ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1626/2003

La data de 2 aprilie 2003 s-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții Ș.I.și Ș.I.împotriva deciziei nr.557/A din 11 decembrie 2001 a Curții de Apel București – Secția a III-a civilă.

Dezbaterile au fost consemnate în încheierea cu data de 2 aprilie 2003 iar pronunțarea deciziei s-a amânat la 17 aprilie 2003. C U R T E A Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea formulată la data de 6 martie 2001, reclamanții Ș.I.și Ș.I., domiciliați în orașul Drobeta-Turnu Severin, Calea Traian nr.129, parter, județul Mehedinți, au chemat în judecată pe pârâtul I.C., pentru a fi obligat să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul nr.4 al imobilului din București, strada Drumul Găzarului nr.38, bloc A, scara 1, etajul 1, sectorul 4. În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat: - că sunt proprietarii apartamentului menționat, așa cum rezultă din actele anexate cererii – contractul de construire nr.1007/25 august 1978 încheiat, în baza Legii nr.4/1973 și a H.C.M.

nr.880/1973, cu I.C.V.L.București, contractul nr.171636 din 25 august 1978 încheiat cu C.E.C.București în baza căruia prețul apartamentului a fost achitat în rate, procesul-verbal de predare-preluare-recepție, încheiat la 7 decembrie 1978 încheiat între ei și I.C.V.L.București; - că, la data de 13 decembrie 1988, deci după mai mult de 10 ani de folosință exclusivă a apartamentului, între proprietarul Ș.I.și I.C. a intervenit o înțelegere consemnată într-o chitanță de mână, potrivit căreia primul a cedat contractul de construire a locuinței celui de al doilea, prilej cu care reclamantului i s-a plătit și suma de 60.000 lei, restul sumei – neprecizate – urmând să fie plătit ulterior; în chitanță s-a consemnat și clauza „cel care se răzgândește, pierde suma de 10.000 (zece mii) lei”; - că ulterior datei de 13 decembrie 1988, I.C.

deși a preluat în posesie apartamentul, nu a înțeles să-i mai plătească vreo sumă și nici să achite ratele scadente conform contractului; - că, până în prezent, toate ratele pentru apartament, inclusiv impozitele au fost suportate de ei, reclamanții; - că, față de dezinteresul pârâtului în a perfecta înțelegerea din 13 decembrie 1988, a încercat evacuarea acestuia pe cale judecătorească dar instanța sesizată i-a respins-o (sentința civilă nr.998 din 7 februarie 1995 a Judecătoriei Sectorului 4 București și decizia nr.309 din 22 februarie 1996 a Tribunalului București, Secția a IV-a civilă). Tribunalul București, Secția a III-a civilă, prin sentința nr.667 din 14 iunie 2001, a respins, ca neîntemeiată, acțiunea, cu motivarea că reclamanții nu au făcut dovada susținerilor din cererea de chemare în judecată în sensul art.1169 și 480 din C. civ.

A mai reținut că înțelegerea părților din 13 decembrie 1988 consemnată în chitanța scrisă și semnată de părți are valoarea unui antecontract ce cuprinde o obligație de a face – aceea de a perfecta contractul, care poate fi materializată într-o acțiune în pretenții, în condițiile în care reclamanții s-ar mai afla în termenul legal a promovare a acesteia. Apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței tribunalului a fost respins de Curtea de Apel București – Secția a III-a civilă, prin decizia nr.557 A din 11 decembrie 2001. Prin aceeași decizie, a fost respinsă și excepția autorității lucrului judecat ridicată de pârât.

În motivarea deciziei, instanța de apel a reținut că, întrucât în sensul art.1295 din C.civ., contractul de vânzare-cumpărare este consensual, putând fi încheiat prin simplul acord de voință al părților, fără nici o formalitate, înscrisul din speță - chitanța din 13 decembrie 1988 semnifică strămutarea dreptului de proprietate asupra apartamentului din litigiu de la reclamant la pârât. Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții Ș.I.și Ș.I., criticând-o ca fiind netemeinică și nelegală. În esență, recurenții-reclamanți prin motivele formulate, critică decizia atacată, reproșând instanței greșita apreciere a probelor administrate și interpretarea eronată a prevederilor legale incidente în speță.

Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului, anulării sentinței tribunalului și, în fond, admiterea acțiunii în revendicare întrucât chitanța din 13 decembrie 1998, al cărei cuprins continuă să fie ignorat de pârât, nu semnifică un transfer de proprietate. Criticile formulate de reclamanți în susținerea recursului pot fi încadrate în prevederile art.304 pct.8 și 9 din C.proc.civ.. Recursul este întemeiat în sensul considerentelor ce urmează. Este adevărat că, potrivit art.1295 din C.civ., în principiu, vânzarea este un contract consensual. Prin excepție de la principiul consensualismului, în cazurile special prevăzute de lege, vânzarea devine un contract solemn – care se încheie valabil numai prin exprimarea consimțământului părților într-o anumită formă solemnă, prevăzută ad validitatem printr-o dispoziție expresă a legii sau printr-o prealabilă convenție a părților.

Principalele contracte solemne sunt: contractul de donație, contractele de înstrăinare imobiliară, contractele de constituire a unei ipoteci, contractul de construire a unei locuințe proprietate personală, contractul de împrumut în vederea construirii sau cumpărării unei locuințe proprietate personală. Potrivit susținerilor reclamanților și actelor din dosar, apartamentul din litigiu a fost dobândit în condițiile Legii nr.4/1973 și a H.C.M.nr.880/1973. Dintre formalitățile prescrise de legile menționate, reclamanții au depus la dosar contractul de construire nr.1007/5 din 25 august 1978 încheiat cu I.C.V.L.București, contractul de împrumut nr.171636 din 25 august 1978 încheiat cu C.E.C.București și procesul-verbal de predare-preluare-recepție a locuinței din 7 decembrie 1978 (filele 4,5,6 din dosarul de fond).

N-au fost depuse la dosar decizia de atribuire a terenului de sub casă și titlul de proprietate înscris în registrul de transcripțiuni existent la acea dată. În sensul art.48 din Legea nr.4/1973 – în vigoare la data contractării – actul care dovedește dreptul de proprietate asupra locuinței construite sau cumpărate în condițiile legii și dreptul de folosință asupra terenului atribuit în aceleași condiții constituie titlu de proprietate, care se eliberează în forma prevăzută în anexă. Titlul de proprietate asupra locuinței proprietate personală construite sau cumpărate în condițiile legii se dobândește având la bază: autorizația de construcție, contractul pentru construire sau vânzare, contractul de împrumut și procesul-verbal de predare-preluare sau de dare în folosință, decizia de atribuire a terenului pe durata existenței construcției.

Eliberarea titlului de proprietate în condițiile aceleiași legi deja evocate, era de competența Administrației Financiare. În sfârșit, potrivit art.49 din Legea nr.4/1973 titlul de proprietate urma să fie înregistrat în registrul de transcripțiuni de la acea dată. Întrucât obiectul acțiunii definit de reclamant este revendicare, actele menționate mai sus, în totalitate, urmau a fi depuse la dosar. Nedepunerea actelor menționate – cel puțin a titlului de proprietate – impune rejudecarea pricinii în apel pentru complinirea acestei deficiențe. Cât privește chitanța din 13 decembrie 1988 semnată de reclamantul Ș.I.și de pârâtul I.C., este important a se arăta că nu întrunește condițiile unui act translativ de proprietate.

Chitanța invocată este informă, necuprinzând toate elementele unui contract de vânzare-cumpărare în general (consimțământul, capacitatea, obiectul, prețul, cauza) și, cu atât mai mult – fiind vorba de un imobil – a unui contract solemn, care implică punerea în evidență a unor elemente importante cum ar fi – dobândirea în condiții legale a bunului, dovada achitării lui la stat, eventual ratele scadente, prețul serios convenit și autentificarea de către notar. Atât tribunalul cât și instanța de apel au considerat chitanța din 13 decembrie 1988 ca act translativ de proprietate, concluzie greșită față de cele reținute mai sus. Analiza actului s-a făcut formal. De aceea, în rejudecarea ce se impune, instanța de trimitere, pornind de la constatarea că actul intitulat chitanță nu reprezintă un act de vânzare-cumpărare în sensul legii, va pune în discuția părților semnificația acestei chitanțe, spre a descifra adevăratul raport juridic dintre reclamanți și pârât.

În consecință, recursul declarat de reclamanți este întemeiat, astfel că urmează să fie admis, să se caseze atât decizia atacată cât și sentința tribunalului și să se trimită cauza, spre soluționare, la Judecătoria Sectorului 4 București – instanță de fond competentă potrivit art.1 pct.1 din C.proc.civ., cu referire la art.725 alin.2 teza finală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de reclamanții Ș.I.și Ș.I.împotriva deciziei nr.557/A din 11 decembrie 2001 a Curții de Apel București – Secția a III-a civilă. Casează decizia recurată, precum și sentința nr.667 din 14 iunie 2001 a Tribunalului București – Secția a III-a civilă și trimite cauza, spre competentă rejudecare, la Judecătoria Sectorului 4 București, ca instanță de fond. Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 aprilie 2003.