ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1238/2010

Asupra recursului civil de față; Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele: Prin sentința nr. 310/S din 23 octombrie 2008, Tribunalul Brașov a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta SC A.P. SRL în contradictoriu cu pârâta SC S. SRL. A obligat pe pârâtă să predea reclamantei în deplină posesie imobilele care au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 409 din 29 ianuarie 2007 de B.N.P.A. I.F. și I.D.F. , respectiv spațiul comercial de la mezaninul 1 al blocului C5M16, situat în Centrul civic din Brașov, și spațiul comercial , înscris în C.F. 31392 Brașov, identificat la A+16 sub nr. top. 8860/14, spațiu comercial și depozit în curs de construire, înregistrat provizoriu, amplasat la parter și mezanin 1, denumit C5M1.4.

A respins restul pretențiilor reclamantei și a obligat pârâta la plata cheltuielilor de judecată. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că la data de 29 ianuarie 2007, între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 409 de B.N.P. A I.F. și I.D.F., prin care pârâta, în calitate de promitentă vânzătoare, s-a obligat să vândă reclamantei cumpărătoare spațiul comercial de la mezaninul 1 al blocului C5M16, situat în Centrul civic din Brașov, și spațiul comercial , înscris în C.F. 31392 Brașov, identificat la A+16 sub nr. top. 8860/14, spațiu comercial și depozit în curs de construire, înregistrat provizoriu, amplasat la parter și mezanin 1, denumit C5M1.4. Prin contract s-a prevăzut că părțile se obligă să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 15 aprilie 2007, termen ce putea fi prelungit de comun acord.

Pârâta s-a obligat ca, până la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare să îndeplinească formalitățile de intabulare. Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 400.000 Euro, în echivalent lei, din care, la momentul încheierii antecontractului se achitase suma de 100.000 Euro. Totodată, s-a stabilit ca plata restului de preț să se facă în două luni de la data intabulării definitive a imobilelor, dar nu mai târziu de 15 aprilie 2007, data autentificării contractului de vânzare-cumpărare. S-a mai prevăzut că intrarea în stăpânirea de fapt se va face până la data de 1 februarie 2007, dată la care promitenta vânzătoare va preda promitentei cumpărătoare cheile și folosința imobilelor.

Ulterior, la data de 5 noiembrie 2007, între părți s-a încheiat un act adițional la antecontract prin care s-a convenit suplimentarea avansului cu suma de 50.000 Euro, menționându-se că diferența de preț se va achita în ziua întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Pârâta s-a obligat să părăsească spațiul până la data de 10 noiembrie 2007. Tribunalul a mai reținut că, până în prezent, nu a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, deoarece pârâta nu a intabulat definitiv imobilele. Prin urmare, pârâta nu a dovedit neîndeplinirea culpabilă a vreunei obligații asumate de reclamantă, care să o fi îndreptățit, ca în temeiul excepției de neexecutare a contractului, să refuze îndeplinirea propriilor obligații contractuale.

Tribunalul a respins solicitarea reclamantei privind obligarea pârâtei la plata de daune cominatorii, cu motivarea că acestea pot fi acordate doar în cazul în care executarea în natură pe cale silită a obligației nu este posibilă. Prin decizia nr. 10/Ap din 3 februarie 2009, Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, a respins apelul declarat de pârâta, pe care a obligat-o la plata cheltuielilor de judecată. Instanța de apel a reținut că, potrivit art. 969 C. civ. , convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Convenția părților nu cuprinde vreo clauză nelegală, iar susținerea că executarea obligației de predare s-ar fi realizat dacă reclamanta plătea în integralitate prețul nu poate fi reținută, deoarece obligația asumată nu este afectată de modalități.

Excepția de neexecutare a contractului nu este incidență, întrucât obligațiile de predare a imobilului și plată a prețului nu sunt supuse unei executări concomitente. Excepția poate fi invocată doar de partea care și-a executat obligația sau este gata să o execute, nu și de partea care nu a îndeplinit-o, cum este cazul în speță. A mai reținut instanța de apel, că nu s-a dovedit că reclamanta ar fi refuzat încheierea contractului de vânzare- cumpărare sau că s-ar fi predat cheile. Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs pârâta. Fără a indica vreunul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 C. proc. civ., recurenta a arătat că decizia este nelegală, deoarece s-au încălcat prevederile art. 969 C. civ.

și ale contractului încheiat. Astfel, predarea spațiului în deplină posesie și folosință, respectiv în proprietate, nu se poate dispune, aceasta fiind dependentă de plata întregului preț convenit și de încheierea contractului în formă autentică. Reclamanta nu a achitat diferența de preț, iar în lipsa plății până la termenul convenit, 15 aprilie 2007, reclamanta nu poate solicita predarea folosinței spațiului. A mai arătat recurenta, că au existat mai multe tentative din partea sa pentru perfectarea contractului, dar reclamanta a refuzat și că este de bună credință, pentru că a predat reprezentantului reclamantei cheile spațiului în litigiu. Criticile formulate permit încadrarea recursului în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., dar nu sunt fondate, pentru cele ce se vor arăta în continuare. Î n cauză, între părți, la data de 29 ianuarie 2007, s-a încheiat în formă autentică antecontractul de vânzare-c umpărare nr. 409, prin care SC S. SRL s-a obligat să vândă SC A.P. SRL spațiile comerciale în litigiu, cu obligația încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 15 aprilie 2007. Promitenta vânzătoare s-a obligat ca, până la perfectarea contractului în formă autentică, să îndeplinească formalitățile de intabulare și să nu angajeze o altă promisiune de vânzare. Prețul stabilit de părți a fost echivalentul în lei a 400.000 Euro, din care s-au achitat 100.000 Euro, diferența urmând a fi achitată nu mai târziu de 15 aprilie 2007, data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

Î n antecontract este inserată și clauza potrivit căreia „Intrarea în stăpânirea de fapt se w face până la data de 1 februarie 2007, dată la care promitenta vânzătoare va preda promitentei cumpărătoare cheile și folosința imobilelor, iar stăpânirea de drept se face odată cu autentificarea actului, nu mai târziu de 15 aprilie 2007". La data de 5 noiembrie 2007, părțile au încheiat un act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care au convenit să suplimenteze avansul pentru cumpărarea spațiului cu suma de 50.000 Euro, diferența de preț de 250.000 Euro urmând a fi achitată în ziua întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Prin actul adițional, SC S. SRL s-a obligat să părăsească spațiul până la data de 10 noiembrie 2007. Față de conținutul celor două convenții încheiate între părți, se constată că acestea și-au asumat o obligație cu dreptul corelativ de „a face", respectiv de a încheia contractul în formă autentică și obligații de „a da", respectiv de plată a prețului și de intrare în stăpânire de fapt. In ceea ce privește obligația asumată de promitenta vânzătoare de predare a folosinței spațiului, se constată că aceasta nu este o obligație supusă condiției de plată a prețului integral, ci doar termenului, stabilit inițial a fi 15 februarie 2007, iar apoi, prin actul adițional, 10 noiembrie 2007. De aceea critica recurentei - pârâte privind faptul că predarea spațiului este dependentă de plata întregului preț convenit nu este fondată.

In mod corect instanța de apel a constatat că, potrivit art. 969 C. civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și, în condițiile în care predarea spațiului nu era supusă nici unei condiții, obligația asumată de promitenta vânzătoare trebuia executată până la termenul convenit. De altfel, prin recursul declarat, recurenta susține că „predarea spațiului în deplina posesie și folosință, respectiv în proprietăți este dependentă de plata întregului preț. Or, în antecontractul încheiat de părți se face distincție între „intrarea înstăpânirea de fapt' și „stăpânirea de drept, doar aceasta din urmă fiind supusă condiției încheierii actului în formă autentică, respectiv achitării integrale a prețului.

Cum nici în antecontract și nici în actul adițional intrarea în stăpânirea de fapt nu a fost supusă vreunei condiții, debitoarea acestei obligații trebuia să o execute până la termenul convenit. Pe cale de consecință, nici critica referitoare la neexecutarea obligațiilor contractuale de către intimata- reclamantă nu este fondată, deoarece obligația de predare a spațiului nu a fost condiționată de executarea vreunei obligații din partea promitentei cumpărătoare. Nici criticile referitoare la predarea cheilor și refuzul reclamantei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu sunt fondate, deoarece, așa cum a reținut instanța de apel, aceste aspecte nu au fost dovedite de către recurentă.

Față de cele arătate, recursul declarat de pârâtă se va privi ca nefondat și, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. , va fi respins ca atare. În ceea ce privește cerere formulată de intimata-reclamantă de obligare a recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată efectuate în recurs, aceasta va fi respinsă, deoarece nu au fost depuse documente prin care să se dovedească cuantumul acestora. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN

NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC S. SRL Brașov împotriva deciziei nr. 10/Ap din 3 februarie 2009 a Curții de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, conflicte de muncă și asigurări sociale. Respinge cererea privind acordarea cheltuielilor de judecată formulată de reclamant. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 25 februarie 2010.