ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1352/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 11 mai 2007 reclamanta SC D.R. SA a chemat în judecată pârâtele SC F.S.H. SRL, SC N.M. SRL, SC N.H. SRL, solicitând ca în baza sentinței ce se va pronunța să se dispună constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat între primele două pârâte având ca obiect spațiul comercial situat în municipiul Brașov, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 28 decembrie 2006 încheiat între SC N.M. SRL și SC N.H. SRL având ca obiect același spațiu precum și intabularea dreptului de proprietate imobilului respectiv în favoarea reclamantei conform sentinței nr. 4523 din 20 martie 2000 pronunțată de Judecătoria Brașov.

Se susține că toate operațiunile juridice sunt lovite de nulitate absolută pentru cauză ilicită, imorală și falsă întrucât au fost încheiate pentru fraudarea reclamantei. Astfel se susține că pârâții au fost de rea credință întrucât aceștia cunoșteau situația juridică a imobilului și împrejurarea că acesta s-a aflat în posesia și folosința reclamantei. Prin sentința nr. 726 din 11 martie 2008 Tribunalul Brașov, a respins acțiunea reclamantei ca nefondată. Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că între pârâta SC F.S.H. SRL (prin lichidator judiciar), în calitate de vânzător și pârâta SC N.M. SRL, în calitate de cumpărător, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4118 din 19 octombrie 2006 (fila 28 la dosar), având ca obiect imobilul – spațiu comercial situat în Municipiul Brașov, înscris în C.F.

nr. 32348 Brașov, cu nr.top 7459/5/XXIII/II, 7459/9/33/1 și 7459/b/1, vânzare ce a avut loc ca urmare a adjudecării imobilului de către SC N.M. SRL la licitația publică din data de 27 septembrie 2006 organizate de lichidatorul judiciar al SC F.S.H. SRL, societate în lichidare (proces-verbal din 27 septembrie 2006, fila 101 la dosar). Reclamanta SC D.R. SA deși deține imobilul în litigiu cu titlu – sentința civilă nr. 4523/2000 a Judecătoriei Brașov (fila 15 la dosar) nu și-a înscris acest titlu în cartea funciară (pentru a fi opozabil terților), la data înstrăinării imobilului către pârâta SC N.M. SRL, vânzătoarea SC F.S.H. SRL fiind evidențiat proprietarul tabular al imobilului în litigiu (extras C.F.

nr. 6407/2006, fila 47 la dosar). În aceste condiții pârâtele SC N.M. SRL și SC N.H. SRL (deținătoarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5159 din 28 decembrie 2006, fila 31 la dosar) sunt dobânditor, respectiv subdobânditor de bună-credință al imobilului în litigiu. Numai în cazul în care terțul achizitor, cu titlu oneros a cunoscut nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului, fiind deci de rea-credință, operează principiul de drept potrivit căruia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage și nulitatea titlului subachizitorului. Or, în cauză nu s-a dovedit reaua-credință a pârâtelor SC N.M. SRL și SC N.H. SRL la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în litigiu.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta SC D.R. SA pentru următoarele motive. Instanța de fond a respins acțiunea ca nefondată în mod greșit întrucât pârâții au fost de rea-credință la încheierea contractului, aceștia cunoscând situația juridică a imobilului în litigiu și împrejurarea că acesta s-a aflat în posesia și folosința apelantei încă de la data vânzării prin precontractul de vânzare-cumpărare nr. 22 din 30 noiembrie 1998. În consecință, toate operațiile sunt lovite de nulitate absolută pentru cauză ilicită, imorală și falsă. Vânzarea făcută în frauda proprietarului este un caz de nulitate absolută, în frauda vânzătorului și respectiv complicitatea la fraudă a cumpărătorului sunt împrejurări de fapt dovedite în speță.

Prin decizia nr. 110 din 14 octombrie 2008 Curtea de Apel Brașov, secția comercială, a respins apelul ca nefondat. În fundamentarea soluției, instanța de control judiciar a reținut că în ceea ce privește nulitatea contractului încheiat între SC F.S.H. SRL și SC N.M. SRL, Curtea constată că instanța de fond a reținut în mod corect că, datorită bunei-credințe a cumpărătorului, în speță nu poate opera cauza de nulitate absolută invocată, și anume - cauza ilicită, încheierea actului juridic în scopul fraudării legii. Astfel, judecătorul fondului a constatat că pârâta SC N.M. SRL a dobândit imobilul ca urmare a adjudecării la licitație publică din data de 27 septembrie 2006 organizată de lichidatorul judiciar al SC F.S.H.

SRL, societate în lichidare. Astfel, la momentul adjudecării imobilului cât și ulterior, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, potrivit evidențelor de publicitate imobiliară, imobilul aparținea debitoarei falite. La această situație, se adaugă faptul că dobânditorul adjudecă imobilul la licitație publică, organizată de lichidatorul judiciar cu încuviințarea prealabilă a judecătorului sindic, astfel încât nu poate fi negată buna-credință a pârâtei constând în credința contractării cu un veritabil proprietar. În consecință, în speță nu a fost dovedită conivența frauduloasă a înstrăinătorului și dobânditorului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. În acest fel se acordă protecție juridică titlului dobânditorului de bună credință.

De asemenea, s-a menținut și contractul prin care SC N.M. SRL, ulterior înscrierii titlului său în cartea funciară, vinde către SC N.H. SRL prin contract autentic, în lipsa dovedirii oricăror elemente care să contureze reaua-credință a subdobânditorului la încheierea contractului. Cu petiția înregistrată la data de 9 decembrie 2008 reclamanta a declarat recurs împotriva soluției instanței de apel criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 7, 9 C. proc. civ. Astfel se susține că instanța de apel a procedat la o motivare sumară și confuză ceea ce echivalează cu o nemotivare, întrucât nu cuprinde motivele pe care se sprijină, așa cum prevede art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc.

civ. Se consideră că decizia criticată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii cauzată de eroarea de interpretare a ipotezei normei juridice. Eroarea de interpretare a normei juridice are ca premisă greșita constatare și aprecierea chestiunilor de fapt și determină aplicarea greșită a legii. În continuare se prezintă situația de fapt, respectiv înșiruirea sistemativă a evenimentelor cu concluzia că în mod greșit instanța a reținut că nu s-a dovedit reaua credință a pârâților la încheierea contractelor atacate. Se mai susține în același context că potrivit regulilor de drept comun, în materie de acte juridice cauza este motivul determinant al consimțământului exprimat la încheierea actului juridic.

Obligația fără cauză sau cu o cauză ilicită sau falsă nu poate avea nici un efect. Recursul este nefondat. Prin prisma atribuțiilor generale ale lichidatorului judiciar a fost și plata pasivului societății prin valorificarea activului societății, respectiv a bunurilor din patrimoniul acesteia. Unul din bunurile falitului, identificate de lichidatorul judiciar ca vandabile a fost și cel în litigiu, situat în Brașov, înscris în C.F. 32348 Brașov, top 7459/5/XXIII/II, 7459/9/3/1, 7459/B/1. Acest imobil, era grevat la data deschiderii procedurii reorganizării judiciare și a falimentului de sarcina înscrisă sub B+1, respectiv ipoteca în favoarea B. SA, sucursala Constanța, pentru suma de 832.680.000 lei, potrivit contractului de ipotecă autentificat sub nr. 1546/1997 și a contractului de credit.

În cadrul dosarului nr. 2565 Com/2001 al Tribunalului Constanța, la 27 septembrie 2006, lichidatorul SC F.S.H. SRL, avocat C.C., sub patronajul judecătorului sindic, organizează licitație publică cu strigare pentru vânzarea activului spațiu comercial, respectiv. Activul scos la licitație, este adjudecată de SC N.M. SRL pentru prețul total de 409.342 lei. În acest sens a fost încheiat procesul verbal de licitație din data de 27 septembrie 2006, licitația fiind apoi validată de judecătorul sindic. Ulterior, în baza procesului verbal de licitație din data de 27 septembrie 2006, s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare având ca părți SC F.S.H. SRL, prin lichidator av. C.C. în calitate de vânzător și SC N.M.

SRL, în calitate de cumpărător, autentificat sub nr. 4118 din 19 octombrie 2006, BNP F.V., act juridic care a definitivat operațiunea de cumpărare de către societatea noastră, la licitație publică cu vânzare a imobilului proprietatea debitorului falit. După înscrierea dreptului dobândit în cartea funciară, pe numele SC N.M. SRL, titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, vinde către SC N.H. SRL, în calitate de cumpărător, acest imobil, încheindu-se în acest sens contractul de vânzare autentificat sub nr. 5159 din 28 decembrie 2006, BNP F.V., act juridic înscris apoi în cartea funciară sub A+1, B+4. De plano arătam ca la momentul vânzării silite a imobilului și al adjudecării acestuia, cât și la momentul ulterior al încheierii contractului de vânzare cumpărare autentic, vânzătorul SC F.S.H.

SRL, era proprietar. Acest aspect este rodul analizei al situației juridice existente la momentul vânzării și al situației juridice percepute de părțile contractante, și în special de adjudecatorul cumpărător. Astfel, din evidența patrimonială a SC F.S.H. SRL se poate observa ca imobilul obiect al litigiului, face parte din patrimoniul său. Deci, la data la care pârâții au contractat adjudecarea și cumpărarea imobilului în litigiu, data de la care au devenit titulari ai dreptului de proprietate asupra acestuia, din toate evidențele imobiliare proprietară era SC F.S.H. SRL. În prezenta cauză se aplică principiile ocrotirii bunei credințe și cele derivate din acesta: principiul ocrotirii bunei credințe a dobânditorului; principiul apărării securității dinamicii circuitului civil; principiul echității și utilității sociale; principiul validității aparenței în drept – error comunis facit jus.

Modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate asupra apartamentului este în afara oricăror critici, dreptul de proprietate respectând legile în materie. Prin urmare, conform acestui principiu al relativității, un contract valabil încheiat produce efecte numai între părțile contractante, neputând da naștere la drepturi și obligații în sarcina altor persoane. Față de cele arătate, așa cum au reținut și instanțele anterioare, rezultă fără putință de tăgadă că la data încheierii contractelor cumpărătorii au fost de bună credință, astfel că văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC D.R. SA Târgu Secuiesc împotriva deciziei nr. 110/Ap din 14 octombrie 2008 a Curții de Apel Brașov, secția comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 22 aprilie 2010.