ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1211/2003

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1211/2003 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2003)

S-au luat în examinare recursurile declarate de

pârâții R.A.Exploatarea Domeniului Public și Privat – Constanța, B.F.și

B.G.împotriva deciziei nr.289/C din 19 noiembrie 2001 a Curții de Apel

Constanța – Secția civilă.

La apelul nominal se

prezintă recurenții-pârâți B.F.și B.G.prin avocat V.I.C., intimata-reclamantă

A.N.prin  avocat Z.V.și intimatul-pârât Statul Român prin Ministerul Finanțelor

Publice reprezentat de consilier juridic E.B., lipsind recurenta-pârâtă

R.A.Exploatarea Domeniului Public și Privat – Constanța  și intimații-pârâți

Consiliul Local al Municipiului Constanța și Municipiul Constanța prin Primar.

Procedura completă.

Avocat V.I.C. depune la

dosar taxele judiciare de timbru și timbru judiciar astfel cum s-a dispus prin

încheierea din    18 septembrie 2002. Solicită admiterea recursului declarat de

pârâții B.F.și B.G., precum și a recursului declarat de pârâta R.A.Exploatarea

Domeniului Public și Privat – Constanța.  Depune la dosar concluzii scrise și,

totodată, solicită cheltuieli de judecată.

Avocat Z.V.depune la dosar

timbrul judiciar în valoare totală de 120.000 lei. Solicită respingerea ambelor

recursuri declarate în cauză.

Consilier juridic E.B.

solicită admiterea recursului declarat de pârâta R.A.Exploatarea Domeniului

Public și Privat – Constanța și respingerea recursului declarat de pârâții

B.F.și B.G..

C U R T E A

Asupra recursurilor de

față;

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

La data de 14 septembrie

1998 reclamanta A.N.a chemat în judecată pe pârâții Statul Român prin

Ministerul Finanțelor Publice, Municipiul Constanța prin Primar, Consiliul

Local al Municipiului Constanța și R.A.- Exploatarea Domeniului Public și

Privat Constanța pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligați

să-i restituie în deplină proprietate apartamentul compus din două camere și

dependințe situat în municipiul Constanța, str.Cpt.Dobrilă Eugeniu nr.10,

Bl.S2, sc.B.

În motivarea acțiunii

reclamanta a arătat că imobilul revendicat l-a dobândit în proprietate conform

contractului de vânzare-cumpărare nr.5704 din 22 ianuarie1873 și prin Decizia

nr.508 din 27 decembrie 1988 emisă de Comitetul Executiv al fostului Consiliu

Popular al Județului Constanța bunul a fost preluat fără plată în proprietatea

Statului în baza Decretului nr.223/1974 pe motiv că reclamanta, fiind plecată

temporar în străinătate, a refuzat să se înapoieze în țară la expirarea

termenului.

Susține reclamanta că

decizia administrativă nu i-a fost comunicată și cum aceasta avea caracter

constitutiv de drepturi, prin abrogarea Decretului nr.223/1974 și necomunicarea

actului, decizia nu a produs efecte translative de proprietate asupra

imobilului astfel că statul nu are titlu valabil asupra bunului.

La 14 decembrie 1998

reclamanta A.N.a chemat în judecată și pe pârâții B.F.și B.G.pentru ca prin

hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare nr.28029 din 25 noiembrie 1996 încheiat de cei doi pârâți  cu

R.A. – Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța cu referire la

imobilul în cauză.

În motivarea cererii

completatoare reclamanta a arătat că actul de vânzare-cumpărare are o cauză

ilicită și este încheiat în scopul de a frauda dreptul ei de proprietate asupra

imobilului, cât timp vânzarea bunului era prohibită prin lege, iar cumpărarea

s-a făcut pe riscul pârâților, clauză stipulată în contract. În acest sens reclamanta

a solicitat comisiei constituită conform Legii nr.112/1995 restituirea în

natură a imobilului și mai înainte de expirarea termenului prevăzut de art.14

din lege și fără ca cererii reclamantei să i se dea o rezolvare, bunul a fost

vândut chiriașilor cumpărători.

La 27 ianuarie 1999 pârâții

B.F.și B.G.au solicitat, prin întâmpinare, respingerea acțiunii promovată de

reclamantă cu motivarea că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în

deplină legalitate, iar bunul dobândit cu bună-credință. La aceeași dată, prin

cerere reconvențională, pârâții au solicitat obligarea reclamantei la plata

contravalorii lucrărilor de reparații, îmbunătățiri și la investițiile

efectuate la imobil, precum și instituirea unui drept de retenție.

Tot la 27 ianuarie 1999

B.F.și B.G.au formulat o cerere de chemare în garanție a celorlalți pârâți

pentru ca în situația în care se va admite acțiunea reclamantei și vor cădea în

pretenții, să le fie restituit prețul încasat de pârâți pentru apartament,

sumele achitate urmând a fi actualizate în temeiul unei expertize contabile.

Investit cu soluționarea

cauzei, Tribunalul Constanța – Secția civilă, prin sentința nr.136 din 3 martie

2000, a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta A.N.și a obligat pe

pârâții Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, Consiliul Local al

Municipiului Constanța, R.A.- E.D.F.P.P. – Constanța, B.F.și B.G., să-i lase în

deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în Constanța,

str.Cpt.Dobrilă Eugeniu nr.10, Bl.S2, et.1, sc.B.

S-a respins ca nefondat

capătul de cerere privind constatarea nulității  absolute a  contractului de

vânzare-cumpărare    nr.28029/      25 noiembrie 1996 încheiat între R.A.-

E.D.F.P.P. – Constanța  și cumpărătorii B.F.și B.G..

S-a admis cererea de chemare

în garanție și s-a constatat că pârâții B.F.și B.G.au un drept de creanță în

valoare de 23.344.684 lei reprezentând contravaloarea actualizată a ratelor

achitate din prețul apartamentului. S-a admis cererea reconvențională și s-a

constatat că aceeași pârâți au un drept de creanță de 15.121.557 lei

reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse la apartament și li s-a

recunoscut pârâților un drept de retenție asupra imobilului până la recuperarea

drepturilor de creanță.

Curtea de Apel Constanța –

Secția civilă prin decizia nr.289/C din 19 noiembrie 2001, a admis apelurile

declarate de reclamanta A.N.și de pârâții B.F.și B.G., a schimbat în parte

sentința tribunalului, în sensul că îmbunătățirile aduse apartamentului sunt de

22.5643.318 lei, iar ratele actualizate sunt de 41.250.056 lei. Îmbunătățirile

vor fi achitate de reclamanta Ali Negivan, iar ratele actualizate de chematele

în garanție. Dreptul de retenție în favoarea pârâților privește suma de

22.564.318 lei reprezentând îmbunătățirile la apartament.

Prin aceeași decizie au

fost respinse ca nefondate apelurile declarate de pârâții Consiliul Local

Constanța, Municipiul Constanța, prin Primar, R.A. – E.D.P.P.- Constanța și

Statul Român  reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală

a Finanțelor Publice – Constanța.

Pentru a hotărî astfel

instanțele au reținut și motivat că reclamanta A.N.a dobândit dreptul de

proprietate asupra imobilului revendicat  în temeiul  contractului de

vânzare-cumpărare   nr.5704/    22 ianuarie 1973.  Bunul  a fost preluat  de

stat prin decizia   nr.508/ 27 decembrie 1988 emisă de Comitetul Executiv al

fostului Consiliu Popular al Județului Constanța în temeiul art.2 alin.2 din

Decretul nr.223/1974, decizia administrativă constituind un act translativ de

drept real, dacă a fost emisă cu respectarea formelor și procedurii prevăzute

de lege.

Întrucât decizia nu a fost

comunicată reclamantei, iar actul normativ în temeiul căruia a fost emisă a

fost abrogat, instanțele au constatat că dreptul de proprietate al reclamantei

nu a fost desființat, astfel că, prin comparare de titluri s-a reținut că este

mai puternic titlul reclamantei întrucât titlul opus de pârâții B.F.și

B.G.provine de la un neproprietar, Statul, prin R.A. – E.D.P.P.- Constanța ,

procedând la vânzarea lucrului altuia.

Împotriva hotărârilor date

în cauză în termen legal au declarat recurs pârâții R.A.- Exploatarea

Domeniului Public și Privat Constanța, B.F.și B.G..

În motivarea recursului

R.A.- Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța a susținut că imobilul

revendicat a fost preluat în proprietatea statului cu titlu valabil, cu

respectarea prevederilor Decretului nr.223/1974, astfel că eronat instanțele au

reținut că Statul nu a putut transmite acest imobil în administrarea recurentei.

Acțiunea reclamantei era inadmisibilă și trebuia respinsă ca atare deoarece

valoarea apartamentului a fost la data preluării de 74.700 lei, din care

reclamanta a achitat doar 48.841 lei, rămânând un debit nerambursat de 25.859

lei ce trebuie acoperit de la bugetul statului.

Pârâții B.F.și B.G.critică

hotărârile pronunțate în cauză în temeiul următoarelor motive de casare:

acțiunea reclamantei trebuia respinsă ca inadmisibilă având în vedere că din

valoarea totală a imobilului de 74.700 lei, reclamanta a achitat numai 48.841

lei; decizia administrativă emisă în temeiul Decretului nr.223/1974 constituie

titlu valabil de trecere a bunului în proprietatea statului; prin compararea

titlurilor greșit s-a apreciat ca fiind relevant titlul reclamantei întrucât

pârâții au cumpărat bunul cu respectarea Legii nr.112/1995, fiind cumpărători

de bună-credință; instanțele au rezolvat greșit atât cererea reconvențională,

cât și cererea de chemare în garanție.

Recursurile nu sunt

fondate.

Reclamanta A.N.a dobândit dreptul

de proprietate asupra apartamentului nr.27 din Constanța, str.Cpt.Dobrilă

Eugeniu, Bl.S2, sc.B, et.1 în temeiul contractului de construire nr.5704 din 22

ianuarie 1973 și a procesului-verbal de predare-primire-recepție a locuinței

din data de 30 iunie 1973.

Prin decizia nr.508 din 27

decembrie 1958 emisă de Biroul Permanent al Comitetului Executiv al fostului

Consiliu Popular al Județului Constanța apartamentul reclamantei a fost preluat

– fără plată - , în proprietatea statului, în temeiul art.2 alin.2 și art.4 din

Decretul nr.223/1974 pe motiv că A.N.fiind plecată temporar în străinătate, a

refuzat să se înapoieze în țară la expirarea termenului de ședere.

Potrivit art.2 din Decretul

nr.223/1974, abrogat prin Decretul-Lege nr.9/1989, construcțiile ce aparțineau

persoanelor care au plecat în mod fraudulos din țară sau care, fiind plecate în

străinătate, nu s-au înapoiat la expirarea termenului stabilit pentru

înapoierea în țară, treceau fără plată în proprietatea statului.

În conformitate cu art.4 din

același act normativ identificarea bunurilor, precum și preluarea sau trecerea

lor în proprietatea statului se făcea prin decizia Comitetului Executiv al

Consiliului Popular Județean sau al Municipiului București, în a cărui rază

teritorială erau situate bunurile.

Așadar, prin decizia

organului administrativ opera un transfer de drepturi către persoana aflată în

una din situațiile reglementate de art.2 alin.2 din Decretul nr.223/1974 și

stat, dreptul de proprietate al statului născându-se în baza acestei decizii și

nu prin efectul legii.

Aceasta înseamnă că decizia

administrativă avea caracter constitutiv de drepturi și prin urmare, producea

efecte numai pentru viitor.

Pe de altă parte, potrivit

art.4 alin.2 din Decretul nr.223/1974, decizia administrativă nu devenea

definitivă și deci nu începea să-și producă efectele decât după expirarea

termenului în care persoanele ale căror bunuri erau trecute în proprietatea

statului puteau să facă plângere împotriva acestei decizii.

Exercitarea acestui drept

impunea, însă, comunicarea actului administrativ.

Cum, în speță, decizia

emisă în baza Decretului nr.223/1974 nu a fost comunicată reclamantei, lipsa

comunicării afectează validitatea transferului dreptului de proprietate către

stat, iar decizia administrativă nu mai poate produce efecte prin intrarea în

vigoare a Decretului-Lege nr.9/1989, actul normativ în temeiul căruia decizia

necomunicată a fost emisă (Decretul nr.223/1974), fiind abrogat.

Împrejurarea că la data

emiterii deciziei administrative reclamanta A.N.nu achitase prețul integral al

apartamentului nu are nici o relevanță asupra admisibilității acțiunii în

revendicare întrucât dreptul de proprietate asupra nemișcătorului a fost

dobândit în temeiul contractului de construire și a procesului-verbal de

predare-primire-recepție, iar nu ulterior, prin rambursarea debitului.

Apărarea pârâților B.F.și

B.G., care constituie totodată și motiv de recurs, potrivit căreia au încheiat

contractul de vânzare-cumpărare cu referire la imobilul revendicat de reclamantă

cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 și că au fost de bună-credință,

nu poate fi primită, fiind contrazisă de probele administrate în cauză.

Astfel, cu cererea

înregistrată sub nr.14918 din 30 mai 1996 (fila 28 dosar de fond) reclamanta

A.N.s-a adresat comisiei constituită conform Legii 112/1995 de pe lângă

Consiliul Local Constanța pentru restituirea în natură a imobilului ce formează

obiect al prezentei cauze. La cererea de restituire a imobilului reclamanta a

anexat titlul său de proprietate, iar în cerere a invederat că imobilul a fost

preluat de stat în baza Decretului nr.223/1974 și că la acea dată era ocupat în

întregime de chiriași.

Cererea reclamantei nu a

primit nici o rezolvare. În schimb, la data de 25 noiembrie 1996, foștii chiriași,

recurenții-pârâți B.F.și B.G.au cumpărat de la recurenta-pârâtă

R.A.-E.D.P.P.Constanța apartamentul litigios contra unui preț de 12.734.567

lei, neachitat integral. În contract se menționează că actul s-a încheiat în

temeiul Legii nr.112/1995 și s-a inserat următoarea clauză: „R.A.- E.D.P.P.-

Constanța este exonerată de orice fel de răspundere în situația în care apar

litigii având ca obiect anularea prezentului act de vânzare-cumpărare a

spațiului”.

Cauza, fiind una dintre

condițiile generale de validitate a actului juridic, reprezintă expresia

poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat. Ignorarea sau,

dimpotrivă, cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu

aparține vânzătorului, poziție subiectivă în funcție de care cumpărătorul

urmează să fie calificat ca fiind de bună sau de rea-credință, își are un

incontestabil reflex la nivelul cauzei.

Nici practica și nici

doctrina nu au înțeles însă să recunoască, în toate cazurile, eficiența

distructivă principiului potrivit căruia nimeni nu poate să transmită mai multe

drepturi decât are. În conflictul de interese legitime dintre adevăratul

proprietar și subdobânditorul de bună-credință al bunului său imobil, a fost

preferat cel din urmă. Recunoașterea prevalenței interesului subdobânditorului

de bună-credință a fost impusă – în baza unor rațiuni cu o aplicare mai largă

și care au creat un adevărat principiu -, de preocuparea pentru asigurarea

securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice. Din punct

de vedere juridic soluția și-a aflat așadar suport în rațiuni de ordin

pracmatic, concretizate în principiul validității aparenței de drept, a cărui

esență este exprimată în adagiul „error communis facit jus”.

Incidența acestui principiu

este însă subsecventă întrunirii cumulative a două condiții privind eroarea cu

privire la calitatea de proprietar a vânzătorului – eroare care trebuie să fie

comună sau unanimă și, de asemenea, invincibilă – și a unei condiții privind

buna-credință a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită

de orice culpă sau chiar îndoială – imputabilă acestuia.

În speță, în aplicarea

acestor principii, se constată că  recurenții-pârâți B.F.și B.G.nu au

întreprins nici un demers pentru a se convinge asupra calității de proprietar a

vânzătoarei R.A.- E.D.P.P.Constanța, mai mult, prin clauza inserată în

contract, astfel cum a fost integral reprodusă, denotă că ei știau și și-au

asumat pericolul evicțiunii, dar, ușuratic, au luat asupra lor toate

consecințele acestuia. Un asemenea comportament răstoarnă prezumția de

bună-credință și, inevitabil, nimicește aparența de drept.

Pârâții-cumpărători au

încheiat actul în absența oricăror măsuri normale de precauție, conforme unei

prudențe ori diligențe minime pentru determinarea calității de adevărat

proprietar a regiei vânzătoare, astfel că această îndoială imputabilă

cumpărătorilor și fondată pe culpă distruge ideea de conduită legitimă și,

corelativ, de bună-credință. Nu aparența că R.A.- E.D.P.P.-Constanța este

proprietara bunului nemișcător i-a determinat pe pârâți să încheie actul, ci

speranța în nereușita reclamantei de a-și apropria imobilul în temeiul cererii

formulate încă din 30 mai 1996 la comisia competentă și care, nici până în

prezent, nu a dat un răspuns legitimei solicitări.

Sunt considerente pentru

care se constată că în mod legal instanțele au apreciat ca fiind mai puternic

și mai bine caracterizat titlul reclamantei și pe cale de consecință, corect au

admis acțiunea în revendicare.

Criticile referitoare la

modul de soluționare a cererii reconvenționale și a cererii de chemare în

garanție privesc chestiuni de fapt care temeinic au fost rezolvate de instanța

de apel în baza celor două expertize administrate în cauză.

Față de cele ce preced,

recursurile pârâților se privesc ca nefondate și vor fi respinse în consecință.

Văzând și dispozițiile

art.274 C.proc. civ.;

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondate recursurile declarate de

pârâții R.A.Exploatarea Domeniului Public și Privat – Constanța, B.F.și

B.G.împotriva deciziei nr.289/C din 19 noiembrie 2001 a Curții de Apel

Constanța – Secția civilă.

Obligă pe recurenți la

5.000.000 lei cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă A.N..

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 26 martie 2003.