ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2423/2009

Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 1365 din 26 octombrie 2007 Tribunalul Timiș a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta SC R.I.P.A.S. SA Timișoara împotriva pârâtei A.P.P.S. care a fost obligată să încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul compus din active imobilizate – construcții – din cadrul C.H.H. compus din Corp B (Pavilionul administrativ Anexa C.T.); Magazie A, Magazie B, Corp A (A1 – recepție, restaurant; A2 (cazare; A3 – cazare; Anexa C.T. Terasă) Corp C (spații cazare Anexa CT) Corp D; Platforme betonate drumuri și alei, terenuri de tenis, Împrejmuire, Terasa de vară, Lac de agrement; Chioșc de lemn situat în Timișoara.

S-au respins restul pretențiilor. În motivarea sentinței s-a reținut că între părțile în litigiu s-a încheiat la data de 11 noiembrie 1996 contractul de asociere în participațiune nr. 5490 pentru exploatarea în comun a clădirilor și terenului prevăzute în anexa 1 la contract din Timișoara, aflate în proprietatea A.P.P.S, imobilele fiind aportul acesteia iar aportul reclamantei a fost suma de 5.854.000.000 lei pentru realizarea lucrărilor prevăzute în anexa 2 la contract. Durata contractului de asociere a fost stabilită pe o perioadă de 20 ani. La data de 11 mai 2001 părțile în litigiu au încheiat contractul de închiriere nr. 3271 pentru suprafața de teren de 49588 mp din Timișoara, pe perioada de valabilitate a contractului de asociere.

Prin adresa nr. 111 din 17 octombrie 2002 reclamanta a solicitat cumpărarea imobilelor ce fac obiectul asocierii. Din procesul verbal nr. 12441 din 3 decembrie 2004 încheiat cu ocazia aplicării procedurii de vânzare prin negociere directă rezultă că pârâta a dat curs cererii reclamantei de vânzare a imobilelor care fac obiectul contractului de asociere și a parcurs procedura prevăzută de O.G. nr. 19/2002 aprobată prin Legea nr. 640/2002. Vânzarea s-a făcut prin negociere directă, iar prețul de ofertă a fost stabilit pe baza raportului de evaluare întocmit de SC T.R.E.C. SRL solicitat prin licitație publică și a constituit baza de pornire în procesul de negociere directă. Instanța de fond a reținut că pârâta a procedat conform art. 13 din O.G.

nr. 19/2002 potrivit căruia vânzarea imobilelor se realizează prin licitație sau, după caz, prin negociere directă, această ultimă variantă fiind aleasă pentru vânzarea activelor în discuție. S-a mai reținut că au fost respectate și prevederile art. 16 întocmindu-se un raport de evaluare prin care s-a stabilit un preț de ofertă. În procesul verbal de negociere, pornind de la prețul de ofertă stabilit de evaluator părțile contractante au negociat, având în vedere și valoarea investițiilor pe care reclamanta le-a realizat la imobilele în discuție, acceptându-se plata în rate a prețului și precizându-se modalitatea de plată a prețului. S-a considerat că O.G. nr. 28/2007 pe care o invocă pârâta nu este aplicabilă în cauză întrucât cererea de cumpărare a acestor active a fost depusă anterior intrării acesteia în vigoare.

Procesul verbal de negociere care reprezintă convenția părților și care are putere de lege între cestea conform dispozițiilor art. 969 C. civ., nu cuprinde sancțiuni pentru neplata ratelor la termen, iar pârâta nu a solicitat anularea acesteia convenții. Instanța de fond a mai reținut că deși potrivit art. 24 din O.G. nr. 19/2002 reclamanta avea dreptul de a solicita cumpărarea terenului aferent construcției în cazul în care situația juridică a terenului era clarificată, iar prețul de vânzare al terenului era determinat prin raportul de evaluare pornindu-se de la valoarea de circulație a terenului, reclamanta nu face dovada că a parcurs procedura prevăzută pentru vânzarea terenului în suprafață de 49588 mp situat în Timișoara, pentru care a încheiat un contract de închiriere.

Raportul de evaluare al terenului, extrajudiciar nu este opozabil pârâtei în condițiile în care nu au fost respectate prevederile O.G. nr. 19/2002. Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanta și pârâta. Prin decizia civilă nr. 114 din 5 iunie 2008 Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, a admis apelul reclamantei, a schimbat în parte sentința în sensul obligării pârâtei la vânzarea către reclamantă a terenului aferent imobilului compus din active imobilizate construcții – din cadrul C.H.H. compus din Corp B (Pavilionul administrativ Anexa C.T.); Magazie A, Magazie B, Corp A (A1 – recepție, restaurant; A2 (cazare; A3 – cazare; Anexa C.T. Terasă) Corp C (spații cazare Anexa CT) Corp D Platforme betonate drumuri și alei, terenuri de tenis, Împrejmuire, Terasa de vară, Lac de agrement; Chioșc de lemn situat în Timișoara, la prețul ce va rezulta din raportul de evaluare a terenului, întocmit din dispoziția pârâtei.

Menține în rest dispozițiile hotărârii apelate. S-a respins apelul pârâtei declarat împotriva aceleiași hotărâri. Obligă pârâta la plata sumei de 4,15 lei cheltuieli de judecată (taxa de timbru și timbru judiciar) către reclamanta apelantă. În motivarea deciziei s-a reținut referitor la apelul reclamantei, că în mod greșit instanța de fond a respins acțiunea acesteia relativ la petitul privind obligarea pârâtei la vânzarea terenului aferent imobilelor – active imobilizate – descrise în dispozitivul sentinței, întrucât din actele dosarului rezultă că reclamanta a efectuat demersuri cu privire la vânzarea-cumpărarea imobilelor ce fac obiectul contractelor de asociere, respectiv de închiriere încheiate succesiv între părți.

Din examinarea dosarului (filele 20,21 dosar fond și 31 dosar apel) s-a constatat că reclamanta a inițiat și lansat oferta sa de cumpărare a imobilului, iar pârâta a acceptat oferta lansată. Instanța de apel a stabilit că obiectul ofertei de cumpărare și contraofertei de vânzare, rezultata din corespondența purtată de părți, îl constituie imobilul situat în Timișoara denumit Complex „B.”, constituit din teren și construcții, într-un tot unitar, dovedit din înscrisurile administrate în cursul cercetărilor judecătorești în primă instanță și în apel. Instanța de apel a mai constatat că reclamanta a ofertat cumpărarea terenului și prin adresa nr. 194 din 5 septembrie 2004 (fila 32 dosar apel) când și-a exprimat opțiunea de a cumpăra întregul imobil, în două etape, prima dată terenul și în etapa a doua construcțiile.

În consecință, instanța de apel a stabilit că reclamanta a îndeplinit cerințele de ofertare prevăzute de art. 18 alin. (2)-(4) și art. 31 din O.G. nr. 19/2002 pentru cumpărarea terenului aferent construcțiilor. Prin urmare, s-a constatat că reclamanta este îndreptățită să cumpere terenul aferent construcțiilor și amenajărilor descrise în procesul verbal nr. 12441 din 3 decembrie 2004 încheiat de părți și enumerate în dispozitivul sentinței prin metoda negocierii directă, la prețul ce se va stabili prin acordul părților, pe baza prețului de pornire ce va rezulta din raportul de evaluare a terenului întocmit din dispoziția pârâtei conform art. 24 din O.G. nr. 19/2002.

Pretenția reclamantei privind obligarea pârâtei la încheierea unui contract autentic, de vânzare cumpărare asupra terenului aferent construcțiilor nu a fost admisă, întrucât între părți nu s-a încheiat etapa negocierii prețului de vânzare a acestuia teren, etapă ce urmează să fie cuprinsă într-un proces verbal, conform prevederilor art. 20 din O.G. nr. 19/2002, iar încheierea contractului autentic reprezintă etapa finală a întregii proceduri. Referitor la apelul declarat de pârâtă, instanța de apel a constatat că atât excepțiile invocate cât și apărările formulate sunt nefondate. Astfel, excepția prematurității cererii de chemare în judecată invocată în temeiul art. 720 1 C. proc. civ. neîntemeiată întrucât procedura concilierii prealabile nu este aplicabilă în cazul litigiilor nepatrimoniale, cum este cazul în speță.

Relativ la critica ce vizează greșita indicare a temeiurilor de drept în acțiunea introductivă, s-a constatat că este neîntemeiată întrucât neindicarea motivelor de drept pe care se sprijină acțiunea nu poate atrage respingerea acțiunii ca neîntemeiată. În ceea ce privește critica sentinței sub aspectul greșitei admiteri a petitului privind obligarea pârâtei la încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare pentru construcții, nu a fost reținută de instanța de apel întrucât din moment ce s-a încheiat procesul verbal nr. 12441 din 3 decembrie 2004 refuzul pârâtei de a încheia procedura de vânzare cumpărare a activelor prin contract în formă autentică este neîntemeiat. Excepția non adimpleti contractus invocată de pârâtă a fost considerată neîntemeiată întrucât raportul contractual rezultat din contractul de asociere în participațiune nu este supus regulii executării simultane cu raportul contractual rezultat din vânzarea cumpărarea activelor imobilizate.

Cele două categorii de obligații nu au un caracter interdependent, ci autonom astfel că neexecutarea unei categorii de obligații nu împietează asupra executării celeilalte categorii obligaționale. În consecință, apelul pârâtei a fost respins. Împotriva acestei decizii pârâta a declarat recurs în temeiul art. 304 pct. 7, 8, și 9 C. proc. civ. În susținerea motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 alin. (7) C. proc. civ. recurenta pârâtă apreciază că decizia cuprinde motive contradictorii întrucât s-a dispus obligarea la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru terenul în suprafață de 49.588 mp aferent complexului hotelier, deși s-a reținut că între părți nu s-a depășit etapa negocierilor pentru vânzarea terenului.

Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 alin. (8) C. proc. civ. recurenta susține că în mod greșit instanța de apel a apreciat că oferta reclamantei cumpărătoare se referă la întregul imobil și că acceptul său vizează și terenul, deși în baza contractului de asociere în participațiune se exploatau în comun numai construcțiile. În susținerea motivului de recurs prevăzut de art. 304 alin. (9) C. proc. civ., se arată că decizia a fost dată prin aplicarea greșită a legii, instanța considerând în mod greșit că a fost demarată procedura de vânzare, întrucât nu s-a făcut o ofertă de preț conform art. 16 alin. (1) din O.G. nr. 19/2002 și nu s-a încheiat un proces verbal de negociere directă.

Recursul este neîntemeiat. Susținerea recurentei potrivit căreia decizia instanței de apel cuprinde motive contradictorii nu poate fi reținută întrucât din considerentele deciziei rezultă că nu a fost admisă pretenția reclamantei privind obligarea pârâtei la încheierea unui contract autentic de vânzare cumpărare pentru terenul aferent construcțiilor pe motiv că între părți nu s-a încheiat etapa negocierii prețului de vânzare a acestui teren, iar încheierea contractului autentic reprezintă etapa finală a întregii proceduri. În ceea ce privește susținerea recurentei referitoare la oferta reclamantei, se constată că este neîntemeiată întrucât din corespondența purtată de părți rezultă că prin adresa nr. 194 din 5 septembrie 2004 reclamanta și-a exprimat opțiunea de a cumpăra întregul imobil.

Potrivit dispozițiile art. 11 din O.G. nr. 19/2002 prin imobil se înțelege construcția cu altă destinație decât aceea de locuință, precum și terenurile aferente. Faptul că prin imobil se înțelege construcțiile și terenul aferent rezultă și din dispozițiile art. 24 alin. (1) din aceiași ordonanță potrivit cărora pârâta avea obligația de a supune negocierii directe și terenul aferent construcțiilor, întrucât terenul se vinde o dată cu construcția. Susținere recurentei întemeiată pe dispoziția art. 304 alin. (9) C. proc. civ. , nu poate fi reținută întrucât instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor O.G. nr. 19/2002 constatând că reclamanta este îndreptățită să cumpere terenul aferent construcțiilor prin metoda negocierii directe la prețul negociat de părți pe baza prețului de pornire ce va rezulta din raportul de evaluare a terenului întocmit din dispoziția pârâtei conform art. 24 din O.G.

nr. 19/2002. Pentru aceste considerente recursul pârâtei urmează să fie respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta RA A.P.P.S. BUCUREȘTI, împotriva deciziei nr. 114/A din 5 iunie 2008, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 octombrie 2009.