ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1202/2010

Asupra recursului de față: Din examinarea actelor și lucrărilor cauzei, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la 26 martie 2008, reclamanta SC U.D. SRL a chemat în judecată pe pârâtul C.A. pentru a se dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat de părți la 8 septembrie 2007. În motivarea demersului său judiciar reclamanta a arătat următoarele: - convenția de locațiune dintre părți a avut ca obiect un imobil afectat unei activități economice, iar termenul de derulare a contractului se situa între 1 octombrie 2007 și 31 august 2010; - odată cu venirea frigului locatarul a constatat că spațiul ce-i fusese închiriat este impropriu folosirii întrucât nu este încălzit, așa încât sunt incidente prevederile art. 1421 și art. 1439 C. civ.

și se impune desființarea convenției. Prin sentința civilă nr. 2635/2008, Judecătoria Râmicu Vâlcea a reținut natura comercială a litigiului și a declinat competența în favoarea Tribunalului Vâlcea care, prin sentința nr. 640/2009 a admis acțiunea, a dispus rezilierea contractului și a obligat pe pârât la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3,5 lei către reclamantă. Pentru a hotărî astfel, Tribunalul a reținut că potrivit art. 1421 alin. (1) C. civ., locatorul trebuie sa predea lucrul într-o stare corespunzătoare întrebuințării acestuia și nu în starea în care se afla bunul la momentul convenției, interpretare impusă și de dispozițiile art. 981 C. civ.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, invocând următoarele motive: - în mod greșit instanța a reținut în sarcina pârâtului culpa în neexecutarea contractului, de vreme ce reclamanta a fost aceea care nu a achitat contravaloarea folosinței la termenele stabilite, aspect asupra căruia a și fost notificată; - spațiul a fost închiriat pentru a fi executate activități comerciale, fără să se precizeze exact ce activități, iar reclamanta, la preluarea imobilului, nu a formulat obiecțiuni și nici nu a cerut locatorului să execute anumite îmbunătățiți la acesta; - în perioada septembrie - ianuarie 2008 reclamanta a funcționat în spațiu ceea ce impune concluzia că deținea și avizul francizorului care astfel era de acord cu starea în care se află bunul; - instanța a ignorat faptul că din probele administrate rezultă că spațiul în litigiu era dotat cu instalație de încălzire, iar locatara a fost aceea care a solicitat debranșarea de la instalația de alimentare cu gaze și apă, ceea ce a fost de natură a afecta funcționarea centralei termice.

Curtea de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ fiscal, prin decizia nr. 88/AC din 30 septembrie 2009, a admis apărările pârâtului C.A., a schimbat sentința apelată în sensul că a respins acțiunea ca nefondată, cu cheltuieli de judecată aferente. În pronunțarea acestei soluții instanța de control judiciar a reținut următoarele: - la 8 septembrie 2007, între părți a intervenit un contract de locațiune având ca obiect un imobil de circa 300 m.p. ce urma să fie folosit pentru activități economice durata convenției fiind până la 31 august 2012. - locațiunea este un contract prin care o persoană numită locator se obligă să asigure unei alte persoane numită locatar folosința temporară, totală sau parțială a unui bun în schimbul unei sume de bani sau unei alte prestații (art. 1411 C. civ.).

- contractul de locațiune se aseamănă cu cel de vânzare - cumpărare deosebirea esențială fiind aceea că, dacă la vânzare dreptul transmis și garantat este proprietatea, la locațiune, dreptul transmis și garantat este folosința pe un determinat. Tocmai de aceea, regulile valabile la vânzare în materie de garanție se aplică și locațiunii. Una dintre acestea este garanția pentru viciile lucrului, iar în condițiile art. 1352 C. civ., vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse ale bunului vândut. Așadar, vânzătorul datorează garanție numai pentru viciile ascunse, adică pentru lipsuri calitative ale lucrului, care nu puteau fi descoperite la predare, cu mijloacele obișnuite de verificare.

Pentru viciile aparente, de care cumpărătorul putea lua cunoștință, vânzătorul nu răspunde, așa cum arată expres art. 1353 C. civ.; - reținând asemănarea dintre două contracte în planul obligației de garanție se apreciază că locatorul nu poate fi obligat să răspundă pentru vicii aparente ale bunului dat spre închiriere, deci nu se poate reține culpa acestuia cu consecința aplicării dispozițiilor art. 1020 C. civ. - este adevărat că locatorul trebuie să predea lucrul într-o stare care să-l facă propriu întrebuințării (art. 1421 C. civ.) și că garantează pentru viciile și stricăciunile lucrului închiriat, chiar dacă nu i-au fost cunoscute. Această regulă, instituită de art. 1422 din același act normativ, nu poate privi decât stricăciunile și viciile care se produc după momentul încheierii convenției și care nu sunt determinate de lipsuri calitative ale bunului, de natură a fi observate cu o minimă diligentă și instruire.

- în cauză imobilul „hală” a fost închiriat pentru activități economice, fără a se preciza care sunt acestea, iar lipsa parțială a instalației de încălzire nu poate fi considerată un viciu ascuns pe care locatarul, la data când i-a fost predat bunul, să nu o observe; - lipsa unei încălziri, fie și parțială, este un fapt ușor de constatat, viciul aparent putea și trebuia să fie observat de către locatar, dar acest aspect nu a constituit un impediment la încheierea contractului și nici nu a determinat o înțelegere a părților pentru o eventuală acoperire a acestei absențe. - concluzia care se impune este aceea că nu se poate reține încălcarea de către locator a obligației de garanție, singurul motiv invocat în acțiune ca temei al desființării contractului și, pe cale de consecință, nu se poate face aplicarea dispozițiilor art. 1020 – art. 1021 C. civ.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC U.D. SRL criticând-o pentru nelegalitate. În cadrul recursului său, reclamanta prezintă un istoric al cauzei, redând considerentele hotărârii instanței de fond, motivele invocate în apel de pârât, probatoriul administrat în cele două faze procesuale precum și criticile aduse deciziei recurate pe care recurenta și le subsumează global, motivelor, de modificare reglementate de art. 304 pct. 6, 8 și 9 C. proc. civ., cu următoarea argumentație: - instanța de apel în mod greșit, a considerat că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 1352 C. civ., respectiv garanția pentru viciile lucrului, vânzătorul răspunzând pentru viciile ascunse ale bunului vândut.

Astfel, în mod eronat reține instanța de apel că vânzătorul datorează garanție numai pentru viciile ascunse, adică pentru acele lipsuri calitative ale lucrului care nu puteau fi descoperite la predare cu mijloacele obișnuite de verificare, pentru viciile aparente de care cumpărătorul putea lua cunoștință, vânzătorul nu răspunde; - instanța de apel a ajuns în mod greșit la concluzia că acceptul reclamantei de a primi bunul în starea în care se află nu o îndreptățește la invocarea viciului aparent pentru desființarea contractului, pretinzând că imobilul este impropriu folosinței pe care am avut-o în vedere; - motivele de apel sunt străine de obiectul cauzei și nu reflectă în mod real probele existente la dosar, toate în defavoarea apelantului.

Astfel, în mod nelegal instanța a schimbat natura juridică și înțelesul neîndoielnic ale actului dedus judecății, fără să facă nicio critică fundamentată atât cu privire la susținerile din acțiune, la motivarea instanței de fond și chiar la motivele de apel. Procedând în acest fel, instanța de apel a modificat pur și simplu acțiunea; - nu poate fi primită motivarea instanței de apel potrivit căreia ”lipsa unei încălziri, fie și parțială, este de fapt ușor de constatat, viciul aparent putea și trebuia să fie observat de locatar, dar acest aspect nu a constituit un impediment la încheierea contractului și nici nu a determinat o înțelegere a părților pentru o eventuală acoperire a acestei absențe” și nici cea prin care instanța de apel arată că „menționarea activităților economice ca destinație a folosirii bunului în contract nu-l face de plano impropriu unei astfel de destinații, în absența încălzirii”, întrucât nu au nicio acoperire în probele administrate în cauză.

Recurenta – reclamantă solicită admiterea recursului, casarea hotărârii atacate și modificarea acesteia în sensul admiterii acțiunii reclamantei. Intimatul – pârât a depus întâmpinare prin care a invocat excepția nulității recursului întemeiată pe dispozițiile art. 3021 lit. c) C. proc. civ. și a formulat apărări pe fondul recursului, solicitând respingerea acestuia ca nefondat, cu cheltuieli de judecată. Înalta Curte, examinând cu prioritate excepția nulității recursului invocată de intimatul – pârât în raport de dispozițiile art. 3021 lit. c) C. proc. civ. constată că aceasta este nefondată. Este adevărat că, deși invocă drept motive de nelegalitate dispozițiile art. 304 pct. 6, 8 și 9 C. proc.

civ., dezvoltarea criticilor aduse deciziei atacate se raportează într-o proporție covârșitoare la situații de fapt și la materialul probatoriu administrat în cauză, aspecte ce vizează netemeincia hotărârii instanței de apel și care nu pot forma obiectul examenului de nelegalitate în această fază procesuală. Din acest amalgam de critici, însă, pot fi extrase două argumente prin care recurenta – reclamantă afirmă nelegalitatea deciziei atacate și anume cel vizând schimbarea naturii juridice și a înțelesului neîndoielnic ale actului dedus judecății, instanța de apel făcând o asemănare forțată între contractul de vânzare – cumpărare și cel de închiriere (art. 304 pct. 8 C. proc. civ.) și cel vizând aplicarea și interpretarea eronată de către instanța de control judiciar a art. 1352 C. civ.

cât privește exonerarea pârâtului locator de răspunderea pentru vicii ascunse. Aceasta este rațiunea pentru care excepția nulității recursului întemeiată pe art. 3021 lit. c) C. proc. civ. va fi respinsă. Înalta Curte, examinând legalitatea deciziei recurate sub aspectul criticilor subsumate de recurentă art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., constată că recursul este nefondat pentru motivele ce se vor arăta. Astfel cum rezultă din considerentele deciziei atacate instanța de control judiciar și-a fundamentat hotărârea pornind de la natura contractului existent între părți, reținând în mod legal că între părți a intervenit un contract de locațiune având ca obiect un imobil de circa 300 m.p.

ce urma să fie folosit pentru activități economice până la 31 august 2012. Paralela pe care instanța o face între contractul de locațiune și cel de vânzare – cumpărare și care relevă identitatea de regim juridic în materie de garanție pentru vicii aplicabilă celor două contracte (cu relevarea diferențelor de substanță care le separă) nu echivalează cu o denaturare a actului juridic dedus judecății astfel cum greșit susține recurenta, ci configurează câmpul de aplicare al art. 1352, art. 1421 și art. 1422 C. civ. sub aspectul obligației de garanție pentru vicii ascunse invocată de reclamantă. Hotărârea recurată nu este cenzurabilă nici sub aspectul aplicării art. 1352 C. civ. întrucât instanța de control judiciar a făcut o corectă interpretare și aplicare a legii raportat la situația de fapt reținută, concluzionând în sensul că nu se poate reține încălcarea de către locator a obligației de garanție, ca singur temei al desființării contractului.

Așa fiind, Înalta Curte, constatând legalitatea deciziei recurate sub aspectul criticilor formulate, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat și făcând aplicarea art. 274 C. proc. civ. va obliga recurenta – reclamantă să plătească intimatului – pârât 2.000 lei cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge excepția nulității recursului invocată de intimat. Respinge, ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC U.D. SRL Râmicu Vâlcea împotriva deciziei nr. 88/AC din 30 septembrie 2009 a Curții de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ fiscal. Obligă recurenta – reclamantă să plătească intimatului – pârât 2.000 lei cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 aprilie 2010.