PRIMEA SECȚIUNE DECIZIE PARȚIONALĂ CU ADMINISIBILITATEA cererii nr. 10240/03 de Theodoros NIKOLAOU împotriva Cipru Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), ședința la 12 ianuarie 2006 în calitate de Cameră compusă din: Președintele C.L. Rozakis Loucaides dna Tulkens Steiner Hajiyev Spielmann S.E. Jebens, judecători și grefierul secțiunii S. Nielsen Având în vedere cererea depusă la 12 martie 2003, după ce a deliberat, hotărăște după cum urmează: FACTE Circumstanțele cazului Reclamantul, dl Theodoros Nikolaou, este un național cipriot care locuiește la Limassol. El este reprezentat în fața Curții de către dl E. Efstathiou, un avocat care practică în Nicosia. Faptele cazului, astfel cum a prezentat reclamantul, pot fi rezumate după cum urmează. Reclamantul și fiica lui erau co proprietarul unei plăci de teren. 162/1) în satul Ayios Tychonas din districtul Amathunda din Limassol. Acest complot a fost clasificat în Legea Antichităților ca fiind de importanță arheologică și a fost în interiorul unei zone de planificare urbană supuse restricțiilor de clădire; și anume, numai 10% din terenuri puteau fi construite în scopul protejării antichităților din zonă. În urma unui anunț de expropriare (nr. 124) emis la 29 ianuarie 1988, un ordin de expropriare (nr. 1335) a fost publicat în Jurnalul Oficial al Republicii Cipru, la 26 august 1988, cu privire la plățile reclamantului. Autoritățile au oferit reclamantului și fiicei sale suma de 30.000 de lire cipru (CYP) plus dobânzi, ca compensație pentru expropriarea proprietății lor. Ei au acceptat suma de bani, dar și-au rezervat dreptul de a depune o acțiune în fața instanțelor interne cu privire la evaluarea cuantumului compensației, deoarece au considerat că suma dată nu corespunde valorilor proprietăților lor. La 23 februarie 1989, reclamantul și fiica sa au depus o acțiune civilă în fața Curții de District Limassol pentru evaluarea compensației (acțiune nr. 9/89). Dovezile prezentate de martorii experți ai părților diferă în esență în ceea ce privește determinarea valorii de piață a bunurilor la data expropriației. Pe de o parte, expertul reclamantului a susținut că, chiar dacă proprietatea este situată într-o zonă specifică de planificare, ar trebui comparată cu parcele similare de teren vândute în afara zonei respective și că ar trebui să fie compensat pentru restricțiile de construcție care au adus o reducere a valorii terenurilor. El a evaluat valoarea proprietății la CYP 204.800 pe baza vânzărilor comparative de proprietăți situate în diferite zone de planificare, cu mai puține restricții de construcție și aplicarea unei creșteri anuale de 17% în valoarea terenului. Pe de altă parte, expertul Guvernului a comparat proprietatea cu cele vândute în aceeași zonă de planificare și a aplicat o rată anuală de creștere de 5% pentru perioada relevantă. În consecință, el a evaluat compensația la 30.000 CYP. În decizia sa din 2 martie 2001, instanța de district a respins argumentele reclamantului. În special, instanța a considerat că vânzările comparative utilizate de expertul guvernamental ca bază pentru evaluarea valorii de piață a terenurilor și a creșterii prețurilor proprietăților în zona respectivă sunt mai exacte și mai credibile. Acesta a declarat că expertul reclamantului nu a justificat sumele și ratele pe care le-a propus și nu a furnizat instanței dovezile necesare în determinarea unei sume precise și echitabile. În această privință, instanța a considerat că elementele pe care expertul reclamantului și-a bazat evaluarea valorii pieței proprietăților nu ar putea fi considerate sigure având în vedere faptul că toate vânzările comparative legate de proprietăți în diferite zone de planificare, cu mai puține restricții de construcție. Curtea nu s-a putut baza pe aceste vânzări comparative pentru a determina valoarea proprietății. În plus, Curtea a remarcat că nu s-a demonstrat că includerea proprietăților în zona de planificare particulară a adus diminuarea valorii sale, dar, din contră, a observat că atât a reclamantului, cât și a expertului guvernamental au convenit că s-a înregistrat o creștere anuală pentru perioada 1981-1990, deși au prezentat procentaje diferite în acest sens. În opinia instanței de district, expertul guvernului a fost concis și se baza pe vânzările comparative de proprietăți cu aproximativ aceleași caracteristici fizice și juridice și care au avut loc în același timp anunțul de expropriare a terenului reclamantului a fost publicat. Prin urmare, instanța de district a susținut compensația acordată de guvern. La 6 aprilie 2001, reclamantul a depus un recurs la Curtea Supremă care a contestat hotărârea de mai sus și, în special, metoda adoptată pentru evaluarea compensației. Procedințe în fața Curții Supreme Reclamantul a apelat la Curtea Supremă care a contestat concluziile instanței de district. Reclamantul, printre altele , de asemenea, susține că instanța de primă instanță nu a interpretat și aplicat în mod corespunzător jurisprudența internă, în special hotărârea din cauza Procurorului General al Republicii c. Kouloumos ((1995) 1 A.A.D. 728) , privind compensația care urmează să fie acordată pentru reducerea valorii terenurilor datorită limitărilor impuse. La 13 septembrie 2002, Curtea Supremă a respins recursul care susține hotărârea de primă instanță și compensația acordată astfel. Curtea Supremă, printre altele, a remarcat că proprietatea în cauză nu a putut fi comparată cu proprietățile situate într-o zonă de planificare diferită, cu mai puține restricții de construcții și că nu au fost prezentate dovezi pentru a arăta că includerea proprietăților în zona de planificare în particular a avut ca rezultat o reducere a valorii sale. Prin urmare, în ceea ce privește aceasta din urmă, instanța a considerat că cazul procurorului general al Republicii c. Kouloumos nu era aplicabil în acest caz. În acest context, instanța a făcut trimitere la concluziile sale în cazul Michael I. Charalambous Procuror general al Republicii, (apel nr. 10891, hotărârea din 21 decembrie 2001) că includerea proprietăților într-o anumită zonă nu a însemnat automat o reducere a valorii sale sau a instituirii unui drept de compensare, deoarece ar putea facilita dezvoltarea acesteia, îmbunătățirea oportunităților sale de dezvoltare și, prin urmare, contribuie la o creștere a valorii sale. Fiecare persoană, singură sau în comun cu ceilalți, are dreptul de a achiziționa, de a poseda, de a avea sau de a dispune de orice proprietate mobilă sau imobilă și a are dreptul de a respecta un astfel de drept. Dreptul Republicii la apă subterană, minerale și antichități este rezervat. (2) Nici o privare sau restricție sau limitare a unui astfel de drept nu se face cu excepția dispozițiilor prezentului articol. (3) Restricții sau limitări care sunt absolut necesare în interesul siguranței publice sau al sănătății publice sau al moralității publice, sau al planificării orașului și țărilor sau al dezvoltării și utilizării oricărei proprietăți pentru promovarea beneficiului public sau pentru protecția drepturilor altora, pot fi impuse prin lege privind exercitarea unui astfel de drept. În caz de dezacord, această compensație trebuie determinată de o instanță civilă. (4) Orice proprietate mobilă sau imobilă sau orice drept de peste sau de interes în orice astfel de proprietate poate fi obținută în mod obligatoriu. de către Republica sau de către o societate municipală sau de către o comună pentru instituții educaționale, religioase, caritabile sau sportive, organisme sau unități din competența sa și numai de la persoanele care aparțin comunității sale respective, sau de către o corporație publică sau un organism public de utilitate pe care un astfel de drept a fost conferit prin lege și numai (a) pentru un scop care este în beneficiul public și este prevăzut în special de o lege generală pentru achiziționarea obligatorie, care se promulgă în termen de un an de la data intrării în vigoare a prezentei Constituții; (b) atunci când acest scop este stabilit prin decizia autorității de achiziționare și se realizează în conformitate cu dispozițiile acestei legi care declară în mod clar motivele acestei achiziții; (c) la plata în numerar și în avans de compensare justă și echitabilă, să fie determinată în caz de dezacord de către o instanță civilă.” Secțiunea 10 din Legea obligatorie privind achiziționarea proprietăților, 1962, astfel cum a fost modificată de Legea N. 25/83, stabilește criteriile și principiile pentru stabilirea unei compensații corecte și echitabile pentru expropriarea proprietăților. Alineatul (g) din secțiunea respectivă, astfel cum a fost modificată de art. 6 din Legea N. 25/83, prevede următoarele: „(g) în cazul achiziției de bunuri imobile ale căror valoare a fost afectată de impunerea unor restricții sau limitări în temeiul dispozițiilor Legii antichităților sau a oricărei alte legi, se ține seama de orice compensație care poate fi considerată plătibilă în conformitate cu dispozițiile articolului 23 din Constituție.” Procurorul general al Republicii c. Kouloumos (1995) 1 A.A.D 728 , Curtea Supremă a susținut că dispoziția menționată prevede că, în evaluarea compensației pentru expropriarea bunurilor, se adaugă, de asemenea, compensația care va fi acordată în conformitate cu art. 23 din Constituție pentru restricțiile impuse proprietăților prin Legea Antichităților sau orice altă lege. Intenția legislatorului, astfel cum este exprimată în art. 6 din Legea privind achiziționarea obligatorie (amendarea), N. 25/83 și în conformitate cu art. 23 din Constituție, a fost de a acorda proprietarului compensații prin intermediul unei sume echitabile și echitabile, reprezentând valoarea proprietății ale căror proprietate a fost privată din cauza deciziilor administrative. În ceea ce privește zonele de planificare, Curtea Supremă în cazul lui Michael I. Charalambous c. Procurorul general al Republicii, Apel nr. 10891, hotărârea din 21 decembrie 2001 , a constatat că acestea constituie o limitare în sensul articolului 10 litera (g) din Legea obligatorie privind achiziționarea proprietăților. Cu toate acestea, Curtea Supremă, menționând că nu s-a demonstrat că includerea proprietăților în cauză în zona de planificare în particular a adus o reducere a valorii terenurilor expropriate, a susținut că includerea proprietăților într-o zonă specifică de planificare nu a adus automat o reducere a valorii sale, nici nu a stabilit dreptul la compensare pe baza articolului 23 din Constituție. Este posibil ca includerea proprietăților imobile într-o zonă de planificare să-și faciliteze dezvoltarea, să-și sporească perspectivele de dezvoltare și, prin urmare, să contribuie la creșterea valorii sale. Valoarea terenului a fost direct afectată de zona de planificare în care a fost enumerată, deoarece potențialul său de dezvoltare a fost direct legat de valoarea sa. Prin urmare, proprietatea relevantă nu a putut fi comparată cu alte proprietăți din diferite zone de planificare. COMPLAINTĂ Reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 6 din Convenție cu privire la lungimea excesivă a procedurii în fața instanțelor cipriote. Reclamantul s-a plâns în continuare cu privire la drepturile sale de proprietate în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. În special, el a susținut că compensația acordată în ceea ce privește expropriarea nu corespunde cu valoarea terenurilor sale și că metoda de evaluare a compensației adoptate de instanțele interne era incorectă. În acest sens, el a susținut că restricțiile de dezvoltare impuse proprietăților sale nu au fost luate în considerare ca factor autonom pentru evaluarea compensației, în încălcarea articolelor 6 și 1 din Protocolul nr. Reclamantul s-a plâns că lungimea excesivă a procedurii civile în fața instanțelor cipriote încălcă cerința de timp rezonabil în temeiul articolului 6 din Convenție, care, în măsura în care este relevantă, se menționează după cum urmează: „În determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile ..., toată lumea are dreptul la o ... audiție într-un timp rezonabil de [a] ... tribunal...” Curtea consideră că, pe baza cazului, nu poate determina admisibilitatea acestei plângeri și că, prin urmare, în conformitate cu art. 54 alineatul (2) litera (b) din Regulamentul de procedură, este necesar să se anunțe această parte a cererii guvernului contestat. În special, el susține că nu a fost plătit o compensație adecvată și că metoda adoptată de autoritățile interne pentru evaluarea acestei compensații este incorectă. În acest sens, și invocând, de asemenea, art. 6 din Convenție, el susține că restricțiile de dezvoltare impuse proprietăților sale nu au fost considerate drept un factor autonom. Curtea consideră că ultima parte a plângerii trebuie examinată numai în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, care prevede următoarele: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” Curtea reamintește că o interferență cu bucuria pașnică a bunurilor trebuie să ajungă la un „echilibru echitabil” între cerințele intereselor generale ale comunității și cerințele de protecție a drepturilor fundamentale ale persoanei (a se vedea, printre altele, Sporrong și Lönnroth c. Suedia , hotărârea din 23 septembrie 1982, Serie A nr. 52, p. 26, § 69). Condițiile de compensare în temeiul legislației relevante sunt importante pentru evaluarea dacă măsura contestată respectă echilibrul echitabil necesar și, în special, dacă nu impune unei sarcini disproporționate reclamantului. Luarea proprietăților fără plată a unei sume rezonabile legate de valoarea sa va constitui în mod normal o ingerință disproporționată care nu poate fi justificată în temeiul acestei dispoziții ( a se vedea Malama c. Grecia , nr. 43622/98 , § 52 , CEHR 2001-II , și Platakou c. Grecia , nr. 38460/97 , § 57 , CEDH 2001-I). Cu toate acestea, articolul respectiv nu garantează dreptul la compensare integrală în toate circumstanțele, deoarece obiectivele legitime ale „interesului public” pot solicita mai puțin decât rambursarea valorii pieței complete (a se vedea Hotărârea Sfânților Monasterii c. Grecia din 9 decembrie 1994, Serie A nr. 301-A, p. 34-35, §§ 70-71; Papachelas c. Grecia [GC], nr. 31423/96, § 48, CEDO 1999 II). În circumstanțele particulare ale cauzei instantanee, Curtea nu constată că instanțele nu au luat în considerare argumentele prezentate de expertul solicitant în ceea ce privește criteriile care trebuie utilizate pentru estimarea valorii de piață a terenurilor expropiate. Procedura de compensare considerată ca un ansamblu a oferit reclamantului o oportunitate rezonabilă de a pune cazul său autorităților în vederea stabilirii unui echilibru echitabil între interesele contradictorii în joc. Curtea observă că martorii experți ai părților au folosit o bază diferită de comparație pentru evaluarea valorii de piață a bunurilor, ceea ce a determinat o diferență substanțială între sumele propuse ca compensație. După examinarea dovezilor prezentate de experți, instanța de district a considerat că vânzările comparative utilizate pentru evaluarea valorii de piață a terenurilor și creșterea prețurilor proprietăților în zona respectivă de către expertul guvernamental sunt mai exacte și mai credibile. Aceste concluzii au fost susținute de Curtea Supremă care a afirmat că determinarea valorii proprietăților nu a putut fi realizată pe baza vânzărilor comparative de proprietăți situate în alte zone de planificare, cu mai puține restricții de construcție. În plus, nu au fost prezentate dovezi care să declare că includerea proprietății în zona de planificare a avut ca rezultat diminuarea valorii sale. În acest sens, instanțele au remarcat că ambii experți au constatat o creștere a valorii proprietăților. Pe această bază, Curtea Supremă a constatat că cazul procurorului general al Republicii Kouloumos Având în vedere toate factorele de mai sus și ținând cont de marja largă de apreciere pe care art. 1 din Protocolul nr. 1 le oferă autoritățile naționale, Curtea constată că, în circumstanțele, instanțele interne au reușit să stabilească un echilibru echitabil între interesul general al comunității și protecția drepturilor de proprietate ale reclamantului. Prin urmare, nu consideră că sarcina suportată de reclamant a fost disproporționată. Având în vedere cele de mai sus, Curtea consideră că această plângere nu dezvăluie nicio apariție a unei încălcări a Convenției. Din aceste motive, Curtea decide în unanimitate să suspende examinarea plângerii reclamantului cu privire la durata procedurii în temeiul articolului 6 § 1; declara restul cererii inadmisibil.
Application no. 10240/03
by Theodoros NIKOLAOU
against Cyprus
The European Court of Human Rights (First Section), sitting on 12
January 2006 as a Chamber composed of:
Mr
C.L.
Rozakis
,
President
,
Mr
L.
Loucaides
,
Mrs
F.
Tulkens
,
Mrs
E.
Steiner
,
Mr
K.
Hajiyev
,
Mr
D.
Spielmann
,
Mr
S.E.
Jebens,
judges
,
and Mr S.
Nielsen
,
Section Registrar
,
Having regard to the above application lodged on 12 March 2003,
Having deliberated, decides as follows:
A.
The circumstances of the case
The applicant, Mr Theodoros Nikolaou, is a Cypriot national who lives in Limassol. He is represented before the Court by Mr
The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.
The applicant and his daughter were co-owners of a plot of land (plot no.
162/1) in the village Ayios Tychonas in the Amathunda district of Limassol. This plot was classified under the Antiquities Law as being of archaeological importance and was within the ambit of a town planning zone subject to building restrictions; namely, only 10% of the land could be built on for the purpose of protecting antiquities in the area.
Following a notice of expropriation (No. 124) issued on 29 January 1988, an order of expropriation (No. 1335) was published in the Official Gazette of the Republic of Cyprus on 26 August 1988 pertaining to the applicant’s plot.
The authorities offered the applicant and his daughter the amount of 30.000 Cyprus pounds (CYP) plus interest, as compensation for the expropriation of their property. They accepted the amount of money but reserved their rights to lodge an action before the domestic courts concerning the assessment of the amount of compensation since they considered that the amount given did not correspond to the value of their property.
1.
Proceedings before the District Court of Limassol
On 23 February 1989 the applicant and his daughter lodged a civil action with the Limassol District Court for the assessment of the compensation (action no. 9/89). The evidence that was presented by the expert witnesses of the parties essentially differed with respect to the determination of the market value of the property on the date of expropriation. On the one hand, the applicant’s expert maintained that even if the property was situated in a specific planning zone, it should be compared to similar plots of land sold outside that zone and that he should be compensated for the building restrictions that brought about a reduction in the value of the land. He assessed the value of the property at CYP 204,800 on the basis of comparative sales of properties that were situated in different planning zones with fewer building restrictions and applying an annual increase of 17% in the value of the land. On the other hand, the Government’s expert compared the property to those sold within the same planning zone and applied an annual increase rate of 5% for the relevant period. Accordingly, he assessed the compensation at CYP
30,000.
In its decision of 2 March 2001 the district court rejected the applicant’s arguments. In particular, the court considered that the comparative sales used by the Government’s expert as a basis in assessing the market value of the land and the increase in property prices within that particular zone more accurate and credible. It stated that the applicant’s expert had not substantiated the amounts and rates he proposed and had failed to provide the court with the necessary evidence in the determination of a precise and fair amount. In this connection the court considered that the elements on which the applicant’s expert based his assessment of the market value of the property could not be regarded as safe in view of the fact that all the comparative sales related to properties within different planning zones with fewer building restrictions. The court could not rely on such comparative sales for the purposes of determining the value of the property.
Further, the court noted that it had not been shown that the inclusion of the property in the particular planning zone brought about the diminution in its value but, on the contrary, it observed that both the applicant’s and the Government’s expert agreed that there had been an annual increase for the period from 1981 and 1990, although they had put forward different percentages in this respect.
In the district court’s view, the Government’s expert had been concise and relied on comparative sales of properties with approximately the same physical and legal features and that had taken place around the same time the notice of expropriation of the applicant’s land had been published.
The district court therefore upheld the compensation that had been granted by the Government.
On 6 April 2001 the applicant lodged an appeal with the Supreme Court challenging the above judgment and, in particular, the method adopted for the assessment of the compensation.
2.
Proceedings before the Supreme Court
The applicant appealed to the Supreme Court challenging the findings of the district court. The applicant,
inter alia
, also argued that the first instance court had not properly interpreted and applied the domestic case-law, particularly, the judgment in the case
Attorney-General of the Republic v.
Kouloumos
,
, concerning the compensation to be given for the reduction in the value of the land due to imposed limitations.
On 13 September 2002 the Supreme Court rejected the appeal upholding the first instance judgment and the compensation awarded thereby.
The Supreme Court, among others, noted that the property at issue could not be compared with properties situated in a different planning zone with fewer building restrictions and that no evidence had been put forward to show that the inclusion of the property in the particular planning zone had resulted in a reduction in its value. As regards the latter therefore, the court considered that the case of
Attorney-General of the Republic v.
Kouloumos
were not applicable in the present case. In this context the court referred to its findings in the case of
Michael I.
Charalambous
v.
Attorney-General of the Republic,
(Appeal no.
10891, judgment of 21 December 2001)
that the inclusion of property in a particular zone did not automatically mean a reduction in its value or establish a right to compensation, since it could facilitate its building development, enhance its development opportunities and thus, contribute to an increase in its value.
B.
Relevant domestic law
Article 23 of the Cyprus Constitution provides as follows:
“(1)
Every person, alone or jointly with others, has the right to acquire, own, possess, enjoy or dispose of any movable or immovable property and has the right to respect for such a right. The right of the Republic to underground water, minerals and antiquities is reserved.
(2)
No deprivation or restriction
or limitation of any such right shall be made except as provided
in this Article.
(3)
Restrictions or limitations
which are absolutely necessary in the interests
of public safety or public health or public morals, or town and country planning
or the development and use of any property for the promotion of the public benefit or for the protection of the rights of others, may be imposed by law on the exercise of such a right.
Just compensation shall be promptly paid for any such restrictions or limitations which materially decrease the economic value of the property; in case of disagreement, such compensation is to be determined by a civil court.
(4)
Any movable or immovable property or any right over or interest in any such property may be compulsorily acquired
by the Republic, or by a municipal corporation or by a commune for educational, religious, charitable or sporting institutions, bodies or establishments within its competence and only from the persons belonging to its respective community, or by a public corporation or a public utility body on which such a right has been conferred by law and only
(a)
for a purpose which is to the public benefit and shall be specially provided by a general law for compulsory acquisition
which
shall
be enacted within a year from the date of the coming into operation of this Constitution;
(b)
when such purpose is established by a decision
of the acquiring authority and made under the provisions of such law
stating clearly the reasons for such acquisition;
(c)
upon payment in cash and in advance of just and equitable compensation,
to
be determined in case of disagreement by a civil court.”
Section 10 of the Compulsory Acquisition of Property Law, 1962 as amended by Law, N. 25/83, sets out the criteria and principles for the purposes of determining fair and equitable compensation for the expropriation of property. Paragraph (g) of that section as amended by Article 6 of Law, N. 25/83, provides as follows:
“(g)
in the case of acquisition of immovable property the value of which has been affected by the imposition of any restrictions or limitations under the provisions of the Antiquities Law or any other Law, account shall be taken of any compensation which may be deemed payable in accordance with the provisions of Article 23 of the Constitution”.
In the case of
Attorney-General of the Republic v. Kouloumos
(1995) 1
, the Supreme Court held that the abovementioned provision required that in the assessment of the compensation for the expropriation of property, the compensation which would be granted in accordance with Article 23 of the Constitution for the restrictions imposed on the property by the Antiquities’ Law or any other law, should also be added. The intention of the legislator, as expressed by Article 6 of the Compulsory Acquisition (Amending) Law, N. 25/83 and in conformity with Article 23 of the Constitution, was to award compensation to the owner by way of a fair and equitable amount representing the value of the property of which he had been deprived by reason of administrative decisions.
With regard to planning zones, the Supreme Court in the case of
Michael
Appeal no.
10891, judgment of 21 December 2001
, found that they constituted a limitation in the meaning of Section 10 (g) of the Compulsory Acquisition of Property Law. However, the Supreme Court, noting that it had not been shown that the inclusion of the property in question in the particular planning zone had brought about a reduction in the value of the expropriated land, held that the inclusion of property in a specific planning zone did not automatically bring about a reduction in its value, nor did it establish a right to compensation on the basis of Article 23 of the Constitution. It was possible that the inclusion of immovable property in a planning zone could facilitate its building development, enhance its prospects of development and thus contribute to an increase in its value. The value of the land was directly affected by the planning zone in which it was listed since its development potential was directly linked to its value. Therefore, the relevant property could not be compared to other properties in different planning zones.
1.
The applicant complained under Article 6 of the Convention about the excessive length of the proceedings before the Cypriot Courts.
2.
The applicant further complained about his property rights under Article
1 of Protocol No. 1. In particular he claimed that the compensation granted in respect of the expropriation did not correspond to the value of his land and that the method of assessment of the compensation adopted by the domestic courts was incorrect. In this respect, he maintained that the development restrictions imposed on his property had not been taken into account as an autonomous factor for the assessment of the compensation, in breach of both Articles 6 and 1 of Protocol No. 1.
1.
The applicant complained that the excessive length of the civil proceedings before the Cypriots courts violates the reasonable time requirement under Article 6 of the Convention, which in so far as relevant reads as follows:
“In the determination of his civil rights and obligations ..., everyone is entitled to a ... hearing within a reasonable time by [a] ... tribunal...”
The Court considers that it cannot, on the basis of the case file, determine the admissibility of this complaint and that it is therefore necessary, in accordance with Rule 54 § 2 (b) of the Rules of Court, to give notice of this part of the application to the respondent Government.
2.
The applicant complained of a violation of his property rights under Article 1 of Protocol No. 1. In particular, he claimed that he was not paid adequate compensation and that the method adopted by the domestic authorities in assessing that compensation was incorrect. In this connection, and also invoking Article 6 of the Convention, he maintained that the development restrictions imposed on his property had not been considered as an autonomous factor.
The Court considers that the latter part of the complaint falls to be examined only under Article 1 of Protocol No. 1, which provides as follows:
“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”
The Court recalls that an interference with peaceful enjoyment of possessions must strike a “fair balance” between the demands of the general interests of the community and the requirements of the protection of the individual’s fundamental rights (see, among other authorities,
Sporrong and Lönnroth v.
Sweden
, judgment of 23 September 1982, Series A no. 52, p.
26, § 69). Compensation terms under the relevant legislation are material to the assessment whether the contested measure respects the requisite fair balance and, notably, whether it does not impose a disproportionate burden on the applicant. The taking of property without payment of an amount reasonably related to its value will normally constitute a disproportionate interference that cannot be justified under this provision (see
Malama v.
Greece
, no. 43622/98, §
52, ECHR 2001-II, and
Platakou v. Greece
, no.
2001-I). That Article does not, however, guarantee a right to full compensation in all circumstances, since legitimate objectives of “public interest” may call for less than reimbursement of the full market value (see
The Holy Monasteries v. Greece
, judgment of 9
December 1994, Series A no. 301-A, pp. 34-35, §§
70-71;
Papachelas v.
Greece
[GC], no.
‑
II).
In the particular circumstances of the instant case, the Court finds no indication that the courts failed to consider the arguments put forward by the applicant’s expert as regards the criteria to be used for estimating the market value of the expropriated land. The compensation proceedings viewed as a whole afforded the applicant reasonable opportunity to put his case to the authorities with a view to establishing a fair balance between the conflicting interests at stake.
The Court observes that the expert witnesses of the parties used a different basis of comparison for the assessment of the market value of the property, resulting in a substantial difference between the sums proposed as compensation. After examining the evidence submitted by the experts, the district court considered the comparative sales used for assessing the market value of the land and the increase in property prices within that particular zone by the Government’s expert as more accurate and credible. These findings were upheld by the Supreme Court that affirmed that the determination of the value of the property could not be made on the basis of comparative sales of properties situated in other planning zones with fewer building restrictions.
Furthermore, no evidence had been submitted establishing that the inclusion of the property in the particular planning zone had resulted in the diminution in its value. In this connection, the courts noted that both experts had ascertained an increase in the property’s value. It was on this basis that Supreme Court found that the case of
Attorney-General of the Republic
v.
Kouloumos
was not applicable in the instant case.
Having regard to all the foregoing factors and bearing in mind the wide margin of appreciation which Article 1 of Protocol No. 1 affords national authorities, the Court finds that, in the circumstances, the domestic courts managed to strike a fair balance between the general interest of the community and the protection of the applicant’s property rights. It does not therefore consider that the burden borne by the applicant was disproportionate.
Having regard to the above, the Court considers that this complaint does not disclose any appearance of a violation of the Convention.
It follows that this part of the application must be rejected as being manifestly ill-founded, pursuant to Article
35 §§
3 and 4 of the Convention.
For these reasons, the Court unanimously
Decides
to adjourn
the examination of the applicant’s complaint concerning the length of proceedings under Article 6 § 1;
Declares
the remainder of the application inadmissible.
Søren
Nielsen
Christos
Rozakis
Registrar
President