ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2684/2010

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2684/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea adresata Tribunalului

București la data de 29 iunie 2007, reclamanții S.G.C., S.E. au chemat în

judecata pe pârâții Municipiul București prin Primar General, Ministerul

Finanțelor Publice, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să se

dispună obligarea paraților , în principal, la plata sumei de 200.000 Euro

reprezentând daune "la valoarea actuala venala obținută în bani" pentru

evicțiunea totala în dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 10 situat

în București, sector 1; în subsidiar, obligarea paraților la plata prețului

actualizat la nivelul inflației, achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare

nr. 4718/21452/1997, dezdăunarea cu suma de 20.000 lei pentru sporul de valoare

adus imobilului prin lucrările efectuate acestuia cu caracter necesar și util;

obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

In motivarea cererii reclamanții au arată

că au încheiat cu pârâta Primăria municipiului București, prin SC H.N. SA,

contractul de vânzare cumpărare nr. 4718/21452/1997, iar prin sentința civila

nr. 6739/2003 pronunțata de Judecătoria Sector 1, rămasa irevocabila , în urma

admiterii acțiunii în revendicare formulata de către foștii proprietar ai

imobilului C.I. și C.S.G., acest contract a fost lipsit de efecte juridice.

Au achitat cu titlu de preț pârâtei suma

de 47.253.065 lei, valoarea reala a imobilului fiind de cca. 200.000 Euro,

obligarea paraților la plata acestei sume fiind impusa de faptul că s-ar

asigura o reala compensație , rezonabila și proporționala față de ingerința în

dreptul de proprietate, compensație reglementată de disp. art. 1334 C. civ. și însușita de Curtea Europeana a

Drepturilor Omului (cauza Raicu contra României).

Reclamanții susțin că în condițiile

în care nu s-au constatat motive de nulitate asupra titlului lor, ingerința în

dreptul lor de proprietate s-a produs cu încălcarea art. I al Protocolului nr. 1

la Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului, astfel încât dezdăunarea lor

trebuie să fie proporționala valorii bunului la momentul când s-a pierdut

dreptul de proprietate.

In ce privește cererea de restituire

a sumei achitate cu titlu de preț, reactualizată, a sumei cu titlu de

despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului, reclamanții susțin că acestea

se cuvin în temeiul art. 48 și art. 50 din Legea nr. 10/2001.

Cererea de chemare în judecata a

fost precizată, în sensul că se solicita obligarea paraților la plata sumei de

542.472 lei, cu titlu de dezdăunare, sumă stabilită prin raportul de expertiza

depus la dosar, iar cu titlu de spor de valoare adus imobilului se solicită

obligarea pârâților la plata sumei de 16.840 lei.

Prin

cererea

de

chemare în garanție, pârâtul a solicitat ca în cazul în

care va cădea în pretenții în cererea principală, să fie obligat chematul în

garanție SC H.N.SA la plata comisionului de 1% încasat la momentul încheierii

contractului de vânzare cumpărare.

Tribunalul București, secția a V-a

civilă, prin sentința civilă nr. 978 din 23 mai 2008 a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor, ca

neîntemeiată.

A admis în parte cererea principala

formulata de reclamanții S.G.C. și, S.E. împotriva paraților Municipiul

București prin Primar General și Ministerul Finanțelor Publice.

A obligat pârâtul Ministerul de

Finanțe la plata către reclamanți a sumei achitate cu titlu de preț în

contractul de vânzare cumpărare nr. 4718/21452/1997, încheiat în baza Legii nr.

112/1995, actualizată cu indicele de inflație , pana la data plații.

A obligat parații la plata către

reclamanți a sumei de 16.840 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor

aduse imobilului.

S-a respins capătul de cerere

privind obligarea paraților la plata de daune pentru evicțiune ca nefondată.

S-a respins cererea de chemare în

garanție a SC H.N. SA, ca nefondata.

Pentru a pronunța această hotărâre,

tribunalul a reținut următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare

nr. 4718/21452/1997 reclamanții au dobândit proprietatea asupra apartamentului

nr. 10 situat în București, sector 1, în temeiul Legii nr. 112/1995, ulterior

acest drept fiind pierdut ca urmare a pronunțării sentinței civile nr. 6739/2003

a Judecătoriei sector 1, rămasă irevocabilă, fiind obligați a lăsa în deplină

proprietate imobilul foștilor proprietari C.I. și C.S.G.

Excepția lipsei calității procesuale

pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice este nefondată, având în

vedere că, potrivit art. 50-51 din Legea nr. 10/2001, pentru situația în care

contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au

fost desființate prin hotărâri judecătorești, prețul actualizat al acestor imobile

va fi restituit chiriașilor cumpărători de către Ministerul de Finanțe.

Pe fondul cauzei, cererea

reclamanților privind obligarea pârâților la plata sumei de 542.472 lei, cu

titlu de dezdăunare, se întemeiază pe faptul că au fost tulburați în dreptul

lor de proprietate, iar tulburarea fiind de drept atrage răspunderea vânzătorului

pentru evicțiune.

Plecând de la aceste dispoziții,

obligația de răspundere pentru evicțiune implica în primul rând o obligație de

restituire a prețului încasat pentru bunul vândut, reclamanții solicitând plata

unei sume ce corespunde valorii de circulație a nobilului,urmare evicțiunii, a

faptului că nu a fost anulat titlul lor de proprietate , astfel că ingerința în

acest drept de proprietate trebuie să aibă ca și corespondent o dezdăunare

proporțională pagubei produse.

Evicțiunea a intervenit în speță,

reclamanții fiind obligați a preda bunul imobil, astfel că pretenția lor la

restituirea prețului este întemeiată și protejată de d

isp.

art. 1341

C. civ., potrivit cu care cumpărătorul dacă este

evins, are dreptul a cere de la vânzător restituirea prețului.

Diferența dintre prețul plătit și suma

solicitată de reclamanți nu poate fi acordată acestora întrucât, potrivit art. 1340

C. civ., atunci când cumpărătorul a cunoscut la momentul vânzării pericolul evicțiunii

acesta nu este îndreptățit la restituirea prețului.

Prin decizia civilă nr. 1089 a

Curții de Apel București, s-a reținut că imobilul s-a aflat la momentul

vânzării în patrimoniul statului, ca urmare promovării de către reclamanții din

prezenta cauză a memoriului pentru declanșarea recursului în anulare împotriva hotărârii

judecătorești prin care acest imobil fusese restituit fostului proprietar,

astfel că nu s-a reținut buna credință la cumpărare, cumpărătorii evinși cunoscând

astfel pericolul evicțiunii.

Pentru aceste considerente, paguba

produsă reclamanților urmare evicțiunii nu poate fi considerată o ingerința în

dreptul de proprietate al acestora din perspectiva Primului Protocol al CEDO, întrucât

culpa concurentă a reclamanților la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare

al cărui obiect era intr-o dispută juridică, face ca paguba suferită să nu mai

fie disproporționată în raport de dreptul atins.

In ce privește restituirea prețului

achitat la momentul vânzării, evicțiunea exista, are o cauză anterioară vânzării,

astfel că prin raportarea acestei situații la dispozițiile Legii nr. 10/2001,

art. 50 potrivit cu care în cazul desființării contractelor de vânzare-cumpărare

încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 prețul se restituie chiriașului

cumpărător, actualizat, va fi obligat pârâtul Ministerul Finanțelor la plata

către reclamanți a sumei achitate cu titlu de preț în contractul de vânzare-cumpărare

nr. 4718/21452/1997, suma încasată cu titlu de preț fiind constituită intr-un

fond extrabugetar la dispoziția acestui pârât.

In ce privește restituirea sumei ce

reprezintă sporul de valoare adus imobilului, contravaloarea acestora

îmbunătățiri rezultă din concluziile raportului de expertiză judiciară întocmit

de expert V.A. la data de 29 august 2007 și necontestată de pârâți; astfel că, în

raport de faptul că prin decizia civila nr. 1089 a Curții de Apel București s-a

reținut că imobilul a trecut în patrimonial statului "fără titlu",

iar prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001 stabilesc faptul că pentru

îmbunătățirile aduse imobilului restituit obligația de plată a contravalorii acestora

revine statului sau unității deținătoare, instanța a obligat pârâții la plata

contravalorii îmbunătățirilor.

Cererea de chemare în garanție

pentru plata comisionului încasat la momentul vânzării de SC H.N. SA este

nefondată întrucât aceasta a procedat la vânzare în calitate de mandatar al

vânzătorului, aflându-ne în prezența unui mandat cu plată, iar câtă vreme nu

s-a reținut o culpa a mandatarului în executarea mandatului care sa-l oblige la

restituirea plații serviciului, între mandatar și reclamanți neexistând un

raport juridic, nu pot fi reținute obligațiile de garanție prevăzute de art.

1337 C. civ. în sarcina chematului în garanție.

Prin decizia civilă nr. 440 din 3 iulie 2009 Curtea

de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelul formulat de reclamanții

S.G.C. și S.E. împotriva sentinței civile nr. 978 din 23 mai 2008 pronunțată de

Tribunalul București, secția a V-a civilă, în dosar nr. 24398/3/2007, în

contradictoriu cu pârâții Municipiul București prin Primarul General,

Ministerul Finanțelor Publice și chemata în garanție SC H.N. SA.

A admis apelul formulat de pârâtul

Ministerul Finanțelor Publice, prin D.G.F.P. împotriva aceleiași sentințe

civile și în consecință:

A schimbat în parte sentința civilă

apelată, în sensul că:

A obligat pârâtul Municipiul

București prin Primarul General la plata către reclamanți a sumei de 63.995 RON

reprezentând valoare reactualizată a prețului la data introducerii acțiunii.

A obligat pârâții Municipiul

București prin Primarul General și Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei

de 19.736 RON către reclamanți, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor

imobilului.

S-au menținut celelalte dispoziții

ale sentinței civile apelate.

S-a respins ca nefondat apelul

declarat de pârâtul Municipiul București prin Primarul General împotriva

sentinței civile nr. 978 din 23 mai 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția

a V-a civilă.

Au fost obligați pârâții la 1000 lei

cheltuieli de judecată către reclamanți.

Pentru a se pronunța în acest sens, Curtea a avut

în vedere următoarele :

Respingerea primului capăt de cerere

este justificată pe considerentul că recurenții nu se încadrează în ipoteza

prevăzută de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 republicată, având în

vedere că Ministerul Economiei și Finanțelor, conform dispoziției enunțate,

poate fi obligat la restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale

căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate în condițiile Legii nr. 112/1995,

doar în situația expres enunțată, în care contractele au fost desființate prin

hotărâri judecătorești definitive și irevocabilă.

Dimpotrivă, în speță, prin sentința

civilă nr. 6739/2003 pronunțată de Judecătoria Sector 1, definitivă și

irevocabilă prin decizia civilă nr. 1089 din 8 septembrie 2005 pronunțată de Curtea

de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost admisă acțiunea în revendicare

formulată de C.I. și C.S.G., privind obligarea reclamanților la restituirea în

natură a apartamentului nr. 10 din sectorul 1; a fost respinsă însă cererea

privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.

4718/21452/1997 și, în consecință, nefiind îndeplinită cerința legală enunțată,

soluția pronunțată în ce privește capătul de cerere principal va fi menținută.

Apelul este fondat în ce privește

cererea subsidiară de obligare a pârâților la restituirea prețului actualizat

la nivelul ratei inflației, achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare

nr. 4718/21452/1997 încheiat cu Primăria Municipiului București, prin SC H.N.

SA, în condițiile art. 1337 C. civ. privind răspunderea vânzătorului pentru

evicțiune, sens în care a fost obligat pârâtul Municipiul București, prin

Primarul General, la plata sumei achitate, urmând a omologa raportul de

expertiză tehnică imobiliară efectuat de expert ing. S.G., necontestat de

părți, cu privire la suma de 63.995 lei, valoare calculată la data introducerii

acțiunii - 29 iunie 2007.

Pentru plata sporului de valoare

adus de reclamanți imobilului, prin efectuarea îmbunătățirilor necesare și

utile, în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 48 alin. (3) din Legea nr. 10/2001,

conform cărora, dacă imobilul a fost preluat fără titlu valabil, obligația de

despăgubire revine statului sau unității deținătoare, iar opțiunea între cele

două categorii alternative de debitori ai obligației de despăgubire aparține

creditorului obligației de despăgubire.

În motivarea apelului declarat

împotriva hotărârii de fond, apelantul Municipiul București, prin Primarul

General a invocat lipsa calității procesuale pasive în raport de art. 48 din

Legea nr. 10/2001 republicată, care, în alin. (3), prevede că „în cazul în care

imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligația de

despăgubire revine statului sau unității deținătoare"; or, unitate

deținătoare nu mai există, întrucât imobilul a fost restituit foștilor

proprietari și, în consecință, obligația de restituire revine statului,

reprezentat de Ministerul Economiei și Finanțelor.

Pe de altă parte, contractul de

vânzare-cumpărare în dispută nu conține clauze privind obligația de garanție

pentru evicțiune a vânzătorului, dimpotrivă, clauzele acestuia se completează

cu drepturile și obligațiile ce decurg din Legea nr. 112/1995.

Se susține, în finalul apelului

motivat, că se tinde spre îmbogățirea fără justă cauză a celui devenit

proprietar în urma acțiunii în revendicare, având în vedere că aceștia

beneficiază de îmbunătățiri.

Criticile acestui apelant pârât sunt

nefondate, având în vedere considerentele pentru care această parte a fost

obligată, alături de apelantul-pârât Ministerul Economiei și Finanțelor la

plata sumei de 19.736 lei reprezentând contravaloare îmbunătățiri către

reclamanți prin aplicarea dispozițiilor art. 48 alin. (3) din Legea nr.

10/2001.

Dând eficiență acestei dispoziții

legale, actualii proprietari, chiar dacă beneficiază de îmbunătățiri, acest

aspect nu echivalează cu o îmbogățire fără justă cauză, cum se pretinde de

către apelantul pârât în motivarea apelului, dispoziția legală fiind imperativă

și de strictă interpretare.

Conform art. 274 C. proc. civ, pârâții au fost obligați la 1000 lei cheltuieli de judecată către reclamanți,

reprezentând onorariu expertiză conform chitanței nr. 15088187/1 din 12 mai 2009

emisă de CEC Bank SA Lipscani (fila 54).

Împotriva acestei decizii, în termen

legal au declarat și motivat recurs, atât pârâtul Municipiul București, prin

primar general, cât și reclamanții S.G.C. și S.E.

au criticat decizia din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 5 și 9 C. proc.

civ., astfel:

- Se impune dezdăunarea la valoarea

de circulație a imobilului atât în raport de dispozițiile art. 1344 C. civ.,

cât și față de jurisprudența CEDO raportat la cauza Raicu contra României. În

privința cererii subsidiare, au fost invocate dispozițiile art. 48 și art. 50

din Legea nr. 10/2001.

În apel au fost invocate în

sprijinul cererii principale și noile prevederi ale art. 50 alin. (2

1

)

și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, astfel cum aceasta a fost

modificată prin Legea nr. 1/2009, dispoziții de excepție și de aplicare

imediată.

Menținerea în apel a dispoziției

primei instanțe cu privire la respingerea cererii principale de dezdăunare la

valoarea de circulație este nemotivată.

In acest sens, trebuie observat că

argumentele Curții de Apel vizează exclusiv stabilirea răspunderii pentru

evicțiune a Municipiului București în condițiile dreptului comun, legată doar

de calitatea sa de vânzător în cadrul contractului de vânzare-cumpărare cu

plata în rate nr. 4718/21452 din 16 iulie 1997 și nu se pronunță asupra

apărărilor invocate în apel fondate pe disp. 1344 C. civ. De fapt, deși admite

apelul reclamanților, niciun considerent al hotărârii nu vizează apelul lor și

nu răspunde criticilor invocate.

In apel s-a învederat că instanța de

fond a analizat conținutul raportului juridic din perspectiva art. 1340 C. civ.

și a stabilit greșit că evicțiunea a intervenit în condițiile în care s-a

cunoscut pericolul tulburării în drept la momentul încheierii actului de

dobândire, lucru care exclude dreptul de dezdăunare la valoarea de circulație,

deși premiza limitării răspunderii pentru evicțiune constă în incidența unei

clauze exprese exoneratoare inserate în cuprinsul vânzării, de natură să

determine convingerea cumpărătorului că vânzătorul nu întrunește toate

însușirile cerute de lege pentru a transmite valabil.

În conținutul contractului de

vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 nu s-a stipulat o asemenea clauză,

vânzătorul nu a înțeles să-­și limiteze eventuala răspundere în caz de

evicțiune, nici în privința prețului și nici la valoarea de circulație, nici

cumpărătorul neasumându-și riscul acesteia. Deci, nefiind stipulată și nici

pretinsă de vânzător o clauză de exonerare, nu au existat indicii directe de

natură să inducă dubii asupra calității vânzătorului, cum nu și-a asumat nici răspunderea

evicțiunii. Pe de altă parte, nici nu ar fi fost posibil să fie inserată

convențional o asemenea clauză în cuprinsul vânzării, întrucât contractele

încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 sunt expres definite de lege, care nu

permite derogări convenționale de la norma specială.

Cu toate acestea, indiferent de

lipsa unei cauze de exonerare, la momentul încheierii contractului le

vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 cumpărătorii au fost de bună credință.

Acest lucru a fost confirmat definitiv și irevocabil potrivit sentinței civile

nr. 6739 din 31 octombrie 2003 prin care, deși s-a admis cererea de

revendicare, s-a respins cererea în nulitate a vânzării litigioase.

- În raport de noile dispoziții ale

art. 50 alin. (2

1

) din Legii nr. 10/2001, astfel cum aceasta a fost

modificată potrivit Legii nr. 1/2009, nimic nu justifica respingerea cererii de

dezdăunare la valoarea de piață a imobilului, cât timp legalitatea contractului

de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 a fost confirmată judiciar, cererea în

nulitate promovată de către succesorii fostului proprietar fiind respinsă, așa

cum rezultă din Sentința Civilă nr. 6739 din 31 octombrie 2003 prin urmare;

nimic nu poate limita dreptul instituit pe calea normei speciale, normă de

imediată aplicare, în măsura în care este decis ca vânzarea-cumpărarea nr. 4718/21452/1997

a fost încheiată cu respectarea Legii nr. 112/1995.

- În niciun caz, neincidența în

cauză a dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu poate antrena

prin sine însăși, ca o consecință firească și directă, înlăturarea răspunderii

pentru excedentele valorii prevăzută în mod distinct față de legea specială de

dispozițiile art. 1344 C. civ., și aceasta în raport de prevederile art. 1340 C.

civ. opus de instanța fondului.

Deși s-au înlăturat dispozițiile

art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, instanța nu s-a pronunțat nici asupra

incidenței în cauză a noilor prevederi ale art. 50 alin. (2)

1

și art.

50

1

din Legea nr. 10/2001, astfel cum aceasta a fost modificată prin

Legea nr. 1/2009, cu toate că acestea au fost invocate în mod expres prin

motivele de apel.

- Instanța a interpretat greșit

dispozițiile Legii nr. 10/2001 când a reținut neincidența dispozițiilor art. 50

alin. (3) în cauză și a ignorat incidența noilor prevederi ale art. 50 alin. (2)

1

și art. 50

1

.

Deși legiuitorul a stabilit pe cale

specială dreptul la acțiune pentru restituirea prețului actualizat plătit de

chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin

hotărâri judecătorești definitive, nu l-a limitat doar în caz de declarare a

nulității acestora.

Or, ineficienta actului juridic este

în egală măsură determinată de caducitate, consecința admiterii unei cereri de

revendicare, ori de reziliere sau rezoluțiune. Apoi, inducând și o a doua

condiție, respectiv că actul să fi fost încheiat cu eludarea prevederilor Legii

nr. 112/1995, este evident că nu a înțeles să limiteze acest drept doar în caz

de nulitate. Pentru că nu se poate presupune declararea nulității la cererea

persoanei îndreptățite, în condiții speciale prevăzute de art. 45 alin. (2) din

lege, decât în caz de nerespectare a Legii nr. 112/1995. O asemenea ipoteză ar

lipsi de conținut dispozițiilor art. 50

1

din lege, text prin care a

fost introdusă distincția între actele încheiate cu sau fără respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, cu consecința mai avantajoasă a obținerii

prețului de piață al imobilelor; evident că actul încheiat cu respectarea Legii

nr .112/1995 nu poate fi nul în condițiile aceleași legi, însă poate fi lipsit

de efecte pe calea acțiunii în revendicare, cum de altfel s-a întâmplat nu de

puține ori până la pronunțarea deciziei nr. 33/2008 de Înalta Curte de Casație

și Justiție.

Faptul că legiuitorul nu a precizat

în ipoteza normei și cazul ineficienței determinată de admiterea unei acțiuni

în revendicare nu este decât consecința firească a concepției legii speciale,

care nu permite alternativa dreptului comun pentru realizarea dreptului de

proprietate al persoanei îndreptățite, lucru deja consacrat prin dispozițiile

Legii nr. 1/2009 și consfințit prin dispozițiile Deciziei nr. 33/2008 de I.C.C.J.

Prin urmare, desființarea contractelor prin hotărâri judecătorești definitive

nu presupune doar nulitatea lor în condițiile Legii nr. 10/2001.

Sunt pe deplin incidente prev. art.

50 alin. (2)

1

și art. 50

1

din aceeași lege, în același

context în care desființarea actului nu presupune doar declararea nulității

sale. Noile prevederi sunt de asemenea în deplină concordanță cu prevederile

art. 1344 C. civ., reprezentând aplicația specifică a răspunderii pentru

excedentele valorii bunului în conținutul legii speciale.

Oricum, în măsura în care legea

specială nu ar fi incidentă, fie pe motiv de neretroactivitate, fie din alte

motive, instanța va reține că sunt întrunite prevederile art. 1344 C. civ.,

întrucât nu au cunoscut la facerea vânzării pericolul evicțiunii și nici nu au

cumpărat pe propria lor răspundere.

Nu a existat conivență frauduloasă

între părțile contractului și nu au înțeles să tranzacționăm în pofida unor

potențiale vicii ale dreptului transmis.

Mai mult, la momentul încheierii

contractului de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997, cumpărătorii au fost de

bună credință. Acest lucru a fost confirmat definitiv și irevocabil potrivit

Sentinței Civilă nr. 6739 din 31 octombrie 2003 prin care, deși s-a admis

cererea de revendicare, s-a respins cererea în nulitate a vânzării litigioase.

Municipiul București prin primar general, se critică decizia recurată, din

perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

a. In ceea ce privește obligarea la

plata sumei de 63.995 lei, reprezentând prețul reactualizat, se invocă excepția

lipsei calității procesuale pasive, motivată de următoarele :

- Potrivit Legii nr. 112/1995 și a H.G.

nr. 20/1996 republicată, beneficiarul sumelor încasate de către municipalitate

din vânzarea locuințelor în temeiul legii menționate este Ministerul de Finanțe.

În acest sens, dispozițiile art. 13 alin. (6) pct. a din Legea nr. 112/1995 și art.

39 pct. 1 lit. a) din H.G. nr. 20/1996, prevăd că "la dispoziția

Ministerului Finanțelor se constituie fondul extrabugetar pentru asigurarea

punerii în aplicare a prevederilor prezentei legi , care se va alimenta din

sumele obținute din vânzarea apartamentelor …după deducerea comisionului de 1%

din valoarea apartamentelor .

In baza prevederilor art. 13 din lege

se constituie la dispoziția Ministerului Finanțelor fondul extrabugetar conform

Legii nr. 112/1995 din surse, printre care sumele obținute din vânzarea

apartamentelor (art. 39 din H.G. nr. 20/1996).

De asemenea, potrivit art. 1 pct. 5 (ce

modifică art. 51din Legea nr. 10/2001) din O.G. nr. 184/2002, "plata

sumelor prevăzute la alin. 2 se face de către Ministerul Finanțelor Publice din

fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

b. Obligația de garanție pentru

evicțiune operează dacă sunt îndeplinite următoarele condiții: să fie vorba de

o tulburare de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării și cauza

evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

- In ceea ce privește cea de-a doua

condiție, se arătă faptul că aceasta nu este îndeplinită, întrucât vânzătorul

nu poate răspunde pentru împrejurările ivite după încheierea contractului de

vânzare-cumpărare și transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului.

La momentul încheierii contractului

de vânzare-cumpărare imobilul era proprietate de stat, toate condițiile

încheierii contractului au fost îndeplinite, nevalabilitatea titlului statului

fiind constatată ulterior .

În situația considerării ca

îndeplinită condiția ca această cauză a evicțiunii să fie anterioară vânzării,

implicit cauza evicțiunii a fost cunoscută de cumpărător, acesta cunoștea

eventualitatea revendicării imobilului de către foștii proprietari și, mai mult,

chiar și-au asumat riscul cumpărării în aceste condiții.

- Obligația de garanție pentru

evicțiune nu presupune în niciun caz valoarea de circulație a imobilului, cu

atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

În cazul imobilelor vândute în baza

Legii nr. 112/1995, încheierea contractelor de vânzare-cumpărare putea fi

făcută doar cu îndeplinirea anumitor condiții restrictive (art. 9 din Legea nr.

112/1995), prețul vânzării a fost stabilit pe criterii de protecție socială,

fiind foarte mic în comparație cu valoarea reală.

Așadar, pe criterii de simetrie și

de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței

imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate

funcționa prin raportare la regimul pieței libere ci prin raportare la criterii

de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

c. Pentru restituirea sumelor

cheltuite cu titlu de îmbunătățiri aduse imobilului - din București, sectorul 1

nu are calitate procesuala pasivă, având în vedere prevederile art. 53 din

Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 247/2005 :

«Chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor

cu destinația de locuințe prin îmbunătățirile necesare și utile. (...) în cazul

în care imobilul care se restituie a fost reluat fără titlu valabil, obligația

de despăgubire revine statului sau unității deținătoare ».

Având în vedere că imobilul a fost

preluat fără titlu, plata acestei sume se face de către Ministerul Finanțelor

Publice pentru cazul imobilelor care au fost preluate de stat fără titlu

valabil. Nu mai exista unitate deținătoare, deoarece imobilul a fost restituit adevăraților

proprietari, astfel încât sumele cuvenite reclamanților vor fi suportate de către

Ministerul Finanțelor Publice ca reprezentant a statului.

Mai mult, raportat de prevederile

art. 48 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, modificata prin Legea nr. 1/2009, indiferent

daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația

despăgubirii pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuința

prin îmbunătățirile necesare și utile revine persoanei îndreptățite.

d. Cât privește obligarea la plata

cheltuielilor de judecată, nu sunt îndeplinite condițiile art. 274 C. proc.

civ.

Solicită aplicarea dispozițiilor art.

274 alin. (3) C. proc. civ., întrucât prezentul litigiu nu comportă un grad de

dificultate sporit, iar cheltuielile de judecată sunt prea mari față de contribuția

apărătorului ales.

Pe de alta parte, cheltuielile de

judecata sunt exagerat de mari câtă vreme prin Decizia nr. 3564 a Consiliului

Uniunii Barourilor din România, care a intrat în vigoare la data de 26 martie

1999, se precizează exact onorariile minimale pentru serviciile prestate de

către avocați.

In ceea ce privește cheltuielile

suportate de reclamantă pentru procedura în fața Curții de apel, ar trebui să se

stabilească daca au fost cu adevărat suportate și că acestea au fost necesare,

având o valoare rezonabilă.

Mai mult, trebuie avut în vedere art.

132 din Statutul profesiei de avocat în care sunt prevăzute criteriile pentru

stabilirea onorariului unui avocat.

Analizând decizia de apel în raport

de criticile formulate, Înalta Curte constată că recursurile sunt nefondate, în

considerarea celor ce succed:

- Într-adevăr, sub aspectul cererii

reclamanților raportată la dispozițiile art. 1344 C. civ., referitoare la

excedentele valorii în timpul evicțiunii, instanța de apel nu a motivat

decizia, făcând trimitere la art. 1337 C. civ., ca normă generală în materia

răspunderii pentru evicțiune.

Acest lucru nu este însă de natură a

duce la schimbarea deciziei de apel, soluția pronunțată în cauză urmând a fi

menținută, prin complinirea considerentelor.

Art. 1344 C. civ. se referă la

ipoteza modificării convenționale a garanției contra evicțiunii, în care

vânzătorul este exonerat total sau parțial pentru fapta unui terț. O asemenea

convenție nu este stipulată în actul de vânzare-cumpărare prin care reclamanții

au dobândit imobilul în litigiu.

Ca regulă generală însă, obligația

de garanție a vânzătorului în cazul evicțiunii rezultând din fapta unui terț

există atunci când cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de cumpărător.

Deși titlul deținut de către

reclamanți nu a fost anulat în litigiul anterior, respingându-se cererea de

constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, prin

decizia de recurs nr. 1089 din 8 septembrie 2005 s-a constatat că pârâții

(reclamanți în prezentul litigiu) nu au fost de bună-credință la încheierea

actului, reținându-se următoarele : la inițiativa chiriașilor care au formulat

un memoriu în acest sens, s-a admis recursul în anulare și s-a anulat sentința

de revendicare obținută de proprietarul imobilului în cauză, iar ulterior

aceștia au cumpărat imobilul în litigiu; au cunoscut astfel cine sunt

adevărații proprietari ai imobilului și faptul că aceștia l-au revendicat; au

cunoscut astfel adevărata situație juridică a imobilului, cât și dorința

proprietarilor de restituire a acestuia.

Se impune însă păstrarea soluției de

restituire a prețului plătit reactualizat, date fiind dispozițiile art. 296

teza a II-a C. proc. civ. și limitele judecății în apel, în care: pârâtul

Municipiul București a criticat sentința pentru lipsa calității procesuale în

cererea privind contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului și pe aspecte

privind evicțiunea care nu sunt cu privire la acest lucru, iar Ministerul a

invocat inaplicabilitatea dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr.

10/2001, nelegalitatea obligării la restituirea comisionului de 1% din preț,

nedovedirea plății integrale a prețului vânzării și lipsa calității procesuale

în ceea ce privește îmbunătățirile aduse imobilului.

Separat de acest aspect, reclamanții

nu trebuie să omită faptul că au cumpărat imobilul în condițiile Legii nr.

112/1995, iar prețul vânzării a fost stabilit pe criterii de protecție socială,

care nu reprezenta prețul de piață al imobilului. Pentru a putea discuta de

sporul de valoare din timpul evicțiunii și protejarea astfel a celui evins în

dreptul său de proprietate, este necesar să avem în vedere aceleași repere de

comparație - reclamanții au cumpărat la un preț social iar acum solicită prețul

de circulație, punându-se chiar problema unei îmbogățiri fără justă cauză.

- În ceea ce privește prețul de

piață al imobilului, din perspectiva modificărilor legislative intervenite prin

Legea nr. 1/2009, instanța de apel a reținut că ipoteza în speță nu se

încadrează în dispozițiile art. 50 alin. (3) din legea republicată, cu

motivarea că nu a fost desființat contractul de vânzare-cumpărare, fiind

respinsă cererea de constatare a nulității absolute a acestuia.

Deși nu se face referire expresă la

dispozițiile art. 50 alin. (2)

1

și art. 50

1

din Legea nr.

10/2001, se redau în considerentele aferente dispozițiile acestor articole, cu

referire la condiția de desființare a contractului.

Chiar și față de apărarea

referitoare la sintagma „contracte desființate prin hotărâri judecătorești definitive”

susținută de către reclamanții – recurenți, oricum nu le-ar fi aplicabile

dispozițiile introduse în Legea nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009. Aceasta

întrucât normele legale vizate impun încheierea actului de vânzare-cumpărare cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Nu se poate reține că s-a

respectat Legea nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare

față de cele statuate în litigiul anterior, care se impun prin forța puterii de

lucru judecat. Astfel, cumpărătorii au cunoscut cine sunt adevărații

proprietari ai imobilului și faptul că aceștia au revendicat imobilul.

În acest context nu este justificată

trimiterea făcută de reclamanți la cauza Raicu împotriva României din

jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului – în care Curtea a subliniat

că atenuarea vechilor atingeri nu poate crea noi greutăți și că în acest scop

trebuie să se țină cont de circumstanțele particulare din fiecare cauză pentru

ca persoanele care și-au dobândit bunurile cu bună-credință (s.n.) să nu fie

aduse să suporte greutatea responsabilității statului care cândva a confiscat

bunul.

Municipiul București, prin Primarul General.

a. Dispozițiile legale invocate, din

perspectiva Legii nr. 112/1995 și normelor de aplicare, nu prezintă relevanță

în cauză, întrucât Ministerul Finanțelor este beneficiarul sumelor obținute din

vânzarea apartamentelor, calitate diferită de cea de persoană responsabilă în

cadrul răspunderii pentru evicțiune.

Pârâtul-recurent are calitate

procesuală pasivă în restituirea prețului, întrucât obligația sa i-a fost

stabilită în calitate de vânzător și în temeiul răspunderii pentru evicțiune,

nu în baza dispozițiilor speciale ale Legii nr. 10/2001.

b. Prin apelul formulat,

pârâtul-recurent a invocat lipsa calității procesuale pasive, cu referire la

art. 48 din Legea nr. 10/2001, în ceea ce privește sporul de valoare adus

imobilului prin îmbunătățirile necesare și utile. În susținerea acestui motiv

se invocă ca argument și inexistența unei clauze referitoare la obligația de

garanție - care nu are însă legătură cu critica propriu-zisă, la care este

indicat în susținere.

În aceste condiții, criticile

referitoare la condițiile evicțiunii și la modul de stabilire a despăgubirilor

la prețul de circulație - care oricum nu a fost primit de instanță pentru

argumentele reținute în analiza celuilalt recurs, au fost formulate

omisso

medio

, neconstituind motiv de apel. Nu vor fi astfel analizate de Curte, cu

aplicarea art. 316 coroborat cu art. 294 C. proc. civ.

c. În ceea ce privește dispoziția

referitoare la plata sporului de valoare adus imobilului de către reclamanți.

Argumentele instanței de apel

referitoare la existența a două categorii alternative de debitori ai obligației

de despăgubire, cu drept de opțiune pentru creditor, nu au fost criticate.

Fără a critica modul de soluționare

a criticii de apel, dispus prin decizie (aceasta fiind supusă controlului pe

calea recursului), pârâtul recurent s-a limitat să reia critica de apel - ceea

ce face ca modul de dispunere al instanței sub acest aspect să fie protejat de

puterea de lucru judecat.

S-a invocat în recurs la modificarea

art. 48 din Legea nr. 10/2001 intervenită prin Legea nr. 1/2009, în sensul că

indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu,

obligația despăgubirii în discuție revine persoanei îndreptățite.

Dispoziția legală vizată a fost

aplicată de instanța de apel raportat la criticile formulate, care fixează

limitele de judecată în apel. În aceste condiții, legalitatea deciziei de apel

nu poate fi analizată pe aspecte invocate ulterior și nesupuse analizei

instanței.

În ceea ce privește modificarea

legii pe parcursul procesului, în sensul schimbării în totalitate a obligatului

în cadrul procesual discutat, se pune problema previzibilității legii, în

condițiile în care la data sesizării instanței dispozițiile legale aferente

erau clare și precise sub acest aspect.

În condițiile în care foștii

proprietari ai imobilului, pe care l-au obținut în cadrul acțiunii în

revendicare formulată împotriva reclamanților din litigiul de față, nici nu

figurează ca părți în dosarul de față, a-i pune pe reclamanți să declanșeze un

nou litigiu împotriva acestora ar însemna să suporte o sarcină

disproporționată.

d. Critica vizând cheltuielile de

judecată se referă la onorariul de avocat plătit de reclamantă. Însă, după cum

rezultă din decizia de apel, acestea sunt reprezentate de onorariul de

expertiză.

Constatând, prin urmare, că nu sunt

fondate criteriile formulate, Înalta Curte va face aplicarea și a art. 312

alin. (1) C. proc. civ., dispunând respingerea ambelor recursuri ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile

declarate de reclamanții S.E., S.G.C. și pârâtul Municipiul București prin Primar

General împotriva deciziei nr. 440 din 3 iulie 2009 pronunțată de Curtea de

Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 aprilie

2010.