ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1352/2010

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de

11 mai 2007 reclamanta SC D.R. SA a chemat în judecată pârâtele SC F.S.H. SRL,

SC N.M. SRL, SC N.H. SRL, solicitând ca în baza sentinței ce se va pronunța să

se dispună constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat

între primele două pârâte având ca obiect spațiul comercial situat în

municipiul Brașov, constatarea nulității absolute a contractului de

vânzare-cumpărare din 28 decembrie 2006 încheiat între SC N.M. SRL și SC N.H.

SRL având ca obiect același spațiu precum și intabularea dreptului de

proprietate imobilului respectiv în favoarea reclamantei conform sentinței nr. 4523

din 20 martie 2000 pronunțată de Judecătoria Brașov.

Se susține că toate operațiunile

juridice sunt lovite de nulitate absolută pentru cauză ilicită, imorală și

falsă întrucât au fost încheiate pentru fraudarea reclamantei.

Astfel se susține că pârâții au fost

de rea credință întrucât aceștia cunoșteau situația juridică a imobilului și

împrejurarea că acesta s-a aflat în posesia și folosința reclamantei.

Prin sentința nr. 726 din 11 martie

2008 Tribunalul Brașov, a respins acțiunea reclamantei ca nefondată.

Pentru a se pronunța astfel,

instanța de fond a reținut că între pârâta SC F.S.H. SRL (prin lichidator

judiciar), în calitate de vânzător și pârâta SC N.M. SRL, în calitate de

cumpărător, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4118

din 19 octombrie 2006 (fila 28 la dosar), având ca obiect imobilul – spațiu

comercial situat în Municipiul Brașov, înscris în C.F. nr. 32348 Brașov, cu

nr.top 7459/5/XXIII/II, 7459/9/33/1 și 7459/b/1, vânzare ce a avut loc ca

urmare a adjudecării imobilului de către SC N.M. SRL la licitația publică din

data de 27 septembrie 2006 organizate de lichidatorul judiciar al SC F.S.H. SRL,

societate în lichidare (proces-verbal din 27 septembrie 2006, fila 101 la

dosar).

Reclamanta SC D.R. SA deși deține

imobilul în litigiu cu titlu – sentința civilă nr. 4523/2000 a Judecătoriei

Brașov (fila 15 la dosar) nu și-a înscris acest titlu în cartea funciară

(pentru a fi opozabil terților), la data înstrăinării imobilului către pârâta

SC N.M. SRL, vânzătoarea SC F.S.H. SRL fiind evidențiat proprietarul tabular al

imobilului în litigiu (extras C.F. nr. 6407/2006, fila 47 la dosar).

În aceste condiții pârâtele SC N.M. SRL

și SC N.H. SRL (deținătoarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub

nr. 5159 din 28 decembrie 2006, fila 31 la dosar) sunt dobânditor, respectiv

subdobânditor de bună-credință al imobilului în litigiu.

Numai în cazul în care terțul

achizitor, cu titlu oneros a cunoscut nevalabilitatea titlului de proprietate

al vânzătorului, fiind deci de rea-credință, operează principiul de drept

potrivit căruia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage

și nulitatea titlului subachizitorului.

Or, în cauză nu s-a dovedit reaua-credință

a pârâtelor SC N.M. SRL și SC N.H. SRL la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare în litigiu.

Împotriva acestei hotărâri a

declarat apel reclamanta SC D.R. SA pentru următoarele motive.

Instanța de fond a respins acțiunea

ca nefondată în mod greșit întrucât pârâții au fost de rea-credință la

încheierea contractului, aceștia cunoscând situația juridică a imobilului în

litigiu și împrejurarea că acesta s-a aflat în posesia și folosința apelantei

încă de la data vânzării prin precontractul de vânzare-cumpărare nr. 22 din 30

noiembrie 1998. În consecință, toate operațiile sunt lovite de nulitate

absolută pentru cauză ilicită, imorală și falsă.

Vânzarea făcută în frauda

proprietarului este un caz de nulitate absolută, în frauda vânzătorului și

respectiv complicitatea la fraudă a cumpărătorului sunt împrejurări de fapt

dovedite în speță.

Prin decizia nr. 110 din 14

octombrie 2008 Curtea de Apel Brașov, secția comercială, a respins apelul ca

nefondat.

În fundamentarea soluției, instanța

de control judiciar a reținut că în ceea ce privește nulitatea contractului

încheiat între SC F.S.H. SRL și SC N.M. SRL, Curtea constată că instanța de

fond a reținut în mod corect că, datorită bunei-credințe a cumpărătorului, în

speță nu poate opera cauza de nulitate absolută invocată, și anume - cauza

ilicită, încheierea actului juridic în scopul fraudării legii. Astfel,

judecătorul fondului a constatat că pârâta SC N.M. SRL a dobândit imobilul ca

urmare a adjudecării la licitație publică din data de 27 septembrie 2006

organizată de lichidatorul judiciar al SC F.S.H. SRL, societate în lichidare.

Astfel, la momentul adjudecării imobilului cât și ulterior, la momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare, potrivit evidențelor de

publicitate imobiliară, imobilul aparținea debitoarei falite. La această

situație, se adaugă faptul că dobânditorul adjudecă imobilul la licitație

publică, organizată de lichidatorul judiciar cu încuviințarea prealabilă a judecătorului

sindic, astfel încât nu poate fi negată buna-credință a pârâtei constând în

credința contractării cu un veritabil proprietar. În consecință, în speță nu a

fost dovedită conivența frauduloasă a înstrăinătorului și dobânditorului la

încheierea contractului de vânzare-cumpărare. În acest fel se acordă protecție

juridică titlului dobânditorului de bună credință.

De asemenea, s-a menținut și

contractul prin care SC N.M. SRL, ulterior înscrierii titlului său în cartea

funciară, vinde către SC N.H. SRL prin contract autentic, în lipsa dovedirii

oricăror elemente care să contureze reaua-credință a subdobânditorului la

încheierea contractului.

Cu petiția înregistrată la data de 9

decembrie 2008 reclamanta a declarat recurs împotriva soluției instanței de

apel criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 304

pct. 7, 9 C. proc. civ.

Astfel se susține că instanța de

apel a procedat la o motivare sumară și confuză ceea ce echivalează cu o

nemotivare, întrucât nu cuprinde motivele pe care se sprijină, așa cum prevede

art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Se consideră că decizia criticată a

fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii cauzată de eroarea de

interpretare a ipotezei normei juridice. Eroarea de interpretare a normei

juridice are ca premisă greșita constatare și aprecierea chestiunilor de fapt

și determină aplicarea greșită a legii.

În continuare se prezintă situația

de fapt, respectiv înșiruirea sistemativă a evenimentelor cu concluzia că în

mod greșit instanța a reținut că nu s-a dovedit reaua credință a pârâților la

încheierea contractelor atacate.

Se mai susține în același context că

potrivit regulilor de drept comun, în materie de acte juridice cauza este

motivul determinant al consimțământului exprimat la încheierea actului juridic.

Obligația fără cauză sau cu o cauză ilicită sau falsă nu poate avea nici un

efect.

Recursul este nefondat.

Prin prisma atribuțiilor generale

ale lichidatorului judiciar a fost și plata pasivului societății prin

valorificarea activului societății, respectiv a bunurilor din patrimoniul

acesteia.

Unul din bunurile falitului,

identificate de lichidatorul judiciar ca vandabile a fost și cel în litigiu,

situat în Brașov, înscris în C.F. 32348 Brașov, top 7459/5/XXIII/II, 7459/9/3/1,

7459/B/1.

Acest imobil, era grevat la data

deschiderii procedurii reorganizării judiciare și a falimentului de sarcina

înscrisă sub B+1, respectiv ipoteca în favoarea B. SA, sucursala Constanța,

pentru suma de 832.680.000 lei, potrivit contractului de ipotecă autentificat

sub nr. 1546/1997 și a contractului de credit.

În cadrul dosarului nr. 2565

Com/2001 al Tribunalului Constanța, la 27 septembrie 2006, lichidatorul SC F.S.H.

SRL, avocat C.C., sub patronajul judecătorului sindic, organizează licitație publică

cu strigare pentru vânzarea activului spațiu comercial, respectiv.

Activul scos la licitație, este

adjudecată de SC N.M. SRL pentru prețul total de 409.342 lei.

În acest sens a fost încheiat

procesul verbal de licitație din data de 27 septembrie 2006, licitația fiind

apoi validată de judecătorul sindic.

Ulterior, în baza procesului verbal

de licitație din data de 27 septembrie 2006, s-a încheiat contractul de vânzare

cumpărare având ca părți SC F.S.H. SRL, prin lichidator av. C.C. în calitate de

vânzător și SC N.M. SRL, în calitate de cumpărător, autentificat sub nr. 4118

din 19 octombrie 2006, BNP F.V., act juridic care a definitivat operațiunea de

cumpărare de către societatea noastră, la licitație publică cu vânzare a

imobilului proprietatea debitorului falit.

După înscrierea dreptului dobândit

în cartea funciară, pe numele SC N.M. SRL, titulară a dreptului de proprietate

asupra imobilului în litigiu, vinde către SC N.H. SRL, în calitate de

cumpărător, acest imobil, încheindu-se în acest sens contractul de vânzare

autentificat sub nr. 5159 din 28 decembrie 2006, BNP F.V., act juridic înscris

apoi în cartea funciară sub A+1, B+4.

De plano arătam ca la momentul

vânzării silite a imobilului și al adjudecării acestuia, cât și la momentul

ulterior al încheierii contractului de vânzare cumpărare autentic, vânzătorul

SC F.S.H. SRL, era proprietar.

Acest aspect este rodul analizei al

situației juridice existente la momentul vânzării și al situației juridice

percepute de părțile contractante, și în special de adjudecatorul cumpărător.

Astfel, din evidența patrimonială a

SC F.S.H. SRL se poate observa ca imobilul obiect al litigiului, face parte din

patrimoniul său.

Deci, la data la care pârâții au

contractat adjudecarea și cumpărarea imobilului în litigiu, data de la care au

devenit titulari ai dreptului de proprietate asupra acestuia, din toate

evidențele imobiliare proprietară era SC F.S.H. SRL.

În prezenta cauză se aplică

principiile ocrotirii bunei credințe și cele derivate din acesta: principiul ocrotirii

bunei credințe a dobânditorului; principiul apărării securității dinamicii

circuitului civil; principiul echității și utilității sociale; principiul

validității aparenței în drept –

error comunis facit jus.

Modalitatea de dobândire a dreptului

de proprietate asupra apartamentului este în afara oricăror critici, dreptul de

proprietate respectând legile în materie.

Prin urmare, conform acestui

principiu al relativității, un contract valabil încheiat produce efecte numai

între părțile contractante, neputând da naștere la drepturi și obligații în

sarcina altor persoane.

Față de cele arătate, așa cum au

reținut și instanțele anterioare, rezultă fără putință de tăgadă că la data

încheierii contractelor cumpărătorii au fost de bună credință, astfel că văzând

dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta

SC D.R. SA Târgu Secuiesc împotriva deciziei nr. 110/Ap din 14 octombrie 2008 a Curții de Apel Brașov, secția comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică, astăzi 22

aprilie 2010.