Pavlou împotriva Ciprului

PRIMEA SECȚIUNE DECIZIE PARȚIONALĂ CU ADMINISIBILITATEA cererii nr. 13010/03 de Andriana PAVLOU împotriva Cipru Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), ședința la 12 ianuarie 2006 în calitate de Cameră compusă din: Președintele C.L. Rozakis Loucaides Doamna Tulkens Steiner Hajiyev Spielmann S.E. Jebens, judecători și grefierul secțiunii S. Nielsen Având în vedere cererea depusă la 11 aprilie 2003, după ce a deliberat, hotărăște după cum urmează: FACTE Circumstanțele cazului Doamna Andriana Pavlou este un național cipriot născut în 1934 și trăiește în Limassol. Ea este reprezentată în fața Curții de către dl Demetriades, avocat practicant în Nicosia. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează.

Reclamantul este proprietarul unei parcele de teren (n. 149) din Ayios Tychonas în districtul Amathunda din Limassol. Piața, care este foarte aproape de plajă, a fost clasificată în 1935 în Legea Antichităților ca fiind de importanță arheologică și, începând cu 1974, a intrat într-o zonă de planificare urbană supusă restricțiilor de clădire; anume, numai 10% din teren ar putea fi construit în scopul protejării antichităților din zonă. Guvernul a decis să expropieze proprietatea din motive arheologice. Notificarea expropiării a fost publicată la 21 martie 1986 și ordinul expropiării la 4 iulie 1986. Reclamantul a fost plătit suma de 16 060 de lire cipriote (CYP) plus dobânzi ca compensare pentru expropriare.

Cu toate acestea, ea și-a rezervat dreptul de a solicita instanței de district pentru stabilirea compensației. Procedințe în fața Curții de District din Limassol În noiembrie 1990, reclamantul a depus o acțiune civilă la Curtea de District din Limassol (acțiune nr. 56/90). În hotărârea sa din 25 februarie 1997, Curtea de district a constatat că valoarea proprietăților constituie 25.000 de CYP. Procedințe în fața Curții Supreme Reclamantul a depus un recurs în fața Curții Supreme. În hotărârea sa 27 septembrie 1999, Curtea Supremă a hotărât că hotărârea instanței de district nu a fost justificată în mod corespunzător și a ordonat un judecător. Procesul a revenit la Curtea de District din Limassol Cazul s-a întors la Curtea de District din Limassol pentru reexaminare.

Dovezile prezentate de experți martori ai părților în fața Curții de District diferă în esență în ceea ce privește stabilirea valorii pieței proprietății la data expropriației în 1986. Pe de o parte, expertul reclamantului din raportul său a evaluat valoarea proprietății tratand-o în mod egal cu alte proprietăți similare de pe plajă care nu au fost afectate de zonaj arheologic. El a evaluat proprietatea la 40 000 de lire cipriote (CYP) plus interes și la CYP 60.000 dacă proprietatea nu a fost în zona arheologică. Prin urmare, el a considerat că ar exista o creștere a CYP 20.000 în valoarea proprietății dacă aceste restricții nu au fost impuse. El a adoptat, de asemenea, o creștere anuală de 20 % în valoarea de piață a proprietății pe baza a două vânzări comparative de proprietăți situate în diferite zone de planificare, cu mai puține restricții de construcție.

Pe de altă parte, expertul Guvernului a comparat proprietatea cu cele vândute în aceeași zonă de planificare și a aplicat o rată anuală de creștere de 5% pentru perioada relevantă. În consecință, el a evaluat compensația la CYP 16.060. În decizia sa din 5 aprilie 2001, instanța de districtă a respins argumentele reclamantului. În special, instanța a considerat că vânzările comparative utilizate de expertul guvernamental ca bază pentru evaluarea valorii de piață a terenurilor și a creșterii prețurilor proprietăților în zona respectivă sunt mai exacte și mai credibile. Acesta a declarat că expertul reclamantului nu a justificat sumele și ratele pe care le-a propus și elementele pe care le-a bazat evaluarea valorii pieței proprietăților nu au putut fi considerate ca fiind sigure având în vedere faptul că a utilizat în principal vânzări comparative legate de proprietăți în diferite zone de planificare, cu mai puține restricții privind construcțiile.

Curtea a remarcat că includerea proprietăților într-o anumită zonă de planificare constituia una dintre caracteristicile sale juridice și, prin urmare, determinarea valorii sale trebuia să fie făcută pe baza faptului că aparține acestei zone. Prin urmare, nu ar putea fi comparată cu alte proprietăți situate într-o altă zonă care nu au aceleași caracteristici juridice. Includerea proprietăților într-o zonă specifică de planificare a constituit un act administrativ al cărui legalitate sau valabilitate ar putea fi contestată prin recurgere la Curtea Supremă pe baza articolului 146 din Constituție. Prin urmare, motivele pentru care proprietatea a fost inclusă în zona de planificare nu au putut fi luate în considerare în determinarea compensației sau constituie o bază legală pentru creșterea acesteia.

Deși expertul reclamantului a folosit o vânzare comparativă cu privire la proprietăți în aceeași zonă de planificare, instanța a remarcat că nu a efectuat ajustări pentru a ține seama de diferitele caracteristici fizice ale proprietăților. În plus, instanța a remarcat că nu s-a demonstrat că includerea proprietăților în zona de planificare a adus o diminuare materială în valoarea sa, dar, din contră, a observat că ambii experți au convenit că există o creștere anuală pentru perioada relevantă, deși au prezentat procentaje diferite în acest sens. În acest context, judecătorul instanței de district a afirmat, de asemenea, că, în cazul în care reclamantul ar dori să vândă proprietatea, un potențial cumpărător ar ține seama de faptul că aceasta a fost în zona de planificare specială.

În consecință, deoarece vânzarea sa pe piața deschisă ar fi redusă, datorită includerii sale în zona specifică, faptul de expropriare nu a permis reclamantului să solicite o cantitate mai mare de daune. Atunci instanța a continuat să observe că expertul reclamantului nu a explicat cum și pe ce criterii a evaluat compensația suplimentară a CYP 20.000 din cauza efectelor restricțiilor impuse, care au dus la determinarea valorii de piață a proprietății la 60.000 CYP. Curtea a considerat că concluziile expertului în acest sens erau vagi și nesubstanțiate. În opinia instanței de district, expertul guvernului a fost concis și se baza pe vânzările comparative de proprietăți cu aproximativ aceleași caracteristici fizice și juridice sau a efectuat ajustările necesare, în cazul în care există diferențe între proprietăți.

Curtea de district a susținut, prin urmare, compensația acordată de guvern. Reclamantul a apelat la Curtea Supremă care a contestat concluziile instanței de district. Printre altele, reclamantul a susținut că instanța de primă instanță nu a interpretat în mod corespunzător și a aplicat jurisprudența internă, în special, hotărârea din cauza Procurorului General al Republicii c. Kouloumos ((1995) 1 A.A.D 728) La 14 octombrie 2002, Curtea Supremă a susținut hotărârea instanței de district și a compensației acordate astfel. Curtea Supremă în examinarea recursului considerat art. 23 din Constituția care garantează dreptul la proprietate și jurisprudența internă privind evaluarea compensației, inclusiv criteriile privind reducerea valorii proprietății din cauza restricțiilor impuse de lege.

În acest context, instanța a făcut referire la concluziile sale în cazul lui Michael I. Charalambous v. Procuror general al Republicii (Apel nr. 10891, hotărârea din 21 decembrie 2001) că includerea proprietăților într-o anumită zonă nu a însemnat automat o reducere a valorii sale sau instituirea unui drept de compensare, deoarece aceasta ar putea facilita dezvoltarea sa, sporirea oportunităților de dezvoltare și, prin urmare, contribuie la o creștere a valorii sale. Curtea Supremă a confirmat concluziile instanței de district că, în cazul instantaneu, nu a existat o chestiune de reducere a valorii proprietăților, deoarece experții părților au constatat o creștere. Prin urmare, cazul Procurorului General al Republicii c. Kouloumos nu a fost aplicabil în acest caz.

Curtea Supremă a continuat apoi să spună că, deși nu a împărtășit opinia primului judecător instant că, având în vedere reducerea vânzării proprietăților pe piața deschisă din cauza includerii sale în zona de planificare, expropriarea nu a atribuit reclamantului o atribuire mai mare a daunelor, aceasta nu ar examina acest lucru, deoarece nu era vorba de reducerea valorii proprietăților. Legea internă relevantă art. 23 din Constituția Cipru prevede următoarele: „(1) Fiecare persoană, singură sau în comun cu alții, are dreptul de a achiziționa, de a deține, de a avea sau de a dispune de orice bun mobil sau imobiliar și are dreptul de a respecta un astfel de drept. Dreptul Republicii la apă subterană, minerale și antichități este rezervat.

(2) Nici o privare sau restricție. sau limitarea oricăror astfel de drepturi se efectuează cu excepția dispozițiilor prezentului articol. (3) Restricții sau limitări care sunt absolut necesare în interesul siguranței publice sau al sănătății publice sau al moralității publice sau al planificării orașului și țărilor sau dezvoltarea și utilizarea oricărei proprietăți pentru promovarea beneficiului public sau pentru protecția drepturilor altora, pot fi impuse prin lege privind exercitarea unui astfel de drept. În caz de dezacord, această compensație trebuie determinată de o instanță civilă. (4) Orice proprietate mobilă sau imobilă sau orice drept de peste sau de interes în orice astfel de proprietate poate fi obținută în mod obligatoriu.

de către Republica sau de către o societate municipală sau de către o comună pentru instituții educaționale, religioase, caritabile sau sportive, organisme sau unități din competența sa și numai de la persoanele care aparțin comunității sale respective, sau de către o corporație publică sau un organism public de utilitate pe care un astfel de drept a fost conferit prin lege și numai (a) pentru un scop care este în beneficiul public și este prevăzut în special de o lege generală pentru achiziționarea obligatorie, care se promulgă în termen de un an de la data intrării în vigoare a prezentei Constituții; (b) atunci când acest scop este stabilit prin decizia autorității de achiziționare și se realizează în conformitate cu dispozițiile acestei legi care declară în mod clar motivele acestei achiziții; (c) la plata în numerar și în avans de compensare justă și echitabilă, să fie determinată în caz de dezacord de către o instanță civilă.” Secțiunea 10 din Legea obligatorie privind achiziționarea proprietăților, 1962, astfel cum a fost modificată de Legea N. 25/83, stabilește criteriile și principiile pentru stabilirea unei compensații corecte și echitabile pentru expropriarea proprietăților.

Alineatul (g) din secțiunea respectivă, astfel cum a fost modificată de art. 6 din Legea N. 25/83, prevede următoarele: „(g) în cazul achiziției de bunuri imobile ale căror valoare a fost afectată de impunerea unor restricții sau limitări în temeiul dispozițiilor Legii antichităților sau a oricărei alte legi, se ține seama de orice compensație care poate fi considerată plătibilă în conformitate cu dispozițiile articolului 23 din Constituție.” Procurorul general al Republicii c. Kouloumos (1995) 1 A.A.D 728 , Curtea Supremă a susținut că dispoziția menționată prevede că, în evaluarea compensației pentru expropriarea bunurilor, se adaugă, de asemenea, compensația care va fi acordată în conformitate cu art. 23 din Constituție pentru restricțiile impuse proprietăților prin Legea Antichităților sau orice altă lege.

Intenția legislatorului, astfel cum este exprimată în art. 6 din Legea privind achiziționarea obligatorie (amendarea), N. 25/83 și în conformitate cu art. 23 din Constituție, a fost de a acorda proprietarului compensații prin intermediul unei sume echitabile și echitabile, reprezentând valoarea proprietății ale căror proprietate a fost privată din cauza deciziilor administrative. În ceea ce privește zonele de planificare, Curtea Supremă în cazul lui Michael I. Charalambous c. Procurorul general al Republicii, Apel nr. 10891, hotărârea din 21 decembrie 2001 , a constatat că acestea constituie o limitare în sensul articolului 10 litera (g) din Legea obligatorie privind achiziționarea proprietăților.

Cu toate acestea, Curtea Supremă, menționând că nu s-a demonstrat că includerea proprietăților în cauză în zona de planificare în particular a adus o reducere a valorii terenurilor expropriate, a susținut că includerea proprietăților într-o zonă specifică de planificare nu a adus automat o reducere a valorii sale, nici nu a stabilit dreptul la compensare pe baza articolului 23 din Constituție. Este posibil ca includerea proprietăților imobile într-o zonă de planificare să-și faciliteze dezvoltarea, să-și sporească perspectivele de dezvoltare și, prin urmare, să contribuie la creșterea valorii sale. Valoarea terenului a fost direct afectată de zona de planificare în care a fost enumerată, deoarece potențialul său de dezvoltare a fost direct legat de valoarea sa.

Prin urmare, proprietatea relevantă nu a putut fi comparată cu alte proprietăți din diferite zone de planificare. COMPLAINTĂ Reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 6 din Convenție cu privire la lungimea excesivă a procedurii în fața instanțelor cipriote. Reclamantul s-a plâns în continuare de încălcarea drepturilor de proprietate în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. În special, ea s-a plâns că compensația acordată de instanțele interne nu corespunde valoarea terenurilor ei expropiate, un echilibru echitabil, astfel, nu fiind atins între cerințele interesului general al comunității și cerințele de protecție a drepturilor sale de proprietate. Ea a susținut, de asemenea, că această expropriare nu a îndeplinit condițiile prevăzute de lege, deoarece satisfacția echitabilă și echitabilă nu a fost acordată având în vedere faptul că valoarea a fost redusă de zonarea negativă nu a fost luată în considerare în evaluarea compensației.

În cele din urmă, reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 13 pentru lipsa unui remediu eficace în ceea ce privește drepturile de proprietate. În acest sens, ea s-a referit la incapacitatea instanței de district și refuzul Curții Supreme de a face chiar comentarii cu privire la interpretarea greșită a legii privind diminuarea valorii proprietăților sale din cauza restricțiilor impuse.

Reclamantul s-a plâns că lungimea excesivă a procedurii civile în fața instanțelor cipriote a încălcat cerințele de timp rezonabil în temeiul articolului 6 din Convenție, care, în măsura în care este relevant, se menționează după cum urmează: „În determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile ..., toată lumea are dreptul la o ... audiție într-un termen rezonabil de [a] ... tribunal...” Curtea consideră că, pe baza cazului, nu poate determina admisibilitatea acestei plângeri și că, prin urmare, în conformitate cu art. 54 alineatul (2) litera (b) din Regulamentul de procedură, este necesar să se anunțe această parte a cererii guvernului contestat.

În special, ea susține că nu a fost plătită compensație adecvată pentru expropriarea proprietății sale și că suma acordată nu a fost cea a pieței deschise fără restricții de zonare, ci mai degrabă cea care rezultă dintr-o reducere din cauza zonei adverse, în contravenție cu dispozițiile Legii obligatorii privind achiziționarea proprietăților, 1962, astfel cum a fost modificată. art. 1 din Protocolul nr. 1 se citește după cum urmează: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale; nimeni nu va fi privat de bunurile sale decât în interesul public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional.

Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” Curtea reamintește că o interferență cu bucuria pașnică a bunurilor trebuie să ajungă la un „echilibru echitabil” între cerințele intereselor generale ale comunității și cerințele de protecție a drepturilor fundamentale ale persoanei (a se vedea, printre altele, Sporrong și Lönnroth c. Suedia , hotărârea din 23 septembrie 1982, Serie A nr. 52, p. 26, § 69). Condițiile de compensare în temeiul legislației relevante sunt importante pentru evaluarea dacă măsura contestată respectă echilibrul echitabil necesar și, în special, dacă nu impune unei sarcini disproporționate reclamantului.

Luarea proprietăților fără plată a unei sume rezonabile legate de valoarea sa va constitui în mod normal o ingerință disproporționată care nu poate fi justificată în temeiul acestei dispoziții ( a se vedea Malama Greece , nr. 43622/98 , § 52 , CEHR 2001-II , și Platakou Greece , nr. 38460/97 , § 57 , CEDH 2001-I). Cu toate acestea, articolul respectiv nu garantează dreptul la compensare integrală în toate circumstanțele, deoarece obiectivele legitime ale „interesului public” pot solicita mai puțin decât rambursarea valorii pieței complete (a se vedea Hotărârea Sfântului Monasteri Grecia , de 9 decembrie 1994, Serie A nr. 301-A, p. 34-35, §§ 70-71; Papachelas v. Grecia [GC], nr. 31423/96, § 48, CEDO 1999 II).

În circumstanțele particulare ale cauzei instantanee, Curtea nu constată că instanțele nu au luat în considerare argumentele prezentate de expertul solicitant în ceea ce privește criteriile care trebuie utilizate pentru estimarea valorii de piață a terenurilor expropiate. Procedura de compensare considerată ca un ansamblu a oferit reclamantului o oportunitate rezonabilă de a-și pune cazul în favoarea autorităților în vederea stabilirii unui echilibru echitabil între interesele contradictorii în joc. Curtea observă că martorii experți ai părților au folosit o bază diferită de comparație pentru evaluarea valorii de piață a bunurilor, ceea ce a determinat o diferență substanțială între sumele propuse ca compensație.

După examinarea dovezilor prezentate de experți, instanța de district a considerat că vânzările comparative utilizate pentru evaluarea valorii de piață a terenurilor și creșterea prețurilor proprietăților în zona respectivă de către expertul guvernamental sunt mai exacte și mai credibile. Aceste concluzii au fost susținute de Curtea Supremă care a afirmat că determinarea valorii proprietăților nu a putut fi realizată pe baza vânzărilor comparative de proprietăți situate în alte zone de planificare cu mai puține restricții de construcții. În acest sens, Curtea constată că includerea proprietăților în cauză în zona de planificare restrictivă nu a fost niciodată contestată. În plus, expertul reclamantului nu ar fi justificat dacă și în ce măsură includerea proprietății în zona de planificare particulară și-ar fi redus valoarea.

În acest sens, s-a constatat că concluziile sale sunt vagi și nesuportate și că experții ambelor părți au constatat de fapt o creștere a valorii proprietății. Pe această bază, Curtea Supremă a constatat că cazul procurorului general al Republicii Kouloumos nu era aplicabil în cazul instantaneu. Întrucât nu a apărut nici o problemă în cazul privind reducerea valorii proprietăților, nu a continuat să examineze această chestiune. Având în vedere toate factorele de mai sus și ținând seama de marja largă de apreciere care ar fi fost art. 1 din Protocolul nr. 1 acordă autorităților naționale, Curtea constată că, în aceste circumstanțe, tribunalele interne au reușit să stabilească un echilibru echitabil între interesul general al comunității și protecția drepturilor de proprietate ale reclamantului.

Prin urmare, nu consideră că sarcina suportată de reclamant a fost disproporționată. Având în vedere cele de mai sus, Curtea consideră că această plângere nu dezvăluie nici o apariție a unei încălcări a Convenției, prin urmare, această parte a cererii trebuie respinsă ca fiind manifestament nefondată, în conformitate cu art. 35 § § § 3 și 4 din Convenție. Reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 13 de lipsa unui remediu eficace în ceea ce privește drepturile ei de proprietate. În acest sens, ea s-a referit la incapacitatea instanței de district și refuzul Curții Supreme de a face chiar comentarii cu privire la interpretarea greșită a legii.

Dispoziția relevantă se referă după cum urmează: „Toată persoana a căror drepturi și libertăți, astfel cum sunt prevăzute în [] Convenție, sunt încălcate, are un remediu eficace în fața unei autorități naționale, în ciuda faptului că încălcarea a fost comisă de persoane care acționează în calitate oficială.” Curtea reamintește că o plângere poate fi formulată numai în temeiul articolului 13 în legătură cu o afirmație de fond care este „argumentabilă” Boyle și Rice v. Regatul Unit , hotărârea din 27 aprilie 1988 , Seria A nr. 131, p. 24, § 54 . Curtea a constatat că plângerea reclamantului în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 este vădit nefondată . Prin urmare, se constată că afirmația nu poate fi considerată argumentabilă în sensul jurisprudenței Convenției . Prin urmare, această parte a cererii este, de asemenea, vădit nefondat în sensul articolului 35 §§ 3 și 4 din Convenție.

Din aceste motive, Curtea hotărăște în unanimitate să suspende examinarea plângerii reclamantului privind durata procedurii în temeiul art. 6 § 1; declara restul cererii inadmisibilă. Søren Nielsen Christos Rozakis Președintele grefierului

FIRST SECTION

PARTIAL DECISION

AS TO THE ADMISSIBILITY OF

Application no. 13010/03 by Andriana PAVLOU against Cyprus The European Court of Human Rights (First Section), sitting on 12 January 2006 as a Chamber composed of: Mr C.L. Rozakis , President , Mr L. Loucaides , Mrs F. Tulkens , Mrs E. Steiner , Mr K. Hajiyev , Mr D. Spielmann , Mr S.E. Jebens, judges , and Mr S. Nielsen , Section Registrar , Having regard to the above application lodged on 11 April 2003, Having deliberated, decides as follows: THE FACTS A. The circumstances of the case The applicant, Mrs Andriana Pavlou, is a Cypriot national who was born in 1934 and lives in Limassol. She is represented before the Court by Mr A. Demetriades, a lawyer practising in Nicosia. The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

The applicant is the owner of a plot of land (no. 149) in Ayios Tychonas in the Amathunda district of Limassol. The plot, which is very close to the beach, had been classified in 1935 under the Antiquities Law as being of archaeological importance and, since 1974, came within the ambit of a town planning zone subject to building restrictions; namely, only 10% of the land could be built on for the purpose of protecting antiquities in the area. The Government decided to expropriate the property for archaeological reasons. The notice of expropriation was published on 21 March 1986 and the order of expropriation on 4 July 1986. The applicant was paid the amount of 16,060 Cypriot pounds (CYP) plus interest as compensation for the expropriation.

However, she reserved her right to apply to the district court for the determination of the compensation. 1. Proceedings before the District Court of Limassol In November 1990 the applicant lodged a civil action with the District Court of Limassol (action no. 56/90). In its judgment of 25 February 1997 the district court found that the value of the property amounted to CYP 25,000. 2. Proceedings before the Supreme Court The applicant lodged an appeal before the Supreme Court. In its judgment 27 September 1999 the Supreme Court decided that the judgment of the district court was not duly reasoned and ordered a retrial. 3. Retrial proceedings before the District Court of Limassol The case went back to the district court of Limassol for a retrial.

The evidence presented by the expert witnesses of the parties before the district court essentially differed with respect to the determination of the market value of the property on the date of expropriation in 1986. On the one hand the applicant’s expert in his report assessed the value of the property treating it equally with other similar properties on the beach which had not been affected by the archaeological zoning. He valued the property at 40,000 Cyprus pounds (CYP) plus interest and at CYP 60,000 if the property had not been within the archaeological zoning. He thus considered that there would be an increase of CYP 20,000 in the property’s value if these restrictions had not been imposed.

He also adopted an annual increase of 20 % in the market value of the property on the basis of two comparative sales of properties that were situated in different planning zones with fewer building restrictions. On the other hand the Government’s expert compared the property to those sold within the same planning zone and applied an annual increase rate of 5% for the relevant period. Accordingly, he assessed the compensation at CYP 16,060. In its decision of 5 April 2001 the district court rejected the applicant’s arguments. In particular, the court considered that the comparative sales used by the Government’s expert as a basis in assessing the market value of the land and the increase in property prices within that particular zone more accurate and credible.

It stated that the applicant’s expert had not substantiated the amounts and rates he proposed and the elements on which he based his assessment of the market value of the property could not be regarded as safe in view of the fact that he had mainly used comparative sales related to properties within different planning zones with fewer building restrictions. The court noted that the inclusion of property in a particular planning zone constituted one of its legal features and thus, the determination of its value had to be made on the basis that it belonged to that particular zone. It could not therefore be compared to other property situated in another zone that did not have the same legal features.

The inclusion of property in a specific planning zone constituted an administrative act the legality or validity of which could be challenged by way of recourse to the Supreme Court on the basis of Article 146 of the Constitution. Therefore, the reasons for which the property had been included in that planning zone could not be taken into account in the determination of compensation or constitute a lawful basis for its increase. Although, the applicant’s expert had used one comparative sale concerning property in the same planning zone, the court noted that he had not made any adjustments to take into account the different physical features of the properties.

Further, the court noted that it was not shown that the inclusion of the property in the particular planning zone brought about a material diminution in its value but, on the contrary, it observed that both experts agreed that there was an annual increase for relevant period, although they put forward different percentages in this respect. In this context the district court judge also stated that in the event that the applicant would wish to sell the property, a potential purchaser would take into account the fact that it was in the particular planning zone. Consequently, since its sale in the open market would be reduced, because of its inclusion in the particular zone, the fact of expropriation did not entitle the applicant to claim a higher amount of damages.

The court then went on to observe that the applicant’s expert had not explained how and on what criteria he had assessed the additional compensation of CYP 20,000 due to the effects of the restrictions that had been imposed, resulting in the determination of the market value of the property at CYP 60,000. The court considered that the expert’s conclusions in this respect were vague and unsubstantiated. In the district court’s view, the Government’s expert had been concise and relied on comparative sales of properties with approximately the same physical and legal features or had made the necessary adjustments, where there were differences between the properties. The district court therefore upheld the compensation that had been granted by the Government.

4. Proceedings before the Supreme Court The applicant appealed to the Supreme Court challenging the findings of the district court. Amongst others, the applicant also argued that the first instance court had not properly interpreted and applied the domestic case-law, particularly, the judgment in the case Attorney-General of the Republic v. Kouloumos ((1995) 1 A.A.D 728) , concerning the compensation to be given for the reduction in the value of the land due to imposed limitations. On 14 October 2002 the Supreme Court upheld the judgment of the district court and the compensation awarded thereby. The Supreme Court in its examination of the appeal considered Article 23 of the Constitution which guarantees the right to property and the domestic jurisprudence relating to the assessment of compensation, including the criteria relating to the reduction in the value of the property due to restrictions imposed by law.

In this context the court referred to its findings in the case of Michael I. Charalambous v. Attorney-General of the Republic (Appeal no. 10891, judgment of 21 December 2001) that the inclusion of property in a particular zone did not automatically mean a reduction in its value or establish a right to compensation, since it could facilitate its building development, enhance its development opportunities and thus, contribute to an increase in its value. The Supreme Court confirmed the district court’s findings that in the instant case there was no issue of a reduction in the value of the property since the parties’ experts had ascertained an increase. Therefore the case of the Attorney-General of the Republic v. Kouloumos was not applicable in the present case.

The Supreme Court then went on to say that although it did not share the first instant judge’s opinion that in view of the reduction of the property’s sale in the open market due to its inclusion in the planning zone, the expropriation did not entitle the applicant to a higher award of damages, it would not examine it, as the matter of reduction in the property’s value was not in question. B. Relevant domestic law Article 23 of the Cyprus Constitution provides as follows: “(1) Every person, alone or jointly with others, has the right to acquire, own, possess, enjoy or dispose of any movable or immovable property and has the right to respect for such a right. The right of the Republic to underground water, minerals and antiquities is reserved.

(2) No deprivation or restriction or limitation of any such right shall be made except as provided in this Article. (3) Restrictions or limitations which are absolutely necessary in the interests of public safety or public health or public morals, or town and country planning or the development and use of any property for the promotion of the public benefit or for the protection of the rights of others, may be imposed by law on the exercise of such a right. Just compensation shall be promptly paid for any such restrictions or limitations which materially decrease the economic value of the property; in case of disagreement, such compensation is to be determined by a civil court.

(4) Any movable or immovable property or any right over or interest in any such property may be compulsorily acquired by the Republic, or by a municipal corporation or by a commune for educational, religious, charitable or sporting institutions, bodies or establishments within its competence and only from the persons belonging to its respective community, or by a public corporation or a public utility body on which such a right has been conferred by law and only (a) for a purpose which is to the public benefit and shall be specially provided by a general law for compulsory acquisition which shall be enacted within a year from the date of the coming into operation of this Constitution; (b) when such purpose is established by a decision of the acquiring authority and made under the provisions of such law stating clearly the reasons for such acquisition; (c) upon payment in cash and in advance of just and equitable compensation, to be determined in case of disagreement by a civil court.” Section 10 of the Compulsory Acquisition of Property Law, 1962 as amended by Law, N. 25/83, sets out the criteria and principles for the purposes of determining fair and equitable compensation for the expropriation of property.

Paragraph (g) of that section as amended by Article 6 of Law, N. 25/83, provides as follows: “(g) in the case of acquisition of immovable property the value of which has been affected by the imposition of any restrictions or limitations under the provisions of the Antiquities Law or any other Law, account shall be taken of any compensation which may be deemed payable in accordance with the provisions of Article 23 of the Constitution”. In the case of Attorney-General of the Republic v. Kouloumos (1995) 1 A.A.D 728 , the Supreme Court held that the abovementioned provision required that in the assessment of the compensation for the expropriation of property, the compensation which would be granted in accordance with Article 23 of the Constitution for the restrictions imposed on the property by the Antiquities’ Law or any other law, should also be added.

The intention of the legislator, as expressed by Article 6 of the Compulsory Acquisition (Amending) Law, N. 25/83 and in conformity with Article 23 of the Constitution, was to award compensation to the owner by way of a fair and equitable amount representing the value of the property of which he had been deprived by reason of administrative decisions. With regard to planning zones, the Supreme Court in the case of Michael I. Charalambous v. Attorney-General of the Republic, Appeal no. 10891, judgment of 21 December 2001 , found that they constituted a limitation in the meaning of Section 10 (g) of the Compulsory Acquisition of Property Law.

However, the Supreme Court, noting that it had not been shown that the inclusion of the property in question in the particular planning zone had brought about a reduction in the value of the expropriated land, held that the inclusion of property in a specific planning zone did not automatically bring about a reduction in its value, nor did it establish a right to compensation on the basis of Article 23 of the Constitution. It was possible that the inclusion of immovable property in a planning zone could facilitate its building development, enhance its prospects of development and thus contribute to an increase in its value. The value of the land was directly affected by the planning zone in which it was listed since its development potential was directly linked to its value.

Therefore, the relevant property could not be compared to other properties in different planning zones. COMPLAINTS 1. The applicant complained under Article 6 of the Convention about the excessive length of the proceedings before the Cypriot Courts. 2. The applicant further complained of a violation of her property rights under Article 1 of Protocol No. 1. In particular, she complained that the compensation granted by the domestic courts did not correspond to the value of her expropriated land, a fair balance thus not being struck between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of her property rights. She also contended that the said expropriation did not comply with the conditions provided for by law in that just and equitable satisfaction had not been awarded given that the fact that the value was reduced by the adverse zoning had not been taken into account in the assessment of compensation.

3. Finally, the applicant complained under Article 13 about the lack of an effective remedy in respect of her property rights. In this connection, she referred to the inability of the district court and the refusal of the Supreme Court to even comment on the wrong interpretation of the law concerning the diminution in the value of her property due to the imposed restrictions.

THE LAW 1. The applicant complained that the excessive length of the civil proceedings before the Cypriots courts violated the reasonable time requirement under Article 6 of the Convention, which in so far as relevant reads as follows: “In the determination of his civil rights and obligations ..., everyone is entitled to a ... hearing within a reasonable time by [a] ... tribunal...” The Court considers that it cannot, on the basis of the case file, determine the admissibility of this complaint and that it is therefore necessary, in accordance with Rule 54 § 2 (b) of the Rules of Court, to give notice of this part of the application to the respondent Government.

2. The applicant complained of a violation of her property rights under Article 1 of Protocol No. 1. In particular, she claimed that she had not been paid adequate compensation for the expropriation of her property and that the amount given was not that of the open market without zoning restrictions but rather that resulting from a reduction due to adverse zoning, contrary to the provisions of the Compulsory Acquisition of Property Law, 1962, as amended. Article 1 of Protocol No. 1 reads as follows: “Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.

The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.” The Court recalls that an interference with peaceful enjoyment of possessions must strike a “fair balance” between the demands of the general interests of the community and the requirements of the protection of the individual’s fundamental rights (see, among other authorities, Sporrong and Lönnroth v. Sweden , judgment of 23 September 1982, Series A no. 52, p. 26, § 69). Compensation terms under the relevant legislation are material to the assessment whether the contested measure respects the requisite fair balance and, notably, whether it does not impose a disproportionate burden on the applicant.

The taking of property without payment of an amount reasonably related to its value will normally constitute a disproportionate interference that cannot be justified under this provision (see Malama v. Greece , no. 43622/98, § 52, ECHR 2001-II, and Platakou v . Greece , no. 38460/97, § 57, ECHR 2001-I). That Article does not, however, guarantee a right to full compensation in all circumstances, since legitimate objectives of “public interest” may call for less than reimbursement of the full market value (see The Holy Monasteries v. Greece , judgment of 9 December 1994, Series A no. 301-A, pp. 34-35, §§ 70-71; Papachelas v. Greece [GC], no. 31423/96, § 48, ECHR 1999 ‑ II). In the particular circumstances of the instant case, the Court finds no indication that the courts failed to consider the arguments put forward by the applicant’s expert as regards the criteria to be used for estimating the market value of the expropriated land.

The compensation proceedings viewed as a whole afforded the applicant reasonable opportunity to put her case to the authorities with a view to establishing a fair balance between the conflicting interests at stake. The Court observes that the expert witnesses of the parties used a different basis of comparison for the assessment of the market value of the property, resulting in a substantial difference between the sums proposed as compensation. After examining the evidence submitted by the experts, the district court considered the comparative sales used for assessing the market value of the land and the increase in property prices within that particular zone by the Government’s expert as more accurate and credible.

These findings were upheld by the Supreme Court that affirmed that the determination of the value of the property could not be made on the basis of comparative sales of properties situated in other planning zones with fewer building restrictions. In this regard, the Court notes that the inclusion of the property in question in the restrictive planning zone had never been challenged. Furthermore, the applicant’s expert had not substantiated if and to what extent the inclusion of the property in the particular planning zone had reduced its value. In this connection, it was found that his conclusions were vague and unsupported and that both parties’ experts had actually ascertained an increase in the property’s value.

It was on this basis that Supreme Court found that the case of Attorney-General of the Republic v. Kouloumos was not applicable in the instant case. Since no issue arose in the case concerning reduction in the value of the property, it did not proceed to examine the matter. Having regard to all the foregoing factors and bearing in mind the wide margin of appreciation which Article 1 of Protocol No. 1 affords national authorities, the Court finds that, in the circumstances, the domestic courts managed to strike a fair balance between the general interest of the community and the protection of the applicant’s property rights. It does not therefore consider that the burden borne by the applicant was disproportionate.

Having regard to the above, the Court considers that this complaint does not disclose any appearance of a violation of the Convention. It follows that this part of the application must be rejected as being manifestly ill-founded, pursuant to Article 35 §§ 3 and 4 of the Convention. 3. The applicant complained under Article 13 the lack of an effective remedy in respect of her property rights. In this connection, she referred to the inability of the district court and the refusal of the Supreme Court to even comment on the wrong interpretation of the law.

The relevant provision reads as follows: “Everyone whose rights and freedoms as set forth in [the] Convention are violated shall have an effective remedy before a national authority notwithstanding that the violation has been committed by persons acting in an official capacity.” The Court recalls that a complaint may only be made under Article 13 in connection with a substantive claim which is “arguable” ( Boyle and Rice v. the United Kingdom , judgment of 27 April 1988, Series A no. 131, p. 24, § 54). The Court has found that the applicant’s complaint under Article 1 of Protocol No. 1 is manifestly ill-founded. It thus finds that the claim cannot be said to be arguable within the meaning of Convention case-law.

Accordingly, this part of the application is also manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 §§ 3 and 4 of the Convention. For these reasons, the Court unanimously Decides to adjourn the examination of the applicant’s complaint concerning the length of proceedings under Article 6 § 1; Declares the remainder of the application inadmissible. Søren Nielsen Christos Rozakis Registrar President