ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 609/2010

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la Judecătoria Buftea la data de 8 mai 2007 sub nr. 2953/94/2007 SC W. SRL a solicitat în contradictoriu cu SC P.C.I. SRL pronunțarea unei hotărâri care să constate, prin compararea titlurilor că reclamanta este proprietara terenului în suprafață de 4703,47 mp situat în Otopeni tarla 1 parcela 3/3/17 – înscris în C.F. nr. 1174 Otopeni cu număr cadastral 1600. În motivarea acțiunii reclamanta arată că a dobândit acest teren de la E.C. căreia i s-a reconstituit dreptul de proprietate prin adeverința nr. 1026/1992 și procesul-verbal de punere în posesie nr. 1026/1994 emis de Comisia de aplicare a Legii nr. 18/2991 a comunei Otopeni, județul Ilfov.

Prin acte succesive, translative de proprietate, terenul s-a aflat în proprietatea mai multor persoane, pentru că în anul 2002 în baza actului de adjudecare din 14 noiembrie – al executorului bancar I.S. imobilul să intre în proprietatea numiților G.R.N. și G.I. - atribuindu-i-se nr. cadastral 1600 – fiind înscris în C.F. prin încheierea de intabulare nr. 1147 din 19 februarie 2002. Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 3690 din 19 decembrie 2002, dreptul de proprietate în privința terenului în litigiu a intrat în patrimoniul SC A. SRL, care și-a intabulat dreptul în C.F. nr. 1174 Otopeni în temeiul încheierii nr. 1367 din 24 februarie 2003 al Oficiului de Cadastru și Publicitate imobiliară Ilfov.

SC W. SRL, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 76 din 15 februarie 2006 încheiat cu SC A. SRL a dobândit proprietatea terenului în litigiu în suprafață de 4703,47 mp, intabulându-și dreptul de proprietate în C.F. nr. 1774 - în temeiul încheierii nr. 10344 din 8 martie 2006 emis de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov. Întrucât titlul autorilor reclamantului este mai vechi, fiind transcris în C.F., reclamanta a solicitat a se constata că dreptul său de proprietate prevalează aceluia al societății pârâtei în condițiile în care ambele titluri de proprietate provin de la același autor, C.E. în calitate de succesoare a lui P.D., căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991.

Prin întâmpinarea depusă la dosar SC P.C.I. SRL a precizat că a dobândit dreptul de proprietate în privința terenului în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat 2501 din 15 septembrie 2005 al Biroului Notarului Public D.G. și G.G. intabulat în C.F. nr. 2780 nr. cadastral 2810 în temeiul încheierii nr. 58213 din 7 octombrie 2005. Pârâta a apreciat la rândul său, că titlul său este preferabil aceluia al reclamantei întrucât s-a aflat în posesiunea terenului încă de la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, posesia sa fiind utilă în sensul art. 1846 - 1849 C. civ., în această perioadă edificând un gard și o fundație. Totodată, pârâta a solicitat în temeiul art. 36 din Legea nr. 7/1996 - republicată, să se dispună rectificarea încheierilor nr. 10344 din 8 martie 2006 și 97720 din 20 noiembrie 2006 prin care au fost admise cererile reclamantei de intabulare în C.F.

Otopeni nr. 1600 a dreptului de proprietate asupra terenului de 4703,47 mp proprietatea societății pârâte și notarea suprapunerii numărului cadastral 1600 pe terenul cu nr. cadastral 2810 în sensul respingerii acestor cereri. La 20 noiembrie 2007 SC W. SRL a formulat în temeiul concluziilor expertizei topo, o cerere precizatoare, arătând că solicită în temeiul art. 480-481 C. civ., prin compararea titlurilor obligarea pârâtei de a-i lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul teren în suprafață de 4959 mp situat în Otopeni, tarla 1 parcela 313/17 înscris în C.F. nr. 1174 Otopeni cu nr. cadastral 1600. Prin sentința civilă nr. 2136 din 22 aprilie 2008 Judecătoria Buftea a admis excepția necompetenței materiale a instanței și și-a declinat competența de soluționarea cauzei în favoarea Tribunalului București, în temeiul art. 2 lit. b) C. proc.

civ. După înregistrarea cauzei pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, pârâta a invocat nulitatea cererii de chemare în judecată deoarece împuternicirile avocațiale ale apărătorilor reclamantului nu sunt semnate de acesta precum și excepția de nulitate a contractului de vânzare cumpărare nr. 76 din 15 februarie 2006 încheiat de societatea reclamantă cu SC A. SRL pentru cauza ilicită și fraudă la lege, deoarece reclamanta a încheiat cu societatea vânzătoare un antecontract la aproximativ două săptămâni după dobândirea de către această a imobilului în litigiu, înscrierea în C.F. prin încheierea nr. 60165/2005. Prin încheierea nr. 10344 din 803/2006 prin care se înscrie dreptul de proprietate dobândit de reclamantă prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 76 din 15 februarie 2006 nu se radiază interdicțiile încheierii nr. 60165 din 4 octombrie 2005. În plus, imobilul proprietatea SC P.C.I.

SRL a fost vândut în cunoștință de cauză. La termenul din 26 ianuarie 2009 societatea W. SRL a invocat excepția inadmisibilității cererii reconvenționale, în timp ce societatea pârâtă a precizat că excepția nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 76 din 15 februarie 2006 nu are caracter de cerere reconvențională ci are doar caracter de apărare, și doar cererea de rectificare a încheierilor de intabulare are caracter de cerere reconvențională. Prin sentința nr. 149 din 2 februarie 2009, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis acțiunea SC W. SRL și a obligat pârâta SC P.C.I. SRL să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie terenul în suprafață de 4703,47 mp situat în Otopeni având nr. cadastral 1600 identificat prin raportul de expertiză 7950 din 5 noiembrie 2007 ca fiind în suprafață reală de 4959, cu loturi și vecinătăți conform raportului de expertiză precizat prin răspunsul la obiecțiuni.

Prin aceeași sentință instanța a respins excepția inadmisibilității cererii reconvenționale precum și cererea reconvențională privind rectificarea încheierilor nr. 10.344 din 8 martie 2006 și 97729 din 20 noiembrie 2006, prin care au fost admise cererile societății reclamante de înscriere a drepturilor sale în cartea funciară. S-a reținut prin sentință că societatea W. SRL a dobândit imobilul în litigiu prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 76 din 15 februarie 2006 de la SC A. SRL terenul fiind intabulat conform încheierii nr. 10344 din 8 martie 2006. SC A. SRL a cumpărat la rândul său același imobil prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la nr. 3690 din 19 decembrie 2002 de la vânzătorii G.R.N.

și G.I., intabularea pe numele cumpărătoarei făcându-se prin încheierea nr. 1367 din 24 februarie 2003. Vânzătorii G. dobândiseră dreptul de proprietate în privința terenului prin actul de adjudecare nr. 89248 din 14 noiembrie 2002 – drept de proprietate intabulat prin încheierea nr. 11471 din 19 decembrie 2002. Adjudecarea s-a realizat în urma executării contractului de ipotecă nr. 552/1 din 23 noiembrie 1995 prin care proprietarii N.V. și N.M. garantează cu acest teren un credit obținut de la B. SA. Proprietarii N.V. și N.M. au dobândit terenul prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3733 din 31 mai 1995 de la vânzătorii M.G.D. și M.A.M. M.G.D. a dobândit terenul în suprafață de 9700 mp situată în tarlaua 1 parcela 3/3 Otopeni, din care face parte și terenul în litigiu, dezmembrată ulterior, prin cumpărare de la C.E.

– proprietară în temeiul adeverinței nr. 1026/1992 și procesul verbal de punere în posesie nr. 1026/1996 emis pe numele aceleiași persoane și titlul de proprietate nr. 19277 din 19 mai 1995. Pârâta SC P.C.I. SRL a dobândit terenul de 4704,88 mp situat în Otopeni Ilfov, tarla 1 parcela 3/3/27 prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2501 din 15 septembrie 2005 de la vânzătoarea B.M.V., iar înscrierea dreptului de proprietate în C.F. pe numele cumpărătoarei s-a făcut prin încheierea nr. 58213 din 7 octombrie 2005. Vânzătoarea B. dobândise la rândul său imobilul în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3467 din 17 noiembrie 2004 de la SC M.A.I. SRL iar această societate dobândise dreptul de proprietate, prin contractul autentificat la nr. 1570 din 28 august 1996 și transcris sub nr. 7066 din 29 august 1996 de la vânzătoarea C.E.

- proprietară în baza titlului nr. 19277 din 19 mai 1995. S-a reținut din succesiunea actelor de vânzare-cumpărare, că proprietatea inițială a terenului C.E. a înstrăinat același teren de două ori, prima dată în baza adeverinței de proprietate și procesul verbal de punere în posesie, lanțul înstrăinărilor continuând până la SC W. SRL și a doua oară după trimiterea titlului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, lanțul înstrăinărilor continuând până la SC C.I. SRL. Întrucât titlurile de proprietate provin de la același autor C.E. în cadrul acțiunii în revendicare instanța a dat prioritate titlului mai vechi - înscris și acesta merge pe lanțul înstrăinărilor și autorilor succesiunii, care aparțin reclamantei, autorul M.G.D.

dobândind dreptul de proprietate de la autoarea comună C.E. la data de 20 septembrie 1994, dată la care a fost transcris în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni. Titlul pârâtei este ulterior aceluia al reclamantei fiind și transcris ulterior, întrucât mergând pe lanțul înstrăinărilor se constată că autoarea pârâților SC M.A. SRL a dobândit de la aceeași autoare C.E. la data de 29 august 1996, când au fost efectuate și formalitățile de publicitate imobiliară. Tribunalul a înlăturat teza societății pârâte în conformitate cu care titlurile de proprietate provin de la autori diferiți și a concluzionat că acestea provin de la același autor C.E., acordând prioritate aceluia care a dobândit - mergând pe lanțul înstrăinărilor, primul de la același autor comun.

Tribunalul a reținut netemeinicia excepției de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare nr. 76 din 15 februarie 2006 încheiat între SC A. SRL ca vânzător și societatea W. SRL - deoarece interdicția de înstrăinare și ipotecare, impusă de SC A. SRL - nu constituie o fraudă la lege, și nu afectează valabilitatea contractului – prin care s-au adus la îndeplinire obligațiile asumate de părți în mod reciproc, deoarece interdicțiile impuse vânzătoarei prin antecontract, operau numai până la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. În cauză nu operează nici motivul de nulitate privind vânzarea bunului altuia, deoarece vânzătoarea SC A. - deținea un titlu valabil asupra imobilului, iar faptul că societatea pârâtă avea și ea un titlu asupra aceluiași imobil se reglementează prin compararea titlurilor - regula incidentă în revendicare.

Tribunalul a înlăturat apărarea pârâtei, legată de calitatea sa de posesor, deoarece această calitate ar fi putut reprezenta un criteriu doar în situația în care titlurile proveneau de la autori diferiți. Prin decizia civilă nr. 355 A din 9 iunie 2009 Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, a respins ca nefondat apelul SC P.C.I. SRL împotriva sentinței civile nr. 149 din 2 februarie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția IV-a civilă. Pentru a decide astfel, instanța de apel analizat întocmai instanței de fond cele două șiruri de vânzări privind unul și același teren, proprietatea uneia și aceleiași persoane C.E., primul lanț al vânzătorilor având la bază adeverința de proprietate și procesul verbal de punere în posesie, iar cel de-al doilea titlul de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991.

În speță curtea a înlăturat susținerile potrivit cărora titlurile de proprietate provin de la autori diferiți, ci dimpotrivă ele provin de la aceeași autori - situație în care se ține seama de prioritatea înscrierii. Numai în situația în care niciuna din părți nu și-ar fi îndeplinit formalitatea intabulării în C.F. s-ar fi putut da eficiență titlului celei mai vechi - ceea ce în speță nu se discută de vreme ce îndeplinirea formalităților de intabulare a fost îndeplinită în ambele lanțuri de înstrăinare, iar părțile și-au dobândit dreptul de proprietate de la același autor.

În aceste condiții soluția doctrinară și practică a comparării titlurilor provenind de la același autor dă eficiență titlului ce provine de la autorul al cărui drept este preferabil, sacrificându-se atât vechimea titlului cât și regula „ in pari causa, melior est causa possidentis ” doar în varianta inaplicabilă în speță, soluție ce se întemeiază pe principiul potrivit căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât are. În speță, a concluzionat instanța de apel nu are relevanță posesia invocată de societatea pârâtă, pentru a fi incident primul principiu, acela al vechimii titlului, întrucât o astfel de analiză s-ar putea realiza numai în cazul în care niciuna din părți nu ar avea titlu și ar exista un conflict al posesorilor.

În recursul declarat și nemotivat în drept SC P.C.I. SRL critică decizia nr. 355 A/906/2009 a Curții de Apel București prin aceea că în mod greșit s-a considerat că titlurile de proprietate provin de la același autor C.E., deoarece lanțul vânzărilor succesive care a pornit de la C.E. pe tulpina intimatei SC W. SRL a fost întrerupt de vânzarea forțată la licitație publică începută de creditorul SC B. SA împotriva garanților N.V. și M., care s-a finalizat prin actul de adjudecare nr. 89248 din 14 noiembrie 2002 în favoarea numiților G.R. și I., care și-au intabulat dreptul de proprietate în C.F. prin încheierea nr. 11471 din 9 decembrie 2002. Al doilea lanț al înstrăinărilor de pe aceeași tulpină a început prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 3690 din 19 decembrie 2002 prin intermediul căruia G.R.

a vândut dreptul de proprietate asupra terenului SC A. SRL iar acesta din urmă către SC W. SRL în baza titlului supus comparării și reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare nr. 76/2006 intabulat în C.F. prin încheierea nr. 10344 din 8 martie 2006. În ceea ce privește SC P.C.I. SRL - lanțul înstrăinărilor nu a fost întrerupt și a fost finalizat prin dobândirea de către societatea pârâtă a dreptului de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2501 din 15 septembrie 2005 și înscris în C.F. prin încheierea nr. 58213 din 7 octombrie 2009. Ca urmare, cele două instanțe au greșit atunci când au constatat că în speță nu se poate vorbi de două titluri de proprietate provenind de la autori diferiți situație în care a dat eficiență titlului mai întâi transcris.

- Chiar în cazul în care șirul vânzărilor s-a considera că nu a fost întrerupt, având în vedere numărul mare al înstrăinărilor în ambele situații și dezmembrabile, fiecare din părțile litigante a dobândit dreptul de proprietate de la vânzători diferiți, astfel că nu mai operează situația comparării titlurilor provenind de la același autor, astfel că instanța este datoare să acorde preferabilitate vechimii titlurilor, posesiei mai bine caracterizate și momentului înscrierii titlurilor în C.F. În consecință, înscrisul probator al dreptului de proprietate trebuie completat cu dovada că toți autorii care au înstrăinat anterior bunul au fost ei înșiși adevărații proprietari, deoarece numai în acest fel ultimul act de dobândire poate fi considerat pe deplin valabil, probă imposibil de făcut.

În compararea titlurilor de proprietate va avea eficiență cel care a dobândit dreptul de la adevăratul proprietar – potrivit principiului că nimeni nu poate transmite mai mult decât are. În speță titlurile societăților în litigiu provin de la autori diferiți SC P.C.I. SRL a dobândit proprietatea de la B.M. iar reclamanta de la SC A. SRL și neputându-se stabili titlul preferabil apreciază cele trei reguli: posesia mai bine caracterizată, vechimea titlului și regula care consfințește că nu se poate transmite un drept pe care nu îl deții. - Chiar dacă s-ar considera că titlurile părților provin de la același autor - trebuie să se ia în considerație că titlul reclamantei a avut la bază adeverința provizorie de proprietate nr. 1026/1992 și procesul verbal de punere în posesie nr. 1026/1994 spre deosebire de titlul societății pârâte care are la bază titlul de proprietate nr. 19277 din 19 mai 1995 emis Elenei Constantin de Comisia Județeană Ilfov.

- Chiar în considerarea unui autor comun - trebuie să se ia în considerație prioritatea transcrierii și în această situație dreptul societății pârâte primează deoarece a fost transcris prin încheierea nr. 8213 din 7 octombrie 2005 spre deosebire de acela al societății reclamante transcris prin încheierea nr. 10344 din 8 martie 2006. Recursul este nefondat. Susținerile recursului potrivit cărora lanțul vânzărilor s-a întrerupt prin vânzarea terenului aparținând numiților N.V. și N.M. de către B., în calitate de creditor prin actul de adjudecare nr. 89248 din 14 noiembrie 2002 către G.R. și soția sa și concluzia că ar fi intervenit un al doilea lanț al înstrăinărilor este eronată.

Acest concept al întreruperii vânzării este juridic deoarece transmiterea proprietății în temeiul altui act decât vânzare-cumpărare, în speță prin adjudecare are semnificații doar procedurale dar nu substanțiale în privința dreptului transmis și restrânge nepermis modalitatea transmiterii proprietății. Este de asemenea de observat că societatea recurată se contrazice în susținerile sale de vreme ce în motivele de recurs se referă la proprietarul inițial al terenului C.E.(M.) afirmând că lanțul vânzărilor succesive a pornit de la aceasta fie în calitate de deținătoare a adeverinței de proprietate și a procesului verbal de punere în posesie, fie în calitate de deținătoare a titlului de proprietate emis de Comisia Județeană Ilfov.

În mod corect a apreciat instanța că titlul SC W. este mai bine caracterizat decât al recurentei. Părțile au dobândit imobilul de la același autor C.E. - căreia în 1992 i s-a eliberat adeverința nr. 1026/1992 și procesul verbal de punere în posesie nr. 1026/1994 - emise de Comisia comunei Otopeni de aplicare a Legii nr. 18/1992 în calitate de moștenitoare a lui P.D. Ulterior pe numele acesteia s-a emis de Comisia Județeană Ilfov titlul de proprietate nr. 19277 din 19 mai 1945. În temeiul primelor două acte, C.E. a vândut suprafața de teren de 9700 mp către M.D. și M.A.M. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5333/2009 1994 și transcris sub nr. 5294 din 20 septembrie 1994 - după care aceștia au dezmembrat terenul în două parcele, una în suprafață de 4703,47 mp iar cea de-a doua în suprafață de 4996,62 mp.

A urmat lanțul vânzărilor către N.V. și N.M. a terenului de 4703,47 mp, adjudecat pentru valorificarea silită a creanței B. prin actul de adjudecare nr. 89248 din 14 noiembrie 2002, de G.R., care la rândul său l-a vândut SC A. SRL de la care societatea reclamantă W. l-a cumpărat prin actul autentic nr. 76 din 15 februarie 2006 și l-a transcris în C.F. la nr. 1174 din 8 martie 2006, în temeiul încheierii nr. 10344 din 18 martie 2006. Cel de-al doilea lanț al vânzărilor a operat după ce C.E. a dobândit titlul de proprietate nr. 19277 din 19 mai 1995 emis de Comisia Județeană de aplicare a Legii nr. 18/1991, pentru terenul de 9700 mp pe care deja îl vânduse, procedând la vânzarea pentru a doua oară a terenului către SC M.A.I.

SRL prin contractul autentificat sub nr. 1570 din 28 august 1996 ș i transcris sub nr. 7066 din 29 august 1996, după care urmează succesiv vânzarea aceluiași teren de SC M.A. SRL către B.M. Această cumpărătoare după dezmembrarea terenului de 9700 mp în două parcele de 4945 mp și 4704 mp, procedează la vânzarea aceleiași parcele pe care SC P.C.I. SRL prin actul autentic nr. 2501 din 15 septembrie 2005 - dată la care s-a făcut și intabularea. Se poate lesne observa în cauză că părțile litigante, dobândind de la aceeași persoană care a vândut același imobil de două ori, prioritatea dreptului este conferită aceluia care și-a notat mai întâi dreptul. Fiind vorba de existența a două lanțuri de vânzări, prioritatea notării dreptului în cartea funciară, se raportează la autorul primar care și-a notat mai întâi dreptul în speță M.G.

și M.A.M., primul cumpărător al terenului aparținând E.C. Acesta și-a notat proprietatea la data de 20 septembrie 1994 sub nr. 5294, spre deosebire de primii cumpărători din cel de al doilea lanț al vânzărilor SC M.A.I. SRL care a perfectat contractul nr. 1570 la 28 august 1996 și-a notat dreptul de proprietate la aceeași dată - sub nr. 7066. Așadar în mod just instanțele au reținut că titlul autorilor societății reclamante este mai vechi și că a fost mai întâi notat în cartea funciară decât acela al autorilor societății pârâte. Valoarea informativă a notării dreptului de proprietate în privința unuia și aceluiași bun provenind în lanțul vânzărilor de la același proprietar era suficientă pentru autorul societății pârâte SC M.A.

SRL pentru a se abține de la cumpărare, astfel că existența culpei acestuia prin omisiune s-a perpetuat în șirul vânzărilor și s-a reflectat în final în disputa dreptului de proprietate a părților din prezenta cauză. În condițiile în care proprietatea provine de la același proprietar, care a procedat la vânzarea unuia și aceluiași bun la mai multe persoane, problema vechimii titlului de proprietate trebuie raportată la autorul fiecărui cumpărător în cazul lanțului de vânzări, iar vechimea titlului disociată de prioritatea intabulării dreptului, rămâne lipsit de relevanță. Nici posesia utilă de care s-a prevalat recurenta nu prezintă semnificație în condițiile în care dreptul provine de la același proprietar, în caracterizarea titlurilor supuse comparării și nici în aplicarea principiului potrivit căruia „nemo plus iuris ad alium transferre, quam ipse habet”.

Pentru considerentele expuse, și întrucât instanțele prin hotărârile pronunțate s-au încadrat în exigențele de legalitate impuse cauzei în temeiul art. 312 C. proc. civ. recursul de față va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC P.C.I. SRL împotriva deciziei nr. 355 A din 9 iunie 2009 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 februarie 2010.