ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2159/2003

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2159/2003 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2003)

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată

următoarele:

Cabinetul Individual avocat C.P. prin locatar P.C., a

chemat în judecată SC A. SA (fostă R.A.G.C.L.) Slatina și Primăria Municipiului

Slatina pentru a se dispune rezilierea contractului de închiriere nr.

19587/1997 încheiat de R.A.G.C.L. cu reclamanta, privind spațiul în suprafață

de 16 mp situat în Slatina, pentru nerespectarea de către locator a

obligațiilor contractuale, constând în refuzul nejustificat al actualului

proprietar, Primăria Slatina, de a prelungi contractul de locațiune; în

nepredarea bunului în stare de folosință și apariția unor vicii urmare a

neexecutării reparațiilor obligatorii; să se constate că, la spațiul în

litigiu, reclamantul a făcut lucrări de investiții și de sporire a confortului

în anii 1997 - 1998 în valoare de cca. 50.000.000 lei, urmând să fie obligată

primăria la plata acestei sume reactualizate și, totodată, să se acorde un

drept de retenție până la achitarea sumelor de către pârâtă.

S-a solicitat suspendarea plății chiriei și a

penalităților de întârziere, până la judecarea cauzei și deducerea chiriei din

valoarea reparațiile care nu reveneau locatarului.

În cauză, s-a formulat cerere reconvențională de

pârâta Primăria Municipiului Slatina, care a solicitat obligare reclamantului

la plata sumei de 5.363.724 lei chirie restantă aferentă spațiului în discuție

și 1.175.325 lei majorări de întârziere, total 6.539.049 lei.

Prin sentința civilă nr. 780 din 4 decembrie 2000

Tribunalul Olt – Slatina, a admis acțiunea, a dispus rezilierea contractului de

închiriere nr. 19587/1997 cu privire la spațiul situat în Slatina, nr. 45 și a

constatat că reclamantul a efectuat lucrări de investiții și sporirea

confortului spațiului închiriat în valoare de 142.225.124 lei. A fost obligată

primăria la plata acestei sume.

Prin aceeași sentință s-a admis cererea reconvențională

și a fost obligat reclamantul la plata sumei de 6.539.049 lei chirie restantă

și majorări de întârziere.

În urma compensării celor două sume, s-a acordat

dreptul de retenție reclamantului, până la plata de către pârâtă a sumei

rezultate de 135.686.075 lei.

Apelurile declarate de reclamant, pârâta Primăria

Slatina și Consiliul Local Slatina a fost admise de Curtea de Apel Craiova,

care, prin decizia nr. 910 din 20 septembrie 2001, a schimbat sentința în

sensul că a admis acțiunea și cererea reconvențională precizate, obligând

Consiliul Local Slatina la plata sumei de 219.796.490 lei despăgubiri și pe

reclamant la plata sumei de 15.124.097 lei chirie restantă și 18.784.199 lei

majorări de întârziere. S-a acordat reclamantului dreptul de retenție asupra spațiului

până la plata sumei de 219.796.490 lei despăgubiri și s-a dispus rezilierea

contractului de închiriere nr. 19587/1997.

Prin aceeași hotărâre a fost respinsă acțiunea

introdusă împotriva Primăriei Municipiului Slatina.

S-a reținut de către instanța de apel că, în mod

corect, s-a apreciat că locatorul nu a respectat clauzele contractuale și nu a

prelungit contractul de închiriere, procedând la majorarea chiriei peste cele

stipulate, iar apărarea pârâtelor că nu mai poate fi reziliat contractul deoarece

acesta a expirat, a fost înlăturată cu motivarea că a intervenit tacita

relocațiune.

Cu referire la lucrările de investiție, s-a motivat

că acestea cădeau în sarcina proprietarului, au fost făcute cu acordul lui, și

în perioada august - noiembrie 1997, când reclamantul ocupa spațiul în baza

contractului de închiriere, reținându-se valoarea acestora, conform completării

raportului de expertiză la 219.796.490 lei.

Întrucât proprietarul spațiului în litigiu este

Consiliul Local al Municipiului Slatina și nu Primăria Slatina, a fost respinsă

acțiunea față de aceasta.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs

Consiliul Local al Municipiului Slatina și Municipiului Slatina care, invocând

motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 7, 8, 9 și 10 C. proc. civ., a

susținut că instanța de apel a interpretat greșit actul dedus judecății și a

schimbat înțelesul clar al acestuia, respectiv, al contractului de închiriere

și acordul de a efectua lucrări de reparații, acestea înscriindu-se în art. 9

lit. d) din contract și revenind chiriașului și nu proprietarului, având

caracter voluptoriu și, deci, nu poate fi obligat locatorul să suporte

contravaloarea lor.

Se mai susține că aceste lucrări au fost făcute

anterior încheierii contractului de închiriere, când reclamantul ocupa parte

din spațiu în baza unei convenții de subînchiriere cu titularul întregului

spațiu, iar față de destinația acestuia, nu se justificau lucrări pentru a fi

utilizat ca biroul de avocatură.

Referitor la acordul proprietarului pentru executarea

acestor lucrări, concluzia instanței este greșită, pentru că așa zisul acord

s-a condiționat de suportarea cheltuielilor de către reclamant, fără nici o

compensare sau restituire de sume.

În opinia recurentei, greșit s-a dispus rezilierea

contractului, deoarece reclamantul nu a cerut oficial prelungirea acestuia,

cererea la care se referă instanțele neavând un asemenea caracter.

În dezvoltarea motivelor de casare se mai arată că nu

putea fi reținută suma din completarea raportului de expertiză, deoarece acesta

este nul, nefiind citați și recurenții la efectuarea lui, dreptul de retenție

nu trebuia acordat , deoarece lucrările efectuate nu cădeau în sarcina

proprietarului, iar cererea de suspendare a obligației de plată a chiriei până

la judecarea cauzei nu se justifică, intimatul ocupând în continuare spațiul.

Cu ocazia judecării recursului, așa cum s-a consemnat

în încheierea de dezbateri, recurentele au invocat excepția lipsei calității

procesuale pasive a Primăriei Municipiului Slatina.

Excepția invocată și recursul sunt fondate.

Așa cum s-a susținut și de recurente, din coroborarea

art. 19, 67 și 21 din Legea nr. 215/2001, a administrației publice, organul

deliberativ cu capacitate juridică deplină este Consiliul local și județean,

iar primarul reprezintă comuna sau orașul în relațiile cu alte autorități

publice, precum și în justiție.

Deci primăria, ca entitate administrativă, nu are

capacitatea de a sta în justiție, astfel că greșit a fost obligată la fond în

acțiunea formulată de reclamant, astfel că excepția fiind întemeiată urmează să

se admită.

Această excepție a fost soluționată și de către

instanța de apel, dar întemeiată pe alte considerente și anume lipsa calității

procesuale, respectiv, a calității de proprietar, care să-i confere dreptul de

a sta în proces și a răspunde civil, ceea ce a condus la respingerea acțiunii

față de primărie.

Analizându-se motivele de casare care vizează fondul

litigiului, se constată incidente în cauză, hotărârea recurată fiind nelegală

și netemeinică.

Astfel, din actele dosarului rezultă că între

reclamant și pârâte s-a încheiat contractul de închiriere 19587/ din 22

decembrie 1997 pe termen de 1 an, încetând la 22 decembrie 1998, pentru

suprafața de 16 mp dintr-un total de 25 mp, deținuți inițial de către altă

persoană, care s-a restrâns la suprafața de 9 mp.

În contract se menționează că acesta poate fi

prelungit la cerere, dacă nu face obiectul unei acțiuni de revendicare, ceea ce

înseamnă că la data de 22 decembrie 1998, reclamantul putea să se prevaleze de

această clauză și, în caz de refuz nejustificat, (raportat la condiția

stipulată) să ceară rezilierea contractului prin acțiunea de față.

Se impune o precizare pentru acest capăt de acțiune,

că, ulterior sesizării instanței, prin cererea anexată la dosarul de fond, este

modificat în sensul că în loc de reziliere se solicită constatarea nulității

absolute a contractului de închiriere și a procesului verbal de predare-primire

a spațiului, întemeiat pe dispozițiile art. 948 pct. 2 și 4 C. civ. și art. 953

C. civ., consimțământul fiind viciat prin dol, eroare, iar cauza fiind ilicită.

Deși din încheierea de dezbateri rezultă că

reclamantul a cerut admiterea acestui capăt de cerere, așa cum a fost precizat,

instanța de fond nu face nici o referire la această precizare care modifică

total cererea inițială și se pronunță tot cu privire la rezilierea

contractului, dar fără nici o motivare.

Deși reclamantul a declarat apel, nu s-a referit la

acest aspect, instanța de apel menținând, firesc, soluția, așa cum s-a

pronunțat.

S-a relatat această împrejurare pentru a se evidenția

modul cum au fost analizate actele dosarului și interesul procesual al

reclamantului pentru soluționarea corectă, în fond, a ceea ce el ceruse prin

acțiunea precizată.

În cadrul acestui capăt de cerere, pentru a justifica

admiterea lui și culpa contractuală a pârâților, instanța face trimitere la

actul de la anexat la dosarul de fond, care nu confirmă soluția.

Este, într-adevăr, o cerere semnată de reclamant prin

care solicită prelungirea contractului de închiriere, dar care nu este

înregistrată și nu se știe cărei persoane aparține rezoluția.

Existența datei de 3 decembrie 1998 (anterioară

expirării contractului) pe această cerere care nu se poate verifica prin data

înregistrării, nu poate avea nici o relevanță juridică pentru problema în

discuție, iar motivarea instanței de apel că operând tacita relocațiune ca

urmare a expirării contractului, se poate dispune rezilierea acestuia,

contravine instituției de drept în discuție, art. 1439 C. civ. pentru că din conținutul

său rezultă că se presupune existența acestuia pentru a putea fi desființat.

Or, contractul de închiriere încetase prin împlinirea

termenului, iar pentru motivele arătate, prelungirea nu s-a dovedit că a fost

solicitată de reclamant în condițiile legii.

Obligarea Consiliul Local al Municipiului Slatina de

către instanța de apel la contravaloarea actualizată a lucrărilor de

modernizare aduse spațiului, se bazează pe interpretarea greșită a conținutului

contractului de închiriere și nepronunțarea asupra unor dovezi hotărâtoare

pentru cauză.

De menționat că pentru a stabili valoarea

despăgubirilor datorate reclamantului, instanța de apel s-a întemeiat pe

completarea raportului de expertiză, care este însă nulă pentru că a încălcat

dispozițiile art. 208 alin. (1) C. proc. civ., fiind efectuată numai cu citarea

reclamantului. Sancțiunea rezultă din conținutul textului care arată că

„expertiza nu poate fi făcută decât după citarea părților, prin carte poștală

recomandată cu dovadă de primire”.

Faptul că, în apel, expertul a răspuns la criticile

aduse expertizei prin apelul declarat de pârâți , nu îl exonerează pe acesta de

aplicarea art. 208 C. proc. civ., deoarece aceste critici, prin conținutul lor,

impuneau prezența părților, mai ales că expertul a solicitat relații de la

reclamant și numai către acesta face comunicarea suplimentului de expertiză,

așa cum rezultă din dosar.

Deci, instanța de apel trebuia să fie mai reticentă

față de concluziile acestui supliment de expertiză care, prin conținutul său vine

în contradicție cu restul actelor dosarului.

Dar, chiar și în condițiile în care s-a efectuat

suplimentul de expertiză în apel, nu suma la care s-a ajuns este de esență

pentru rezolvarea cauzei, ci dacă lucrările, în această valoare reveneau

locatarului, conform contractului de închiriere, erau voluptorii, sau reveneau

locatorului.

De la început, trebuie precizat că, așa cum rezultă

din raportul de expertiză efectuat la instanța de fond și din alte acte ale

dosarului, aceste reparații au fost făcute de reclamant anterior încheierii

contractului de închiriere din 22 decembrie 1997, și anume, în perioada august

– noiembrie 1997, când între părțile din proces nu existau raporturi juridice

și, în consecință, nu se punea problema acordului din partea proprietarului

spațiului.

Aceste lucrări au fost făcute în perioada arătată,

pentru că reclamantul, în baza unei convenții de subînchiriere cu titulara de

atunci a contractului de închiriere pentru întreaga suprafață de 25 mp a ocupat

din aceasta 16 mp, astfel că toate lucrările pe care reclamantul le-a făcut în

vederea transformării spațiului din destinația inițială, în cabinet de

avocatură individual, sunt pe cheltuiala acestuia, și nici nu mai sunt necesare

discuții privind natura acestor lucrări și art. 9 din contractul de închiriere.

Dar, pentru că reclamantul și în aceste condiții s-a

adresat administratoarei de atunci a spațiului (R.A.G.C.L. Slatina) există

răspunsul acesteia că lucrările propuse de compartimentare și modernizare a

dotărilor existente se vor face din fondurile reclamantului.

Rezultă deci, pe de o parte, că nu este vorba de

lucrări care, potrivit contractului de închiriere, revin proprietarului și nici

din acelea stabilite de art. 9 din același contract, iar ele, oricum, vor fi

suportate de reclamant, astfel că apare total nejustificată motivarea instanței

de apel și pe acest aspect.

Ocuparea spațiului de către reclamant, în calitate

subchiriaș al titularului contractului de închiriere, chiar și cu avizul

administratorului (condiție cerută de lege) nu are nici o implicație asupra

raporturilor cu proprietarii spațiului, care, la data respectivă, nu existau.

Un alt argument în plus că lucrările a căror

contravaloare se pretinde de la pârâți nu intră în obligația proprietarului să

le suporte, iar pe parcursul procesului reclamantul s-a referit și la procesul

verbal de predare-primire al spațiului, îl constituia mențiunea din contractul

de închiriere, că spațiul s-a predat în stare corespunzătoare folosinței,

conform procesului verbal încheiat și pe care reclamantul s-a semnat fără

obiecțiuni.

Ca o consecință a inexistenței răspunderii

contractuale a locatorului pentru lucrările făcute de reclamant, nu se mai

justifică nici dreptul la retenție acordat reclamantului.

În ceea ce privește critica din recurs, vizând

suspendarea obligației de plată a chiriei până la judecarea cauzei, ea nu este

pertinentă, deoarece nici una dintre instanțe nu a admis o asemenea cerere.

Față de considerentele arătate, urmează a se admite

recursul și a se modifica, în parte, decizia, în sensul respingerii apelului

declarat de reclamant, a admiterii în totalitate a apelului Consiliului Local

Slatina, cu schimbarea sentinței, în sensul respingerii acțiunii. Se mențin

dispozițiile deciziei privind cererea reconvențională.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a

Primăriei Municipiului Slatina.

Admite recursul declarat de pârâții Consiliul Local

al Municipiului Slatina și Municipiul Slatina, împotriva deciziei nr. 910 din

20 septembrie 2001 a Curții de Apel Craiova, secția comercială.

Modifică, în parte, decizia atacată, în sensul că

respinge apelul declarat de reclamantul Cabinetul Individual Av. C.P. împotriva

sentinței nr. 780 din 4 decembrie 2000 a Tribunalului Olt – Slatina și admite,

în totalitate, apelul Consiliul Local al Municipiului Slatina.

Schimbă sentința și respinge acțiunea.

Menține celelalte dispoziției ale deciziei privind

reconvenționala.

IREVOCABILĂ.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 8 aprilie 2003.