ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4828/2003

Asupra recursurilor de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 87 din 28 ianuarie 2002, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a respins ca nefondate cererile formulate în cauză după cum urmează: - cererea principală formulată de reclamanții B.D.N.C. și B.M.A.T. și cererea conexă privind nulitatea absolută pentru fraudă la lege și cauză ilicită a contractelor de vânzare – cumpărare încheiate la 21 martie 1997 între pârâtele Primăria Municipiului București, S.C. H.N. SA, ca vânzător și E.F.E. și, respectiv, B.A. și evacuarea acestora din urmă pentru lipsă de titlu; - cererea reconvențională formulată de E.F.E, B.I. și G.C. privind constatarea calității de dobânditor de bună credință și subsidiarul din cerere referitor la repunerea în situația anterioară; - cererea de chemare în garanție formulată de pârâții – reclamanți împotriva S.C.

H.N. SA și Consiliului General al Municipiului București. În motivarea hotărârii sale, tribunalul a reținut că prin sentința civilă nr. 9678/1997 a Judecătoriei Sectorului 1 București s-a constatat inaplicabilitatea Decretului nr. 92/1950 asupra imobilului din str. Dăniceni nr. 22, sector 1, autorul reclamanților fiind exceptat de la naționalizare în condițiile în care a fost muncitor. Instanța a avut în vedere că cele două apartamente ale imobilului au fost cumpărate de pârâtele E.F. și, respectiv B.A. la 21 martie 1997. S-a apreciat de către instanța de fond că reclamanții nu au demonstrat, că la momentul încheierii contractelor, cele două cumpărătoare sus amintite au fost de rea credință, astfel încât să urmărească fraudarea legii, iar scopul să fie ilicit.

S-a susținut că, în condiția în care a operat în favoarea cumpărătoarelor prezumția de bună credință, s-a evidențiat de aceeași instanță de fond că acestea nu au cunoscut calitatea de proprietar al apartamentelor dobândite, în persoana reclamanților. Pe cale de consecință, tribunalul a constatat că nu există fraudă la lege și nici scop ilicit drept cauze de nulitate a contractelor și, drept urmare, a dispus și asupra cererilor reconvenționale și de chemare în garanție. Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții și pârâții E.F.E, B.I.și G.C. Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 227 din 29 mai 2002, a admis apelul formulat de reclamanți, a schimbat în parte sentința în sensul că a admis în parte acțiunile conexe și în parte cererile reconvenționale conexe, a constatat nule contractele de vânzare – cumpărare nr. 3772/23448 și nr. 3771/21051, ambele încheiate la 21 martie 1997 între Primăria Municipiului București, prin S.C.

H.N. SA, în calitate de vânzătoare și E.F., pe de o parte, și B.A., pe de altă parte, ambele în calitate de cumpărătoare. De asemenea, a repus părțile în situația anterioară în sensul că a obligat în solidar Consiliul General al Municipiului București și S.C. H.N. SA la restituirea prețului de 19.345.103 lei către E.F.E.și, respectiv de 25.989.442 lei către B.I.și G.C., a restabilit calitatea de chiriaș a pârâtei E.F.E.și a dispus evacuarea pârâților B.I.și G.C. din spațiul deținut de autoarea lor B.A., păstrând celelalte dispoziții ale sentinței. Prin aceeași decizie, a fost respins ca nefondat apelul formulat de pârâți. Pentru a ajunge la soluția pronunțată, curtea de apel a apreciat că, dimpotrivă, s-a probat reaua credință a pârâților și că există motive de nulitate a contractelor de vânzare – cumpărare în discuție.

Chiar dacă acțiunea s-a promovat la 30 mai 1997, la scurt timp după încheierea, la 3.04.1996 a contractelor de vânzare – cumpărare, prezumția bunei credințe a fostelor chiriașe a fost răsturnată, deoarece reclamanții făcuseră demersuri anterioare încheierii acestor acte, pentru ca ulterior să se demonstreze preluarea abuzivă de către stat a imobilului în litigiu. Astfel, încă de la 27 mai 1994, la cererea reclamanților, pârâta S.C. H.N. SA a comunicat situația juridică a imobilului, iar la 3 iulie 1996 aceștia și-au înregistrat cererea de restituire în natură a imobilului. Fără însă a aștepta soluția la cererea în revendicare formulată pe cale administrativă, fără ca dobânditorii chiriași să întreprindă minime diligențe pentru a se informa cu privire la situația imobilului, aceștia au încheiat cu rea credință contractele de vânzare – cumpărare.

S-a reținut că încheierea celor două contracte cu fraudarea drepturilor de proprietate ale reclamanților, ca rezultat al complicității și pe riscul cumpărătorilor, determină nulitatea absolută a acestora. S-a mai reținut că numai pârâta E.F.E. a demonstrat că a avut calitatea de chiriașă și urmează a-și relua acest statut, spre deosebire de ceilalți pârâți, care s-au subrogat în drepturile chiriașei decedate B.A., dar nu au probat calitatea lor de chiriași; ca atare, pentru lipsa de titlu, cu privire la cei doi pârâți B.I. și G.C., s-a dispus evacuarea. În privința restituirii prețului, dat fiind că părțile contractante au încheiat de conivență contractele de vânzare – cumpărare, iar, în plus, cumpărătoarele au acceptat și riscul, s-a dispus restituirea acestuia la valoarea din contract, nefacându-se nici o probă asupra indicelul de inflație.

Împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâții E.F.E, B.I.și G.C., precum și Consiliul General al Municipiului București. Prin recursul formulat, pârâții E.F.E, B.I.și G.C. au invocat motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 9, susținând că hotărârea a fost dată cu încălcarea legii și art 304 pct. 7, considerând că hotărârea cuprinde motive contradictorii. Consiliul General al Municipiului București a invocat aceleași motive de casare. Recursurile urmează a fi admise pentru considerentele care succed: Este inexactă reținerea de către instanța de apel, în sensul că pârâții nu au depus minime diligențe pentru a cunoaște situația juridică a apartamentelor cumpărate. Buna credință se prezumă, iar reaua credință trebuie dovedită.

Pentru a ajunge la concluzia că pârâții au încheiat contractele cu rea credință, instanța de apel ar fi trebuit să analizeze toate probele administrate în cauză, toate înscrisurile depuse de părți, lucru pe care nu l-a făcut. În ceea ce privește hotărârea judecătorească prin care s-a constatat nevalabilitatea actului de preluare a imobilului de către stat, ulterioară vânzării, aceasta nu este opozabilă pârâților, care nu sunt succesori ai pârâtei din procesul început ulterior vânzării. Decizia curții de apel este dată cu greșita interpretare și aplicare a legii, în sensul că mecanismul prezumției legale a bunei credințe a fost înlăturat prin greșita interpretare a legii datorată ignorării prevederilor art. 1169 C. civ.

Or, examinarea bunei credințe impune analiza dispozițiilor art. 1898, 1899 C. civ. Astfel, textele menționate prevăd că buna credință este credința posesorului că cel de la care a dobândit avea toate însușirile cerute de lege pentru a i se transmite proprietatea. Buna credință trebuie să existe în momentul încheierii contractului. Prima instanță a reținut corect valabilitatea contractelor de vânzare – cumpărare, în raport cu legislația specială, a aplicat legea specială, respectiv criteriul de preferabilitate al judecării cererilor de revendicare formulate în justiție și soluționate după intrarea în vigoare a Legii 10/2001. În speță se aplică art. 46 alin. (2) din această lege, iar condiția legală a încheierii actului cu bună credință se verifică numai în persoana cumpărătorului.

Curtea de apel a reținut, fără a se baza pe împrejurări dovedite sau reale, că în cauză operează nulitatea absolută, deoarece încheierea contractelor este rezultatul complicității între vânzător și cumpărător, iar vânzarea s-a făcut oricum pe riscul cumpărătorilor. Or, nu există probe în dosar care să conducă la reținerea acestor împrejurări. Contractele au fost încheiate la data de 21 martie 1997, iar procesul verbal de predare – primire a imobilului poartă data de 17 martie 1998. De asemenea, nu există nici probe care să ateste existența unor procese cu alți vecini. În concluzie, titlul de proprietate al pârâților a fost încheiat cu respectarea legii speciale, Legea nr. 112/1995, care exclude obligația chiriașului de a face verificări ulterioare depunerii cererii de cumpărare, deoarece aprobarea acesteia este de competența exclusivă a mandatarului legal, adică S.C.

H.N. SA. În altă ordine de idei, trebuie remarcat faptul că B.A. este cea care a încheiat contractul de vânzare – cumpărare în calitate de titular, ea decedând pe parcursul procesului. Fiul acesteia, B.I. era înscris în anexa contractului de închiriere, ca persoană cu drepturi locative proprii. Ca atare, este greșită reținerea instanței de apel că acesta nu a demonstrat calitatea de chiriaș, ignorandu-se dispozițiile art. 27 lit. b) din Legea 114/1996 a locuinței potrivit cărora, în cazul decesului titularului contractului de închiriere ... închirierea continuă ... în beneficiul descendenților care au locuit împreună cu acesta; or, B.I.s-a născut în această locuință și a locuit-o din 1959. Cele mai sus exprimate, impun admiterea recursurilor formulate, modificarea deciziei, în sensul respingerii tuturor apelurilor declarate în cauză și menținerea soluției instanței de fond.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE Admite recursurile declarate de pârâții E.F.E, B.I., G.C. și de Consiliul General al Municipiului București, prin Primarul general împotriva deciziei civile nr. 227 din 29 mai 2002 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Modifică decizia în sensul că respinge apelurile declarate de reclamanți și de pârâții E.F.E, B.I.și G.C. împotriva sentinței civile nr. 87 din 28 ianuarie 2002 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, pe care o menține. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi 18 noiembrie 2003.