ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2537/2010

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2537/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)

Asupra recursului de față;

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Comercial

Mureș la data de 11 decembrie 2006, sub nr. 652/1371/2006, reclamanții H.P.K.E.

și H.N., ambii domiciliați în Kranenburg, Germania, cu domiciliul procedural

ales la CA I.L., în municiupiul Alba Iulia, județul Alba, au chemat în

judecată pe pârâta SC K.B. SRL, cu sediul în localitatea Sighișoara, județul

Mureș, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea

pârâtei din imobilul numit C.E., situat în localitatea Sighișoara, județul

Mureș, precum și radierea de la O.R.C. Mureș a mențiunii privind sediul SC K.B.

SRL la adresa din localitatea Sighișoara, județul Mureș.

În motivarea cererii, reclamanții au

arătat că la data de 8 aprilie 2005 s-a încheiat contractul de închiriere între

numitul Ș.M. și pârâta SC K.B. SRL cu privire la imobilul proprietatea lor,

numit C.E., situat la adresa mai sus arătată, imobil înscris în CF Sighișoara.

Această închiriere a putut avea loc

pentru faptul reclamanții i-au întocmit numitului Ș.M., la data de 13 septembrie

2001 o procură de administrare autentificată, pentru ca acesta să poată efectua

lucrări de reabilitare a imobilului C.E.

Au mai arătat reclamanții că, după

finalizarea lucrărilor de reabilitare, Ș.M. le-a făcut cunoscut faptul că

există posibilitatea închirierii imobilului pentru a fi exploatat ca pensiune

turistică, că au acceptat această propunere, motiv pentru care s-au deplasat în

România pentru stabili prețul chiriei și pentru a încheia un astfel de

contract, însă au fost anunțați că imobilul fusese închiriat deja pârâtei SC

K.B. SRL pe o perioadă de un an și cu o chirie de 550 euro/lună.

Deși suma de 550 euro lunar nu

reprezenta nici pe departe valoarea de piață a chiriei ce trebuia percepută

pentru acest imobil, reclamanții au arătat că au acceptat și aceasta, întrucât

nu mai rămăsese mult timp până la ajungerea la termen a contractului, iar

chiriașul ar fi trebuit părăsească imobilul la data de 1 mai 2006.

Accidental au aflat reclamanții și

de faptul că pârâta, societate comercială, își are sediul în imobilul

proprietatea lor, precizându-se și că nu și-au dat niciodată acordul în acest

sens, motiv pentru care se impune ca, în situația în care contractul închiriere

a ajuns la termen, să se radieze sediul pârâtei din imobilul proprietatea lor.

În drept, cererea s-a întemeiat pe

dispozițiile art. 480 C. civ.

În dovedirea cererii s-au depus la

dosar, în copie: contract de închiriere, fișă furnizare de informații de la O.N.R.C.

și extras de carte funciară.

Legal citată, pârâta SC K.B. SRL a

formulat întâmpinare și a depus acte în apărare, solicitând să se respingă

cererea reclamanților ca nefondată și să fie obligați aceștia la plata

cheltuielilor de judecată.

La data de 23 martie 2007

reclamanții au formulat precizare de acțiune, însoțită de copii de pe înscrisuri

doveditoare, arătând că în raport de apărarea pârâtei și de actele noi, de care

a luat cunoștință după data promovării prezentei cereri, înțeleg să solicite

următoarele:

I. Să se constate nulitatea absolută

a contractului de comodat încheiat la data de 15 septembrie 2001 între Ș.M., în

baza procurii de administrare din 13 septembrie 2001 și SC K.B. SRL, având ca

obiect imobilul situat în localitatea Sighișoara, județul Mureș, precum și

a contractului de închiriere încheiat la data de 12 mai 2006 între Ș.M., în

baza aceleiași procuri de administrare și SC K.B. SRL, contract înregistrat la

A.F.P. Mureș din 12 mai 2006;

II. In subsidiar, să se dispună

rezilierea contractului de închiriere înregistrat la A.F.P. Mureș din 12 mai

2006 pentru neîndeplinirea obligațiilor de plată a chiriei, aceasta fiind

obligația legală a chiriașului (chiar dacă nu s-a menționat în contract că

neplata chiriei dă dreptul proprietarului să solicite rezilierea);

III.Să se dispună evacuarea pârâtei SC

K.B. SRL din imobilul numit C.E. situat în localitatea Sighișoara, județul

Mureș și

IV.Să se dispună radierea din

cuprinsul O.R.C. Mureș a mențiunii privind sediul SC K.B. SRL la adresa din localitatea

Sighișoara, județul Mureș.

Au mai arătat reclamanții prin

precizarea de acțiune că au investit în acest imobil, începând cu anul 2001, suma

de 240.000 euro.

La același termen de judecată, din

23 martie 2007, s-a depus la dosar și o cerere de intervenție în interesul

pârâtei SC K.B. SRL, cerere formulată de intervenienții Ș.M., Ș.M.C. și M.C.,

prin care, în contradictoriu cu reclamanții H.P.K.E. și H.N., s-a solicitat

admiterea, în principiu, a cererii de intervenție accesorie, respingerea

acțiunii reclamanților ca fiind nefondată și obligarea lor la plata

cheltuielilor de judecată.

S-a solicitat de către intervenienți

suspendarea judecății prezentei cauze, până la soluționarea în mod irevocabil a

pricinii având ca obiect constatarea existenței unui drept de retenție a

intervenienților și al societății pârâte asupra imobilului situat în

Sighișoara, înscris în CF.

În motivarea cererii lor, intervenienții

au arătat că, odată cu cumpărarea imobilului de către reclamanți și mandatarea

lor în vederea reabilitării sale în anul 2001, între părți s-au născut

raporturi juridice în baza cărora munca prestată de intervenienți pentru

repararea imobilului urma să fie concretizată în cote-părți de proprietate  asupra

edificiului reabilitat, or, câtă vreme recunoașterea dreptului lor de

proprietate nu a avut loc, intervenienții au înțeles să facă apel la

prevederile unui înscris încheiat între părți, care le recunoștea acestora un

drept de creanță asupra prețului imobilului și au promovat o acțiune vizând, în

principal, obligarea debitorilor-reclamanți, în speța pendinte, la vânzarea

imobilului și îndestularea creditorilor, iar accesoriu, recunoașterea unui drept

de retenție al creditorilor asupra imobilului până la vânzarea acestuia.

Interesul personal și direct al

intervenienților este evident, s-a mai arătat, în condițiile în care doi dintre

aceștia, Ș.M. și M.C., sunt asociații societății pârâte. Și cel de-al treilea

intervenient, Ș.M.C., are un interes personal și direct în condițiile în care

și acesta este creditor al reclamanților în baza muncii depuse la reabilitarea

imobilului.

În drept, intervenienții au invocat

dispozițiile art. 49 alin. (3) C. proc. civ. cât privește admiterea în

principiu a cererii de intervenție și pe cele ale art. 1436 și art. 1429 pct. 3

C. civ. referitoare la obligația locatorului de a respecta locațiunea încheiată

pe durată determinată câtă vreme, în speță, închirierea edificiului expiră la 1

mai 2011.

Prin încheierea de ședință din 27

aprilie 2007 prima instanță a încuviințat, în principiu, în parte, cererea de

intervenție în interesul pârâtei, doar în ceea ce îl privește pe numitul Ș.M.,

respingând-o pentru Ș.M.C. și M.C.

Prin aceeași încheiere, instanța a

respins cererea de suspendare a judecății, formulată de pârâți.

La data de 14 noiembrie 2007

instanța, față de adresa Înaltei Curți de Casație și Justiție prin care se

făcea cunoscută admiterea cererii de strămutare formulată de pârâta SC K.B. SRL,

a dispus scoaterea cauzei de pe rol și trimiterea ei pentru soluționare

Tribunalului Comercial Argeș.

Cauza a fost înregistrată pe rolul

acestei instanțe la data de 26 noiembrie 2007 sub nr. 1233/1259/2007, iar

judecata a fost suspendată la data de 6 februarie 2008, în baza dispozițiilor art.

242 pct. 2 C. proc. civ., cauza fiind repusă pe rol, la cererea reclamanților,

la data de 30 aprilie 2008.

S-au administrat probele cu

înscrisuri, martori și interogatoriu luat reclamanților.

Prin încheierea de ședință din 29

octombrie 2008 instanța a luat act de renunțarea reclamanților la capătul II,

subsidiar, din cererea introductivă, prin care s-a solicitat să se dispună

rezilierea contractului de închiriere, pentru neplata chiriei și, în raport de

configurația cererii introductive rămasă spre soluționare după această

renunțare, s-a respins cererea privind administrarea probei cu expertiză

tehnică și cu expertiză contabilă, solicitate de pârâtă, cu obiectivele aflate

la dosar.

Tribunalul Comercial Argeș,

analizând cererea formulată, astfel cum a fost precizată, precum și cererea de

intervenție accesorie în interesul pârâtei, în raport de motivele arătate, de

apărările invocate și de probatoriul administrat cauzei, a pronunțat sentința nr.

1193/C din 17 decembrie 2008, prin care a admis cererea precizată formulată de

reclamanții H.P.K.E. și H.N., împotriva pârâtei SC K.B. SRL, cu sediul în

Sighișoara, județul Mureș.

Drept urmare, a constatat nulitatea

absolută a contractului de comodat încheiat la data de 15 septembrie 2001 între

Ș.M. și SC K.B. SRL, având ca obiect imobilul situat în localitatea Sighișoara,

județul Mureș, precum și a contractului de închiriere încheiat la data de 12

mai 2006 între Ș.M. și SC K.B. SRL privind același imobil.

Prin aceeași sentință s-a dispus

evacuarea pârâtei SC K.B. SRL din imobilul numit C.E., situat în localitatea

Sighișoara, județul Mureș, cât și radierea de la O.R.C. a mențiunii privind

sediul SC K.B. SRL la adresa din localitatea Sighișoara, județul Mureș, după

rămânerea irevocabilă a sentinței pronunțate.

De asemenea, a fost respinsă cererea

de intervenție accesorie în interesul pârâtei formulată de intervenientul Ș.M.,

domiciliat în Sighișoara, județul Mureș, obligând pârâta și intervenientul la

plata, în solidar, a sumei de 1.680,02 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunța astfel, prima

instanța a reținut că, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară eliberat

de O.C.P.I. Mureș (dosar 652/1371/2006), prin contractul de vânzare-cumpărare

autentificat din 13 septembrie 2001 H.P.K.E. împreună cu soția sa, H.N.,

cetățeni olandezi, au cumpărat imobilul pensiune turistică C.E., situat în

Sighișoara, terenul aferent acestei construcții fiind cumpărat prin același

contract de către M.C., în condițiile în care legislația română, aflată în

vigoare la acea dată, nu permitea cetățenilor străini achiziționarea de

imobile-terenuri.

La aceeași dată – 13 septembrie 2001

- reclamanții au întocmit documentul intitulat „Procura de administrare” pentru

Ș.M. și Ș.M.C. (dosar 652/1371/2006), prin care îi împuterniceau „să

administreze ca buni gospodari imobilul proprietatea noastră”. Se stipulează

prin această procură că: „Mandatarii noștri ne vor reprezenta cu depline puteri

în fața organelor competente ale administrației de stat, vor achita impozitele

și taxele de orice natură și vor face orice act necesar pentru o bună

administrare a imobilului, vor putea face reparațiile acestui imobil, ne vor

reprezenta în fața instanțelor judecătorești, în caz de nevoie, precum și în

fața persoanelor fizice și juridice”. Procura a fost semnată de toate cele trei

părți și autentificată la notarul public la 13 septembrie 2001.

Două zile mai târziu – 15 septembrie

2001 - s-a încheiat Contractul de comodat (dosar nr. 652/1371/2006) între M.C. și

Ș.M.C., ca reprezentant al celor doi cetățeni olandezi în baza procurii de

administrare, și SC K.B. SRL, reprezentată prin Ș.M., pentru același imobil.

Prin acest contract s-a stipulat:

„1. H.P.K.E., H.N. și M.C. pun imobilul aflat în Sighișoara, la dispoziția SC

K.B. SRL pentru desfășurarea viitoarei activități hoteliere. Ei sunt de acord

cu proiectul de modernizare a clădirii. 2. SC K.B. SRL se obligă să aducă

reparațiile necesare, fără a cauza prejudicii proprietarilor”.

Contractul de comodat nu a fost

întocmit în formă autentică, în fața notarului public, purtând doar semnăturile

lui Ș.M., Ș.M.C. și M.C.

Apoi, la data de 8 aprilie 2005 s-a

încheiat un Contract de închiriere (dosar nr. 652/1371/2006) pe durată de 1 an,

între H.P.K.E. și H.N., în calitate de proprietari și SC K.B. SRL, reprezentată

prin M.C., în calitate de chiriaș, privind același imobil.

De pe acest contract lipsesc

semnăturile celor doi cetățeni olandezi, în dreptul rubricii „proprietar”

existând însă semnătura numitului Ș.M.; nu se face în cuprinsul său vreo

trimitere la Procura de administrare, acest contract fiind înregistrat la A.F.P.

Sighișoara în 29 aprilie 2005, fără însă să se fi încheiat în formă autentică,

în fața notarului public.

La data de 12 mai 2006 s-a încheiat

un alt Contract de închiriere (dosar nr. 652/1371/2006) pentru o durată de 5

ani, tot între H.P.K.E. și H.N., în calitate de proprietari și SC K.B. SRL,

reprezentată prin M.C., în calitate de chiriaș, privind același imobil.

Nici acest contract nu este încheiat

în formă autentică, el nu poartă semnăturile celor doi proprietari, cetățeni

olandezi, nu se face în cuprinsul său nicio mențiune privind calitatea în care Ș.M.

a semnat în locul celor doi proprietari legitimi.

La data de 1 decembrie 2006 cei doi

proprietari ai imobilului cetățeni olandezi s-au adresat cu o cerere de relații

O.R.C. Târgu Mureș (dosar 652/1371/2006) și au primit de la acesta cu adresă (dosar

652/1371/2006), în copie, toate actele de care reprezentanții legali ai SC K.B.

SRL - Ș.M. și M.C., ambii fiind asociați și administratori - s-au folosit

pentru a stabili sediul acestei societăți comerciale la adresa imobilului C.E.,

proprietatea celor doi reclamanți, din Municipiul Sighișoara.

Urmare acestei informări, cei doi

cetățeni olandezi s-au deplasat în România și, la data de 5 decembrie 2006, în

fața notarului public au semnat documentul intitulat Declarație (dosar nr. 652/1371/2006)

prin care arată că: „revocăm procura specială autentificată în data de 13

septembrie 2001 de Notarul Public U.M. din Sighișoara, județul Mureș,

împreună cu toate mandatele cuprinse în aceasta”.

Această declarație a fost

autentificată în 5 decembrie 2006.

La data de 11 decembrie 2006 s-a

promovat de către reclamanți prezenta acțiune având ca obiect, inițial, cererea

de evacuare a pârâtei SC K.B. SRL și radierea mențiunii sediului său din

imobilul proprietatea lor, apoi, după două precizări de acțiune făcute la 23

martie 2007 și 28 octombrie 2008, s-a mai adăugat capătul de cerere privind

constatarea nulității absolute a contractului de comodat încheiat la 15

septembrie 2001 si a contractului de închiriere încheiat la data de 12 mai

2006.

Acest din urmă petit, devenit

capătul de cerere principal, urmare precizării de acțiune, a fost analizat mai

întâi de către instanță, care a apreciat că de soluționarea lui depinde și

soluția ce se va da celorlalte cereri formulate de reclamanți.

Față de acesta, prima instanță a

reținut că atât contractul de comodat încheiat la 12 mai 2001 cât și cel de

închiriere încheiat la 12 mai 2006 sunt viciate prin lipsa totală a

consimțământului celor doi reclamanți, proprietari ai imobilului care a format

obiectul lor, care nu au semnat nici unul din cele două contracte, ceea ce

atrage sancțiunea nulității lor absolute.

În argumentarea soluției, prima

instanță a apreciat că „Procura de reprezentare” dată de

reclamanții-proprietari intervenientului Ș.M., semnatarul celor două contracte

în numele lor, trebuie analizată după regulile mandatului, prescrise la art. 1532

și urm. C. civ., fiind limitată la actele de administrare, imobilul putând fi

închiriat doar în măsura în care Ș.M. ar fi dovedit că a acționat în interesul

celor care l-au mandatat, adică al proprietarilor, și nu interesul său propriu.

În realitate, cei cărora le-a profitat

contractul de comodat și contractul de închiriere, sunt societatea comercială

pârâtă SC K.B. SRL, care și-a stabilit sediul în acel imobil și intervenientul Ș.M.,

acționar și administrator al pârâtei, care a cules fructele exploatării

imobilului pensiune C.E., proprietatea celor doi reclamanți.

Au fost înlăturate susținerile din

întâmpinare potrivit cărora reclamanții nu ar fi fost, de fapt, prejudiciați

prin încheierea celor două contracte, ci ar fi fost beneficiarii sporului de

valoare dobândit de imobilul proprietatea lor, ca rezultat al muncii

intervenientului și familiei sale, de vreme ce aceștia din urma nu au dovedit

că ar fi efectuat vreo investiție în lucrările de refacere a imobilului, iar

pârâta societate comercială SC K.B. SRL nu a dovedit că ar fi plătit vreo sumă

drept chirie pentru folosința imobilului, nu de la data de 15 septembrie 2001,

când a preluat imobilul în baza contractului de comodat (căci la acea dată s-au

început lucrările de renovare a acestuia), însă cel puțin pe parcursul derulării

celor două contracte de închiriere (dosar nr. 652/1371/2006) care aveau

stipulată clauza plății de către pârâta societate comercială a unei chirii de

550 euro lunar.

Dreptul de creanță despre care

pârâta, prin întâmpinare, a arătat că aparține intervenientului și familiei

acestuia și care ar rezulta din conținutul Acordului încheiat între părți la

data de 14 iulie 2004 (dosar nr. 652/1371/2006) nu formează obiectul cauzei de

față și nu justifică depășirea limitelor mandatului încredințat, câtă vreme el

se dovedește a fi un drept sub condiție: „numai când proprietarii vor vinde

imobilul”.

Concluzionând cu privire la primul

petit al acțiunii, privind constatarea nulității absolute a celor două

contracte, prima instanță a constatat nulitatea absolută, atât a contractului

de comodat încheiat la 15 septembrie 2001, cât și a contractului de închiriere,

încheiat la data de 12 mai 2006, cauza de nulitate reținută fiind lipsa totală

a consimțământului proprietarilor imobilului, lipsă ce nu poate fi acoperită prin

Procura de administrare dată de aceștia intervenientului Ș.M. (pentru

contractul de comodat, care face referire la procură), iar cât privește

contractul de închiriere, acesta nici măcar nu face vreo mențiune privind

calitatea în care Ș.M. a semnat în locul celor doi proprietari legitimi.

Cât privește cel de-al doilea petit,

privind evacuarea pârâtei SC K.B. SRL din imobilul proprietatea reclamanților,

acesta a fost și el admis, în raport de norma de drept intern dată de

dispozițiile art. 480 C. civ., ca o consecință a faptului că prin constatarea

nulității absolute a titlului în baza căruia pârâta și-a stabilit sediul social

la adresa din Sighișoara, nu mai există niciun just titlu în baza căruia

aceasta să ocupe și să folosească respectivul imobil.

Sub acest aspect prima instanță a

mai reținut și incidența dispozițiilor art. 1 alin. (1) al Primului Protocol

adițional la Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și Libertăților

Fundamentale, pe care România l-a ratificat prin Legea nr. 30/1994.

Reclamanților - în calitate de

proprietari ai spațiului - nu le poate fi îngrădit, de către pârâtă, dreptul de

a dispune de imobilul care le aparține, atribut al proprietății lor, motiv

pentru care prima instanță a admis și capătul de cerere prin care s-a solicitat

evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea lor.

Cu privire la cel de-al treilea

petit, prin care s-a solicitat radierea de la Registrul Comerțului a mențiunii

privind sediul SC K.B. SRL de la adresa de mai sus, instanța a reținut că,

potrivit dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 26/1990, modificată și

republicată, persoana care se consideră prejudiciată ca efect al unei

înmatriculări ori printr-o mențiune la registrul comerțului, are dreptul să

ceară radierea înregistrării păgubitoare, în tot sau numai cu privire la

anumite elemente, în cazul în care printr-o hotărâre judecătoreasca

irevocabilă, au fost desființate în tot sau în parte, ori au fost modificate

actele care au stat la baza înregistrării cu privire la care se solicită

radierea, dacă prin hotărârea judecătorească nu a fost dispusă menționarea în Registrul

Comerțului.

Pe cale de consecință, în speță, și

acest capăt de cerere a fost admis, instanța dispunând radierea de la Registrul

Comerțului a mențiuni privind sediul SC K.B. SRL la adresa din Sighișoara, județul

Mureș, după data rămânerii irevocabile a sentinței pronunțate.

În raport de soluția dată cererii

principale, cererea de intervenție accesorie în interesul pârâtei, formulată de

intervenientul Ș.M., a fost respinsă, iar în baza dispozițiilor art. 274 C.

proc. civ., intervenientul și pârâta - societate comercială, au fost obligați,

în solidar, la plata cheltuielilor de judecată, către reclamanți, în sumă de 1.680,02

lei.

Împotriva sentinței, în termen

legal, s-a declarat apel de către pârâta SC K.B. SRL Sighișoara, reprezentată

de administratorul Ș.M., și Ș.M., în nume propriu, în calitate de intervenient.

Odată cu cererea de apel, s-a

solicitat și suspendarea executării sentinței, până la soluționarea apelului.

La data de 25 martie 2009,

reclamanții au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea

apelului ca nefondat.

Cu privire la cererea de suspendare

a executării sentinței, Curtea de Apel Pitești, prin încheierea din 25 martie

2009 a fixat cauțiunea aferentă, de 500 lei, plătită prin chitanța din 3 aprilie

2009 (a cărei copie a fost cusută la dosar), pentru ca prin încheierea din 8 aprilie

2009 să încuviințeze cererea și să dispună suspendarea executării sentinței

comerciale nr. 1193/C din 17 decembrie 2008 a Tribunalului Comercial Argeș,

până la soluționarea apelului.

În cauză, instanța de apel a

administrat proba cu înscrisuri, traduse de un traducător autorizat, fiind

respinsă proba cu expertiză tehnică a imobilului și cea contabilă.

Prin decizia nr. 49/A-C din 13 mai

2009 a Curții de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ

și fiscal, a fost admis apelul declarat de pârâta SC K.B. SRL și de

intervenientul în interesul pârâtei, Ș.M., a fost schimbată sentința în sensul

că a fost respinsă acțiunea precizată și s-a admis cererea de intervenție în

interesul pârâtei, formulată de Ș.M.

Totodată au fost obligați intimații-reclamanți

să plătească intimatei-pârâte SC K.B. SRL suma de 4.392,85 lei cu titlu de

cheltuieli de judecată în fond și apel.

Pentru a se pronunța astfel,

instanța de apel a reținut următoarele:

Prima critică, ce vizează încălcarea

dreptului la apărare prin necomunicarea răspunsurilor la interogatoriu, este

neîntemeiată, în condițiile în care Codul de procedură civilă (art. 218 – art. 225

) nu prevede o asemenea obligație pentru instanță, răspunsurile putând fi

cunoscute prin examinarea dosarului.

Într-adevăr, a fost formulată, la

data de 10 decembrie 2008, o cerere de amânare a cauzei, din partea

apărătorului ales al pârâtei, justificată cu certificatul de concediu medical,

cerere respinsă la același termen de judecată, cu motivarea că a mai fost amânată

judecata pentru aceleași circumstanțe, însă partea nu a fost prejudiciată în

vreun fel, în condițiile în care pronunțarea a fost amânată cu o săptămână,

pentru a se da posibilitatea formulării concluziilor scrise, potrivit

dispozițiilor art. 156 C. proc. civ.

În schimb, apelul este fondat pentru

următoarele considerente:

Esențial pentru rezolvarea cauzei

este calificarea actelor juridice, pentru a se verifica dacă acestea puteau fi

încheiate în baza procurii de administrare din 2001.

Astfel, termenii procurii au un

caracter de generalitate, referindu-se la acte de administrare, în temeiul ei,

mandanții conferind mandatarilor dreptul de a-i reprezenta în fața persoanelor

fizice sau juridice și de a semna, și încheia, implicit, contracte prin care

imobilul să fie exploatat.

Contractul de comodat ca și cel de

închiriere, încheiate în vederea realizării eficiente a administrării

imobilului - scop urmărit prin încheierea procurii - sunt acte valabile,

profitabile reclamanților.

Dispozițiile art. 1536 alin. (1) C.

civ., permit încheierea actelor de administrare - în a căror categorie intră și

contractul de comodat sau de închiriere - probele administrate în cauză

demonstrând cu prisosință faptul că scopul acordării mandatului a fost acela al

reabilitării imobilului pentru a fi afectat activităților turistice, pentru

creșterea valorii acestuia - aspecte releva prin chiar motivele acțiunii,

redactate de reclamanți.

De asemenea, s-a reținut faptul că,

deși s-a contestat valabilitatea contractului de închiriere din 2006, totuși,

printr-o acțiune aflată pe rolul Judecătoriei Sighișoara (dosar nr. 1498/308/2008),

s-a solicitat de către reclamanți obligarea la plata chiriei, astfel cum ea a

fost stabilită prin respectivul contract.

În ceea ce privește primul contract

de închiriere, chiar reclamanții au susținut prin motivarea acțiunii

principale, că au aflat despre încheierea lui, și nu s-au opus, ceea ce atrage

și consecința reglementată art. 1546 alin. (2) C. civ. - ratificarea actului

juridic.

S-a reținut în plus, că o eventuală

executare defectuoasă a mandatului nu este de natură a atrage nulitatea

absolută a actelor juridice încheiate, ci atrage doar răspunderea întemeiată pe

dispozițiile art. 1540 C. civ., mandatul fiind fără plată.

S-a apreciat că este eronată concluzia

primei instanțe referitoare la lipsa totală consimțământului, la încheierea

actelor atacate, în condițiile în care aceste concluzii s-au întemeiat pe

procura de administrare, Ș.M. semnând în calitatea sa de mandatar, ce decurge

din respectivul înscris, actele fiind încheiate în numele și pe seama

proprietarilor reclamanți.

În procura de administrare

autentificată din septembrie 2001 s-a menționat în mod explicit ca reclamanții

împuternicesc pe Ș.M. și pe Ș.M.C. să administreze ca buni gospodari imobilul

în cauză, sens în care mandatarii îi vor reprezenta, cu puteri depline, în fața

organelor competente, vor achita impozitele și taxele vor face orice act

necesar pentru o bună administrare a imobilului, cât și reparații ale acestuia,

putând ca mandatarii să semneze valabil, în numele și pentru reclamanți, orice

act necesar executării mandatului.

Procura din 2001 a fost revocată

expres prin declarația autentificată din 5 decembrie 2006, ulterior încheierii

actelor atacate.

S-a reținut și că, potrivit acordului

încheiat la 14 iulie 2004, (existent la dosarul nr. 652/1371/2006), s-a

stabilit că în cazul vânzării imobilului, Ș.M., Ș.M.C. și M.C., vor primi câte

15% din prețul de vânzare, reprezentând recompensă pentru munca efectuată în

perioada de restaurare a imobilului, ceea ce confirmă susținerea apelanților că

reabilitarea s-a făcut cu aportul lor în muncă și că scopul acordării procurii

a fost acela al obținerii unui spor de valoare, prin includerea imobilului

respectiv în categoria pensiunilor turistice.

Martorul R.J.R. (declarația din

dosarul Tribunalului Comercial), a arătat că reclamanții au cumpărat imobilul

ca pe o investiție, deși la acel moment era într-o stare deteriorată, cu scopul

de al reabilita, soții Ș. fiind cei care trebuiau să supravegheze și gestioneze

renovarea. Tot același martor a relatat că de la reclamanți știa că au fost

consultați la încheierea contractului de închiriere sau de comodat, și că nu

s-ar fi opus derulării primului contract de închiriere, ceea ce denotă faptul

și că au înțeles să ratifice acel act juridic.

Și martorul V.A. a declarat că Ș.M. s-a

ocupat de lucrările de renovare, iar scopul dobândirii imobilului fost acela al

sporirii valorii, urmată de vânzare.

Celălalt martor audiat, G.E.,

confirmă, de asemenea că imobilul a fost renovat sub supravegherea lui Ș.M.

Chiar și reclamanții, prin răspunsurile

la interogatoriu - din dosarul Tribunalului Comercial Argeș - au declarat că au

achiziționat imobilul în scopul renovării, sub gestiunea lui Ș.M., în vederea

introducerii lui în circuitul turistic și vânzarea ulterioară, pentru obținerea

unui profit, sens în care l-a împuternicit pe acesta, pentru ca împreună cu

fiul său, să administreze imobilul, în numele lor.

Tot din răspunsurile la

interogatoriu (pct. 10), se desprinde concluzia că s-a dorit introducerea

imobilului în circuitul turistic, existența procurii făcând posibilă încheierea

oricărui act de administrare, în a căror sferă se încadrează contractul de

comodat sau de închiriere, potrivit dispozițiilor art. 1536 alin. (1) C.

civ., fiind fără relevanță cu cine anume se contracta.

Cert este că a existat un mandat

acordat în acest sens, iar eventuala executare defectuoasă a mandatului nu se

înscrie în categoria cauzelor de nulitate, cu consecințe asupra actelor

încheiate în baza procurii generale.

Și în copia de pe e-mail-ul din

dosarul instanței de apel, este menționat faptul că se dorea, din partea

reclamantului H.P.K.E. încheierea unui contract de închiriere valabil de la 1

ianuarie 2006 - până ianuarie 2011, cu păstrarea destinației clădirii, despre a

cărei exploatare, ca hotel, se cunoștea.

Toate acestea denotă că întocmirea

procurii de administrare s-a făcut în vederea gestionării unei afaceri, astfel

că nu se poate reține existența lipsei totale a consimțământului reclamanților

la încheierea celor două contracte care, fiind acte de administrare, s-au

circumscris limitelor mandatului acordat.

Nu se poate vorbi nici de o cauză

ilicită, pentru că scopul sporii valorii, a fost atins prin gestionarea

renovării de către apelant, în vederea includerii imobilului în circuitul

turistic, potrivit voinței reclamanților, și nici de existența unei cauze de

anulare - dolul prin reticență - în condițiile în care înscrisurile analizate

dovedesc faptul că reclamanții încurajau pe apelanți în sensul restaurării

imobilului, ca o pensiune turistică.

Neplata chiriei nu constituie motiv

de nulitate, ci, eventual de reziliere a contractului, petit la care s-a și

renunțat prin declarația expresă reclamanților.

Împotriva aceste decizii au formulat

recurs reclamanții H.P.K.E. și H.N. care au criticat decizia recurată, sub

următoarele aspecte:

pronunțată cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1536 și art. 1537 C. civ.,

deoarece procura de administrare, autentificată, reprezintă un mandat general,

prin care mandatarii erau împuterniciți să efectueze numai acte de

administrare.

În opinia recurenților, încheierea

unor contracte de închiriere nu reprezintă o operație de administrare, deoarece

implică transferul unuia dintre atributele dreptului de proprietate, și anume -

folosința, or, pentru aceasta, ar fi fost nevoie de un mandat special.

gravă între depășirea limitelor mandatului, situație care atrage răspunderea

mandatarului, în baza dispozițiilor art. 1540 C. civ., și lipsa mandatului,

care atrage nulitatea actelor încheiate de mandatar.

greșită aplicare a dispozițiilor art. 1546 alin. (2) C. civ., deoarece,

împrejurarea că într-un alt dosar, recurenții au solicitat plata folosului de

care au fost privați prin încheierea celor două acte de către intimații pârâți,

nu echivalează cu o ratificare a contractului de locațiune.

Nici împrejurarea că la un moment

dat și-au manifestat intenția de a încheia un contract de închiriere, pe care

nu l-au încheiat și nu l-au semnat, nu poate fi considerată ca o ratificare a

celor două acte încheiate de intimați.

apel a apreciat în mod greșit că revocarea procurii date intimatului nu are nicio

relevanță asupra soluționării cauzei de față, deoarece această procură nu a

făcut obiectul acțiunii, iar instanța de apel trebuia să examineze cele două

contracte încheiate (cel de comodat și cel de închiriere) sub aspectul

nulității lor și nu revocarea mandatului.

de apel că, împrejurarea stipulării în acordul din 14 iulie 2004 a faptului că

recurenții s-ar fi obligat să plătească intimaților 15% din prețul de vânzare,

cu ocazia vânzării imobilului, ar constitui o dovadă a faptului că recurenții

au mandatat intimatul să încheie contracte de închiriere pentru imobilul

proprietatea acestora.

În situația în care s-ar reține că

respectiva convenție este valabilă, intimații nu ar avea decât un eventual

drept de creanță asupra recurenților, în niciun caz nu ar reprezenta o dovadă a

unei procuri de închiriere a imobilului.

de apel că încheierea contractelor de comodat și închiriere reprezintă acte

valabile și profitabile reclamanților, în condițiile în care aceștia din urmă

nu au primit niciodată vreo chirie.

De asemenea, în mod greșit a reținut

instanța de apel că scopul urmărit prin încheierea celor două contracte ar fi

fost atins, prin faptul gestionării renovării imobilului, situație ce a condus

la sporirea valorii acestuia, concluzionând că ne aflăm în prezența unei cauze

licite.

Recurenții susțin că renovarea

imobilului se înscrie în limitele procurii, intimații având un drept de creanță

față de recurenți, în măsura în care pot dovedi că au contribuit cu fonduri

proprii la renovarea imobilului.

În schimb, închirierea presupune

plata unei chirii, astfel că nu se poate susține că proprietarul nu trebuie să

primească chiria cuvenită, pe motiv că imobilul a fost reabilitat în contul

acestei chirii.

acord cu concluziile instanței de apel, în sensul că neplata chiriei constituie

un motiv de reziliere a contractului și nu de nulitate a acestuia, însă, susțin

recurenții, ei au invocat faptul că acel contract de închiriere este

fundamentat pe o cauză falsă, fapt ce trebuie să atragă constatarea nulității

acestuia.

Analizând decizia recurată, prin

raportare la criticile formulate, Înalta Curte, constată că recursul este

nefondat, pentru următoarele considerente.

reprezintă cheia soluției în cauza de față.

Problema esențială care se pune este

aceea, dacă cele două contracte încheiate de mandatar, cel de comodat și cel de

închiriere, reprezintă acte de dispoziții sau acte de administrare.

Potrivit dispozițiilor art. 1536 alin.

(1) C. civ., mandatul conceput în termen generali cuprinde numai acte de

administrație.

În mod legal a reținut instanța de

apel, că mandatul dat de către reclamanții recurenți este un mandat general și

că în baza acestuia intimații aveau dreptul să încheie contractul de comodat și

respectiv contractul de închiriere.

De altfel, potrivit alin. (2) al art.

1536 C. civ., mandatul trebuie să fie special atunci când e vorba de o

înstrăinare, o ipotecare sau de facerea unor acte ce trec peste administrația

ordinară.

Prin urmare, numai pentru acte de

dispoziție, care ar putea afecta nuda proprietate a reclamanților, ar fi

necesară existența unei procuri speciale.

Perfectarea unor acte de

administrare (care presupun conservarea bunului) poate să presupună renunțarea,

temporară, la unele atribute ale dreptului de proprietate, tocmai pentru

conservarea nudei proprietăți.

Ca atare, în mod corect a stabilit

instanța de apel că, în baza mandatului dat de către reclamanții recurenți, mandatarul

putea să încheie contractele de comodat și de închiriere, contracte care nu pot

fi calificate decât acte de administrare și nu acte de dispoziție.

de-a doua critică, deoarece, atâta timp cât s-a concluzionat că încheierea

celor două contracte (cel de comodat și cel de închiriere) s-a făcut în baza

mandatului dat de către reclamanți, eventuala răspundere a mandatarului nu

poate fi atrasă decât în baza art. 1540 C. civ., pentru depășirea limitelor

mandatului.

poate fi reținută, deoarece, recurenții, în fapt, nu critică greșita aplicare a

dispozițiilor art. 1546 alin. (2) C. civ., ci modul de interpretare, de către

instanța de apel, a probelor administrate în cauză, relativ la reținerea

faptului că recurenții ar fi ratificat contractul de închiriere, prin aceea că

au solicitat, într-un dosar separat, plata contravalorii chiriei și respectiv,

că și-au manifestat intenția de a încheia un contract de închiriere.

Analiza temeiniciei unei hotărâri

judecătorești numai poate fi făcută în calea de atac, extraordinară, a

recursului, deoarece dispozițiile art. 304 pct. 10 și 11 C. proc. civ., au fost

abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.

De altfel, recurenții reclamanți

nici nu au reclamat depășirea limitelor mandatului, ci nulitatea contractelor

încheiate în baza acestuia, pe motiv că respectivele contracte ar reprezenta

acte de dispoziție și nu acte de administrare.

la revocarea mandatului doar pentru a releva faptul că la data încheierii celor

două contracte, ce fac obiectul cauzei de față, mandatul era în vigoare și că,

prin urmare, cele două contracte au fost încheiate în mod valabil, revocarea

intervenind la un moment ulterior încheierii respectivelor contracte.

poate fi reținută.

De altfel, și aceasta vizează tot

greșita interpretare a probelor administrate în cauză, deci temeinicia

hotărârii recurată, însă instanța de apel, prin acele considerente nu a vrut

decât să întărească faptul că respectivele contracte, de comodat și de

închiriere, nu reprezintă decât acte de administrare, și că recurenții ar fi

fost de acord, în mod implicit, prin aceea că au semnat mandatul, ca mandatarul

să încheie respectivele contracte.

reține nici această critică.

Pentru aceleași considerente,

arătate mai sus, nu se va analiza critica ce vizează greșita interpretare a

probelor, ci doar critica ce vizează nelegalitatea hotărârii, respectiv

existența cauzei ilicite.

În mod legal a reținut instanța de

apel, că scopul încheierii contractului de mandat general, acela de conservare

a bunului imobil ce a făcut obiectul celor două contracte în litigiu, a fost

atins prin faptul renovării și introducerii lui în circuitul turistic, or, din

acest punct de vedere, încheierea celor două contracte, de comodat și respectiv

de închiriere, apar ca subsumate tocmai acestui scop, astfel că, în cauză, nu

ne aflăm în prezența unei cauze ilicite, ci licite.

și instanța de apel neplata chiriei poate atrage rezilierea contractului și nu

nulitatea acestuia, iar în ce privește cauza, așa cum s-a arătat mai sus, cauza

acestor contracte este una licită, prin faptul că, prin încheierea celor două

contracte, de comodat și de închiriere, scopul contractului de mandat general,

acela de buna administrare a imobilului, a fost atins.

Având în vedere cele de mai sus, în

baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte, va respinge recursul, ca

nefondat.

În baza art. 274 C. proc. civ.,

reclamanții vor fi obligați la plata sumei de 1.600 lei cheltuieli de judecată

către intimații SC K.B. SRL Sighișoara și Ș.M.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de reclamanții H.P.K.E. și H.N. împotriva deciziei nr. 49/A-C din 13

mai 2009 a Curții de Apel Pitești, secția comercială de contencios

administrativ și fiscal.

Obligă reclamanții la plata sumei de

1.600 lei cheltuieli de judecată către intimații SC K.B. SRL Sighișoara și Ș.M.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică,

astăzi 1 iulie 2010.