ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2159/2003

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Cabinetul Individual avocat C.P. prin locatar P.C., a chemat în judecată SC A. SA (fostă R.A.G.C.L.) Slatina și Primăria Municipiului Slatina pentru a se dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 19587/1997 încheiat de R.A.G.C.L. cu reclamanta, privind spațiul în suprafață de 16 mp situat în Slatina, pentru nerespectarea de către locator a obligațiilor contractuale, constând în refuzul nejustificat al actualului proprietar, Primăria Slatina, de a prelungi contractul de locațiune; în nepredarea bunului în stare de folosință și apariția unor vicii urmare a neexecutării reparațiilor obligatorii; să se constate că, la spațiul în litigiu, reclamantul a făcut lucrări de investiții și de sporire a confortului în anii 1997 - 1998 în valoare de cca.

50.000.000 lei, urmând să fie obligată primăria la plata acestei sume reactualizate și, totodată, să se acorde un drept de retenție până la achitarea sumelor de către pârâtă. S-a solicitat suspendarea plății chiriei și a penalităților de întârziere, până la judecarea cauzei și deducerea chiriei din valoarea reparațiile care nu reveneau locatarului. În cauză, s-a formulat cerere reconvențională de pârâta Primăria Municipiului Slatina, care a solicitat obligare reclamantului la plata sumei de 5.363.724 lei chirie restantă aferentă spațiului în discuție și 1.175.325 lei majorări de întârziere, total 6.539.049 lei. Prin sentința civilă nr. 780 din 4 decembrie 2000 Tribunalul Olt – Slatina, a admis acțiunea, a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 19587/1997 cu privire la spațiul situat în Slatina, nr. 45 și a constatat că reclamantul a efectuat lucrări de investiții și sporirea confortului spațiului închiriat în valoare de 142.225.124 lei.

A fost obligată primăria la plata acestei sume. Prin aceeași sentință s-a admis cererea reconvențională și a fost obligat reclamantul la plata sumei de 6.539.049 lei chirie restantă și majorări de întârziere. În urma compensării celor două sume, s-a acordat dreptul de retenție reclamantului, până la plata de către pârâtă a sumei rezultate de 135.686.075 lei. Apelurile declarate de reclamant, pârâta Primăria Slatina și Consiliul Local Slatina a fost admise de Curtea de Apel Craiova, care, prin decizia nr. 910 din 20 septembrie 2001, a schimbat sentința în sensul că a admis acțiunea și cererea reconvențională precizate, obligând Consiliul Local Slatina la plata sumei de 219.796.490 lei despăgubiri și pe reclamant la plata sumei de 15.124.097 lei chirie restantă și 18.784.199 lei majorări de întârziere.

S-a acordat reclamantului dreptul de retenție asupra spațiului până la plata sumei de 219.796.490 lei despăgubiri și s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 19587/1997. Prin aceeași hotărâre a fost respinsă acțiunea introdusă împotriva Primăriei Municipiului Slatina. S-a reținut de către instanța de apel că, în mod corect, s-a apreciat că locatorul nu a respectat clauzele contractuale și nu a prelungit contractul de închiriere, procedând la majorarea chiriei peste cele stipulate, iar apărarea pârâtelor că nu mai poate fi reziliat contractul deoarece acesta a expirat, a fost înlăturată cu motivarea că a intervenit tacita relocațiune.

Cu referire la lucrările de investiție, s-a motivat că acestea cădeau în sarcina proprietarului, au fost făcute cu acordul lui, și în perioada august - noiembrie 1997, când reclamantul ocupa spațiul în baza contractului de închiriere, reținându-se valoarea acestora, conform completării raportului de expertiză la 219.796.490 lei. Întrucât proprietarul spațiului în litigiu este Consiliul Local al Municipiului Slatina și nu Primăria Slatina, a fost respinsă acțiunea față de aceasta. Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs Consiliul Local al Municipiului Slatina și Municipiului Slatina care, invocând motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 7, 8, 9 și 10 C. proc.

civ., a susținut că instanța de apel a interpretat greșit actul dedus judecății și a schimbat înțelesul clar al acestuia, respectiv, al contractului de închiriere și acordul de a efectua lucrări de reparații, acestea înscriindu-se în art. 9 lit. d) din contract și revenind chiriașului și nu proprietarului, având caracter voluptoriu și, deci, nu poate fi obligat locatorul să suporte contravaloarea lor. Se mai susține că aceste lucrări au fost făcute anterior încheierii contractului de închiriere, când reclamantul ocupa parte din spațiu în baza unei convenții de subînchiriere cu titularul întregului spațiu, iar față de destinația acestuia, nu se justificau lucrări pentru a fi utilizat ca biroul de avocatură.

Referitor la acordul proprietarului pentru executarea acestor lucrări, concluzia instanței este greșită, pentru că așa zisul acord s-a condiționat de suportarea cheltuielilor de către reclamant, fără nici o compensare sau restituire de sume. În opinia recurentei, greșit s-a dispus rezilierea contractului, deoarece reclamantul nu a cerut oficial prelungirea acestuia, cererea la care se referă instanțele neavând un asemenea caracter. În dezvoltarea motivelor de casare se mai arată că nu putea fi reținută suma din completarea raportului de expertiză, deoarece acesta este nul, nefiind citați și recurenții la efectuarea lui, dreptul de retenție nu trebuia acordat , deoarece lucrările efectuate nu cădeau în sarcina proprietarului, iar cererea de suspendare a obligației de plată a chiriei până la judecarea cauzei nu se justifică, intimatul ocupând în continuare spațiul.

Cu ocazia judecării recursului, așa cum s-a consemnat în încheierea de dezbateri, recurentele au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a Primăriei Municipiului Slatina. Excepția invocată și recursul sunt fondate. Așa cum s-a susținut și de recurente, din coroborarea art. 19, 67 și 21 din Legea nr. 215/2001, a administrației publice, organul deliberativ cu capacitate juridică deplină este Consiliul local și județean, iar primarul reprezintă comuna sau orașul în relațiile cu alte autorități publice, precum și în justiție. Deci primăria, ca entitate administrativă, nu are capacitatea de a sta în justiție, astfel că greșit a fost obligată la fond în acțiunea formulată de reclamant, astfel că excepția fiind întemeiată urmează să se admită.

Această excepție a fost soluționată și de către instanța de apel, dar întemeiată pe alte considerente și anume lipsa calității procesuale, respectiv, a calității de proprietar, care să-i confere dreptul de a sta în proces și a răspunde civil, ceea ce a condus la respingerea acțiunii față de primărie. Analizându-se motivele de casare care vizează fondul litigiului, se constată incidente în cauză, hotărârea recurată fiind nelegală și netemeinică. Astfel, din actele dosarului rezultă că între reclamant și pârâte s-a încheiat contractul de închiriere 19587/ din 22 decembrie 1997 pe termen de 1 an, încetând la 22 decembrie 1998, pentru suprafața de 16 mp dintr-un total de 25 mp, deținuți inițial de către altă persoană, care s-a restrâns la suprafața de 9 mp.

În contract se menționează că acesta poate fi prelungit la cerere, dacă nu face obiectul unei acțiuni de revendicare, ceea ce înseamnă că la data de 22 decembrie 1998, reclamantul putea să se prevaleze de această clauză și, în caz de refuz nejustificat, (raportat la condiția stipulată) să ceară rezilierea contractului prin acțiunea de față. Se impune o precizare pentru acest capăt de acțiune, că, ulterior sesizării instanței, prin cererea anexată la dosarul de fond, este modificat în sensul că în loc de reziliere se solicită constatarea nulității absolute a contractului de închiriere și a procesului verbal de predare-primire a spațiului, întemeiat pe dispozițiile art. 948 pct. 2 și 4 C. civ.

și art. 953 C. civ., consimțământul fiind viciat prin dol, eroare, iar cauza fiind ilicită. Deși din încheierea de dezbateri rezultă că reclamantul a cerut admiterea acestui capăt de cerere, așa cum a fost precizat, instanța de fond nu face nici o referire la această precizare care modifică total cererea inițială și se pronunță tot cu privire la rezilierea contractului, dar fără nici o motivare. Deși reclamantul a declarat apel, nu s-a referit la acest aspect, instanța de apel menținând, firesc, soluția, așa cum s-a pronunțat. S-a relatat această împrejurare pentru a se evidenția modul cum au fost analizate actele dosarului și interesul procesual al reclamantului pentru soluționarea corectă, în fond, a ceea ce el ceruse prin acțiunea precizată.

În cadrul acestui capăt de cerere, pentru a justifica admiterea lui și culpa contractuală a pârâților, instanța face trimitere la actul de la anexat la dosarul de fond, care nu confirmă soluția. Este, într-adevăr, o cerere semnată de reclamant prin care solicită prelungirea contractului de închiriere, dar care nu este înregistrată și nu se știe cărei persoane aparține rezoluția. Existența datei de 3 decembrie 1998 (anterioară expirării contractului) pe această cerere care nu se poate verifica prin data înregistrării, nu poate avea nici o relevanță juridică pentru problema în discuție, iar motivarea instanței de apel că operând tacita relocațiune ca urmare a expirării contractului, se poate dispune rezilierea acestuia, contravine instituției de drept în discuție, art. 1439 C. civ.

pentru că din conținutul său rezultă că se presupune existența acestuia pentru a putea fi desființat. Or, contractul de închiriere încetase prin împlinirea termenului, iar pentru motivele arătate, prelungirea nu s-a dovedit că a fost solicitată de reclamant în condițiile legii. Obligarea Consiliul Local al Municipiului Slatina de către instanța de apel la contravaloarea actualizată a lucrărilor de modernizare aduse spațiului, se bazează pe interpretarea greșită a conținutului contractului de închiriere și nepronunțarea asupra unor dovezi hotărâtoare pentru cauză. De menționat că pentru a stabili valoarea despăgubirilor datorate reclamantului, instanța de apel s-a întemeiat pe completarea raportului de expertiză, care este însă nulă pentru că a încălcat dispozițiile art. 208 alin. (1) C. proc.

civ., fiind efectuată numai cu citarea reclamantului. Sancțiunea rezultă din conținutul textului care arată că „expertiza nu poate fi făcută decât după citarea părților, prin carte poștală recomandată cu dovadă de primire”. Faptul că, în apel, expertul a răspuns la criticile aduse expertizei prin apelul declarat de pârâți , nu îl exonerează pe acesta de aplicarea art. 208 C. proc. civ., deoarece aceste critici, prin conținutul lor, impuneau prezența părților, mai ales că expertul a solicitat relații de la reclamant și numai către acesta face comunicarea suplimentului de expertiză, așa cum rezultă din dosar. Deci, instanța de apel trebuia să fie mai reticentă față de concluziile acestui supliment de expertiză care, prin conținutul său vine în contradicție cu restul actelor dosarului.

Dar, chiar și în condițiile în care s-a efectuat suplimentul de expertiză în apel, nu suma la care s-a ajuns este de esență pentru rezolvarea cauzei, ci dacă lucrările, în această valoare reveneau locatarului, conform contractului de închiriere, erau voluptorii, sau reveneau locatorului. De la început, trebuie precizat că, așa cum rezultă din raportul de expertiză efectuat la instanța de fond și din alte acte ale dosarului, aceste reparații au fost făcute de reclamant anterior încheierii contractului de închiriere din 22 decembrie 1997, și anume, în perioada august – noiembrie 1997, când între părțile din proces nu existau raporturi juridice și, în consecință, nu se punea problema acordului din partea proprietarului spațiului.

Aceste lucrări au fost făcute în perioada arătată, pentru că reclamantul, în baza unei convenții de subînchiriere cu titulara de atunci a contractului de închiriere pentru întreaga suprafață de 25 mp a ocupat din aceasta 16 mp, astfel că toate lucrările pe care reclamantul le-a făcut în vederea transformării spațiului din destinația inițială, în cabinet de avocatură individual, sunt pe cheltuiala acestuia, și nici nu mai sunt necesare discuții privind natura acestor lucrări și art. 9 din contractul de închiriere. Dar, pentru că reclamantul și în aceste condiții s-a adresat administratoarei de atunci a spațiului (R.A.G.C.L. Slatina) există răspunsul acesteia că lucrările propuse de compartimentare și modernizare a dotărilor existente se vor face din fondurile reclamantului.

Rezultă deci, pe de o parte, că nu este vorba de lucrări care, potrivit contractului de închiriere, revin proprietarului și nici din acelea stabilite de art. 9 din același contract, iar ele, oricum, vor fi suportate de reclamant, astfel că apare total nejustificată motivarea instanței de apel și pe acest aspect. Ocuparea spațiului de către reclamant, în calitate subchiriaș al titularului contractului de închiriere, chiar și cu avizul administratorului (condiție cerută de lege) nu are nici o implicație asupra raporturilor cu proprietarii spațiului, care, la data respectivă, nu existau.

Un alt argument în plus că lucrările a căror contravaloare se pretinde de la pârâți nu intră în obligația proprietarului să le suporte, iar pe parcursul procesului reclamantul s-a referit și la procesul verbal de predare-primire al spațiului, îl constituia mențiunea din contractul de închiriere, că spațiul s-a predat în stare corespunzătoare folosinței, conform procesului verbal încheiat și pe care reclamantul s-a semnat fără obiecțiuni. Ca o consecință a inexistenței răspunderii contractuale a locatorului pentru lucrările făcute de reclamant, nu se mai justifică nici dreptul la retenție acordat reclamantului. În ceea ce privește critica din recurs, vizând suspendarea obligației de plată a chiriei până la judecarea cauzei, ea nu este pertinentă, deoarece nici una dintre instanțe nu a admis o asemenea cerere.

Față de considerentele arătate, urmează a se admite recursul și a se modifica, în parte, decizia, în sensul respingerii apelului declarat de reclamant, a admiterii în totalitate a apelului Consiliului Local Slatina, cu schimbarea sentinței, în sensul respingerii acțiunii. Se mențin dispozițiile deciziei privind cererea reconvențională.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a Primăriei Municipiului Slatina. Admite recursul declarat de pârâții Consiliul Local al Municipiului Slatina și Municipiul Slatina, împotriva deciziei nr. 910 din 20 septembrie 2001 a Curții de Apel Craiova, secția comercială. Modifică, în parte, decizia atacată, în sensul că respinge apelul declarat de reclamantul Cabinetul Individual Av. C.P. împotriva sentinței nr. 780 din 4 decembrie 2000 a Tribunalului Olt – Slatina și admite, în totalitate, apelul Consiliul Local al Municipiului Slatina. Schimbă sentința și respinge acțiunea. Menține celelalte dispoziției ale deciziei privind reconvenționala. IREVOCABILĂ. Pronunțată în ședință publică, astăzi 8 aprilie 2003.