ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2099/2003

Asupra recursurilor de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la data de 11 februarie 1997, Consiliul Local al comunei Săvârșin a chemat în judecată pe pârâta SC L. SRL, solicitând ca, în baza sentinței civile ce se va pronunța, să se dispună rezilierea contractelor de închiriere pentru spațiul din fosta cantină, cât și evacuarea acesteia din spațiile închiriate sub numele R.P. și fosta bază de recepție, rezilierea contractelor și obligarea la plata contravalorii chiriei, precum și a contravalorii mobilierului distrus. Tribunalul Arad, secția comercială și de contencios administrativ, prin sentința civilă nr. 284 din 13 martie 2000, a admis în parte acțiunea reclamantului, a dispus evacuarea pârâtei din spațiile închiriate, cu obligarea la plata contravalorii chiriei, în sumă de 29.665.400 lei, și 3.428.600 lei despăgubiri, reprezentând contravaloare obiecte de inventar, cu cheltuieli de judecată aferente.

Totodată, a admis cererea reconvențională a pârâtei și, în consecință, a obligat-o pe reclamanta-pârâtă la plata sumei de 47.526.267 lei, reprezentând valoarea reactualizată a lucrărilor de investiții executate. În motivarea soluției date, instanța de fond a reținut că probele administrate cauzei relevă lipsa culpei pârâtei privind neprezentarea pentru negocierea chiriei datorate și că, în cauză, nu sunt incidente dispozițiile art. 1020 și 1021 C. civ., pentru rezilierea contractelor de închiriere privitoare la cantina și remiza P.S.I.T.

Instanța de fond a mai reținut că, deoarece pârâta nu mai deține titlu pentru spațiile închiriate, a admis cererea privind evacuarea, invocând legea părților aplicabilă încheierii acestor contracte și a admis cererea privind plata sumei de 29.665.400 lei, reprezentând chiria aferentă perioadei 1 ianuarie 1997 – 1 martie 2000, așa cum a fost stabilită prin raportul de expertiză și în temeiul art. 998 și urm. C. civ., cât și despăgubirile reprezentând obiecte de inventar. De asemenea, a reținut că, pentru spațiul închiriat în „fosta bază de recepție”, nu se poate dispune nici rezilierea contractului nici evacuarea, deoarece convenția nu a încetat. În legătură cu cererea reconvențională, a reținut că reclamanta-pârâtă datorează contravaloarea investițiilor, fiind de acord cu plata lor parțială, recunoscând și necesitatea efectuării lor.

Împotriva acestei sentințe au promovat apel ambele părți, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, reclamantul susținând faptul că prima instanță nu a ținut seama de Hotărârea Consiliului Local Săvârșin, atunci când a stabilit cuantumul chiriei datorate de către pârâți, precum și modul de stabilire a investițiilor efectuate de către pârâtă față de clauzele contractuale, iar pârâta critică faptul că instanța de fond a admis în parte pretențiile sale, ignorând concluziile expertizei efectuate în cauză. Prin decizia civilă nr. 54 din 9 octombrie 2002, Curtea de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ, a respins apelurile ca nefondate.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că susținerile reclamantului, Consiliul Local Săvârșin, referitoare la faptul că nu a ținut seama de hotărârea sa nr. 6 din 1997, nu pot fi luate în considerație, știut fiind că, în materia stabilirii tarifelor de bază lunare, pentru chiriile aferente spațiilor cu altă destinație, sunt obligatorii hotărârile Consiliului județean. Cum pârâta a făcut dovada că reclamanta a refuzat aceste negocieri, și, pe cale de consecință, a nesocotit clauzele contractuale, s-a apreciat lipsa de culpă a acesteia. În ce privește apelul pârâtei s-a reținut că instanța de fond a dat o interpretare corectă clauzelor contractuale, înlăturând concluziile raportului de expertiză referitoare la destinațiile speciale ale imobilelor închiriate, reținând, totodată, că, pentru perioadele anterioare încheierii acestor contracte, părțile au convenit compensarea investițiilor efectuate cu încadrarea inferioară de chirie.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen și legal timbrat ambele părți. Astfel, reclamantul, Consiliul Local Săvârșin, critică decizia instanței de apel, invocând aspecte de nelegalitate și netemeinicie, conform art. 304 pct. 6, 8, 9 și 10 C. proc. civ. Susține că nu s-a pronunțat pe motivul de apel cu referire la evacuarea pârâtei din spațiul „fosta bază de recepție Săvârșin”, că nu s-a avut în vedere durata închirierii stabilită în convențiile încheiate, invocându-se eronat dispozițiile art. 969 C. civ., și, față de perioada pentru care se solicită chiria, clauza cuprinsă în art. 16 este inoperantă. În ce privește cererea reconvențională, se susține că lucrările au fost efectuate anterior stabilirii raporturilor locative, iar pe de altă parte, în mod eronat, instanța de apel nu a dispus efectuarea unei noi expertize tehnice.

Recurenta SC L. SRL critică soluțiile pronunțate în cauză, apreciind că nu s-a făcut o interpretare corectă a mijloacelor de probă existente la dosar, deși rezultă că reclamanta-pârâtă se face vinovată de nerespectarea dispozițiilor art. 16 alin. (2) din fiecare contract, și că a fost de acord cu efectuarea lucrărilor de reparație a spațiilor comerciale, cât și cu o parte din suma stabilită prin expertiză, neluându-se în calcul valoarea reală a investițiilor făcute. Recursurile sunt nefondate. Probele cauzei relevă că, între părțile în litigiu, s-au încheiat 3 contracte de închiriere pe termen de un, începând cu data de 26 februarie 1996, 28 martie 1996 și 16 februarie 1996. De reținut că unul din contracte nu are inserată durata locațiunii.

Toate cele trei contracte sunt încheiate pe același model de imprimat, părțile, de comun acord, stabilind, la art. 16 alin. (2), că prețul închirierii se va renegocia cu ocazia majorării date prin decizie a Consiliului județean. Susținerea recurentului-reclamant, potrivit căreia renegocierea chiriei s-a făcut după expirarea contractelor, nu poate fi primită, probele dosarului stabilind, fără putință de tăgadă, că somația locatarului s-a făcut începând cu 3 februarie 1997. De asemenea, pârâta a făcut dovada prezentării la negocieri cu obiecțiunea privind respectarea clauzei stipulate în contract, astfel că justificat instanțele au apreciat lipsa culpei locatarului în nerespectarea clauzelor contractuale privind negocierea chiriilor.

Considerând că, în toată această perioadă, pârâta s-a aflat în folosința spațiilor închiriate, instanța de fond, pe baza concluziilor raportului de expertiză, a obligat pârâta la plata contravalorii chiriei potrivit clauzelor contractuale. Este adevărat că reclamanta nu era în măsură să solicite contravaloare chirie, din moment ce, pentru două contracte, expirase durata, și că de abia în recurs solicită lipsa de folosință a spațiilor, dar nu i se poate îngreuna situația în propria cale de atac. Față de cele arătate așa cum au reținut și instanțele inferioare, în speță, nu sunt incidente dispozițiile art. 20 lit. j) din Legea nr. 69/1991, reclamantul având obligația respectării hotărârilor Consiliului județean în materia stabilirii tarifelor de bază lunare, pentru chiriile aferente spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință.

Nu se poate reține nici critica potrivit căreia instanța de apel nu a avut în vedere motivul privind respingerea nejustificată a cererii de evacuare din baza de recepție, atâta timp cât instanța de fond a motivat temeinic acest aspect, iar în apel au fost analizate global motivele formulate, soluția având în vedere relațiile intervenite între părți. Cu privire la recursul pârâtei, așa cum au reținut și instanțele inferioare, contractele de închiriere precizează la obiectul locațiunii „clădiri”, fără a se conveni o destinație specială, reclamanta fiind de acord numai cu plata contravalorii investițiilor exterioare efectuate la baza de recepție, singurele lucrări cu care locatorul a fost de acord.

Așa cum rezultă din probele dosarului, pentru perioada anterioară încheierii acestor contracte, părțile au convenit, prin contractele încheiate în 1993, compensarea investițiilor efectuate, cu încadrarea într-o categorie anterioară de chirie, situație în care nu se justifică achitarea întregii investiții, cu atât mai mult, cu cât s-au făcut fără acordul locatorului și pentru desfășurarea propriei activități, în scopul obținerii de profit. În considerarea dispozițiilor art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamantul, Consiliul Local Săvârșin, împotriva deciziei nr. 54 din 9 octombrie 2002 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat. Respinge recursul declarat de pârâta, SC L. SRL Săvârșin, împotriva aceleiași decizii, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 4 aprilie 2003.