ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3776/2003

Asupra

recursurilor de față;

Din

examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele :

Prin sentința civilă nr. 237 din 29 aprilie 2002

a  Tribunalului Brașov, secția civilă a fost admisă în parte acțiunea astfel

cum a fost modificată și precizată de reclamanții A.C.T., L.M. și L.H. în nume

propriu și în calitate de  moștenitori ai reclamantei A.H.M., decedată pe

parcursul procesului, în contradictoriu cu Municipiul Brașov, prin Primar, S.C.

R. SRL, S.C. C. S.A., B.P. în nume propriu și în calitate de moștenitoare a

pârâtului B.I., decedat pe parcursul procesului, B.Z., în calitate de

moștenitoare a aceluiași B.I., T.M.G., T.O., M.G., M.C.V., U.P.E., U.P.C.A., P.F.

și A.D.S., constatându-se că imobilul înscris în C.F. 12150 Brașov, nr.top

6100/3/1, 6100/3/2/2, proprietatea antecesoarei reclamanților A.L., născută K.,

a trecut în proprietatea statului,  fără tilu valabil.

S-a constatat apoi nulitatea contractului de

vânzare-cumpărare nr. 449 din 17 ianuarie 1997 încheiat între S.C. C. S.A. și T.M.G.

și T.O., cu privire la apartamentul nr.2 situat în  imobilul de la adresa

menționată. S-a dispus în consecință rectificarea CF nr.12150 Brașov, nr.top

nou 6100/3/1/1, prin radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea

pârâților T.

Au fost respinse ca neîntemeiate celelalte

capete de cerere privind constatarea nulității contractelor de

vânzare-cumpărare 359 din 14 ianuarie 1997 încheiat între S.C. C. SA   și  B.I.

și  B.P. și nr. 580 din 20 ianuarie 1997 încheiat între S.C. C. SA și S.A.,

precum și nr. 475 din 17 ianuarie 1997 încheiat de același vânzător cu pârâții U.P.E.,

U.P.C.A. și P.F. În consecință a fost respinsă și cererea de  rectificare de

C.F. formulată în același sens.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a

reținut în esență că preluarea imobilului de către stat de la autoarea

reclamanților A.L., decedată la 28 octombrie 1954 s-a făcut fără titlu, cu

încălcarea prevederilor art. II și I pct. 2 din Decretul nr. 92/1950,

proprietara fiind casnică, iar la data naționalizării locuind în imobil,

împreună cu membrii familiei sale și alte rude, precum și persoane străine

familiei, astfel fiind ocupate cele patru apartamente ale imobilului, fără

chirie, parte din imobil fiind  rechiziționat anterior.

Cu privire la cererea vizând constatarea

nulității contractelor de închiriere încheiate de pârâți, s-a avut în vedere că

în mare parte, acestea se încadrează în situația de excepție a dobânditorului

de bună credință și cu titlu oneros al unui imobil, caz în care terțul

păstrează dreptul astfel dobândit, cu condiția îndeplinirii a două cerințe și

anume dobândirea dreptului de proprietate printr-un act juridic cu titlu oneros

și dobânditorul să fi fost de bună credință la momentul încheierii actului, în

sensul de a nu fi cunoscut că nu contractează cu adevăratul proprietar.

S-a apreciat că toți pârâții, cu excepția

soților T. îndeplinesc condițiile menționate, ei cumpărând cu bună credință

apartamentele ce  ocupau în calitate de chiriași, la data intrării în vigoare a

Legii nr. 112/1995 și ca urmare au fost menținute actele de înstrăinare.

Cu privire la pârâții T. s-a avut în vedere că

anterior cumpărării apartamentului în care locuiau, aceștia primiseră viză de

stabilire a domiciliului în Canada, ceea ce este de natură a înlătura buna

credință și   respectarea cerințelor Legii nr. 112/1995, considerente în raport

de care, cererea privind constatarea nulității acestui contract de

vânzare-cumpărare a fost admisă.

Apelul declarat de reclamanți împotriva acestei

hotărâri, a fost admis prin decizia nr. 58 din 6 septembrie 2002 a Curții de

Apel Brașov, aecția civilă, prin care a fost modificată în parte sentința

constatându-se nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare nr. 359 din 14

ianuarie 1997 încheiat cu familia B., nr. 580 din 20 ianuarie 1997 încheiat de

același S.C. C. S.A. și S.A. și nr. 238 din  6 decembrie 1996 încheiat cu pârâții

M., precum și nr. 475 din 17 ianuarie 1997, încheiat cu pârâții U.P. În

consecință, s-a dispus rectificarea CF 12150 Brașov, pentru radierea dreptului

de proprietate înscris în favoarea pârâților. Au fost respinse ca neîntemeiate

apelurile declarate de pârâți împotriva aceleiași sentințe, cu menținerea

celorlalte dispoziții.

S-a considerat că toate contractele încheiate

între S.C. C. S.A. și pârâți sunt nule absolut, pentru cauză ilicită,

cumpărătorul care ar fi putut avea cel mai mic dubiu asupra drepturilor

autorului său, fiind considerat a fi de rea credință.

Au fost  invocate în sprijinul acestei concluzii

art. 2 din Legea nr. 10/2001, art. 6 din Legea nr. 213/1998 și art. 1 din

Protocolul Adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului.

Împotriva acestei hotărâri, au declarat recursul

de față pârâții U.P.E., U.C.A. și P.F., solicitând casarea deciziei Curții de

Apel Brașov și menținerea sentinței Tribunalului Brașov, ca fiind legală și

temeinică.

Se susține în esență că instanța nu a avut în

vedere și nu a analizat situația terțului dobânditor de bună-credință și cu

titlu oneros a imobilului, în speță recurenții având convingerea că tratează cu

adevăratul proprietar, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare, în care la

data vânzării era înscris dreptul de proprietate al Statului Român, aceste

înscrisuri având forță probantă absolută în regim de carte funciară, fiind

opozabile

ergo omnes.

Este formulat și un al doilea motiv de recurs, ce vizează

schimbarea soluției în ceea ce privește preluarea imobilului în  litigiu de

către stat, considerându-se că aceasta s-a efectuat cu titlu, cea în cauză

trăind din exploatarea imobiluluui.

Au declarat recurs împotriva aceleiași decizii

și pârâtele B.P. și B.Z., în temeiul prevederilor art. 304 pct. 7, 9 și 10 C.

proc. civ. invocând de asemenea principiul bunei credințe și aparenței de

drept.

În acest sens, se consideră că aprecierea bunei

credințe, prevăzută și de art. 1898 și urm. C. civ. trebuia să se facă în

raport de credința lor, a cumpărătoarelor că s-a contractat cu un veritabil

proprietar, cu respectarea la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare, a prevederilor legale care permiteau înstrăinarea

imobilelor. În cauză este necontestat dreptul tabular al statului, înscrierile

în cartea funciară având caracter public, situație în care nu se  poate reține

lipsa bunei credințe a cumpărătorului. Sunt invocate în sprijinul recursului

prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001.

Se formulează recurs și în legătură cu preluarea

imobilului de către stat, arătându-se că acesta a  fost ocupat de diverse

persoane, în calitate de chiriași și ca atare nu sunt incidente prevederile de

excepție ale art. II din Decretul nr. 92/1950.

Recursurile sunt întemeiate, urmând a fi admise

în sensul celor ce urmează și pentru că în esență au aceeași motivare și

soluție finală, vor fi analizate împreună.

Așa cum rezultă din expunerea rezumativă a

lucrărilor  dosarului, instanța de fond a hotărât că imobilul în litigiu, în

întregul său compus din 4 apartamente, a trecut în proprietatea statului fără

titlu valabil. Și această soluție a fost confirmată de instanța de apel.

Cel de al doilea motiv de recurs ce vizează

această soluție este neîntemeiat, întrucât probele administrate în cauză fac

deplină dovadă că antecesoarea reclamanților, proprietară a unui singur imobil,

a locuit în acesta împreună cu rudele sale, că în unele apartamente au locuit

persoane străine de familie, care nu plăteau chirie, pentru că imobilul fusese

rechiziționat. În aceste condiții, nu se poate reține că cea în cauză se

încadra în prevederile art. I din Decretul nr. 92/1950, care viza marea

burghezie, care se ocupa exclusiv cu exploatarea locuințelor.

Soluția instanței de apel este însă greșită în

ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractelor de

vânzare-cumpărare cu privire la apartamentele 1 și 4 din imobilul în litigiu,

încheiate în beneficiul recurenților pârâți.

S-a omis a se observa că în situația dată, a preluării

imobilului de către stat fără titlu valabil, statutul juridic al dobânditorului

este reglementat prin prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001,

potrivit căruia actele juridice de  înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul

procesului de privatizare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul

în care actul a fost încheiat cu bună credință.

Prin urmare, textul cuprinde o reglementare

generală în sensul căreia actele juridice de înstrăinare a unor asemenea

imobile sunt lovite de nulitate. Textul statuează în final o excepție de la

această sancțiune extremă, anume actele juridice de înstrăinare încheiate cu

bună credință, fără a se face distincție în ce privește buna credință între

subiecții participanți la actul de înstrăinare.

Ca urmare, este suficient ca una dintre părțile

participante la vânzare să fi fost de bună credință, pentru ca dobânditorul să

se bucure de  protecția legii. Dar buna credință nu este numai o creație a

legii noi, speciale, pentru că art. 1898 din C. civ. cuprinde chiar o definiție

a bunei credințe, ca fiind credința posesorului că cel de la care a dobândit

imobilul avea toate însușirile cerute de lege, spre  a-i putea transmite

proprietatea.

Articolul următor din Codul civil statuează că

buna credință se presupune totdeauna și sarcina probei cade asupra celui ce

alege rea-credință.

Aceasta înseamnă că cel care contestă buna

credință, trebuie să răstoarne această prezumție și să dovedească deci

reaua-credință.

Astfel de dovezi nu s-au făcut în cauză, pentru

că recurenții cumpărători au încheiat actele juridice în discuție de totală

bună credință, în situația în care la data respectivă statul figura în cartea

funciară ca titular al dreptului de proprietate și nu există nici un litigiu în

cadrul căruia să fi fost contestat acest drept și de care să fi avut cunoștință

cumpărătorii.

De asemenea, se constată că actele juridice au

fost încheiate cu respectarea prevederilor art. 9 și urm. din Legea nr. 112/1995,

astfel că nu există cauză de nulitate.

În aprecierea bunei credințe a dobânditorilor se

are în vedere că aceștia au luat cunoștință de faptul că statul este înscris ca

titular al dreptului de proprietate, după naționalizare. Ei nu aveau calitatea

de a analiza valabilitatea titlului statului, ci numai obligația de a depune

diligențe să cunoască dacă statul avea titlu ceea ce în speță s-a îndeplinit.

Eventuala contestare în instanță a valabilității titlului statului se putea

face numai la inițiativa fostului proprietar și în nici un caz la cererea

chiriașului, posibil cumpărător.

Este adevărat că prevederile Legii nr. 112/1995

au în vedere pentru măsuri reparatorii pe foștii proprietari ale căror imobile

au fost preluate cu titlu. Un astfel de titlu a existat în cauză și el formează

obiectul judecății în cauza de față.

Dar, la data încheierii celor două acte de

vânzare-cumpărare în litigiu în cadrul recursului de față, nu era contestată

valabilitatea titlului statului, situație în care buna credință a

dobânditorilor subzistă.

Așa fiind, recursurile de față urmează a fi

admise conform art. 312 alin. (3) C. proc. civ., coroborat cu art. 304 pct. 9 C.

proc. civ. și a se modifica decizia recurată numai în sensul respingerii

cererii privind constatarea nulității actelor de vânzare-cumpărare încheiate

între S.C. C. SA și recurenți, cu privire la apartamentele 1 și 4 situate în

imobilul din Brașov,   precum și a cererilor subsecvente de rectificare de

carte funciară,  cu menținerea celorlalte dispoziții.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursurile declarate de

pârâții U.P.E., U.C.A., P.F., B.P., B.Z. împotriva deciziei 58 Ap din 6

septembrie 2002 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

Modifică în parte această decizie. Respinge

cererea formulată de reclamante privind constatarea nulității contractelor de

vânzare-cumpărare nr. 359 din 14 ianuarie 1997 și nr.475 din 17 ianuarie 1997,

încheiate între recurente și S.C. C. S.A. și rectificarea C.F.

Menține celelalte dispoziții ale deciziei

atacate.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 1

octombrie 2003.