ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6311/2010

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 7 martie 2008, reclamanta T.E. a chemat în judecată pe pârâții Municipiul București prin Primarul General și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice pentru a fi obligați la plata contravalorii actualizate a sumei de 27.499.440 lei, achitată ca preț al apartamentului, situat în București, la plata excedentului de valoare al imobilului, indicat provizoriu ca fiind de 501.000 lei, precum și a contravalorii lucrărilor necesare și utile, evaluate de asemenea provizoriu la suma de 30.000 euro, efectuate la imobilul menționat. În motivarea cererii, reclamanta a învederat că imobilul menționat, situat în București, a fost dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare din 23 octombrie 2006 încheiat cu SC H.N.

SA, în calitate de mandatară a proprietarului bunului, respectiv Primăria municipiului București. A învederat că urmare a unui litigiu purtat asupra imobilului în litigiu, desfășurat în urma mai multor cicluri procesuale, a fost evinsă de foștii proprietari ai imobilului, ca efect al admiterii acțiunii în revendicare formulată împotriva sa. În acest sens, s-a arătat că prin Decizia nr. 1025/2005 a tribunalului București irevocabilă prin Decizia nr. 1352/2007 a Curții de Apel București s-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare din 23 octombrie 2006 prin care i-a fost transmis imobilul litigios, fiind obligată să-l lase în deplină proprietate și pașnică folosință foștilor proprietari.

A precizat că pârâtul Municipiul București, în temeiul art. 1337 C. civ., este de drept obligat a răspunde pentru evicțiunea totală rezultând din fapta unui terț, respectiv foștii proprietari ai imobilului, apreciind a fi îndeplinite cerințele acestei răspunderi. S-a arătat astfel că în cauză este vorba despre o tulburare de drept, cauza evicțiunii este anterioară vânzării iar cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de cumpărător. Reclamanta a mai arătat că în raport de prevederile art. 1344 și 1341 alin. (4) C. civ., pârâtul Municipiul București este obligat să-i plătească sumele pretinse prin cerere, sens în care a fost invocată și jurisprudența europeană relevantă. În drept, au fost invocate prevederile art. 1336 - 1351 C. civ.

Pârâtul Municipiul București a formulat cerere de chemare în garanția Statului Român prin Ministerul Finanțelor Publice întrucât prețul vânzării a fost încasat în mod efectiv de către Ministerul Finanțelor Publice. Au fost invocate prevederile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 potrivit cărora restituirea prețului se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 cu modificările ulterioare, ale căror structuri specializate au fost preluate, potrivit dispozițiilor O.U.G. nr. 221/2008 de către Ministerul Finanțelor Publice. Pârâtul Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, invocând excepția lipsei calității procesuale pasive, ca și cerere de chemare în garanție a SC H.N.

SA, solicitând obligarea chematei în garanție la plata comisionului de 1% încasat de către aceasta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. La termenul de judecată din data de 4 mai 2009, reclamanta a învederat că înțelege să se judece în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice și Ministerul Economiei. Prin Sentința nr. 942 din 29 iunie 2009, Tribunalul București, secția a V-a civilă a admis acțiunea reclamantei și a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice să-i plătească suma de 32.610,61 lei reprezentând prețul actualizat cu indicele de inflație al imobilului situat în București, de care aceasta a fost evinsă, precum și suma de 316.824 euro reprezentând valoarea de circulație a imobilului și valoarea îmbunătățirilor necesare și utile aduse acestuia de către reclamantă.

A fost respinsă ca neîntemeiată cererea reclamantei introdusă în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Economiei. Au fost respinse ca neîntemeiate cererile de chemare în garanție formulate de Municipiul București și de Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice. Prima instanță, a reținut, în esență, că potrivit contractului de vânzare-cumpărare din 23 octombrie 2006 încheiat cu SC H.N. SA, în calitate de mandatară a proprietarului imobilului, respectiv a Primăriei Municipiului București reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra locuinței situate în București, în schimbul unui preț de 27.499.440 lei lei. Prin Decizia civila nr. 1025 din 1 iunie 2005 a Tribunalului București, irevocabilă prin Decizia civilă 1352 din 14 mai 2007 a Curții de Apel București s-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare din 23 octombrie 2006 încheiat de către reclamanta T.E.

cu SC H.N. SA, în calitate de mandatară a proprietarului imobilului, respectiv Primăria Municipiului București și obligarea reclamantei să lase în deplină proprietate și pașnică folosință foștilor proprietari imobilul situat în București. S-a constatat la cererea foștilor proprietari ai imobilului situat în București, că acesta a trecut în proprietatea statului fără titlul legal valabil, reținându-se că autorii acesteia erau exceptați de la naționalizare prin art. 2 din Decretul nr. 92/1950, dreptul de proprietate aparținând în mod valabil și neîntrerupt reclamantei. Prin urmare, tribunalul a reținut că prin efectul admiterii acțiunii în revendicare hotărârilor judecătorești menționate anterior devin incidente dispozițiile art. 1337 C. civ., referitoare la obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune.

Fiind vorba despre o evicțiune rezultând din fapta unui terț în raport de contractul de vânzare-cumpărare din 23 octombrie 2006 încheiat între vânzătorul Municipiul București și autoarea reclamantului, în calitate de cumpărătoare, obligația de garanție există în cauză, fiind îndeplinite cerințele impuse de lege: tulburarea din partea terțului este de drept; evicțiunea are o cauză anterioară vânzării, astfel cum rezultă din considerentele hotărârilor judecătorești menționate anterior, din care rezultă că imobilul a fost naționalizat în mod nelegal prin Decretul nr. 92/1950; cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de reclamantă, astfel cum reiese cu prisosință din considerentele Deciziei civile nr. 1025 din 1 iunie 2005 a Tribunalului București, irevocabilă prin Decizia civilă 1352 din 14 mai 2007 a Curții de Apel București.

Prin urmare, conform art. 1341 pct. 1 C. civ., vânzătorul, respectiv pârâtul Municipiul București, este obligat să restituie prețul bunului, în cauză. De asemenea, ca efect al obligației de garanție ce incumbă vânzătorului Municipiul București, acesta este obligat, conform art. 1344 C. civ., să plătească reclamanților diferența între preț și valoarea lucrului la momentul evicțiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă acesta a fost sau nu previzibil ori vânzătorul a fost de bună sau de rea-credință. Având în vedere raportul de expertiză efectuat în cauză de către domnul inginer C.V.V., instanța a reținut că valoarea de circulație a apartamentului situat în București, este de 316824 euro, valoare ce include și valoarea îmbunătățirilor necesare și utile aduse imobilului descrise potrivit aceluiași raport de expertiză.

Tribunalul a mai avut în vedere și jurisprudența C.E.D.O. în cauza R. contra României care, deși nu este grefată pe aceeași situație de speță, consacră principiul unui just echilibru între cerințele de interes general ale comunității și imperativele de salvgardare ale drepturilor fundamentale ale persoanei, Curtea reafirmând totodată că acest echilibru este, ca regulă generală, atins atunci când compensația plătită persoanei private de proprietate este în mod rezonabil corelată cu valoarea pecuniară a bunului.

S-a observat că în cadrul aceleiași decizii s-a analizat de către Curte dacă privarea chiriașului-cumpărător de către bunul său a răspuns criteriului de proporționalitate, reținându-se că nu este suficientă posibilitatea legală a acestuia de a formula o acțiune în restituirea prețului actualizat, ci legislația ar trebui să acorde dreptul persoanelor care și-au dobândit bunurile cu bună-credință la o compensație reprezentând diferența dintre prețul actualizat și valoarea bunului. Prin urmare, instanța a reținut prin prisma acestor considerente ale Curții, că s-a avut în vedere în principal lipsa unor prevederi legislative speciale care să acorde despăgubiri la valoarea de circulație a imobilului, dar numai în situația specială a chiriașilor cumpărători de bună-credință.

Așadar, dacă în cauza R. contra României, s-a reținut de Curtea Europeană lipsa unor prevederi legale pentru despăgubirea chiriașului de bună-credință (al cărui contract de vânzare-cumpărare a fost declarat nul) cu valoarea pecuniară a bunului, cu atât mai mult în cazul unui chiriaș-cumpărător de bună-credință, titular al unui contract valabil încheiat, privarea sa de bun, ca efect al admiterii acțiunii în revendicare și a constatării nevalabilității titlului statului asupra imobilului, care a procedat la vânzarea apartamentului, deși nu era proprietar, trebuie să se bucure de protecție juridică. Această protecție juridică îi este conferită chiriașului-cumpărător de bună-credință de dispozițiile art. 1344 C. civ.

referitoare la răspunderea pentru evicțiune, dar și de prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30/1994, prin prisma deciziei C.E.D.O. Tribunalul a reținut faptul că normele generale cuprinse în C. civ. referitoare la materia efectelor evicțiunii consumate se completează cu cele speciale cuprinse în Legea 10/2001 care reglementează aceeași problemă de drept și care instituie dispoziții speciale referitoare la persoana care trebuie să răspundă pentru evicțiune. Sub aspectul temeiniciei obligării pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la plata acestor sume de bani, s-a reținut că într-adevăr potrivit regulilor generale, din materia contractului de vânzare-cumpărare, obligația de garanție pentru evicțiune revine vânzătorului, care în speță este Municipiul București.

Pe de altă parte, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au o situație specială, ele neconstituind pentru unitatea deținătoare o expresie a libertății contractuale, ci executarea unei obligații legale exprese, cea corelativă dreptului chiriașului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din acest act normativ. De asemenea, faptul că unitățile deținătoare acționau ca mandatari fără reprezentare ai statului, rezultă și din împrejurarea că sumele încasate din aceste vânzări nu intrau în patrimoniul lor, ci într-un fond extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor constituit prin disp. art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Astfel, potrivit art. 50 2 din Legea 10/2001 cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru. Restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2 1 ) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, iar conform O.U.G. nr. 221/2008, activitatea și structurile specializate pe domeniul economic au fost preluate de la Ministerul Economiei și Finanțelor de către Ministerul Economiei, iar activitatea și structurile specializate pe domeniul finanțelor au fost preluate de la Ministerul Economiei și Finanțelor de către Ministerul Finanțelor Publice.

Reclamanta a mai solicitat prin cererea introductivă și obligarea pârâților la plata prețului imobilului actualizat cu indicele de inflație. În aceste condiții devin incidente dispozițiile de drept substanțial referitoare la garanția pentru evicțiune și la persoanele îndreptățite să suporte efectele evicțiunii consumate. În această privință legiuitorul a derogat de la normele dreptului comun cuprinse în Codul civil cu privire la efectele evicțiunii consumate, instituind norme speciale care reglementează obligația de restituire a prețului plătit de către cei ale căror titluri de proprietate au fost desființate în justiție prin hotărâri irevocabile. Sub aspect procesual, văzând că banii proveniți din vânzarea apartamentului, potrivit art. 39 din Normele Metodologice pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 au fost virați într-un fond al pârâtului Ministerului Finanțelor Publice, iar art. 50 alin. (3) din O.U.G.

nr. 184/2002 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001 prevede că plata prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate se face de către M.F.P. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, instanța a apreciat că obligația de restituire revine Ministerului Finanțelor Publice. Efectul admiterii acțiunii în anulare a titlului de proprietate al reclamantei constă în pierderea dreptului de proprietate al acesteia asupra imobilului situat in București, iar pe de altă parte efectul admiterii acțiunii în anularea a unui contract de vânzare cumpărare constă în faptul că actul juridic este lipsit de efectele juridice în vederea căruia a fost încheiat și în repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului.

Astfel, devine incidentă instituția de drept substanțial a repunerii părților în situația anterioară încheierii contractului, potrivit principiului „restitutio in integrum” ce guvernează efectele nulității, părțile contractante ale actului juridic desființat având obligația de restituire a prestațiilor efectuate în temeiul contractului anulat, ceea ce reprezintă unul dintre principalele efecte a nulității actului juridic civil, fundamentat pe faptul juridic licit al îmbogățirii fără justă cauză. Prin Decizia nr. 60/ A din 25 ianuarie 2010, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie, a admis apelurile declarate de reclamanta T.E. și de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice împotriva susmenționatei hotărâri, care a fost schimbată în parte.

A fost înlăturată dispoziția privind obligația de plată de către pârâtul Ministerul Finanțelor către reclamantă a sumei de 16.824 euro, reprezentând valoarea actualizată a îmbunătățirilor necesare și utile aduse apartamentului. A fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice în privința capătului trei al cererii de chemare în judecată, care a fost respins. A fost desființată în parte sentința sub aspectul cererii pârâtului Ministerului Finanțelor Publice de chemare în garanție a SC H.N. SA București, cerere care a fost trimisă spre rejudecare primei instanțe.

Instanța de apel a reținut, în esență, că criticile subsumate primului punct al motivelor acestui apel, vizează exclusiv excepția lipsei de calitate procesuală pasivă a pârâtului în acțiunea promovată de către reclamantă, ca urmare a faptului că nu a fost parte a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, dar și ca urmare a incidenței prevederilor art. 50 din Legea 10/2001 și a împrejurării că reclamanta nu ar fi făcut dovada bunei sale credințe, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă. Una dintre condițiile cerute pentru ca o persoană să fie parte în proces, este calitatea procesuală (legitimatio ad causam) care contribuie la desemnarea titularului de a acționa și în același timp, a persoanei împotriva căreia se poate exercita acțiunea.

Spre deosebire de capacitatea procesuală care se apreciază în general, pentru o anumită categorie de persoane, calitatea procesuală se determină în concret, „la speță”, în raport de litigiul dedus judecății. Altfel spus, numai o anumită persoană poate fi reclamant(ă), respectiv pârât(ă), în cadrul raportului juridic litigios. Condiția calității procesuale prezintă o importanță considerabilă, deoarece raportul de drept procesual nu se poate stabili decât între persoanele care își dispută dreptul în litigiu. Calitatea procesuală este titlul legal care îndreptățește o persoană să fie parte în proces. Calitatea procesuală presupune existența unei identități între persoana reclamantului și persoana care este titular al dreptului în raportul juridic dedus judecății (calitatea procesuală activă) și, pe de altă parte, existența unei identități între persoana pârâtului și cel obligat în același raport juridic (calitatea procesuală pasivă).

Raportat la criticile concrete formulate, Curtea a apreciat că într-adevăr, potrivit regulilor generale din materia contractului de vânzare-cumpărare, obligația de evicțiune revine vânzătorului (art. 1336 C. civ.), care în speță este Municipiul București. Pe de altă parte, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, au o situație specială, ele neconstituind pentru unitatea deținătoare, în speță SC H.N. SA, o expresie a libertății contractuale, ci executarea unei obligații legale exprese, cea corelativă dreptului chiriașului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din acest act normativ. Faptul că unitățile deținătoare acționau ca mandatari fără reprezentare ai vânzătorului, rezultă și din împrejurarea că sumele încasate din aceste vânzări nu intrau în patrimoniul lor, ci într-un fond extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor, constituit prin dispozițiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Tocmai de aceea, prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 în forma în vigoare la data formulării cererii de chemare în judecată precizate - (fila 205 dosar fond), respectiv 18 martie 2009, deci ulterior modificării prin Legea nr. 1/2009, s-a stabilit că restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, respectiv restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face în ambele cazuri, de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Astfel, potrivit dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009: „(2) Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxe de timbru. 2.1. Cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.

3 Restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2 1 ) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Acest text de lege este incident și în situația în care contractul încheiat de foștii chiriași nu a fost anulat, ci numai în urma comparării de titluri, a fost considerat mai puțin preferabil. Tocmai de aceea norma juridică nu face referire la „anularea” acestor contracte, ci la „desființarea” lor, ceea ce include orice situație care le lipsește de efecte juridice. La interpretarea gramaticală se adaugă argumentul de analogie. Nu există nici o rațiune care să justifice o diferență de tratament sub aspectul persoanei care trebuie să răspundă juridic pentru pierderea dreptului de proprietate de către cumpărători, între ipoteza în care contractul a fost anulat, în raport de cea în care contractul nu a fost anulat.

În plus, nu este echitabil ca răspunderea să revină celui care și-a îndeplinit o obligație legală, ci celui care a dispus această măsură și cu atât mai mult în situația în care contractul nu a fost anulat, deci dispozițiile legale au fost respectate întocmai de către vânzător. Prin dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, a fost reglementat cu caracter de normă specială, dreptul chiriașilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate, la restituirea despăgubirilor de la Ministerul Finanțelor Publice, motiv pentru care în astfel de situații, este atrasă incidența normei speciale, fiind exclusă astfel de la aplicare - potrivit regulii general acceptate specialia generalibus derogant - norma generală, în speță, dreptul comun privind răspunderea exclusivă a vânzătorului pentru evicțiune.

Nu mai puțin, Curtea a constatat că potrivit O.U.G. nr. 221/2008, activitatea și structurile specializate pe domeniul economic au fost preluate de la Ministerul Economiei și Finanțelor de către Ministerul Economiei, iar activitatea și structurile specializate pe domeniul finanțelor au fost preluate de la Ministerul Economiei și Finanțelor de către Ministerul Finanțelor Publice. Prin urmare, din interpretarea sistematică a dispozițiilor C. civ. în materie de garanție pentru evicțiune și a art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, se reține că cel chemat să răspundă în calitate de pârât, pentru despăgubirile reprezentând prețul de cumpărare actualizat sau, după caz, prețul de piață al imobilului (neincluzând valoarea îmbunătățirilor determinate de cheltuielilor necesare și utile), este pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.

Ca atare, criticile sale în sensul că nu a fost parte a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, dar și ca urmare a incidenței prevederilor art. 50 din Legea nr. 10/2001 modificată, sunt nefondate. Totodată, același caracter nefondat îl are sub aspectul excepției în discuție, și critica referitoare la împrejurarea că reclamanta nu ar fi făcut dovada bunei sale credințe, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.

Dimpotrivă, indiferent de buna sau reaua credință, indiferent de respectarea sau nu, a dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, calitatea procesuală pasivă în privința prețului de cumpărare actualizat sau, după caz, a prețului de piață al imobilului (neincluzând valoarea îmbunătățirilor determinate de cheltuielilor necesare și utile), revine Ministerul Finanțelor Publice, în temeiul dispozițiilor speciale ale art. 50 din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009, această ultimă lege constituind temeiul juridic ales de reclamant pentru cererea sa de chemare în judecată precizată, potrivit principiului disponibilității care guvernează materia procesului civil.

Așadar, toate criticile subsumate primului motiv de apel al pârâtului, referitoare la excepția lipsei de calitate procesuală pasivă a sa, în ceea ce privește prețul de cumpărare actualizat sau, după caz, prețul de piață al imobilului (neincluzând valoarea îmbunătățirilor determinate de cheltuielile necesare și utile), sunt nefondate. Curtea a apreciat însă, faptul că excepția invocată este justificată în ceea ce privește despăgubirile reprezentând valoarea îmbunătățirilor determinată de cheltuielile necesare și utile. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009, „1) Chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile.

2). Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite. Curtea a observat că prevederile art. 48 au fost modificate în sensul precizat, prin intermediul Legii nr. 1/2009 care a fost publicată în M. Of. nr. 63 din 3 februarie 2009, intrând astfel în vigoare, la data de 6 februarie 2009. Pe de altă parte, Curtea a constatat faptul că temeiul juridic al cererii de chemare în judecată prezente, astfel cum a fost ea precizată prin cererea precizatoare din data de 18 martie 2009 (fila 205 dosar fond), îl reprezintă și Legea nr. 1/2009, indicată în mod expres de către reclamantă. Cu alte cuvinte, cererea de precizare a cadrului procesual, a fost determinată tocmai de apariția acestei legi noi.

Cu toate acestea, reclamanta nu a înțeles să își precizeze în virtutea noii legi, cadrul procesual și în ceea ce privește sporul de valoare adus imobilului, prin îmbunătățirile necesare și utile. Acest fapt echivalează cu asumarea riscului ca în privința despăgubirilor reprezentând contravaloarea acestor îmbunătățiri, excepția lipsei calității procesuale pasive să fie admisă. Într-adevăr, deoarece temeiul juridic al prezentei cereri de chemare judecată este reprezentat și de Legea nr. 1/2009, temei indicat în virtutea principiului disponibilității, de către reclamantă, Curtea a aplicat prevederile acestei legi, la speța dedusă judecății, neputând invoca în mod întemeiat, neincidența sa, datorată faptului că această modifica legislativă a intervenit pe parcursul judecății, deoarece reclamanta însăși și-a însușit ca temei legal al cererii sale, această modificare legislativă.

În consecință, în referire la capătul trei de cerere, privind despăgubiri menționate, Curtea a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice și a respins în consecință, acest capăt de cerere formulat în contradictoriu cu acest pârât, deoarece calitate procesuală pasivă are doar persoana îndreptățită, respectiv reclamanții din acțiunea în revendicare imobiliară soluționată în mod irevocabil. A fost înlăturată astfel, dispoziția privind obligația de plată de către pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, către reclamantă, a sumei de 16.824 euro, reprezentând valoarea actualizată a îmbunătățirilor necesare și utile aduse apartamentului. În ceea ce privește criticile subsumate celui de-al doilea punct al motivelor de apel, Curtea a apreciat că ele vizează greșita respingere a cererii de chemare în garanție formulate de către pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.

Tribunalul a respins această cerere de chemare în garanție, ca neîntemeiată, pentru că pârâtul care a formulat-o, nu a căzut în pretenții. Această motivare a instanței de fond echivalează în realitate, cu respingerea cererii pentru lipsa sa de obiect sau interes, în condițiile în care cererea principală formulată în contradictoriu cu pârâtul care a chemat în garanție, s-a respins ca nefondată. Împrejurarea că instanța a precizat că respinge cererea de chemare în garanție ca fiind nefondată, nu reprezintă o soluționare a fondului acestei cereri, atât timp cât considerentul respingerii vizează de fapt, lipsa de interes sau de obiect.

Un argument suplimentar în sprijinul acestei concluzii, îl reprezintă faptul că instanța de fond nu a analizat nici un element referitor la cererea de chemare în garanție pentru comisionul de 1%, formulată: cadrul procesual corect, stabilirea situației de fapt, aplicarea normelor incidente, cu alte cuvinte, fondul acestei cereri de chemare în garanție. Astfel, tribunalul nu a analizat dacă acest comision de 1%, reglementat de art. 9 și art. 13 din Legea nr. 112/1995, de art. 5 din Normele Metodologice de aplicare a acestei legi, adoptate prin H.G. nr. 20/1996, a fost efectiv încasat de către mandatar, potrivit art. 37 din H.G.

nr. 20/1996 menționată, conform căruia: „(1) Unitățile specializate, care evaluează și vând apartamentele care fac obiectul Legii nr. 112/1995, au obligația să încaseze contravaloarea acestora de la cumpărător, să rețină comisionul de 1%, potrivit art. 13 lit. a), din legea sus-menționată, iar suma rămasă să o vireze, în termen de 3 zile lucrătoare, în contul X deschis la trezoreria statului din localitatea unde-și are sediul vânzătorul sau în contul x deschis la unitățile SC B.C.R. SA, după caz. (2) Pe versoul ordinului de plată, vânzătorul va menționa: suma încasată din vânzarea apartamentelor, suma reținută, reprezentând comisionul de 1%, precum și suma rămasă și virată în contul fondului extrabugetar conform Legii nr. 112/1995; comisionul de 1% se calculează și se reține la fiecare încasare care se face în contul apartamentului vândut - plata integrală, parțială ori rata, exclusiv dobânda.

(3) Nerespectarea termenului de virare atrage aplicarea majorărilor de întârziere prevăzute de lege, ca și în cazul veniturilor de stat”, fiind necesară pe lângă analiza aspectelor evidențiate, și administrarea de probe, sub aspectul reținerii chiar și succesive, a comisionului, temeiul faptic al unei eventuale admiteri a cererii de chemare în garanție, reprezentându-l încasarea efectivă a acestui comision. Nu mai puțin, la momentul controlului judiciar, instanța de apel trebuie să verifice dacă această cerere de chemare în garanție a fost cercetată sub aspectul fondului, respectiv dacă argumentele instanței au vizat în mod real, fondul cererii, nefiind ținută să califice acest fapt, exclusiv prin raportare la cuvântul ales („neîntemeiată”) de către prima instanță.

O interpretare contrară ar putea determina consecințe de neacceptat: de exemplu, într-o cauză în care cererea de chemare în judecată s-a respins ca nefondată, considerentele hotărârii vizând o altă cauză, total străină, în apel, nu s-ar putea desființa hotărârea și trimite cauza spre rejudecare, ca urmare a nesoluționării fondului, pentru că totuși, în dispozitiv, s-a menționat că se respinge ca nefondată, ceea ce ar echivala cu soluționarea pe fond. Același raționament juridic se aplică și în situația în care motivarea hotărârii nu vizează fondul cererii, ci o excepție prealabilă (cum ar fi în cazul nostru, lipsa de obiect sau de interes), iar cererea se respinge totuși, ca nefondată. Așadar, Curtea a apreciat în virtutea acestor considerente, faptul că prima instanță de judecată nu a intrat în cercetarea fondului cererii de chemare în garanție, a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice.

Sub un al doilea aspect, Curtea a reținut ca fiind greșită aprecierea primei instanțe de judecată în sensul că acțiunea reclamantei nu a fost admisă în contradictoriu cu pârâtul care a formulat această cerere de chemare în garanție, considerent care a stat la baza respingerii cererii de chemare în garanție. Astfel, Curtea a constatat în baza argumentelor de fapt și de drept evocate mai sus, că cererea de chemare în garanție formulată o dată cu întâmpinarea, aflată la filele X dosar fond, aparține pârâtului Ministerul Finanțelor Publice, ca succesor al Statului Român prin reprezentant Ministerul Finanțelor Publice. Pe de altă parte, tribunalul a admis acțiunea principală în contradictoriu tocmai cu acest pârât Ministerul Finanțelor Publice.

În consecință, raportat sub un prim aspect, la împrejurarea că în mod greșit s-a reținut că cererea de chemare în garanție nu a fost formulată de către pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, iar sub un al doilea aspect, la greșita astfel, necercetare a fondului cererii de chemare în garanție, Curtea a apreciat că în cauză devin incidente în legătură cu această cerere, prevederile art. 297 alin. (1) C. proc. civ., conform cărora: „În cazul în care se constată că, în mod greșit, prima instanță a rezolvat procesul fără a intra în cercetarea fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părții care nu a fost legal citată, instanța de apel va desființa hotărârea atacată și va trimite cauza spre rejudecare primei instanțe”.

În consecință, Curtea a desființat în parte, sentința, sub aspectul acestei cereri de chemare în garanție, trimițând-o aceleiași instanțe, spre judecarea sa pe fond. Împotriva susmenționatei hotărâri a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, criticând-o pentru nelegalitate, sens în care, invocând prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a susținut că hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicare greșită a legii. Dezvoltând acest motiv de recurs, pârâtul a susținut că obligația sa de plată a prețului actualizat la valoarea de piață plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, intervine doar în ipoteza în care aceste contracte au fost anulate irevocabil (art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001).

Or, instanța de apel, menținând obligația sa de plată dispusă de prima instanță, a încălcat aceste dispoziții legale, întrucât legiuitorul a reglementat expres și limitativ această ipoteză. Nu sunt îndeplinite nici condițiile stipulate de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, pârâtul neputând a fi obligat nici la restituirea prețului actualizat la valoarea de piață achitat de către reclamantă în baza contractului de vânzare-cumpărare ce nu a fost anulat. Nici cea de a doua condiție prevăzută de art. 50 din aceeași lege, întrucât în cauză nu s-a făcut dovada bunei credințe a reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cerință pretinsă de asemenea de lege pentru ca pârâtul să se poată legitima procesual.

Au mai învederat, pe fondul cauzei, că în raport de temeiul de drept pe care s-a întemeiat cererea de chemare în judecată, art. 1337 C. civ. privind evicțiunea, care stipulează obligația de plată în sarcina vânzătorului potrivit principiului relativității efectelor contractului, nu poate fi obligat, nefiind parte la încheierea contractului, la plata prețului și a excedentului valorii bunului, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de vânzător, căruia îi incumbă obligația de a răspunde pentru evicțiune. Dispoziția de drept comun evocată nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziție specială contrară, fiind aplicabilă exclusiv părților contractante.

Deposedarea reclamantei de imobilul ce face obiectul litigiului este rezultatul unei tulburări de drept prin fapta unui terț, răspunderea pentru evicțiune revenind, așa cum s-a arătat mai sus, vânzătorului Primăria municipiului București prin mandatar SC H.N. SA. Au mai învederat că suma stabilită a fi plătită este excesivă în raport de valoarea actuală a bunului precum și în raport de valoarea efectiv plătită de reclamantă la data contractării, care era mult sub prețul pieței, context în care plata unei sume ce depășește valoarea de piață actuală a bunului apare ca o îmbogățire fără justă cauză. Au solicitat admiterea recursului, casarea ambelor hotărâri și respingerea cererii de chemare în judecată.

Recursul nu este fondat. Prin Decizia nr. 1025 din 1 iunie 2005 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a admis apelul declarat de reclamantele P.V.M.E. și G.N.I. împotriva Sentinței nr. 375 din 19 aprilie 2001 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, care a fost schimbată în parte în sensul că s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 23 octombrie 1996 încheiat între Primăria municipiului București, reprezentată de SC H.N. SA și T.E. A fost obligată pârâta să lase în deplină proprietate și posesie reclamantelor apartamentului dobândit în temeiul contractului menționat, situat în imobilul din București. Dispozițiile acestei hotărâri au fost menținute prin Decizia nr. 1352/ R din 14 mai 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VII-a civilă și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale.

Fiind astfel evinsă de fostul proprietar, reclamantele din cauza susmenționată, reclamanta T.E., invocând evicțiunea consacrată în dreptul intern de dispozițiile art. 1337 - 1351 C. civ., a solicitat, astfel cum a precizat la data de 4 mai 2009, atragerea răspunderii statului prin instituțiile sale la plata despăgubirilor consecință a evingerii sale prin fapta terțului. Invocând greșita reținere a incidenței prevederilor art. 50 din Legea nr. 10/2001, respectiv art. 50 1 din aceeași lege, privind inexistența uneia dintre cerințele legii speciale pentru antrenarea răspunderii sale, pârâtul se află în eroare raportat la datele speței, sumar indicate mai sus, din care rezultă cu prisosință îndeplinirea acesteia.

O altă critică a fost conturată pe împrejurarea că tulburarea de drept produsă reclamanți atrage/angajează răspunderea contractuală pentru evicțiunea totală a vânzătorului, Primăria municipiului București, pentru pretențiile privind restituirea prețului de piață pentru imobilul în cauză. Art. 1337 - 1351 C. civ. român instituie, într-adevăr, răspunderea vânzătorului pentru evicțiune. Acestea prevăd posibilitatea pentru cumpărătorul evins de a pretinde rambursarea prețului și plata daunelor, indiferent de buna sau reaua credință a vânzătorului. Cumpărătorul poate să îl cheme în garanție pe vânzător în acțiunea introdusă de terța parte, fie să introducă o nouă cerere împotriva vânzătorului după ce a fost evins.

Un cumpărător de bună-credință continuă să se bucure de beneficiile proprietății până când el nu mai este considerat a fi de bună credință, adică cel mai târziu la data introducerii împotriva sa a acțiunii în restituire, moment în care beneficiul proprietății se întoarce la proprietarul de drept. Cumpărătorul poate să pretindă totuși de la vânzător despăgubiri pentru pierderea sa. Reglementând ipoteza imobilelor preluate în mod abuziv, legiuitorul român a înțeles, prin dispozițiile art. 50, și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 să instituie, prin raportare și la prevederile Legii nr. 112/1995 ce a constituit temeiul transmisiunii dreptului de proprietate asupra unor atare bunuri deținute de stat, prin entitățile sale anume determinate de lege - administratorii bunurilor, norme derogatorii de la dispozițiile art. 1339 și urm. C. civ., referitoare la răspunderea pe care vânzătorul o are față de cumpărător în caz de evicțiune.

Important însă de stabilit este că reclamanta, care nu își mai poate folosi în mod valabil titlul de proprietate (de ex. pentru că bunul a fost transmis de un non dominus, în raport de reținerea nevalabilității titlului său) poate solicita prin intermediul unei căi de atac disponibile și suficiente, despăgubiri pentru pierderea suferită din partea vânzătorului, în temeiul codului civil, pentru evicțiune, fie chemând în garanție statul în procesul intentat împotriva sa, fie prin introducerea unei acțiunii separate în acest sens, cale de care a uzat reclamanta în prezenta pricină. Cât privește valoarea despăgubirii, se reține că fiind determinată prin administrarea unei probe științifice, împotriva căreia nu au fost formulate obiecțiuni, se impune prin caracterul științific al constatărilor sale, fiind și de natură a asigura justul echilibru între prejudiciul produs și cel acoperit prin hotărârile judecătorești atacate.

Ca urmare, față de cele ce preced, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul dedus judecății va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București împotriva Deciziei nr. 60/ A din 25 ianuarie 2010 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 noiembrie 2010.