ODYSSEOS v. CYPRUS

PRIMEA SECȚIUNE DECIZIE PARȚIONALĂ CU ADMINISIBILITATEA DECIZIE nr. 30503/03 de Georgios ODYSSESOS împotriva Ciprului Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), care a stat la 23 martie 2006 în calitate de Cameră compusă din: C.L. Președintele Rozakis Loucaides dna Tulkens Kovler dna Steiner Hajiyev Spielmann, judecători și grefierul Secțiunii Nielsen Având în vedere cererea depusă la 22 iulie 2003, după ce a deliberat, hotărăște după cum urmează: FACTELE Reclamantul, dl Georgios Odysseos, este un național cipriot care locuiește în Limassol. El este reprezentat în fața Curții de către dl E. Efstathiou, un avocat care practică în Nicosia. Faptele cazului, astfel cum a prezentat reclamantul, pot fi rezumate după cum urmează. Reclamantul a fost proprietarul a trei parcele de teren din satul Ayios Tychonas din districtul Limassol (ploturi nos. 148, 137 și 137/1). Aceste parcele au fost clasificate în Legea Antichităților ca fiind de importanță arheologică și au fost în interiorul unei zone de planificare urbană supuse restricțiilor de construcție în scopul protecției antichităților din zonă. După două anunțuri de expropriare emise la 21 martie 1986 și, respectiv, la 15 mai 1987, două ordine de expropriare au fost publicate la 4 iulie 1986 (nr. 856) și 24 iulie 1987 (nr. 1251) în Jurnalul Oficial al Republicii Cipru în legătură cu plotele reclamantului. La 1 noiembrie 1994, reclamantul a depus o acțiune civilă (prin referință) la Curtea de District a Limassol pentru evaluarea compensației (acțiune nr. 56/94 și 58/94 în ceea ce privește expropriarea proprietății sale. Dovezile prezentate de experți martori ai părților diferă în esență în ceea ce privește determinarea valorii de piață a proprietății. Pe de o parte, expertul reclamantului a susținut că, chiar dacă proprietățile sunt situate într-o zonă specifică de planificare, acestea ar trebui comparate cu parcele similare de teren vândute în afara zonei respective, deoarece includerea lor în zona specifică a adus o reducere a valorii terenurilor pentru care ar trebui să fie compensate. El a evaluat astfel valoarea proprietăților la 35.574 de kilograme cipriote (CYP) pentru plomul nr. 148 și la CYP Pe de altă parte, expertul Guvernului a comparat proprietățile particulare cu proprietățile din aceeași zonă de planificare cu aceleași caracteristici juridice și naturale. Prin urmare, el a evaluat valoarea parcelei nr. 148 la CYP 6.500 și a celor două parcele rămase la CYP 23.400. La 11 decembrie 2000, reclamantul a primit suma de CYP 28,600 plus dobânzi ca compensare. Un CYP 1.300 suplimentar a fost datorat reclamantului nu este furnizat nici o informație în ceea ce privește atunci când a primit această sumă. Atribuția corespunde sumelor evaluate de Guvern. Procedura a fost finalizată la 7 aprilie 2003 cu un ex tempore Hotărârea emisă de instanța de district respingerea acțiunii reclamantului. Curtea a considerat că, pe baza priorităților judiciare, ar trebui să se facă o comparație între proprietățile cu aceleași caracteristici juridice și fizice, altfel instanța nu ar putea lua în considerare evaluarea. Curtea a remarcat că expertul reclamantului și-a bazat evaluarea pe vânzările comparative privind proprietățile din diferite zone de planificare, cu un nivel diferit de restricții de construcții decât proprietățile în cauză. Acesta a considerat că această metodă nu era corectă și, prin urmare, nu putea să se bazeze pe aceste vânzări comparative în scopul de a determina valoarea proprietăților reclamantului. În aceste circumstanțe, instanța a constatat că reclamantul nu și-a stabilit cazul și a respins acțiunea. Reclamantul nu a depus un recurs având în vedere faptul că, la momentul respectiv, Curtea Supremă a respins trei apeluri de către alți proprietari de terenuri în același domeniu care au folosit metode analoge de evaluare ca cele utilizate de expertul reclamant pentru determinarea valorii terenurilor lor expropiate (Michael Charalambous c. Procuror general al Republicii, apel nr. 10891, hotărârea din 21 decembrie 2001 Theodoros Nikolaou c. Procuror general al Republicii, recurs nr. 11059, hotărâre din 13 septembrie 2002 Elli Iordani Christophi Procuror general al Republicii, recurs nr. 11073, hotărâre din 20 februarie 2003 COMPLAINTS 1. Reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 6 din Convenție cu privire la lungimea excesivă a procedurii în fața Curții de District din Limassol. 2. Reclamantul s-a plâns în continuare pentru drepturile sale de proprietate în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 susține, în special, că nu i s-a acordat o compensație corectă și echitabilă în ceea ce privește expropriarea. În acest sens, el susține că restricțiile de dezvoltare impuse asupra proprietăților sale nu au fost luate în considerare ca factor autonom pentru evaluarea compensației, în încălcarea atât articolelor 6 din Convenția, cât și a Protocolului nr. 1. HOTĂRÂREA Reclamantul se plânge că lungimea excesivă a procedurii civile în fața Curții de District din Limassol încalcă cerințele de timp rezonabil în temeiul articolului 6 din Convenție, care, în măsura în care se menționează în continuare: „În determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile ..., toată lumea are dreptul la o ... audiție într-un timp rezonabil de [a] ... tribunal...” Curtea consideră că, pe baza cazului, nu poate determina admisibilitatea acestei plângeri și că, prin urmare, este necesar, în conformitate cu art. 54 alineatul (2) litera (b) din Regulamentul de procedură, să anunțe această parte a cererii guvernului contestat. Reclamantul s-a plâns de o încălcare a drepturilor sale de proprietate în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, în special, a susținut că nu a fost plătit o compensație adecvată pentru expropriarea proprietății sale. În acest sens, și în invocarea articolului 6 din Convenție, el s-a plâns că restricțiile de dezvoltare impuse proprietăților sale nu au fost considerate un factor autonom. Curtea consideră că ultima parte a plângerii trebuie examinată numai în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, care prevede următoarele: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” La început, Curtea constată că reclamantul nu a apelat împotriva hotărârii instanței de district. În acest sens, reclamantul susține că un recurs nu a avut nici o șansă de succes, având în vedere faptul că Tribunalul Suprem a respins în acel moment trei apeluri de către alți proprietari de terenuri din același domeniu care au folosit metode analogice de evaluare ca cele utilizate de expertul reclamant pentru determinarea valorii terenurilor lor expropriate. Cu toate acestea, Curtea consideră că nu este necesar să se determine dacă reclamantul a epuizat măsurile interne de la cererea sa în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 este, în orice caz, inadmisibil din motivele prezentate mai jos. Curtea reamintește că o interferență cu bucuria pașnică a bunurilor trebuie să ajungă la un „echilibru echitabil” între cerințele intereselor generale ale comunității și cerințele de protecție a drepturilor fundamentale ale persoanei (a se vedea, printre altele, Sporrong și Lönnroth c. Suedia , hotărârea din 23 septembrie 1982, Serie A nr. 52, p. 26, § 69). Condițiile de compensare în temeiul legislației relevante sunt importante pentru evaluarea dacă măsura contestată respectă echilibrul echitabil necesar și, în special, dacă nu impune unei sarcini disproporționate reclamantului. Luarea proprietăților fără plată a unei sume rezonabile legate de valoarea sa va constitui în mod normal o ingerință disproporționată care nu poate fi justificată în temeiul acestei dispoziții ( a se vedea Malama Greece , nr. 43622/98 , § 52 , ECHR 2001-II , și Platakou Greece , nr. 38460/97 , § 57 , CEDH 2001-I). Cu toate acestea, articolul respectiv nu garantează dreptul la compensare integrală în toate circumstanțele, deoarece obiectivele legitime ale „interesului public” pot solicita mai puțin decât rambursarea valorii pieței complete (a se vedea Hotărârea Sfântului Monasteri Grecia din 9 decembrie 1994, Serie A nr. 301-A, p. 34-35, §§ 70-71; Papachelas Grecia [GC], nr. 31423/96, § 48, CEDO 1999 II). În circumstanțele particulare ale cazului instant, Curtea nu constată că Curtea de District din Limassol nu a luat în considerare argumentele prezentate de expertul reclamant în ceea ce privește criteriile care trebuie utilizate pentru estimarea valorii de piață a terenurilor expropriate. Curtea observă că martorii experți ai părților au utilizat o bază diferită de comparație pentru evaluarea valorii de piață a bunurilor, ceea ce a determinat o diferență substanțială între sumele propuse ca compensație. Din decizia instanței de district este clar că, în urma examinării dovezilor prezentate de experți, instanța a considerat că metoda utilizată de expertul reclamantului, în special vânzările comparative utilizate pentru evaluarea valorii de piață a terenurilor, nu a putut fi acceptată având în vedere faptul că determinarea valorii proprietăților nu a putut fi realizată pe baza vânzărilor comparative de proprietăți situate în alte zone de planificare cu restricții de construcție diferite. Prin urmare, instanța a constatat că nu a putut accepta metoda de evaluare adoptată de expertul reclamantului și că reclamantul nu și-a stabilit cazul. Având în vedere toate factorele de mai sus și ținând cont de marja largă de apreciere care este art. 1 din Protocolul nr. 1 acordă autorităților naționale, Curtea constată că, în circumstanțe, instanța de district a reușit să stabilească un echilibru echitabil între interesul general al comunității și protecția drepturilor de proprietate ale reclamantului. Prin urmare, nu consideră că sarcina suportată de reclamant a fost disproporționată. În acest sens, Curtea își reiterează în continuare concluziile în cazul Nikolaou v. Cipru (dec.), nr. 10240/03, 12 ianuarie 2006), Pavlou Cipru (dec.), nr. 13010/03, 12 ianuarie 2006) și Christophi v. Cipru (dec.), nr. 24612/03, 12 ianuarie 2006). Având în vedere cele de mai sus, Curtea consideră că această plângere nu dezvăluie nicio apariție a unei încălcări a Convenției. În consecință, această parte a cererii trebuie respinsă ca fiind, vădit nefondată, în conformitate cu art. 35 §§ 3 și 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea decide în unanimitate să suspende examinarea plângerii reclamantului cu privire la durata procedurii în temeiul articolului 6 § 1; declara restul cererii inadmisibil. Søren Nielsen Christos Rozakis Președintele grefierului

FIRST SECTION

PARTIAL DECISION

AS TO THE ADMISSIBILITY OF

Application no. 30503/03

by Georgios ODYSSEOS

against Cyprus

The European Court of Human Rights (First Section), sitting on 23

March 2006 as a Chamber composed of:

Mr

C.L.

Rozakis

,

President

,

Mr

L.

Loucaides

,

Mrs

F.

Tulkens

,

Mr

A.

Kovler

Mrs

E.

Steiner

,

Mr

K.

Hajiyev

,

Mr

D.

Spielmann,

judges

,

and Mr

S.

Nielsen

,

Section Registrar

,

Having regard to the above application lodged on 22 July 2003,

Having deliberated, decides as follows:

THE FACTS

The applicant, Mr Georgios Odysseos, is a Cypriot national who lives in Limassol. He is represented before the Court by Mr

E. Efstathiou, a lawyer practising in Nicosia.

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

The applicant was the owner of three plots of land in the village of Ayios Tychonas in the district of Limassol (plots nos. 148, 137 and 137/1). These plots were classified under the Antiquities Law as being of archaeological importance and were within the ambit of a town planning zone subject to building restrictions for the purpose of protecting antiquities in the area.

Following two notices of expropriation issued on 21 March 1986 and 15

May 1987 respectively, two orders of expropriation were published on 4

July 1986 (no. 856) and 24 July 1987 (no. 1251) in the Official Gazette of the Republic of Cyprus pertaining to the applicant’s plots.

On 1 November 1994 the applicant lodged a civil action (by way of reference) before the District Court of Limassol for the assessment of the compensation (action nos. 56/94 and 58/94) in respect of the expropriation of his property.

The evidence that was presented by the expert witnesses of the parties essentially differed with respect to the determination of the market value of the property. On the one hand, the applicant’s expert maintained that even if the properties were situated in a specific planning zone, they should be compared to similar plots of land sold outside that zone since their inclusion in the particular zone brought about a reduction in the value of the land for which he should be compensated. He thus assessed the value of the properties at 35,574 Cyprus pounds (CYP) for plot no. 148 and at CYP

147,166 for plots nos. 371 and 372 plus interest. On the other hand, the Government’s expert compared the particular properties to properties within the same planning zone with the same legal and natural features. He therefore assessed the value of plot no. 148 at CYP 6,500 and of the two remaining plots at CYP 23,400.

On 11 December 2000 the applicant received the amount of CYP 28,600 plus interest as compensation. An additional CYP 1,300 was due to the applicant no information is given however as to when he received this amount. The award corresponded to the amounts assessed by the Government.

The proceedings were completed on 7 April 2003 with an

ex tempore

decision issued by the district court rejecting the applicant’s action. The court considered that on the basis of judicial precedence comparison between various immovable properties should be made between properties with the same legal and physical features otherwise the court could not take the valuation into account. The court noted that the applicant’s expert had based his valuation on comparative sales relating to properties within different planning zones with a different level of building restrictions than the properties in question. It considered that this method was not correct and consequently that it could not rely on such comparative sales for the purposes of determining the value of the applicant’s properties. In these circumstances the court found that the applicant had not established his case and dismissed the action. The applicant was awarded legal and valuation costs.

The applicant did not proceed to lodge an appeal in view of the fact that the Supreme Court at the time had dismissed three appeals by other owners of land in the same area who had used analogous methods of valuation as that used by the applicant’s expert for the determination of the value of their expropriated land (

Michael

I.

Charalambous v. Attorney-General of the Republic,

appeal no.

10891, judgment of 21 December 2001

;

Theodoros Nikolaou v.

Attorney-General of the Republic,

appeal no.

11059, judgment of 13 September 2002

;

Elli Iordani Christophi

v.

Attorney-General of the Republic,

appeal no.

11073, judgment of 20 February 2003

).

COMPLAINTS

1 of Protocol No. 1. In particular he claimed that he had not been granted fair and equitable compensation in respect of the expropriation. In this respect, he maintained that the development restrictions imposed on his property had not been taken into account as an autonomous factor for the assessment of the compensation, in breach of both Articles 6 of the Convention and 1 of Protocol No. 1.

THE LAW

1.

The applicant complained that the excessive length of the civil proceedings before the District Court of Limassol violates the reasonable time requirement under Article 6 of the Convention, which in so far as relevant reads as follows:

“In the determination of his civil rights and obligations ..., everyone is entitled to a ... hearing within a reasonable time by [a] ... tribunal...”

The Court considers that it cannot, on the basis of the case file, determine the admissibility of this complaint and that it is therefore necessary, in accordance with Rule 54 § 2 (b) of the Rules of Court, to give notice of this part of the application to the respondent Government.

2.

The applicant complained of a violation of his property rights under Article 1 of Protocol No. 1. In particular, he claimed that he had not been paid adequate compensation for the expropriation of his property. In this connection, and also invoking Article 6 of the Convention, he complained that the development restrictions imposed on his property had not been considered as an autonomous factor.

The Court considers that the latter part of the complaint falls to be examined only under Article 1 of Protocol No. 1, which provides as follows:

“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.

The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”

At the outset the Court notes that the applicant did not appeal against the decision of the district court. In this respect, the applicant argues that an appeal had no chance of success in view of the fact that the Supreme Court at the time had dismissed three appeals by other owners of land in the same area who had used analogous methods of valuation as that used by the applicant’s expert for the determination of the value of their expropriated land. The Court however considers it unnecessary to determine whether the applicant has exhausted domestic remedies since his claim under Article 1 of Protocol No. 1 is in any event inadmissible for the reasons set out below.

The Court recalls that an interference with peaceful enjoyment of possessions must strike a “fair balance” between the demands of the general interests of the community and the requirements of the protection of the individual’s fundamental rights (see, among other authorities,

Sporrong and Lönnroth v.

Sweden

, judgment of 23 September 1982, Series A no. 52, p.

26, § 69). Compensation terms under the relevant legislation are material to the assessment whether the contested measure respects the requisite fair balance and, notably, whether it does not impose a disproportionate burden on the applicant. The taking of property without payment of an amount reasonably related to its value will normally constitute a disproportionate interference that cannot be justified under this provision (see

Malama

v.

Greece

, no. 43622/98, §

52, ECHR 2001-II, and

Platakou

v.

Greece

, no.

38460/97, § 57, ECHR

2001-I). That Article does not, however, guarantee a right to full compensation in all circumstances, since legitimate objectives of “public interest” may call for less than reimbursement of the full market value (see

The Holy Monasteries

v.

Greece

, judgment of 9 December 1994, Series A no. 301-A, pp. 34-35, §§

70-71;

Papachelas

v.

Greece

[GC], no.

31423/96, § 48, ECHR 1999

‑

II).

In the particular circumstances of the instant case, the Court finds no indication that the District Court of Limassol failed to consider the arguments put forward by the applicant’s expert as regards the criteria to be used for estimating the market value of the expropriated land. The Court observes the expert witnesses of the parties used a different basis of comparison for the assessment of the market value of the property, resulting in a substantial difference between the sums proposed as compensation. It is clear from the district court’s decision that following an examination of the evidence submitted by the experts, that court considered that the method used by the applicant’s expert, in particular the comparative sales used for assessing the market value of the land, could not be accepted in view of the fact that the determination of the value of the property could not be made on the basis of comparative sales of properties situated in other planning zones with different building restrictions. The court thus found that it could not accept the valuation method adopted by the applicant’s expert and that the applicant had not established his case.

Having regard to all the foregoing factors and bearing in mind the wide margin of appreciation which Article 1 of Protocol No. 1 affords national authorities, the Court finds that, in the circumstances, the district court managed to strike a fair balance between the general interest of the community and the protection of the applicant’s property rights. It does not therefore consider that the burden borne by the applicant was disproportionate. In this connection, the Court further reiterates its findings in the cases of

Nikolaou v. Cyprus

((dec.), no. 10240/03, 12 January 2006),

Pavlou

v.

Cyprus

((dec.), no.13010/03, 12 January 2006) and

Christophi v.

Cyprus

((dec.), no.

24612/03, 12 January 2006).

Having regard to the above, the Court considers that this complaint does not disclose any appearance of a violation of the Convention.

It follows that this part of the application must be rejected as being manifestly ill-founded, pursuant to Article

35 §§

3 and 4 of the Convention.

For these reasons, the Court unanimously

Decides

to adjourn

the examination of the applicant’s complaint concerning the length of proceedings under Article 6 § 1;

Declares

the remainder of the application inadmissible.

Søren

Nielsen

Christos

Rozakis

Registrar

President