ÎCCJ, decizie (scj.ro #139316)

Acțiune în revendicare imobiliară. Compararea titlurilor provenite de la același autor. Preferabilitatea dreptului transcris în Registrul de transcripțiuni și inscripțiuni anterior titlului înscris în cartea funciară.

Cuprins pe materii

: Drept civil. Drepturi reale. Drept de proprietate

Index alfabetic

: acțiune în revendicare

carte funciară

registrul de transcripțiuni și inscripțiuni

publicitate imobiliară

contract de vânzare-cumpărare

titlu de proprietate

autor comun

Legea nr. 7/1996, art. 31, art. 56

*Notă : Dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare  nr. 7/1996 au fost avute în vedere astfel cum erau în vigoare la data introducerii acțiunii, respectiv octombrie 2007.

Art. 31 din Legea nr. 71/1996 a fost abrogat la 1 octombrie 2011 prin art. 87 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.

În urma republicărilor succesive, art. 56 a devenit art. 38, iar conținutul alin. (1) și alin. (2) ale fostului articol 56 se regăsesc în cuprinsul art. 38 în forma actuală a legii, alin. (3) al art. 56 (inițial) fiind abrogat prin pct. 15 din Legea nr.  71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.

În cadrul operațiunii de comparare a titlurilor într-o acțiune în revendicare, în ipoteza în care titlurile opuse de părți provin de la același autor, se dă preferință celui care a efectuat primul formalitățile de publicitate imobiliară, ori celui care prezintă o dată mai veche.

Însă, cu toate că dreptul de proprietate al pârâților a fost înscris în cartea funciară, nu se poate reține preferabilitatea titlului lor în condițiile în care dreptul reclamantului a fost transcris primul, chiar dacă într-un alt registru de publicitate, care era în vigoare la momentul întocmirii actului autentic, reclamantul fiind cel dintâi care a efectuat formalitățile de publicitate imobiliară.

Prin urmare, în raport cu prevederile art. 56 alin. (1) din Legea nr.7/1996 și de împrejurarea că titlul de proprietate al reclamantului a fost înscris în Registrul de transcripțiuni și inscripțiuni înainte de adoptarea Legii nr. 7/1996, nu se poate da eficiență titlului pârâților în considerarea principiilor legalității, opozabilității față de terți sau al forței probante a înscrierilor în cartea funciară.

În ceea ce privește interpretarea dispozițiilor art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, care reglementau principiul forței probante a înscrierilor în cartea funciară, se reține că aceste prevederi instituiau doar o prezumție de bună-credință, astfel încât lipsa verificării Registrului de inscripțiuni și transcripțiuni este de natură a înlătura buna-credință, părțile nefiind într-o eroare comună și invincibilă. Ca atare, în ipoteza în care la deschiderea cărții funciare, pârâții nu au verificat existența evidențelor anterioare de publicitate imobiliară, principiul forței probante nu paralizează acțiunea în revendicare.

Secția I civilă, decizia nr.980 din 9 iunie 2017

Prin cererea înregistrată, pe rolul Tribunalului București la data de 11.10.2007, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâții B., C., D., E., Oficiul de cadastru și publicitate imobiliară Ilfov, F., Primăria Mogoșoaia, prin Primar, și Consiliul Local Mogoșoaia, solicitând instanței să dispună obligarea pârâților E., C. și D. să îi lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul în suprafață de 1.000 mp, situat în comuna Mogoșoaia, în zona 2, parcela x9, str. P. nr. x4, iar pârâții B., Oficiul de cadastru și publicitate imobiliară Ilfov, F. și Primăria Mogoșoaia, prin Primar și Consiliul Local Mogoșoaia să fie obligați, în solidar, la plata de despăgubiri civile în cuantum de 150.000 euro.

În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 480 și 998-999 C.civ., Legea nr.7/1996, modificată, Legea nr.36/1995, modificată și Regulamentul de aplicare a Legii nr.36/1995.

Pârâții E., C. și D. au formulat întâmpinare prin care au arătat că prin contractul de vânzare - cumpărare nr. x8 din data de 24.04.2007, E. a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1.000 mp, situat în localitatea Mogoșoaia, prin cumpărare de la pârâții B. și G. Proprietatea astfel dobândită a fost înscrisă în cartea funciară, sub nr. x6 la data de 25.04.2007. Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x4 din 05.06.2007, 510 mp din această suprafață a fost cumpărată de pârâții C. și D., astfel că, în prezent, terenul de 1.000 mp dobândit de la B. și G. se află în proprietatea pârâtei E. (490 mp) și în proprietatea pârâților C. și D. (510 mp). Prin încheierea din data de 6.06.2007 s-a dispus înregistrarea în cartea funciară și a acestei ultime vânzări, în legătură cu aceste terenuri fiind făcute toate demersurile necesare pentru înscrierea proprietăților atât în evidențele cadastrale, cât și în cele fiscale.

Prin notele de ședință depuse la data de 14.04.2008, pârâtele Primăria Mogoșoaia și Consiliul Local Mogoșoaia au invocat excepția insuficienței timbrări a cererii și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtelor Primăria Mogoșoaia, prin Primar și a Consiliului Local Mogoșoaia, arătând că, potrivit Legii administrației publice locale nr.215/2001, unitatea administrativ teritorială este reprezentată în justiție de Comună prin Primar și nu de Primărie, prin Primar, iar Consiliul Local Mogoșoaia este un organ deliberativ, care nu are nicio legătură cu obiectul cererii reclamantului.

Prin cererea precizatoare, formulată la data de 14.04.2008, reclamantul a arătat că suprafața revendicată este de aproximativ 1.000 mp, iar valoarea de circulație este de 550.000 Ron (aproximativ 150.000 euro).

Prin cererea reconvențională, pârâta-reclamantă F. a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x7 din 3.10.1995 de fostul Notariat de stat al municipiului București.

Pârâta F. a solicitat introducerea în cauză a moștenitorilor defunctului H., respectiv a numiților I. și J.; prin completarea la cerere reconvențională, a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x9 din 8.07.1992 de fostul Notariat de stat al Sectorului Agricol Ilfov, transcris sub nr. x7 din 8.07.1992 de același notariat, act care stă la baza contractului pe care reclamantul își sprijină pretențiile.

Prin cererea de chemare în garanție formulată la data de 30.06.2008, reclamantul a chemat în garanție pe notarul public K. pentru ca, în cazul în care va cădea în pretenții, să îl despăgubească pentru prejudiciul creat.

Prin cererea formulată la data de 20.10.2008, pârâții E., C., D. și B. au solicitat introducerea în cauză în calitate de intervenientă a numitei L., pentru a se constata, în contradictoriu cu aceasta, nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. x9 din 8.07.1992, autentificat la Notariatul de Stat al Sectorului Agricol Ilfov.

Prin cererea precizatoare formulată la data de 11.05.2009, pârâții E., C. și D., au arătat că în fapt, a solicitat introducerea în cauză, în calitate de intervenientă, a lui L., care a cumpărat, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x9 din 8.07.1992, terenul în discuție de la H., teren pe care, ulterior, l-a vândut reclamantului A.

Cererea a fost întemeiată pe prevederile art. 57 C.proc.civ.

Prin sentința civilă nr. 989 din 20.07.2009, pronunțată de Tribunalul București, rămasă definitivă și irevocabilă, prin decizia civilă nr. 5295 din 20.06.2011, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a pârâtei-reclamante F. în ceea ce privește cererea reconvențională, așa cum a fost completată, având ca obiect constatarea nulității absolute a  contractelor de vânzare-cumpărare nr. x7 din 3.10.1995 și nr. x9 din 8.07.1992; a fost respinsă, ca inadmisibilă, cererea de introducere în cauză a pârâților I., J. și L., formulată de parata-reclamantă F.; a fost admisă excepția lipsei de interes a cererii de chemare în garanție formulată de reclamantul A. împotriva chematei în garanție M.; a fost unită cu fondul excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului în ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect revendicare; a fost respinsă cererea reconvențională, astfel cum a fost completată, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă; a fost respinsă, ca lipsită de interes, cererea de chemare în garanție formulată de reclamantul A. și s-a dispus disjungerea cererii principale formulate de reclamantul A. împotriva pârâților E., C. și D. și cererea subsidiară formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâții B., Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov, F. și Comuna Mogoșoaia, cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de pârâții E., C. și D. și B. împotriva intervenientei în interes propriu L., precum și cererea de chemare în garanție formulată de pârâta F. împotriva chematei în garanție Casa de Asigurări a Notarilor Publici, formându-se dosarul nr. x/3/2009.

La termenul din data de 24.01.2012, instanța a luat act de precizarea cererii de chemare în judecată făcută de reclamant în sensul că are calitatea de pârât în cauză Primarul comunei Mogoșoaia și nu Primăria comunei Mogoșoaia.

Consiliul Local al Comunei Mogoșoaia și Primarul Comunei Mogoșoaia au formulat întâmpinare prin care au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive. Pe fondul cauzei, pârâții au arătat că reclamantul nu a avut niciodată deschis rol fiscal pentru imobilul situat în comuna Mogoșoaia, zona 2, parcela x9, str. P.  nr. x4.

Prin sentința civilă nr. 655 din 1.04.2013, Tribunalul București a admis excepția necompetenței materiale și a declinat competența de soluționare a cererii principale formulate de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâții E., C. și D.  și a cererii de chemare în judecată formulată de pârâți în contradictoriu cu intervenienta L., în favoarea Judecătoriei Buftea. Totodată, a disjuns celelalte capete de cerere și a dispus formarea unui nou dosar.

Prin sentința civilă nr.7591 din 16.12.2013, Judecătoria Buftea a admis excepția necompetenței teritoriale, a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București și, constatând ivit conflictul negativ de competență, a dispus înaintarea cauzei Curții de Apel București în vederea soluționării acestuia.

Prin decizia civilă nr. 18/F din 19.02.2014

,

Curtea de Apel București a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.

Cauza a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 6.05.2014.

La data de 25.11.2014 reclamantul a formulat cerere de chemare în garanție a intervenientului N., arătând că, în cazul în care prin expertiza grafoscopică se va stabili că documentul autentificat de acesta nu conține o semnătură valabilă, urmează ca, împreună cu intervenienta L., să răspundă pentru paguba produsă.

În ședința publică din data de 23.09.2014, instanța a încuviințat pentru pârâții C. și D. administrarea probei cu expertiza grafoscopică, iar la termenul din 24.03.2014, instanța a revenit asupra administrării probei.

Prin sentința civilă nr.466 din 14.04.2015, Tribunalul București, Secția a V-a civilă a respins excepția lipsei calității procesuale active, a admis în parte cererea formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții E., D. și C.; a obligat-o pe pârâta E. să lase reclamantului în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 489 mp, situat în comuna Mogoșoaia, str. P. nr. x4, parcela 19, înscris în CF nr. x0 lotul 2; i-a obligat pe pârâții C. și D. să lase reclamantului în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 510 mp, situat în comuna Mogoșoaia, str. P. nr. x4, parcela 19, înscris în CF nr. x8 lotul 1, a respins cererea de intervenție formulată de pârâți în contradictoriu cu intervenienta L., ca neîntemeiată; a luat act de renunțarea reclamantului la judecata cererii de chemare în garanție formulată de reclamant în contradictoriu cu intervenientul N.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut, în esență, următoarele:

Reclamantul A. este titularul dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 1.000 mp, situat în Mogoșoaia, str. P. nr. x4 parcela 19, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x7 la 3.101995, de Notariatul de Stat al Municipiului București, încheiat cu vânzătoarea L.

Potrivit mențiunii înscrise pe contract și adresei din 2.04.2008 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov, contractul de vânzare-cumpărare a fost transcris în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni la nr. 2370 la 20.12.1995.

Intervenienta L. dobândise dreptul de proprietate asupra terenului prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x9 la 8.07.1992 de Notariatul de Stat al Sectorului Agricol Ilfov, de la H.

Pe de altă parte, I. și J., moștenitorii defunctului H. (conform certificatului de moștenitor nr. x din 13.05.1998), au înstrăinat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x7 la 19.06.2002, dreptul de proprietate asupra aceluiași teren, în suprafață de 1.000 mp, situat în Mogoșoaia, parcela 19, către B.

Prin încheierea nr. 42703 din 5.01.2007 a OCPI Ilfov, s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate al lui B. în CF nr. x0 sub nr. cadastral x8.

B. a vândut terenul în discuție pârâtei E., încheind în acest sens contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x8 la 24.04.2007.

Ulterior, pârâta E. a dezmembrat terenul în două loturi și a înstrăinat lotul 1, în suprafață de 510 mp, având nr. cadastral x8/1, către pârâții C. și D., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x4 la 5.06.2007, rămânând proprietara lotului 2, în suprafață de 490 mp, cu nr. cadastral x8/2.

A reținut tribunalul că acțiunea în revendicare este acțiunea prin care proprietarul neposesor cere restituirea bunului de la posesorul neproprietar.

În situația în care, așa cum este cazul în speță, ambele părți au titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra bunului revendicat, în doctrina și practica judiciară, s-au formulat următoarele principii: 1. dacă ambele titluri provin de la același autor și una dintre părți și-a înscris dreptul, va avea câștig de cauză partea care a înscris mai întâi, potrivit principiului

qui prior tempore, potior iure

, iar dacă niciuna dintre părți nu și-a înscris titlul, va fi preferată partea al cărei titlu are data cea mai veche; 2. dacă titlurile provin de la autori diferiți, s-a propus să se compare între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri, urmând a câștiga acea parte care a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil.

În opinia primei instanțe, părțile din cauză se află în situația în care, ambele au titluri care provin de la un autor comun – H. Aceasta deoarece, pentru a se reține că ambele titluri provin de la același autor nu este obligatoriu ca autorul imediat (vânzătorul de la care au cumpărat părțile) să fie același, ci este suficient ca în lanțul transmisiunilor succesive să existe un autor comun. Acest lucru devine evident dacă se are în vedere că aplicarea celei de-a doua reguli presupune compararea drepturilor autorilor părților, dându-se câștig de cauză celei care a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil. Or, dacă în succesiunea transmisiunilor dreptului de proprietate există un autor comun, este evident că această comparație nu se poate face.

Tribunalul a reținut că este valabil contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x9 la 8.07.1992, încheiat între H. și L., împotriva căruia pârâții C., D. și E. s-au înscris în fals. În acest sens, s-a avut în vedere că înscrisul autentic se bucură de o prezumție de autenticitate și validitate, astfel încât cel care îl folosește este scutit de orice dovadă, proba contrară revenind părții care îl contestă. Altfel spus, înscrisul, care prin forma și aparența sa are înfățișarea unui înscris autentic regulat întocmit, se bucură de prezumția că el emană în realitate de la cei care figurează ca semnatari, sarcina probei revenindu-i celui care îi contestă autenticitatea.

În ceea ce o privește pe pârâta E., la termenul din data de 17.04.2012 instanța a făcut aplicarea dispozițiilor art. 182 alin.(3) C.proc.civ., socotind contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x9 la 8.07.1992 ca recunoscut, întrucât aceasta nu s-a prezentat la termenul stabilit pentru a preciza dacă mai stăruie în defăimarea acestuia ca fals.

În vederea soluționării cererii de înscriere în fals formulată de pârâții C. și D., instanța a dispus prin încheierea de ședință din data de 23.09.2014, administrarea probei cu expertiza grafoscopică, însă, întrucât nu au fost depuse scripte de comparație care să permită efectuarea expertizei (Institutul Național de Expertize Criminalistice precizând în adresa din 20.11.2014, că, în absența exemplarului original al filei 26 din registrul Secției 7 de Poliție ori a altor materiale de comparație, expertiza nu se poate executa), instanța a revenit asupra acestei probe. În aceste condiții, tribunalul a reținut că pârâții nu au făcut dovada că semnătura de pe contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x9 la 8.07.1992 nu îi aparține lui H.

Stabilindu-se că ambele părți au titluri care provin de la un autor comun, prima instanță a constatat că dreptul de proprietate al reclamantului este preferabil deoarece a fost primul înscris în registrul de inscripțiuni și transcripțiuni sub nr. 2370 din 20.12.1995, față de dreptul de proprietate al pârâților care a fost înscris prima dată în cartea funciară la data de 5.01.2007.

Susținerile pârâților în sensul că înscrierea dreptului lor în cartea funciară este preferabilă înscrierii efectuate de reclamant în registrul de inscripțiuni și transcripțiuni nu au fost primite, tribunalul reținând că înscrierile efectuate în registrul de inscripțiuni și transcripțiuni au același efect, de a face opozabil față de terți actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi, ca și înscrierile în cartea funciară [potrivit art. 25 alin.(1) din Legea nr. 7/1996, în forma existentă înainte de intrarea în vigoare a noului Cod Civil].

Sub un al doilea aspect s-a arătat că dispozițiile art. 56 alin.(1) din Legea nr. 7/1996 prevăd că înscrierile făcute în conformitate cu actele normative în vigoare în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, își vor produce și după aceasta dată efectele prevăzute.

Chiar dacă s-ar reține buna-credință a pârâților, bazată pe înscrierea dreptului autorilor lor în cartea funciară, aceasta nu ar putea avea ca efect recunoașterea efectelor titlurilor lor de proprietate, în raport cu reclamantul. În materie de imobile, buna-credință a celui care încheie un contract translativ de proprietate produce efecte juridice doar în două situații, și anume, în situația dobândirii dreptului de proprietate ca efect al prescripției achizitive și în situația în care, asociată cu o eroare comună și invincibilă, duce la dobândirea proprietății în favoarea celui care a contractat cu un neproprietar.

În cazul erorii comune și invincibile, invocată de pârâți, este necesară îndeplinirea următoarelor condiții: a) să existe o eroare comună și invincibilă, b) subdobânditorul să fie de buna-credință și c) actul încheiat între proprietarul aparent și terțul subdobânditor să fie cu titlu oneros.

Prima cerință presupune că aparența înșelătoare trebuie să fie nu numai una comună, adică împărtășită public, ci și una irezistibilă, greu de descoperit și evitat, fiindu-i imposibil dobânditorului bunului să nu se fi înșelat în condițiile situației de fapt concrete.

Aceasta condiție nu este îndeplinită în cazul pârâților, deoarece reclamantul își înscrisese dreptul de proprietate în registrul de inscripțiuni și transcripțiuni, pentru a-și face opozabil dreptul terților, iar pârâții ar putut afla cu minime diligențe că autorul vânzătorilor I. și J. înstrăinase anterior dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.

De asemenea, faptul că autorul pârâților și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară din anul 2007 este lipsit de relevanță sub aspectul soluționării acțiunii în revendicare deoarece principiul publicității materiale (art. 31 din Legea nr. 7/1996) nu este aplicabil decât antecesorilor tabulari și avânzilor cauză, nu și celor complet străini de înscrierile făcute într-o carte funciară, cum este și situația reclamantului. Așadar, principiul publicității materiale nu se aplică contra adevăratului proprietar sau titular de drepturi neînscrise în cartea funciară, care își poate apăra dreptul pe calea acțiunii în revendicare.

Având în vedere că reclamantul este titularul dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu și că dreptul acestuia este preferabil celui al pârâților, prima instanță a respins, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale active și a dispus obligarea pârâtei E. să lase acestuia în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 489 mp, situat în comuna Mogoșoaia, str. P. nr. x4 parcela 19, înscris în CF nr. x0 sub nr. cad. x8/2, precum și obligarea pârâților C. și D. să lase reclamantului în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 510 mp, situat în comuna Mogoșoaia, str. P. nr. x4, parcela 19, înscris în CF nr. x8 sub nr. cadastral 2318/1. Totodată, a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea de intervenție formulată de pârâți în contradictoriu cu intervenienta L.

În temeiul art. 246 C.proc.civ., tribunalul a luat act de manifestarea de voință a reclamantului în sensul renunțării la judecata cererii de chemare în garanție formulată în contradictoriu cu intervenientul N.

Împotriva sentinței civile nr.466/2015, pronunțată de Tribunalul București, au formulat apel pârâții C., D. și E.

În apel a fost încuviințată pentru părți proba cu înscrisuri, fiind emise adrese către: Direcția de Taxe și Impozite Locale sector 2 București, Consiliul General al Municipiului București – Direcția Evidența Persoanelor, Poliția și Parchetul de pe lângă Judecătoria sectorului 2 București pentru a fi comunicate eventualele acte care ar purta semnătura lui H.

Prin decizia nr. 155/A din 20.02.2017, Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins, ca nefondate, apelurile formulate de pârâții C., D. și E., împotriva sentinței civile nr.466/2015, pronunțată de Tribunalul București, Secția a V-a civilă.

Pentru a decide astfel, curtea de apel a reținut că prima critică formulată vizează valabilitatea titlului reclamantului, pe de o parte prin raportare la titlul autoarei sale, L., care nu este semnat de vânzătorul H., iar, pe de altă parte, prin raportare la pretinsele vicii invocate în legătură cu titlul reclamantului însuși.

În ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x9/1992, prin care autoarea reclamantului, L., a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu de la defunctul H., Curtea de apel a constatat că, în lipsa unei expertize grafoscopice care să stabilească cu certitudine că semnătura de pe actul autentic nu aparține vânzătorului, nu pot fi primite susținerile apelanților referitoare la nulitatea actului autentic pentru lipsa consimțământului vânzătorului.

Contrar celor susținute prin apel, Curtea de apel a apreciat că nu poate conchide, pe baza unei simple comparații de scripte, că semnătura de pe actul autentic nu aparține vânzătorului, cu atât mai mult cu cât compararea s-ar putea face cu un singur document, respectiv cel eliberat de Direcția de Evidență a Populației,  care este greu lizibil. Prin urmare, în condițiile în care, în fața primei instanțe, o persoană autorizată în domeniul expertizelor grafologice a arătat că nu poate efectua expertiza în lipsa mai multor acte originale, nici instanța de apel nu este în măsură să aprecieze că cele două semnături sunt diferite.

În consecință, având în vedere că înscrisul autentic se bucură de o prezumție de autenticitate și validitate și că pârâții nu au făcut dovada că semnătura de pe contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x9 la 8.07.1992 nu aparține lui H., Curtea de apel a reținut valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x9/1992, încheiat între H. și L.

În ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x7 la 3.10.1995 de Notariatul de Stat al Municipiului București, încheiat cu vânzătoarea L., prin care reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, curtea de apel a constatat că nu poate fi primită susținerea apelanților referitoare la nevalabilitatea acestuia.

Astfel, sub un prim aspect, lipsa actului autentic din arhiva fostului Notariat de Stat nu poate conduce la concluzia nevalabilității actului autentic, în lipsa oricăror elemente care să contureze în vreun fel această nevalabilitate, mai ales că reclamantul nu are acces la fosta arhivă, la transferul acesteia și la conservarea ei, pierderea actului determinată de o eventuală culpă a autorităților neputând fi imputată reclamantului. De altfel, apelanții au susținut doar că lipsa actului din fosta arhivă ridică serioase dubii în legătură cu actul, fără a arăta în concret în ce mod ar putea conduce aceste dubii la nevalabilitatea actului. Acesta cu atât mai mult cu cât actul autentic în discuție figurează înscris în Registrul de Transcripțiuni și Inscripțiuni, registru de publicitate utilizat la data emiterii actului, ceea ce presupune că a fost realizată o verificare formală a actului la momentul transcrierii.

Sub un al doilea aspect, instanța de apel a constatat că menționarea în cuprinsul actului autentic a certificatului de sarcini nr. x din 2.10.1995, eliberat de Judecătoria sectorului 1 București, certificat de sarcini despre care  s-a stabilit în prezentul litigiu că vizează un alt imobil decât cel vândut, nu are nici un fel de relevanță cu privire la valabilitatea actului în discuție.

Certificatul de sarcini este un mijloc  de informare a cumpărătorului (în cazul contractului de vânzare – cumpărare) menit să-i dea acestuia posibilitatea de a cunoaște și suporta eventualele sarcini care ar greva dreptul de proprietate asupra imobilului, părțile având chiar posibilitatea de a renunța la acest beneficiu (conform art. 716 C.proc.civ. în forma în vigoare la momentul întocmirii actului).

Astfel, potrivit dispozițiilor art. 45 din Legea nr.36/1995, în forma în vigoare la momentul încheierii actului, notarii au obligația ca la autentificarea actului să ceară părților, ori de câte ori este necesar, documente justificative, neexistând astfel nici un impediment legal de a se proceda la vânzare în lipsa certificatului fiscal.

Nu în ultimul rând, potrivit dispozițiilor legale în vigoare la momentul întocmirii actului (art. 1816 – 1823 C.civ. și art. 710 – 720 C.proc.civ.) certificatul de sarcini este corelativ publicității imobiliare din Registrul de transcripțiuni și inscripțiuni, care nu avea efect constitutiv de drepturi, ci doar de a asigura opozabilitatea față de terți a sarcinilor cu privire la imobil (cele care potrivit legii trebuiau înscrise în registre), nevizând dreptul de proprietate asupra imobilului.

Susținerile legate de deschiderea rolului fiscal de către reclamant și  cele privind neefectuarea unor acte minimale de conservare a proprietății de către reclamant nu prezintă relevanță cu privire la valabilitatea actului, urmând a fi analizate în cadrul operațiunii de comparare a titlurilor de proprietate ale părților.

Ca atare, instanța de apel a constatat că, în raport de cele reținute anterior, atât reclamantul, cât și pârâții dețin acte autentice de proprietate.

Curtea de apel nu și-a însușit critica formulată de apelanta-pârâtă E. care a susținut că, în speță, titlurile părților provin de la autori diferiți. Astfel, în urma analizării înstrăinărilor succesive, s-a constatat că titlurile provin de la același autor, respectiv O., căruia i-a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu în baza titlului de proprietate nr. x/1992. Intimatul-reclamant a cumpărat de la H., moștenitorul lui O., conform certificatului de moștenitor nr. x/1992, iar apelanții - pârâți au cumpărat de la I. și J., moștenitorii lui H., conform certificatului de moștenitor nr. x/1998.

În speță, nu se poate vorbi de existența a două titluri de proprietate care provin de la autori diferiți, pentru ca, la compararea lor, să se dea preferință unuia sau altuia în funcție de criteriile stabilite de literatura și practica judiciară, astfel cum susțin apelanții. În situația de față, în care titlurile provin de la același autor, se ține seama  de titlul care a fost transcris mai întâi sau de cel care prezintă o dată mai veche.

Ca atare, Curtea de apel a reținut că în mod corect tribunalul a aplicat criteriul de comparare în conformitate cu care s-a acordat prioritate celui care a dobândit, mergând în sus pe lanțul descris mai sus, primul de la autorul comun, reclamantul fiind, totodată, și primul care a efectuat formalitățile de publicitate imobiliară în forma prevăzută de legea în vigoare la momentul întocmirii actului autentic.

În ceea ce privește atitudinea reclamantului față de terenul în litigiu, nu au fost găsite întemeiate susținerile apelanților referitoare la faptul că acesta nu ar fi întreprins minime acte în vederea conservării proprietății.

Astfel, Curtea de apel a reținut că, deși la dosar există adresa emisă de Primăria Comunei Mogoșoaia – Direcția de Impozite și taxe locale din care rezultă că reclamantul nu figurează înregistrat cu rol financiar, conform declarației din 28.01.1999, reclamantul a solicitat stabilirea impozitului pe clădiri și a impozitului pe teren; de asemenea au fost depuse certificatul de urbanism eliberat reclamantului în anul 2001, aprobarea privind scoaterea a 300 de mp din circuitul agricol și cererea adresată de reclamant societății X. SA în anul 1999 privind obținerea avizului necesar pentru construire, acte care conturează o altă situație de fapt cu privire la atitudinea reclamantului față de terenul proprietatea sa, respectiv o atitudine care implică acte de conservare a dreptului de proprietate.

A apreciat Curtea de apel că nu prezintă relevanță posesia invocată de  apelanți, întrucât aceasta ar presupune să se legitimeze transmiterea proprietății către  apelanți cu încălcarea principiului

„nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet”

, în condițiile în care proprietatea le-a fost transmisă de către  moștenitorii lui H. care nu mai aveau acest drept  în patrimoniul lor.

De asemenea, nu a fost reținută nici buna-credință a apelanților, prin raportare la solicitarea acestora de a se face aplicarea principiului subdobânditorului de bună-credință.

Astfel, a arătat instanța de apel că buna-credință reprezintă convingerea eronată a dobânditorului că transmițătorul este veritabilul proprietar al imobilului. Concepția obiectivă cu privire la buna-credință impune ca dobânditorul să facă toate verificările necesare cu privire la calitatea de proprietar a transmițătorului, în primul rând verificarea registrelor de publicitate imobiliară.

În doctrină s-a apreciat că numai dacă terțul dobânditor a efectuat toate aceste verificări “

se va putea trage concluzia că s-a găsit în imposibilitate obiectivă de a-și da seama de caracterul aparent real al vânzătorului, deoarece în această materie și cele mai mici omisiuni reprezintă o culpa levissima care exclude invincibilitatea și deci înlătură aparența de drept

.

Verificările trebuie apreciate nu doar în funcție de criteriul bunului gospodar (bonus pater familias), ci în funcție de criteriul celui mai exigent membru al comunității”.

Eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului trebuie să fie comună și invincibilă, imposibil de prevăzut și de înlăturat, iar buna-credință subdobânditorului, trebuie să fie lipsită de orice culpă sau îndoială imputabilă.

Raportând aceste considerații teoretice la speța de față, Curtea de apel a reținut că, deși apelanții susțin că au efectuat verificările necesare la cartea funciară și că în acest mod  s-au aflat  într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, nu pot fi primite susținerile lor în condițiile în care din simpla verificare a Registrului de Transcripțiuni și Inscripțiuni ar fi putut afla despre înstrăinarea proprietății. Independent de neajunsurile acestui sistem, apelanții nu au făcut dovada că ar fi solicitat vreo verificare a acestor registre, astfel că nu pot susține că au fost în imposibilitate de a cunoaște situația juridică reală a terenului.

Criticile care au vizat prioritatea înregistrării în cartea funciară și pretinsul conflict între Registrul de Transcripțiuni și Inscripțiuni și cartea funciară nu au fost primite prin raportare la dispozițiile art. 56 alin. 1 din Legea nr.7/1996  potrivit cărora”

înscrierile făcute în conformitate cu actele normative în vigoare în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni, în cărțile funciare și în cărțile de publicitate funciară, înainte de data intrării în vigoare a prezentei legi, își vor produce și după această dată efectele prevăzute, cu excepția cazurilor în care drepturile de proprietate și celelalte drepturi reale au fost afectate în orice mod prin efectul legii”.

Ca atare, independent de faptul că dreptul de proprietate al apelanților a fost înscris în cartea funciară, instanța de apel a apreciat că nu se poate reține preferabilitatea dreptului lor de proprietate, în condițiile în care dreptul reclamantului a fost transcris primul, chiar dacă într-un alt registru de publicitate,  care era în vigoare la momentul întocmirii actului.

Dispozițiile art. 31  alin. (2) din Legea nr. 7/1996 instituie doar o prezumție de bună credință, care urmează a se aprecia prin raportare la întregul probatoriu administrat în cauză, astfel că neverificarea Registrului de Inscripțiuni și Transcripțiuni este de natură a înlătura buna-credință, părțile nefiind într-o eroare comună și invincibilă.

În plus, susținerile legate de faptul că terenul se afla în circuitul civil și că apelanții C. și D. au edificat  o construcție pe terenul în litigiu, nu constituie un impediment în  restituirea  imobilului către proprietarul care justifică un titlul mai bine caracterizat, pentru că într-o astfel de situație, s-ar ajunge la ipoteza în care acțiunea în revendicare ar putea fi respinsă doar ca efect al acțiunii constructorului, iar nu ca efect al comparării titlurilor de proprietate exhibate de părțile litigante - singurul criteriu  definitoriu, într-o astfel de acțiune. În plus, situația acestor construcții nu face obiectul  prezentului  litigiu.

Prin raportare la reținerile anterioare referitoare la valabilitatea actului de vânzare-cumpărare al autoarei reclamantului, L., instanța de apel a constatat că nu sunt întemeiate criticile vizând greșita respingere a cererii de intervenție formulată în contradictoriu cu această parte.

Având în vedere aceste considerente, curtea de apel a respins apelurile, ca nefondate.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții E., D. și C.

În dezvoltarea criticilor de nelegalitate, întemeiate în drept pe dispozițiile art.313, 312 alin.(2) - (3) și 304 pct.9 C.proc.civ., recurenta-pârâtă E. a susținut că hotărârea atacată este dată cu aplicarea greșită a legii deoarece în mod greșit a reținut instanța de apel că titlurile părților provin de la același autor, în realitate ele provenind de la autori diferiți deoarece fiecare dintre părți a cumpărat de la altă persoană; în consecință, nu poate fi incident principiul preferabilității primului titlul înscris.

A susținut această recurentă că, atât reclamantul, cât și pârâții, dețin titluri de proprietate cu aparență de valabilitate, legal încheiate, și că este greșit a se susține că acestea provin de la același autor. Creație a practicii și a doctrinei, trimiterea la același autor, în cazul vânzării imobilelor, s-a îndreptat în mod greșit spre definiția autorului din materia succesiunii, în realitate, în problema vânzării, autorul despre care se face vorbire, fiind identificat cu vânzătorul. Aceasta, pentru că principiul în discuție, care îl favorizează pe cel care s-a îngrijit să-și facă opozabil dreptul dobândit față de terți (prin înscriere în registrul de publicitate a imobilelor sau în cartea funciară) a fost menit să rezolve o situație concretă, anume vânzarea unui imobil, succesiv, de către vânzător, către mai mulți cumpărători.

Recurenta-pârâtă a susținut că în acest sens sunt dispozițiile  art. 891 din noul Cod Civil, potrivit cărora: „

în cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptățite să dobândească, prin acte încheiate cu același autor, drepturi asupra aceluiași imobil, care se exclud reciproc, cel care și-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârșit înscrierea în cartea funciară

”.

De asemenea, recurenta-pârâtă E. a susținut că titlurile de proprietate exhibate de reclamant și de pârâți ar fi trebuit să fie cântărite de instanța de judecată sub toate aspectele, aceasta urmând a-l alege pe cel mai bine caracterizat, nu pe cel mai întâi înscris. Aceasta, pentru că, apreciind în mod greșit că titlurile provin de la același autor, cele două instanțe (de fond și apel) s-au oprit la soluția facilă de a acorda preferință primului înscris în registrele de publicitate imobiliară. Or, trecând peste prezumția că titlurile pârâților ar proveni de la același autor, instanța ar urma să analizeze titlurile de proprietate prin prisma elementelor de legalitate, fără ca unul să fie preferabil înainte de a fi analizat.

Sub un alt aspect, recurenta-pârâtă a susținut că instanța de apel nu a verificat scriptele, în vederea identificării semnăturii lui H. aplicată pe actul de vânzare-cumpărare încheiat cu cumpărătoarea L. Prin urmare nu a constatat că semnătura vânzătorului H. diferă flagrant de cea pusă de acesta în registrul de ridicare a cărții de identitate de la Secția 7 Poliție a municipiului București, astfel că este necesar, pentru o soluționare justă a litigiului, să se dispună trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanței de apel, în vederea efectuării expertizei grafoscopice sau, cel puțin, a verificării scriptelor aflate la dosar.

În opinia acestei recurente, prin administrarea probei cu expertiză grafoscopică, respectiv în urma verificării actelor de la dosar, s-ar fi constatat că intimatul-reclamant A. nu deține un titlu valabil, acesta cumpărând imobilul de la un neproprietar.

A susținut, de asemenea, recurenta-pârâtă E. că a  fost grav dezavantajată de cele două instanțe, o dată prin considerarea titlurilor de proprietate ca provenind de la același autor (situație în care a dat preferință celui mai întâi înscris), iar apoi prin trecerea cu ușurință peste susținerea pârâților că actul de vânzare-cumpărare încheiat între H. și L. nu este semnat de adevăratul vânzător în condițiile în care dreptul său  de proprietate asupra imobilului cumpărat respectă toate prevederile legale, a fost verificat de cei abilitați în acest sens și a fost înscris în cartea funciară, fiind ocrotit prin lege din perspectiva principiilor legalității, opozabilității față de terți și al forței probante a înscrierilor în cartea funciară.

Totodată, recurenta-pârâtă a susținut că, în pofida celor reținute de instanța de apel, în cauză este incident și principiul

error comunis facit jus

, vânzătorul B. (autorul pârâților), legitimându-se ca proprietar, atât prin prezentarea extrasului de carte funciară, cât și a certificatului fiscal. Actele de proprietate au fost verificate de notarul public, apoi de către registratorul de la cartea funciară, inclusiv de către organele fiscale, precum și de avocații care i-au  asistat pe pârâți, toate acestea inducând, cu siguranță, aparența de proprietar a vânzătorului.

În ceea ce privește titlul reclamantului, recurenta-pârâtă a considerat că acesta este „discutabil”, existând motive serioase care conduc la concluzia că a fost încheiat în condiții „dubioase”. Astfel, nu s-a putut găsi exemplarul original din mapa fostului Notariat de Stat al municipiului București, spre comparare, precum și faptul că acesta a fost încheiat în baza unui certificat fiscal eliberat de Judecătoria Sectorului 1, deși terenul se află în Mogoșoaia.

Pentru considerentele expuse a solicitat admiterea recursului astfel cum a fost formulat, apreciind că în cauză sunt incidente dispozițiile art.304 pct.9 C.proc.civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate în drept pe dispozițiile art.304 pct.9 C.proc.civ., recurenții-pârâți au susținut că hotărârea atacată este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.

Astfel, recurenții-pârâți au arătat că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art.177 și urm. C.proc.civ., referitoare la verificarea de scripte, întrucât la dosar există înscrisuri care pot fi comparate,  presupunându-se că poartă semnătura defunctului H.

În opinia recurenților-pârâți C. și D., argumentele instanței de apel în sensul că înscrisul pentru comparare ar fi greu lizibil, nu pot fi primite, întrucât inclusiv din fotocopia acestui înscris rezultă în mod clar acuratețea semnăturii aplicate.

Curtea de apel a făcut o greșită aplicare a legii în condițiile în care dispozițiile art.177 și urm. C.proc.civ. nu impun obligativitatea realizării unei expertize, aceasta fiind imperios necesară numai în ipoteza în care, conform art.179 C.proc.civ., după verificarea înscrisului cu scrisul sau semnătura făcută în fața ei sau cu alte înscrisuri, instanța nu este lămurită.

Referitor la realizarea expertizei de specialitate (expertiză grafoscopică) recurenții-pârâți au apreciat  că instanța de apel nu a efectuat demersuri suficiente în vederea aflării adevărului în cauză, fiind nesocotite dispozițiile art. 129 C.proc.civ.

Sub acest aspect, au arătat că, deși au fost făcute mai multe solicitări către instituțiile publice abilitate și care dețin înscrisuri semnate de către defunctul H., nu au mai fost emise adrese al căror răspuns putea fi hotărâtor.

Or, potrivit art.129 C.proc.civ., judecătorul are îndatorirea să stăruie prin toate mijloacele în vederea aflării adevărului în cauză, pentru a preveni orice greșeală; în opinia recurenților-pârâți, probatoriul administrat fiind incomplet, nu a putut conduce la o dezlegare corectă a pricinii.

Pentru aceste motive, recurenții-pârâți au apreciat că se impune admiterea recursului, casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei, spre rejudecare, aceleiași instanțe, atât în vederea realizării unei comparații de scripte, cât și în vederea realizării demersurilor necesare în scopul identificării de înscrisuri semnate de către defunctul H., necesare întocmirii unui raport de expertiza grafoscopică/grafologică.

Recurenții-pârâți C. și D. au solicitat ca, în măsura în care instanța nu va primi această solicitare, să se dispună modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii apelului declarat de aceștia, cu consecința schimbării în tot a sentinței atacate și respingerii, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată formulată de reclamantul A.

Astfel, au arătat că între condițiile de valabilitate ale oricărui act juridic, astfel cum prevăd dispozițiile art.948 C.civ., în vigoare la data perfectării actului, consimțământul celui care îl încheie este o condiție esențială, de fond și generală, care constă în hotărârea de a încheia un act juridic civil manifestată în exterior și cu scopul de a produce efecte juridice.

Lipsa totală a consimțământului atrage în mod firesc nulitatea absolută a actului juridic civil, astfel cum este și cazul de față, atâta vreme cât proprietarul-vânzător H. nu și-a manifestat intenția de a înstrăina bunul aflat în patrimoniul său, semnătura aplicată pe contractul de vânzare-cumpărare încheiat între autoarea reclamantului și persoana care i-a transmis dreptul de proprietate neaparținând acestuia din urmă. Acest aspect rezultă fără putință de tăgadă din simpla comparare a semnăturii vânzătorului-proprietar H., aplicată pe contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x9 din 8.07.1992, cu semnătura aceleiași persoane, executată în fața organelor de poliției, atunci când și-a ridicat cartea de identitate.

Au susținut recurenții-pârâți că, în măsura în care instanța de casare va aprecia legalitatea deciziei pronunțate cu referire la validitatea titlului de proprietate exhibat de reclamant, urmează a se constata că recurenții C. și D. dețin un titlu de proprietate mai bine caracterizat, instanța urmând a face în cauză aplicarea principiului ocrotirii subdobânditorului de bună-credință  care a achiziționat un bun în mod oneros, a teoriei validității aparenței în drept și a dispozițiilor art.314 C.proc.civ.

Recurenții-pârâți C. și D. au susținut că instanța de apel a făcut o greșită aplicare dispozițiilor art. 31   alin. (2)  din Legea nr. 7/1996 conform cărora; „Dobânditorul este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală”.

Astfel, Curtea de Apel București a statuat ca textul de lege instituie numai o prezumție în favoarea recurenților, interpretarea dată legii fiind, însă eronată, formalistă și rigidă întrucât ar fi trebuit să se dea eficiență inclusiv art.1169 C.civ., în sensul că au fost probate afirmațiile pârâților referitoare la buna lor credință și, în același timp, au fost infirmate susținerile reclamantului cu privire la reaua-credință a recurenților.

De asemenea, au susținut că instanța de apel a realizat un raționament eronat în contradictoriu cu toți pârâții - E., D. și C. - deși ar fi trebuit să realizeze o „defalcare” a acestora, în condițiile în care nu au achiziționat terenul prin același contract de vânzare-cumpărare. Legea a fost aplicată în mod greșit atâta vreme cât în cauză au existat două categorii de pârâți (pe de o parte, E., iar, pe de altă parte, C. și D.) iar raționamentul instanței de apel i-a vizat în aceeași măsură, cu aceleași argumente, în considerarea faptului că au expus apărări similare.

Astfel, deși instanța de apel a stabilit corect situația de fapt, s-a făcut o greșită aplicare a legii, cel puțin în privința pârâților C. și D., în condițiile în care buna-credință, ca atitudine subiectivă, nu putea fi negată în privința acestora, fiind absurd a se afirma că aceștia ar fi trebuit să verifice Registrul de transcripțiuni și inscripțiuni atâta vreme cât au realizat verificări în evidențele cărții funciare (în care figurau ca proprietari tabulari nu numai autoarea lor, E. dar și autorul acesteia, B.).

Buna-credință a cumpărătorilor (a tuturor pârâților) a fost apreciată și raportată la momentul achiziționării bunului imobil, neglijându-se un aspect esențial și anume ca actul de proprietate al pârâtei E. nu coincide cu actul de proprietate al pârâților D. și C. Prin urmare, atitudinea subiectivă a cumpărătorului ar fi trebuit analizată prin raportare la momentul achiziționării de către fiecare pârât în parte, și nu global, astfel cum în mod nelegal au procedat atât tribunalul, cât și Curtea de apel.

În plus, buna-credință și legitimitatea cu care recurenții au acționat a fost întărită inclusiv de hotărâri judecătorești anterioare, în care instanțele au realizat o verificare a validității titlurilor de proprietate, statuând asupra legalității obținerii titlului pârâților; astfel, în cuprinsul sentinței civile nr. 1846/2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a V-a civilă, devenită irevocabilă prin decizia civilă nr. 608/2009, pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, având drept obiect „ordonanță președințială” s-a menționat în mod expres că „aparența dreptului este în favoarea pârâților, care edifică o construcție în baza unei autorizații valabile, pe un teren cu