresa nr. 2.498/C/4537/III-5/2016 din 13 ianuarie 2017, a comunicat că la nivelul Secției judiciare - Serviciul judiciar civil nu se verifică, în prezent, practică judiciară, în vederea promovării unui eventual recurs în interesul legii în problema de drept care formează obiectul prezentei sesizări.

Prin Decizia Curții Constituționale nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, s-a admis excepția de neconstituționalitate și s-a constatat că prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale.

În cuprinsul acestei decizii, Curtea a reținut că "antecontractul de vânzare (promisiunea de vânzare) constituie o obligație de a face care dă naștere la un drept de creanță, una dintre părți fiind obligată față de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun. Așadar, indiferent de forma antecontractului, acesta reprezintă un drept de creanță" (paragraful 24).

De asemenea, Curtea a constatat că

La paragraful 28 din aceeași decizie s-a arătat că, în speță, nu se poate reține nicio rațiune obiectivă și rezonabilă în sensul opțiunii legislative analizate (diferențierea act autentic - act sub semnătură privată), opțiune care nu înlătură nicio inegalitate de fapt sau de drept, ceea ce echivalează cu instituirea unui tratament juridic diferențiat sub forma unui privilegiu în favoarea persoanelor care au încheiat un antecontract autentic. În consecință, se conferă dreptului lor de creanță o poziție distinctă, diferențiată și mai avantajoasă față de cel al persoanelor care au încheiat un antecontract sub semnătură privată. Prin urmare, Curtea a reținut că acordarea unei poziții privilegiate dreptului de creanță al persoanelor care au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentic contravine art. 16 alin. (1) în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor raportat la art. 44 alin. (2) din Constituție, teza referitoare la garantarea și ocrotirea în mod egal a dreptului de proprietate privată.

Prin opinia înregistrată la data de 18 ianuarie 2017, s-a arătat că forma autentică este condiție ad validitatem pentru convenția de constituire sau de strămutare a unui drept real imobiliar.

Totodată, forma autentică nu este o condiție ad validitatem a promisiunii bilaterale de vânzare a unui imobil înscris în cartea funciară.

În acest sens, s-a arătat că în actualul Cod civil nu există o prevedere legală expresă cu caracter general care să impună forma autentică ad validitatem pentru promisiunea de contract. Singura cerință pe care o prevede art. 1.279 alin. (1) din Codul civil se referă la conținutul promisiunii de contract, care trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. Atunci când a considerat că forma autentică este necesară ad validitatem pentru un anumit tip de promisiune de contract, legiuitorul a prevăzut-o în mod expres, cum este cazul promisiunii de donație, supusă formei autentice sub sancțiunea nulității absolute.

Cât privește cerința formei promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic, s-a apreciat că forma autentică a promisiunii bilaterale de vânzare nu este o condiție pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, adică nu este o "formă execuțională".

Astfel, dispozițiile art. 1.279 alin. (3) din Codul civil se referă la executarea silită a unei promisiuni de contract, în timp ce dispozițiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil au o referință particulară la executarea silită, în natură, a promisiunii de vânzare.

În opinia prezentată s-a apreciat că forma promisiunii bilaterale de vânzare este indiferentă pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, din considerente ce decurg dintr-o interpretare gramaticală, sistematică și teleologică.

Interpretarea gramaticală și sistematică a celor două texte de lege menționate conduce la concluzia că, în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești, trebuie îndeplinite condițiile de validitate ale contractului promis, dar niciunul din texte nu prevede expres că promisiunea de vânzare trebuie să îmbrace forma autentică.

Condiția formei autentice trebuie apreciată ca îndeplinită în momentul pronunțării hotărârii judecătorești care ține loc de contract.

Momentul la care se apreciază îndeplinirea condițiilor de validitate a vânzării definitive nu poate fi decât cel al pronunțării hotărârii judecătorești, nicidecum un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii promisiunii bilaterale de vânzare. Or, în raport cu acest moment, condiția formei autentice a contractului promis este îndeplinită, întrucât hotărârea judecătorească care ține loc de contract este ea însăși un act autentic. Condiția formei contractului promis este astfel asigurată prin chiar actul de autoritate al instanței de judecată. Hotărârea judecătorească ține locul contractului promis și este un act autentic.

Tot prin metoda interpretării gramaticale s-a observat că art. 1.669 alin. (1) din Codul civil se referă la "toate celelalte condiții de validitate". Legiuitorul s-a abținut să folosească expresia "toate condițiile de validitate". Prin cerința de a fi îndeplinite toate celelalte condiții trebuie să înțelegem că legiuitorul a dorit să excludă din categoria condițiilor de validitate pe care instanța este obligată să le verifice cu ocazia pronunțării unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract consimțământul și forma, întrucât consimțământul la vânzare este substituit, iar forma este îndeplinită prin intermediul hotărârii judecătorești.

Dincolo de interpretarea gramaticală, scopul legiuitorului a fost de a permite părților acest remediu judiciar de excepție și de a face posibilă executarea acestor obligații.

Prin urmare, se consideră că trebuie recunoscută competența instanței de judecată de a aprecia intenția reală a părții de a se obliga juridic, atât în cazul promisiunii încheiate prin act autentic, cât și în cazul celei încheiate prin înscris sub semnătură privată.

Dacă se admite că forma promisiunii de vânzare este indiferentă pentru valabilitatea acesteia, atunci dreptul de creanță izvorât din promisiune trebuie să poată fi valorificat la fel de eficient, prin executare silită, în natură, atât de promitentul care a consimțit la promisiune prin înscris sub semnătură privată, cât și de cel care a consimțit în forma autentică.

Dreptul de creanță este un bun, iar raportat la principiul constituțional al garantării dreptului de proprietate [art. 44 alin. (2) din Constituția României], la principiul nediscriminării [art. 16 alin. (1) din Constituția României] și egalității în fața legii, nu se poate justifica un tratament juridic diferențiat al promitenților-cumpărători din promisiunile de vânzare, în vederea realizării drepturilor lor de creanță, dacă legea nu condiționează valabilitatea acestor promisiuni de îndeplinirea unei anumite forme. Dacă dreptul de creanță se naște valabil, indiferent de forma actului, atunci titularii acestor drepturi trebuie să se bucure de aceeași protecție legală, de aceleași remedii juridice.

Edificatoare în soluționarea problemei supuse analizei este Decizia Curții Constituționale nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, care privește antecontractele încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014 și prin care Curtea Constituțională s-a pronunțat în sensul că antecontractul de vânzare constituie o obligație de a face care dă naștere la un drept de creanță, una dintre părți fiind obligată față de cealaltă să vândă în viitor un anumit bun. Așadar, indiferent de forma antecontractului, acesta reprezintă un drept de creanță.

Referindu-se la antecontractele încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, Curtea Constituțională a reținut că persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de un avocat, pe de altă parte, se află în aceeași situație juridică, întrucât natura juridică a actului - antecontract de vânzare, efectele produse de acesta - obligația de a încheia în viitor un contract de vânzare, precum și momentul încheierii antecontractelor, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, sunt identice. Forma antecontractului nu este de natură a crea efecte juridice diferite pentru părțile acestor două tipuri de antecontract, atât timp cât efectele lor sunt aceleași.

În actuala formă a Legii nr. 17/2014, pentru a fi executată silit, promisiunea de vânzare trebuie să îndeplinească cerințele prevăzute de art. 1.279 alin. (3) și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, iar aceste dispoziții legale nu condiționează executarea silită, în natură, de forma autentică a promisiunii.

În încheierea opiniei prezentate, s-a apreciat că nici interpretarea gramaticală, nici interpretarea teleologică nu permit identificarea unei forme execuționale diferite de forma ad validitatem, care să diferențieze tratamentul juridic al promitenților-cumpărători. Dacă nu este necesar consimțământul autentic pentru valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare, acesta nu este necesar nici pentru executarea silită, în natură, a acesteia. Dacă pentru executarea voluntară a promisiunii bilaterale de vânzare este necesară încheierea în formă autentică a contractului de vânzare, în fața notarului public, pentru executarea silită, în natură, a acestei promisiuni, instanța de judecată preia rolul de garant al intereselor private și de protecție egală a drepturilor de creanță născute din acte deopotrivă valabile, indiferent că sunt încheiate în formă autentică sau sub semnătură privată.

Prin opinia înregistrată la data de 15 februarie 2017 s-a arătat că art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil trebuie interpretat în sensul că, în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de vânzare, forma autentică a promisiunii de vânzare a unui imobil este obligatorie.

Ceea ce este deosebit de important și trebuie să constituie punctul de plecare al analizei din speță este faptul că, în cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare, consimțământul la încheierea promisiunii este cel care va sta și la baza încheierii vânzării.

Într-adevăr, potrivit dispozițiilor art. 1.279 alin. (1) din Codul civil, promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. Prin urmare, dacă este vorba despre o promisiune de vânzare a unui imobil, angajamentul trebuie să conțină clauze cu privire la imobilul la care se referă și la prețul acestuia, acestea fiind elementele esențiale ale vânzării în sensul dispozițiilor art. 1.650 alin. (1) din Codul civil. Însă, deși acordul la încheierea promisiunii se referă chiar la elementele esențiale ale vânzării, caracteristica sa este faptul că părțile, prin voința lor, din diverse rațiuni, nu conferă acestuia efectele specifice vânzării (transferul proprietății), ci, în esență, își asumă reciproc obligația principală de a reitera în viitor același consimțământ cu privire la același bun și la același preț, numai în urma acestei reiterări luând naștere contractul de vânzare propriu-zis. Or, dacă consimțământul la promisiune (care se referă la elementele esențiale ale vânzării) este cel care, prin reiterare, stă și la baza vânzării proiectate și asumate prin promisiune, este imperativ necesar ca atunci când promisiunea are ca obiect vânzarea unui imobil, iar pentru acea vânzare legea (art. 1.244 din Codul civil) impune forma autentică ad validitatem, promisiunea însăși să fie supusă aceleiași forme de validitate pentru a produce efecte depline, adică, în caz de refuz, la cererea beneficiarului, instanța să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de vânzare. În acest sens, este elocventă și motivarea Înaltei Curți de Casație și Justiție în Decizia nr. 12/2015 într-un recurs în interesul legii, în cuprinsul căreia s-a reținut cu deplin temei că, pronunțând hotărârea, instanța nu încheie contractul în locul părților, ci verifică existența elementelor acestuia în înțelegerea acestora și numai în măsura în care acestea se regăsesc în cuprinsul promisiunii.

Dacă promisiunea bilaterală având ca obiect un imobil nu este încheiată în formă autentică, instanța de judecată nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic deoarece la baza unei asemenea hotărâri, conform dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu poate sta decât o promisiune care a respectat cerințele impuse de lege ad validitatem vânzării. Într-adevăr, dacă promisiunea nu a fost încheiată în formă autentică, înseamnă că însuși consimțământul părților nu întrunește condițiile legii (art. 1.244 din Codul civil) pentru a putea produce efectele translative de proprietate. Instanța de judecată, așa cum s-a arătat, nu se poate substitui voinței părților, ea putând pronunța hotărârea care să țină loc de vânzare doar dacă, în urma verificărilor făcute în cadrul procedurii judiciare, constată că părțile și-au dat consimțământul în formă autentică la încheierea valabilă a promisiunii care are ca obiect un imobil, acesta fiind consimțământul fondator, din care se naște obligația reciprocă principală specifică promisiunii - aceea de a reitera același consimțământ ulterior și care, doar el, fie reiterat, de bunăvoie, fie impus pe cale judecătorească, poate duce la formarea vânzării și la transferul proprietății de la vânzător la cumpărător. Fără consimțământul fondator, adică fără acordul de voință al părților asupra elementelor esențiale ale vânzării, realizat în fața notarului public, așadar cu respectarea formei instituite de lege ad validitatem - adică imperativ - nu se poate ajunge la impunerea vânzării prin hotărâre judecătorească.

În esență, din faptul că art. 1.279 din Codul civil prevede mai întâi, la alin. (2), că "În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese" și abia apoi prevede laalin. (3) teza întâi că instanța "poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract", dar numai dacă "natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite", se poate trage concluzia că, în caz de neexecutare, regula este aceea a acordării de daune-interese, iar condițiile pentru acesta sunt mai puțin restrictive, putând fi acordate chiar dacă promisiunea nu a fost încheiată în formă autentică, iar pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract este abia excepția, care poate deveni funcțională și efectivă doar în condițiile mai restrictive, mai exigente prevăzute la alin. (3) teza întâi din textul de lege analizat.

S-a mai arătat faptul că în niciun caz nu se poate pune semnul egalității între "oficiul" făcut de notar cu ocazia autentificării unei promisiuni de vânzare și "oficiul" făcut de instanță post factum, după încheierea promisiunii care a stabilit condițiile esențiale ale vânzării, efectuat cu ocazia judecării cererii pentru pronunțarea hotărârii care să țină loc de vânzare.

Privitor la problema de drept supusă discuției, prin opinia transmisă la data de 16 februarie 2017, s-a considerat că art. 1.279 alin. (3) din Codul civil se impune a fi interpretat în sensul că, pentru pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract, este necesară îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate a actului juridic promis, inclusiv forma autentică pretinsă pentru încheierea actelor juridice solemne, așa cum este cazul vânzărilor imobiliare.

În exprimarea acestui punct de vedere au fost avute în vedere argumente ce țin de interpretarea dispozițiilor legale relevante, dar și de rațiunile care stau la baza instituirii formei autentice ad validitatem pentru încheierea actelor juridice solemne.

S-a subliniat că promisiunea de contract este un act juridic consensual, independent de faptul că actul juridic promis este unul solemn sau nu, din moment ce, în privința ei, legiuitorul nu a înțeles să deroge de la regula consensualismului impusă prin art. 1.178 din Codul civil. Astfel, art. 1.279 alin. (1) din Codul civil, text normativ ce are vocația de a contura condițiile de valabilitate a promisiunii, nu face nicio trimitere la necesitatea îndeplinirii vreunei solemnități pentru perfectarea ei valabilă, ceea ce reclamă aplicarea în ceea ce o privește a principiului consensualismului.

Dacă forma este indiferentă pentru încheierea valabilă a promisiunii, situația este diferită atunci când în discuție este accesul părților la remediul executării promisiunii în forma pronunțării unei hotărâri care ține loc de contract.

Sub acest aspect, din interpretarea literală și sistematică a dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil rezultă limpede că pentru pronunțarea hotărârii care ține loc de contract de vânzare este necesar ca toate condițiile de validitate a acestuia să fie îndeplinite. În absența oricărei distincții a legiuitorului între cerințele de fond și cele de formă, printre aceste condiții se regăsește, atunci când vânzarea este una imobiliară, și forma autentică cerută pentru încheierea sa valabilă, așa cum pretinde art. 1.244 din Codul civil.

În mod constant și tradițional, doctrina juridică românească s-a exprimat în sensul că rațiunile stabilirii formei ad validitatem pentru încheierea valabilă a actelor juridice solemne sunt următoarele: atenționarea părților asupra importanței și consecințelor actului încheiat; asigurarea certitudinii consimțământului; exercitarea unui control al statului asupra anumitor operațiuni juridice, cu precădere din considerente fiscale.

O astfel de preocupare a manifestat legiuitorul și pentru contractul de vânzare imobiliară, din moment ce încheierea sa valabilă este condiționată de perfectarea lui în formă autentică (art. 1.244 din Codul civil).

Iar, dacă în prim-planul instituirii formei autentice stă rațiunea asigurării unei protecții sporite a consimțământului părților implicate, atunci ar fi total iluzoriu să se considere că această finalitate ar mai putea fi atinsă dacă s-ar permite părților unei promisiuni de vânzare încheiate în forma unui înscris sub semnătură privată (sau chiar verbal) să acceadă la remediul excepțional al pronunțării unei hotărâri care ține loc de contract, atunci când una dintre ele ar refuza încheierea voluntară a contractului promis. O astfel de abordare permisivă ar conduce ineluctabil la deschiderea unei căi facile de eludare a formei autentice pretinse pentru încheierea contractului de vânzare, după modelul: părțile convin să încheie o promisiune de vânzare (în forma înscrisului sub semnătură privată sau chiar verbal), pentru ca apoi să evite parcurgerea procedurii de autentificare din fața notarului, solicitând direct pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract.

La momentul încheierii promisiunii părțile convin asupra încheierii în viitor a vânzării, deci înțelegerea lor naște o obligație de a face, de a încheia în viitor contractul de vânzare promis. Prin pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract are loc transformarea creanței ce își are izvorul în contractul de promisiune (de a încheia în viitor un veritabil contract de vânzare) într-un veritabil drept de proprietate. O astfel de modificare produsă în planul conținutului raportului juridic dintre părți nu poate fi explicată decât prin aceea că, prin însăși încheierea promisiunii, părțile consimt deja asupra elementelor esențiale ale viitorului contract. Iar aceasta justifică rațiunea pentru care consimțământul la încheierea promisiunii trebuie să beneficieze de o protecție egală cu a aceluia exprimat la momentul încheierii veritabilului contract de vânzare sub aspectul necesității perfectării sale în formă autentică.

În concluzie, s-a considerat că singura interpretare care poate concilia rațiunea protejării consimțământului părților cu mecanismul pus la dispoziția acestora de a obține în caz de neexecutare o hotărâre care ține loc de contract este aceea de a condiționa accesul la un asemenea remediu de perfectarea promisiunii însăși în formă autentică.

Prin opinia înregistrată la data de 1 martie 2017 s-a arătat că interpretarea gramaticală și sistematică a art. 1.279 alin. (3) și art. 1.669 din Codul civil conduce la concluzia că, în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești, trebuie îndeplinite condițiile de validitate ale contractului promis, respectiv forma autentică, dar niciunul dintre texte nu prevede expres că promisiunea de vânzare trebuie să îmbrace forma autentică, această condiție fiind îndeplinită în momentul pronunțării hotărârii judecătorești care ține loc de contract. Momentul la care se apreciază îndeplinirea condițiilor de validitate a vânzării definitive trebuie să fie cel al pronunțării hotărârii judecătorești. Se apreciază că nu poate fi un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii promisiunii bilaterale de vânzare, nici în ce privește analizarea altor condiții ale contractului de vânzare (calitatea de proprietar etc.). Principalul argument de interpretare în acest sens este expresia utilizată de art. 1.669 alin. (1) din Codul civil "toate celelalte condiții de validitate".

În ceea ce privește inter