ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3554/2004

Asupra recursului în anulare de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la 6 august 1999 la Judecătoria Sinaia, reclamanții P.I. și P.M. au chemat în judecată pe pârâții A.M. și M.A., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligați pârâții să le lase în deplină proprietate și posesie suprafața de aproximativ 100 mp teren aflat în Sinaia, precum și să desființeze construcția compusă din garaj, bucătărie și cămară (mai puțin încăperea de la subsol, unde se află încălzirea centrală, construită de reclamanți), iar în caz de refuz din partea acestora să fie autorizați reclamanții să o demoleze, pe cheltuiala pârâților.

Reclamanții au mai solicitat obligarea pârâților să elibereze încăperea de la subsol, în sensul de a-și ridica instalația de încălzire centrală și să fie obligați să le plătească lipsa de folosință a terenului pe ultimii 3 ani și separat a construcției, pe care o evaluează la 10.000.000 lei, cu plata cheltuielilor de judecată. În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că au dobândit de la C.L., prin actul sub semnătură privată din 20 decembrie 1973 intitulat „convenție”, terenul în suprafață de 1162 mp (lotul B) situat în Sinaia, și la 21 decembrie 1987 au vândut pârâților locuința de la adresa susmenționată, terenul aferent construcției fiind proprietate de stat.

La încheierea convenției s-au înțeles cu pârâții să folosească împreună încălzirea centrală, aflată pe terenul învecinat, construcție edificată de reclamanți în 1974. Pentru terenul de 1162 mp (lotul B) reclamanții au încheiat cu C.L., pe lângă convenția sub semnătură privată, și un contract autentic de vânzare-cumpărare la 1 aprilie 1999. Astfel, pe terenul proprietatea reclamanților se află atât construcția care nu a format obiectul înstrăinării, inclusiv instalația de încălzire centrală folosită de pârâți, cât și construcțiile a căror demolare se cere, pârâții acaparând cca. 100 mp din teren, pe care refuză să îi elibereze. Prin sentința civilă nr. 1339 din 19 noiembrie 2001, pronunțată de Judecătoria Sinaia, s-a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamanților, cu toate capetele de cerere formulate.

În considerentele sentinței s-a reținut că deși în contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la 21 decembrie 1987 nu se face referire la garaj în care se află instalația de încălzire centrală, reclamanții au vândut pârâților și garajul, fapt ce rezultă din clauza contractului care menționează că vânzătorul a convenit „cu cumpărătorii să folosească încălzirea centrală împreună pentru o nouă construcție, care este deja începută, până când vânzătorul va obține aprobare de gaze pentru o nouă încălzire centrală”. Această clauză se interpretează conform art. 1312 C. civ. în contra vânzătorului și ei i se adaugă împrejurarea că reclamantul a recunoscut că zidul UC și peretele UV din planurile anexă la expertiza topografică a expertului N.N.

au fost făcute de el anterior edificării de către pârâți a construcției pe vechiul amplasament al garajului și că existau relații bune între părți la acea vreme. Mai mult, deși prin acte de cumpărare succesive, reclamanții au dobândit două suprafețe de câte 1162 mp, ei pretind suprafețe de teren superioare ca întindere, de 1250 mp lotul B și 1340 mp lotul A pentru a-și justifica pretențiile față de pârâți. S-a conchis că supraedificatele construite de pârâți exced întinderea proprietății reclamanților și drept urmare acțiunea acestora din urmă a fost respinsă. Apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței a fost respins de Tribunalul Prahova, secția civilă, prin decizia nr. 516 din 10 aprilie 2002. S-a apreciat că instanța de fond a reținut o stare de fapt corectă și a interpretat clauzele contractului în lumina probelor administrate.

Curtea de Apel Ploiești, secția civilă, prin decizia nr. 1348 din 13 iunie 2002 a admis recursul reclamantei, a modificat în totalitate decizia atacată cât și sentința civilă nr. 1339/2001 a Judecătoriei Sinaia în sensul că a admis în parte acțiunea reclamanților P.I. și P.M. și a obligat pârâții A.M. și M.A. să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie suprafața de 197,6 mp teren situat în Sinaia, conform expertizei A.F. și a schiței de plan anexă. A obligat pe pârâți ca, după obținerea autorizației de demolare, să desființeze garajul, bucătăria, cămara, aflate pe terenul de mai sus, mai puțin încăperea de la subsol, iar în caz de refuz, abilitează pe reclamanți să facă acest lucru pe cheltuiala pârâților, în limita sumei de 7.722.206 lei, conform expertizei N.A.

A respins, ca neîntemeiate, capetele de cerere privind obligarea pârâților la eliberarea camerei încălzirii centrale și la plata lipsei de folosință a terenului. Împotriva acestei din urmă decizii a declarat recurs în anulare Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curtea de Casație și Justiție, invocând prevederile art. 330 pct. 2 C. proc. civ. Se susține că hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea esențială a legii, ceea ce a determinat soluționarea greșită a cauzei pe fond, ea fiind totodată și vădit netemeinică. În argumentarea acestei susțineri s-a învederat că este greșită concluzia instanței de control judiciar, care a reținut acapararea terenului de către pârâți, întrucât probele dovedesc o situație contrară.

Astfel, înserarea în contractul încheiat între părți a clauzei privind folosirea împreună a instalației de încălzire centrală până când vânzătorul va obține autorizația pentru propria instalație aferentă construcției sale aflată în curs de edificare și delimitarea de reclamanți a terenurilor folosite de părți prin ridicarea unui gard despărțitor de beton care includea în terenul pârâților garajul, anterior edificării construcțiilor de către pârâți pe vechiul amplasament și constatările expertului N.N. în lucrarea de expertiză efectuată la prima instanță, conduc la concluzia că reclamanții au înstrăinat pârâților și garajul, care nu a fost menționat în contract întrucât a fost edificat fără autorizație.

Instanța de control judiciar și-a bazat soluția pe expertiza topografică întocmită de expertul A.F., lucrare pe care prima instanță a apreciat-o ca nefiind edificatoare și la efectuarea căreia pârâții, deși convocați, nu au putut participa întrucât nu li s-a permis accesul pe terenul proprietatea reclamanților. Pe de altă parte, expertiza N.N. s-a efectuat în prezența ambelor părți, cu participarea a câte unui consilier expert pentru fiecare, ulterior nefiind formulate obiecțiuni. Din raportul de expertiză mai sus arătat mai rezultă că reclamanții au recunoscut că zidul UC și peretele UV din schiță au fost ridicate de ei anterior edificării construcției de către pârâți pe vechiul amplasament al garajului, situație confirmată de martorul D.M.

Același raport de expertiză a stabilit, în urma măsurătorilor efectuate, că reclamanții pretind suprafețe mai mari de teren decât cele dobândite prin contractele de vânzare-cumpărare nr. 4044/1991 și 2400/1999, astfel că revendicarea suprafeței de 197 mp nu se justifică, iar construcțiile pentru care s-a dispus demolarea se află pe terenul proprietatea pârâților. Se solicită admiterea recursului în anulare, casarea deciziei atacate și respingerea recursului declarat de reclamanții P.I. și P.M. Din examinarea actelor și lucrărilor în raport de criticile formulate se constată că recursul în anulare este fondat. Prin contractul autentic din 21 decembrie 1987, reclamantul P.I. a vândut pârâților A.M.

și M.A. locuința situată în orașul Sinaia, compusă din 3 camere, hol, baie, bucătărie și vestibul, în suprafață de 121,80 mp și demisol cu 2 camere, vestibul, uscătorie, spălătorie în suprafață de 87,80 mp. Terenul aferent construcției nu forma obiect al vânzării, fiind proprietate de stat. În contract s-a stipulat următoarea clauză: „eu vânzătorul am convenit cu cumpărătorii ca să folosim încălzirea centrală împreună pentru o nouă construcție, care este deja începută, până când vânzătorul obține aprobare de gaze pentru o nouă încălzire centrală”. Încălzirea centrală era situată în subsolul unui garaj, construcție care nu s-a menționat în contract întrucât s-a ridicat fără autorizație pe locul unui grajd pe care reclamantul îl cumpărase împreună cu construcția din litigiu la 14 iunie 1980 de la T.M.

Includerea garajului în contractul încheiat de pârâți, nefiind autorizată administrativ ridicarea lui, ar fi atras refuzul autorităților de a elibera autorizația de înstrăinare a celeilalte construcții, știut fiind că se puteau înstrăina numai supraedificate autorizate la construire. În realitate, reclamantul a înstrăinat pârâților și garajul cu instalația de încălzire centrală, asupra căreia au convenit să o folosească împreună, adică pentru casa vândută pârâților și pentru cea a reclamantului aflată în curs de edificare. Dacă nu ar fi vândut instalația nu avea nici o logică stipularea clauzei de la alin. (6) din contract, iar vânzarea numai a instalației, fără încăperea unde se afla garajul și subsolul acestuia, nu este de conceput.

Vânzarea instalației de încălzire centrală către pârâți rezultă și din redactarea cererii de chemare în judecată, în care reclamanții solicită obligarea pârâților „de a-și ridica instalația de încălzire centrală”, care, dacă aparținea reclamanților ar fi cerut să le fie restituită sau predată lor. Se apreciază că aceasta este interpretarea corectă a clauzelor contractuale având în vedere și dispozițiile art. 1312 C. civ. care, în materie de vânzare, conțin o regulă specială și derogatorie, potrivit căreia, dacă înțelesul actului este îndoielnic sau conține clauze neclare, „se interpretează în contra vânzătorului”, ceea ce înseamnă că nu numai clauzele referitoare la propriile obligații, dar și cele referitoare la obligațiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.

Spre aceeași concluzie, a înstrăinării garajului, converg și alte dovezi. Reclamanții au recunoscut că zidul UC și peretele UV (din planurile anexe ale expertizei efectuată de N.N.) au fost edificate de reclamant anterior ridicării de către pârâți a construcțiilor 2 și 3 (garajul nou pe amplasamentul vechiului garaj și încă o încăpere), de unde rezultă că hotarul UV, care delimitează terenul pârâților de al reclamanților și care include cele două construcții în lotul pârâților, a fost stabilit de părți de comun acord. Cele expuse rezultă nu numai din consemnările raportului de expertiză amintit, dar și din recunoașterile la interogator ale reclamantului și depozițiile martorilor D.M., propus de reclamanți, R.T.

și S.I., care au relatat și despre raporturile bune între părți până la promovarea acțiunii. În ce privește expertiza efectuată de N.N., înlăturată eronat de instanța de recurs, pe lângă modul convingător de expunere a argumentelor și claritatea planurilor anexe, este mai edificatoare și pentru participarea la efectuarea ei a consilierilor desemnați de ambele părți și lipsa oricăror obiecțiuni din partea reclamanților și pârâților. Lucrarea amintită conchide că „nu se poate afirma că pârâtul, prin edificarea construcțiilor 2 și 3 pe vechiul amplasament al garajului vechi a acaparat teren de la reclamanți”. Este necesară precizarea că prin decizia nr. 466 din 12 iulie 1991 a Prefecturii județului Prahova reclamantului i s-a atribuit teren în folosință în suprafață de 1047,79 mp și pârâților suprafața de 1279 mp, în temeiul art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, în indiviziune.

În consecință se va admite recursul în anulare, se va casa decizia atacată și se va respinge recursul reclamanților declarat împotriva deciziei nr. 516 din 10 aprilie 2002 a Tribunalului Prahova, secția civilă, cu menținerea acesteia din urmă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție împotriva deciziei nr. 1348 din 13 iunie 2002 a Curții de Apel Ploiești, secția civilă, pe care o casează și respinge recursul declarat de reclamanții P.I. și P.M. împotriva sentinței nr. 516 din 10 aprilie 2002 a Tribunalului Prahova, secția civilă, pe care o menține. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 12 mai 2004.