ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2099/2003

Asupra recursurilor de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la data

de 11 februarie 1997, Consiliul Local al comunei Săvârșin a chemat în judecată

pe pârâta SC L. SRL, solicitând ca, în baza sentinței civile ce se va pronunța,

să se dispună rezilierea contractelor de închiriere pentru spațiul din fosta cantină,

cât și evacuarea acesteia din spațiile închiriate sub numele R.P. și fosta bază

de recepție, rezilierea contractelor și obligarea la plata contravalorii chiriei,

precum și a contravalorii mobilierului distrus.

Tribunalul Arad, secția comercială

și de contencios administrativ, prin sentința civilă nr. 284 din 13 martie 2000,

a admis în parte acțiunea reclamantului, a dispus evacuarea pârâtei din

spațiile închiriate, cu obligarea la plata contravalorii chiriei, în sumă de

29.665.400 lei, și 3.428.600 lei despăgubiri, reprezentând contravaloare

obiecte de inventar, cu cheltuieli de judecată aferente.

Totodată, a admis cererea

reconvențională a pârâtei și, în consecință, a obligat-o pe reclamanta-pârâtă

la plata sumei de 47.526.267 lei, reprezentând valoarea reactualizată a

lucrărilor de investiții executate.

În motivarea soluției date, instanța

de fond a reținut că probele administrate cauzei relevă lipsa culpei pârâtei

privind neprezentarea pentru negocierea chiriei datorate și că, în cauză, nu

sunt incidente dispozițiile art. 1020 și 1021 C. civ., pentru rezilierea contractelor

de închiriere privitoare la cantina și remiza P.S.I.T.

Instanța de fond a mai reținut că,

deoarece pârâta nu mai deține titlu pentru spațiile închiriate, a admis cererea

privind evacuarea, invocând legea părților aplicabilă încheierii acestor

contracte și a admis cererea privind plata sumei de 29.665.400 lei,

reprezentând chiria aferentă perioadei 1 ianuarie 1997 – 1 martie 2000, așa cum

a fost stabilită prin raportul de expertiză și în temeiul art. 998 și urm. C.

civ., cât și despăgubirile reprezentând obiecte de inventar.

De asemenea, a reținut că, pentru spațiul

închiriat în „fosta bază de recepție”, nu se poate dispune nici rezilierea

contractului nici evacuarea, deoarece convenția nu a încetat.

În legătură cu cererea

reconvențională, a reținut că reclamanta-pârâtă datorează contravaloarea

investițiilor, fiind de acord cu plata lor parțială, recunoscând și necesitatea

efectuării lor.

Împotriva acestei sentințe au

promovat apel ambele părți, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie,

reclamantul susținând faptul că prima instanță nu a ținut seama de Hotărârea

Consiliului Local Săvârșin, atunci când a stabilit cuantumul chiriei datorate

de către pârâți, precum și modul de stabilire a investițiilor efectuate de

către pârâtă față de clauzele contractuale, iar pârâta critică faptul că instanța

de fond a admis în parte pretențiile sale, ignorând concluziile expertizei

efectuate în cauză.

Prin decizia civilă nr. 54 din 9

octombrie 2002, Curtea de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios

administrativ, a respins apelurile ca nefondate.

Pentru a se pronunța astfel,

instanța de apel a reținut că susținerile reclamantului, Consiliul Local

Săvârșin, referitoare la faptul că nu a ținut seama de hotărârea sa nr. 6 din 1997,

nu pot fi luate în considerație, știut fiind că, în materia stabilirii

tarifelor de bază lunare, pentru chiriile aferente spațiilor cu altă

destinație, sunt obligatorii hotărârile Consiliului județean.

Cum pârâta a făcut dovada că

reclamanta a refuzat aceste negocieri, și, pe cale de consecință, a nesocotit

clauzele contractuale, s-a apreciat lipsa de culpă a acesteia.

În ce privește apelul pârâtei s-a

reținut că instanța de fond a dat o interpretare corectă clauzelor contractuale,

înlăturând concluziile raportului de expertiză referitoare la destinațiile speciale

ale imobilelor închiriate, reținând, totodată, că, pentru perioadele anterioare

încheierii acestor contracte, părțile au convenit compensarea investițiilor

efectuate cu încadrarea inferioară de chirie.

Împotriva acestei decizii au

declarat recurs în termen și legal timbrat ambele părți.

Astfel, reclamantul, Consiliul Local

Săvârșin, critică decizia instanței de apel, invocând aspecte de nelegalitate

și netemeinicie, conform art. 304 pct. 6, 8, 9 și 10 C. proc. civ.

Susține că nu s-a pronunțat pe

motivul de apel cu referire la evacuarea pârâtei din spațiul „fosta bază de

recepție Săvârșin”, că nu s-a avut în vedere durata închirierii stabilită în

convențiile încheiate, invocându-se eronat dispozițiile art. 969 C. civ., și,

față de perioada pentru care se solicită chiria, clauza cuprinsă în art. 16

este inoperantă.

În ce privește cererea

reconvențională, se susține că lucrările au fost efectuate anterior stabilirii

raporturilor locative, iar pe de altă parte, în mod eronat, instanța de apel nu

a dispus efectuarea unei noi expertize tehnice.

Recurenta SC L. SRL critică

soluțiile pronunțate în cauză, apreciind că nu s-a făcut o interpretare corectă

a mijloacelor de probă existente la dosar, deși rezultă că reclamanta-pârâtă se

face vinovată de nerespectarea dispozițiilor art. 16 alin. (2) din fiecare

contract, și că a fost de acord cu efectuarea lucrărilor de reparație a spațiilor

comerciale, cât și cu o parte din suma stabilită prin expertiză, neluându-se în

calcul valoarea reală a investițiilor făcute.

Recursurile sunt nefondate.

Probele cauzei relevă că, între

părțile în litigiu, s-au încheiat 3 contracte de închiriere pe termen de un, începând

cu data de 26 februarie 1996, 28 martie 1996 și 16 februarie 1996.

De reținut că unul din contracte nu

are inserată durata locațiunii.

Toate cele trei contracte sunt încheiate

pe același model de imprimat, părțile, de comun acord, stabilind, la art. 16

alin. (2), că prețul închirierii se va renegocia cu ocazia majorării date prin

decizie a Consiliului județean.

Susținerea recurentului-reclamant,

potrivit căreia renegocierea chiriei s-a făcut după expirarea contractelor, nu

poate fi primită, probele dosarului stabilind, fără putință de tăgadă, că somația

locatarului s-a făcut începând cu 3 februarie 1997.

De asemenea, pârâta a făcut dovada

prezentării la negocieri cu obiecțiunea privind respectarea clauzei stipulate în

contract, astfel că justificat instanțele au apreciat lipsa culpei locatarului

în nerespectarea clauzelor contractuale privind negocierea chiriilor.

Considerând că, în toată această perioadă,

pârâta s-a aflat în folosința spațiilor închiriate, instanța de fond, pe baza

concluziilor raportului de expertiză, a obligat pârâta la plata contravalorii chiriei

potrivit clauzelor contractuale.

Este adevărat că reclamanta nu era

în măsură să solicite contravaloare chirie, din moment ce, pentru două

contracte, expirase durata, și că de abia în recurs solicită lipsa de folosință

a spațiilor, dar nu i se poate îngreuna situația în propria cale de atac.

Față de cele arătate așa cum au

reținut și instanțele inferioare, în speță, nu sunt incidente dispozițiile art.

20 lit. j) din Legea nr. 69/1991, reclamantul având obligația respectării

hotărârilor Consiliului județean în materia stabilirii tarifelor de bază lunare,

pentru chiriile aferente spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință.

Nu se poate reține nici critica

potrivit căreia instanța de apel nu a avut în vedere motivul privind respingerea

nejustificată a cererii de evacuare din baza de recepție, atâta timp cât

instanța de fond a motivat temeinic acest aspect, iar în apel au fost analizate

global motivele formulate, soluția având în vedere relațiile intervenite între

părți.

Cu privire la recursul pârâtei, așa

cum au reținut și instanțele inferioare, contractele de închiriere precizează

la obiectul locațiunii „clădiri”, fără a se conveni o destinație specială,

reclamanta fiind de acord numai cu plata contravalorii investițiilor exterioare

efectuate la baza de recepție, singurele lucrări cu care locatorul a fost de

acord.

Așa cum rezultă din probele

dosarului, pentru perioada anterioară încheierii acestor contracte, părțile au

convenit, prin contractele încheiate în 1993, compensarea investițiilor

efectuate, cu încadrarea într-o categorie anterioară de chirie, situație în

care nu se justifică achitarea întregii investiții, cu atât mai mult, cu cât

s-au făcut fără acordul locatorului și pentru desfășurarea propriei activități,

în scopul obținerii de profit.

În considerarea dispozițiilor art.

312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

recursul declarat de reclamantul, Consiliul Local Săvârșin, împotriva deciziei

nr. 54 din 9 octombrie 2002 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială și de

contencios administrativ, ca nefondat.

Respinge recursul declarat de pârâta,

SC L. SRL Săvârșin, împotriva aceleiași decizii, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi,

4 aprilie 2003.