ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2011/2010

Asupra recursului de față :

Din examinarea lucrărilor din dosar

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Brașov, la 25 februarie 2005, reclamanta SC A.T.C. SA a chemat în

judecată pe pârâta SC E.I. SRL solicitând constatarea rezoluțiunii de

drept a promisiunii de vânzare-cumpărare a imobilului teren

construcții identificat în C.F., precum și a construcțiilor

și instalațiilor.

Printr-o acțiune înregistrată la 5 martie

2004, SC E.I. SRL a chemat în judecată pe SC A.T.C. SA solicitând să

se constate consimțământul valabil pentru transferul dreptului de

proprietate asupra imobilului teren cu construcții și

pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de

intabulare a dreptului de proprietate, acțiune precizată ulterior,

prin care a cerut constatarea nulității contractului de

vânzare-cumpărare.

Precizările au fost conexate, iar prin sentința

civilă nr. 1011 din 3 februarie 2006, Judecătoria Brașov a admis

excepția de necompetență materială a instanței și

a declinat competența în favoarea Tribunalului Brașov.

Tribunalul, prin sentința civilă 1186/ C

din 20 iunie 2006, a admis acțiunea precizată a reclamantei SC E.I.

SRL, a constatat încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare și a

obligat la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare iar în

caz de refuz a constatat că sentința ține loc de act apt de

intabulare, a constatat nulitatea contractului intervenit între pârâta SC

A.T.C. SA și SC S. SRL autentificat sub nr. 1380 din 16 martie 2004, a

dispus radierea dreptului de proprietate al SC S. SRL din cartea funciară

și a dreptului de ipotecă în favoarea SC A.T.C. SA, a obligat pe

pârâte la 3621,60 lei cheltuieli de judecată către SC E.I. SRL

și a respins acțiunea conexată.

Instanța de fond a reținut, în

esență, că la 14 august 2001 prin antecontract de

vânzare-cumpărare SC A.T.C. SA a convenit cu SC E.I. SRL să transfere

dreptul de proprietate asupra terenului și construcțiilor situat în

localitatea Cristian cu prețul de 15.000 euro, ca urmare a fi

plătiți în trei rate semestriale începând cu 1 iulie 2002, iar în

cazul neplății cu întârziere mai mare de 90 de zile contractul se va desființa

de drept. Deși ultima rată a fost plătită la 3 iulie 2003,

totuși SC A.T.C. SA a vândut pârâtei SC S. SRL cu act autentic de vânzare,

terenul și construcțiile, deși în cartea funciară era notat

procesul de prestație tabulară.

Curtea de Apel Brașov, prin decizia nr. 147/ Ap

din 22 noiembrie 2006, a admis în parte apelul declarat de pârâtele SC A.T.C.

SA și SC S. SRL, a schimbat în parte sentința atacată și a

respins acțiunea reclamantei SC E.I. SRL împotriva pârâtelor,

menținând dispozițiile sentinței cu privire la respingerea

acțiunii conexe. A obligat totodată pe reclamantă la 1.068,8 lei

cheltuieli de judecată către SC A.T.C. SA și la 6,15 lei

către SC S. SRL.

Instanța de apel a reținut că

desființarea de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare nu se

susține obligațiile convenționale fiind de plată a

prețului și predare a bunului, însă acordul de voință

a fost afectat de un termen extinctiv îndeplinit la 1 iulie 2002 și prin

care obligația de a transfera dreptul de proprietate nu mai exista.

Mai reține instanța de apel, că la

data de 10 martie 2004, când s-a dispus extrasul de carte funciară pentru

încheierea contractului autentic între SC A.T.C. SA și SC S. SRL, nu era

notificat procesul intentat de reclamantă pârâtei.

În privința încheierii din 1 aprilie 2004 prin

care s-a dispus conexarea pricinilor, instanța de apel consideră

că împotriva acesteia și a sentinței civile nr. 1011 din 3

februarie 2006 pronunțată de Judecătoria Brașov nu s-au

exercitat căile de atac așa încât nu a fost legal investită cu

soluționarea acestor chestiuni.

Prin decizia nr. 3086 din 11 octombrie 2007, Înalta

Curte de Casație și Justiție a casat cu trimitere decizia nr. 147/

Ap din 22 noiembrie 2006 a Curții de Apel Brașov, considerând că

în mod greșit instanța de apel a interpretat dispozițiile art. 18

din antecontractul prin care s-ar fi prevăzut un termen extinctiv, părțile

nestabilind o sancțiune a nerespectării datei de 1 iulie 2002, iar

vânzătoarea încasând prețul plătit la 4 iulie 2002, 16 ianuarie

2003 și 3 iulie 2003.

A mai considerat instanța de recurs că

instanța de apel nu a analizat dispozițiile art. 25 din Decretul - Lege

nr. 115/1938 coroborate cu susținerile și probele dosarului și

nu a analizat datele la care reclamanta a solicitat notarea procesului în

cartea funciară și data eliberării extrasului de carte

funciară în raport cu data înregistrării cererii.

În rejudecare, Curtea de Apel Brașov, prin

decizia nr. 56/ Ap din 22 mai 2008, a respins apelurile pârâtelor SC A.T.C. SA

și SC S. SRL apreciind că nerespectarea prevederilor art. 18 din

antecontractul încheiat în anul 2001 nu duce la rezilierea contractului,

termenul neavând caracter extinctiv, iar față de refuzul încheierii

actului autentic, au fost corect reținute prevederile art. 22 și 24

din Decretul - Lege nr. 115/1938.

Instanța a mai reținut că extrasul de

carte funciară nu conținea mențiunea notării procesului de

prestație tabulară, dar reaua credință a pârâtelor

rezultă din faptul că redactorul actului de vânzare-cumpărare

este și asociatul unic al societății cumpărătoare,

înstrăinarea făcându-se în scopul fraudării dreptului

reclamantei.

Împotriva deciziei astfel pronunțate, pârâta SC

S. SRL a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8

și 9 C. proc. civ.

Recurenta susține că potrivit art. 25 din

Decretul - Lege nr. 115/1938, acțiunea în prestație tabulară se

poate îndrepta împotriva terțului dobânditor dacă cel care cere

prestația tabulară să fi fost în posesia bunului, actul juridic

în temeiul căruia se cere prestația tabulară să fie

anterior aceluia al terțului dobânditor și terțul dobânditor

să fi fost de rea credință sau actul să fie cu titlu

gratuit, condiții neîndeplinite de acțiunea reclamantei, care la data

încheierii actului nu avea posesia bunului; din extrasul de carte funciară

rezultă că la data încheierii actului autentic nu era notată

existența unui litigiu.

Mai susține recurenta că în mod greșit

instanța de apel a considerat actul încheiat în fraudarea dreptului de

proprietate a reclamantei cât timp acesta nu a achitat prima rată la

termenul prevăzut în antecontract iar convenția părților

stabilea în art. 13 desființarea de drept a convenției dacă

promitenta cumpărătoare nu-și îndeplinește una dintre

obligații.

Dacă reclamanta nu și-a îndeplinit obligația

de a solicita încheierea actului autentic și plata primei rate,

prevederile art. 18 din contractul cu SC A.T.C. SA stingeau obligația de a

transmite dreptul de proprietate.

Prin decizia nr. 132 din 22 ianuarie 2009, Înalta

Curte de Casație și Justiție a anulat, ca netimbrat, recursul,

în temeiul dispozițiilor art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997.

Decizia astfel pronunțată a fost

atacată cu contestație în anulare pentru nelegala citare a

părții pentru ziua când s-a judecat pricina; iar prin decizia nr. 130

din 19 ianuarie 2010, Înalta Curte de Casație și Justiție a

admis contestația în anulare și a anulat decizia atacată,

constatând că pentru termenul din 22 ianuarie 2009 actul de procedură

nu a fost legal îndeplinit, citația fiind afișată într-un alt

loc decât cel prevăzut art. 91 C. proc. civ.

Reluând judecata recursului, acesta se constată

a fi fondat pentru considerentele ce se vor expune:

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 14

august 2001, reclamanta SC E.I. SRL în calitate de promitent

cumpărător și SC A.T.C. SA în calitate de promitent

vânzător s-a convenit vânzarea-cumpărarea unei suprafețe de

teren cu construcții cu obligația vânzătorului de a preda bunul

la data semnării anexei la contract reprezentată de procesul verbal

de predare primire, de a garanta pentru evicțiune și pentru viciile

ascunse și obligația cumpărătorului de a primi bunul de a

achita integral prețul în trei rate semestriale și de a se prezenta

pentru autentificarea actului până la 1 iulie 2002.

În raport cu dispozițiile instanței de

casare, prin care s-au lămurit irevocabil aspectele legate de

interpretarea art. 18 din contract referitoare la desființarea de drept a

convenției, instanța de apel era datoare să analizeze

incidența dispozițiilor art. 25 din Decretul - Lege nr. 115/1938 în

coroborare cu probele deja administrate și susținerile relative la

preluarea bunului, lipsa de folosință și buna credință

a părților în raport cu notarea procesului de prestație

tabulară în cartea funciară. Cu toate acestea curtea de apel a reluat

motivarea instanței de casație relativ la interpretarea art. 18 din

convenție și a raportat-o la prevederile art. 22 – art. 24 din

Decretul - Lege nr. 115/1938, iar cu privire la notarea procesului a constatat

că termenul de păstrare a cererii privind notarea procesului a fost

depășit, așa încât aceasta nu se mai găsește,

concluzionând asupra relei-credințe a pârâtelor prin prisma persoanei ce a

întocmit cel de-al doilea contract.

Chestiunea efectelor obligațiilor asumate de

reclamantă și pârâta SC A.T.C. SA se raportează la prevederile art.

1073 C. civ., potrivit cărora creditorul are dreptul de a dobândi

îndeplinirea exactă a obligației și în caz contrar are dreptul

la dezdăunare, dar și la prevederile art. 67 din Legea nr. 18/1991

potrivit cărora terenurile pot fi înstrăinate prin acte autentice.

De aceea, în interpretarea convenției

părților instanțele erau nevoite să țină seama de

prevederile imperative ale legii privind circulația terenurilor.

Pe de altă parte, deși instanței de

recurs îi este exclusă competența de a analiza situația de fapt,

din probatoriile administrate, la care instanța de casație deja s-a

referit, rezultă că la data încheierii contractului autentic între

pârâte, reclamanta nu era în posesia bunului, iar existența în posesie a

bunului este una dintre condițiile prevăzute de textul art. 25 din

Decretul - Lege nr. 115/1938 pentru a pretinde prestația tabulară.

În același timp însă buna

credință încetează când partea are reprezentarea viciilor ce

afectează actul juridic și le ignoră. Nu numai lipsa

notificării în cartea funciară a acțiunii în prestație

tabulară, dar însuși antecontractul de vânzare-cumpărare a

cărui formă consensuală viciază titlul translativ de

proprietate conduce la concluzia neîndeplinirii condițiilor actului

normativ citat, pentru admiterea acțiunii reclamantei.

Așa fiind, în temeiul dispozițiilor art. 312

C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție va admite

recursul declarat împotriva deciziei nr. 56/ Ap din 22 mai 2008

pronunțată de Curtea de Apel Brașov va modifica decizia

atacată în sensul că va admite apelul pârâtei SC S. SRL, cu

consecința admiterii și a apelului SC A.T.C. SA, declarat împotriva sentinței

nr. 1186/ C din 20 iunie 2006 a Tribunalului Brașov va schimba în parte hotărârea

în sensul că va respinge acțiunea reclamante și va menține

dispozițiile sentinței cu privire la cererea conexată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta SC S. SRL

BRAȘOV împotriva deciziei nr. 56/ Ap din 22 mai 2008 pronunțată

de Curtea de Apel Brașov, secția comercială.

Modifică decizia atacată în sensul că

admite apelul pârâtelor SC S. SRL BRAȘOV și SC A.T.C. SA GHIMBAV

declarat împotriva sentinței nr. 1186 /C din 20 iunie 2006 a Tribunalului

Brașov pe care o schimbă în tot și respinge acțiunea.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 1 iunie 2010.