ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1238/2010
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1238/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)
Asupra recursului civil de față;
Din
examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele:
Prin
sentința nr. 310/S din 23 octombrie 2008, Tribunalul Brașov a admis în parte
acțiunea formulată de
reclamanta SC
A.P. SRL în contradictoriu cu pârâta SC S. SRL.
A obligat pe pârâtă să predea reclamantei în
deplină
posesie imobilele care au
făcut obiectul antecontractului de
vânzare-cumpărare
autentificat sub nr. 409 din 29 ianuarie
2007 de B.N.P.A. I.F. și I.D.F.
,
respectiv spațiul comercial de la mezaninul 1 al
blocului C5M16, situat
în Centrul civic din Brașov,
și spațiul comercial
, înscris în C.F. 31392 Brașov,
identificat la A+16 sub nr. top. 8860/14, spațiu
comercial și
depozit în curs de
construire, înregistrat provizoriu, amplasat
la parter și mezanin 1,
denumit C5M1.4.
A respins restul pretențiilor reclamantei și a obligat pârâta la plata
cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că la data de
29 ianuarie 2007, între părți s-a încheiat
antecontractul de
vânzare-cumpărare nr. 409 de B.N.P. A I.F. și
I.D.F., prin care pârâta, în calitate de
promitentă vânzătoare, s-a obligat să vândă
reclamantei
cumpărătoare spațiul
comercial de la mezaninul 1 al blocului
C5M16, situat în Centrul civic din Brașov,
și spațiul comercial
, înscris în C.F. 31392 Brașov, identificat
la A+16 sub nr. top. 8860/14, spațiu comercial și
depozit în
curs de construire, înregistrat provizoriu, amplasat la
parter și mezanin 1, denumit C5M1.4.
Prin contract s-a prevăzut că părțile se obligă să
încheie
contractul
de vânzare-cumpărare în formă autentică până
la
data de 15 aprilie 2007, termen ce putea fi prelungit de
comun acord.
Pârâta s-a obligat ca, până la perfectarea
contractului de
vânzare-cumpărare să îndeplinească formalitățile de
intabulare.
Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 400.000
Euro,
în echivalent lei, din care, la momentul încheierii
antecontractului se achitase suma de 100.000 Euro. Totodată, s-a stabilit ca
plata restului de preț să se facă în
două
luni de la data intabulării definitive a imobilelor, dar nu
mai târziu de 15 aprilie 2007, data autentificării
contractului
de vânzare-cumpărare.
S-a mai prevăzut că intrarea în stăpânirea de fapt
se va
face până la data de 1
februarie 2007, dată la care promitenta
vânzătoare va preda promitentei
cumpărătoare cheile și folosința imobilelor.
Ulterior, la data de 5 noiembrie 2007, între
părți s-a
încheiat un act adițional la antecontract prin care s-a
convenit suplimentarea avansului cu suma de 50.000
Euro,
menționându-se că diferența de
preț se va achita în ziua întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă
autentică.
Pârâta s-a obligat să părăsească spațiul până la
data de
10 noiembrie 2007.
Tribunalul a mai reținut că, până în prezent, nu
a fost
încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă
autentică, deoarece pârâta nu a intabulat
definitiv imobilele.
Prin
urmare, pârâta nu a dovedit neîndeplinirea
culpabilă
a vreunei obligații asumate de reclamantă, care să o
fi îndreptățit, ca
în temeiul excepției de neexecutare a
contractului,
să refuze îndeplinirea propriilor obligații
contractuale.
Tribunalul a respins solicitarea reclamantei
privind
obligarea pârâtei la plata de
daune cominatorii, cu motivarea că acestea pot fi acordate doar în cazul în
care executarea în
natură pe cale
silită a obligației nu este posibilă.
Prin decizia nr. 10/Ap din 3 februarie 2009,
Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de
familie,
de conflicte de muncă și asigurări sociale, a respins apelul declarat de
pârâta, pe care a obligat-o la plata cheltuielilor de judecată.
Instanța de apel a reținut că, potrivit art. 969
C. civ.
, convențiile legal făcute au
putere de lege între părțile
contractante.
Convenția părților nu cuprinde vreo clauză
nelegală, iar
susținerea că
executarea obligației de predare s-ar fi realizat
dacă reclamanta plătea
în integralitate prețul nu poate fi
reținută,
deoarece obligația asumată nu este afectată de
modalități.
Excepția
de neexecutare a contractului nu este
incidență,
întrucât obligațiile de predare a imobilului și plată
a prețului nu sunt
supuse unei executări concomitente.
Excepția
poate fi invocată doar de partea care și-a executat
obligația sau este gata să o execute, nu și de
partea care nu a
îndeplinit-o, cum este cazul în speță.
A
mai reținut instanța de apel, că nu s-a dovedit că
reclamanta ar fi refuzat încheierea contractului de vânzare-
cumpărare
sau că s-ar fi predat cheile.
Împotriva
acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs pârâta.
Fără a indica vreunul din motivele de recurs
prevăzute
de art. 304 C. proc. civ.,
recurenta a arătat
că decizia este
nelegală, deoarece s-au încălcat prevederile
art. 969 C. civ. și ale contractului încheiat.
Astfel, predarea spațiului în deplină posesie și
folosință,
respectiv în proprietate,
nu se poate dispune, aceasta fiind
dependentă
de plata întregului preț convenit și de încheierea
contractului în formă
autentică.
Reclamanta nu a achitat diferența de preț, iar în
lipsa
plății până la termenul
convenit, 15 aprilie 2007, reclamanta
nu
poate solicita predarea folosinței spațiului.
A mai arătat recurenta, că au existat mai multe
tentative
din partea sa pentru
perfectarea contractului, dar reclamanta a
refuzat și că este de bună
credință, pentru că a predat
reprezentantului
reclamantei cheile spațiului în litigiu.
Criticile formulate permit încadrarea recursului
în
dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., dar
nu sunt
fondate, pentru cele ce se vor arăta în continuare.
Î
n cauză, între părți, la data de 29 ianuarie 2007,
s-a
încheiat în formă autentică antecontractul de vânzare-c
umpărare nr. 409, prin care SC S. SRL s-a obligat
să
vândă SC A.P. SRL spațiile
comerciale în litigiu,
cu obligația
încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de
15 aprilie 2007.
Promitenta
vânzătoare s-a obligat ca, până la
perfectarea
contractului în formă autentică, să îndeplinească
formalitățile de intabulare și să nu angajeze o
altă promisiune
de vânzare.
Prețul
stabilit de părți a fost echivalentul în lei a
400.000 Euro, din care s-au achitat 100.000 Euro, diferența urmând a fi
achitată nu mai târziu de 15 aprilie 2007, data
autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
Î
n antecontract este inserată și clauza potrivit
căreia
„Intrarea în stăpânirea de
fapt se w face până la data de 1 februarie
2007, dată la care promitenta vânzătoare va preda promitentei
cumpărătoare cheile și folosința imobilelor, iar
stăpânirea de drept se
face odată cu
autentificarea actului, nu mai târziu de 15 aprilie
2007".
La data de 5 noiembrie 2007, părțile au încheiat
un act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care
au
convenit să suplimenteze avansul pentru cumpărarea spațiului cu suma de 50.000
Euro, diferența de preț de 250.000 Euro urmând a fi achitată în ziua întocmirii
contractului de vânzare-cumpărare în formă
autentică.
Prin actul adițional, SC S. SRL s-a obligat să
părăsească spațiul până la data de 10 noiembrie
2007.
Față de conținutul celor două convenții încheiate
între
părți, se constată că acestea și-au asumat o obligație cu dreptul
corelativ de „a face", respectiv de a încheia
contractul în formă autentică și obligații de „a da", respectiv de
plată a prețului și de intrare în stăpânire de fapt.
In ceea ce privește obligația asumată de
promitenta
vânzătoare de predare a
folosinței spațiului, se constată că
aceasta
nu este o obligație supusă condiției de plată a prețului
integral, ci doar termenului, stabilit inițial a
fi 15 februarie
2007, iar apoi, prin
actul adițional, 10 noiembrie 2007.
De aceea critica recurentei - pârâte privind
faptul că
predarea spațiului este
dependentă de plata întregului preț
convenit nu este fondată.
In
mod corect instanța de apel a constatat că, potrivit
art. 969 C. civ., convențiile legal făcute au putere de lege între
părțile contractante și, în condițiile în care predarea
spațiului nu era supusă nici unei condiții,
obligația asumată
de promitenta
vânzătoare trebuia executată până la termenul
convenit.
De altfel, prin recursul declarat, recurenta
susține că
„predarea spațiului în
deplina posesie și folosință, respectiv în
proprietăți este dependentă de plata întregului preț.
Or, în antecontractul încheiat de părți se face
distincție
între „intrarea
înstăpânirea de fapt' și „stăpânirea de drept, doar
aceasta din urmă fiind supusă condiției
încheierii actului în
formă
autentică, respectiv achitării integrale a prețului.
Cum
nici în antecontract și nici în actul adițional intrarea în stăpânirea de fapt
nu a fost supusă vreunei
condiții,
debitoarea acestei obligații trebuia să o execute până
la termenul
convenit.
Pe
cale de consecință, nici critica referitoare la
neexecutarea obligațiilor contractuale de către intimata-
reclamantă nu este fondată, deoarece obligația de
predare a
spațiului nu a fost condiționată de executarea vreunei
obligații din partea promitentei cumpărătoare.
Nici criticile referitoare la predarea cheilor și
refuzul
reclamantei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în
formă autentică nu sunt fondate, deoarece, așa cum a
reținut instanța de apel, aceste aspecte nu au fost dovedite de
către
recurentă.
Față
de cele arătate, recursul declarat de pârâtă se va
privi ca nefondat și, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
,
va fi respins ca atare.
În
ceea ce privește cerere formulată de intimata-reclamantă de obligare a
recurentei-pârâte la plata
cheltuielilor de
judecată efectuate în recurs, aceasta va fi
respinsă, deoarece nu au fost depuse documente prin care să
se
dovedească cuantumul acestora.
PENTRU
ACESTE MOTIVE
ÎN
NUMELE LEGII
D
E C I D E
Respinge recursul declarat de pârâta SC S. SRL
Brașov împotriva deciziei nr. 10/Ap din 3
februarie 2009 a
Curții de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu
minori și de familie, conflicte de muncă și
asigurări sociale.
Respinge cererea privind acordarea cheltuielilor
de
judecată formulată de reclamant.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 25 februarie 2010.