ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 9394/2009

Asupra recursurilor de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea formulată la 4 iulie 2002, G.E. și F.M.N., au solicitat instanței – în contradictoriu cu Municipiul București, prin Primar General, P.T., P.C., P.S.V. și Prefectura Județului Ilfov – ca prin hotărârea ce se va pronunța, să constate că imobilul din București, sector 1, teren în suprafață de 4872 mp, a fost preluat în mod abuziv de către stat, fără titlu, singurii proprietari ai acestuia fiind reclamanții. Ulterior, precizându-și acțiunea, reclamanții au mai solicitat totodată să se constate nulitatea absolută a Ordinului nr. 1930 din 17 decembrie 2002 emis de Prefectura Județului Ilfov, prin care s-a constituit dreptul de proprietate privată pentru terenul în litigiu, în favoarea numiților P.T., P.C.

și P.S.V. și obligarea pârâților de a le lăsa în deplină proprietate și posesie imobilul. În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că sunt moștenitorii testamentari și legali ai autorului G.N., decedat la 17 iunie 1976, care a dobândit prin două contracte de vânzare-cumpărare încheiate în anii 1940 și 1947, o suprafață de 2 ha teren, pe fosta moșie Pipera Tătărani de care a fost deposedat la începutul anilor 1960, fără titlu. În anul 1966, forțat de împrejurări, autorul lor a fost nevoit să vândă o porțiune din cele 2 ha pe care le deținea în proprietate, respectiv cca 800 mp, pe care se afla edificată o construcție la roșu, cu anexe, încheindu-se în acest sens, un antecontract de vânzare-cumpărare cu familia P., antecesorii pârâților.

Chiar dacă, se mai arată, în antecontract părțile își exprimă intenția de a vinde și de a cumpăra întreaga suprafață de 4872 mp, aferentă construcției, această prevedere s-a inserat în act, sub condiția clarificării drepturilor de proprietate asupra celor 2 ha, preluate abuziv, fără plata vreunor despăgubiri. Or, Prefectura Județului Ilfov, prin ordinul atacat, (care, în opinia reclamanților este lovit de nulitate absolută pentru fraudă la lege și cauză ilicită) a constatat, în dezacord cu prevederile contractuale și dispozițiile imperative ale Legii nr. 18/1991, că proprietară asupra suprafeței de 4872 mp, în discuție, este familia Păunescu, deși terenul aflându-se pe raza teritorială a Sectorului 1 București, această Prefectură nu avea căderea legală să emită titlul de proprietate, în baza Legii nr. 18/1991.

La 3 octombrie 2002, reclamanții și-au restrâns obiectul acțiunii, la terenul în suprafață de 4072 mp, situat în București, Sector 1. Investită în primă instanță, Judecătoria Sectorului 1 București, prin sentința civilă nr. 1425 din 26 februarie 2004 a admis excepția necompetenței teritoriale și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Buftea. La rândul său, Judecătoria Buftea, prin sentința civilă nr. 1202 din 13 mai 2004, a admis excepția necompetenței sale materiale și a declinat soluționarea cauzei, în favoarea Tribunalului București, în acord cu dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ., luând act că valoarea de circulație a imobilului revendicat, stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză, este de 10.788.776.500 lei.

Pe parcursul soluționării primei acțiuni, la 11 mai 2004, reclamanții au mai formulat o nouă cerere, înregistrată la Tribunalul București, secția a IV-a civilă, ulterior precizată, prin care au reiterat cererile formulate în prima acțiune, invocând aceleași argumente de fapt iar în drept, făcând trimitere la dispozițiile art. 480, art. 481 C. civ., Legea nr. 18/1991, modificată, art. 48 pct. 1 și 4 C. civ., și art. 15 lit. r) din Legea nr. 146/1997. Prin întâmpinare, pârâții P.T.

și P.S.V., au invocat excepțiile netimbrării acțiunii, inadmisibilității acțiunii în raport cu dispozițiile Legii nr. 10/2001, lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul București, prin Primar General, deoarece terenul în litigiu este situat în comuna Voluntari, sat Pipera, județul Ilfov, lipsei calității procesuale pasive a pârâților, deoarece aceștia sunt proprietarii terenului revendicat, lipsei calității procesuale active a reclamanților în acțiunea în revendicare, întrucât aceștia nu sunt proprietarii terenului, imobilul fiind ieșit din patrimoniul autorilor lor în baza antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 5 septembrie 1966 și lipsei de interes pentru capătul al doilea de cerere, deoarece reclamanții nu au formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate.

Pârâtul Municipiul București, prin Primar General, a invocat excepția prematurității acțiunii, în raport de dispozițiile Legii nr. 10/2001, pe considerentul că notificarea formulată de reclamanți în baza acestui act normativ, nu a fost încă soluționată. Prin încheierea din 9 noiembrie 2004, Tribunalul București, a făcut aplicațiunea art. 164 C. proc. civ. și a dispus conexarea ambelor dosare, în care au fost formulate cererile arătate mai sus, iar prin încheierea dată la 23 noiembrie 2004, a unit cu fondul excepțiile inadmisibilității acțiunii, lipsei de interes a reclamanților privind constatarea nulității absolute a Ordinului Prefectului Județului Ilfov nr. 1930/2002 și lipsei calității procesuale active a reclamanților, respingând ca neîntemeiate celelalte excepții invocate.

Ulterior, prin încheierea din 22 martie 2005, a fost unită cu fondul și excepția prematurității acțiunii, invocată de pârâtul Municipiul București, prin Primar General. Prin sentința nr. 1336 din 24 octombrie 2006, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a respins ca neîntemeiate excepțiile inadmisibilității acțiunii, lipsei de interes asupra capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a Ordinului Prefectului Județului Ilfov nr. 1930/2002, lipsei calității procesuale active a reclamanților și a prematurității acțiunii. A admis în parte cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanți, în contradictoriu cu pârâții P.T., P.C., P.S.V. și Prefectura Județului Ilfov.

A constatat nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului situat în Voluntari, județul Ilfov, compus din teren în suprafață de 4056 mp A constatat nulitatea absolută parțială a Ordinului Prefectului Județului Ilfov nr. 1930 din 17 decembrie 2002, cu privire la suprafața de 4034 mp din terenul în litigiu. I-a obligat pe pârâții persoane fizice, să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie terenul în suprafață de 4056 mp, situat în situat în Voluntari, județul Ilfov, identificat prin punctele 1 – 2 – 3 – 8 – 1 și 7 – 4 – 5 – 6 – 7 din schița anexă la raportul de expertiză topografică efectuat în cauză. A respins totodată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București prin Primar General, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut în esență că reclamanții contestă dreptul de proprietate al pârâților numai cu privire la suprafața de 4072 mp, ce excede actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4684 din 20 iunie 1967 de Notariatul de Stat al Raionului 1 Mai București prin care autorul lor le-a înstrăinat acestora doar suprafața de 800 mp și construcțiile edificate pe acest teren. Cât privește actul încheiat sub semnătură privată la data de 5 septembrie 1966, între G.N., în calitate de promitent - vânzător și soții P.G.

și T., în calitate de promitenți-cumpărători, această convenție nu are decât valoarea juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare, întrucât, potrivit art. 11 din Decretul nr. 144/1958, în vigoare la data încheierii sale, înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcții situate pe teritoriul localităților, se putea realiza, sub sancțiunea nulității absolute, numai în formă autentică și cu autorizație administrativă prealabilă de înstrăinare, eliberată de comitetul executiv al sfatului popular. De altfel, prin acest act, părțile și-au exprimat intenția de vânzare-cumpărare a întregului teren, de 4872 mp, doar sub condiția lămuririi situației juridice a nemișcătorului, ce fusese abuziv preluat de stat, de la un neproprietar - G.M., soacra lui G.N.

- care s-a înscris cu această suprafață în C.A.P., demersurile făcute de adevăratul titular al dreptului de proprietate în vederea restituirii terenului, rămânând fără rezultat. Or, se arată, numai titularul dreptului de proprietate are prerogativa dispoziției juridice asupra bunului, înscrierea terenului în C.A.P. de către o altă persoană fiind lipsită de efecte juridice sub aspectul validității manifestării de voință. În acest context, al preluării fără titlu valabil a terenului de către stat, prin C.A.P. - neaflându-ne în prezența nici unuia dintre modurile de dobândire a proprietății, prevăzute de lege - imobilul nu poate face parte din domeniul privat al unității administrativ teritoriale în care se află situat, care nu poate dispune de bun, întrucât nu sunt îndeplinite cerințele art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998.

Sunt întemeiate și susținerile reclamanților cu privire la nulitatea absolută a Ordinului Prefectului Județului Ilfov nr. 1930 din 17 decembrie 2002, care cu încălcarea dispozițiilor art. 23 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, a constatat dreptul de proprietate al pârâților asupra terenului de 4834 mp, în litigiu, deși aceștia dobândiseră prin act autentic doar 800 mp, iar probele atestă că doar această suprafață este aferentă casei de locuit, anexelor gospodărești, precum și curții și grădinii din jurul acestora, evidențiată ca atare în actele de proprietate. Cât privește sentința civilă nr. 140 din 17 ianuarie 1996 a Judecătoriei Sectorului Agricol Ilfov, se mai arată, prin care a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de reclamanții P.T., P.C.

și P.S.V., împotriva pârâtului Consiliul local al comunei Voluntari și s-a constatat – în temeiul art. 111 C. proc. civ. – că reclamanții sunt proprietarii suprafeței de 4872 mp, teren aferent casei de locuit din comuna Voluntari, Sectorul Agricol Ilfov, aceasta nu poate constitui temei al Ordinului Prefectului Județului Ilfov nr. 1930 din 17 decembrie 2002, care nu a fost emis în executarea acestei sentințe ci urmare cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului, formulată de pârâți la 5 aprilie 2002. Această sentință a Judecătoriei Sectorului Agricol Ilfov, nu este de altfel, opozabilă reclamanților, care nu au fost părți în proces, și nu are efect constitutiv de drepturi ci doar efect declarativ, fiind o hotărâre pronunțată în temeiul art. 111 C. proc.

civ. Or, pârâții au dobândit dreptul de proprietate prin act autentic doar asupra terenului în suprafață de 800 mp și construcțiilor edificate pe acesta, pentru diferența de 4072 mp părțile din antecontract, exprimându-și doar intenția de vânzare-cumpărare, în situația lămuririi situației juridice a terenului. Ca atare, concluzionează prima instanță, prin ordinul atacat s-a constituit pârâților, în temeiul art. 23 din Legea nr. 18/1991, dreptul de proprietate pentru o suprafață de teren mai mare decât cea evidențiată în actul de proprietate, respectiv actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4684 din 20 iunie 1967. Prin decizia nr. 727 A din 13 octombrie 2008, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins ca nefondat apelul declarat în cauză de pârâții persoane fizice și ca lipsită de interes, cererea de aderare la apel, formulată de reclamanți.

Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a reținut în esență că voința reală a părților la încheierea actului juridic din 8 septembrie 1966, calificată corect de către tribunal ca fiind doar un antecontract de vânzare-cumpărare, nu a fost aceea de a se înstrăina întreaga suprafață de 4872 mp ci doar atât cât li se va permite de autorități, respectiv 800 mp. De altfel, se mai arată, din cuprinsul convenției nu rezultă asumarea de către vânzător a vreunei obligații ulterioare autorizării vânzării dorite, de a obține titlu de proprietate pentru întreaga suprafață de teren, în vederea înstrăinării acesteia sau de a vinde diferența de teren soților Păunescu, la momentul ulterior al redobândirii bunului, fără nici o pretenție, vânzare care nici nu ar fi putut avea loc, în condițiile în care nu erau întrunite cerințele art. 11 al Decretului nr. 144/1958, în vigoare la data încheierii actului.

De asemenea, în baza art. 5 din Statutul C.A.P. invocat de reclamanți, fiecare persoană putea păstra în proprietate privată, casa și curtea din jurul casei în suprafață de maximum 800 mp, doar această suprafață aflându-se în circuitul civil. Tot astfel, nu s-a realizat dovada că originalele actelor de proprietate ale vânzătorului G.N. ar fi fost predate cu ocazia încheierii convenției din 8 septembrie 1966 și nu cu ocazia întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică din 20 iunie 1967, distincția nefiind de altfel hotărâtoare căci, chiar dacă s-ar fi înmânat actele de proprietate, aceasta nu ar fi de natură să atragă prezumția simplă că s-a dorit înstrăinarea întregii suprafețe de 4872 mp.

Chiar dacă s-ar însuși punctul de vedere al pârâților și s-ar considera că voința părților a fost aceea de a se vinde-cumpăra terenul de 4872 mp și nu atât cât le permiteau autoritățile vremii, actul nu este translativ de proprietate, în condițiile în care a fost încheiat sub semnătură privată, în contra prevederilor Decretului nr. 144/1958, care stipula asupra obligativității formei autentice, sub sancțiunea nulității absolute. Nu se poate reține nici caracterul simulat al actului autentic încheiat la 20 iunie 1967, apărare argumentată pe rigorile statului comunist din acea vreme, în condițiile în care nu sunt întrunite cerințele art. 1175 C. civ., în sensul de a se face dovada existenței actului secret care să producă efecte între părți și succesorii lor universali.

Neîntemeiată s-a constatat a fi și apărarea pârâților vizând faptul că au posedat întregul teren, în suprafață de 4872 mp, încă de la data antecontractului – 8 septembrie 1966 – ceea ce s-a apreciat de către instanța de control judiciar ca fiind o invocare „implicită” a prescripției achizitive, asupra diferenței de 4.072 mp. Astfel, s-a reținut că, chiar dacă s-ar invoca intervertirea precarității posesiei exercitate în persoana apelanților prezenți (moștenitori ai lui P.G.) conform art. 1858 pct. 4 C. civ., nu ar putea opera uzucapiunea, nefiind îndeplinită condiția ca bunul să se fi aflat în masa succesorală a autorului lor și, nici condiția bunei credințe a moștenitorilor, fiii soției supraviețuitoare, P.T.

În fine, apreciindu-se asupra nulității absolute parțiale a Ordinului prefectului, pentru suprafața de teren revendicată de intimații reclamanți, în mod corect, conchide instanța de control judiciar, a reținut tribunalul că pârâții nu opun reclamanților, în acțiunea de comparare a titlurilor, un titlu valabil, din punct de vedere cel puțin formal, cu atât mai mult, un titlu valabil pe fond, astfel încât pârâții nu pot avea câștig de cauză. Chiar admițând că titlul pârâților ar fi reprezentat de sentința civilă nr. 140/1996, totuși, în urma comparării titlurilor, dreptul autorului reclamanților, provenind de la adevăratul proprietar anterior, este mai bine caracterizat. În cauză au declarat recurs, pârâții P.C.

și P.B.S.V. În recursul său, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 6, 7, 8 și 9 C. proc. civ., pârâtul P.C. critică hotărârile date în cauză, după cum urmează: - atât instanța fondului, cât și instanța de apel au interpretat greșit clauzele convenției încheiată la data de 5 septembrie 1966, urmare căreia s-a produs subrogația reală cu titlu particular, în sensul că autorii săi au devenit succesori cu titlu particular asupra drepturilor vânzătorului, astfel încât numai aceștia puteau solicita și obține de la stat retrocedarea diferenței de teren, respectiv obținerea unui titlu de proprietate care să consfințească posesia, ca stare de fapt, pe care o exercitau autorii săi încă de la momentul semnării convenției.

- cumpărătorilor li s-a transmis și actul originar de dobândire a imobilului, instanțele ignorând această dovadă ce ar fi venit în sprijinul interpretării voinței părților de a vinde/cumpăra, suprafața totală de 4872 mp. Astfel, chiar mențiunea privitoare la posibilitatea ca dobânditorii să nu obțină titlul de proprietate pentru întreaga suprafață, ci numai pentru cea autorizată – 800 mp – apare ca o exonerare a vânzătorului de a garanta pentru evicțiune. - însăși modalitatea de calcul a prețului, face dovada voinței de a înstrăina întregul teren. - instanța de apel a depășit limita investirii, făcând aprecieri inutile, exhaustive, asupra modurilor originare de dobândire a dreptului de proprietate, în condițiile în care nu era supusă judecății vreo cerere vizând constatarea dobândirii dreptului de proprietate pe calea uzucapiunii.

- autorii săi au stăpânit, de la data încheierii convenției întregul teren de 4872 mp, neexistând niciodată o identificare, delimitare, a terenului indiviz. de 800 mp, ce a făcut obiectul actului autentic, în care este menționată expres menținerea stării de indiviziune. - în condițiile în care reclamanții nu au formulat nici un capăt de cerere prin care să solicite și ieșirea din indiviziune cu privire la terenul în suprafață totală de 4872 mp, din care face parte și terenul indiviz, revendicat, în suprafață de 4056 mp, instanțele au dat reclamanților mai mult decât au cerut prin cererea introductivă, încălcând astfel dispozițiile imperative ale art. 129 alin. (6) C. proc. civ. - instanțele au consacrat o situație juridică contrară celei stabilite anterior printr-o hotărâre judecătorească care deși intrată în puterea lucrului judecat (sent. civ.

nr. 190/1009 a Judecătoriei S.A.I.) s-a apreciat că nu le este opozabilă reclamanților, ignorându-se dispozițiile legale privitoare la regimul publicității imobiliare, în condițiile în care drepturile recunoscute urmare pronunțării acestei hotărâri, au fost intabulate în cartea funciară. Invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâtul P.B.S.V. critică hotărârea din apel, susținând deasemenea că instanța a făcut o greșită interpretare a intenției părților semnatare ale convenției din 5 septembrie 1966, care și-au manifestat neechivoc voința de a contracta, asupra întregii suprafețe de 4.872 mp.

De altfel, se arată, cele două documente, de esența litigiului – actul sub semnătură privată din 5 septembrie 1966 și actul de vânzare-cumpărare autentificat la 20 iunie 1967 – au fost supuse cercetării judecătorești, stând la baza sentinței civile nr. 140/1996 a Judecătoriei Sectorului Agricol Ilfov, prin care li s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra întregii suprafețe de teren, de 4872 mp. Instanța, în opinia recurentului, a apreciat greșit asupra naturii juridice a actului întocmit la 5 septembrie 1966, care nu este un antecontract ci un „contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată” pentru corecta interpretare a tranzacției fiind necesară raportarea la condițiile social-politice ale vremii.

Tot astfel, s-a apreciat greșit asupra admisibilității acțiunii, întrucât terenul revendicat intră în sfera de reglementare a Legii nr. 18/1991, act normativ deasemenea cu caracter special – ca și Legea nr. 10/2001 – situație în care o acțiune în revendicare ar fi admisibilă doar în ipoteza în care nu s-ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securității raporturilor juridice. Cât privește Ordinul Prefectului nr. 1930/2002, emis în baza art. 23 din Legea nr. 18/1991, acesta a consacrat cele statuate prin sentința civilă nr. 140/1996 a Judecătoriei Sectorului Agricol Ilfov care a admis acțiunea în revendicare a recurenților din prezenta cauză. Recursurile se privesc ca fondate, urmând a fi admise, în limitele și pentru considerentele ce succed.

Este de necontestat că, prin două contracte succesive de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. 16083 din 9 mai 1940 și respectiv 26103 din 14 iunie 1947 de Tribunalul Ilfov – Secția Notariat, soții G.N. și L., autorii reclamanților, au dobândit dreptul de proprietate asupra a două terenuri în suprafață totală de 2 ha, dintre care unul, arabil, iar celălalt – 10.000 mp – situat în comuna Băneasa, județul Ilfov, ce provenea din fosta moșie Pipera – Tătărani, și forma parcela nr. 45, prevăzută în planul cadastrului Ministerului Agriculturii și Domeniilor, cu vecinătățile indicate în act. Urmare divorțului soților G. și partajării bunurilor comune dobândite în timpul căsătoriei, ambele terenuri au fost atribuite lui G.N., împreună cu construcția edificată pe suprafața plasată cadastral în comuna Băneasa, județul Ilfov (sentința civilă nr. 6385 bis din 8 iunie 1959 a fostului Tribunal Popular al Raionului I.V.

Stalin București). Ulterior, prin înscrisul intitulat „act de vânzare-cumpărare” întocmit la 8 septembrie 1966, G.N. (autorul reclamanților) și P.G.

și T. (autorii pârâților) convin asupra vânzării/cumpărării imobilului – construcție și teren, în act specificându-se că situația juridică a terenului aferent construcției nu este clarificată, urmare preluării abuzive a acestuia, de către C.A.P., ca efect al cererii formulată de M.G., soacra vânzătorului, ce a ocupat imobilul, în toată perioada de după realizarea partajului bunurilor foștilor soți G. La 20 iunie 1967, în baza și în limitele impuse prin autorizația emisă de fostul Comitet Executiv al Sfatului Popular al Orașului București, nr. 3245 din 29 decembrie 1966, între aceleași părți se încheie și actul autentificat sub nr. 4684 din 20 iunie 1967, de Notariatul de stat al Raionului 1 Mai, ce consfințește vânzarea construcției din comuna Cetatea Voluntărească, împreună cu o cotă parte indiviză de teren construit și neconstruit, în suprafață de 800 mp, din suprafața totală de 4872 mp.

Două chestiuni se impun a fi analizate cu precădere, în vederea dezlegării judicioase a cererilor deduse judecății: interpretarea corectă a clauzelor actului juridic încheiat de antecesorii părților la data de 5 septembrie 1966, sub aspectul voinței reale a părților și eficiența acestuia, din perspectiva producerii de consecințe juridice în condițiile în care, așa cum s-a arătat, numai pentru o parte din terenul ce a format obiectul convenției, s-a realizat și întocmirea actului autentic. Potrivit art. 977 C. civ., interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor. Textul subliniază deci, ca element hotărâtor pentru definirea și interpretarea contractului, rolul pe care îl are voința internă a părților, voința lor reală.

Corelativ, art. 982 C. civ., dispune că toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din întreg. Interpretarea contractului apare adeseori – inclusiv în cazul în speță – în strânsă legătură cu operațiunea de calificare juridică a acestuia, ce atrage după sine efectele juridice proprii actului astfel încadrat. În cauză, interpretând coordonat clauzele contractului în discuție, fără a le separa de contextul în care se încadrează, rezultă fără echivoc voința reală a părților de a vinde și respectiv de a cumpăra, atât construcția cât și întregul teren, aferent acesteia, în suprafață totală de 4872 mp.

Astfel, în preambulul actului, autorul reclamanților, G.N., declară că vinde soților Păunescu imobilul său, format din teren, construcții și instalații situat în parcul Băneasa, pentru ca mai apoi, prezentând în detaliu situația acestui imobil – defalcat, teren și construcții – să facă o referire expresă la suprafața totală de 4872 mp, cu precizarea că, în legătură cu aceasta, a formulat cerere în vederea clarificării drepturilor sale de proprietate. În sprijinul acestei concluzii vine și stipularea contractuală conform căreia „hotărârea ce se va da, precizând drepturile mele de proprietate, o declarăm acceptată încă de pe acum, de vânzător și de noi cumpărătorii, oricare ar fi această hotărâre, fiindcă așa ne-am înțeles și cumpărătorii nu pot pretinde mai mult decât am eu dreptul de la lege”.

Pentru a întări învoiala părților, ce poartă neîndoielnic asupra întregii suprafețe de teren, astfel cum se găsea împrejmuită la data încheierii actului și cu vecinătățile arătate, o altă semnatară a convenției, M.G. – soacra vânzătorului – pe numele căreia o parte din teren fusese preluat de către C.A.P., (urmare cererii de înscriere a acesteia) declară că, deși nu înțelege să revendice vreun drept, asupra proprietății ce se vinde, în situația în care (n.n. ca efect al preluării) i s-ar atribui calitatea de proprietar, înțelege deasemenea să transmită acest drept soților P., „în solidar cu vânzătorul de drept” și fără nici o pretenție.

O altă clauză ce face trimitere la voința reală a părților este cea din partea finală a contractului, care stipulează asupra unei eventuale exproprieri a terenului ce a făcut obiectul vânzării, situație în care pierderea urma a se petrece „pe socoteala soților P.” cărora urma să le revină „orice despăgubire ce s-ar acorda de către autorități, pentru acest imobil”. Or, inserarea acestei mențiuni în act, (ce face o trimitere clară la instituția subrogației reale cu titlu particular) ar fi fost inutilă în situația în care acordul de voință ar fi purtat doar asupra suprafeței de 800 mp, în legătură cu care s-a obținut autorizarea înstrăinării.

Inutile deasemenea ar fi fost, în aceeași ipoteză, și stabilirea modalității de calcul a prețului ce va fi plătit, în situația când s-ar fi autorizat încheierea actului autentic pentru întreaga suprafață precum și consemnarea – în vederea acoperirii acestor „majorări de suprafață” – a unui depozit la cumpărător, în sumă de 15.000 lei. Ca atare, dând prioritate voinței reale a părților, ce rezultă fără echivoc din actul astfel interpretat, instanțele trebuiau să rețină intenția comună de a se înstrăina întreaga suprafață de 4872 mp aferentă casei de locuit, așa cum aceasta este individualizată în actele de proprietate. Această operațiune atrage după sine și calificarea actului astfel perfectat, care sub aspectul realizării acordului de voință al părților, plății prețului și predării bunului este un veritabil contract de vânzare-cumpărare iar nu un antecontract, ce are valoarea juridică a unei promisiuni, cu caracter sinalagmatic, de a încheia în viitor un anumit act.

Potrivit art. 1295, C. civ., vânzarea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, chiar înainte de predarea lucrului și „numărarea” prețului. Or, în chiar actul ce consemnează acordul de voință al părților, s-a stipulat atât asupra plății prețului (inclusiv „pentru acoperirea” întregii suprafețe ce s-a voit a se înstrăina) cât și a predării bunului, în pg. 3 alin. (3) a respectivului înscris, menționându-se că soții Păunescu au intrat, de facto, în proprietatea imobilului ce a făcut obiectul convenției. Aceasta cu atât mai mult cu cât probele atestă că la data încheierii convenției s-a produs și remiterea titlului de proprietate, realizându-se astfel, în condițiile art. 1314 și 1315 C. civ.

„strămutarea lucrului vândut în puterea și posesiunea cumpărătorului”. Tot astfel, conform cu art. 1138 C. civ., remiterea voluntară a titlului original, făcută de creditor debitorului dă proba liberațiunii. Rezultatul unei corecte interpretări a actului juridic, cu consecințe importante asupra efectelor legale ale acestuia (produse prin încheierea valabilă a contractului) și efectelor personale (în planul obligațiilor asumate de părți) se concretizează și în modul în care, prin clauzele inserate în act, se face trimitere la anumite garanții menite să asigure respectarea drepturilor dobânditorilor, în raport cu cele ale vânzătorului. Astfel, așa cum s-a arătat mai sus, mențiunea din pg.

3 alin. (4) a actului în discuție, face trimitere la instituția subrogației reale cu titlu particular, scopul fiind acela al înlocuirii viitoare a bunului individual determinat - ce a făcut obiect al vânzării - cu un alt bun (sau cu o altă valoare) menită să compenseze o eventuală pierdere suferită de cumpărător. Dar întreaga construcție juridică creată prin contractul analizat, instituie de fapt ipoteza vizată prin dispozițiile art. 1107 C. civ., atunci când creditorul, primind plata de la o altă persoană, dă acestei persoane drepturile, acțiunile, privilegiile sau ipotecile sale, în contra debitorului. Este o subrogație convențională, ce dă dreptul vânzătorului (în speță creditor al obligației de restituire a terenului preluat abuziv, obligație ce incumbă statului) să-l subroge pe cumpărător (terț solvens, în mai sus enunțatul raport juridic) în toate drepturile și acțiunile pe care le are împotriva debitorului său, înainte de plată sau concomitent cu plata.

Chiar dacă nu este denumită ca atare în act, operațiunea juridică mai sus amintită transpare, fără echivoc, din clauzele contractului și l-a eliberat pe fostul proprietar de a efectua demersurile necesare reîntregirii bunului ce a făcut obiectul convenției. Această interpretare, oferă o altă perspectivă împrejurării că, ulterior înscrisului analizat, autorii părților nu au putut întocmi actul autentic decât pentru o parte din terenul supus înstrăinării, respectiv pentru 800 mp, cât s-a autorizat, conform legislației în vigoare la acea dată. Confirmarea dreptului de proprietate al autorilor pârâților asupra suprafeței, de 4872 mp, a venit însă odată cu pronunțarea sentinței nr. 140 din 17 ianuarie 1996 a Judecătoriei Sectorului Agricol Ilfov, intrată în puterea lucrului judecat, prin care, admițându-se acțiunea formulată de P.T., P.C.

și P.S.V., în contradictoriu cu pârâtul Consiliul local al Comunei Voluntari, s-a constatat că aceștia sunt proprietarii întregii suprafețe aferentă casei de locuit din comuna Voluntari, Sectorul Agricol Ilfov. Nu în ultimul rând, este util a se reține, în vederea adoptării unei soluții judicioase în cauză, că autorii pârâților și ulterior aceștia din urmă, au stăpânit terenul în litigiu neîntrerupt, din momentul încheierii actului întocmit la 5 septembrie 1966, neexistând nici la acea dată și nici ulterior o identificare, în planul cadastral, a suprafeței de 800 mp ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat, în anul 1967, în formă autentică. Această împrejurare este confirmată și prin declarația autentificată la 18 iunie 2009, dată de numita P.R.

– f. 66 dosar recurs – probă încuviințată de instanță, în acord cu dispozițiile art. 305 C. proc. civ., din care rezultă că autorii pârâților au stăpânit, potrivit convenției, întreaga suprafață de 4872 mp „ca deplini proprietari”, niciodată după încheierea actului din septembrie 1966, vânzătorul G.N. – care se afla în relații de prietenie cu autorii pârâților și îi vizita adesea – nemai invocând vreun drept asupra construcției și terenului aferent, în integralitatea acestuia.

Așa fiind, Ordinul Prefectului Județului Ilfov nr. 1930 din 17 decembrie 2002, a cărui anulare s-a solicitat prin cel de-al 2-lea petit al cererii introductive, nu a făcut decât să consacre o situație juridică pe deplin stabilită, înainte de emiterea acestuia, urmare rămânerii irevocabile a unei hotărâri judecătorești prin care pârâților li se recunoștea proprietatea asupra terenului în litigiu, drept de proprietate care – deasemenea, anterior emiterii actului administrativ – fusese înscris în cartea funciară, înscriere opozabilă terților, în acord cu prevederile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (a se vedea încheierea de C.F. nr. 6792 din 8 august 2002, a Biroului de Carte funciară a Judecătoriei Buftea – f. 50, dos.

542/2004, al Tribunalului București – Volumul II). Ca atare, reținând că acordul real al voinței părților semnatare ale convenției din 5 septembrie 1966, a purtat asupra întregii suprafețe de 4872 mp, în care este inclus și terenul în litigiu, concluzia ce se impune, în considerarea argumentelor mai sus redate, este aceea că nu se mai poate opera o comparare a titlurilor aparținând autorilor pârâților și respectiv autorului reclamanților, în condițiile în care bunul a ieșit din patrimoniul acestuia, urmare propriei manifestări de voință. În considerarea celor ce preced, recursurile urmează a se admite, a se casa decizia atacată precum și în parte sentința, în sensul respingerii acțiunii, ca neîntemeiată.

Vor fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței, privitoare la excepțiile soluționate. Cât privește cererea de aderare la apel, formulată de intimații reclamanți se constată, în acord cu dispozițiile art. 293 alin. (1) C. proc. civ., că aceasta a rămas fără efecte.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursurile declarate de pârâții P.B.Ș.V. și P.C. împotriva deciziei nr. 727/A din 13 octombrie 2008 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Casează decizia atacată și în parte sentința nr. 1336 din 24 octombrie 2006 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, în sensul că respinge acțiunea introdusă de reclamanții G.E. și F.M.N., ca neîntemeiată. Menține celelalte dispoziții ale sentinței privitoare la excepțiile soluționate. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 noiembrie 2009.