ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3554/2004

Asupra recursului în anulare de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 6

august 1999 la Judecătoria Sinaia, reclamanții P.I. și P.M. au chemat în

judecată pe pârâții A.M. și M.A., solicitând ca prin hotărârea ce se va

pronunța să fie obligați pârâții să le lase în deplină proprietate și posesie

suprafața de aproximativ 100 mp teren aflat în Sinaia, precum și să desființeze

construcția compusă din garaj, bucătărie și cămară (mai puțin încăperea de la

subsol, unde se află încălzirea centrală, construită de reclamanți), iar în caz

de refuz din partea acestora să fie autorizați reclamanții să o demoleze, pe

cheltuiala pârâților.

Reclamanții au mai solicitat

obligarea pârâților să elibereze încăperea de la subsol, în sensul de a-și

ridica instalația de încălzire centrală și să fie obligați să le plătească

lipsa de folosință a terenului pe ultimii 3 ani și separat a construcției, pe

care o evaluează la 10.000.000 lei, cu plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamanții

au arătat că au dobândit de la C.L., prin actul sub semnătură privată din 20 decembrie

1973 intitulat „convenție”, terenul în suprafață de 1162 mp (lotul B) situat în

Sinaia, și la 21 decembrie 1987 au vândut pârâților locuința de la adresa

susmenționată, terenul aferent construcției fiind proprietate de stat.

La încheierea convenției s-au

înțeles cu pârâții să folosească împreună încălzirea centrală, aflată pe

terenul învecinat, construcție edificată de reclamanți în 1974.

Pentru terenul de 1162 mp (lotul B)

reclamanții au încheiat cu C.L., pe lângă convenția sub semnătură privată, și

un contract autentic de vânzare-cumpărare la 1 aprilie 1999.

Astfel, pe terenul proprietatea

reclamanților se află atât construcția care nu a format obiectul înstrăinării,

inclusiv instalația de încălzire centrală folosită de pârâți, cât și

construcțiile a căror demolare se cere, pârâții acaparând cca. 100 mp din

teren, pe care refuză să îi elibereze.

Prin sentința civilă nr. 1339 din 19

noiembrie 2001, pronunțată de Judecătoria Sinaia, s-a respins ca neîntemeiată

acțiunea reclamanților, cu toate capetele de cerere formulate.

În considerentele sentinței s-a

reținut că deși în contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la 21

decembrie 1987 nu se face referire la garaj în care se află instalația de

încălzire centrală, reclamanții au vândut pârâților și garajul, fapt ce rezultă

din clauza contractului care menționează că vânzătorul a convenit „cu

cumpărătorii să folosească încălzirea centrală împreună pentru o nouă

construcție, care este deja începută, până când vânzătorul va obține aprobare

de gaze pentru o nouă încălzire centrală”.

Această clauză se interpretează

conform art. 1312 C. civ. în contra vânzătorului și ei i se adaugă împrejurarea

că reclamantul a recunoscut că zidul UC și peretele UV din planurile anexă la

expertiza topografică a expertului N.N. au fost făcute de el anterior

edificării de către pârâți a construcției pe vechiul amplasament al garajului

și că existau relații bune între părți la acea vreme.

Mai mult, deși prin acte de

cumpărare succesive, reclamanții au dobândit două suprafețe de câte 1162 mp, ei

pretind suprafețe de teren superioare ca întindere, de 1250 mp lotul B și 1340 mp

lotul A pentru a-și justifica pretențiile față de pârâți.

S-a conchis că supraedificatele

construite de pârâți exced întinderea proprietății reclamanților și drept

urmare acțiunea acestora din urmă a fost respinsă.

Apelul declarat de reclamanți

împotriva sentinței a fost respins de Tribunalul Prahova, secția civilă, prin

decizia nr. 516 din 10 aprilie 2002.

S-a apreciat că instanța de fond a

reținut o stare de fapt corectă și a interpretat clauzele contractului în

lumina probelor administrate.

Curtea de Apel Ploiești, secția

civilă, prin decizia nr. 1348 din 13 iunie 2002 a admis recursul reclamantei, a

modificat în totalitate decizia atacată cât și sentința civilă nr. 1339/2001 a

Judecătoriei Sinaia în sensul că a admis în parte acțiunea reclamanților P.I. și

P.M. și a obligat pârâții A.M. și M.A. să lase reclamanților în deplină

proprietate și posesie suprafața de 197,6 mp teren situat în Sinaia, conform

expertizei A.F. și a schiței de plan anexă.

A obligat pe pârâți ca, după

obținerea autorizației de demolare, să desființeze garajul, bucătăria, cămara,

aflate pe terenul de mai sus, mai puțin încăperea de la subsol, iar în caz de

refuz, abilitează pe reclamanți să facă acest lucru pe cheltuiala pârâților, în

limita sumei de 7.722.206 lei, conform expertizei N.A.

A respins, ca neîntemeiate, capetele

de cerere privind obligarea pârâților la eliberarea camerei încălzirii centrale

și la plata lipsei de folosință a terenului.

Împotriva acestei din urmă decizii a

declarat recurs în anulare Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta

Curtea de Casație și Justiție, invocând prevederile art. 330 pct. 2 C. proc.

civ.

Se susține că hotărârea a fost

pronunțată cu încălcarea esențială a legii, ceea ce a determinat soluționarea

greșită a cauzei pe fond, ea fiind totodată și vădit netemeinică.

În argumentarea acestei susțineri

s-a învederat că este greșită concluzia instanței de control judiciar, care a

reținut acapararea terenului de către pârâți, întrucât probele dovedesc o

situație contrară.

Astfel, înserarea în contractul

încheiat între părți a clauzei privind folosirea împreună a instalației de

încălzire centrală până când vânzătorul va obține autorizația pentru propria

instalație aferentă construcției sale aflată în curs de edificare și

delimitarea de reclamanți a terenurilor folosite de părți prin ridicarea unui

gard despărțitor de beton care includea în terenul pârâților garajul, anterior

edificării construcțiilor de către pârâți pe vechiul amplasament și

constatările expertului N.N. în lucrarea de expertiză efectuată la prima

instanță, conduc la concluzia că reclamanții au înstrăinat pârâților și

garajul, care nu a fost menționat în contract întrucât a fost edificat fără

autorizație.

Instanța de control judiciar și-a

bazat soluția pe expertiza topografică întocmită de expertul A.F., lucrare pe

care prima instanță a apreciat-o ca nefiind edificatoare și la efectuarea

căreia pârâții, deși convocați, nu au putut participa întrucât nu li s-a permis

accesul pe terenul proprietatea reclamanților.

Pe de altă parte, expertiza N.N. s-a

efectuat în prezența ambelor părți, cu participarea a câte unui consilier

expert pentru fiecare, ulterior nefiind formulate obiecțiuni.

Din raportul de expertiză mai sus

arătat mai rezultă că reclamanții au recunoscut că zidul UC și peretele UV din

schiță au fost ridicate de ei anterior edificării construcției de către pârâți

pe vechiul amplasament al garajului, situație confirmată de martorul D.M.

Același raport de expertiză a

stabilit, în urma măsurătorilor efectuate, că reclamanții pretind suprafețe mai

mari de teren decât cele dobândite prin contractele de vânzare-cumpărare nr.

4044/1991 și 2400/1999, astfel că revendicarea suprafeței de 197 mp nu se

justifică, iar construcțiile pentru care s-a dispus demolarea se află pe

terenul proprietatea pârâților.

Se solicită admiterea recursului în

anulare, casarea deciziei atacate și respingerea recursului declarat de

reclamanții P.I. și P.M.

Din examinarea actelor și lucrărilor

în raport de criticile formulate se constată că recursul în anulare este

fondat.

Prin contractul autentic din 21

decembrie 1987, reclamantul P.I. a vândut pârâților A.M. și M.A. locuința

situată în orașul Sinaia, compusă din 3 camere, hol, baie, bucătărie și

vestibul, în suprafață de 121,80 mp și demisol cu 2 camere, vestibul,

uscătorie, spălătorie în suprafață de 87,80 mp. Terenul aferent construcției nu

forma obiect al vânzării, fiind proprietate de stat.

În contract s-a stipulat următoarea

clauză: „eu vânzătorul am convenit cu cumpărătorii ca să folosim încălzirea

centrală împreună pentru o nouă construcție, care este deja începută, până când

vânzătorul obține aprobare de gaze pentru o nouă încălzire centrală”.

Încălzirea centrală era situată în

subsolul unui garaj, construcție care nu s-a menționat în contract întrucât s-a

ridicat fără autorizație pe locul unui grajd pe care reclamantul îl cumpărase

împreună cu construcția din litigiu la 14 iunie 1980 de la T.M. Includerea

garajului în contractul încheiat de pârâți, nefiind autorizată administrativ

ridicarea lui, ar fi atras refuzul autorităților de a elibera autorizația de

înstrăinare a celeilalte construcții, știut fiind că se puteau înstrăina numai

supraedificate autorizate la construire.

În realitate, reclamantul a

înstrăinat pârâților și garajul cu instalația de încălzire centrală, asupra

căreia au convenit să o folosească împreună, adică pentru casa vândută

pârâților și pentru cea a reclamantului aflată în curs de edificare. Dacă nu ar

fi vândut instalația nu avea nici o logică stipularea clauzei de la alin. (6)

din contract, iar vânzarea numai a instalației, fără încăperea unde se afla

garajul și subsolul acestuia, nu este de conceput.

Vânzarea instalației de încălzire

centrală către pârâți rezultă și din redactarea cererii de chemare în judecată,

în care reclamanții solicită obligarea pârâților „de a-și ridica instalația de

încălzire centrală”, care, dacă aparținea reclamanților ar fi cerut să le fie restituită

sau predată lor.

Se apreciază că aceasta este

interpretarea corectă a clauzelor contractuale având în vedere și dispozițiile

art. 1312 C. civ. care, în materie de vânzare, conțin o regulă specială și

derogatorie, potrivit căreia, dacă înțelesul actului este îndoielnic sau

conține clauze neclare, „se interpretează în contra vânzătorului”, ceea ce

înseamnă că nu numai clauzele referitoare la propriile obligații, dar și cele

referitoare la obligațiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.

Spre aceeași concluzie, a

înstrăinării garajului, converg și alte dovezi.

Reclamanții au recunoscut că zidul

UC și peretele UV (din planurile anexe ale expertizei efectuată de N.N.) au

fost edificate de reclamant anterior ridicării de către pârâți a construcțiilor

2 și 3 (garajul nou pe amplasamentul vechiului garaj și încă o încăpere), de

unde rezultă că hotarul UV, care delimitează terenul pârâților de al

reclamanților și care include cele două construcții în lotul pârâților, a fost

stabilit de părți de comun acord.

Cele expuse rezultă nu numai din

consemnările raportului de expertiză amintit, dar și din recunoașterile la

interogator ale reclamantului și depozițiile martorilor D.M., propus de

reclamanți, R.T. și S.I., care au relatat și despre raporturile bune între

părți până la promovarea acțiunii.

În ce privește expertiza efectuată

de N.N., înlăturată eronat de instanța de recurs, pe lângă modul convingător de

expunere a argumentelor și claritatea planurilor anexe, este mai edificatoare

și pentru participarea la efectuarea ei a consilierilor desemnați de ambele

părți și lipsa oricăror obiecțiuni din partea reclamanților și pârâților.

Lucrarea amintită conchide că „nu se

poate afirma că pârâtul, prin edificarea construcțiilor 2 și 3 pe vechiul amplasament

al garajului vechi a acaparat teren de la reclamanți”.

Este necesară precizarea că prin

decizia nr. 466 din 12 iulie 1991 a Prefecturii județului Prahova reclamantului

i s-a atribuit teren în folosință în suprafață de 1047,79 mp și pârâților suprafața

de 1279 mp, în temeiul art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, în indiviziune.

În consecință se va admite recursul

în anulare, se va casa decizia atacată și se va respinge recursul reclamanților

declarat împotriva deciziei nr. 516 din 10 aprilie 2002 a Tribunalului Prahova,

secția civilă, cu menținerea acesteia din urmă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul în anulare declarat

de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și

Justiție împotriva deciziei nr. 1348 din 13 iunie 2002 a Curții de Apel

Ploiești, secția civilă, pe care o casează și respinge recursul declarat de

reclamanții P.I. și P.M. împotriva sentinței nr. 516 din 10 aprilie 2002 a

Tribunalului Prahova, secția civilă, pe care o menține.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 12 mai 2004.