ÎCCJ, decizie (scj.ro #139315)

Acțiune în revendicare formulată în temeiul dispozițiilor Codului civil din 1864. Compararea titlurilor provenite de la autori diferiți. Invocarea priorității înscrierii în cartea funciară.

Cuprins pe materii

: Drept civil. Drepturi reale. Dreptul de proprietate. Acțiune în revendicare

Index alfabetic

: carte funciară

titlu de proprietate

principiul publicității materiale

Legea nr. 7/1996, art.  30, art. 31, art. 34

Notă: Textele articolelor din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, menționate în hotărâre, au fost avute în vedere de către instanțele de judecată în forma  în vigoare la momentul introducerii acțiunii

Criteriul de preferabilitate a titlului înscris primul în cartea funciară se aplică în cazul comparării a două titluri de proprietate ce provin de la un autor comun, iar nu când titlurile provin de la autori diferiți, ipoteză pentru care, în doctrină, se reține că regulile referitoare la publicitatea imobiliară devin relevante doar atunci când cercetarea probatorie ajunge la un autor comun.

În cazul existenței a două titluri de proprietate cu privire la același bun provenite de la autori diferiți, se aplică regulile comparării titlurilor autorilor pentru a se stabili care dintre ele este mai caracterizat.

Cum ambele titluri de proprietate au fost dobândite sub regimul Codului civil de la 1864 și al Legii nr.7/1996, care conferea publicității imobiliare efectul opozabilității față de terți și nu un efect constitutiv de drept, neînscrierea în cartea funciară a titlului reclamanților nu poate duce în sine la respingerea acțiunii în revendicare. Împrejurarea că titlul reclamanților, care au cumpărat imobilul de la stat, nu a fost înscris în cartea funciară ar fi avut drept consecință faptul că terții interesați ar fi putut considera că acest transfer de proprietate nu s-a produs, deci că dreptul ar fi rămas la stat. Însă, terții interesați să invoce inopozabilitatea, ar fi fost eventualii cumpărători tot de la stat și nu pârâta, care a cumpărat imobilul de la un alt proprietar.

Secția I civilă, decizia nr. 205 din  31 ianuarie 2017

Prin cererea înregistrată la data de 10.04.2008 pe rolul Tribunalului București, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâții C., D., S.C. E. S.R.L., F., Primăria Municipiului București și Prefectura Municipiului București și Sectorului Agricol Ilfov, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța: - să oblige pârâta S.C. E. S.R.L. să le lase în deplină proprietate și liniștită imobilul situat în str. C. nr. x5 sau Bd. I. nr. x6, format din construcție, două camere și dependințe, în suprafață la sol de 55,57 m.p. (suprafață utilă de 77,95 m.p.) și teren în suprafață de 62,88 m.p.; - să oblige pârâta S.C. E. S.R.L., pe calea acțiunii oblice, să lase Primăriei Municipiului București – Consiliului General al Municipiului București, în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul compus din teren suprafață de 417,12 m.p. aflat în str. C. nr. x5 sau str. I. nr. x6; - să constate nulitatea absolută a următoarele documente: Ordinul nr. 241 din 23.08.1994 emis de Prefectura Municipiului București și Sectorului Agricol Ilfov; tranzacția din 10.05.2007 care stă la baza pronunțării sentinței civile nr. 7394 din 14.05.2007 în dosar nr. x/299/2007 a Judecătoriei Sectorului 1 București; contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 18.07.2007; cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 1717 din 16.12.2010, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea pronunțată la data de 05.01.2011, Tribunalul București, Secția a V-a civilă a admis excepția necompetenței materiale, cât privește cererea de constatarea nulității Ordinului Prefectului nr. 241/1994 emis de Prefectura Municipiului București; a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sector 1 București; a suspendat judecata celorlalte capete ale cererii de chemare în judecată, în temeiul art. 244 alin. (1) pct. 1 C.proc.civ., până la rămânerea irevocabilă a hotărârii ce se va pronunța cu privire la anularea Ordinului Prefectului nr. 241/1994, disjunsă.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București sub nr. x/299/2011 și prin încheierea de la data de 07.12.2011 s-a luat act de renunțarea reclamanților la judecarea cererii de anulare a Ordinului Prefectului nr. 241/1994.

În urma disjungerii, pe rolul Tribunalului București, Secția a V-a civilă s-a format dosarul înregistrat sub nr. x/3/2011, cauza fiind repusă pe rol la data de 12.12.2012 ca urmare a pronunțării soluției în dosarul nr. x/299/2011.

La termenul din 12.12.2012, reclamanții au depus o cerere precizatoare, prin care au arătat că solicită obligarea pârâtei S.C. E. S.R.L. la plata sumei de 31.053 lei, reprezentând contravaloarea construcției care a pierit în urma unui incendiu din 09.05.2009.

La același termen de judecată, Tribunalul a constatat că Prefectura Sectorului Agricol Ilfov nu mai are calitate procesuală în cauză, însă având în vedere poziția reclamanților a menținut în cauză pârâta Prefectura Municipiului București.

Prin sentința civilă nr. 891 din 08.07.2014, Tribunalul București, Secția V-a civilă a respins ca neîntemeiată cererea precizată.

Împotriva acestei sentințe, au declarat apel reclamanții.

Prin decizia nr. 487 din 28.06.2016, Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul, a schimbat sentința, în sensul că a admis, în parte, acțiunea precizată, a obligat pârâta S.C. E. S.R.L. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 62,88 m.p. situat sub construcția în prezent arsă, situat în str. C. nr. x5 / Bd. I. nr. x6, identificat prin raportul de expertiză efectuat în cauză de expert G.; a obligat pârâta S.C. E. S.R.L., să lase în deplină proprietate și liniștită posesie Municipiului București terenul liber de construcție, în suprafață de 416,3 m.p., diferența dintre totalul de 479,18 m.p. din imobilul situat în str. C. nr. x5 / Bd. I. nr. x6, identificat prin raportul de expertiză efectuat în cauză de expert G., și terenul situat sub construcție, de 62,88 m.p.; a obligat pârâta S.C. E. S.R.L. să plătească reclamanților suma de 31.053 lei reprezentând contravaloarea construcției. A menținut dispoziția de respingere în rest a acțiunii precizate.  A obligat pârâta S.C. E. S.R.L. să plătească reclamanților suma de 4.000 lei cheltuieli de judecată fond și 3.000 lei cheltuieli de judecată în apel.

În motivarea deciziei s-au reținut următoarele.

I. Prima problemă care trebuie rezolvată în cauză este identificarea în spațiu a imobilului din titlul de proprietate invocat de către apelanții-reclamanți, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 încheiat cu Primăria Municipiului București, prin S.C. H. S.A., în baza Legii nr. 112/1995 (terenul de sub construcție fiind proprietatea lor), precum și a celui din contractul de închiriere nr. x din 10.06.1992 încheiat tot cu Primăria Municipiului București, prin S.C. H. S.A. (curtea rămânând în proprietatea Municipiului București).

Adresa poștală (stradă, număr) constituie doar un element de identificare generat de rațiuni de simplificare a individualizării și de sistematizare a teritoriului, asociat unui imobil având o anumită delimitare în spațiu de către autoritatea administrativă competentă care o atribuie.

Acest element prezintă o utilitate deosebită în situația în care în actul de transmitere nu este indicat perimetrul imobilului, caz în care planurile topografice sau cadastrale pe care sunt menționate și adresele imobilelor permit indirect poziționarea în spațiu a obiectului contractului. Într-o asemenea situație, în care din cuprinsul contractului sau anexelor acestuia nu se rezultă niciun indiciu al unei alte delimitări în spațiu care să fi fost avută în vedere de părți, ci doar adresa sa, nu se poate face dovada că părțile au intenționat de fapt să transmită un imobil cu o altă adresă. Întrucât nu există nicio îndoială care să pună vreo problemă de interpretare

,

singura ce ar conferi prioritate voinței interne (art. 977 C.civ.), neconcordanța între, pe de o parte, voința internă a părților, care ar fi intenționat să transmită un teren cu un anumit perimetru și, pe de altă parte, cea externă, indicată în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, în care imobilul este identificat printr-o anumită adresă,

nu poate fi opusă terților

, conform principiului ce se degajă din prevederile art. 1175 C.civ.

În imensa majoritate a situațiilor în actele juridice sunt indicate ambele elemente (adresa și conturul) și există concordanță între limita conturului terenului și adresa sa.

Dacă însă există o diferență, în interpretarea contractului referitor la obiectul său, trebuie dată prioritate, din perspectiva celor expuse anterior, conturului real al terenului avut în vedere de părți, indicat fie în cuprinsul contractului prin dimensiunile laturilor și vecinătăți, fie printr-o reprezentare grafică (schiță anexă la contract).

Din considerentele expuse anterior rezultă și că nu se poate reține apărarea intimatei-pârâte S.C. E. S.R.L. care susține că

de plano

terenul este cel cu adresa actuală (la data transmiterii) str. C. nr. x5, și astfel, suprapunându-se cu terenul identificat prin acea adresă, aparținând în prezent S.C. I. S.R.L. (potrivit extrasului din cartea funciară nr. x58), Primăria Municipiului București a vândut lucrul altuia. În planul topografic actual (depus atât de experta J., cât și de expertul-parte al intimatei-pârâte), adresa poștală str. C. nr. x5 nu apare. Această adresă a fost însă folosită în documentația cadastrală recepționată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, ceea ce îi conferă un caracter oficial, pentru terenul care, având aceeași configurație cu cea actuală (având la Nord imobilul situat la intersecția străzilor Șos. B. - actualmente Șos. I. - și str. D. - actualmente str. C. -, la Est str. D., la Sud două proprietăți și str. M. pe o distanță mică, iar la Vest un alt imobil), a figurat în planul cadastral din anul 1940, comunicat de Primăria Municipiului București, cu adresa str. D. nr. x3. În același plan, imobilul situat la nordul acestuia (la intersecția străzilor Șos. B. - actualmente Șos. I. - și str. D. - actualmente str. C.) figurează cu numărul poștal x5, iar cel de la sudul său tot cu numărul poștal x3. Imobilul în discuție a fost dobândit de K. și L. cu actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 17.07.1945 de Tribunalul Ilfov, în cuprinsul acestuia indicându-se adresa str. D. nr. x5 (fost X. x9), a fost restituit acestora prin decizia nr. 189 din 27.05.1992 a Primăriei Municipiului București, pentru edificarea unei construcții cu subsol, parter și patru etaje pe terenul la acel moment viran proprietarele au obținut autorizația de construcție nr. 14C din 15.09.1993 și a făcut la data de 15.11.1993 obiectul unui contract de asociere în vederea construirii unui imobil de locuințe și birouri cu firma M. S.R.L., care și-a schimbat apoi denumirea în S.C. I. S.R.L.

În primul rând, pentru stabilirea conturului imobilului dobândit de apelanții-reclamanți trebuie avută în vedere schiță depusă de aceștia odată cu cererea de chemare în judecată, întocmită de S.C. H. S.A. Este de menționat că schița comunicată de N., în calitate de administrator al S.C. H. S.A. (având activitatea suspendată din 01.11.2014), este într-o versiune ușor diferită, în sensul că la Est nu mai este menționată str. C., laturile dinspre Est și dinspre Vest sunt cu 2 m mai mici (latura dinspre Est de 32,05 m în loc de 34,05 m și partea cea mai sudică a laturii dinspre Vest de 1744 cm în loc de 1944 cm), iar latura dinspre Nord puțin mai mare (2179 cm în loc de 20,50 m).

O primă concluzie care rezultă din analiza acestei schițe este aceea că imobilul trebuie să se afle în zona delimitată la nord de Bd. I. și la est str. C., putând fi astfel fie chiar pe colț, fie la o anumită distanță de Bd. I., dar învecinat cu str. C. (ceea ce ar putea confirma teza intimatei-pârâte S.C. E. S.R.L. că este vorba de imobilul cu adresa în prezent în str. C. nr. x5), fie la o anumită distanță de str. C., dar învecinat cu Bd. I. (ceea ce ar putea confirma teza apelanților-reclamanți că este vorba de imobilul cu adresa în prezent în Bd. I. nr. x6), fie, în sfârșit, la o anumită distanță de Bd. I. și la o anumită distanță de str. C. Este vorba de distanțe rezonabile, căci altfel nu s-ar justifica indicarea celor două străzi pe schiță, așa încât zona în care trebuie localizat nu trebuie să fie foarte întinsă.

Chiar și așa, identificarea ar fi fost imposibil de realizat strict pe baza schiței care indică limitele terenului, dar nu și vecinătățile, dacă nu ar exista un punct de reper fix, și anume construcția, a cărei latură dinspre Vest se află chiar la limita de vecinătate, fiind totodată măsurate distinct distanțele de la Nordul terenului până la construcție, lungimea construcției și de la construcție până la Sud.

Comparând releveul construcției dobândite de apelanții-reclamanți, întocmit de S.C. H. S.A., cu releveul construcției dobândite de intimata-pârâtă S.C. E. S.R.L., ambele depuse la termenul din 18.06.2008, se observă similitudinea formei amprentei la sol, diferența de suprafață utilă în limitele de toleranță admise (40,74 m.p., respectiv 42,75 m.p.), împărțirea în linii mari asemănătoare a camerelor, poziția identică a ușii exterioare și a ușilor interne.

Chiar dacă există într-adevăr anumite diferențe: pozițiile 1 și 5 din primul releveu - vestibul și cameră - au suprafața de 5,25 m.p.+7,34 m.p.=12,59 m.p. și le corespunde poziția 3 din al doilea releveu - cameră - cu suprafața de 10,86 m.p.; poziția 2 din primul releveu - cameră - are suprafața de 13,09 m.p. și îi corespunde poziția 2 din al doilea releveu - cameră - cu suprafața de 10,17 m.p.; poziția 3 din primul releveu - bucătărie - are suprafața de 6,73 m.p. și îi corespunde poziția 1 din al doilea releveu - cameră - cu suprafața de 9,84 m.p.; poziția 4 din primul releveu - baie - are suprafața de 8,33 m.p. și îi corespund pozițiile 4 și 5 din al doilea releveu - bucătărie și baie - cu suprafața de 6,70 m.p.+5,18 m.p.=11,88 m.p., aceste diferențe, cu privire la cele două camere dinspre Nord (pozițiile 2 și 3 din primul releveu), sunt nesemnificative, rezultând din măsurători, iar cu privire la cele trei camere dinspre Sud, sunt nerelevante, explicându-se prin efectuarea unor recompartimentări (după dobândirea apartamentului de către apelanții-reclamanți și până la pierderea posesiei lui), câtă vreme perimetrul tuturor acestora trei (pereții exteriori, dar și cei interiori, care le despart de camerele dinspre Nord) este același.

De asemenea, chiar dacă în primul releveu apar și 2 boxe la subsol, nemenționate în cel de-al doilea, aceasta se explică printr-o omisiune în cadrul celui de-al doilea, câtă vreme existența lor fizică a fost constatată de către expertul J. Constatările expertului, care lucrează în calitate de delegat al instanței, bazate pe constatările sale de fapt, fac dovadă până la înscrierea în fals, chiar dacă expertiza este anulată, ceea ce în cauză nici nu s-a întâmplat, la termenul din 11.11.2009 instanța dispunând din oficiu și o nouă expertiză de identificare a construcției fără a invalida concluziile celei dintâi, care a avut și un asemenea obiectiv, pe lângă cel de evaluare a imobilului (teren și construcție).

Pe de altă parte, curtea de apel a constatat, pe baza planului topografic actual anterior menționat (depus atât de experta J., cât și de expertul-parte al intimatei-pârâte), că nu există nicio altă construcție asemănătoare ca formă a amprentei la sol în zona stabilită mai sus.

Pe cale de consecință, terenul dobândit de apelanții-reclamanți este cel pe care se află construcția aflată în prezent în posesia S.C. E. S.R.L. și care are adresa actuală, Bd. I. nr. x6.

De altfel, folosind acest raționament, la aceeași concluzie au ajuns și experții J. și G.

În al doilea rând, strict în vederea identificării imobilului din schița anexă la contractul de vânzare-cumpărare prin care apelanții-reclamanți au dobândit imobilul, poate fi avută în vedere adresa pe care o asociază S.C. H. S.A. imobilului astfel reprezentat, și anume str. C. nr. x5, și în consecință dosarul întocmit de S.C. H. S.A. pentru acest imobil, deținut de Administrația Fondului Imobiliar după preluarea-predarea arhivei în anul 1999, depus direct în apel cu adresa  din 08.03.2016.

În acest dosar se regăsește un plan de situație scara 1:200, pe care apare aceeași clădire (individualizată ca fiind corp A, corpul B fiind ulterior demolat), de data aceasta fiind indicate și vecinătățile terenului pe care este edificată, un teren mai mare, în care este inclus și cel în litigiu. Astfel, terenul mai mare este cel situat chiar la intersecția dintre Bd. P. (actualmente I.) și str. C. pe fișa aflată pe aceeași pagină (pe față) existând mențiunea făcută în februarie 1955 că s-a constatat că din curte s-a luat aproximativ o jumătate și s-a transformat în parc public, diferența rămasă, identificată în continuare ca fiind imobilul din str. C. nr. x5. Din schiță rezultă că jumătatea transformată în parc este cea dinspre str. C.

Prin urmare, imobilul pentru care S.C. H. S.A. avea în evidențe adresa str. C. nr. x5 este chiar cel în litigiu. Ca atare, folosirea acestei adrese în contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 se explică prin neactualizarea bazei sale de date, pentru a corespunde cu modificările operate prin planurile topografice ulterioare.

Din același dosar comunicat de AFI, Curtea mai reține că întregul imobil apare ca fiind naționalizat la data de 20.04.1950 în temeiul unui proces-verbal întocmit pe baza Decretului nr. 92/1950, de la O.. În fișa juridică este indicat modul în care a fost preluat în administrare corpul B (cel ulterior demolat) de către I.A.L. 30 Decembrie, și anume „în baza ... (nicio mențiune) Steagul Roșu”.

Este de observat că, deși în procesul-verbal întocmit la data 27.03.1940 de Comisiunea pentru înființarea cărților funciare în București s-a reținut că imobilul situat în str. D., colț cu Șos. B., în suprafață de 938 m.p., este proprietatea lui P., Q., R. (moștenitorii lui S.), T. (moștenitoarea lui U.), V. (moștenitor al lui W.), X., Y., Z. și A.A. (moștenitori ai lui B.B.), în schimb în actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 17.07.1945 de Tribunalul Ilfov, prin care imobilul de la Sud a fost dobândit de K. și L., se indică drept vecinătate la Nord „proprietatea O.”, după care se face referire la modalitatea de dobândire la o tranzacție-partaj încheiată în anul 1938 cu moștenitorii defunctului S. și se arată că „decedatul S. poseda acest teren în baza actelor mai jos arătate, aflate în posesia d-nei O. (...)”. Prin urmare, este posibil ca între anii 1940 și 1945 să fi intervenit un transfer de proprietate în favoarea acestei persoane.

De asemenea, este posibil ca imobilul dobândit de K. și L. de la C.C., situat în str. D. nr. x5 (fost X. x9) să fi provenit dintr-un teren mai mare care îl includea și pe cel de la Sudul acestuia, de vreme ce prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 21.12.1943 de Tribunalul Ilfov - Secția Notariat, D.D. și E.E. dobândiseră tot de la C.C. imobilul situat în str. X. nr. x3 (fost tot x9).

Prin urmare, folosirea aceluiași număr poștal pentru imobile distincte, fie nr. x3 (pe planul cadastral din anul 1940, pentru cele două menționate imediat anterior), fie nr. x5 (pentru cel cumpărat de K. și L., în actul lor de dobândire, și pentru cel care era proprietatea moștenitorilor lui S. în anul 1940), se explică prin efectuarea acestor dezmembrări, neurmată de identificări riguroase distincte a imobilelor obținute astfel.

În orice caz, modificarea adresei poștale a unuia dintre imobilele identificate ambele la un moment dat ca fiind situate în str. C. nr. x5 este certă și a intervenit cel târziu la data de 03.08.1959 și pentru imobilul în litigiu (cu următoarele vecinătăți: „

Față Bul P., Fund M., Dreapta parc - loc viran și Stînga Bul P. x4

”), întrucât în fișa imobilului întocmită de Institutul X. s-a menționat „str. P. nr. x6 (C. x5)”, Raionul I.V. Stalin.

În al treilea rând, în identificarea imobilului transmis prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 ca fiind cel care corespunde actualei adresei, Bd. I. nr. x5, pledează și faptul că acesta este cel preluat în posesie de către apelanții-reclamanți.

Astfel, prin cererea înregistrată la data de 23.05.1997 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București sub nr. x/1997, reclamanta A. a chemat în judecată pârâta S.C. M. S.R.L., pentru a fi obligată să mute gardul ce se află în posesia reclamantei, arătând că în anul 1992 a convenit cu administratorul societății constructoare ca pârâta să folosească o parte din curtea sa prin mutarea gardului în interior, cu condiția ca după terminarea construcției gardul să fie mutat în poziția inițială, lucru care nu s-a întâmplat.

În dispozitivul hotărârii, atât la domiciliul reclamantei, cât și la domiciliul pârâtei apare adresa, str. C. nr. x5.

În concluzie, părțile din contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 au avut reprezentarea terenului transmis ca fiind cel cu configurația ce corespunde actualei adrese, Bd. I. nr. x6, existând astfel o suprapunere cu imobilul dobândit de S.C. E. S.R.L. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 18.07.2007.

II. Subsecvent, a doua problemă o reprezintă determinarea și aplicarea în cauză a regulilor din materia acțiunii în revendicare imobiliară.

În aceste condiții, se impune stabilirea apartenenței dreptului de proprietate, iar acest drept se regăsește în patrimoniul ultimei persoane care l-a dobândit în mod valabil, ca efect al principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparține.

Aplicarea regulilor de drept în materia apărării dreptului de proprietate presupune în primul rând să se stabilească dacă terenul în litigiu se regăsește în titlul de proprietate al uneia (situație în care aceea va avea câștig de cauză) sau ambelor părți (în acest ultim caz urmând a se da prioritate unuia din titlurile de proprietate, potrivit regulilor stabilite de jurisprudență și de literatura de specialitate).

Aplicarea regulilor de drept consacrate în materia revendicării imobiliare implică astfel în cel de-al doilea caz, care se regăsește în speță, compararea titlurilor de proprietate prezentate de către părți. Dacă titlurile lor provin de la autori diferiți se compară între ele drepturile autorilor de la care provin titlurile. Această soluție, care corespunde în cea mai mare măsură

principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparține

, asigurând astfel respectarea efectivă a dreptului de proprietate asupra bunului în discuție, trebuie aplicată ori de câte ori este posibil, pentru a identifica, pe cât posibil, momentul la care apar pentru prima oară două titluri de proprietate asupra aceluiași bun.

Nicio altă modalitate de comparare a titlurilor de proprietate prezentate de părți nu corespunde într-o asemenea situație principiului de drept pe care trebuie să îl reflecte acțiunea în revendicare, astfel că aplicarea oricărui alt criteriu de preferabilitate care să ignore scopul urmărit de o asemenea acțiune, și anume stabilirea patrimoniului în care se regăsește dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, nu poate fi admisă.

În aceste condiții, în cauză trebuie să aplice regula consacrată în materia revendicării imobiliare pentru ipoteza în care titlurile emană de la autori diferiți, enunțată anterior, și nu un alt criteriu de preferință, pentru a da câștig de cauză intimatei-pârâte, pe considerentul că aceasta și-a întocmit prima documentația cadastrală și și-a înscris prima imobilul în cartea funciară, dat fiind că această regulă se aplică pentru o situație distinctă, aceea în care titlurile provin de la același autor.

O asemenea soluție nu poate fi admisă și în ipotezele precum cea de față, pentru că, deși intabularea în cartea funciară are într-adevăr efectul de a face opozabil tuturor acest drept, conform art. 25 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data înscrierii imobilului în cartea funciară de către autorii intimatei-pârât, respectiv 20.06.2007), în același timp actul normativ invocat permite, în cazurile prevăzute de art. 34, rectificarea cărții funciare la cererea persoanelor interesate care pretind și dovedesc printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă o neconcordanță între cuprinsul cărții funciare și situația juridică reală a imobilului. Or, acțiunea în revendicare constituie tocmai unul dintre mijloacele procedurale prin care adevăratul proprietar al unui imobil înscris în cartea funciară în favoarea unei alte persoane înțelege să îndeplinească condiția prealabilă impusă de art. 34 din Legea nr. 7/1996, aceea a existenței unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile prin care să se constate că situația juridică reală a imobilului este cea pe care o pretinde.

Prin urmare, nu numai că Legea nr. 7/1996 nu exclude punerea în discuție a drepturilor înscrise în cartea funciară, ci chiar face referire expresă la posibilitatea înlăturării unei eventuale neconcordanțe între cuprinsul cărții funciare și situația juridică reală a imobilului, conferind astfel un suport legal pentru contestarea acelor drepturi.

Concluzia celor expuse anterior este aceea că se impune compararea între ele a drepturile autorilor de la care provin titlurile.

Astfel, titlul de proprietate al statului este actul administrativ individual de preluare din 20.04.1950, iar autorul statului (pentru terenul liber de construcție) și indirect al autorilor-reclamanți (pentru terenul de sub construcție, cumpărat de la stat) este fostul proprietar, fie că este vorba de O., fie de moștenitorii lui S., de la care a fost preluat prin invocarea Decretului nr. 92/1950 (fără a fi enumerat în lista-anexă inițială).

Pe de altă parte, titlul de proprietate invocat de intimata-pârâtă S.C. E. S.R.L. este contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 18.07.2007, prin care a dobândit imobilul în litigiu de la vânzătorii C. și D.

Titlul de proprietate invocat de aceștia din urmă este sentința civilă nr. 7394 din 14.05.2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. x/299/2007, prin care s-a admis cererea formulată de reclamantul C. în contradictoriu cu pârâta F. și s-a constatat, ca urmare a încheierii unei tranzacții, că pârâta a vândut reclamantului imobilul situat în str. I. nr. x6, format din teren în suprafață de 480 m.p. și construcție edificată pe teren, compusă din trei camere și dependințe, urmând ca hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

F. a dobândit a dobândit o cotă de 1/2 din imobil prin moștenire de la F.F., conform certificatului de moștenitor nr. x din 24.01.2007, și cealaltă cotă de 1/2 prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 26.04.1993 de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 București (construcția și dreptul de folosință asupra terenului), precum și prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată nr. x din 16.10.1994 eliberat de Prefectura Municipiului București și a Sectorului Agricol Ilfov (terenul). Aceste două titluri de proprietate sunt depuse la rolul fiscal și în ceea ce îl privește pe F.F.

Or, potrivit adresei din 20.08.2008 emise de Camera Notarilor Publici contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 26.04.1993 nu se regăsește în arhiva sa, numărul de autentificare x a fost emis la o altă dată (18.01.1993) și pentru un alt gen de act autentic (declarație notarială), iar în data de 26.04.1993 nu au fost instrumentate acte autentice cu numărul de autentificare x.

Aceeași este situația și cu privire la certificatul de moștenitor nr. x/1984 eliberat de Notariatul de Stat al Sectorului 1 București menționat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 26.04.1993 ca fiind modalitatea de dobândire a imobilului de către vânzătorul G.G.

Astfel, potrivit adresei din 20.08.2008 emise de Camera Notarilor Publici certificatul nr. x din 08.03.1984 a fost emis în dosarul succesoral nr. x4/1984 conexat cu dosarul succesoral nr. x5/1984 care a făcut obiectul dezbaterii succesiunii unui alt defunct.

Cu adresa depusă în apel Camera Notarilor Publici a confirmat cele învederate anterior, a depus înscrisurile la care a făcut referire și a arătat că actul autentificat sub nr. x/1979 de Notariatul de Stat Sector 1, la care se face referire în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 26.04.1993 ca fiind actul de dobândire al autoarei H.H., are ca obiect un autoturism.

Din adresa emisă de Secretariatul General al Guvernului rezultă că în anul 1958 au fost emise hotărâri până la nr. 1949, deși în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 26.04.1993 se face referire la H.C.M. nr. 4017/1958.

De asemenea, potrivit adresei trimise de OCPI, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 26.04.1993 nu se regăsește ca fiind înscris în evidențele sale în registrul de transcripțiuni. La numărul de transcriere x/1993 menționat pe contract este efectuată o transcriere privind un imobil situat în str. B. nr. x, iar transcrierea nr. x/1993 care se regăsește în evidențele sale este din data de 14.01.1993.

Tot astfel, certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată nr. x din 16.10.1994 eliberat de Prefectura Municipiului București și a Sectorului Agricol Ilfov nu a fost identificat în arhiva acestei instituții, așa cum rezultă din întâmpinarea depusă în dosarul nr. x/299/2011 al Judecătoriei Sectorului 1 București, iar referirea la poziția nr. 131 din ordinul nr. 241 din 23.08.1994 nu se regăsește în cuprinsul ordinului, trimis de Instituția Prefectului Municipiului București cu adresa din 01.06.2009. Ordinul respectiv a fost emis la data de 18.07.1994, iar F.F. nu se regăsește la niciuna dintre poziții, la poziția 131 fiind menționat I.I. cu un teren situat în str. Q.

Pe cale de consecință, reținând că titlul apelanților-reclamanți și al statului provin de la adevăratul proprietar, în timp ce titlurile autorilor intimatei-pârâte S.C. E. S.R.L. nu au corespondent în realitate, Curtea reține că titlul de proprietate al primilor este preferabil, urmând ca intimata-pârâtă să fie obligată să predea posesia terenului și, întrucât construcția a pierit, acțiunea în revendicare fiind transformată sub acest aspect într-una în despăgubiri, să plătească suma ce reprezintă contravaloarea acesteia.

Așadar, acțiunea oblică este acea acțiune în justiție pe care creditorul o exercită pentru valorificarea unui drept care aparține debitorului său. Această acțiunea este exercitată de creditor în numele debitorului său, dar va duce la același rezultat ca și cum ar fi fost exercitată de debitor.

Pentru a se putea intenta acțiunea oblică este necesară îndeplinirea unor condiții, astfel: - debitorul să fie inactiv, adică să nu intenteze el însuși acțiunea; - creditorul trebuie să aibă un interes serios și legitim; - creanța pe care o are creditorul trebuie să fie certă, lichidă și exigibilă.

Prin contractul de închiriere nr. x din 10.06.1992 încheiat cu Primăria Municipiului București, prin S.C. H. S.A. (terenul fiind în proprietatea Municipiului București), apelanții-reclamanți au dobândit un drept de folosință asupra terenului de sub construcție (asupra cărora au devenit ulterior proprietari) și asupra celui de construcții. Acest contract a fost prelungit succesiv de drept în temeiul Legii nr. 17/1994, O.U.G. nr. 40/1999, O.U.G. nr. 8/2004, O.U.G. nr. 44/2009.

Potrivit art. 1411 C.civ., locațiunea este un contract prin care o per­soa­nă, numită locator, pune la dispoziția altei persoane, numite lo­catar, folo­sința temporară a unui bun, în schimbul unei sume de bani, numită chirie.

Dreptul de folosință al locata­ru­lui este un drept de creanță. Dreptul de folosință, ca drept de creanță, nu conferă locatarului drep­tul de urmărire a bunului aflat asupra terților, așa cum nu conferă nici dreptul de preferință (spe­cifice doar drepturilor reale).

În temeiul contractului principala obligație a locatorului este de a asigura locatarului folosința lucrului pe toată durata locațiunii, obli­gație de a face cu caracter succesiv, din care decurg mai multe obligații se­cun­dare (cu scopul de a asigura garantarea folosinței liniștite și utile a lu­cru­lui închiriat). Pentru asigurarea executării obligației principale de folosință a lucru­lui, locatorul are trei obligații subsecvente: a) obligația de predare a lucrului; b) obligația efectuării reparațiilor capitale și c) obligația de garanție.

Nimic nu impune însă chiriașului să se limiteze la a invoca garanția pentru tulburările de drept provenite prin faptele terților, dacă sunt întrunite condițiile unei alte acțiuni, cum este acțiunea oblică, asumându-și costurile și riscurile acesteia.

Or, aceste cerințe sunt întrunite, pentru că: - locatorul, Municipiul București, a fost inactiv, acestea nepreluând nici acțiunea introdusă de apelanții-reclamanți; - interesul apelanților-reclamanți este să poată să-și exercite dreptul de folosință asupra curții, fără de care nu pot nici să-și exercite în condiții adecvate dreptul de proprietate asupra terenului care s-a situat sub construcția în prezent arsă, ce nu are ieșire la drumul public; - creanță corelativă obligație a locatorului este de a asigura locatarului folosința lucrului pe toată durata locațiunii este certă, lichidă și exigibilă.

În aceste condiții, curtea de apel a constatat caracterul întemeiat și al celui de-al doilea capăt de cerere.

Sub un alt aspect, instanța de apel reține că Municipiul București este titularul dreptului de proprietate asupra terenului, iar nu Primăria Municipiului București, care are numai calitatea de a reprezenta în justiție unitatea administrativ-teritorială [art. 21 alin. (2) din Legea nr. 215/2001].

Fiind vorba de o reprezentare legală, se constată că, în drept (iar nu în fapt), la judecată a participat titularul dreptului real, astfel că nu s-ar putea respinge acest capăt de cerere cu argumentul distincției formale care există între Municipiul București, reprezentat de Primăria Municipiului București, pe de o parte, și Primăria Municipiului București, pe de altă parte, iar acțiunea va fi admisă în raport de titularul dreptului de proprietate, drepturile neputând fi stabilite prin hotărâre judecătorească decât celor recunoscuți de lege a fi titularii lor.

De altfel, tot Primăria Municipiului București este menționată și în contractul de închiriere care a generat raportul juridic în cadrul căruia apelanții-reclamanți figurează în calitate de subiect activ, iar cea dintâi în calitate de subiect pasiv.

Pentru stabilirea regimului juridic al imobilului în litigiu anterior adoptării actualei Constituții, curtea de apel a avut în vedere faptul că dreptul de proprietate a intrat într-adevăr la momentul preluării în patrimoniul statului, deoarece potrivit art. 5 din Constituția din 1948, proprietatea putea aparține statului sau organizațiilor cooperative sau particularilor, persoane fizice sau juridice, iar unitățile administrativ-teritoriale nu se încadrează în niciuna din aceste două categorii. Transmiterea dreptului de administrare a bunurilor proprietatea statului între instituțiile centrale de stat, sfaturile populare și unitățile tutelate de acestea se făcea în condițiile Decretului Consiliului de Stat nr. 409/1955.

După intrarea în vigoare a Constituției din anul 1991, pornind de la dispozițiile art. 136 alin. (2), bunurile care erau până la acel moment erau proprietate socialistă de stat au fost însă împărțite în bunuri proprietate (publică sau privată) de stat, respectiv bunuri proprietatea (publică sau privată) unităților administrativ-teritoriale.

În acest context, dreptul de proprietate privată asupra imobilului în litigiu poate aparține, potrivit art. 4 din Legea nr. 213/1998, domeniului privat al statului sau al unității administrativ-teritoriale, în speță recurentul-pârât Municipiul București. Întrucât, pe de o parte, se impune aplicarea prin analogie a criteriului de delimitare a domeniului public al statului de cel al unitarilor administrativ teritoriale, și anume interesul, național sau local, al acestor bunuri, conform art. 3 din același act normativ și, pe de altă parte, nu există nicio rațiune pentru a aprecia că bunul care face obiectul litigiului ar fi de interes național și deci proprietatea ar aparține Statului Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, se impune concluzia că acesta se află în prezent în patrimoniul recurentului-pârât Municipiul București.

Totodată, dacă sub imperiul Constituției din anul 1948 unitățile administrativ-teritoriale nu aveau calitatea de subiecte de drept, iar consiliile populare locale erau doar organele locale ale puterii de Stat (art. 76), în prezent art. 21 din Legea nr. 215/2001 prevede că: „Unitățile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină și patrimoniu propriu”, ceea ce înseamnă că sunt subiecte de drept distincte de stat.

De altfel, acestea sunt considerentele în baza cărora pentru bunurile preluate de stat (inclusiv în temeiul Decretului nr. 92/1950) Legea nr. 10/2001 a recunoscut prin art. 21 calitatea de unitate deținătoare unității administrativ-teritoriale, iar nu Statului, prin Ministerul Finanțelor Publice.

În fine, curtea de apel a reținut că identificarea terenului făcută de expertul G. este corectă, fiind avizată de OCPI cu procesul-verbal de recepție nr. 363/2014, suprapunerea de 5 m.p. cu imobilul situat în str. C. nr. x5 neavând legătură cu imobilul pentru care a făcut obiectul acțiunii în revendicare și acțiunii oblice, astfel încât comunicarea punctelor de contur Primăriei Municipiului București nu ar fi putut conduce la o altă concluzie, iar pe de altă parte o mai mare precizie în datele comunicate nu puteau afecta situația juridică deja comunicată, pentru imobilele identificate prin adrese poștale.

III. O altă problemă este cea legată de efectele juridice ale calității intimatei-pârâte S.C. E. S.R.L. de subdobânditor de bună-credință.

principiilor de carte funciară

.

Este astfel necesară prezentarea în prealabil a unor considerații teoretice în legătură cu principiul publicității materiale, unul din principiile fundamentale ale cărților funciare, reglementat de art. 31 din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data efectuării înscrierii titlului de proprietate al autorilor intimatei-pârâte S.C. E. S.R.L., sentința civilă nr. 7394/2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București (20.06.2007).

Analiza principiului publicității materiale a cărților funciare presupune, la rândul său, cercetarea prioritară a regimului probator al cărții funciare, respectiv a prezumțiilor stabilite de art. 30 din Legea nr. 7/1996.

Înscrierea drepturilor tabulare în cartea funciară nu este prin ea însăși constitutivă de drepturi, în sensul că ea nu este destinată să remedieze nevalabilitatea actului viciat și nici să suplinească lipsa totală a actului, astfel încât cel care obține înscrierea pe baza unui act viciat (nul) ori în lipsă de titlu, deci fără cauză legitimă, nu se poate pune la adăpost de orice contestație invocând pur și simplu înscrierea în cartea funciară. Aceasta întrucât înscrierea unui drept tabular are caracter cauzal și, în plus, spre deosebire de sistemul Decretului-lege nr. 115/1938, asigură numai opozabilitatea

erga omnes

a dreptului tabular. De altfel, nici în sistemul Decretului-lege nr. 115/1938, între părți, simpla înscriere a unui drept tabular nu este,

eo ipso

, constitutivă de drepturi reale (cum se întâmplă în alte sisteme de drept, în care existența și valabilitatea înscrierii sunt independente de existența și valabilitatea contractului obligațional), ci ea produce un astfel de efect numai sub condiția și în măsura în care actul sau faptul juridic generator este apt să-l producă.

Prezumțiile instituite de art. 30 din Legea nr. 7/1996 se referă la existența sau, după caz, inexistența unor drepturi reale având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară. Cel care este înscris ca proprietar, titular al unui drept de uzufruct sau servitute etc., este reputat a avea acea calitate juridică. Invers, cel al cărui drept de uzufruct, servitute sau ipotecă a fost radiat din cartea funciară, este prezumat că nu mai are această calitate. Sub aspectul forței probante, prezumțiile instituite de art. 30 sunt relative (

iuris tantum

), iar nu absolute (

iuris et de iure

), putând fi combătute prin proba contrară, ce poate fi făcută de orice persoană interesată să le răstoarne și să restabilească, pe cale de consecință, situația juridică reală a cuprinsului cărții funciare. Practic, din punct de vedere probator, aceste prezumții dispensează pe cel care le invocă (de ex. proprietarul tabular care intentează o acțiune în revendicare sau negatorie) de sarcina de a dovedi că operațiunea formală a înscrierii (și deci statutul juridic înscris în cartea funciară) este exactă. Prin urmare, el nu are să facă nicio alegațiune (susținere) ori probă în ce privește faptul juridic (spre pildă, contractul de vânzare-cumpărare) prin care a dobândit imobilul. Invers, acela care înțelege să înlăture prezumția și consecințele ce decurg din ea este ținut să dezvăluie complet starea de fapt, adică tot ceea ce este necesar pentru a putea ajunge la concluzia contrară aceleia ce rezultă din prezumție, respectiv la faptul că cel înscris în cartea funciară nu este titularul dreptului litigios (este doar un proprietar sau titular aparent). Prezumțiile operează în favoarea sau contra titularului înscris indiferente dacă acesta a fost ori nu de bună-credință, cu titlu oneros ori gratuit și fără a distinge după cum înscrierea s-a făcut în temeiul unui act juridic valabil, nul sau chiar inexistent.

Revenind la principiul publicității materiale, curtea de apel a avut în vedere că potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996, cel care a dobândit un drept de proprietate, o servitute sau o ipotecă, întemeindu-se pe exactitatea cuprinsului cărții funciare, devine proprietar, beneficiar al servituții sau titular al ipotecii, chiar dacă persoana înscrisă ca proprietar și de la care a dobândit dreptul (adică autorul său nemijlocit) nu era în realitate proprietar. În alți termeni, față de terții subdobânditori de bună-credință și cu titlu oneros, înscrierile de carte funciară sunt „prezumate” exacte și complete în mod absolut, iar nu relativ, deoarece terții subachizitori sunt puși la adăpost de orice cauze de evicțiune derivând din titlurile de dobândire anterioare achizițiunii dreptului lor, dacă sunt întrunite cerințele prevăzute de art. 31. Respectarea drepturilor reale dobândite de terții de bună-credință este trăsătura cea mai caracteristică a instituției cărților funciare. Această caracteristică se degajă cu multă claritate din întreaga economie a Legii nr. 7/1996, însă ea rezultă cu prisosință din art. 31 care consacră principiul publicității materiale: „Cuprinsul cărții funciare, în afara îngrădirilor și excepțiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobândit cu bună-credință un drept real înscris în cartea funciară”.

Art. 31 este însă incomplet, deoarece înțelesul și întinderea lui reale nu pot fi cunoscute la adevărata lor valoare fără corelarea cu prevederile art. 36, de unde rezultă una din restricțiile cele mai importante ale principiului publicității materiale.

Astfel, potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996: „Acțiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greșita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acțiunea de fond nu s-a prescris”.

Din dispozițiile legale precitate rezultă că principiul publicității acționează numai când sunt întrunite, cumulativ, toate cerințele expres sau, după caz, implicit prevăzute de lege. Aceste cerințe sunt, în esență, următoarele: - înscrierea lui

Secundus

în cartea funciară să fie inexactă; - din cuprinsul cărții funciare să rezulte o aparență de existență a dreptului înscris în folosul lui

Secundus

; - cel înscris în cartea funciară să fi transmis sau constituit un drept real în favoarea altuia (

Tertius

), printr-un act juridic valabil, cu titlu oneros și particular; - terțul să fi dobândit dreptul real cu bună credință, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare; - dreptul real dobândit să fi fost, la rândul său, înscris în cartea funciară; -

la data înscrierii dreptului în folosul terțului să fi trecut cel puțin 3 ani de la înscrierea dreptului real în folosul dobânditorului nemijlocit (Secundus).

Efectul juridic al regulii prevăzute de art. 31 este acela că terțul subachizitor cu titlu oneros și de bună-credință devine prin înscriere proprietar, chiar dacă persoana înscrisă ca proprietar în realitate nu era. Așadar, principiul publicității materiale constituie o veritabilă excepție de la regulile

nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet

și

resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis

, ceea ce presupune și că în conflictul dintre proprietar și un neproprietar este și trebuie să fie o măsură excepțională, a cărei justificare trebuie să fie suficient de puternică și constă în întrunirea condițiilor enunțate anterior.

Cu toate acestea,

în termenul de trei ani publicitatea materială

(mai exact, beneficiul acordat terților prin principiul publicității materiale)

este suspendată

. Termenul de 3 ani este destul de lung pentru ca proprietarul adevărat să atace înscrierea inexactă și, mai ales, pentru a nu acoperi fraudele săvârșite la adăpostul publicității materiale și este rezonabil de scurt pentru a nu împiedica circulația imobilelor. În consecință, numai după expirarea termenului de 3 ani, dobânditorul unui drept real accesoriu se bucură pe deplin de efectele publicității materiale.

În concluzie, așa cum rezultă din prevederile art. 36 din Legea nr. 7/1996, în regulă generală acțiunea în revendicare poate fi intentată de adevăratul proprietar cu succes împotriva subdobânditorului de bună-credință în termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de cumpărătorul inițial și ar trebui respinsă dacă este formulată după expirarea acestui termen.

IV. Referitor la constatarea nulității absolute a tranzacției din 10.07.2007 și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 18.07.2007, Curtea de apel a reținut, în primul rând, că apelanții-reclamanți nu au indicat cauza de nulitate.

Faptul că cele două acte de transmisiune nu provin de la adevăratul proprietar, în sine, nu constituie o cauză de nulitate absolută, ci una de nulitate relativă, pentru că soluția tradițională în dreptul civil român, impusă de o jurisprudență constantă și de literatura de specialitate, este aceea că vânzarea lucrului altuia este lovită de nulitate relativă, ce nu poate fi invocată decât de părțile contractului. Excepția o constituie încheie