ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1211/2003

S-au luat în examinare recursurile declarate de pârâții R.A.Exploatarea Domeniului Public și Privat – Constanța, B.F.și B.G.împotriva deciziei nr.289/C din 19 noiembrie 2001 a Curții de Apel Constanța – Secția civilă. La apelul nominal se prezintă recurenții-pârâți B.F.și B.G.prin avocat V.I.C., intimata-reclamantă A.N.prin avocat Z.V.și intimatul-pârât Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de consilier juridic E.B., lipsind recurenta-pârâtă R.A.Exploatarea Domeniului Public și Privat – Constanța și intimații-pârâți Consiliul Local al Municipiului Constanța și Municipiul Constanța prin Primar. Procedura completă. Avocat V.I.C. depune la dosar taxele judiciare de timbru și timbru judiciar astfel cum s-a dispus prin încheierea din 18 septembrie 2002. Solicită admiterea recursului declarat de pârâții B.F.și B.G., precum și a recursului declarat de pârâta R.A.Exploatarea Domeniului Public și Privat – Constanța.

Depune la dosar concluzii scrise și, totodată, solicită cheltuieli de judecată. Avocat Z.V.depune la dosar timbrul judiciar în valoare totală de 120.000 lei. Solicită respingerea ambelor recursuri declarate în cauză. Consilier juridic E.B. solicită admiterea recursului declarat de pârâta R.A.Exploatarea Domeniului Public și Privat – Constanța și respingerea recursului declarat de pârâții B.F.și B.G..

C U R T E A Asupra recursurilor de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 14 septembrie 1998 reclamanta A.N.a chemat în judecată pe pârâții Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, Municipiul Constanța prin Primar, Consiliul Local al Municipiului Constanța și R.A.- Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligați să-i restituie în deplină proprietate apartamentul compus din două camere și dependințe situat în municipiul Constanța, str.Cpt.Dobrilă Eugeniu nr.10, Bl.S2, sc.B.

În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că imobilul revendicat l-a dobândit în proprietate conform contractului de vânzare-cumpărare nr.5704 din 22 ianuarie1873 și prin Decizia nr.508 din 27 decembrie 1988 emisă de Comitetul Executiv al fostului Consiliu Popular al Județului Constanța bunul a fost preluat fără plată în proprietatea Statului în baza Decretului nr.223/1974 pe motiv că reclamanta, fiind plecată temporar în străinătate, a refuzat să se înapoieze în țară la expirarea termenului. Susține reclamanta că decizia administrativă nu i-a fost comunicată și cum aceasta avea caracter constitutiv de drepturi, prin abrogarea Decretului nr.223/1974 și necomunicarea actului, decizia nu a produs efecte translative de proprietate asupra imobilului astfel că statul nu are titlu valabil asupra bunului.

La 14 decembrie 1998 reclamanta A.N.a chemat în judecată și pe pârâții B.F.și B.G.pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.28029 din 25 noiembrie 1996 încheiat de cei doi pârâți cu R.A. – Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța cu referire la imobilul în cauză. În motivarea cererii completatoare reclamanta a arătat că actul de vânzare-cumpărare are o cauză ilicită și este încheiat în scopul de a frauda dreptul ei de proprietate asupra imobilului, cât timp vânzarea bunului era prohibită prin lege, iar cumpărarea s-a făcut pe riscul pârâților, clauză stipulată în contract. În acest sens reclamanta a solicitat comisiei constituită conform Legii nr.112/1995 restituirea în natură a imobilului și mai înainte de expirarea termenului prevăzut de art.14 din lege și fără ca cererii reclamantei să i se dea o rezolvare, bunul a fost vândut chiriașilor cumpărători.

La 27 ianuarie 1999 pârâții B.F.și B.G.au solicitat, prin întâmpinare, respingerea acțiunii promovată de reclamantă cu motivarea că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în deplină legalitate, iar bunul dobândit cu bună-credință. La aceeași dată, prin cerere reconvențională, pârâții au solicitat obligarea reclamantei la plata contravalorii lucrărilor de reparații, îmbunătățiri și la investițiile efectuate la imobil, precum și instituirea unui drept de retenție. Tot la 27 ianuarie 1999 B.F.și B.G.au formulat o cerere de chemare în garanție a celorlalți pârâți pentru ca în situația în care se va admite acțiunea reclamantei și vor cădea în pretenții, să le fie restituit prețul încasat de pârâți pentru apartament, sumele achitate urmând a fi actualizate în temeiul unei expertize contabile.

Investit cu soluționarea cauzei, Tribunalul Constanța – Secția civilă, prin sentința nr.136 din 3 martie 2000, a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta A.N.și a obligat pe pârâții Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, Consiliul Local al Municipiului Constanța, R.A.- E.D.F.P.P. – Constanța, B.F.și B.G., să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în Constanța, str.Cpt.Dobrilă Eugeniu nr.10, Bl.S2, et.1, sc.B. S-a respins ca nefondat capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.28029/ 25 noiembrie 1996 încheiat între R.A.- E.D.F.P.P. – Constanța și cumpărătorii B.F.și B.G.. S-a admis cererea de chemare în garanție și s-a constatat că pârâții B.F.și B.G.au un drept de creanță în valoare de 23.344.684 lei reprezentând contravaloarea actualizată a ratelor achitate din prețul apartamentului.

S-a admis cererea reconvențională și s-a constatat că aceeași pârâți au un drept de creanță de 15.121.557 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse la apartament și li s-a recunoscut pârâților un drept de retenție asupra imobilului până la recuperarea drepturilor de creanță. Curtea de Apel Constanța – Secția civilă prin decizia nr.289/C din 19 noiembrie 2001, a admis apelurile declarate de reclamanta A.N.și de pârâții B.F.și B.G., a schimbat în parte sentința tribunalului, în sensul că îmbunătățirile aduse apartamentului sunt de 22.5643.318 lei, iar ratele actualizate sunt de 41.250.056 lei. Îmbunătățirile vor fi achitate de reclamanta Ali Negivan, iar ratele actualizate de chematele în garanție.

Dreptul de retenție în favoarea pârâților privește suma de 22.564.318 lei reprezentând îmbunătățirile la apartament. Prin aceeași decizie au fost respinse ca nefondate apelurile declarate de pârâții Consiliul Local Constanța, Municipiul Constanța, prin Primar, R.A. – E.D.P.P.- Constanța și Statul Român reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice – Constanța. Pentru a hotărî astfel instanțele au reținut și motivat că reclamanta A.N.a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr.5704/ 22 ianuarie 1973. Bunul a fost preluat de stat prin decizia nr.508/ 27 decembrie 1988 emisă de Comitetul Executiv al fostului Consiliu Popular al Județului Constanța în temeiul art.2 alin.2 din Decretul nr.223/1974, decizia administrativă constituind un act translativ de drept real, dacă a fost emisă cu respectarea formelor și procedurii prevăzute de lege.

Întrucât decizia nu a fost comunicată reclamantei, iar actul normativ în temeiul căruia a fost emisă a fost abrogat, instanțele au constatat că dreptul de proprietate al reclamantei nu a fost desființat, astfel că, prin comparare de titluri s-a reținut că este mai puternic titlul reclamantei întrucât titlul opus de pârâții B.F.și B.G.provine de la un neproprietar, Statul, prin R.A. – E.D.P.P.- Constanța , procedând la vânzarea lucrului altuia. Împotriva hotărârilor date în cauză în termen legal au declarat recurs pârâții R.A.- Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța, B.F.și B.G.. În motivarea recursului R.A.- Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța a susținut că imobilul revendicat a fost preluat în proprietatea statului cu titlu valabil, cu respectarea prevederilor Decretului nr.223/1974, astfel că eronat instanțele au reținut că Statul nu a putut transmite acest imobil în administrarea recurentei.

Acțiunea reclamantei era inadmisibilă și trebuia respinsă ca atare deoarece valoarea apartamentului a fost la data preluării de 74.700 lei, din care reclamanta a achitat doar 48.841 lei, rămânând un debit nerambursat de 25.859 lei ce trebuie acoperit de la bugetul statului. Pârâții B.F.și B.G.critică hotărârile pronunțate în cauză în temeiul următoarelor motive de casare: acțiunea reclamantei trebuia respinsă ca inadmisibilă având în vedere că din valoarea totală a imobilului de 74.700 lei, reclamanta a achitat numai 48.841 lei; decizia administrativă emisă în temeiul Decretului nr.223/1974 constituie titlu valabil de trecere a bunului în proprietatea statului; prin compararea titlurilor greșit s-a apreciat ca fiind relevant titlul reclamantei întrucât pârâții au cumpărat bunul cu respectarea Legii nr.112/1995, fiind cumpărători de bună-credință; instanțele au rezolvat greșit atât cererea reconvențională, cât și cererea de chemare în garanție.

Recursurile nu sunt fondate. Reclamanta A.N.a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.27 din Constanța, str.Cpt.Dobrilă Eugeniu, Bl.S2, sc.B, et.1 în temeiul contractului de construire nr.5704 din 22 ianuarie 1973 și a procesului-verbal de predare-primire-recepție a locuinței din data de 30 iunie 1973. Prin decizia nr.508 din 27 decembrie 1958 emisă de Biroul Permanent al Comitetului Executiv al fostului Consiliu Popular al Județului Constanța apartamentul reclamantei a fost preluat – fără plată - , în proprietatea statului, în temeiul art.2 alin.2 și art.4 din Decretul nr.223/1974 pe motiv că A.N.fiind plecată temporar în străinătate, a refuzat să se înapoieze în țară la expirarea termenului de ședere.

Potrivit art.2 din Decretul nr.223/1974, abrogat prin Decretul-Lege nr.9/1989, construcțiile ce aparțineau persoanelor care au plecat în mod fraudulos din țară sau care, fiind plecate în străinătate, nu s-au înapoiat la expirarea termenului stabilit pentru înapoierea în țară, treceau fără plată în proprietatea statului. În conformitate cu art.4 din același act normativ identificarea bunurilor, precum și preluarea sau trecerea lor în proprietatea statului se făcea prin decizia Comitetului Executiv al Consiliului Popular Județean sau al Municipiului București, în a cărui rază teritorială erau situate bunurile. Așadar, prin decizia organului administrativ opera un transfer de drepturi către persoana aflată în una din situațiile reglementate de art.2 alin.2 din Decretul nr.223/1974 și stat, dreptul de proprietate al statului născându-se în baza acestei decizii și nu prin efectul legii.

Aceasta înseamnă că decizia administrativă avea caracter constitutiv de drepturi și prin urmare, producea efecte numai pentru viitor. Pe de altă parte, potrivit art.4 alin.2 din Decretul nr.223/1974, decizia administrativă nu devenea definitivă și deci nu începea să-și producă efectele decât după expirarea termenului în care persoanele ale căror bunuri erau trecute în proprietatea statului puteau să facă plângere împotriva acestei decizii. Exercitarea acestui drept impunea, însă, comunicarea actului administrativ. Cum, în speță, decizia emisă în baza Decretului nr.223/1974 nu a fost comunicată reclamantei, lipsa comunicării afectează validitatea transferului dreptului de proprietate către stat, iar decizia administrativă nu mai poate produce efecte prin intrarea în vigoare a Decretului-Lege nr.9/1989, actul normativ în temeiul căruia decizia necomunicată a fost emisă (Decretul nr.223/1974), fiind abrogat.

Împrejurarea că la data emiterii deciziei administrative reclamanta A.N.nu achitase prețul integral al apartamentului nu are nici o relevanță asupra admisibilității acțiunii în revendicare întrucât dreptul de proprietate asupra nemișcătorului a fost dobândit în temeiul contractului de construire și a procesului-verbal de predare-primire-recepție, iar nu ulterior, prin rambursarea debitului. Apărarea pârâților B.F.și B.G., care constituie totodată și motiv de recurs, potrivit căreia au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu referire la imobilul revendicat de reclamantă cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 și că au fost de bună-credință, nu poate fi primită, fiind contrazisă de probele administrate în cauză.

Astfel, cu cererea înregistrată sub nr.14918 din 30 mai 1996 (fila 28 dosar de fond) reclamanta A.N.s-a adresat comisiei constituită conform Legii 112/1995 de pe lângă Consiliul Local Constanța pentru restituirea în natură a imobilului ce formează obiect al prezentei cauze. La cererea de restituire a imobilului reclamanta a anexat titlul său de proprietate, iar în cerere a invederat că imobilul a fost preluat de stat în baza Decretului nr.223/1974 și că la acea dată era ocupat în întregime de chiriași. Cererea reclamantei nu a primit nici o rezolvare. În schimb, la data de 25 noiembrie 1996, foștii chiriași, recurenții-pârâți B.F.și B.G.au cumpărat de la recurenta-pârâtă R.A.-E.D.P.P.Constanța apartamentul litigios contra unui preț de 12.734.567 lei, neachitat integral.

În contract se menționează că actul s-a încheiat în temeiul Legii nr.112/1995 și s-a inserat următoarea clauză: „R.A.- E.D.P.P.- Constanța este exonerată de orice fel de răspundere în situația în care apar litigii având ca obiect anularea prezentului act de vânzare-cumpărare a spațiului”. Cauza, fiind una dintre condițiile generale de validitate a actului juridic, reprezintă expresia poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat. Ignorarea sau, dimpotrivă, cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu aparține vânzătorului, poziție subiectivă în funcție de care cumpărătorul urmează să fie calificat ca fiind de bună sau de rea-credință, își are un incontestabil reflex la nivelul cauzei.

Nici practica și nici doctrina nu au înțeles însă să recunoască, în toate cazurile, eficiența distructivă principiului potrivit căruia nimeni nu poate să transmită mai multe drepturi decât are. În conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună-credință al bunului său imobil, a fost preferat cel din urmă. Recunoașterea prevalenței interesului subdobânditorului de bună-credință a fost impusă – în baza unor rațiuni cu o aplicare mai largă și care au creat un adevărat principiu -, de preocuparea pentru asigurarea securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice. Din punct de vedere juridic soluția și-a aflat așadar suport în rațiuni de ordin pracmatic, concretizate în principiul validității aparenței de drept, a cărui esență este exprimată în adagiul „error communis facit jus”.

Incidența acestui principiu este însă subsecventă întrunirii cumulative a două condiții privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului – eroare care trebuie să fie comună sau unanimă și, de asemenea, invincibilă – și a unei condiții privind buna-credință a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială – imputabilă acestuia. În speță, în aplicarea acestor principii, se constată că recurenții-pârâți B.F.și B.G.nu au întreprins nici un demers pentru a se convinge asupra calității de proprietar a vânzătoarei R.A.- E.D.P.P.Constanța, mai mult, prin clauza inserată în contract, astfel cum a fost integral reprodusă, denotă că ei știau și și-au asumat pericolul evicțiunii, dar, ușuratic, au luat asupra lor toate consecințele acestuia.

Un asemenea comportament răstoarnă prezumția de bună-credință și, inevitabil, nimicește aparența de drept. Pârâții-cumpărători au încheiat actul în absența oricăror măsuri normale de precauție, conforme unei prudențe ori diligențe minime pentru determinarea calității de adevărat proprietar a regiei vânzătoare, astfel că această îndoială imputabilă cumpărătorilor și fondată pe culpă distruge ideea de conduită legitimă și, corelativ, de bună-credință. Nu aparența că R.A.- E.D.P.P.-Constanța este proprietara bunului nemișcător i-a determinat pe pârâți să încheie actul, ci speranța în nereușita reclamantei de a-și apropria imobilul în temeiul cererii formulate încă din 30 mai 1996 la comisia competentă și care, nici până în prezent, nu a dat un răspuns legitimei solicitări.

Sunt considerente pentru care se constată că în mod legal instanțele au apreciat ca fiind mai puternic și mai bine caracterizat titlul reclamantei și pe cale de consecință, corect au admis acțiunea în revendicare. Criticile referitoare la modul de soluționare a cererii reconvenționale și a cererii de chemare în garanție privesc chestiuni de fapt care temeinic au fost rezolvate de instanța de apel în baza celor două expertize administrate în cauză. Față de cele ce preced, recursurile pârâților se privesc ca nefondate și vor fi respinse în consecință. Văzând și dispozițiile art.274 C.proc. civ.;

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâții R.A.Exploatarea Domeniului Public și Privat – Constanța, B.F.și B.G.împotriva deciziei nr.289/C din 19 noiembrie 2001 a Curții de Apel Constanța – Secția civilă. Obligă pe recurenți la 5.000.000 lei cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă A.N.. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 martie 2003.