Senkpiel împotriva Germaniei

DIRECȚIUNEA TERZĂ PRIVIND ADMINISIBILITATEA cererii nr. 77207/01 de Rolf SENKPIEL împotriva Germaniei Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A treia secțiune), ședința la 12 ianuarie 2006 în calitate de Cameră compusă din: B.M. Zupančič Președintele Hedigan Caflisch Bîrsan Zagrebsky dna Gyulumyan Ziemele, judecători și dl V. Berger Având în vedere cererea depusă la 25 octombrie 2001, după ce a deliberat, hotărăște după cum urmează: FACTE Reclamantul, dl Rolf Senkpiel, este un național german care s-a născut în 1929 și locuiește în Berlin. El a fost reprezentat în fața Curții de către dl Lothar Rilinger, avocat care practică în Hannover. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează.

1. Contextul cazului După reunificarea germană, Parlamentul german a încercat să obțină un echilibru echitabil al intereselor dintre foștii proprietari de terenuri din RDA care au fost expropriați și cei care au folosit și cumpărat ulterior aceste terenuri. ) și cumpărătorii nu au fost, prin urmare, niciodată înregistrați în registrul terenurilor. În multe cazuri, aceasta nu a fost vina lor, deoarece neînregistrarea acestor cumpărători a fost datorită supraîncărcării registrelor terestre.

Pentru a soluționa conflictele într-un mod social acceptabil și pentru a obține un ordin juridic durabil în Germania, Parlamentul german a hotărât, în principiu, să restaureze proprietatea foștilor proprietari în conformitate cu Rezoluția privind problemele de proprietate excepționale Act/Proprietatea ( Gesetz über die Regelung offener Vermögensfragen Vermögensgesetz ) din 23 septembrie 1990. Pentru cei care au închiriat proprietatea înainte de 18 octombrie 1989 și au continuat să locuiască acolo la 1 octombrie 1994 și care au achiziționat proprietatea înainte de 15 iunie 1990, legislatorul german a introdus Secțiunea 121 § 2 Legea de revizuire a proprietății (Sachenrechtsbereinigungsgesetz Această dispoziție îi dă dreptul utilizatorului și cumpărătorului să cumpere proprietatea în cauză.

În cazul în care proprietarul refuză să vândă terenul restaurat, utilizatorul are dreptul de a-l obliga să facă o ofertă de vânzare. În acest caz, conținutul unei astfel de oferte este prevăzut în Legea Revizuării Proprietăților. Legislatorul german a ales 15 iunie 1990 ca sfârșitul perioadei pentru dreptul utilizatorilor de teren: la data de mai sus, Doi guverne germane au emis o declarație comună privind determinarea problemelor de proprietate nerezolvate ( Gemeinsam Erklärung der Bundesrepublik Deutschland und der deutschen Demokratischen Republik zur Regelung offener Vermögensfragen (2). Procedimente în fața instanțelor interne Reclamantul a deținut o parcelă de teren cu o casă de o familie situată în statul Brandenburg , pe teritoriul Republicii Democrate Germane (RDA).

Când a părăsit RDA în 1953, terenul a fost confiscat și a devenit proprietatea de stat. Un cuplu, dl și doamna Sprenger, închiriat unul dintre apartamentele din casă în 1963, și, în 1991, închiriat întreaga clădire. La 1 iunie 1990, cuplul a încheiat un acord de achiziție privind terenul cu Adunarea Județului Potsdam. Contractul nu a fost executat și cuplul nu a fost niciodată înregistrat în registrul terenurilor. În 1993, proprietatea terenului a fost restaurată reclamantului care a fost înregistrat în registrul terenurilor la 12 iunie 1996, în conformitate cu Rezoluția de probleme de proprietate excepțională Legea/Legea privind proprietatea din 23 septembrie 1990. Cuplul a depus ulterior în judecată reclamantului o declarație că aveau dreptul de utilizatori și cumpărători a parcela de teren în conformitate cu Legea de revizuire a proprietății.

Reclamantul a depus o contra-reclamație cu privire la chirie pentru clădire. Într-o hotărâre declarativă din 28 august 1996, Curtea Regională Potsdam a permis cererea cuplului și a respins contra-reclamația reclamantului. Curtea a constatat că secțiunea 121 § 2 din Legea de revizuire a proprietăților nu a încălcat dreptul reclamantului la proprietate. Deși a existat o interferență cu acest drept, situația juridică nu a constituit o expropiere. Acesta a constituit doar o măsură de control al utilizării proprietăților care a servit un obiectiv legitim, și anume echilibrarea intereselor concurente ale foștilor proprietari de terenuri și a utilizatorilor săi ulterioare, și a fost proporțională. În plus, Parlamentul german nu și-a depășit marja de apreciere în acest sens.

Curtea Regională Potsdam a recunoscut că, pentru cetățenii obișnuiți, legea internă ar putea fi dificilă de înțeles, dar că această circumstanță nu a condus la neconstituționalitatea dispoziției în cauză: în timp ce Rezoluția problemelor de proprietate excepționale a servit drept compensație pentru nedreptățile care au avut loc înainte de reunificarea germană, Legea de revizuire a proprietăților îndeplinește sarcina complexă de a găsi un echilibru adecvat de interese concurente între foști proprietari și utilizatorii ulterioare de teren. Prin recursul reclamantului, hotărârea Curții Regionale Potsdam din 28 august 1996 a fost anulată de Curtea de Apel de la Brandenburg la 24 iulie 1997 și cererea cuplului a fost respinsă.

Curtea de Apel de la Brandenburg a permis contrareclamarea reclamantului. Cu toate acestea, nu a stat cu privire la întrebarea dacă art. 121 § 2 din Legea Reviziunii Proprietăților este constituțională. Acesta a anulat hotărârea deoarece una dintre condițiile prealabile din secțiunea 121 § 2, un acord de achiziție valabil cu o autoritate RDA, nu a fost îndeplinit de cuplu. Curtea a constatat că la 1 iunie 1990, la încheierea acordului de cumpărare, celălalt partid contractant - Adunarea County Potsdam- a încetat să existe din cauza introducerii unei noi constituții pentru autoritățile locale la 17 mai 1990. Autoritatea locală nou-fondată nu a putut fi considerată succesorul legal al Adunării County Potsdam.

În ceea ce privește recursul asupra punctelor de drept de către reclamanți, Curtea Federală de Justiție, la 26 martie 1999, a anulat hotărârea Curții de Apel de la Brandenburg, la 24 iulie 1997, și a respins apelul reclamantului. Deși Curtea Federală de Justiție a constatat că Adunarea Potsdam County a încetat să existe și că autoritatea locală nou-fondată nu a putut fi considerată succesorul său juridic, aceasta a susținut că contractul este obligatoriu pentru autoritatea locală nou-fondată, în conformitate cu dispozițiile relevante ale Actului introductiv al Codului Civil German ( Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche ). În plus, Curtea Federală de Justiție a constatat că art. 121 § 2 din Legea de revizuire a proprietăților este constituțională.

Curtea Constituțională Federală, după examinarea declarațiilor Ministerului Federal al Justiției, Ministerul Justiției și Afacerilor Europene de la Brandenburg și Ministerul Saxonez al Justiției, a refuzat să admită plângerea constituțională a reclamantului la 16 mai 2001. Acesta a constatat că art. 121 § 2 din Legea de revizuire a proprietăților este constituțional și nu constituie o încălcare a dreptului de proprietate al reclamantului în temeiul articolului 14 din Legea de bază a Germaniei (Grundgesetz) Curtea Constituțională Federală a raționat că art. 121 § 2 din Legea de revizuire a proprietăților nu constituie o expropiere, ci o măsură admisibilă de control impusă utilizării proprietăților care a servit un obiectiv legitim, și anume, de a evita dificultate pentru utilizatorii și cumpărătorii de parcele de teren care, în principiu, trebuiau să fie restaurate foștilor lor proprietari.

Prin găsirea unui echilibru social acceptabil între interesele concurente și ținând seama de nevoia de securitate juridică și claritate și de promovarea egalității de oportunități economice după reunificarea germană, Curtea Constituțională Federală a afirmat că dispozițiile relevante nu doar servește interesul câțiva persoane, ci al publicului în general. Curtea Constituțională Federală a constatat, de asemenea, că Parlamentul german a bucurat de o marjă de apreciere în rezolvarea conflictului de interese între foștii proprietari și utilizatori ai parcelelor de teren. Această marjă nu a fost depășită de dispozițiile relevante ale Legii de revizuire a proprietăților. În plus, reclamantul, al cărui proprietate a fost restaurată înainte de intrarea în vigoare a Legii de revizuire a proprietăților, nu a fost protejat de încredere în cazul în cauză.

Legislatorul german a inclus în 1992 un morator în Actul introductiv al Codului Civil german care a vizat utilizatorii care cumpărau clădiri, dar al căror acorduri de achiziție nu au fost executate. Dacă cazul reclamantului ar intra sau nu în moratoriu a fost că instanțele obișnuite să decidă, dar Curtea Constituțională Federală a susținut că, având în vedere acest moratoriu, reclamantul ar fi trebuit să fi fost conștient în momentul în care a intrat în registrul terenurilor în 1996 că poziția sa de proprietar ar fi putut fi afectată de reglementările viitoare. Cererea publică excelentă de securitate juridică și claritate în ceea ce privește această chestiune ar fi depășit în orice caz orice astfel de încredere.

Deocamdată, reclamantul rămâne proprietarul parcelei de teren și este încă înregistrat ca atare. Cu toate acestea, el este în prezent negociarea prețului de achiziție a terenurilor cu cuplul. În ceea ce privește inventarile încheiate în fosta RDA pentru case sau clădiri care, după reunificarea germană, au fost returnate foștilor lor proprietari în conformitate cu Rezoluția privind problemele de proprietate excepționale, Legea de revizuire a proprietăților prevede următoarele: Potrivit Sectiunii 121 § 2 în legătură cu Secțiunile 15, 19, 61, 65-74 și 121 § 1 din Legea Revizionării Proprietăților, o persoană care a cumpărat o casă sau o clădire înainte de 14 iunie 1990 prin intermediul unui acord de achiziție valabil cu o autoritate a RDA, cu condiția să fi închiriat anterior clădirea înainte de 18 octombrie 1989 și a continuat să locuiască acolo la 1 Octombrie 1994, el/ea are dreptul la anumite drepturi în temeiul Legii.

În contextul actual, persoana are dreptul de a cumpăra parcela de teren. Dacă proprietarul refuză să-l vândă, secțiunea 61 din Lege îi dă dreptul de a-i da drept proprietarului să facă o ofertă de vânzare. Conținutul unei astfel de oferte este prevăzut în secțiunea 65-74 din Lege. Potrivit articolului 68 § 1 din lege, valoarea prețului de achiziție în general până la jumătate din valoarea parcela de teren. COMPLAINT Reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 că art. 121 § 2 din Legea de revizuire a proprietăților și-a încălcat dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. El afirmă că dispoziția de mai sus constituie o expropriare și nu doar o măsură de control al utilizării proprietăților.

În temeiul legii aplicabile, proprietarul terenului ar putea fi obligat de utilizatorul său să-l vândă. Dispoziția nu a servit interesul public, deoarece aceasta pur și simplu a promovat interesele câțiva persoane private, După ce reclamantul a achiziționat proprietatea deplină a terenului prin intermediul Legii de revizuire a proprietății din anul 1990, legea/Legea proprietății superioare nu a putut prevedea că va fi ulterior obligat să renunțe la proprietatea sa prin intermediul Legii de revizuire a proprietăților din 1994. Reclamantul s-a plâns că secțiunea 121 § 2 (cititul în conjuncție cu secțiunea 15, 19, 61, 65-74 și 121 § 1) din Legea de revizuire a proprietăților a încălcat dreptul de proprietate, astfel cum este garantat de art. 1 din Protocolul nr. 1, care prevede: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale.

Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” Curtea reamintește că art. 1 din Protocolul nr. 1, care garantează în fond dreptul de proprietate, cuprinde trei norme distincte (a se vedea James și alții c. Regatul Unit , hotărârea din 21 februarie 1986 , Serie A nr. 98, p. 29-30 § 37). Primul, care este exprimat în prima propoziție a primului paragraf și care este de natură generală, stabilește principiul bucurării pașnice a proprietății.

A doua regulă, în a doua propoziție a aceluiași paragraf, acoperă privarea de bunuri și o subliniază în anumite condiții. Al treilea, care figurează în al doilea paragraf, recunoaște că statele contractante au dreptul, printre altele, să controleze utilizarea bunurilor în conformitate cu interesul general. A doua și a treia norme, care se referă la cazuri specifice de interferență în ceea ce privește dreptul la bucurie pașnică a proprietăților, trebuie interpretate în funcție de principiul general prevăzut în prima regulă (a se vedea, printre altele, Iatridis c. Grecia [GC], nr. 31107/96, § 55, CEDO 1999-II).

În ceea ce privește dacă a existat interferență, Curtea constată că reclamantul este proprietarul parcelei de teren de la intrarea sa în registrul terenurilor în 1996. În consecință, consideră că prezenta litigiu ar trebui examinat în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 prima teză (a se vedea, mutatis mutandis Wittek c. Germania, hotărârea din 12 decembrie 2002, Hotărâri și decizii 2002-X, § 44; Českomoravská myslivecká jednota c. Republica Cehă (dec.), nr. 33091/96, 23 martie 1999, și Teuschler c. Germania (dec.), nr. 47636/99, 4 octombrie 2001). În hotărârea declarativă din 28 august 1996, Curtea Regională Potsdam a susținut că cuplul care locuia în casa unei singure familii pe teren din 1963 a fost îndreptat în temeiul articolului 121 § 2 Legea de revizuire a proprietății, printre altele , pentru a cere reclamantului să vândă terenurile prin acord de cumpărare.

Dacă reclamantul a refuzat să facă acest lucru, conținutul ofertei a fost stabilit în secțiunea 65-74 din Act. Hotărârea declarativă de mai sus a fost confirmată de Curtea Federală de Justiție și Curtea Constituțională Federală și este inalterabilă. Chiar dacă reclamantul a rămas proprietarul complotului în ceea ce privește actualizarea, el a fost obligat de legea aplicabilă și de hotărârile judecătorești de mai sus de a renunța la posesia sa și de a vinde terenul către terți. Prin urmare, a existat o ingerință în dreptul reclamantului la bucurarea pașnică a bunurilor sale. 2. Justificarea interferenței În ceea ce privește dacă interferența a fost prescrisă de și în conformitate cu legislația națională, Curtea constată că aceasta se bazează pe dispozițiile Legii de revizuire a proprietăților, care sunt precise și accesibile tuturor.

În plus, privarea trebuie să fie în interesul public. Pentru a îndeplini această cerință, o măsură de privare a unei persoane a proprietății sale nu trebuie doar să urmărească, în ceea ce privește faptele, precum și în principiu, un obiectiv legitim „în interesul public”, ci trebuie să existe, de asemenea, o relație rezonabilă de proporționalitate între mijloacele utilizate și scopul căutat de a fi realizat (a se vedea James și alții , citat mai sus, § 50). În ceea ce privește scopul interferenței, Curtea consideră că privarea de proprietăți efectuată fără alte motive decât să confere un avantaj privat unei părți private nu poate fi „în interesul public”.

Cu toate acestea, transferul obligatoriu de proprietăți de la un individ la altul poate constitui, în funcție de circumstanțe, un mijloc legitim de promovare a interesului public (a se vedea cazul Iacob și alții § 40. Curtea constată că luarea de bunuri efectuată în conformitate cu politicile sociale, economice sau de altă natură legitime poate fi „în interesul public”, chiar dacă comunitatea în ansamblu nu are nici o utilizare directă sau bucurie a proprietății luate (Iacob și alții menționate mai sus, § 45). Secțiunea 121 § 2 din Legea de revizuire a proprietăților, care a fost menită să rezolve litigiile privind proprietățile după reunificarea germană între foștii proprietari și utilizatorii de parcele de teren care au fost supuse redistribuirii în conformitate cu Rezoluția Legii/Legea privind problemele de proprietăți care nu sunt valabile, a urmărit un obiectiv care era în interesul general.

Având în vedere că legislatorul german a introdus dispozițiile relevante în Legea de revizuire a proprietăților pentru a promova securitatea juridică și claritatea după reunificarea germană, nu se poate spune că aceste dispoziții au servit doar interesul câțiva persoane. Curtea constată că aceste dispoziții servesc interesul public în general. În plus, Curtea trebuie să analizeze dacă interferența a fost proporțională și trebuie să existe o relație rezonabilă de proporționalitate între mijloacele utilizate și obiectivul urmărit să fie realizat prin orice măsură care să privească o persoană a bunurilor sale.

Curtea trebuie să examineze în special dacă măsura contestată stabilește echilibrul echitabil necesar între cererile de interes general al publicului și cerințele de protecție a drepturilor fundamentale ale persoanei fizice și dacă impune unei sarcini disproporționate și excesive reclamantului (a se vedea, printre altele, Jahn și altele c. Germania [GC], hotărârea din 30 iunie 2005, § 93, CEDO 2005-). Având în vedere contextul istoric în care a apărut actualul conflict, Curtea recunoaște că legislatorul german s-a confruntat cu un exercițiu extrem de dificil în ceea ce privește echilibrarea câștigurilor și pierderilor persoanelor afectate de procesul de transformare a economiei și a sistemului juridic al fostului RDA după reunificarea.

În aceste circumstanțe, ar trebui acordată statului interesat o marjă largă de apreciere, chiar dacă exercitarea discreției statului nu poate implica consecințe care sunt în contradicție cu standardele Convenției (a se vedea, mutatis mutandis Broniowski c. Polonia , hotărârea din 22 iunie 2004, § 182, Hotărârile și deciziile 2004-V). În acest caz, Curtea constată că legislatorul german a încercat să stabilească un echilibru echitabil între două interese concurente: pe de o parte, interesul foștilor proprietari de parcele de terenuri care au fost expropriate ilegal în fosta RDA și a căror proprietate a fost restaurată după reunificarea germană și, pe de altă parte, utilizatorii terenurilor care au cumpărat terenurile înainte de reunificarea germană, dar care nu au fost niciodată înregistrate în registrul terenurilor, deoarece acordul de achiziție nu a fost niciodată executat.

Prin introducerea articolului 68 § 1 în Legea de revizuire a proprietăților, Parlamentul german a asigurat că prețul de achiziție al parcelei de teren ar constitui jumătate din valoarea parcelei. Prin urmare, art. 68 § 1 din Legea de revizuire a proprietăților a fost o salvgardare pentru un preț de achiziție care ar fi cel puțin rezonabil legat de valoarea de piață a terenurilor și de o garanție pentru a nu pune o sarcină excesivă asupra proprietarului terenurilor. Curtea constată că, în situații cum ar fi cele ale prezentului caz, alegerea măsurilor pentru legislatorul ar putea implica neapărat decizii care restricționează compensarea pentru luarea sau restituirea bunurilor la un nivel sub valoarea de piață (a se vedea mutatis mutandis Broniowski c. Polonia) Curtea consideră că Curtea Regională de Potsdam a elaborat în detaliu faptul că, la început, reclamantul a fost restabilit doar pentru a fi ulterior obligat prin lege să-și vândă proprietatea către terți.

Acesta a explicat că acest lucru se datorează interacțiunilor dintre două legi complexe care au servit scopuri diferite. Rezoluția problemelor de proprietate excepționale Legea/Legea proprietăților prevede în principiu compensarea nedrepților care au avut loc înainte de reunificarea germană, în timp ce Legea de revizuire a proprietăților a servit sarcina complexă de a concilia interesele concurente dintre foștii proprietari și utilizatorii ulterioare ai terenului. Curtea constată că legislatorul german a optat pentru o interacțiune între aceste două legi pentru a evita o situație „toată sau nimic” a fiecărui grup în cauză. După reunificarea, legislatorul german a fost forțat să decidă cine dintre cele două părți ar trebui să fie acordată prioritate ca proprietar al terenului, în timp ce celălalt ar primi prețul de achiziție convenit sau prescris legal și obligatoriu ca compensație.

Având în vedere acest element, nu se poate spune că legislatorul german a ajuns într-un echilibru nedrept și irezonabil, acordând prioritate celor care utilizaseră terenurile și, în multe cazuri, au menținut clădirile pe acestea pentru o cantitate considerabilă de timp. Curtea constată că prezentul caz, în care reclamantul a părăsit RDA în 1953 și în care cuplul închiriase cel puțin o parte a casei în cauză de mai mult de patru decenii din 1963, ilustrează eloquent acest punct. Curtea constată, de asemenea, că, în majoritatea cazurilor, utilizatorii care au achiziționat terenurile nu au fost înregistrați în registrul terenurilor din motive care, în general, nu le erau atribuibile.

În plus, Curtea nu trebuie să declare dacă legislația examinată a fost cea mai bună soluție pentru soluționarea problemei sau dacă discreția legislativă ar fi trebuit exercitată într-un alt mod, atâta timp cât legislatorul rămâne în limitele obiectivului legitim urmărit și a nevoia de a obține un echilibru echitabil (a se vedea mutatis mutandis James și alții citat mai sus, § 45). Având în vedere considerentele de mai sus și, în special, contextul unic al reunificației germane, Curtea consideră că Statul pârât nu și-a depășit marja de apreciere și, având în vedere obiectivul legitim urmărit, a căutat un „echilibru echilibrat” între interesul reclamantului și interesul general al societății germane într-un mod care nu poate fi caracterizat ca fiind manifestement irezonabil.

Prin urmare, reclamantul nu poate fi considerat că a suportat o „sărbătorire disproporționată”. Prin urmare, nu s-a încălcat art. 1 din Protocolul nr. 1. Din aceste motive, Curtea declară în unanimitate cererea inadmisibilă. Vincent Berger Boštjan M. ZupanČ Președintele grefierului

THIRD SECTION

DECISION

AS TO THE ADMISSIBILITY OF

Application no. 77207/01 by Rolf SENKPIEL against Germany The European Court of Human Rights (Third Section), sitting on 12 January 2006 as a Chamber composed of: Mr B.M. Zupančič , President , Mr J. Hedigan , Mr L. Caflisch , Mr C. Bîrsan , Mr V. Zagrebelsky , Mrs A. Gyulumyan , Ms I. Ziemele, judges , and Mr V. Berger , Section Registrar , Having regard to the above application lodged on 25 October 2001, Having deliberated, decides as follows: THE FACTS The applicant, Mr Rolf Senkpiel, is a German national who was born in 1929 and lives in Berlin. He was represented before the Court by Mr Lothar Rilinger, a lawyer practising in Hannover. A. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

1. Background to the case After German reunification, the German Parliament sought to achieve a fair balancing of interests between former owners of land in the GDR who had been expropriated and those who had subsequently used and purchased these lands. Purchase agreements which were concluded prior to German reunification were very often not executed (so-called hängende Kaufverträge ) and the purchasers were consequently never registered in the land register. In many instances, this was not their fault, as the failure to register such purchasers was due to the land registries being overburdened.

In order to resolve conflicts in a socially acceptable way and to achieve an enduring legal order in Germany, the German Parliament decided in principle to restore the property to the former owners in accordance with the Resolution of Outstanding Property Issues Act/Property Act ( Gesetz über die Regelung offener Vermögensfragen / Vermögensgesetz ) of 23 September 1990. For those who had rented the property before 18 October 1989 and continued to live there on 1 October 1994 and who had purchased the property before 15 June 1990, the German legislator introduced Section 121 § 2 Law of Property Revision Act ( Sachenrechtsbereinigungsgesetz ). This provision entitles the user and purchaser to buy the property in question.

If the owner refuses to sell the restored land, the user is entitled to compel him to make an offer for sale. In this instance, the content of such an offer is laid down in the Law of Property Revision Act. The German legislator chose 15 June 1990 as the end of the period for the entitlement of users of land: on the above date, the two German Governments issued a joint declaration on the determination of unresolved property issues ( Gemeinsam Erklärung der Bundesrepublik Deutschland und der deutschen Demokratischen Republik zur Regelung offener Vermögensfragen ). 2. Proceedings before the domestic courts The applicant had owned a plot of land with a one-family house which was situated in the State Brandenburg , on the territory of the German Democratic Republic (GDR).

When he left the GDR in 1953, the land was seized and became State-owned property. A couple, Mr and Mrs Sprenger, rented one of the flats in the house in 1963, and, in 1991, rented the whole building. On 1 June 1990, the couple concluded a purchase agreement regarding the land with the Potsdam County Assembly. The contract was not executed and the couple was never registered in the land register. In 1993, the ownership of the land was restored to the applicant who was registered as the owner in the land register on 12 June 1996 in accordance with the Resolution of Outstanding Property Issues Act/Property Act of 23 September 1990. The couple subsequently sued the applicant for a declaration that they were entitled as users and purchasers of the plot of land in accordance with the Law of Property Revision Act.

The applicant filed a counter-claim regarding the rent for the building. In a declaratory judgment of 28 August 1996, the Potsdam Regional Court allowed the couple’s claim and dismissed the applicant’s counter-claim. The court found that Section 121 § 2 of the Law of Property Revision Act did not violate the applicant’s right to property. Even though there had been an interference with that right, the legal situation did not amount to an expropriation. It merely constituted a measure of control of the use of property which served a legitimate aim, namely the balancing of competing interests of the former owners of land and of its subsequent users, and it was proportionate. Moreover, the German Parliament had not overstepped its margin of appreciation in this respect.

The Potsdam Regional Court acknowledged that for ordinary citizens the domestic law might be difficult to comprehend but that that circumstance did not lead to the unconstitutionality of the provision concerned: whereas the Resolution of Outstanding Property Issues Act/Property Act served as a compensation for injustices which occurred prior to German reunification, the Law of Property Revision Act fulfilled the complex task to find an appropriate balance of competing interests between former owners and subsequent users of land. On appeal by the applicant, the judgment of the Potsdam Regional Court of 28 August 1996 was quashed on 24 July 1997 by the Brandenburg Court of Appeal, and the couple’s claim was dismissed.

The Brandenburg Court of Appeal allowed the applicant’s counter-claim. It did however not rule upon the question of whether or not Section 121 § 2 of the Law of Property Revision Act was constitutional. It quashed the judgment because one of the prerequisites of Section 121 § 2, a valid purchasing agreement with a GDR authority, had not been met by the couple. The court found that on 1 June 1990, at the time of the conclusion of the purchase agreement, the other contracting party -the Potsdam County Assembly-, had ceased to exist due to the introduction of a new constitution for the local authorities on 17 May 1990. The newly-founded local authority could not be considered as the legal successor to the Potsdam County Assembly.

On appeal on points of law by the plaintiffs, the Federal Court of Justice on 26 March 1999 quashed the judgment of the Brandenburg Court of Appeal on 24 July 1997 and dismissed the applicant’s appeal. Even though the Federal Court of Justice found that the Potsdam County Assembly had ceased to exist and that the newly-founded local authority could not be considered as its legal successor, it held that the contract was binding on the newly-founded local authority in accordance with the relevant provisions of the Introductory Act to the German Civil Code ( Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche ). Moreover, the Federal Court of Justice found that Section 121 § 2 of the Law of Property Revision Act was constitutional.

The Federal Constitutional Court, after having considered statements by the Federal Ministry of Justice, the Brandenburg Ministry of Justice and European Affairs and the Saxonian Ministry of Justice, refused to admit the applicant’s constitutional complaint on 16 May 2001. It found that Section 121 § 2 of the Law of Property Revision Act was constitutional and did not amount to a violation of the applicant’s right to property under Article 14 of the German Basic Law ( Grundgesetz ). The Federal Constitutional Court reasoned that Section 121 § 2 of the Law of Property Revision Act did not constitute an expropriation but an admissible measure of control imposed on the use of property which served a legitimate aim, namely to avoid hardship for the users and purchasers of the plots of land which in principle were to be restored to their former owners.

By finding a socially acceptable balance between competing interests, and while taking into account the need for legal certainty and clarity and for furthering equal economic opportunities after the German reunification, the Federal Constitutional Court stated that the relevant provisions did not only serve the interest of a few individuals, but that of the public in general. The Federal Constitutional Court also found that the German Parliament had enjoyed a margin of appreciation in solving the conflict of interests between former owners and users of the plots of land. This margin had not been overstepped by the relevant provisions of the Law of Property Revision Act. Moreover, the applicant, whose property had been restored prior to the entry into force of the Law of Property Revision Act, was not protected by confidence in the present case.

The German legislator had included in 1992 a moratorium in the Introductory Act to the German Civil Code which concerned users who had bought buildings but whose purchase agreements had not been executed. Whether or not the applicant’s case would come within the moratorium was for the ordinary courts to decide, but the Federal Constitutional Court held that, in view of this moratorium, the applicant should have been aware at the time of his entry into the land register in 1996 that his position as owner was likely to be affected by future regulations. The outstanding public demand for legal certainty and clarity regarding the issue would have in any case outweighed any such confidence. As to date, the applicant remains the owner of the plot of land and is still registered as such.

However, he is currently negotiating the purchase price of the land with the couple. B. Relevant domestic law With regard to tenancies concluded in the former GDR for houses or buildings which after German reunification were returned to their former owners pursuant to the Resolution of Outstanding Property Issues Act/Property Act, the Law of Property Revision Act provides as follows: According to Section 121 § 2 in conjunction with Sections 15, 19, 61, 65-74 and 121 § 1 of the Law of Property Revision Act, a person who had bought a house or building before 14 June 1990 through a valid purchasing agreement with an authority of the GDR, provided he/she had previously rented the building before 18 October 1989 and continued to live there on 1 October 1994, he/she is entitled to certain rights under the Act.

As relevant in the present context, the person is entitled to buy the plot of land. If the owner refuses to sell it, Section 61 of the Act entitles the user to sue the owner to make an offer for sale. The content of such an offer is laid down in Sections 65 to 74 of the Act. According to Section 68 § 1 of the Act, the purchase price amounts in general to half of the value of the plot of land. COMPLAINT The applicant complained under Article 1 of Protocol No. 1 that Section 121 § 2 of the Law of Property Revision Act infringed his right to the peaceful enjoyment of his possessions. He states that the above provision amounts to an expropriation and not merely a measure to control the use of property.

Under the applicable law, the owner of the land could be compelled by its user to sell it. The provision did not serve the public interest as it merely furthered the interests of a few private individuals, i.e. the users of the plots of land. After the applicant had acquired full ownership of the land by means of the 1990 Resolution of Outstanding Property Issues Act/Property Act, he could not foresee that he would later be compelled to give up his ownership by means of the 1994 Law of Property Revision Act. THE LAW The applicant complained that Section 121 § 2 (read in conjunction with Sections 15, 19, 61, 65-74 and 121 § 1) of the Law of Property Revision Act infringed his right of property, as guaranteed by Article 1 of Protocol No. 1, which provides: “Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions.

No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law. The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.” The Court recalls that Article 1 of Protocol No. 1, which guarantees in substance the right of property, comprises three distinct rules (see James and Others v. the United Kingdom , judgment of 21 February 1986, Series A no. 98, pp. 29-30, § 37). The first, which is expressed in the first sentence of the first paragraph and is of a general nature, lays down the principle of peaceful enjoyment of property.

The second rule, in the second sentence of the same paragraph, covers deprivation of possessions and subjects it to certain conditions. The third, contained in the second paragraph, recognises that the Contracting States are entitled, among other things, to control the use of property in accordance with the general interest. The second and third rules, which are concerned with particular instances of interference with the right to peaceful enjoyment of property, must be construed in the light of the general principle laid down in the first rule (see, among other authorities, Iatridis v. Greece [GC], no. 31107/96, § 55, ECHR 1999-II).

1. Whether there was interference As to whether there was interference, the Court notes that the applicant is the owner of the plot of land since his entry into the land register in 1996. Accordingly, it considers that the present dispute should be examined under the first sentence of Article 1 of Protocol No. 1 (see, mutatis mutandis , Wittek v. Germany , judgment of 12 December 2002, Judgments and Decisions 2002-X, § 44; Českomoravská myslivecká jednota v. the Czech Republic (dec.), no. 33091/96, 23 March 1999, and Teuschler v. Germany (dec.), no. 47636/99, 4 October 2001). In its declaratory judgment of 28 August 1996, the Potsdam Regional Court held that the couple who had been living in the one-family house on the land since 1963 was entitled under Section 121 § 2 the Law of Property Revision Act, inter alia , to ask the applicant to sell the land by purchase agreement.

If the applicant refused to do so, the content of the offer was laid down in Sections 65 to 74 of the Act. The above declaratory judgment was confirmed by the Federal Court of Justice and the Federal Constitutional Court and is inalterable. Even though the applicant has remained the owner of the plot as to date, he was compelled by the applicable law and the above court decisions to give up his possession and sell the land to third persons. Consequently, there has been an interference with the applicant’s right to the peaceful enjoyment of his possessions. 2. Justification of the interference As to whether the interference was prescribed by and in accordance with the national law, the Court notes that it was based on the provisions of the Law of Property Revision Act, which are precise and accessible to all.

Furthermore, the deprivation must be in the public interest. To meet this requirement, a measure depriving a person of his property must not only pursue, on the facts as well as in principle, a legitimate aim “in the public interest”, but there must also be a reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised (see James and Others , cited above, § 50). As regards the purpose of the interference, the Court considers that a deprivation of property effected for no reason other than to confer a private benefit on a private party cannot be “in the public interest”.

Nonetheless, the compulsory transfer of property from one individual to another may, depending on the circumstances, constitute a legitimate means for promoting the public interest (see the case of James and Others cited above, § 40). The Court finds that a taking of property effected in pursuance of legitimate social, economic or other policies may be “in the public interest”, even if the community at large has no direct use or enjoyment of the property taken ( James and Others cited above, § 45). Section 121 § 2 of the Law of Property Revision Act, which was intended to resolve property disputes following German reunification between the former owners and the users of plots of land which were subject to redistribution in accordance with the Resolution of Outstanding Property Issues Act/Property Act, pursued an aim that was in the general interest.

Given that the German legislator introduced the relevant provisions in the Law of Property Revision Act in order to promote legal certainty and clarity after the German reunification, it cannot be said that those provisions did only serve the interest of a few individuals. The Court finds that these provisions serve the public interest in general. Moreover, the Court has to consider whether the interference was proportionate. There must be a reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised by any measure depriving a person of his possessions.

The Court must examine in particular whether the contested measure strikes the requisite fair balance between the demands of the general interest of the public and the requirements of the protection of the individual’s fundamental rights, and whether it imposes a disproportionate and excessive burden on the applicant (see, among other authorities, Jahn and Others v. Germany [GC], judgment of 30 June 2005, § 93, ECHR 2005-). Taking into account the historical context in which the present conflict arose, the Court recognises that the German legislator faced an exceptionally difficult exercise in having to balance the gains and losses of the persons affected by the process of transforming the former GDR’s economy and legal system after reunification.

Under these circumstances, a wide margin of appreciation should be accorded to the respondent State, even though the exercise of the State’s discretion cannot entail consequences which are at variance with Convention standards (see, mutatis mutandis , Broniowski v. Poland , judgment of 22 June 2004, § 182, Judgments and Decisions 2004-V). In the present case, the Court notes that the German legislator sought to establish a fair balance between two competing interests: on the one hand the interest of former owners of plots of land who had been unlawfully expropriated in the former GDR and whose property was restored after German reunification, and, on the other hand, the users of the land who had bought the land prior to German reunification but who had never been registered in the land register because the purchase agreement had never been executed.

Through the introduction of Section 68 § 1 into the Law of Property Revision Act the German Parliament ensured that the purchase price of the plot of land would amount to half of the value of the plot. Section 68 § 1 of the Law of Property Revision Act was therefore a safeguard for a purchase price that would be at least reasonably related to the market value of the land and a guarantee for not placing an excessive burden on the owner of the land. The Court finds that, in situations such as that of the present case, the choice of measures for the legislator may necessarily have involved decisions restricting compensation for the taking or restitution of property to a level below its market value (see, mutatis mutandis , Broniowski v. Poland , cited above, § 182). By not giving full priority to either side, the German legislator eventually granted each side one half of the market value of the land.

The Court considers that the Potsdam Regional Court elaborated in detail on the fact that the applicant was at first restored only to be subsequently compelled by law to sell his property to third persons. It explained that this was due to interactions between two complex laws which served different purposes. The Resolution of Outstanding Property Issues Act/Property Act provided in principle for the compensation of injustices which occurred prior to German reunification, while the Law of Property Revision Act served the complex task to reconcile the competing interests between former owners and the subsequent users of the land. The Court notes that the German legislator opted for an interaction between these two laws in order to avoid an “all or nothing”-situation for either group concerned.

After reunification, the German legislator was forced to decide who of the two sides should be given priority as owner of the land, while the other would receive the agreed or legally prescribed and mandatory purchase price as compensation. Taking this element into account, it cannot be said that the German legislator struck an unfair and unreasonable balance by giving priority to those who had used the lands and in many cases maintained the buildings upon them for a considerable amount of time. The Court finds that the present case, in which the applicant had left the GDR in 1953 and in which the couple had been renting at least parts of the house on the land in question for more than four decades since 1963, eloquently illustrates this point.

The Court also notes that, in most instances, the users who had purchased the lands were not registered in the land register for reasons which were generally not attributable to them.

Moreover, it is not for the Court to say whether the legislation under consideration was the best solution for dealing with the problem or whether the legislative discretion should have been exercised in another way, as long as the legislator has remained within the bounds of the legitimate aim pursued and of the need to strike a fair balance (see, mutatis mutandis , James and Others cited above, § 45). Having regard to the above considerations and, in particular, to the unique context of German reunification, the Court considers that the respondent State has not overstepped its margin of appreciation and, in view of the legitimate aim pursued, has sought to strike a “fair balance” between the applicant’s interest and the general interest of German society in a way that cannot be characterised as manifestly unreasonable.

Accordingly, the applicant cannot be regarded as having borne a “disproportionate burden”. There has therefore been no violation of Article 1 of Protocol No. 1. For these reasons, the Court unanimously Declares the application inadmissible. Vincent Berger Boštjan M. ZupanČ i Č Registrar President