ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 609/2010

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 609/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Buftea la data de 8 mai 2007 sub nr. 2953/94/2007 SC W. SRL a solicitat în

contradictoriu cu SC P.C.I. SRL pronunțarea unei hotărâri care să constate,

prin compararea titlurilor că reclamanta este proprietara terenului în

suprafață de 4703,47 mp situat în Otopeni tarla 1 parcela 3/3/17 – înscris în C.F.

nr. 1174 Otopeni cu număr cadastral 1600.

În motivarea acțiunii reclamanta

arată că a dobândit acest teren de la E.C. căreia i s-a reconstituit dreptul de

proprietate prin adeverința nr. 1026/1992 și procesul-verbal de punere în

posesie nr. 1026/1994 emis de Comisia de aplicare a Legii nr. 18/2991 a comunei

Otopeni, județul Ilfov.

Prin acte succesive, translative de

proprietate, terenul s-a aflat în proprietatea mai multor persoane, pentru că

în anul 2002 în baza actului de adjudecare din 14 noiembrie – al executorului

bancar I.S. imobilul să intre în proprietatea numiților G.R.N. și G.I. -

atribuindu-i-se nr. cadastral 1600 – fiind înscris în C.F. prin încheierea de

intabulare nr. 1147 din 19 februarie 2002.

Prin contractul de vânzare-cumpărare

nr. 3690 din 19 decembrie 2002, dreptul de proprietate în privința terenului în

litigiu a intrat în patrimoniul SC A. SRL, care și-a intabulat dreptul în C.F.

nr. 1174 Otopeni în temeiul încheierii nr. 1367 din 24 februarie 2003 al

Oficiului de Cadastru și Publicitate imobiliară Ilfov.

SC W. SRL, prin contractul de vânzare-cumpărare

nr. 76 din 15 februarie 2006 încheiat cu SC A. SRL a dobândit proprietatea

terenului în litigiu în suprafață de 4703,47 mp, intabulându-și dreptul de

proprietate în C.F. nr. 1774 - în temeiul încheierii nr. 10344 din 8 martie

2006 emis de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov.

Întrucât titlul autorilor

reclamantului este mai vechi, fiind transcris în C.F., reclamanta a solicitat a

se constata că dreptul său de proprietate prevalează aceluia al societății

pârâtei în condițiile în care ambele titluri de proprietate provin de la

același autor, C.E. în calitate de succesoare a lui P.D., căruia i s-a

reconstituit dreptul de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991.

Prin întâmpinarea depusă la dosar SC

P.C.I. SRL a precizat că a dobândit dreptul de proprietate în privința

terenului în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat 2501 din 15

septembrie 2005 al Biroului Notarului Public D.G. și G.G. intabulat în C.F. nr.

2780 nr. cadastral 2810 în temeiul încheierii nr. 58213 din 7 octombrie 2005.

Pârâta a apreciat la rândul său, că

titlul său este preferabil aceluia al reclamantei întrucât s-a aflat în

posesiunea terenului încă de la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare,

posesia sa fiind utilă în sensul art. 1846 - 1849 C. civ., în această perioadă

edificând un gard și o fundație. Totodată, pârâta a solicitat în temeiul art.

36 din Legea nr. 7/1996 - republicată, să se dispună rectificarea încheierilor

nr. 10344 din 8 martie 2006 și 97720 din 20 noiembrie 2006 prin care au fost

admise cererile reclamantei de intabulare în C.F. Otopeni nr. 1600 a dreptului de proprietate asupra terenului de 4703,47 mp proprietatea societății pârâte și

notarea suprapunerii numărului cadastral 1600 pe terenul cu nr. cadastral 2810

în sensul respingerii acestor cereri.

La 20 noiembrie 2007 SC W. SRL a

formulat în temeiul concluziilor expertizei topo, o cerere precizatoare,

arătând că solicită în temeiul art. 480-481 C. civ., prin compararea titlurilor

obligarea pârâtei de a-i lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie

imobilul teren în suprafață de 4959 mp situat în Otopeni, tarla 1 parcela

313/17 înscris în C.F. nr. 1174 Otopeni cu nr. cadastral 1600.

Prin sentința civilă nr. 2136 din 22

aprilie 2008 Judecătoria Buftea a admis excepția necompetenței materiale a

instanței și și-a declinat competența de soluționarea cauzei în favoarea

Tribunalului București, în temeiul art. 2 lit. b) C. proc. civ.

După înregistrarea cauzei pe rolul

Tribunalului București, secția a IV-a civilă, pârâta a invocat nulitatea

cererii de chemare în judecată deoarece împuternicirile avocațiale ale

apărătorilor reclamantului nu sunt semnate de acesta precum și excepția de

nulitate a contractului de vânzare cumpărare nr. 76 din 15 februarie 2006

încheiat de societatea reclamantă cu SC A. SRL pentru cauza ilicită și fraudă

la lege, deoarece reclamanta a încheiat cu societatea vânzătoare un antecontract

la aproximativ două săptămâni după dobândirea de către această a imobilului în

litigiu, înscrierea în C.F. prin încheierea nr. 60165/2005. Prin încheierea nr.

10344 din 803/2006 prin care se înscrie dreptul de proprietate dobândit de

reclamantă prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 76 din 15 februarie 2006 nu

se radiază interdicțiile încheierii nr. 60165 din 4 octombrie 2005. În plus,

imobilul proprietatea SC P.C.I. SRL a fost vândut în cunoștință de cauză.

La termenul din 26 ianuarie 2009

societatea W. SRL a invocat excepția inadmisibilității cererii reconvenționale,

în timp ce societatea pârâtă a precizat că excepția nulității contractului de vânzare-cumpărare

nr. 76 din 15 februarie 2006 nu are caracter de cerere reconvențională ci are

doar caracter de apărare, și doar cererea de rectificare a încheierilor de

intabulare are caracter de cerere reconvențională.

Prin sentința nr. 149 din 2

februarie 2009, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis acțiunea SC

W. SRL și a obligat pârâta SC P.C.I. SRL să lase reclamantei în deplină

proprietate și posesie terenul în suprafață de 4703,47 mp situat în Otopeni

având nr. cadastral 1600 identificat prin raportul de expertiză 7950 din 5

noiembrie 2007 ca fiind în suprafață reală de 4959, cu loturi și vecinătăți

conform raportului de expertiză precizat prin răspunsul la obiecțiuni.

Prin aceeași sentință instanța a

respins excepția inadmisibilității cererii reconvenționale precum și cererea

reconvențională privind rectificarea încheierilor nr. 10.344 din 8 martie 2006

și 97729 din 20 noiembrie 2006, prin care au fost admise cererile societății

reclamante de înscriere a drepturilor sale în cartea funciară.

S-a reținut prin sentință că

societatea W. SRL a dobândit imobilul în litigiu prin contractul de vânzare-cumpărare

nr. 76 din 15 februarie 2006 de la SC A. SRL terenul fiind intabulat conform

încheierii nr. 10344 din 8 martie 2006.

SC A. SRL a cumpărat la rândul său

același imobil prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la nr. 3690

din 19 decembrie 2002 de la vânzătorii G.R.N. și G.I., intabularea pe numele

cumpărătoarei făcându-se prin încheierea nr. 1367 din 24 februarie 2003.

Vânzătorii G. dobândiseră dreptul de

proprietate în privința terenului prin actul de adjudecare nr. 89248 din 14 noiembrie

2002 – drept de proprietate intabulat prin încheierea nr. 11471 din 19

decembrie 2002.

Adjudecarea s-a realizat în urma

executării contractului de ipotecă nr. 552/1 din 23 noiembrie 1995 prin care

proprietarii N.V. și N.M. garantează cu acest teren un credit obținut de la B.

SA. Proprietarii N.V. și N.M. au dobândit terenul prin contractul de vânzare-cumpărare

autentificat sub nr. 3733 din 31 mai 1995 de la vânzătorii M.G.D. și M.A.M.

M.G.D. a dobândit terenul în

suprafață de 9700 mp situată în tarlaua 1 parcela 3/3 Otopeni, din care face

parte și terenul în litigiu, dezmembrată ulterior, prin cumpărare de la C.E. –

proprietară în temeiul adeverinței nr. 1026/1992 și procesul verbal de punere

în posesie nr. 1026/1996 emis pe numele aceleiași persoane și titlul de

proprietate nr. 19277 din 19 mai 1995. Pârâta SC P.C.I. SRL a dobândit terenul

de 4704,88 mp situat în Otopeni Ilfov, tarla 1 parcela 3/3/27 prin contractul

de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2501 din 15 septembrie 2005 de la

vânzătoarea B.M.V., iar înscrierea dreptului de proprietate în C.F. pe numele

cumpărătoarei s-a făcut prin încheierea nr. 58213 din 7 octombrie 2005.

Vânzătoarea B. dobândise la rândul

său imobilul în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3467

din 17 noiembrie 2004 de la SC M.A.I. SRL iar această societate dobândise

dreptul de proprietate, prin contractul autentificat la nr. 1570 din 28 august

1996 și transcris sub nr. 7066 din 29 august 1996 de la vânzătoarea C.E. -

proprietară în baza titlului nr. 19277 din 19 mai 1995.

S-a reținut din succesiunea actelor

de vânzare-cumpărare, că proprietatea inițială a terenului C.E. a înstrăinat

același teren de două ori, prima dată în baza adeverinței de proprietate și

procesul verbal de punere în posesie, lanțul înstrăinărilor continuând până la SC W. SRL și a doua oară după trimiterea titlului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991,

lanțul înstrăinărilor continuând până la SC C.I. SRL.

Întrucât titlurile de proprietate

provin de la același autor C.E. în cadrul acțiunii în revendicare instanța a

dat prioritate titlului mai vechi - înscris și acesta merge pe lanțul

înstrăinărilor și autorilor succesiunii, care aparțin reclamantei, autorul M.G.D.

dobândind dreptul de proprietate de la autoarea comună C.E. la data de 20

septembrie 1994, dată la care a fost transcris în registrul de transcripțiuni

și inscripțiuni.

Titlul pârâtei este ulterior aceluia

al reclamantei fiind și transcris ulterior, întrucât mergând pe lanțul

înstrăinărilor se constată că autoarea pârâților SC M.A. SRL a dobândit de la

aceeași autoare C.E. la data de 29 august 1996, când au fost efectuate și

formalitățile de publicitate imobiliară.

Tribunalul a înlăturat teza

societății pârâte în conformitate cu care titlurile de proprietate provin de la

autori diferiți și a concluzionat că acestea provin de la același autor C.E.,

acordând prioritate aceluia care a dobândit - mergând pe lanțul înstrăinărilor,

primul de la același autor comun.

Tribunalul a reținut netemeinicia

excepției de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare nr. 76 din 15

februarie 2006 încheiat între SC A. SRL ca vânzător și societatea W. SRL -

deoarece interdicția de înstrăinare și ipotecare, impusă de SC A. SRL - nu

constituie o fraudă la lege, și nu afectează valabilitatea contractului – prin

care s-au adus la îndeplinire obligațiile asumate de părți în mod reciproc,

deoarece interdicțiile impuse vânzătoarei prin antecontract, operau numai până

la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

În cauză nu operează nici motivul de

nulitate privind vânzarea bunului altuia, deoarece vânzătoarea SC A. - deținea

un titlu valabil asupra imobilului, iar faptul că societatea pârâtă avea și ea

un titlu asupra aceluiași imobil se reglementează prin compararea titlurilor -

regula incidentă în revendicare.

Tribunalul a înlăturat apărarea

pârâtei, legată de calitatea sa de posesor, deoarece această calitate ar fi

putut reprezenta un criteriu doar în situația în care titlurile proveneau de la

autori diferiți.

Prin decizia civilă nr. 355 A din 9 iunie 2009 Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, a respins ca nefondat apelul

SC P.C.I. SRL împotriva sentinței civile nr. 149 din 2 februarie 2009

pronunțată de Tribunalul București, secția IV-a civilă.

Pentru a decide astfel, instanța de

apel analizat întocmai instanței de fond cele două șiruri de vânzări privind

unul și același teren, proprietatea uneia și aceleiași persoane C.E., primul

lanț al vânzătorilor având la bază adeverința de proprietate și procesul verbal

de punere în posesie, iar cel de-al doilea titlul de proprietate emis în

temeiul Legii nr. 18/1991.

În speță curtea a înlăturat

susținerile potrivit cărora titlurile de proprietate provin de la autori

diferiți, ci dimpotrivă ele provin de la aceeași autori - situație în care se

ține seama de prioritatea înscrierii.

Numai în situația în care niciuna

din părți nu și-ar fi îndeplinit formalitatea intabulării în C.F. s-ar fi putut

da eficiență titlului celei mai vechi - ceea ce în speță nu se discută de vreme

ce îndeplinirea formalităților de intabulare a fost îndeplinită în ambele

lanțuri de înstrăinare, iar părțile și-au dobândit dreptul de proprietate de la

același autor.

În aceste condiții soluția

doctrinară și practică a comparării titlurilor provenind de la același autor dă

eficiență titlului ce provine de la autorul al cărui drept este preferabil,

sacrificându-se atât vechimea titlului cât și regula „

in pari causa, melior

est causa possidentis

” doar în varianta inaplicabilă în speță, soluție ce

se întemeiază pe principiul potrivit căruia nimeni nu poate transmite mai mult

decât are.

În speță, a concluzionat instanța de

apel nu are relevanță posesia invocată de societatea pârâtă, pentru a fi

incident primul principiu, acela al vechimii titlului, întrucât o astfel de

analiză s-ar putea realiza numai în cazul în care niciuna din părți nu ar avea

titlu și ar exista un conflict al posesorilor.

În recursul declarat și nemotivat în

drept SC P.C.I. SRL critică decizia nr. 355 A/906/2009 a Curții de Apel

București prin aceea că în mod greșit s-a considerat că titlurile de

proprietate provin de la același autor C.E., deoarece lanțul vânzărilor

succesive care a pornit de la C.E. pe tulpina intimatei SC W. SRL a fost

întrerupt de vânzarea forțată la licitație publică începută de creditorul SC B.

SA împotriva garanților N.V. și M., care s-a finalizat prin actul de adjudecare

nr. 89248 din 14 noiembrie 2002 în favoarea numiților G.R. și I., care și-au

intabulat dreptul de proprietate în C.F. prin încheierea nr. 11471 din 9

decembrie 2002.

Al doilea lanț al înstrăinărilor de

pe aceeași tulpină a început prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 3690 din

19 decembrie 2002 prin intermediul căruia G.R. a vândut dreptul de proprietate

asupra terenului SC A. SRL iar acesta din urmă către SC W. SRL în baza titlului

supus comparării și reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare nr. 76/2006

intabulat în C.F. prin încheierea nr. 10344 din 8 martie 2006.

În ceea ce privește SC P.C.I. SRL -

lanțul înstrăinărilor nu a fost întrerupt și a fost finalizat prin dobândirea

de către societatea pârâtă a dreptului de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare

nr. 2501 din 15 septembrie 2005 și înscris în C.F. prin încheierea nr. 58213

din 7 octombrie 2009.

Ca urmare, cele două instanțe au

greșit atunci când au constatat că în speță nu se poate vorbi de două titluri

de proprietate provenind de la autori diferiți situație în care a dat eficiență

titlului mai întâi transcris.

- Chiar în cazul în care șirul

vânzărilor s-a considera că nu a fost întrerupt, având în vedere numărul mare

al înstrăinărilor în ambele situații și dezmembrabile, fiecare din părțile

litigante a dobândit dreptul de proprietate de la vânzători diferiți, astfel că

nu mai operează situația comparării titlurilor provenind de la același autor,

astfel că instanța este datoare să acorde preferabilitate vechimii titlurilor,

posesiei mai bine caracterizate și momentului înscrierii titlurilor în C.F.

În consecință, înscrisul probator al

dreptului de proprietate trebuie completat cu dovada că toți autorii care au

înstrăinat anterior bunul au fost ei înșiși adevărații proprietari, deoarece

numai în acest fel ultimul act de dobândire poate fi considerat pe deplin

valabil, probă imposibil de făcut.

În compararea titlurilor de

proprietate va avea eficiență cel care a dobândit dreptul de la adevăratul

proprietar – potrivit principiului că nimeni nu poate transmite mai mult decât

are.

În speță titlurile societăților în

litigiu provin de la autori diferiți SC P.C.I. SRL a dobândit proprietatea de

la B.M. iar reclamanta de la SC A. SRL și neputându-se stabili titlul

preferabil apreciază cele trei reguli: posesia mai bine caracterizată, vechimea

titlului și regula care consfințește că nu se poate transmite un drept pe care

nu îl deții.

- Chiar dacă s-ar considera că

titlurile părților provin de la același autor - trebuie să se ia în

considerație că titlul reclamantei a avut la bază adeverința provizorie de

proprietate nr. 1026/1992 și procesul verbal de punere în posesie nr. 1026/1994

spre deosebire de titlul societății pârâte care are la bază titlul de

proprietate nr. 19277 din 19 mai 1995 emis Elenei Constantin de Comisia

Județeană Ilfov.

- Chiar în considerarea unui autor

comun - trebuie să se ia în considerație prioritatea transcrierii și în această

situație dreptul societății pârâte primează deoarece a fost transcris prin

încheierea nr. 8213 din 7 octombrie 2005 spre deosebire de acela al societății

reclamante transcris prin încheierea nr. 10344 din 8 martie 2006.

Recursul este nefondat.

Susținerile recursului potrivit

cărora lanțul vânzărilor s-a întrerupt prin vânzarea terenului aparținând

numiților N.V. și N.M. de către B., în calitate de creditor prin actul de

adjudecare nr. 89248 din 14 noiembrie 2002 către G.R. și soția sa și concluzia

că ar fi intervenit un al doilea lanț al înstrăinărilor este eronată. Acest

concept al întreruperii vânzării este juridic deoarece transmiterea

proprietății în temeiul altui act decât vânzare-cumpărare, în speță prin

adjudecare are semnificații doar procedurale dar nu substanțiale în privința

dreptului transmis și restrânge nepermis modalitatea transmiterii proprietății.

Este de asemenea de observat că

societatea recurată se contrazice în susținerile sale de vreme ce în motivele

de recurs se referă la proprietarul inițial al terenului C.E.(M.) afirmând că

lanțul vânzărilor succesive a pornit de la aceasta fie în calitate de

deținătoare a adeverinței de proprietate și a procesului verbal de punere în posesie,

fie în calitate de deținătoare a titlului de proprietate emis de Comisia

Județeană Ilfov.

În mod corect a apreciat instanța că

titlul SC W. este mai bine caracterizat decât al recurentei.

Părțile au dobândit imobilul de la

același autor C.E. - căreia în 1992 i s-a eliberat adeverința nr. 1026/1992 și

procesul verbal de punere în posesie nr. 1026/1994 - emise de Comisia comunei

Otopeni de aplicare a Legii nr. 18/1992 în calitate de moștenitoare a lui P.D. Ulterior

pe numele acesteia s-a emis de Comisia Județeană Ilfov titlul de proprietate

nr. 19277 din 19 mai 1945.

În temeiul primelor două acte, C.E.

a vândut suprafața de teren de 9700 mp către M.D. și M.A.M. prin contractul de vânzare-cumpărare

autentificat sub nr. 5333/2009 1994 și transcris sub nr. 5294 din 20 septembrie

1994 - după care aceștia au dezmembrat terenul în două parcele, una în

suprafață de 4703,47 mp iar cea de-a doua în suprafață de 4996,62 mp. A urmat

lanțul vânzărilor către N.V. și N.M. a terenului de 4703,47 mp, adjudecat

pentru valorificarea silită a creanței B. prin actul de adjudecare nr. 89248

din 14 noiembrie 2002, de G.R., care la rândul său l-a vândut SC A. SRL de la

care societatea reclamantă W. l-a cumpărat prin actul autentic nr. 76 din 15

februarie 2006 și l-a transcris în C.F. la nr. 1174 din 8 martie 2006, în temeiul

încheierii nr. 10344 din 18 martie 2006.

Cel de-al doilea lanț al vânzărilor

a operat după ce C.E. a dobândit titlul de proprietate nr. 19277 din 19 mai

1995 emis de Comisia Județeană de aplicare a Legii nr. 18/1991, pentru terenul

de 9700 mp pe care deja îl vânduse, procedând la vânzarea pentru a doua oară a

terenului către SC M.A.I. SRL prin contractul autentificat sub nr. 1570 din 28

august 1996 ș i transcris sub nr. 7066 din 29 august 1996, după care urmează

succesiv vânzarea aceluiași teren de SC M.A. SRL către B.M. Această

cumpărătoare după dezmembrarea terenului de 9700 mp în două parcele de 4945 mp

și 4704 mp, procedează la vânzarea aceleiași parcele pe care SC P.C.I. SRL prin

actul autentic nr. 2501 din 15 septembrie 2005 - dată la care s-a făcut și

intabularea.

Se poate lesne observa în cauză că părțile

litigante, dobândind de la aceeași persoană care a vândut același imobil de

două ori, prioritatea dreptului este conferită aceluia care și-a notat mai

întâi dreptul. Fiind vorba de existența a două lanțuri de vânzări, prioritatea

notării dreptului în cartea funciară, se raportează la autorul primar care și-a

notat mai întâi dreptul în speță M.G. și M.A.M., primul cumpărător al terenului

aparținând E.C. Acesta și-a notat proprietatea la data de 20 septembrie 1994

sub nr. 5294, spre deosebire de primii cumpărători din cel de al doilea lanț al

vânzărilor SC M.A.I. SRL care a perfectat contractul nr. 1570 la 28 august 1996

și-a notat dreptul de proprietate la aceeași dată - sub nr. 7066.

Așadar în mod just instanțele au

reținut că titlul autorilor societății reclamante este mai vechi și că a fost

mai întâi notat în cartea funciară decât acela al autorilor societății pârâte.

Valoarea informativă a notării dreptului de proprietate în privința unuia și

aceluiași bun provenind în lanțul vânzărilor de la același proprietar era

suficientă pentru autorul societății pârâte SC M.A. SRL pentru a se abține de

la cumpărare, astfel că existența culpei acestuia prin omisiune s-a perpetuat

în șirul vânzărilor și s-a reflectat în final în disputa dreptului de

proprietate a părților din prezenta cauză.

În condițiile în care proprietatea

provine de la același proprietar, care a procedat la vânzarea unuia și

aceluiași bun la mai multe persoane, problema vechimii titlului de proprietate

trebuie raportată la autorul fiecărui cumpărător în cazul lanțului de vânzări,

iar vechimea titlului disociată de prioritatea intabulării dreptului, rămâne

lipsit de relevanță. Nici posesia utilă de care s-a prevalat recurenta nu

prezintă semnificație în condițiile în care dreptul provine de la același

proprietar, în caracterizarea titlurilor supuse comparării și nici în aplicarea

principiului potrivit căruia

„nemo plus iuris ad alium transferre, quam ipse

habet”.

Pentru considerentele expuse, și

întrucât instanțele prin hotărârile pronunțate s-au încadrat în exigențele de

legalitate impuse cauzei în temeiul art. 312 C. proc. civ. recursul de față va

fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta

SC P.C.I. SRL împotriva deciziei nr. 355 A din 9 iunie 2009 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 3

februarie 2010.