ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 9394/2009

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 9394/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)

Asupra recursurilor de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată

următoarele:

Prin acțiunea formulată la 4 iulie

2002, G.E. și F.M.N., au solicitat instanței – în contradictoriu cu Municipiul

București, prin Primar General, P.T., P.C., P.S.V. și Prefectura Județului

Ilfov – ca prin hotărârea ce se va pronunța, să constate că imobilul din

București, sector 1, teren în suprafață de 4872 mp, a fost preluat în mod

abuziv de către stat, fără titlu, singurii proprietari ai acestuia fiind

reclamanții.

Ulterior, precizându-și acțiunea,

reclamanții au mai solicitat totodată să se constate nulitatea absolută a

Ordinului nr. 1930 din 17 decembrie 2002 emis de Prefectura Județului Ilfov,

prin care s-a constituit dreptul de proprietate privată pentru terenul în

litigiu, în favoarea numiților P.T., P.C. și P.S.V. și obligarea pârâților de a

le lăsa în deplină proprietate și posesie imobilul.

În motivarea acțiunii, reclamanții

au arătat că sunt moștenitorii testamentari și legali ai autorului G.N.,

decedat la 17 iunie 1976, care a dobândit prin două contracte de

vânzare-cumpărare încheiate în anii 1940 și 1947, o suprafață de 2 ha teren, pe

fosta moșie Pipera Tătărani de care a fost deposedat la începutul anilor 1960,

fără titlu.

În anul 1966, forțat de împrejurări,

autorul lor a fost nevoit să vândă o porțiune din cele 2 ha pe care le deținea

în proprietate, respectiv cca 800 mp, pe care se afla edificată o construcție

la roșu, cu anexe, încheindu-se în acest sens, un antecontract de

vânzare-cumpărare cu familia P., antecesorii pârâților.

Chiar dacă, se mai arată, în

antecontract părțile își exprimă intenția de a vinde și de a cumpăra întreaga

suprafață de 4872 mp, aferentă construcției, această prevedere s-a inserat în

act, sub condiția clarificării drepturilor de proprietate asupra celor 2 ha,

preluate abuziv, fără plata vreunor despăgubiri.

Or, Prefectura Județului Ilfov, prin

ordinul atacat, (care, în opinia reclamanților este lovit de nulitate absolută

pentru fraudă la lege și cauză ilicită) a constatat, în dezacord cu prevederile

contractuale și dispozițiile imperative ale Legii nr. 18/1991, că proprietară

asupra suprafeței de 4872 mp, în discuție, este familia Păunescu, deși terenul

aflându-se pe raza teritorială a Sectorului 1 București, această Prefectură nu

avea căderea legală să emită titlul de proprietate, în baza Legii nr. 18/1991.

La 3 octombrie 2002, reclamanții

și-au restrâns obiectul acțiunii, la terenul în suprafață de 4072 mp, situat în

București, Sector 1.

Investită în primă instanță,

Judecătoria Sectorului 1 București, prin sentința civilă nr. 1425 din 26

februarie 2004 a admis excepția necompetenței teritoriale și a declinat

competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Buftea.

La rândul său, Judecătoria Buftea,

prin sentința civilă nr. 1202 din 13 mai 2004, a admis excepția necompetenței

sale materiale și a declinat soluționarea cauzei, în favoarea Tribunalului

București, în acord cu dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ., luând

act că valoarea de circulație a imobilului revendicat, stabilită prin raportul de

expertiză efectuat în cauză, este de 10.788.776.500 lei.

Pe parcursul soluționării primei

acțiuni, la 11 mai 2004, reclamanții au mai formulat o nouă cerere,

înregistrată la Tribunalul București, secția a IV-a civilă, ulterior precizată,

prin care au reiterat cererile formulate în prima acțiune, invocând aceleași

argumente de fapt iar în drept, făcând trimitere la dispozițiile art. 480, art.

481 C. civ., Legea nr. 18/1991, modificată, art. 48 pct. 1 și 4 C. civ., și

art. 15 lit. r) din Legea nr. 146/1997.

Prin întâmpinare, pârâții P.T. și P.S.V.,

au invocat excepțiile netimbrării acțiunii, inadmisibilității acțiunii în

raport cu dispozițiile Legii nr. 10/2001, lipsei calității procesuale pasive a

pârâtului Municipiul București, prin Primar General, deoarece terenul în

litigiu este situat în comuna Voluntari, sat Pipera, județul Ilfov, lipsei

calității procesuale pasive a pârâților, deoarece aceștia sunt proprietarii

terenului revendicat, lipsei calității procesuale active a reclamanților în

acțiunea în revendicare, întrucât aceștia nu sunt proprietarii terenului,

imobilul fiind ieșit din patrimoniul autorilor lor în baza antecontractului de

vânzare-cumpărare încheiat la 5 septembrie 1966 și lipsei de interes pentru

capătul al doilea de cerere, deoarece reclamanții nu au formulat cerere de reconstituire

a dreptului de proprietate.

Pârâtul Municipiul București, prin

Primar General, a invocat excepția prematurității acțiunii, în raport de

dispozițiile Legii nr. 10/2001, pe considerentul că notificarea formulată de

reclamanți în baza acestui act normativ, nu a fost încă soluționată.

Prin încheierea din 9 noiembrie

2004, Tribunalul București, a făcut aplicațiunea art. 164 C. proc. civ. și a

dispus conexarea ambelor dosare, în care au fost formulate cererile arătate mai

sus, iar prin încheierea dată la 23 noiembrie 2004, a unit cu fondul excepțiile

inadmisibilității acțiunii, lipsei de interes a reclamanților privind

constatarea nulității absolute a Ordinului Prefectului Județului Ilfov nr.

1930/2002 și lipsei calității procesuale active a reclamanților, respingând ca

neîntemeiate celelalte excepții invocate.

Ulterior, prin încheierea din 22

martie 2005, a fost unită cu fondul și excepția prematurității acțiunii,

invocată de pârâtul Municipiul București, prin Primar General.

Prin sentința nr. 1336 din 24

octombrie 2006, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a respins ca

neîntemeiate excepțiile inadmisibilității acțiunii, lipsei de interes asupra

capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a Ordinului Prefectului

Județului Ilfov nr. 1930/2002, lipsei calității procesuale active a

reclamanților și a prematurității acțiunii.

A admis în parte cererea de chemare

în judecată, formulată de reclamanți, în contradictoriu cu pârâții P.T., P.C., P.S.V.

și Prefectura Județului Ilfov.

A constatat nevalabilitatea titlului

statului asupra imobilului situat în Voluntari, județul Ilfov, compus din teren

în suprafață de 4056 mp

A constatat nulitatea absolută

parțială a Ordinului Prefectului Județului Ilfov nr. 1930 din 17 decembrie

2002, cu privire la suprafața de 4034 mp din terenul în litigiu.

I-a obligat pe pârâții persoane

fizice, să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie terenul în

suprafață de 4056 mp, situat în situat în Voluntari, județul Ilfov, identificat

prin punctele 1 – 2 – 3 – 8 – 1 și 7 – 4 – 5 – 6 – 7 din schița anexă la

raportul de expertiză topografică efectuat în cauză.

A respins totodată, cererea de

chemare în judecată formulată de reclamanți în contradictoriu cu pârâtul

Municipiul București prin Primar General, ca fiind introdusă împotriva unei

persoane fără calitate procesuală pasivă.

Pentru a se pronunța astfel, prima

instanță a reținut în esență că reclamanții contestă dreptul de proprietate al

pârâților numai cu privire la suprafața de 4072 mp, ce excede actului de

vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4684 din 20 iunie 1967 de Notariatul de

Stat al Raionului 1 Mai București prin care autorul lor le-a înstrăinat

acestora doar suprafața de 800 mp și construcțiile edificate pe acest teren.

Cât privește actul încheiat sub

semnătură privată la data de 5 septembrie 1966, între G.N., în calitate de

promitent - vânzător și soții P.G. și T., în calitate de

promitenți-cumpărători, această convenție nu are decât valoarea juridică a unui

antecontract de vânzare-cumpărare, întrucât, potrivit art. 11 din Decretul nr.

144/1958, în vigoare la data încheierii sale, înstrăinarea terenurilor cu sau

fără construcții situate pe teritoriul localităților, se putea realiza, sub

sancțiunea nulității absolute, numai în formă autentică și cu autorizație

administrativă prealabilă de înstrăinare, eliberată de comitetul executiv al sfatului

popular.

De altfel, prin acest act, părțile

și-au exprimat intenția de vânzare-cumpărare a întregului teren, de 4872 mp,

doar sub condiția lămuririi situației juridice a nemișcătorului, ce fusese

abuziv preluat de stat, de la un neproprietar - G.M., soacra lui G.N. - care

s-a înscris cu această suprafață în C.A.P., demersurile făcute de adevăratul

titular al dreptului de proprietate în vederea restituirii terenului, rămânând

fără rezultat.

Or, se arată, numai titularul

dreptului de proprietate are prerogativa dispoziției juridice asupra bunului,

înscrierea terenului în C.A.P. de către o altă persoană fiind lipsită de efecte

juridice sub aspectul validității manifestării de voință.

În acest context, al preluării fără

titlu valabil a terenului de către stat, prin C.A.P. - neaflându-ne în prezența

nici unuia dintre modurile de dobândire a proprietății, prevăzute de lege - imobilul

nu poate face parte din domeniul privat al unității administrativ teritoriale

în care se află situat, care nu poate dispune de bun, întrucât nu sunt

îndeplinite cerințele art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998.

Sunt întemeiate și susținerile

reclamanților cu privire la nulitatea absolută a Ordinului Prefectului

Județului Ilfov nr. 1930 din 17 decembrie 2002, care cu încălcarea

dispozițiilor art. 23 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, a constatat dreptul de

proprietate al pârâților asupra terenului de 4834 mp, în litigiu, deși aceștia

dobândiseră prin act autentic doar 800 mp, iar probele atestă că doar această

suprafață este aferentă casei de locuit, anexelor gospodărești, precum și

curții și grădinii din jurul acestora, evidențiată ca atare în actele de

proprietate.

Cât privește sentința civilă nr. 140

din 17 ianuarie 1996 a Judecătoriei Sectorului Agricol Ilfov, se mai arată,

prin care a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de reclamanții P.T., P.C.

și P.S.V., împotriva pârâtului Consiliul local al comunei Voluntari și s-a

constatat – în temeiul art. 111 C. proc. civ. – că reclamanții sunt

proprietarii suprafeței de 4872 mp, teren aferent casei de locuit din comuna

Voluntari, Sectorul Agricol Ilfov, aceasta nu poate constitui temei al

Ordinului Prefectului Județului Ilfov nr. 1930 din 17 decembrie 2002, care nu a

fost emis în executarea acestei sentințe ci urmare cererii de constituire a

dreptului de proprietate asupra terenului, formulată de pârâți la 5 aprilie

2002.

Această sentință a Judecătoriei

Sectorului Agricol Ilfov, nu este de altfel, opozabilă reclamanților, care nu

au fost părți în proces, și nu are efect constitutiv de drepturi ci doar efect

declarativ, fiind o hotărâre pronunțată în temeiul art. 111 C. proc. civ.

Or, pârâții au dobândit dreptul de

proprietate prin act autentic doar asupra terenului în suprafață de 800 mp și

construcțiilor edificate pe acesta, pentru diferența de 4072 mp părțile din

antecontract, exprimându-și doar intenția de vânzare-cumpărare, în situația

lămuririi situației juridice a terenului.

Ca atare, concluzionează prima

instanță, prin ordinul atacat s-a constituit pârâților, în temeiul art. 23 din

Legea nr. 18/1991, dreptul de proprietate pentru o suprafață de teren mai mare

decât cea evidențiată în actul de proprietate, respectiv actul de vânzare-cumpărare

autentificat sub nr. 4684 din 20 iunie 1967.

Prin decizia nr. 727 A din 13

octombrie 2008, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze

cu minori și de familie, a respins ca nefondat apelul declarat în cauză de

pârâții persoane fizice și ca lipsită de interes, cererea de aderare la apel,

formulată de reclamanți.

Pentru a decide astfel, instanța de

control judiciar a reținut în esență că voința reală a părților la încheierea

actului juridic din 8 septembrie 1966, calificată corect de către tribunal ca

fiind doar un antecontract de vânzare-cumpărare, nu a fost aceea de a se

înstrăina întreaga suprafață de 4872 mp ci doar atât cât li se va permite de

autorități, respectiv 800 mp.

De altfel, se mai arată, din

cuprinsul convenției nu rezultă asumarea de către vânzător a vreunei obligații

ulterioare autorizării vânzării dorite, de a obține titlu de proprietate pentru

întreaga suprafață de teren, în vederea înstrăinării acesteia sau de a vinde

diferența de teren soților Păunescu, la momentul ulterior al redobândirii

bunului, fără nici o pretenție, vânzare care nici nu ar fi putut avea loc, în

condițiile în care nu erau întrunite cerințele art. 11 al Decretului nr.

144/1958, în vigoare la data încheierii actului.

De asemenea, în baza art. 5 din

Statutul C.A.P. invocat de reclamanți, fiecare persoană putea păstra în

proprietate privată, casa și curtea din jurul casei în suprafață de maximum 800

mp, doar această suprafață aflându-se în circuitul civil.

Tot astfel, nu s-a realizat dovada

că originalele actelor de proprietate ale vânzătorului G.N. ar fi fost predate

cu ocazia încheierii convenției din 8 septembrie 1966 și nu cu ocazia

întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică din 20 iunie

1967, distincția nefiind de altfel hotărâtoare căci, chiar dacă s-ar fi înmânat

actele de proprietate, aceasta nu ar fi de natură să atragă prezumția simplă că

s-a dorit înstrăinarea întregii suprafețe de 4872 mp.

Chiar dacă s-ar însuși punctul de

vedere al pârâților și s-ar considera că voința părților a fost aceea de a se

vinde-cumpăra terenul de 4872 mp și nu atât cât le permiteau autoritățile

vremii, actul nu este translativ de proprietate, în condițiile în care a fost

încheiat sub semnătură privată, în contra prevederilor Decretului nr. 144/1958,

care stipula asupra obligativității formei autentice, sub sancțiunea nulității

absolute.

Nu se poate reține nici caracterul

simulat al actului autentic încheiat la 20 iunie 1967, apărare argumentată pe

rigorile statului comunist din acea vreme, în condițiile în care nu sunt

întrunite cerințele art. 1175 C. civ., în sensul de a se face dovada existenței

actului secret care să producă efecte între părți și succesorii lor universali.

Neîntemeiată s-a constatat a fi și

apărarea pârâților vizând faptul că au posedat întregul teren, în suprafață de

4872 mp, încă de la data antecontractului – 8 septembrie 1966 – ceea ce s-a

apreciat de către instanța de control judiciar ca fiind o invocare „implicită”

a prescripției achizitive, asupra diferenței de 4.072 mp.

Astfel, s-a reținut că, chiar dacă

s-ar invoca intervertirea precarității posesiei exercitate în persoana apelanților

prezenți (moștenitori ai lui P.G.) conform art. 1858 pct. 4 C. civ., nu ar

putea opera uzucapiunea, nefiind îndeplinită condiția ca bunul să se fi aflat

în masa succesorală a autorului lor și, nici condiția bunei credințe a

moștenitorilor, fiii soției supraviețuitoare, P.T.

În fine, apreciindu-se asupra

nulității absolute parțiale a Ordinului prefectului, pentru suprafața de teren

revendicată de intimații reclamanți, în mod corect, conchide instanța de

control judiciar, a reținut tribunalul că pârâții nu opun reclamanților, în

acțiunea de comparare a titlurilor, un titlu valabil, din punct de vedere cel

puțin formal, cu atât mai mult, un titlu valabil pe fond, astfel încât pârâții

nu pot avea câștig de cauză.

Chiar admițând că titlul pârâților

ar fi reprezentat de sentința civilă nr. 140/1996, totuși, în urma comparării

titlurilor, dreptul autorului reclamanților, provenind de la adevăratul

proprietar anterior, este mai bine caracterizat.

În cauză au declarat recurs, pârâții

P.C. și P.B.S.V.

În recursul său, întemeiat pe

dispozițiile art. 304 pct. 6, 7, 8 și 9 C. proc. civ., pârâtul P.C. critică

hotărârile date în cauză, după cum urmează:

- atât instanța fondului, cât și

instanța de apel au interpretat greșit clauzele convenției încheiată la data de

5 septembrie 1966, urmare căreia s-a produs subrogația reală cu titlu particular,

în sensul că autorii săi au devenit succesori cu titlu particular asupra

drepturilor vânzătorului, astfel încât numai aceștia puteau solicita și obține

de la stat retrocedarea diferenței de teren, respectiv obținerea unui titlu de

proprietate care să consfințească posesia, ca stare de fapt, pe care o

exercitau autorii săi încă de la momentul semnării convenției.

- cumpărătorilor li s-a transmis și

actul originar de dobândire a imobilului, instanțele ignorând această dovadă ce

ar fi venit în sprijinul interpretării voinței părților de a vinde/cumpăra,

suprafața totală de 4872 mp.

Astfel, chiar mențiunea privitoare

la posibilitatea ca dobânditorii să nu obțină titlul de proprietate pentru

întreaga suprafață, ci numai pentru cea autorizată – 800 mp – apare ca o

exonerare a vânzătorului de a garanta pentru evicțiune.

- însăși modalitatea de calcul a

prețului, face dovada voinței de a înstrăina întregul teren.

- instanța de apel a depășit limita

investirii, făcând aprecieri inutile, exhaustive, asupra modurilor originare de

dobândire a dreptului de proprietate, în condițiile în care nu era supusă

judecății vreo cerere vizând constatarea dobândirii dreptului de proprietate pe

calea uzucapiunii.

- autorii săi au stăpânit, de la

data încheierii convenției întregul teren de 4872 mp, neexistând niciodată o

identificare, delimitare, a terenului indiviz. de 800 mp, ce a făcut obiectul

actului autentic, în care este menționată expres menținerea stării de indiviziune.

- în condițiile în care reclamanții

nu au formulat nici un capăt de cerere prin care să solicite și ieșirea din

indiviziune cu privire la terenul în suprafață totală de 4872 mp, din care face

parte și terenul indiviz, revendicat, în suprafață de 4056 mp, instanțele au

dat reclamanților mai mult decât au cerut prin cererea introductivă, încălcând

astfel dispozițiile imperative ale art. 129 alin. (6) C. proc. civ.

- instanțele au consacrat o situație

juridică contrară celei stabilite anterior printr-o hotărâre judecătorească

care deși intrată în puterea lucrului judecat (sent. civ. nr. 190/1009 a

Judecătoriei S.A.I.) s-a apreciat că nu le este opozabilă reclamanților, ignorându-se

dispozițiile legale privitoare la regimul publicității imobiliare, în

condițiile în care drepturile recunoscute urmare pronunțării acestei hotărâri,

au fost intabulate în cartea funciară.

Invocând temeiul prevăzut de art.

304 pct. 9 C. proc. civ., pârâtul P.B.S.V. critică hotărârea din apel,

susținând deasemenea că instanța a făcut o greșită interpretare a intenției

părților semnatare ale convenției din 5 septembrie 1966, care și-au manifestat

neechivoc voința de a contracta, asupra întregii suprafețe de 4.872 mp.

De altfel, se arată, cele două

documente, de esența litigiului – actul sub semnătură privată din 5 septembrie 1966

și actul de vânzare-cumpărare autentificat la 20 iunie 1967 – au fost supuse

cercetării judecătorești, stând la baza sentinței civile nr. 140/1996 a

Judecătoriei Sectorului Agricol Ilfov, prin care li s-a recunoscut dreptul de

proprietate asupra întregii suprafețe de teren, de 4872 mp.

Instanța, în opinia recurentului, a

apreciat greșit asupra naturii juridice a actului întocmit la 5 septembrie

1966, care nu este un antecontract ci un „contract de vânzare-cumpărare sub

semnătură privată” pentru corecta interpretare a tranzacției fiind necesară

raportarea la condițiile social-politice ale vremii.

Tot astfel, s-a apreciat greșit

asupra admisibilității acțiunii, întrucât terenul revendicat intră în sfera de

reglementare a Legii nr. 18/1991, act normativ deasemenea cu caracter special –

ca și Legea nr. 10/2001 – situație în care o acțiune în revendicare ar fi

admisibilă doar în ipoteza în care nu s-ar aduce atingere unui alt drept de

proprietate ori securității raporturilor juridice.

Cât privește Ordinul Prefectului nr.

1930/2002, emis în baza art. 23 din Legea nr. 18/1991, acesta a consacrat cele

statuate prin sentința civilă nr. 140/1996 a Judecătoriei Sectorului Agricol

Ilfov care a admis acțiunea în revendicare a recurenților din prezenta cauză.

Recursurile se privesc ca fondate,

urmând a fi admise, în limitele și pentru considerentele ce succed.

Este de necontestat că, prin două

contracte succesive de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. 16083 din 9 mai

1940 și respectiv 26103 din 14 iunie 1947 de Tribunalul Ilfov – Secția

Notariat, soții G.N. și L., autorii reclamanților, au dobândit dreptul de

proprietate asupra a două terenuri în suprafață totală de 2 ha, dintre care

unul, arabil, iar celălalt – 10.000 mp – situat în comuna Băneasa, județul

Ilfov, ce provenea din fosta moșie Pipera – Tătărani, și forma parcela nr. 45,

prevăzută în planul cadastrului Ministerului Agriculturii și Domeniilor, cu

vecinătățile indicate în act.

Urmare divorțului soților G. și

partajării bunurilor comune dobândite în timpul căsătoriei, ambele terenuri au

fost atribuite lui G.N., împreună cu construcția edificată pe suprafața plasată

cadastral în comuna Băneasa, județul Ilfov (sentința civilă nr. 6385 bis din 8

iunie 1959 a fostului Tribunal Popular al Raionului I.V. Stalin București).

Ulterior, prin înscrisul intitulat

„act de vânzare-cumpărare” întocmit la 8 septembrie 1966, G.N. (autorul

reclamanților) și P.G. și T. (autorii pârâților) convin asupra

vânzării/cumpărării imobilului – construcție și teren, în act specificându-se

că situația juridică a terenului aferent construcției nu este clarificată,

urmare preluării abuzive a acestuia, de către C.A.P., ca efect al cererii

formulată de M.G., soacra vânzătorului, ce a ocupat imobilul, în toată perioada

de după realizarea partajului bunurilor foștilor soți G.

La 20 iunie 1967, în baza și în

limitele impuse prin autorizația emisă de fostul Comitet Executiv al Sfatului

Popular al Orașului București, nr. 3245 din 29 decembrie 1966, între aceleași

părți se încheie și actul autentificat sub nr. 4684 din 20 iunie 1967, de

Notariatul de stat al Raionului 1 Mai, ce consfințește vânzarea construcției

din comuna Cetatea Voluntărească, împreună cu o cotă parte indiviză de teren

construit și neconstruit, în suprafață de 800 mp, din suprafața totală de 4872 mp.

Două chestiuni se impun a fi

analizate cu precădere, în vederea dezlegării judicioase a cererilor deduse

judecății: interpretarea corectă a clauzelor actului juridic încheiat de

antecesorii părților la data de 5 septembrie 1966, sub aspectul voinței reale a

părților și eficiența acestuia, din perspectiva producerii de consecințe

juridice în condițiile în care, așa cum s-a arătat, numai pentru o parte din

terenul ce a format obiectul convenției, s-a realizat și întocmirea actului

autentic.

Potrivit art. 977 C. civ.,

interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților

contractante, iar nu după sensul literal al termenilor. Textul subliniază deci,

ca element hotărâtor pentru definirea și interpretarea contractului, rolul pe

care îl are voința internă a părților, voința lor reală.

Corelativ, art. 982 C. civ., dispune

că toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se

fiecăreia înțelesul ce rezultă din întreg.

Interpretarea contractului apare

adeseori – inclusiv în cazul în speță – în strânsă legătură cu operațiunea de

calificare juridică a acestuia, ce atrage după sine efectele juridice proprii

actului astfel încadrat.

În cauză, interpretând coordonat clauzele

contractului în discuție, fără a le separa de contextul în care se încadrează,

rezultă fără echivoc voința reală a părților de a vinde și respectiv de a

cumpăra, atât construcția cât și întregul teren, aferent acesteia, în suprafață

totală de 4872 mp.

Astfel, în preambulul actului,

autorul reclamanților, G.N., declară că vinde soților Păunescu imobilul său,

format din teren, construcții și instalații situat în parcul Băneasa, pentru ca

mai apoi, prezentând în detaliu situația acestui imobil – defalcat, teren și

construcții – să facă o referire expresă la suprafața totală de 4872 mp, cu

precizarea că, în legătură cu aceasta, a formulat cerere în vederea

clarificării drepturilor sale de proprietate.

În sprijinul acestei concluzii vine

și stipularea contractuală conform căreia „hotărârea ce se va da, precizând

drepturile mele de proprietate, o declarăm acceptată încă de pe acum, de

vânzător și de noi cumpărătorii, oricare ar fi această hotărâre, fiindcă așa ne-am

înțeles și cumpărătorii nu pot pretinde mai mult decât am eu dreptul de la

lege”.

Pentru a întări învoiala părților,

ce poartă neîndoielnic asupra întregii suprafețe de teren, astfel cum se găsea

împrejmuită la data încheierii actului și cu vecinătățile arătate, o altă

semnatară a convenției, M.G. – soacra vânzătorului – pe numele căreia o parte

din teren fusese preluat de către C.A.P., (urmare cererii de înscriere a

acesteia) declară că, deși nu înțelege să revendice vreun drept, asupra

proprietății ce se vinde, în situația în care (n.n. ca efect al preluării) i

s-ar atribui calitatea de proprietar, înțelege deasemenea să transmită acest

drept soților P., „în solidar cu vânzătorul de drept” și fără nici o pretenție.

O altă clauză ce face trimitere la

voința reală a părților este cea din partea finală a contractului, care

stipulează asupra unei eventuale exproprieri a terenului ce a făcut obiectul

vânzării, situație în care pierderea urma a se petrece „pe socoteala soților P.”

cărora urma să le revină „orice despăgubire ce s-ar acorda de către autorități,

pentru acest imobil”.

Or, inserarea acestei mențiuni în

act, (ce face o trimitere clară la instituția subrogației reale cu titlu

particular) ar fi fost inutilă în situația în care acordul de voință ar fi

purtat doar asupra suprafeței de 800 mp, în legătură cu care s-a obținut

autorizarea înstrăinării.

Inutile deasemenea ar fi fost, în

aceeași ipoteză, și stabilirea modalității de calcul a prețului ce va fi plătit,

în situația când s-ar fi autorizat încheierea actului autentic pentru întreaga

suprafață precum și consemnarea – în vederea acoperirii acestor „majorări de

suprafață” – a unui depozit la cumpărător, în sumă de 15.000 lei.

Ca atare, dând prioritate voinței

reale a părților, ce rezultă fără echivoc din actul astfel interpretat,

instanțele trebuiau să rețină intenția comună de a se înstrăina întreaga

suprafață de 4872 mp aferentă casei de locuit, așa cum aceasta este

individualizată în actele de proprietate.

Această operațiune atrage după sine

și calificarea actului astfel perfectat, care sub aspectul realizării acordului

de voință al părților, plății prețului și predării bunului este un veritabil

contract de vânzare-cumpărare iar nu un antecontract, ce are valoarea juridică

a unei promisiuni, cu caracter sinalagmatic, de a încheia în viitor un anumit

act.

Potrivit art. 1295, C. civ.,

vânzarea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la

cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra

lucrului și asupra prețului, chiar înainte de predarea lucrului și „numărarea”

prețului.

Or, în chiar actul ce consemnează

acordul de voință al părților, s-a stipulat atât asupra plății prețului

(inclusiv „pentru acoperirea” întregii suprafețe ce s-a voit a se înstrăina)

cât și a predării bunului, în pg. 3 alin. (3) a respectivului înscris,

menționându-se că soții Păunescu au intrat, de facto, în proprietatea

imobilului ce a făcut obiectul convenției.

Aceasta cu atât mai mult cu cât

probele atestă că la data încheierii convenției s-a produs și remiterea

titlului de proprietate, realizându-se astfel, în condițiile art. 1314 și 1315 C.

civ. „strămutarea lucrului vândut în puterea și posesiunea cumpărătorului”.

Tot astfel, conform cu art. 1138 C.

civ., remiterea voluntară a titlului original, făcută de creditor debitorului

dă proba liberațiunii.

Rezultatul unei corecte interpretări

a actului juridic, cu consecințe importante asupra efectelor legale ale

acestuia (produse prin încheierea valabilă a contractului) și efectelor

personale (în planul obligațiilor asumate de părți) se concretizează și în

modul în care, prin clauzele inserate în act, se face trimitere la anumite

garanții menite să asigure respectarea drepturilor dobânditorilor, în raport cu

cele ale vânzătorului.

Astfel, așa cum s-a arătat mai sus,

mențiunea din pg. 3 alin. (4) a actului în discuție, face trimitere la

instituția subrogației reale cu titlu particular, scopul fiind acela al

înlocuirii viitoare a bunului individual determinat - ce a făcut obiect al

vânzării - cu un alt bun (sau cu o altă valoare) menită să compenseze o

eventuală pierdere suferită de cumpărător.

Dar întreaga construcție juridică

creată prin contractul analizat, instituie de fapt ipoteza vizată prin

dispozițiile art. 1107 C. civ., atunci când creditorul, primind plata de la o

altă persoană, dă acestei persoane drepturile, acțiunile, privilegiile sau

ipotecile sale, în contra debitorului.

Este o subrogație convențională, ce

dă dreptul vânzătorului (în speță creditor al obligației de restituire a

terenului preluat abuziv, obligație ce incumbă statului) să-l subroge pe

cumpărător (terț solvens, în mai sus enunțatul raport juridic) în toate

drepturile și acțiunile pe care le are împotriva debitorului său, înainte de

plată sau concomitent cu plata.

Chiar dacă nu este denumită ca atare

în act, operațiunea juridică mai sus amintită transpare, fără echivoc, din

clauzele contractului și l-a eliberat pe fostul proprietar de a efectua

demersurile necesare reîntregirii bunului ce a făcut obiectul convenției.

Această interpretare, oferă o altă

perspectivă împrejurării că, ulterior înscrisului analizat, autorii părților nu

au putut întocmi actul autentic decât pentru o parte din terenul supus

înstrăinării, respectiv pentru 800 mp, cât s-a autorizat, conform legislației

în vigoare la acea dată.

Confirmarea dreptului de proprietate

al autorilor pârâților asupra suprafeței, de 4872 mp, a venit însă odată cu

pronunțarea sentinței nr. 140 din 17 ianuarie 1996 a Judecătoriei Sectorului

Agricol Ilfov, intrată în puterea lucrului judecat, prin care, admițându-se

acțiunea formulată de P.T., P.C. și P.S.V., în contradictoriu cu pârâtul

Consiliul local al Comunei Voluntari, s-a constatat că aceștia sunt

proprietarii întregii suprafețe aferentă casei de locuit din comuna Voluntari,

Sectorul Agricol Ilfov.

Nu în ultimul rând, este util a se

reține, în vederea adoptării unei soluții judicioase în cauză, că autorii

pârâților și ulterior aceștia din urmă, au stăpânit terenul în litigiu

neîntrerupt, din momentul încheierii actului întocmit la 5 septembrie 1966,

neexistând nici la acea dată și nici ulterior o identificare, în planul

cadastral, a suprafeței de 800 mp ce a făcut obiectul contractului de

vânzare-cumpărare încheiat, în anul 1967, în formă autentică.

Această împrejurare este confirmată

și prin declarația autentificată la 18 iunie 2009, dată de numita P.R. – f. 66

dosar recurs – probă încuviințată de instanță, în acord cu dispozițiile art.

305 C. proc. civ., din care rezultă că autorii pârâților au stăpânit, potrivit

convenției, întreaga suprafață de 4872 mp „ca deplini proprietari”, niciodată

după încheierea actului din septembrie 1966, vânzătorul G.N. – care se afla în

relații de prietenie cu autorii pârâților și îi vizita adesea – nemai invocând

vreun drept asupra construcției și terenului aferent, în integralitatea

acestuia.

Așa fiind, Ordinul Prefectului

Județului Ilfov nr. 1930 din 17 decembrie 2002, a cărui anulare s-a solicitat

prin cel de-al 2-lea petit al cererii introductive, nu a făcut decât să

consacre o situație juridică pe deplin stabilită, înainte de emiterea acestuia,

urmare rămânerii irevocabile a unei hotărâri judecătorești prin care pârâților

li se recunoștea proprietatea asupra terenului în litigiu, drept de proprietate

care – deasemenea, anterior emiterii actului administrativ – fusese înscris în

cartea funciară, înscriere opozabilă terților, în acord cu prevederile art. 27

alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (a se vedea încheierea de C.F. nr. 6792 din 8

august 2002, a Biroului de Carte funciară a Judecătoriei Buftea – f. 50, dos.

542/2004, al Tribunalului București – Volumul II).

Ca atare, reținând că acordul real

al voinței părților semnatare ale convenției din 5 septembrie 1966, a purtat

asupra întregii suprafețe de 4872 mp, în care este inclus și terenul în

litigiu, concluzia ce se impune, în considerarea argumentelor mai sus redate,

este aceea că nu se mai poate opera o comparare a titlurilor aparținând

autorilor pârâților și respectiv autorului reclamanților, în condițiile în care

bunul a ieșit din patrimoniul acestuia, urmare propriei manifestări de voință.

În considerarea celor ce preced,

recursurile urmează a se admite, a se casa decizia atacată precum și în parte

sentința, în sensul respingerii acțiunii, ca neîntemeiată.

Vor fi menținute celelalte

dispoziții ale sentinței, privitoare la excepțiile soluționate.

Cât privește cererea de aderare la

apel, formulată de intimații reclamanți se constată, în acord cu dispozițiile

art. 293 alin. (1) C. proc. civ., că aceasta a rămas fără efecte.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile

declarate

de pârâții P.B.Ș.V. și P.C. împotriva deciziei nr. 727/A din 13 octombrie 2008

a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și

de familie.

Casează decizia atacată și în parte

sentința nr. 1336 din 24 octombrie 2006 a Tribunalului București, secția a IV-a

civilă, în sensul că respinge acțiunea introdusă de reclamanții G.E. și F.M.N.,

ca neîntemeiată.

Menține celelalte dispoziții ale

sentinței privitoare la excepțiile soluționate.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 noiembrie 2009.