CHRISTOPHI v. CYPRUS

PRIMEA SECȚIUNE DECIZIE PARȚIONALĂ CU ADMINISIBILITATEA cererii nr. 24612/03 de Elli Iordani CHRISTOFI împotriva Cipru Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), ședința la 12 ianuarie 2006 în calitate de Cameră compusă din: Președintele C.L. Rozakis Loucaides Doamna Tulkens Steiner Hajiyev Spielmann S.E. Jebens, judecători și grefierul secțiunii S. Nielsen Având în vedere cererea depusă la 22 iulie 2003, după ce a deliberat, hotărăște după cum urmează: FACTE Circumstanțele cazului Doamna Elli Iordani Christophi este un cetățen cipriot care locuiește în Limassol. Ea este reprezentată în fața Curții de către dl E. Efstathiou, avocat practicant în Nicosia. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Reclamantul a fost proprietarul a două parcele de teren (n. 400 și 401) în satul Ayios Tychonas din districtul Amathunda din Limassol. Aceste parcele au fost clasificate în Legea Antichităților ca fiind de importanță arheologică și se aflau într-o zonă de planificare urbană supusă restricțiilor de construcție; și anume, numai 10% din teren puteau fi construite în scopul protejării antichităților din zonă. Al doilea complot a fost, de asemenea, afectat de zona de plajă protejată. În urma unui anunț de expropriare (nr. 768) emis la 22 aprilie 1994, un ordin de expropriare (nr. 159) a fost publicat în Jurnalul Oficial al Republicii Cipru la 10 februarie 1995 cu privire la planul reclamantului. Autoritățile au oferit reclamantului 15 150 de lire cipru (CYP) ca compensație pentru expropriarea proprietății sale. Ea a acceptat suma de bani, dar și-a rezervat dreptul de a depune o acțiune în fața instanțelor interne privind evaluarea cuantumului de compensare. Reclamantul a depus o acțiune civilă în fața Curții de District Limassol pentru evaluarea compensației (acțiune nr. 18/95). Dovezile prezentate de experți martorii părților diferă în esență în ceea ce privește determinarea valorii de piață a proprietăților la data expropiării. Pe de o parte, expertul reclamantului a susținut că, chiar dacă proprietatea este situată într-o zonă specifică de planificare, ar trebui comparată cu parcele similare de teren vândute în afara acestei zone și că, pe baza hotărârii Curții Supreme în cazul Procurorului General al Republicii c. Kouloumos ((1995) 1 A.A.D 728), ar trebui să fie compensată pentru restricțiile de construcție care au determinat o reducere a valorii terenurilor. El a evaluat valoarea proprietății de la CYP 112.000, care a inclus o creștere anuală de 10 %, pe baza vânzărilor comparative de proprietăți situate în diferite zone de planificare, cu mult mai puține restricții de construcție. Expertul reclamantului a susținut că dacă nu ar fi existat antichități, proprietatea în cauză, fiind într-o zonă turistică, ar fi avut posibilități mari de dezvoltare. Pe de altă parte, expertul guvernamental a comparat complotul reclamantului cu cei vânduți în aceeași zonă de planificare și a aplicat o rată anuală de creștere de 5% pentru perioada relevantă. Prin urmare, el a evaluat compensația la CYP 15,150. În decizia din 15 martie 2001, instanța de district a respins argumentele reclamantului. În special, instanța a considerat că vânzările comparative utilizate de expertul guvernamental ca bază pentru evaluarea valorii de piață a terenurilor și creșterea prețurilor imobiliare în această zonă specifică sunt mai exacte și mai credibile. În această privință, instanța a considerat că elementele pe care expertul reclamantului și-a bazat evaluarea valorii pieței proprietăților nu ar putea fi considerate sigure având în vedere faptul că toate vânzările comparative legate de proprietăți în diferite zone de planificare, cu mai puține restricții de construcție. Curtea nu a putut să se bazeze pe aceste vânzări comparative în scopul stabilirii valorii proprietăților. Curtea a remarcat că includerea proprietăților într-o anumită zonă de planificare constituie una dintre caracteristicile sale juridice și, prin urmare, determinarea valorii sale trebuie făcută pe baza faptului că aparține acestei zone. Prin urmare, nu s-a putut compara cu alte proprietăți situate într-o altă zonă care nu aveau aceleași caracteristici juridice. Includerea proprietăților într-o zonă specifică de planificare a constituit un act administrativ al cărui legalitate sau validitate ar putea fi contestată prin recurgere la Curtea Supremă pe baza articolului 146 din Constituție. Prin urmare, motivele pentru care proprietatea a fost inclusă în zona de planificare nu au putut fi luate în considerare în determinarea compensației sau constituie o bază legală pentru creșterea acesteia. În plus, instanța a remarcat că nu s-a demonstrat că includerea proprietăților în zona de planificare a determinat diminuarea valorii sale, dar, din contră, a observat că atât a reclamantului, cât și a expertului guvernamental, au convenit că s-a înregistrat o creștere anuală pentru perioada relevantă, deși au prezentat procentaje diferite în acest sens. Prin urmare, prezentul caz a fost distins de cel al Procurorului General al Republicii c. Kouloumos În opinia instanței de district, expertul guvernamental a fost concis și se baza pe vânzările comparative de proprietăți cu aproximativ aceleași caracteristici fizice și juridice. Prin urmare, instanța de district a susținut compensația acordată de guvern. Procedințe în fața Curții Supreme La 25 aprilie 2001, reclamantul a apelat la Curtea Supremă care a contestat concluziile instanței de district. La 20 februarie 2003, Curtea Supremă a respins recursul care susține hotărârea de primă instanță și compensația acordată astfel. Curtea Supremă, printre altele, a remarcat că proprietatea în cauză nu poate fi comparată cu proprietățile situate într-o zonă de planificare diferită cu mai puține restricții de construcții și că includerea proprietății în zona de planificare în particular nu a fost nici contestată în fața Curții Supreme, nici a arătat că a adus o reducere a valorii proprietății. În legătură cu aceasta din urmă, Curtea a făcut referire la concluziile sale în cazul lui Michael I. Charalambous c. Procuror general al Republicii, (Apel nr. 10891, Hotărârea din 21 decembrie 2001) că includerea proprietăților într-o anumită zonă nu a însemnat automat o reducere a valorii sale sau a instituirii unui drept de compensare, deoarece ar putea facilita dezvoltarea acesteia, îmbunătățirea oportunităților sale de dezvoltare și, prin urmare, contribuie la o creștere a valorii sale. Fiecare persoană, singură sau în comun cu ceilalți, are dreptul de a achiziționa, de a poseda, de a avea sau de a dispune de orice proprietate mobilă sau imobilă și a are dreptul de a respecta un astfel de drept. Dreptul Republicii la apă subterană, minerale și antichități este rezervat. (2) Nici o privare sau restricție sau limitare a unui astfel de drept nu se face cu excepția dispozițiilor prezentului articol. (3) Restricții sau limitări care sunt absolut necesare în interesul siguranței publice sau al sănătății publice sau al moralității publice, sau al planificării orașului și țărilor sau al dezvoltării și utilizării oricărei proprietăți pentru promovarea beneficiului public sau pentru protecția drepturilor altora, pot fi impuse prin lege privind exercitarea unui astfel de drept. În caz de dezacord, această compensație trebuie determinată de o instanță civilă. (4) Orice proprietate mobilă sau imobilă sau orice drept de peste sau de interes în orice astfel de proprietate poate fi obținută în mod obligatoriu. de către Republica sau de către o societate municipală sau de către o comună pentru instituții educaționale, religioase, caritabile sau sportive, organisme sau unități din competența sa și numai de la persoanele care aparțin comunității sale respective, sau de către o corporație publică sau un organism public de utilitate pe care un astfel de drept a fost conferit prin lege și numai (a) pentru un scop care este în beneficiul public și este prevăzut în special de o lege generală pentru achiziționarea obligatorie, care se promulgă în termen de un an de la data intrării în vigoare a prezentei Constituții; (b) atunci când acest scop este stabilit prin decizia autorității de achiziționare și se realizează în conformitate cu dispozițiile acestei legi care declară în mod clar motivele acestei achiziții; (c) la plata în numerar și în avans de compensare justă și echitabilă, să fie determinată în caz de dezacord de către o instanță civilă.” Secțiunea 10 din Legea obligatorie privind achiziționarea proprietăților, 1962, astfel cum a fost modificată de Legea N. 25/83, stabilește criteriile și principiile pentru stabilirea unei compensații corecte și echitabile pentru expropriarea proprietăților. Alineatul (g) din secțiunea respectivă, astfel cum a fost modificată de art. 6 din Legea N. 25/83, prevede următoarele: „(g) în cazul achiziției de bunuri imobile ale căror valoare a fost afectată de impunerea unor restricții sau limitări în temeiul dispozițiilor Legii antichităților sau a oricărei alte legi, se ține seama de orice compensație care poate fi considerată plătibilă în conformitate cu dispozițiile articolului 23 din Constituție.” Procurorul general al Republicii c. Kouloumos (1995) 1 A.A.D 728 , Curtea Supremă a susținut că dispoziția menționată prevede că, în evaluarea compensației pentru expropriarea bunurilor, se adaugă, de asemenea, compensația care va fi acordată în conformitate cu art. 23 din Constituție pentru restricțiile impuse proprietăților prin Legea Antichităților sau orice altă lege. Intenția legislatorului, astfel cum este exprimată în art. 6 din Legea privind achiziționarea obligatorie (amendarea), N. 25/83 și în conformitate cu art. 23 din Constituție, a fost de a acorda proprietarului compensații prin intermediul unei sume echitabile și echitabile, reprezentând valoarea proprietății ale căror proprietate a fost privată din cauza deciziilor administrative. În ceea ce privește zonele de planificare, Curtea Supremă în cazul lui Michael I. Charalambous c. Procurorul general al Republicii, Apel nr. 10891, hotărârea din 21 decembrie 2001 , a constatat că acestea constituie o limitare în sensul articolului 10 litera (g) din Legea obligatorie privind achiziționarea proprietăților. Cu toate acestea, Curtea Supremă, menționând că nu s-a demonstrat că includerea proprietăților în cauză în zona de planificare în particular a adus o reducere a valorii terenurilor expropriate, a susținut că includerea proprietăților într-o zonă specifică de planificare nu a adus automat o reducere a valorii sale, nici nu a stabilit dreptul la compensare pe baza articolului 23 din Constituție. Este posibil ca includerea proprietăților imobile într-o zonă de planificare să-și faciliteze dezvoltarea, să-și sporească perspectivele de dezvoltare și, prin urmare, să contribuie la creșterea valorii sale. Valoarea terenului a fost direct afectată de zona de planificare în care a fost enumerată, deoarece potențialul său de dezvoltare a fost direct legat de valoarea sa. Prin urmare, proprietatea relevantă nu a putut fi comparată cu alte proprietăți din diferite zone de planificare. COMPLAINTE Reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 6 din Convenție cu privire la lungimea excesivă a procedurii în fața instanțelor cipriote. De asemenea, în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 de încălcarea drepturilor de proprietate. În acest sens, ea a susținut că compensația acordată nu corespunde valorii terenurilor ei expropriate și că metoda de evaluare a compensației adoptate de instanțe interne este incorectă. Ea a susținut, în continuare, că restricțiile de dezvoltare impuse proprietăților sale nu au fost luate în considerare ca un factor autonom pentru evaluarea compensației. Reclamantul s-a plâns că lungimea excesivă a procedurii civile în fața instanțelor cipriote încălcă cerința de timp rezonabil în temeiul articolului 6 din Convenție, care, în măsura în care este relevantă, se menționează după cum urmează: „În determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile ..., toată lumea are dreptul la o ... audiție într-un timp rezonabil de [a] ... tribunal...” Curtea consideră că, pe baza cazului, nu poate determina admisibilitatea acestei plângeri și că, prin urmare, în conformitate cu art. 54 alineatul (2) litera (b) din Regulamentul de procedură, este necesar să se anunțe această parte a cererii guvernului contestat. În special, ea susține că nu a fost plătită o compensație adecvată și că metoda adoptată de autoritățile interne pentru evaluarea acestei compensații este incorectă. În acest sens, și invocând, de asemenea, art. 6 din Convenție, ea se plânge că restricțiile de dezvoltare impuse proprietăților sale nu au fost considerate un factor autonom. Curtea consideră că ultima parte a plângerii trebuie examinată numai în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, care prevede următoarele: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” Curtea reamintește că o interferență cu bucuria pașnică a bunurilor trebuie să ajungă la un „echilibru echitabil” între cerințele intereselor generale ale comunității și cerințele de protecție a drepturilor fundamentale ale persoanei (a se vedea, printre altele, Sporrong și Lönnroth c. Suedia , hotărârea din 23 septembrie 1982, Serie A nr. 52, p. 26, § 69). Condițiile de compensare în temeiul legislației relevante sunt importante pentru evaluarea dacă măsura contestată respectă echilibrul echitabil necesar și, în special, dacă nu impune unei sarcini disproporționate reclamantului. Luarea proprietăților fără plată a unei sume rezonabile legate de valoarea sa va constitui în mod normal o ingerință disproporționată care nu poate fi justificată în temeiul acestei dispoziții ( a se vedea Malama Greece , nr. 43622/98 , § 52 , CEHR 2001-II , și Platakou Greece , nr. 38460/97 , § 57 , CEDH 2001-I). Cu toate acestea, articolul respectiv nu garantează dreptul la compensare integrală în toate circumstanțele, deoarece obiectivele legitime ale „interesului public” pot solicita mai puțin decât rambursarea valorii pieței complete (a se vedea Hotărârea Sfântului Monasteri Grecia din 9 decembrie 1994, Serie A nr. 301-A, p. 34-35, §§ 70-71; Papachelas Grecia [GC], nr. 31423/96, § 48, CEDO 1999 II). În circumstanțele particulare ale cauzei instantanee, Curtea nu constată că instanțele nu au luat în considerare argumentele prezentate de expertul solicitant în ceea ce privește criteriile care trebuie utilizate pentru estimarea valorii de piață a terenurilor expropiate. Procedura de compensare considerată ca un ansamblu a oferit reclamantului o oportunitate rezonabilă de a-și pune cazul în favoarea autorităților în vederea stabilirii unui echilibru echitabil între interesele contradictorii în joc. Curtea observă că martorii experți ai părților au folosit o bază diferită de comparație pentru evaluarea valorii de piață a bunurilor, ceea ce a determinat o diferență substanțială între sumele propuse ca compensație. După examinarea dovezilor prezentate de experți, instanța de district a considerat că vânzările comparative utilizate pentru evaluarea valorii de piață a terenurilor și creșterea prețurilor proprietăților în zona respectivă de către expertul guvernamental sunt mai exacte și mai credibile. Aceste concluzii au fost susținute de Curtea Supremă care a afirmat că determinarea valorii proprietăților nu a putut fi realizată pe baza vânzărilor comparative de proprietăți situate în alte zone de planificare cu mai puține restricții de construcții. În acest sens, Curtea constată că includerea proprietăților în cauză în zona de planificare restrictivă nu a fost niciodată contestată. În plus, nu au fost prezentate dovezi care să declare că includerea proprietății în zona de planificare a avut ca rezultat diminuarea valorii sale. În acest sens, judecătorii au remarcat că ambii experți au constatat o creștere a valorii proprietăților. Pe această bază, Curtea Supremă a constatat că cazul Michael I. Charalambous c. Procurorul general al Republicii, (Apel nr. 10891, Hotărârea din 21 decembrie 2001) s-a aplicat în cazul instantaneu. Având în vedere toate factorele de mai sus și ținând cont de marja largă de apreciere care ar fi art. 1 din Protocolul nr. 1 acordă autorităților naționale, Curtea constată că, în aceste circumstanțe, tribunalele interne au reușit să stabilească un echilibru echitabil între interesul general al comunității și protecția drepturilor de proprietate ale reclamantului. Prin urmare, nu consideră că sarcina suportată de reclamant a fost disproporționată. Având în vedere cele de mai sus, Curtea consideră că această plângere nu dezvăluie nicio apariție a unei încălcări a Convenției, în urma că această parte a cererii trebuie respinsă ca fiind în mod evident nefondată, în conformitate cu art. 35 §§ 3 și 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea decide în unanimitate să se suspende examinarea plângerii reclamantei cu privire la durata procedurii în temeiul articolului 6 § 1; declara restul cererii inadmisibil.

FIRST SECTION

PARTIAL DECISION

AS TO THE ADMISSIBILITY OF

Application no. 24612/03

by Elli Iordani CHRISTOPHI

against Cyprus

The European Court of Human Rights (First Section), sitting on 12

January 2006 as a Chamber composed of:

Mr

C.L.

Rozakis

,

President

,

Mr

L.

Loucaides

,

Mrs

F.

Tulkens

,

Mrs

E.

Steiner

,

Mr

K.

Hajiyev

,

Mr

D.

Spielmann

,

Mr

S.E.

Jebens,

judges

,

and Mr S.

Nielsen

,

Section Registrar

,

Having regard to the above application lodged on 22 July 2003,

Having deliberated, decides as follows:

THE FACTS

A.

The circumstances of the case

The applicant, Mrs Elli Iordani Christophi, is a Cypriot national who lives in Limassol. She is represented before the Court by Mr

E. Efstathiou, a lawyer practising in Nicosia.

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

The applicant was the owner of two plots of land (nos. 400 and 401) in the village Ayios Tychonas in the Amathunda district of Limassol. These plots were classified under the Antiquities Law as being of archaeological importance and were within the ambit of a town planning zone subject to building restrictions; namely, only 10% of the land could be built on for the purpose of protecting antiquities in the area. The second plot was also affected by the protected beach zone.

Following a notice of expropriation (No. 768) issued on 22 April 1994, an order of expropriation (No. 159) was published in the Official Gazette of the Republic of Cyprus on 10 February 1995 pertaining to the applicant’s plot.

The authorities offered the applicant 15,150 Cyprus pounds (CYP) as compensation for the expropriation of her property. She accepted the amount of money but reserved her rights to lodge an action before the domestic courts concerning the assessment of the amount of compensation.

1.

Proceedings before the District Court of Limassol

The applicant lodged a civil action with the Limassol District Court for the assessment of the compensation (action no. 18/95). The evidence that was presented by the expert witnesses of the parties essentially differed with respect to the determination of the market value of the property on the date of expropriation. On the one hand, the applicant’s expert maintained that even if the property was situated in a specific planning zone, it should be compared to similar plots of land sold outside that zone and that, on the basis of the Supreme Court’s judgment in the case of

Attorney-General of the Republic v. Kouloumos

((1995) 1 A.A.D 728),

she should be compensated for the building restrictions that brought about a reduction in the value of the land. He assessed the value of the property at CYP 112,000, which included an annual increase of 10 %, on the basis of comparative sales of properties that were situated in different planning zones with much fewer building restrictions. The applicant’s expert contended that had there not been antiquities, the property in question, being in a tourist area, would have had high development possibilities.

On the other hand, the Government’s expert compared the applicant’s plot to those sold within the same planning zone and applied an annual increase rate of 5% for the relevant period. Accordingly, he assessed the compensation at CYP

15,150.

In its decision of 15 March 2001 the district court rejected the applicant’s arguments. In particular, the court considered that the comparative sales used by the Government’s expert as a basis in assessing the market value of the land and the increase in property prices within that particular zone more accurate and credible. In this connection the court considered that the elements on which the applicant’s expert based his assessment of the market value of the property could not be regarded as safe in view of the fact that all the comparative sales related to properties within different planning zones with fewer building restrictions. The court could not rely on such comparative sales for the purposes of determining the value of the property.

The court noted that the inclusion of property in a particular planning zone constituted one of its legal features and thus, the determination of its value had to be made on the basis that it belonged to that particular zone. It could not therefore be compared to other property situated in another zone that did not have the same legal features. The inclusion of property in a specific planning zone constituted an administrative act the legality or validity of which could be challenged by way of recourse to the Supreme Court on the basis of Article 146 of the Constitution. Therefore, the reasons for which the property had been included in that planning zone could not be taken into account in the determination of compensation or constitute a lawful basis for its increase.

Further, the court noted that it had not been shown that the inclusion of the property in the particular planning zone brought about the diminution in its value but, on the contrary, it observed that both the applicant’s and the Government’s expert agreed that there had been an annual increase for the relevant period, although they had put forward different percentages in this respect. Therefore, the present case was distinguishable from that of the

Attorney-General of the Republic v.

Kouloumos

.

In the district court’s view, the Government’s expert had been concise and relied on comparative sales of properties with approximately the same physical and legal features.

The district court therefore upheld the compensation that had been granted by the Government.

2.

Proceedings before the Supreme Court

On 25 April 2001 the applicant appealed to the Supreme Court challenging the findings of the district court.

On 20 February 2003 the Supreme Court rejected the appeal upholding the first instance judgment and the compensation awarded thereby.

The Supreme Court, among others, noted that the property at issue could not be compared with properties situated in a different planning zone with fewer building restrictions and that the inclusion of the property in the particular planning zone had not been either challenged before the Supreme Court or shown to have brought about a reduction in the property’s value. In connection to the latter, the court referred to its findings in the case of

Michael I. Charalambous v. Attorney-General of the Republic,

(Appeal no.

10891, judgment of 21 December 2001)

that the inclusion of property in a particular zone did not automatically mean a reduction in its value or establish a right to compensation, since it could facilitate its building development, enhance its development opportunities and thus, contribute to an increase in its value.

B.

Relevant domestic law

Article 23 of the Cyprus Constitution provides as follows:

“(1)

Every person, alone or jointly with others, has the right to acquire, own, possess, enjoy or dispose of any movable or immovable property and has the right to respect for such a right. The right of the Republic to underground water, minerals and antiquities is reserved.

(2)

No deprivation or restriction

or limitation of any such right shall be made except as provided

in this Article.

(3)

Restrictions or limitations

which are absolutely necessary in the interests

of public safety or public health or public morals, or town and country planning

or the development and use of any property for the promotion of the public benefit or for the protection of the rights of others, may be imposed by law on the exercise of such a right.

Just compensation shall be promptly paid for any such restrictions or limitations which materially decrease the economic value of the property; in case of disagreement, such compensation is to be determined by a civil court.

(4)

Any movable or immovable property or any right over or interest in any such property may be compulsorily acquired

by the Republic, or by a municipal corporation or by a commune for educational, religious, charitable or sporting institutions, bodies or establishments within its competence and only from the persons belonging to its respective community, or by a public corporation or a public utility body on which such a right has been conferred by law and only

(a)

for a purpose which is to the public benefit and shall be specially provided by a general law for compulsory acquisition

which

shall

be enacted within a year from the date of the coming into operation of this Constitution;

(b)

when such purpose is established by a decision

of the acquiring authority and made under the provisions of such law

stating clearly the reasons for such acquisition;

(c)

upon payment in cash and in advance of just and equitable compensation,

to

be determined in case of disagreement by a civil court.”

Section 10 of the Compulsory Acquisition of Property Law, 1962 as amended by Law, N. 25/83, sets out the criteria and principles for the purposes of determining fair and equitable compensation for the expropriation of property. Paragraph (g) of that section as amended by Article 6 of Law, N. 25/83, provides as follows:

“(g)

in the case of acquisition of immovable property the value of which has been affected by the imposition of any restrictions or limitations under the provisions of the Antiquities Law or any other Law, account shall be taken of any compensation which may be deemed payable in accordance with the provisions of Article 23 of the Constitution”.

In the case of

Attorney-General of the Republic v. Kouloumos

(1995) 1

A.A.D 728

, the Supreme Court held that the abovementioned provision required that in the assessment of the compensation for the expropriation of property, the compensation which would be granted in accordance with Article 23 of the Constitution for the restrictions imposed on the property by the Antiquities’ Law or any other law, should also be added. The intention of the legislator, as expressed by Article 6 of the Compulsory Acquisition (Amending) Law, N. 25/83 and in conformity with Article 23 of the Constitution, was to award compensation to the owner by way of a fair and equitable amount representing the value of the property of which he had been deprived by reason of administrative decisions.

With regard to planning zones, the Supreme Court in the case of

Michael

I. Charalambous v. Attorney-General of the Republic,

Appeal no.

10891, judgment of 21 December 2001

, found that they constituted a limitation in the meaning of Section 10 (g) of the Compulsory Acquisition of Property Law. However, the Supreme Court, noting that it had not been shown that the inclusion of the property in question in the particular planning zone had brought about a reduction in the value of the expropriated land, held that the inclusion of property in a specific planning zone did not automatically bring about a reduction in its value, nor did it establish a right to compensation on the basis of Article 23 of the Constitution. It was possible that the inclusion of immovable property in a planning zone could facilitate its building development, enhance its prospects of development and thus contribute to an increase in its value. The value of the land was directly affected by the planning zone in which it was listed since its development potential was directly linked to its value. Therefore, the relevant property could not be compared to other properties in different planning zones.

COMPLAINTS

1.

The applicant complained under Article 6 of the Convention about the excessive length of the proceedings before the Cypriot Courts.

2.

She also complained under Article 1 of Protocol No. 1 of a violation of her property rights. In this connection she maintained that the compensation granted did not correspond to the value of her expropriated land and that the method of assessment of the compensation adopted by the domestic courts was incorrect. She further contended that the development restrictions imposed on her property were not taken into account as an autonomous factor for the assessment of the compensation.

THE LAW

1.

The applicant complained that the excessive length of the civil proceedings before the Cypriots courts violates the reasonable time requirement under Article 6 of the Convention, which in so far as relevant reads as follows:

“In the determination of his civil rights and obligations ..., everyone is entitled to a ... hearing within a reasonable time by [a] ... tribunal...”

The Court considers that it cannot, on the basis of the case file, determine the admissibility of this complaint and that it is therefore necessary, in accordance with Rule 54 § 2 (b) of the Rules of Court, to give notice of this part of the application to the respondent Government.

2.

The applicant complained of a violation of her property rights under Article 1 of Protocol No. 1. In particular, she claimed that she had not been paid adequate compensation and that the method adopted by the domestic authorities in assessing that compensation was incorrect. In this connection, and also invoking Article 6 of the Convention, she complained that the development restrictions imposed on her property had not been considered as an autonomous factor.

The Court considers that the latter part of the complaint falls to be examined only under Article 1 of Protocol No. 1, which provides as follows:

“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.

The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”

The Court recalls that an interference with peaceful enjoyment of possessions must strike a “fair balance” between the demands of the general interests of the community and the requirements of the protection of the individual’s fundamental rights (see, among other authorities,

Sporrong and Lönnroth v.

Sweden

, judgment of 23 September 1982, Series A no. 52, p.

26, § 69). Compensation terms under the relevant legislation are material to the assessment whether the contested measure respects the requisite fair balance and, notably, whether it does not impose a disproportionate burden on the applicant. The taking of property without payment of an amount reasonably related to its value will normally constitute a disproportionate interference that cannot be justified under this provision (see

Malama

v.

Greece

, no. 43622/98, §

52, ECHR 2001-II, and

Platakou

v.

Greece

, no.

38460/97, § 57, ECHR

2001-I). That Article does not, however, guarantee a right to full compensation in all circumstances, since legitimate objectives of “public interest” may call for less than reimbursement of the full market value (see

The Holy Monasteries

v.

Greece

, judgment of 9 December 1994, Series A no. 301-A, pp. 34-35, §§

70-71;

Papachelas

v.

Greece

[GC], no.

31423/96, § 48, ECHR 1999

‑

II).

In the particular circumstances of the instant case, the Court finds no indication that the courts failed to consider the arguments put forward by the applicant’s expert as regards the criteria to be used for estimating the market value of the expropriated land. The compensation proceedings viewed as a whole afforded the applicant reasonable opportunity to put her case to the authorities with a view to establishing a fair balance between the conflicting interests at stake.

The Court observes that the expert witnesses of the parties used a different basis of comparison for the assessment of the market value of the property, resulting in a substantial difference between the sums proposed as compensation. After examining the evidence submitted by the experts, the district court considered the comparative sales used for assessing the market value of the land and the increase in property prices within that particular zone by the Government’s expert as more accurate and credible. These findings were upheld by the Supreme Court that affirmed that the determination of the value of the property could not be made on the basis of comparative sales of properties situated in other planning zones with fewer building restrictions. In this regard, the Court notes that the inclusion of the property in question in the restrictive planning zone had never been challenged.

Furthermore, no evidence had been submitted establishing that the inclusion of the property in the particular planning zone had resulted in the diminution in its value. In this connection, the courts noted that both experts had ascertained an increase in the property’s value. It was on this basis that Supreme Court found that the case of

Michael

I. Charalambous v. Attorney-General of the Republic,

(Appeal no. 10891, judgment of 21 December 2001)

was applicable in the instant case.

Having regard to all the foregoing factors and bearing in mind the wide margin of appreciation which Article 1 of Protocol No. 1 affords national authorities, the Court finds that, in the circumstances, the domestic courts managed to strike a fair balance between the general interest of the community and the protection of the applicant’s property rights. It does not therefore consider that the burden borne by the applicant was disproportionate.

Having regard to the above, the Court considers that this complaint does not disclose any appearance of a violation of the Convention.

It follows that this part of the application must be rejected as being manifestly ill-founded, pursuant to Article

35 §§

3 and 4 of the Convention.

For these reasons, the Court unanimously

Decides

to adjourn

the examination of the applicant’s complaint concerning the length of proceedings under Article 6 § 1;

Declares

the remainder of the application inadmissible.

Søren

Nielsen

Christos

Rozakis

Registrar

President