ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1626/2003

La data de 2 aprilie 2003

s-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții Ș.I.și Ș.I.împotriva

deciziei nr.557/A din     11 decembrie 2001 a Curții de Apel București – Secția

a III-a civilă.

Dezbaterile au fost

consemnate în încheierea cu data de 2 aprilie 2003 iar pronunțarea deciziei s-a

amânat la 17 aprilie 2003.

C U R T E A

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea formulată la

data de 6 martie 2001, reclamanții Ș.I.și Ș.I., domiciliați în orașul

Drobeta-Turnu Severin, Calea Traian nr.129, parter, județul Mehedinți, au

chemat în judecată pe pârâtul I.C., pentru a fi obligat să le lase în deplină

proprietate și liniștită posesie apartamentul nr.4 al imobilului din București,

strada Drumul Găzarului nr.38, bloc A, scara 1, etajul 1, sectorul 4.

În motivarea acțiunii,

reclamanții au arătat:

- că sunt proprietarii

apartamentului menționat, așa cum rezultă din actele anexate cererii –

contractul de construire nr.1007/25 august 1978 încheiat, în baza Legii

nr.4/1973 și a H.C.M. nr.880/1973, cu I.C.V.L.București, contractul nr.171636

din 25 august 1978 încheiat cu C.E.C.București în baza căruia prețul

apartamentului a fost achitat în rate, procesul-verbal de

predare-preluare-recepție, încheiat la 7 decembrie 1978 încheiat între ei și

I.C.V.L.București;

- că, la data de 13

decembrie 1988, deci după mai mult de 10 ani de folosință exclusivă a

apartamentului, între proprietarul Ș.I.și I.C. a intervenit o înțelegere

consemnată într-o chitanță de mână, potrivit căreia primul a cedat contractul

de construire a locuinței celui de al doilea, prilej cu care reclamantului i

s-a plătit și suma de 60.000 lei, restul sumei – neprecizate – urmând să fie

plătit ulterior; în chitanță s-a consemnat și clauza „cel care se răzgândește,

pierde suma de 10.000 (zece mii) lei”;

- că ulterior datei de 13

decembrie 1988, I.C. deși a preluat în posesie apartamentul, nu a înțeles să-i

mai plătească vreo sumă și nici să achite ratele scadente conform contractului;

- că, până în prezent,

toate ratele pentru apartament, inclusiv impozitele au fost suportate de ei,

reclamanții;

- că, față de dezinteresul

pârâtului în a perfecta înțelegerea din          13 decembrie 1988, a încercat

evacuarea acestuia pe cale judecătorească dar instanța sesizată i-a respins-o

(sentința civilă nr.998 din 7 februarie 1995 a Judecătoriei Sectorului 4 București

și decizia nr.309 din 22 februarie 1996 a Tribunalului București, Secția a IV-a

civilă).

Tribunalul București,

Secția a III-a civilă, prin sentința nr.667 din     14 iunie 2001, a respins,

ca neîntemeiată, acțiunea, cu motivarea că reclamanții nu au făcut dovada

susținerilor din cererea de chemare în judecată în sensul art.1169 și 480 din

C. civ. A mai reținut că înțelegerea părților din 13 decembrie 1988 consemnată

în chitanța scrisă și semnată de părți are valoarea unui antecontract ce

cuprinde o obligație de a face – aceea de a perfecta contractul, care poate fi

materializată într-o acțiune în pretenții, în condițiile în care reclamanții

s-ar mai afla în termenul legal a promovare a acesteia.

Apelul declarat de

reclamanți împotriva sentinței tribunalului a fost respins de Curtea de Apel

București – Secția a III-a civilă, prin decizia nr.557 A din 11 decembrie 2001.

Prin aceeași decizie, a

fost respinsă și excepția autorității lucrului judecat ridicată de pârât.

În motivarea deciziei,

instanța de apel a reținut că, întrucât în sensul art.1295 din C.civ.,

contractul de vânzare-cumpărare este consensual, putând fi încheiat prin

simplul acord de voință al părților, fără nici o formalitate, înscrisul din

speță -  chitanța din 13 decembrie 1988 semnifică strămutarea dreptului de

proprietate asupra apartamentului din litigiu de la reclamant la pârât.

Împotriva acestei decizii

au declarat recurs reclamanții Ș.I.și Ș.I., criticând-o ca fiind netemeinică și

nelegală.

În esență,

recurenții-reclamanți prin motivele formulate, critică decizia atacată,

reproșând instanței greșita apreciere a probelor administrate și interpretarea

eronată a prevederilor legale incidente în speță. Solicită admiterea

recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului, anulării

sentinței tribunalului și, în fond, admiterea acțiunii în revendicare întrucât

chitanța din 13 decembrie 1998, al cărei cuprins continuă să fie ignorat de

pârât, nu semnifică un transfer de proprietate.

Criticile formulate de

reclamanți în susținerea recursului pot fi încadrate în prevederile art.304

pct.8 și 9 din C.proc.civ..

Recursul este întemeiat în

sensul considerentelor ce urmează.

Este adevărat că, potrivit

art.1295 din C.civ., în principiu, vânzarea este un contract consensual.

Prin excepție de la

principiul consensualismului, în cazurile special prevăzute de lege, vânzarea

devine un contract solemn – care se încheie valabil numai prin exprimarea

consimțământului părților într-o anumită formă solemnă, prevăzută ad

validitatem printr-o dispoziție expresă a legii sau printr-o prealabilă

convenție a părților.

Principalele contracte

solemne sunt: contractul de donație, contractele de înstrăinare imobiliară,

contractele de constituire a unei ipoteci, contractul de construire a unei

locuințe proprietate personală, contractul de împrumut în vederea construirii

sau cumpărării unei locuințe proprietate personală.

Potrivit susținerilor

reclamanților și actelor din dosar, apartamentul din litigiu a fost dobândit în

condițiile Legii nr.4/1973 și a H.C.M.nr.880/1973.

Dintre formalitățile

prescrise de legile menționate, reclamanții au depus la dosar contractul de

construire nr.1007/5 din 25 august 1978 încheiat cu I.C.V.L.București,

contractul de împrumut nr.171636 din 25 august 1978 încheiat cu C.E.C.București

și procesul-verbal de predare-preluare-recepție a locuinței din 7 decembrie

1978 (filele 4,5,6 din dosarul de fond).

N-au fost depuse la dosar

decizia de atribuire a terenului de sub casă și titlul de proprietate înscris

în registrul de transcripțiuni existent la acea dată.

În sensul art.48 din Legea

nr.4/1973 – în vigoare la data contractării – actul care dovedește dreptul de

proprietate asupra locuinței construite sau cumpărate în condițiile legii și

dreptul de folosință asupra terenului atribuit în aceleași condiții constituie

titlu de proprietate, care se eliberează în forma prevăzută în anexă.

Titlul de proprietate

asupra locuinței proprietate personală construite sau cumpărate în condițiile

legii se dobândește având la bază: autorizația de construcție, contractul

pentru construire sau vânzare, contractul de împrumut și procesul-verbal de

predare-preluare sau de dare în folosință, decizia de atribuire a terenului pe

durata existenței construcției.

Eliberarea titlului de

proprietate în condițiile aceleiași legi deja evocate, era de competența

Administrației Financiare.

În sfârșit, potrivit art.49

din Legea nr.4/1973 titlul de proprietate urma să fie înregistrat în registrul

de transcripțiuni de la acea dată.

Întrucât obiectul acțiunii

definit de reclamant este revendicare, actele menționate mai sus, în

totalitate, urmau a fi depuse la dosar.

Nedepunerea actelor

menționate – cel puțin a titlului de proprietate – impune rejudecarea pricinii

în apel pentru complinirea acestei deficiențe.

Cât privește chitanța din

13 decembrie 1988 semnată de reclamantul Ș.I.și de pârâtul I.C., este important

a se arăta că nu întrunește condițiile unui act translativ de proprietate.

Chitanța invocată este

informă, necuprinzând toate elementele unui contract de vânzare-cumpărare în

general (consimțământul, capacitatea, obiectul, prețul, cauza) și, cu atât mai

mult – fiind vorba de un imobil – a unui contract solemn, care implică punerea

în evidență a unor elemente importante cum ar fi – dobândirea în condiții

legale a bunului, dovada achitării lui la stat, eventual ratele scadente,

prețul serios convenit și autentificarea de către notar.

Atât tribunalul cât și

instanța de apel au considerat chitanța din         13 decembrie 1988 ca act

translativ de proprietate, concluzie greșită față de cele reținute mai sus.

Analiza actului s-a făcut formal.

De aceea, în rejudecarea ce

se impune, instanța de trimitere, pornind de la constatarea că actul intitulat

chitanță nu reprezintă un act de vânzare-cumpărare în sensul legii, va pune în

discuția părților semnificația acestei chitanțe, spre a descifra adevăratul

raport juridic dintre reclamanți și pârât.

În consecință, recursul

declarat de reclamanți este întemeiat, astfel că urmează să fie admis, să se

caseze atât decizia atacată cât și sentința tribunalului și să se trimită

cauza, spre soluționare, la Judecătoria Sectorului 4 București – instanță de

fond competentă potrivit art.1 pct.1 din C.proc.civ., cu referire la art.725

alin.2 teza finală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de

reclamanții Ș.I.și Ș.I.împotriva deciziei nr.557/A din 11 decembrie 2001 a

Curții de Apel București – Secția a III-a civilă.

Casează decizia recurată,

precum și sentința nr.667 din 14 iunie 2001 a Tribunalului București – Secția a

III-a civilă și trimite cauza, spre competentă rejudecare, la Judecătoria

Sectorului 4 București, ca instanță de fond.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 17 aprilie 2003.