ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2684/2010

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea adresata Tribunalului București la data de 29 iunie 2007, reclamanții S.G.C., S.E. au chemat în judecata pe pârâții Municipiul București prin Primar General, Ministerul Finanțelor Publice, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să se dispună obligarea paraților , în principal, la plata sumei de 200.000 Euro reprezentând daune "la valoarea actuala venala obținută în bani" pentru evicțiunea totala în dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 10 situat în București, sector 1; în subsidiar, obligarea paraților la plata prețului actualizat la nivelul inflației, achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997, dezdăunarea cu suma de 20.000 lei pentru sporul de valoare adus imobilului prin lucrările efectuate acestuia cu caracter necesar și util; obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

In motivarea cererii reclamanții au arată că au încheiat cu pârâta Primăria municipiului București, prin SC H.N. SA, contractul de vânzare cumpărare nr. 4718/21452/1997, iar prin sentința civila nr. 6739/2003 pronunțata de Judecătoria Sector 1, rămasa irevocabila , în urma admiterii acțiunii în revendicare formulata de către foștii proprietar ai imobilului C.I. și C.S.G., acest contract a fost lipsit de efecte juridice. Au achitat cu titlu de preț pârâtei suma de 47.253.065 lei, valoarea reala a imobilului fiind de cca. 200.000 Euro, obligarea paraților la plata acestei sume fiind impusa de faptul că s-ar asigura o reala compensație , rezonabila și proporționala față de ingerința în dreptul de proprietate, compensație reglementată de disp.

art. 1334 C. civ. și însușita de Curtea Europeana a Drepturilor Omului (cauza Raicu contra României). Reclamanții susțin că în condițiile în care nu s-au constatat motive de nulitate asupra titlului lor, ingerința în dreptul lor de proprietate s-a produs cu încălcarea art. I al Protocolului nr. 1 la Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului, astfel încât dezdăunarea lor trebuie să fie proporționala valorii bunului la momentul când s-a pierdut dreptul de proprietate. In ce privește cererea de restituire a sumei achitate cu titlu de preț, reactualizată, a sumei cu titlu de despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului, reclamanții susțin că acestea se cuvin în temeiul art. 48 și art. 50 din Legea nr. 10/2001.

Cererea de chemare în judecata a fost precizată, în sensul că se solicita obligarea paraților la plata sumei de 542.472 lei, cu titlu de dezdăunare, sumă stabilită prin raportul de expertiza depus la dosar, iar cu titlu de spor de valoare adus imobilului se solicită obligarea pârâților la plata sumei de 16.840 lei. Prin cererea de chemare în garanție, pârâtul a solicitat ca în cazul în care va cădea în pretenții în cererea principală, să fie obligat chematul în garanție SC H.N.SA la plata comisionului de 1% încasat la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare. Tribunalul București, secția a V-a civilă, prin sentința civilă nr. 978 din 23 mai 2008 a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor, ca neîntemeiată.

A admis în parte cererea principala formulata de reclamanții S.G.C. și, S.E. împotriva paraților Municipiul București prin Primar General și Ministerul Finanțelor Publice. A obligat pârâtul Ministerul de Finanțe la plata către reclamanți a sumei achitate cu titlu de preț în contractul de vânzare cumpărare nr. 4718/21452/1997, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, actualizată cu indicele de inflație , pana la data plații. A obligat parații la plata către reclamanți a sumei de 16.840 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului. S-a respins capătul de cerere privind obligarea paraților la plata de daune pentru evicțiune ca nefondată. S-a respins cererea de chemare în garanție a SC H.N.

SA, ca nefondata. Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut următoarele: Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 reclamanții au dobândit proprietatea asupra apartamentului nr. 10 situat în București, sector 1, în temeiul Legii nr. 112/1995, ulterior acest drept fiind pierdut ca urmare a pronunțării sentinței civile nr. 6739/2003 a Judecătoriei sector 1, rămasă irevocabilă, fiind obligați a lăsa în deplină proprietate imobilul foștilor proprietari C.I. și C.S.G. Excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice este nefondată, având în vedere că, potrivit art. 50-51 din Legea nr. 10/2001, pentru situația în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești, prețul actualizat al acestor imobile va fi restituit chiriașilor cumpărători de către Ministerul de Finanțe.

Pe fondul cauzei, cererea reclamanților privind obligarea pârâților la plata sumei de 542.472 lei, cu titlu de dezdăunare, se întemeiază pe faptul că au fost tulburați în dreptul lor de proprietate, iar tulburarea fiind de drept atrage răspunderea vânzătorului pentru evicțiune. Plecând de la aceste dispoziții, obligația de răspundere pentru evicțiune implica în primul rând o obligație de restituire a prețului încasat pentru bunul vândut, reclamanții solicitând plata unei sume ce corespunde valorii de circulație a nobilului,urmare evicțiunii, a faptului că nu a fost anulat titlul lor de proprietate , astfel că ingerința în acest drept de proprietate trebuie să aibă ca și corespondent o dezdăunare proporțională pagubei produse.

Evicțiunea a intervenit în speță, reclamanții fiind obligați a preda bunul imobil, astfel că pretenția lor la restituirea prețului este întemeiată și protejată de d isp. art. 1341 C. civ., potrivit cu care cumpărătorul dacă este evins, are dreptul a cere de la vânzător restituirea prețului. Diferența dintre prețul plătit și suma solicitată de reclamanți nu poate fi acordată acestora întrucât, potrivit art. 1340 C. civ., atunci când cumpărătorul a cunoscut la momentul vânzării pericolul evicțiunii acesta nu este îndreptățit la restituirea prețului.

Prin decizia civilă nr. 1089 a Curții de Apel București, s-a reținut că imobilul s-a aflat la momentul vânzării în patrimoniul statului, ca urmare promovării de către reclamanții din prezenta cauză a memoriului pentru declanșarea recursului în anulare împotriva hotărârii judecătorești prin care acest imobil fusese restituit fostului proprietar, astfel că nu s-a reținut buna credință la cumpărare, cumpărătorii evinși cunoscând astfel pericolul evicțiunii. Pentru aceste considerente, paguba produsă reclamanților urmare evicțiunii nu poate fi considerată o ingerința în dreptul de proprietate al acestora din perspectiva Primului Protocol al CEDO, întrucât culpa concurentă a reclamanților la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare al cărui obiect era intr-o dispută juridică, face ca paguba suferită să nu mai fie disproporționată în raport de dreptul atins.

In ce privește restituirea prețului achitat la momentul vânzării, evicțiunea exista, are o cauză anterioară vânzării, astfel că prin raportarea acestei situații la dispozițiile Legii nr. 10/2001, art. 50 potrivit cu care în cazul desființării contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 prețul se restituie chiriașului cumpărător, actualizat, va fi obligat pârâtul Ministerul Finanțelor la plata către reclamanți a sumei achitate cu titlu de preț în contractul de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997, suma încasată cu titlu de preț fiind constituită intr-un fond extrabugetar la dispoziția acestui pârât. In ce privește restituirea sumei ce reprezintă sporul de valoare adus imobilului, contravaloarea acestora îmbunătățiri rezultă din concluziile raportului de expertiză judiciară întocmit de expert V.A.

la data de 29 august 2007 și necontestată de pârâți; astfel că, în raport de faptul că prin decizia civila nr. 1089 a Curții de Apel București s-a reținut că imobilul a trecut în patrimonial statului "fără titlu", iar prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001 stabilesc faptul că pentru îmbunătățirile aduse imobilului restituit obligația de plată a contravalorii acestora revine statului sau unității deținătoare, instanța a obligat pârâții la plata contravalorii îmbunătățirilor. Cererea de chemare în garanție pentru plata comisionului încasat la momentul vânzării de SC H.N.

SA este nefondată întrucât aceasta a procedat la vânzare în calitate de mandatar al vânzătorului, aflându-ne în prezența unui mandat cu plată, iar câtă vreme nu s-a reținut o culpa a mandatarului în executarea mandatului care sa-l oblige la restituirea plații serviciului, între mandatar și reclamanți neexistând un raport juridic, nu pot fi reținute obligațiile de garanție prevăzute de art. 1337 C. civ. în sarcina chematului în garanție. Prin decizia civilă nr. 440 din 3 iulie 2009 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelul formulat de reclamanții S.G.C. și S.E. împotriva sentinței civile nr. 978 din 23 mai 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în dosar nr. 24398/3/2007, în contradictoriu cu pârâții Municipiul București prin Primarul General, Ministerul Finanțelor Publice și chemata în garanție SC H.N.

SA. A admis apelul formulat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin D.G.F.P. împotriva aceleiași sentințe civile și în consecință: A schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că: A obligat pârâtul Municipiul București prin Primarul General la plata către reclamanți a sumei de 63.995 RON reprezentând valoare reactualizată a prețului la data introducerii acțiunii. A obligat pârâții Municipiul București prin Primarul General și Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei de 19.736 RON către reclamanți, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor imobilului. S-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate. S-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâtul Municipiul București prin Primarul General împotriva sentinței civile nr. 978 din 23 mai 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă.

Au fost obligați pârâții la 1000 lei cheltuieli de judecată către reclamanți. Pentru a se pronunța în acest sens, Curtea a avut în vedere următoarele : Respingerea primului capăt de cerere este justificată pe considerentul că recurenții nu se încadrează în ipoteza prevăzută de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 republicată, având în vedere că Ministerul Economiei și Finanțelor, conform dispoziției enunțate, poate fi obligat la restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate în condițiile Legii nr. 112/1995, doar în situația expres enunțată, în care contractele au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabilă.

Dimpotrivă, în speță, prin sentința civilă nr. 6739/2003 pronunțată de Judecătoria Sector 1, definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 1089 din 8 septembrie 2005 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de C.I. și C.S.G., privind obligarea reclamanților la restituirea în natură a apartamentului nr. 10 din sectorul 1; a fost respinsă însă cererea privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 și, în consecință, nefiind îndeplinită cerința legală enunțată, soluția pronunțată în ce privește capătul de cerere principal va fi menținută. Apelul este fondat în ce privește cererea subsidiară de obligare a pârâților la restituirea prețului actualizat la nivelul ratei inflației, achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 încheiat cu Primăria Municipiului București, prin SC H.N.

SA, în condițiile art. 1337 C. civ. privind răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, sens în care a fost obligat pârâtul Municipiul București, prin Primarul General, la plata sumei achitate, urmând a omologa raportul de expertiză tehnică imobiliară efectuat de expert ing. S.G., necontestat de părți, cu privire la suma de 63.995 lei, valoare calculată la data introducerii acțiunii - 29 iunie 2007. Pentru plata sporului de valoare adus de reclamanți imobilului, prin efectuarea îmbunătățirilor necesare și utile, în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 48 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, conform cărora, dacă imobilul a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare, iar opțiunea între cele două categorii alternative de debitori ai obligației de despăgubire aparține creditorului obligației de despăgubire.

În motivarea apelului declarat împotriva hotărârii de fond, apelantul Municipiul București, prin Primarul General a invocat lipsa calității procesuale pasive în raport de art. 48 din Legea nr. 10/2001 republicată, care, în alin. (3), prevede că „în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare"; or, unitate deținătoare nu mai există, întrucât imobilul a fost restituit foștilor proprietari și, în consecință, obligația de restituire revine statului, reprezentat de Ministerul Economiei și Finanțelor. Pe de altă parte, contractul de vânzare-cumpărare în dispută nu conține clauze privind obligația de garanție pentru evicțiune a vânzătorului, dimpotrivă, clauzele acestuia se completează cu drepturile și obligațiile ce decurg din Legea nr. 112/1995.

Se susține, în finalul apelului motivat, că se tinde spre îmbogățirea fără justă cauză a celui devenit proprietar în urma acțiunii în revendicare, având în vedere că aceștia beneficiază de îmbunătățiri. Criticile acestui apelant pârât sunt nefondate, având în vedere considerentele pentru care această parte a fost obligată, alături de apelantul-pârât Ministerul Economiei și Finanțelor la plata sumei de 19.736 lei reprezentând contravaloare îmbunătățiri către reclamanți prin aplicarea dispozițiilor art. 48 alin. (3) din Legea nr. 10/2001. Dând eficiență acestei dispoziții legale, actualii proprietari, chiar dacă beneficiază de îmbunătățiri, acest aspect nu echivalează cu o îmbogățire fără justă cauză, cum se pretinde de către apelantul pârât în motivarea apelului, dispoziția legală fiind imperativă și de strictă interpretare.

Conform art. 274 C. proc. civ, pârâții au fost obligați la 1000 lei cheltuieli de judecată către reclamanți, reprezentând onorariu expertiză conform chitanței nr. 15088187/1 din 12 mai 2009 emisă de CEC Bank SA Lipscani (fila 54). Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat și motivat recurs, atât pârâtul Municipiul București, prin primar general, cât și reclamanții S.G.C. și S.E. 1. Recurenții-reclamanți S.E. și S.G.C. au criticat decizia din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 5 și 9 C. proc. civ., astfel: - Se impune dezdăunarea la valoarea de circulație a imobilului atât în raport de dispozițiile art. 1344 C. civ., cât și față de jurisprudența CEDO raportat la cauza Raicu contra României.

În privința cererii subsidiare, au fost invocate dispozițiile art. 48 și art. 50 din Legea nr. 10/2001. În apel au fost invocate în sprijinul cererii principale și noile prevederi ale art. 50 alin. (2 1 ) și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum aceasta a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, dispoziții de excepție și de aplicare imediată. Menținerea în apel a dispoziției primei instanțe cu privire la respingerea cererii principale de dezdăunare la valoarea de circulație este nemotivată. In acest sens, trebuie observat că argumentele Curții de Apel vizează exclusiv stabilirea răspunderii pentru evicțiune a Municipiului București în condițiile dreptului comun, legată doar de calitatea sa de vânzător în cadrul contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 4718/21452 din 16 iulie 1997 și nu se pronunță asupra apărărilor invocate în apel fondate pe disp.

1344 C. civ. De fapt, deși admite apelul reclamanților, niciun considerent al hotărârii nu vizează apelul lor și nu răspunde criticilor invocate. In apel s-a învederat că instanța de fond a analizat conținutul raportului juridic din perspectiva art. 1340 C. civ. și a stabilit greșit că evicțiunea a intervenit în condițiile în care s-a cunoscut pericolul tulburării în drept la momentul încheierii actului de dobândire, lucru care exclude dreptul de dezdăunare la valoarea de circulație, deși premiza limitării răspunderii pentru evicțiune constă în incidența unei clauze exprese exoneratoare inserate în cuprinsul vânzării, de natură să determine convingerea cumpărătorului că vânzătorul nu întrunește toate însușirile cerute de lege pentru a transmite valabil.

În conținutul contractului de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 nu s-a stipulat o asemenea clauză, vânzătorul nu a înțeles să-­și limiteze eventuala răspundere în caz de evicțiune, nici în privința prețului și nici la valoarea de circulație, nici cumpărătorul neasumându-și riscul acesteia. Deci, nefiind stipulată și nici pretinsă de vânzător o clauză de exonerare, nu au existat indicii directe de natură să inducă dubii asupra calității vânzătorului, cum nu și-a asumat nici răspunderea evicțiunii. Pe de altă parte, nici nu ar fi fost posibil să fie inserată convențional o asemenea clauză în cuprinsul vânzării, întrucât contractele încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 sunt expres definite de lege, care nu permite derogări convenționale de la norma specială.

Cu toate acestea, indiferent de lipsa unei cauze de exonerare, la momentul încheierii contractului le vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 cumpărătorii au fost de bună credință. Acest lucru a fost confirmat definitiv și irevocabil potrivit sentinței civile nr. 6739 din 31 octombrie 2003 prin care, deși s-a admis cererea de revendicare, s-a respins cererea în nulitate a vânzării litigioase.

- În raport de noile dispoziții ale art. 50 alin. (2 1 ) din Legii nr. 10/2001, astfel cum aceasta a fost modificată potrivit Legii nr. 1/2009, nimic nu justifica respingerea cererii de dezdăunare la valoarea de piață a imobilului, cât timp legalitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 a fost confirmată judiciar, cererea în nulitate promovată de către succesorii fostului proprietar fiind respinsă, așa cum rezultă din Sentința Civilă nr. 6739 din 31 octombrie 2003 prin urmare; nimic nu poate limita dreptul instituit pe calea normei speciale, normă de imediată aplicare, în măsura în care este decis ca vânzarea-cumpărarea nr. 4718/21452/1997 a fost încheiată cu respectarea Legii nr. 112/1995.

- În niciun caz, neincidența în cauză a dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu poate antrena prin sine însăși, ca o consecință firească și directă, înlăturarea răspunderii pentru excedentele valorii prevăzută în mod distinct față de legea specială de dispozițiile art. 1344 C. civ., și aceasta în raport de prevederile art. 1340 C. civ. opus de instanța fondului. Deși s-au înlăturat dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, instanța nu s-a pronunțat nici asupra incidenței în cauză a noilor prevederi ale art. 50 alin. (2) 1 și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum aceasta a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, cu toate că acestea au fost invocate în mod expres prin motivele de apel.

- Instanța a interpretat greșit dispozițiile Legii nr. 10/2001 când a reținut neincidența dispozițiilor art. 50 alin. (3) în cauză și a ignorat incidența noilor prevederi ale art. 50 alin. (2) 1 și art. 50 1 . Deși legiuitorul a stabilit pe cale specială dreptul la acțiune pentru restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive, nu l-a limitat doar în caz de declarare a nulității acestora. Or, ineficienta actului juridic este în egală măsură determinată de caducitate, consecința admiterii unei cereri de revendicare, ori de reziliere sau rezoluțiune. Apoi, inducând și o a doua condiție, respectiv că actul să fi fost încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, este evident că nu a înțeles să limiteze acest drept doar în caz de nulitate.

Pentru că nu se poate presupune declararea nulității la cererea persoanei îndreptățite, în condiții speciale prevăzute de art. 45 alin. (2) din lege, decât în caz de nerespectare a Legii nr. 112/1995. O asemenea ipoteză ar lipsi de conținut dispozițiilor art. 50 1 din lege, text prin care a fost introdusă distincția între actele încheiate cu sau fără respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu consecința mai avantajoasă a obținerii prețului de piață al imobilelor; evident că actul încheiat cu respectarea Legii nr .112/1995 nu poate fi nul în condițiile aceleași legi, însă poate fi lipsit de efecte pe calea acțiunii în revendicare, cum de altfel s-a întâmplat nu de puține ori până la pronunțarea deciziei nr. 33/2008 de Înalta Curte de Casație și Justiție.

Faptul că legiuitorul nu a precizat în ipoteza normei și cazul ineficienței determinată de admiterea unei acțiuni în revendicare nu este decât consecința firească a concepției legii speciale, care nu permite alternativa dreptului comun pentru realizarea dreptului de proprietate al persoanei îndreptățite, lucru deja consacrat prin dispozițiile Legii nr. 1/2009 și consfințit prin dispozițiile Deciziei nr. 33/2008 de I.C.C.J. Prin urmare, desființarea contractelor prin hotărâri judecătorești definitive nu presupune doar nulitatea lor în condițiile Legii nr. 10/2001. Sunt pe deplin incidente prev. art. 50 alin. (2) 1 și art. 50 1 din aceeași lege, în același context în care desființarea actului nu presupune doar declararea nulității sale.

Noile prevederi sunt de asemenea în deplină concordanță cu prevederile art. 1344 C. civ., reprezentând aplicația specifică a răspunderii pentru excedentele valorii bunului în conținutul legii speciale. Oricum, în măsura în care legea specială nu ar fi incidentă, fie pe motiv de neretroactivitate, fie din alte motive, instanța va reține că sunt întrunite prevederile art. 1344 C. civ., întrucât nu au cunoscut la facerea vânzării pericolul evicțiunii și nici nu au cumpărat pe propria lor răspundere. Nu a existat conivență frauduloasă între părțile contractului și nu au înțeles să tranzacționăm în pofida unor potențiale vicii ale dreptului transmis. Mai mult, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997, cumpărătorii au fost de bună credință.

Acest lucru a fost confirmat definitiv și irevocabil potrivit Sentinței Civilă nr. 6739 din 31 octombrie 2003 prin care, deși s-a admis cererea de revendicare, s-a respins cererea în nulitate a vânzării litigioase. 2. În recursul declarat de pârâtul Municipiul București prin primar general, se critică decizia recurată, din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. a. In ceea ce privește obligarea la plata sumei de 63.995 lei, reprezentând prețul reactualizat, se invocă excepția lipsei calității procesuale pasive, motivată de următoarele : - Potrivit Legii nr. 112/1995 și a H.G. nr. 20/1996 republicată, beneficiarul sumelor încasate de către municipalitate din vânzarea locuințelor în temeiul legii menționate este Ministerul de Finanțe.

În acest sens, dispozițiile art. 13 alin. (6) pct. a din Legea nr. 112/1995 și art. 39 pct. 1 lit. a) din H.G. nr. 20/1996, prevăd că "la dispoziția Ministerului Finanțelor se constituie fondul extrabugetar pentru asigurarea punerii în aplicare a prevederilor prezentei legi , care se va alimenta din sumele obținute din vânzarea apartamentelor …după deducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor . In baza prevederilor art. 13 din lege se constituie la dispoziția Ministerului Finanțelor fondul extrabugetar conform Legii nr. 112/1995 din surse, printre care sumele obținute din vânzarea apartamentelor (art. 39 din H.G. nr. 20/1996). De asemenea, potrivit art. 1 pct. 5 (ce modifică art. 51din Legea nr. 10/2001) din O.G.

nr. 184/2002, "plata sumelor prevăzute la alin. 2 se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995. b. Obligația de garanție pentru evicțiune operează dacă sunt îndeplinite următoarele condiții: să fie vorba de o tulburare de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării și cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător. - In ceea ce privește cea de-a doua condiție, se arătă faptul că aceasta nu este îndeplinită, întrucât vânzătorul nu poate răspunde pentru împrejurările ivite după încheierea contractului de vânzare-cumpărare și transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului.

La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilul era proprietate de stat, toate condițiile încheierii contractului au fost îndeplinite, nevalabilitatea titlului statului fiind constatată ulterior . În situația considerării ca îndeplinită condiția ca această cauză a evicțiunii să fie anterioară vânzării, implicit cauza evicțiunii a fost cunoscută de cumpărător, acesta cunoștea eventualitatea revendicării imobilului de către foștii proprietari și, mai mult, chiar și-au asumat riscul cumpărării în aceste condiții. - Obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în niciun caz valoarea de circulație a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

În cazul imobilelor vândute în baza Legii nr. 112/1995, încheierea contractelor de vânzare-cumpărare putea fi făcută doar cu îndeplinirea anumitor condiții restrictive (art. 9 din Legea nr. 112/1995), prețul vânzării a fost stabilit pe criterii de protecție socială, fiind foarte mic în comparație cu valoarea reală. Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

c. Pentru restituirea sumelor cheltuite cu titlu de îmbunătățiri aduse imobilului - din București, sectorul 1 nu are calitate procesuala pasivă, având în vedere prevederile art. 53 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 247/2005 : «Chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuințe prin îmbunătățirile necesare și utile. (...) în cazul în care imobilul care se restituie a fost reluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare ». Având în vedere că imobilul a fost preluat fără titlu, plata acestei sume se face de către Ministerul Finanțelor Publice pentru cazul imobilelor care au fost preluate de stat fără titlu valabil.

Nu mai exista unitate deținătoare, deoarece imobilul a fost restituit adevăraților proprietari, astfel încât sumele cuvenite reclamanților vor fi suportate de către Ministerul Finanțelor Publice ca reprezentant a statului. Mai mult, raportat de prevederile art. 48 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, modificata prin Legea nr. 1/2009, indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuința prin îmbunătățirile necesare și utile revine persoanei îndreptățite. d. Cât privește obligarea la plata cheltuielilor de judecată, nu sunt îndeplinite condițiile art. 274 C. proc. civ. Solicită aplicarea dispozițiilor art. 274 alin. (3) C. proc.

civ., întrucât prezentul litigiu nu comportă un grad de dificultate sporit, iar cheltuielile de judecată sunt prea mari față de contribuția apărătorului ales. Pe de alta parte, cheltuielile de judecata sunt exagerat de mari câtă vreme prin Decizia nr. 3564 a Consiliului Uniunii Barourilor din România, care a intrat în vigoare la data de 26 martie 1999, se precizează exact onorariile minimale pentru serviciile prestate de către avocați. In ceea ce privește cheltuielile suportate de reclamantă pentru procedura în fața Curții de apel, ar trebui să se stabilească daca au fost cu adevărat suportate și că acestea au fost necesare, având o valoare rezonabilă. Mai mult, trebuie avut în vedere art. 132 din Statutul profesiei de avocat în care sunt prevăzute criteriile pentru stabilirea onorariului unui avocat.

Analizând decizia de apel în raport de criticile formulate, Înalta Curte constată că recursurile sunt nefondate, în considerarea celor ce succed: 1. Recursul declarat de reclamați: - Într-adevăr, sub aspectul cererii reclamanților raportată la dispozițiile art. 1344 C. civ., referitoare la excedentele valorii în timpul evicțiunii, instanța de apel nu a motivat decizia, făcând trimitere la art. 1337 C. civ., ca normă generală în materia răspunderii pentru evicțiune. Acest lucru nu este însă de natură a duce la schimbarea deciziei de apel, soluția pronunțată în cauză urmând a fi menținută, prin complinirea considerentelor. Art. 1344 C. civ. se referă la ipoteza modificării convenționale a garanției contra evicțiunii, în care vânzătorul este exonerat total sau parțial pentru fapta unui terț.

O asemenea convenție nu este stipulată în actul de vânzare-cumpărare prin care reclamanții au dobândit imobilul în litigiu. Ca regulă generală însă, obligația de garanție a vânzătorului în cazul evicțiunii rezultând din fapta unui terț există atunci când cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de cumpărător.

Deși titlul deținut de către reclamanți nu a fost anulat în litigiul anterior, respingându-se cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, prin decizia de recurs nr. 1089 din 8 septembrie 2005 s-a constatat că pârâții (reclamanți în prezentul litigiu) nu au fost de bună-credință la încheierea actului, reținându-se următoarele : la inițiativa chiriașilor care au formulat un memoriu în acest sens, s-a admis recursul în anulare și s-a anulat sentința de revendicare obținută de proprietarul imobilului în cauză, iar ulterior aceștia au cumpărat imobilul în litigiu; au cunoscut astfel cine sunt adevărații proprietari ai imobilului și faptul că aceștia l-au revendicat; au cunoscut astfel adevărata situație juridică a imobilului, cât și dorința proprietarilor de restituire a acestuia.

Se impune însă păstrarea soluției de restituire a prețului plătit reactualizat, date fiind dispozițiile art. 296 teza a II-a C. proc. civ. și limitele judecății în apel, în care: pârâtul Municipiul București a criticat sentința pentru lipsa calității procesuale în cererea privind contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului și pe aspecte privind evicțiunea care nu sunt cu privire la acest lucru, iar Ministerul a invocat inaplicabilitatea dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, nelegalitatea obligării la restituirea comisionului de 1% din preț, nedovedirea plății integrale a prețului vânzării și lipsa calității procesuale în ceea ce privește îmbunătățirile aduse imobilului. Separat de acest aspect, reclamanții nu trebuie să omită faptul că au cumpărat imobilul în condițiile Legii nr. 112/1995, iar prețul vânzării a fost stabilit pe criterii de protecție socială, care nu reprezenta prețul de piață al imobilului.

Pentru a putea discuta de sporul de valoare din timpul evicțiunii și protejarea astfel a celui evins în dreptul său de proprietate, este necesar să avem în vedere aceleași repere de comparație - reclamanții au cumpărat la un preț social iar acum solicită prețul de circulație, punându-se chiar problema unei îmbogățiri fără justă cauză. - În ceea ce privește prețul de piață al imobilului, din perspectiva modificărilor legislative intervenite prin Legea nr. 1/2009, instanța de apel a reținut că ipoteza în speță nu se încadrează în dispozițiile art. 50 alin. (3) din legea republicată, cu motivarea că nu a fost desființat contractul de vânzare-cumpărare, fiind respinsă cererea de constatare a nulității absolute a acestuia.

Deși nu se face referire expresă la dispozițiile art. 50 alin. (2) 1 și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, se redau în considerentele aferente dispozițiile acestor articole, cu referire la condiția de desființare a contractului. Chiar și față de apărarea referitoare la sintagma „contracte desființate prin hotărâri judecătorești definitive” susținută de către reclamanții – recurenți, oricum nu le-ar fi aplicabile dispozițiile introduse în Legea nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009. Aceasta întrucât normele legale vizate impun încheierea actului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Nu se poate reține că s-a respectat Legea nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare față de cele statuate în litigiul anterior, care se impun prin forța puterii de lucru judecat.

Astfel, cumpărătorii au cunoscut cine sunt adevărații proprietari ai imobilului și faptul că aceștia au revendicat imobilul. În acest context nu este justificată trimiterea făcută de reclamanți la cauza Raicu împotriva României din jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului – în care Curtea a subliniat că atenuarea vechilor atingeri nu poate crea noi greutăți și că în acest scop trebuie să se țină cont de circumstanțele particulare din fiecare cauză pentru ca persoanele care și-au dobândit bunurile cu bună-credință (s.n.) să nu fie aduse să suporte greutatea responsabilității statului care cândva a confiscat bunul. 2. Recursul declarat de pârâtul Municipiul București, prin Primarul General.

a. Dispozițiile legale invocate, din perspectiva Legii nr. 112/1995 și normelor de aplicare, nu prezintă relevanță în cauză, întrucât Ministerul Finanțelor este beneficiarul sumelor obținute din vânzarea apartamentelor, calitate diferită de cea de persoană responsabilă în cadrul răspunderii pentru evicțiune. Pârâtul-recurent are calitate procesuală pasivă în restituirea prețului, întrucât obligația sa i-a fost stabilită în calitate de vânzător și în temeiul răspunderii pentru evicțiune, nu în baza dispozițiilor speciale ale Legii nr. 10/2001. b. Prin apelul formulat, pârâtul-recurent a invocat lipsa calității procesuale pasive, cu referire la art. 48 din Legea nr. 10/2001, în ceea ce privește sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile necesare și utile.

În susținerea acestui motiv se invocă ca argument și inexistența unei clauze referitoare la obligația de garanție - care nu are însă legătură cu critica propriu-zisă, la care este indicat în susținere. În aceste condiții, criticile referitoare la condițiile evicțiunii și la modul de stabilire a despăgubirilor la prețul de circulație - care oricum nu a fost primit de instanță pentru argumentele reținute în analiza celuilalt recurs, au fost formulate omisso medio , neconstituind motiv de apel. Nu vor fi astfel analizate de Curte, cu aplicarea art. 316 coroborat cu art. 294 C. proc. civ. c. În ceea ce privește dispoziția referitoare la plata sporului de valoare adus imobilului de către reclamanți.

Argumentele instanței de apel referitoare la existența a două categorii alternative de debitori ai obligației de despăgubire, cu drept de opțiune pentru creditor, nu au fost criticate. Fără a critica modul de soluționare a criticii de apel, dispus prin decizie (aceasta fiind supusă controlului pe calea recursului), pârâtul recurent s-a limitat să reia critica de apel - ceea ce face ca modul de dispunere al instanței sub acest aspect să fie protejat de puterea de lucru judecat. S-a invocat în recurs la modificarea art. 48 din Legea nr. 10/2001 intervenită prin Legea nr. 1/2009, în sensul că indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii în discuție revine persoanei îndreptățite.

Dispoziția legală vizată a fost aplicată de instanța de apel raportat la criticile formulate, care fixează limitele de judecată în apel. În aceste condiții, legalitatea deciziei de apel nu poate fi analizată pe aspecte invocate ulterior și nesupuse analizei instanței. În ceea ce privește modificarea legii pe parcursul procesului, în sensul schimbării în totalitate a obligatului în cadrul procesual discutat, se pune problema previzibilității legii, în condițiile în care la data sesizării instanței dispozițiile legale aferente erau clare și precise sub acest aspect. În condițiile în care foștii proprietari ai imobilului, pe care l-au obținut în cadrul acțiunii în revendicare formulată împotriva reclamanților din litigiul de față, nici nu figurează ca părți în dosarul de față, a-i pune pe reclamanți să declanșeze un nou litigiu împotriva acestora ar însemna să suporte o sarcină disproporționată.

d. Critica vizând cheltuielile de judecată se referă la onorariul de avocat plătit de reclamantă. Însă, după cum rezultă din decizia de apel, acestea sunt reprezentate de onorariul de expertiză. Constatând, prin urmare, că nu sunt fondate criteriile formulate, Înalta Curte va face aplicarea și a art. 312 alin. (1) C. proc. civ., dispunând respingerea ambelor recursuri ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanții S.E., S.G.C. și pârâtul Municipiul București prin Primar General împotriva deciziei nr. 440 din 3 iulie 2009 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 aprilie 2010.