ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6311/2010

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6311/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)

Asupra cauzei de față,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 7 martie

2008, reclamanta T.E. a chemat în judecată pe pârâții Municipiul București prin

Primarul General și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice pentru a fi

obligați la plata contravalorii actualizate a sumei de 27.499.440 lei, achitată

ca preț al apartamentului, situat în București, la plata excedentului de

valoare al imobilului, indicat provizoriu ca fiind de 501.000 lei, precum și a

contravalorii lucrărilor necesare și utile, evaluate de asemenea provizoriu la

suma de 30.000 euro, efectuate la imobilul menționat.

În motivarea cererii,

reclamanta a învederat că imobilul menționat, situat în București, a fost

dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare din 23 octombrie 2006 încheiat

cu SC H.N. SA, în calitate de mandatară a proprietarului bunului, respectiv

Primăria municipiului București.

A învederat că urmare

a unui litigiu purtat asupra imobilului în litigiu, desfășurat în urma mai

multor cicluri procesuale, a fost evinsă de foștii proprietari ai imobilului,

ca efect al admiterii acțiunii în revendicare formulată împotriva sa.

În acest sens, s-a

arătat că prin Decizia nr. 1025/2005 a tribunalului București irevocabilă prin Decizia

nr. 1352/2007 a Curții de Apel București s-a dispus anularea contractului de

vânzare-cumpărare din 23 octombrie 2006 prin care i-a fost transmis imobilul

litigios, fiind obligată să-l lase în deplină proprietate și pașnică folosință

foștilor proprietari.

A precizat că pârâtul

Municipiul București, în temeiul art. 1337 C. civ., este de drept obligat a răspunde

pentru evicțiunea totală rezultând din fapta unui terț, respectiv foștii

proprietari ai imobilului, apreciind a fi îndeplinite cerințele acestei

răspunderi.

S-a arătat astfel că

în cauză este vorba despre o tulburare de drept, cauza evicțiunii este

anterioară vânzării iar cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de cumpărător.

Reclamanta a mai

arătat că în raport de prevederile art. 1344 și 1341 alin. (4) C. civ., pârâtul

Municipiul București este obligat să-i plătească sumele pretinse prin cerere,

sens în care a fost invocată și jurisprudența europeană relevantă.

În drept, au fost

invocate prevederile art. 1336 - 1351 C. civ.

Pârâtul Municipiul

București a formulat cerere de chemare în garanția Statului Român prin

Ministerul Finanțelor Publice întrucât prețul vânzării a fost încasat în mod

efectiv de către Ministerul Finanțelor Publice.

Au fost invocate

prevederile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 potrivit cărora restituirea

prețului se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar

constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 cu modificările

ulterioare, ale căror structuri specializate au fost preluate, potrivit

dispozițiilor O.U.G. nr. 221/2008 de către Ministerul Finanțelor Publice.

Pârâtul Statul Român

prin Ministerul Economiei și Finanțelor a formulat întâmpinare prin care a

solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, invocând excepția lipsei

calității procesuale pasive, ca și cerere de chemare în garanție a SC H.N. SA,

solicitând obligarea chematei în garanție la plata comisionului de 1% încasat

de către aceasta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

La termenul de

judecată din data de 4 mai 2009, reclamanta a învederat că înțelege să se

judece în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice și Ministerul

Economiei.

Prin Sentința nr. 942

din 29 iunie 2009, Tribunalul București, secția a V-a civilă a admis acțiunea

reclamantei și a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice să-i plătească

suma de 32.610,61 lei reprezentând prețul actualizat cu indicele de inflație al

imobilului situat în București, de care aceasta a fost evinsă, precum și suma

de 316.824 euro reprezentând valoarea de circulație a imobilului și valoarea

îmbunătățirilor necesare și utile aduse acestuia de către reclamantă.

A fost respinsă ca

neîntemeiată cererea reclamantei introdusă în contradictoriu cu pârâtul

Ministerul Economiei.

Au fost respinse ca

neîntemeiate cererile de chemare în garanție formulate de Municipiul București

și de Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice.

Prima instanță, a

reținut, în esență, că potrivit contractului de vânzare-cumpărare din 23

octombrie 2006 încheiat cu SC H.N. SA, în calitate de mandatară a

proprietarului imobilului, respectiv a Primăriei Municipiului București reclamanta

a dobândit dreptul de proprietate asupra locuinței situate în București, în

schimbul unui preț de 27.499.440 lei lei.

Prin Decizia civila nr.

1025 din 1 iunie 2005 a Tribunalului București, irevocabilă prin Decizia civilă

1352 din 14 mai 2007 a Curții de Apel București s-a dispus anularea

contractului de vânzare-cumpărare din 23 octombrie 2006 încheiat de către

reclamanta T.E. cu SC H.N. SA, în calitate de mandatară a proprietarului

imobilului, respectiv Primăria Municipiului București și obligarea reclamantei

să lase în deplină proprietate și pașnică folosință foștilor proprietari

imobilul situat în București.

S-a constatat la

cererea foștilor proprietari ai imobilului situat în București, că acesta a

trecut în proprietatea statului fără titlul legal valabil, reținându-se că

autorii acesteia erau exceptați de la naționalizare prin art. 2 din Decretul nr.

92/1950, dreptul de proprietate aparținând în mod valabil și neîntrerupt

reclamantei.

Prin urmare,

tribunalul a reținut că prin efectul admiterii acțiunii în revendicare

hotărârilor judecătorești menționate anterior devin incidente dispozițiile art.

1337 C. civ., referitoare la obligația de garanție a vânzătorului pentru

evicțiune.

Fiind vorba despre o

evicțiune rezultând din fapta unui terț în raport de contractul de

vânzare-cumpărare din 23 octombrie 2006 încheiat între vânzătorul Municipiul

București și autoarea reclamantului, în calitate de cumpărătoare, obligația de

garanție există în cauză, fiind îndeplinite cerințele impuse de lege:

tulburarea din partea terțului este de drept; evicțiunea are o cauză anterioară

vânzării, astfel cum rezultă din considerentele hotărârilor judecătorești

menționate anterior, din care rezultă că imobilul a fost naționalizat în mod

nelegal prin Decretul nr. 92/1950; cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de

reclamantă, astfel cum reiese cu prisosință din considerentele Deciziei civile nr.

1025 din 1 iunie 2005 a Tribunalului București, irevocabilă prin Decizia civilă

1352 din 14 mai 2007 a Curții de Apel București.

Prin urmare, conform art.

1341 pct. 1 C. civ., vânzătorul, respectiv pârâtul Municipiul București, este

obligat să restituie prețul bunului, în cauză. De asemenea, ca efect al

obligației de garanție ce incumbă vânzătorului Municipiul București, acesta

este obligat, conform art. 1344 C. civ., să plătească reclamanților diferența

între preț și valoarea lucrului la momentul evicțiunii, indiferent de cauza

care a produs excedentul de valoare sau dacă acesta a fost sau nu previzibil

ori vânzătorul a fost de bună sau de rea-credință. Având în vedere raportul de

expertiză efectuat în cauză de către domnul inginer C.V.V., instanța a reținut

că valoarea de circulație a apartamentului situat în București, este de 316824

euro, valoare ce include și valoarea îmbunătățirilor necesare și utile aduse

imobilului descrise potrivit aceluiași raport de expertiză.

Tribunalul a mai avut

în vedere și jurisprudența C.E.D.O. în cauza R. contra României care, deși nu

este grefată pe aceeași situație de speță, consacră principiul unui just echilibru

între cerințele de interes general ale comunității și imperativele de

salvgardare ale drepturilor fundamentale ale persoanei, Curtea reafirmând

totodată că acest echilibru este, ca regulă generală, atins atunci când

compensația plătită persoanei private de proprietate este în mod rezonabil

corelată cu valoarea pecuniară a bunului.

S-a observat că în

cadrul aceleiași decizii s-a analizat de către Curte dacă privarea

chiriașului-cumpărător de către bunul său a răspuns criteriului de

proporționalitate, reținându-se că nu este suficientă posibilitatea legală a

acestuia de a formula o acțiune în restituirea prețului actualizat, ci

legislația ar trebui să acorde dreptul persoanelor care și-au dobândit bunurile

cu bună-credință la o compensație reprezentând diferența dintre prețul

actualizat și valoarea bunului. Prin urmare, instanța a reținut prin prisma

acestor considerente ale Curții, că s-a avut în vedere în principal lipsa unor

prevederi legislative speciale care să acorde despăgubiri la valoarea de circulație

a imobilului, dar numai în situația specială a chiriașilor cumpărători de

bună-credință.

Așadar, dacă în cauza

R. contra României, s-a reținut de Curtea Europeană lipsa unor prevederi legale

pentru despăgubirea chiriașului de bună-credință (al cărui contract de

vânzare-cumpărare a fost declarat nul) cu valoarea pecuniară a bunului, cu atât

mai mult în cazul unui chiriaș-cumpărător de bună-credință, titular al unui

contract valabil încheiat, privarea sa de bun, ca efect al admiterii acțiunii

în revendicare și a constatării nevalabilității titlului statului asupra

imobilului, care a procedat la vânzarea apartamentului, deși nu era proprietar,

trebuie să se bucure de protecție juridică.

Această protecție

juridică îi este conferită chiriașului-cumpărător de bună-credință de

dispozițiile art. 1344 C. civ. referitoare la răspunderea pentru evicțiune, dar

și de prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 din Convenția pentru apărarea

drepturilor omului și libertăților fundamentale, ratificată de România prin Legea

nr. 30/1994, prin prisma deciziei C.E.D.O.

Tribunalul a reținut

faptul că normele generale cuprinse în C. civ. referitoare la materia efectelor

evicțiunii consumate se completează cu cele speciale cuprinse în Legea 10/2001 care

reglementează aceeași problemă de drept și care instituie dispoziții speciale

referitoare la persoana care trebuie să răspundă pentru evicțiune.

Sub aspectul

temeiniciei obligării pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la plata acestor sume

de bani, s-a reținut că într-adevăr potrivit regulilor generale, din materia

contractului de vânzare-cumpărare, obligația de garanție pentru evicțiune

revine vânzătorului, care în speță este Municipiul București.

Pe de altă parte,

contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au o

situație specială, ele neconstituind pentru unitatea deținătoare o expresie a

libertății contractuale, ci executarea unei obligații legale exprese, cea

corelativă dreptului chiriașului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. (1)

din acest act normativ. De asemenea, faptul că unitățile deținătoare acționau

ca mandatari fără reprezentare ai statului, rezultă și din împrejurarea că

sumele încasate din aceste vânzări nu intrau în patrimoniul lor, ci într-un

fond extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor constituit prin disp. art.

13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Astfel, potrivit art.

50

2

din Legea 10/2001 cererile sau acțiunile în justiție având ca

obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de

vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.

Restituirea prețului

prevăzut la alin. (2) și (2

1

) se face de către Ministerul Economiei

și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6)

din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, iar conform O.U.G. nr. 221/2008,

activitatea și structurile specializate pe domeniul economic au fost preluate

de la Ministerul Economiei și Finanțelor de către Ministerul Economiei, iar

activitatea și structurile specializate pe domeniul finanțelor au fost preluate

de la Ministerul Economiei și Finanțelor de către Ministerul Finanțelor Publice.

Reclamanta a mai solicitat

prin cererea introductivă și obligarea pârâților la plata prețului imobilului

actualizat cu indicele de inflație.

În aceste condiții

devin incidente dispozițiile de drept substanțial referitoare la garanția

pentru evicțiune și la persoanele îndreptățite să suporte efectele evicțiunii

consumate.

În această privință

legiuitorul a derogat de la normele dreptului comun cuprinse în Codul civil cu privire

la efectele evicțiunii consumate, instituind norme speciale care reglementează

obligația de restituire a prețului plătit de către cei ale căror titluri de proprietate

au fost desființate în justiție prin hotărâri irevocabile.

Sub aspect procesual,

văzând că banii proveniți din vânzarea apartamentului, potrivit art. 39 din

Normele Metodologice pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 au fost virați într-un

fond al pârâtului Ministerului Finanțelor Publice, iar art. 50 alin. (3) din

O.U.G. nr. 184/2002 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001 prevede

că plata prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de

vânzare-cumpărare au fost desființate se face de către M.F.P. din fondul

extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995,

instanța a apreciat că obligația de restituire revine Ministerului Finanțelor

Publice.

Efectul admiterii acțiunii

în anulare a titlului de proprietate al reclamantei constă în pierderea

dreptului de proprietate al acesteia asupra imobilului situat in București, iar

pe de altă parte efectul admiterii acțiunii în anularea a unui contract de

vânzare cumpărare constă în faptul că actul juridic este lipsit de efectele

juridice în vederea căruia a fost încheiat și în repunerea părților în situația

anterioară încheierii contractului.

Astfel, devine

incidentă instituția de drept substanțial a repunerii părților în situația anterioară

încheierii contractului, potrivit principiului „restitutio in integrum” ce

guvernează efectele nulității, părțile contractante ale actului juridic

desființat având obligația de restituire a prestațiilor efectuate în temeiul

contractului anulat, ceea ce reprezintă unul dintre principalele efecte a

nulității actului juridic civil, fundamentat pe faptul juridic licit al

îmbogățirii fără justă cauză.

Prin Decizia nr. 60/ A

din 25 ianuarie 2010, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru

cauze cu minori și familie, a admis apelurile declarate de reclamanta T.E. și

de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice împotriva susmenționatei hotărâri,

care a fost schimbată în parte.

A fost înlăturată

dispoziția privind obligația de plată de către pârâtul Ministerul Finanțelor

către reclamantă a sumei de 16.824 euro, reprezentând valoarea actualizată a

îmbunătățirilor necesare și utile aduse apartamentului.

A fost admisă

excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor

Publice în privința capătului trei al cererii de chemare în judecată, care a

fost respins.

A fost desființată în

parte sentința sub aspectul cererii pârâtului Ministerului Finanțelor Publice

de chemare în garanție a SC H.N. SA București, cerere care a fost trimisă spre

rejudecare primei instanțe.

Instanța de apel a

reținut, în esență, că criticile subsumate primului punct al motivelor acestui

apel, vizează exclusiv excepția lipsei de calitate procesuală pasivă a

pârâtului în acțiunea promovată de către reclamantă, ca urmare a faptului că nu

a fost parte a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995,

dar și ca urmare a incidenței prevederilor art. 50 din Legea 10/2001 și a

împrejurării că reclamanta nu ar fi făcut dovada bunei sale credințe, printr-o

hotărâre judecătorească irevocabilă.

Una dintre condițiile

cerute pentru ca o persoană să fie parte în proces, este calitatea procesuală

(legitimatio ad causam) care contribuie la desemnarea titularului de a acționa

și în același timp, a persoanei împotriva căreia se poate exercita acțiunea.

Spre deosebire de

capacitatea procesuală care se apreciază în general, pentru o anumită categorie

de persoane, calitatea procesuală se determină în concret, „la speță”, în

raport de litigiul dedus judecății. Altfel spus, numai o anumită persoană poate

fi reclamant(ă), respectiv pârât(ă), în cadrul raportului juridic litigios.

Condiția calității procesuale prezintă o importanță considerabilă, deoarece raportul

de drept procesual nu se poate stabili decât între persoanele care își dispută

dreptul în litigiu.

Calitatea procesuală

este titlul legal care îndreptățește o persoană să fie parte în proces.

Calitatea procesuală

presupune existența unei identități între persoana reclamantului și persoana

care este titular al dreptului în raportul juridic dedus judecății (calitatea

procesuală activă) și, pe de altă parte, existența unei identități între

persoana pârâtului și cel obligat în același raport juridic (calitatea

procesuală pasivă).

Raportat la criticile

concrete formulate, Curtea a apreciat că într-adevăr, potrivit regulilor

generale din materia contractului de vânzare-cumpărare, obligația de evicțiune

revine vânzătorului (art. 1336 C. civ.), care în speță este Municipiul

București.

Pe de altă parte,

contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, au o

situație specială, ele neconstituind pentru unitatea deținătoare, în speță SC H.N.

SA, o expresie a libertății contractuale, ci executarea unei obligații legale exprese,

cea corelativă dreptului chiriașului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin.

(1) din acest act normativ. Faptul că unitățile deținătoare acționau ca mandatari

fără reprezentare ai vânzătorului, rezultă și din împrejurarea că sumele

încasate din aceste vânzări nu intrau în patrimoniul lor, ci într-un fond

extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor, constituit prin

dispozițiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Tocmai de aceea, prin

art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 în forma în vigoare la data formulării

cererii de chemare în judecată precizate - (fila 205 dosar fond), respectiv 18

martie 2009, deci ulterior modificării prin Legea nr. 1/2009, s-a stabilit că

restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de

vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu

modificările și completările ulterioare au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile, respectiv restituirea prețului de

piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care

au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se

face în ambele cazuri, de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul

extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare.

Astfel, potrivit

dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009:

„(2) Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat

plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu

eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxe de timbru.

2.1. Cererile sau

acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al

imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost

desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite

de taxele de timbru.

3 Restituirea

prețului prevăzut la alin. (2) și (2

1

) se face de către Ministerul

Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin.

(6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Acest text de lege

este incident și în situația în care contractul încheiat de foștii chiriași nu

a fost anulat, ci numai în urma comparării de titluri, a fost considerat mai

puțin preferabil. Tocmai de aceea norma juridică nu face referire la „anularea”

acestor contracte, ci la „desființarea” lor, ceea ce include orice situație

care le lipsește de efecte juridice.

La interpretarea

gramaticală se adaugă argumentul de analogie. Nu există nici o rațiune care să

justifice o diferență de tratament sub aspectul persoanei care trebuie să

răspundă juridic pentru pierderea dreptului de proprietate de către

cumpărători, între ipoteza în care contractul a fost anulat, în raport de cea

în care contractul nu a fost anulat. În plus, nu este echitabil ca răspunderea

să revină celui care și-a îndeplinit o obligație legală, ci celui care a dispus

această măsură și cu atât mai mult în situația în care contractul nu a fost

anulat, deci dispozițiile legale au fost respectate întocmai de către vânzător.

Prin dispozițiile art.

50 din Legea nr. 10/2001, a fost reglementat cu caracter de normă specială,

dreptul chiriașilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea

sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările

ulterioare, au fost desființate, la restituirea despăgubirilor de la Ministerul

Finanțelor Publice, motiv pentru care în astfel de situații, este atrasă

incidența normei speciale, fiind exclusă astfel de la aplicare - potrivit

regulii general acceptate specialia generalibus derogant - norma generală, în speță,

dreptul comun privind răspunderea exclusivă a vânzătorului pentru evicțiune.

Nu mai puțin, Curtea

a constatat că potrivit O.U.G. nr. 221/2008, activitatea și structurile

specializate pe domeniul economic au fost preluate de la Ministerul Economiei

și Finanțelor de către Ministerul Economiei, iar activitatea și structurile

specializate pe domeniul finanțelor au fost preluate de la Ministerul Economiei

și Finanțelor de către Ministerul Finanțelor Publice.

Prin urmare, din

interpretarea sistematică a dispozițiilor C. civ. în materie de garanție pentru

evicțiune și a art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, se reține că cel chemat

să răspundă în calitate de pârât, pentru despăgubirile reprezentând prețul de

cumpărare actualizat sau, după caz, prețul de piață al imobilului (neincluzând

valoarea îmbunătățirilor determinate de cheltuielilor necesare și utile), este

pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.

Ca atare, criticile

sale în sensul că nu a fost parte a contractului de vânzare-cumpărare încheiat

în baza Legii nr. 112/1995, dar și ca urmare a incidenței prevederilor art. 50

din Legea nr. 10/2001 modificată, sunt nefondate.

Totodată, același

caracter nefondat îl are sub aspectul excepției în discuție, și critica

referitoare la împrejurarea că reclamanta nu ar fi făcut dovada bunei sale

credințe, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă. Dimpotrivă, indiferent

de buna sau reaua credință, indiferent de respectarea sau nu, a dispozițiilor

Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, calitatea

procesuală pasivă în privința prețului de cumpărare actualizat sau, după caz, a

prețului de piață al imobilului (neincluzând valoarea îmbunătățirilor

determinate de cheltuielilor necesare și utile), revine Ministerul Finanțelor

Publice, în temeiul dispozițiilor speciale ale art. 50 din Legea nr. 10/2001

modificată prin Legea nr. 1/2009, această ultimă lege constituind temeiul

juridic ales de reclamant pentru cererea sa de chemare în judecată precizată,

potrivit principiului disponibilității care guvernează materia procesului

civil.

Așadar, toate

criticile subsumate primului motiv de apel al pârâtului, referitoare la

excepția lipsei de calitate procesuală pasivă a sa, în ceea ce privește prețul

de cumpărare actualizat sau, după caz, prețul de piață al imobilului

(neincluzând valoarea îmbunătățirilor determinate de cheltuielile necesare și

utile), sunt nefondate.

Curtea a apreciat

însă, faptul că excepția invocată este justificată în ceea ce privește

despăgubirile reprezentând valoarea îmbunătățirilor determinată de cheltuielile

necesare și utile.

Astfel, potrivit

dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009, „1)

Chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu

destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile. 2). Indiferent

dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația

despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite.

Curtea a observat că

prevederile art. 48 au fost modificate în sensul precizat, prin intermediul

Legii nr. 1/2009 care a fost publicată în M. Of. nr. 63 din 3 februarie 2009,

intrând astfel în vigoare, la data de 6 februarie 2009.

Pe de altă parte,

Curtea a constatat faptul că temeiul juridic al cererii de chemare în judecată

prezente, astfel cum a fost ea precizată prin cererea precizatoare din data de

18 martie 2009 (fila 205 dosar fond), îl reprezintă și Legea nr. 1/2009,

indicată în mod expres de către reclamantă. Cu alte cuvinte, cererea de

precizare a cadrului procesual, a fost determinată tocmai de apariția acestei

legi noi.

Cu toate acestea,

reclamanta nu a înțeles să își precizeze în virtutea noii legi, cadrul

procesual și în ceea ce privește sporul de valoare adus imobilului, prin

îmbunătățirile necesare și utile. Acest fapt echivalează cu asumarea riscului

ca în privința despăgubirilor reprezentând contravaloarea acestor îmbunătățiri,

excepția lipsei calității procesuale pasive să fie admisă.

Într-adevăr, deoarece

temeiul juridic al prezentei cereri de chemare judecată este reprezentat și de

Legea nr. 1/2009, temei indicat în virtutea principiului disponibilității, de

către reclamantă, Curtea a aplicat prevederile acestei legi, la speța dedusă

judecății, neputând invoca în mod întemeiat, neincidența sa, datorată faptului că

această modifica legislativă a intervenit pe parcursul judecății, deoarece

reclamanta însăși și-a însușit ca temei legal al cererii sale, această

modificare legislativă.

În consecință, în

referire la capătul trei de cerere, privind despăgubiri menționate, Curtea a

admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul

Finanțelor Publice și a respins în consecință, acest capăt de cerere formulat

în contradictoriu cu acest pârât, deoarece calitate procesuală pasivă are doar

persoana îndreptățită, respectiv reclamanții din acțiunea în revendicare

imobiliară soluționată în mod irevocabil.

A fost înlăturată

astfel, dispoziția privind obligația de plată de către pârâtul Ministerul Finanțelor

Publice, către reclamantă, a sumei de 16.824 euro, reprezentând valoarea

actualizată a îmbunătățirilor necesare și utile aduse apartamentului.

În ceea ce privește

criticile subsumate celui de-al doilea punct al motivelor de apel, Curtea a

apreciat că ele vizează greșita respingere a cererii de chemare în garanție

formulate de către pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.

Tribunalul a respins

această cerere de chemare în garanție, ca neîntemeiată, pentru că pârâtul care

a formulat-o, nu a căzut în pretenții.

Această motivare a

instanței de fond echivalează în realitate, cu respingerea cererii pentru lipsa

sa de obiect sau interes, în condițiile în care cererea principală formulată în

contradictoriu cu pârâtul care a chemat în garanție, s-a respins ca nefondată.

Împrejurarea că instanța a precizat că respinge cererea de chemare în garanție

ca fiind nefondată, nu reprezintă o soluționare a fondului acestei cereri, atât

timp cât considerentul respingerii vizează de fapt, lipsa de interes sau de

obiect.

Un argument

suplimentar în sprijinul acestei concluzii, îl reprezintă faptul că instanța de

fond nu a analizat nici un element referitor la cererea de chemare în garanție

pentru comisionul de 1%, formulată: cadrul procesual corect, stabilirea

situației de fapt, aplicarea normelor incidente, cu alte cuvinte, fondul acestei

cereri de chemare în garanție.

Astfel, tribunalul nu

a analizat dacă acest comision de 1%, reglementat de art. 9 și art. 13 din

Legea nr. 112/1995, de art. 5 din Normele Metodologice de aplicare a acestei

legi, adoptate prin H.G. nr. 20/1996, a fost efectiv încasat de către mandatar,

potrivit art. 37 din H.G. nr. 20/1996 menționată, conform căruia: „(1)

Unitățile specializate, care evaluează și vând apartamentele care fac obiectul

Legii nr. 112/1995, au obligația să încaseze contravaloarea acestora de la

cumpărător, să rețină comisionul de 1%, potrivit art. 13 lit. a), din legea

sus-menționată, iar suma rămasă să o vireze, în termen de 3 zile lucrătoare, în

contul X deschis la trezoreria statului din localitatea unde-și are sediul

vânzătorul sau în contul x deschis la unitățile SC B.C.R. SA, după caz.

(2) Pe versoul

ordinului de plată, vânzătorul va menționa: suma încasată din vânzarea

apartamentelor, suma reținută, reprezentând comisionul de 1%, precum și suma

rămasă și virată în contul fondului extrabugetar conform Legii nr. 112/1995;

comisionul de 1% se calculează și se reține la fiecare încasare care se face în

contul apartamentului vândut - plata integrală, parțială ori rata, exclusiv

dobânda.

(3) Nerespectarea

termenului de virare atrage aplicarea majorărilor de întârziere prevăzute de

lege, ca și în cazul veniturilor de stat”, fiind necesară pe lângă analiza

aspectelor evidențiate, și administrarea de probe, sub aspectul reținerii chiar

și succesive, a comisionului, temeiul faptic al unei eventuale admiteri a

cererii de chemare în garanție, reprezentându-l încasarea efectivă a acestui

comision.

Nu mai puțin, la

momentul controlului judiciar, instanța de apel trebuie să verifice dacă

această cerere de chemare în garanție a fost cercetată sub aspectul fondului,

respectiv dacă argumentele instanței au vizat în mod real, fondul cererii,

nefiind ținută să califice acest fapt, exclusiv prin raportare la cuvântul ales

(„neîntemeiată”) de către prima instanță. O interpretare contrară ar putea

determina consecințe de neacceptat: de exemplu, într-o cauză în care cererea de

chemare în judecată s-a respins ca nefondată, considerentele hotărârii vizând o

altă cauză, total străină, în apel, nu s-ar putea desființa hotărârea și

trimite cauza spre rejudecare, ca urmare a nesoluționării fondului, pentru că

totuși, în dispozitiv, s-a menționat că se respinge ca nefondată, ceea ce ar

echivala cu soluționarea pe fond. Același raționament juridic se aplică și în

situația în care motivarea hotărârii nu vizează fondul cererii, ci o excepție

prealabilă (cum ar fi în cazul nostru, lipsa de obiect sau de interes), iar

cererea se respinge totuși, ca nefondată.

Așadar, Curtea a

apreciat în virtutea acestor considerente, faptul că prima instanță de judecată

nu a intrat în cercetarea fondului cererii de chemare în garanție, a pârâtului

Ministerul Finanțelor Publice.

Sub un al doilea

aspect, Curtea a reținut ca fiind greșită aprecierea primei instanțe de

judecată în sensul că acțiunea reclamantei nu a fost admisă în contradictoriu

cu pârâtul care a formulat această cerere de chemare în garanție, considerent

care a stat la baza respingerii cererii de chemare în garanție.

Astfel, Curtea a

constatat în baza argumentelor de fapt și de drept evocate mai sus, că cererea

de chemare în garanție formulată o dată cu întâmpinarea, aflată la filele X

dosar fond, aparține pârâtului Ministerul Finanțelor Publice, ca succesor al

Statului Român prin reprezentant Ministerul Finanțelor Publice.

Pe de altă parte,

tribunalul a admis acțiunea principală în contradictoriu tocmai cu acest pârât

Ministerul Finanțelor Publice.

În consecință,

raportat sub un prim aspect, la împrejurarea că în mod greșit s-a reținut că

cererea de chemare în garanție nu a fost formulată de către pârâtul Ministerul

Finanțelor Publice, iar sub un al doilea aspect, la greșita astfel, necercetare

a fondului cererii de chemare în garanție, Curtea a apreciat că în cauză devin

incidente în legătură cu această cerere, prevederile art. 297 alin. (1) C.

proc. civ., conform cărora: „În cazul în care se constată că, în mod greșit,

prima instanță a rezolvat procesul fără a intra în cercetarea fondului ori

judecata s-a făcut în lipsa părții care nu a fost legal citată, instanța de

apel va desființa hotărârea atacată și va trimite cauza spre rejudecare primei

instanțe”.

În consecință, Curtea

a desființat în parte, sentința, sub aspectul acestei cereri de chemare în

garanție, trimițând-o aceleiași instanțe, spre judecarea sa pe fond.

Împotriva

susmenționatei hotărâri a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor

Publice, criticând-o pentru nelegalitate, sens în care, invocând prevederile art.

304 pct. 9 C. proc. civ., a susținut că hotărârea a fost dată cu încălcarea și

aplicare greșită a legii.

Dezvoltând acest

motiv de recurs, pârâtul a susținut că obligația sa de plată a prețului

actualizat la valoarea de piață plătit de chiriașii ale căror contracte de

vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995,

intervine doar în ipoteza în care aceste contracte au fost anulate irevocabil (art.

50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001).

Or, instanța de apel,

menținând obligația sa de plată dispusă de prima instanță, a încălcat aceste

dispoziții legale, întrucât legiuitorul a reglementat expres și limitativ

această ipoteză.

Nu sunt îndeplinite

nici condițiile stipulate de dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001,

pârâtul neputând a fi obligat nici la restituirea prețului actualizat la

valoarea de piață achitat de către reclamantă în baza contractului de

vânzare-cumpărare ce nu a fost anulat.

Nici cea de a doua

condiție prevăzută de art. 50 din aceeași lege, întrucât în cauză nu s-a făcut dovada

bunei credințe a reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare,

cerință pretinsă de asemenea de lege pentru ca pârâtul să se poată legitima

procesual.

Au mai învederat, pe fondul cauzei, că în

raport de temeiul de drept pe care s-a întemeiat cererea de chemare în

judecată, art. 1337 C. civ. privind evicțiunea, care stipulează obligația de

plată în sarcina vânzătorului potrivit principiului relativității efectelor

contractului, nu poate fi obligat, nefiind parte la încheierea contractului, la

plata prețului și a excedentului valorii bunului, având doar calitatea de

depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de

vânzător, căruia îi incumbă obligația de a răspunde pentru evicțiune.

Dispoziția de drept

comun evocată nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziție specială contrară,

fiind aplicabilă exclusiv părților contractante.

Deposedarea

reclamantei de imobilul ce face obiectul litigiului este rezultatul unei

tulburări de drept prin fapta unui terț, răspunderea pentru evicțiune revenind,

așa cum s-a arătat mai sus, vânzătorului Primăria municipiului București prin

mandatar SC H.N. SA.

Au mai învederat că

suma stabilită a fi plătită este excesivă în raport de valoarea actuală a bunului

precum și în raport de valoarea efectiv plătită de reclamantă la data

contractării, care era mult sub prețul pieței, context în care plata unei sume

ce depășește valoarea de piață actuală a bunului apare ca o îmbogățire fără

justă cauză.

Au solicitat

admiterea recursului, casarea ambelor hotărâri și respingerea cererii de

chemare în judecată.

Recursul nu este

fondat.

Prin Decizia nr. 1025

din 1 iunie 2005 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a admis apelul

declarat de reclamantele P.V.M.E. și G.N.I. împotriva Sentinței nr. 375 din 19

aprilie 2001 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, care a

fost schimbată în parte în sensul că s-a constatat nulitatea absolută a

contractului de vânzare-cumpărare din 23 octombrie 1996 încheiat între Primăria

municipiului București, reprezentată de SC H.N. SA și T.E.

A fost obligată

pârâta să lase în deplină proprietate și posesie reclamantelor apartamentului

dobândit în temeiul contractului menționat, situat în imobilul din București.

Dispozițiile acestei

hotărâri au fost menținute prin Decizia nr. 1352/ R din 14 mai 2007 pronunțată

de Curtea de Apel București, secția a VII-a civilă și pentru cauze privind

conflicte de muncă și asigurări sociale.

Fiind astfel evinsă

de fostul proprietar, reclamantele din cauza susmenționată, reclamanta T.E.,

invocând evicțiunea consacrată în dreptul intern de dispozițiile art. 1337 -

1351 C. civ., a solicitat, astfel cum a precizat la data de 4 mai 2009,

atragerea răspunderii statului prin instituțiile sale la plata despăgubirilor

consecință a evingerii sale prin fapta terțului.

Invocând greșita

reținere a incidenței prevederilor art. 50 din Legea nr. 10/2001, respectiv art.

50

1

din aceeași lege, privind inexistența uneia dintre cerințele

legii speciale pentru antrenarea răspunderii sale, pârâtul se află în eroare

raportat la datele speței, sumar indicate mai sus, din care rezultă cu

prisosință îndeplinirea acesteia.

O altă critică a fost

conturată pe împrejurarea că tulburarea de drept produsă reclamanți

atrage/angajează răspunderea contractuală pentru evicțiunea totală a

vânzătorului, Primăria municipiului București, pentru pretențiile privind

restituirea prețului de piață pentru imobilul în cauză.

Art. 1337 - 1351 C.

civ. român instituie, într-adevăr, răspunderea vânzătorului pentru evicțiune.

Acestea prevăd posibilitatea pentru cumpărătorul evins de a pretinde

rambursarea prețului și plata daunelor, indiferent de buna sau reaua credință a

vânzătorului. Cumpărătorul poate să îl cheme în garanție pe vânzător în

acțiunea introdusă de terța parte, fie să introducă o nouă cerere împotriva

vânzătorului după ce a fost evins.

Un cumpărător de bună-credință

continuă să se bucure de beneficiile proprietății până când el nu mai este

considerat a fi de bună credință, adică cel mai târziu la data introducerii

împotriva sa a acțiunii în restituire, moment în care beneficiul proprietății

se întoarce la proprietarul de drept. Cumpărătorul poate să pretindă totuși de

la vânzător despăgubiri pentru pierderea sa.

Reglementând ipoteza

imobilelor preluate în mod abuziv, legiuitorul român a înțeles, prin

dispozițiile art. 50, și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 să

instituie, prin raportare și la prevederile Legii nr. 112/1995 ce a constituit

temeiul transmisiunii dreptului de proprietate asupra unor atare bunuri

deținute de stat, prin entitățile sale anume determinate de lege -

administratorii bunurilor, norme derogatorii de la dispozițiile art. 1339 și

urm. C. civ., referitoare la răspunderea pe care vânzătorul o are față de

cumpărător în caz de evicțiune.

Important însă de

stabilit este că reclamanta, care nu își mai poate folosi în mod valabil titlul

de proprietate (de ex. pentru că bunul a fost transmis de un non dominus, în

raport de reținerea nevalabilității titlului său) poate solicita prin

intermediul unei căi de atac disponibile și suficiente, despăgubiri pentru

pierderea suferită din partea vânzătorului, în temeiul codului civil, pentru

evicțiune, fie chemând în garanție statul în procesul intentat împotriva sa,

fie prin introducerea unei acțiunii separate în acest sens, cale de care a uzat

reclamanta în prezenta pricină.

Cât privește valoarea

despăgubirii, se reține că fiind determinată prin administrarea unei probe

științifice, împotriva căreia nu au fost formulate obiecțiuni, se impune prin

caracterul științific al constatărilor sale, fiind și de natură a asigura

justul echilibru între prejudiciul produs și cel acoperit prin hotărârile

judecătorești atacate.

Ca urmare, față de

cele ce preced, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul dedus

judecății va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul

declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a

Finanțelor Publice a Municipiului București împotriva Deciziei nr. 60/ A din 25

ianuarie 2010 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze

cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 24 noiembrie 2010.