ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3204/2004

Asupra recursurilor de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 25 iunie 1998, reclamanții B.Z.D.M. și D.D.I. au chemat în judecată pe pârâții, Consiliul General al Municipiului București și SC H.N. SA, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să fie obligați să predea reclamanților lor, în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul situat în București str. M.E., nr. 2 compus din construcție și teren de 163 metri pătrați. În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că sunt copiii fostului învățător B.Z.D.M. În anul 1925, autorul reclamanților a cumpărat un teren situat în București str. M.E., nr. 2, pe care a edificat o construcție compusă din subsol, parter și patru nivele, construcția fiind ridicată cu banii obținuți din lucrări cu caracter didactic, din premii acordate de Academia Română și dintr-un credit.

În mod abuziv, imobilul a fost trecut sub incidența Decretului nr. 92/1950, deoarece autorul reclamanților făcea parte din categoria persoanelor excluse de la naționalizare, iar imobilul era destinat a fi folosit de proprietar și de familia sa. La termenul din 1 septembrie 1999, reclamanții B.Z.D.M. și D.D.I. au formulat o acțiune completatoare, prin intermediul căreia au chemat în judecată, alături de pârâții inițiali, și pe pârâții R.I., Z.M. și P.P., solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâți, cu referire la imobilul revendicat de reclamanți, pentru fraudă la lege. La data de 15 septembrie 1999, numitul N.N.

a promovat o cerere de intervenție în interesul pârâților, cu motivarea că este titularul contractului de închiriere nr. 27387/1994, încheiat cu pârâta SC H.N. SA, asupra unui apartament din imobilul revendicat de reclamanți, că locuiește în acest apartament din anul 1991 și este îndrituit să-l cumpere în baza Legii nr. 112/1995 și că are interesul să demonstreze că imobilul a fost preluat de stat cu titlu. Pârâții P.P. și P.G. au formulat, la data de 17 noiembrie 1999, o cerere de chemare în garanție și o cerere reconvențională. Prin cererea de chemare în garanție au chemat în judecată pe pârâții, Consiliul General al Municipiului București și SC H.N. SA, pentru ca vânzătorii să răspundă față de cumpărători, dacă aceștia sunt evinși de reclamanți, iar prin cererea reconvențională au cerut obligarea reclamanților la plata contravalorii lucrărilor de îmbunătățiri pe care pârâții-cumpărători le-au făcut la imobilul litigios.

La rândul lor, R.I. și Z.M. au chemat în garanție pe Consiliul General al Municipiului București și pe SC H.N. SA, pentru ca, în cazul în care se va admite acțiunea în revendicare a reclamanților lor, chematele în garanție să le despăgubească pentru evicțiune cu o sumă echivalentă valorii de circulație a apartamentului revendicat. După un prin ciclu procesual, care s-a finalizat cu decizia nr. 68 din 10 ianuarie 2001 a Curții Supreme de Justiție, secția civilă, în rejudecare, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, prin decizia civilă nr. 176 A din 8 aprilie 2002, a admis apelul declarat de reclamanții B.Z.D.M. și D.D.I., a schimbat sentința civilă apelată, în sensul că a admis și cererea completatoare.

De asemenea, a constatat nulitatea celor trei contracte de vânzare-cumpărare încheiate de pârâți. A disjuns judecarea cererilor de chemare în garanție, reconvențională și de intervenție. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut, în esență, că, la data de 27 iunie 1996, prin cererea adresată Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 din cadrul Primăriei sectorului 1 București, reclamanții B.Z.D.M. și D.D.I. au solicitat restituirea în natură a imobilului situat în București, str. M.E., nr. 2 și să nu se vândă apartamentele ce-l compun chiriașilor. Ulterior, pârâta, SC H.N. SA, a încheiat cu pârâții R.I., Z.M. și P.P. și P.G., contractele de vânzare-cumpărare nr. 3341/22186/1997 din 13 februarie 1997, nr. 4574/31045/1997 și, respectiv, nr. 380/31326/1996 din 29 octombrie 1996, pentru apartamentele nr. 11, 12 și 13 din imobil.

Instanța a mai reținut că și prin memoriul nr. 1386 din 16 mai 1996, reclamanții cereau ca apartamentele menționate să nu fie vândute chiriașilor. Cu toate acestea, atât societatea pârâtă, cât și cumpărătorii-pârâți au acționat cu rea-credință, contractele încheiate fiind încheiate cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, motiv pentru care sunt lovite de nulitate absolută. Judecarea cererilor de chemare în garanție, reconvențională și de intervenție, a fost disjunsă, deoarece, fiind necesară administrarea de probe, se întârzia soluționarea cauzei. Împotriva acestei decizii, pârâții, Consiliul General al Municipiului București, reprezentat legal de către Primarul General și R.I. au declarat recurs.

I. Consiliul General al Municipiului București, reprezentat legal de Primarul General, a invocat motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Decizia este criticată pentru că, în mod greșit, a considerat că, atât cumpărătorul, cât și vânzătorul au fost de rea-credință la momentul încheierii contractelor. Pentru a se putea constata nulitatea absolută a contractelor era necesar să fie dovedită, fără echivoc, reaua credință a ambelor părți contractante, ceea ce, apreciază recurenta, nu s-a făcut. II. Pârâta R.I. și-a întemeiat recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ. Hotărârea este criticată pentru că nu există nici un motiv de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 341/22186 din 13 februarie 1997 și R.I.

a fost de bună credință. Astfel, în momentul efectuării înștiințărilor (1996) nu există nici o dispoziție legală care să reglementeze situația imobilelor preluate fără titlu valabil. Abia în anul 2001 a apărut Legea nr. 10, care face referire și la imobilele preluate fără titlu valabil. În situația în care se susține că, în cauză, are aplicabilitate Legea nr. 112/1995, atunci, în conformitate cu această lege, nu era posibilă restituirea în natură a imobilului. La momentul cumpărării, apartamentul nu aparținea apelanților-reclamanți, ci vânzătorului – municipiul București. Înștiințarea reclamanților nu poate fi considerată o notificare în sensul legii. Mai este criticată hotărârea pentru că reclamanții au cerut constatarea nulității absolute a contractului doar cu R.I.

Respectiv, hotărârea judecătorească este netemeinică, constatând nulitatea absolută a unui contract, în judecată fiind chemate să stea alte persoane decât părțile contractului. Recursurile sunt neîntemeiate și urmează a fi respinse pentru considerentele ce vor urma: În ce privește critica comună, formulată de ambii pârâți, privind buna lor credință la momentul încheierii contractului, nu poate fi primită. Așa cum reiese din actele anexate la dosarul de fond nr. 675/1999 al Tribunalului București, secția a III-a civilă, reclamanții au notificat pârâților, cu confirmare de primire, demersurile de redobândire a imobilului, proprietatea tatălui lor, situație în care solicitau ca acest imobil să nu fie vândut actualilor chiriași.

În acest fel, atât vânzătorul, cât și cumpărătorii au acționat cu rea credință la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, cu încălcarea Legii nr. 112/1995, acestea fiind lovite de nulitate absolută. Hotărârea instanței de apel este legală și temeinică, nefiind întrunite condițiile necesare pentru validarea actelor de înstrăinare cu titlu oneros consimțite de proprietarul aparent (buna credință a terțului dobânditor, ca rezultat al unei erori asupra calității de proprietar a transmițătorului, în momentul încheierii actului trebuie să fie lipsită de orice culpă și îndoială; - eroarea invocată de terțul dobânditor cu privire la calitatea de proprietar a lui nondominus trebuie să fie o eroare comună, împărtășită de toată lumea.

- eroarea terțului trebuie să fie nu numai comună, dar și invincibilă. Sub acest aspect nu poate fi primită critica privitoare la faptul că, la momentul efectuării înștiințărilor, nu exista nici o dispoziție legală care să reglementeze situația imobilelor preluate fără titlu valabil, iar dispozițiile legale, incidente în speță, sunt cele cuprinse în Legea nr. 112/1995. Cealaltă critică formulată în recursul pârâtei R.I. nu poate fi primită, deoarece instanța a disjuns judecarea cererilor de chemare în garanție, reconvențională și de intervenție. Așa fiind, recursurile sunt neîntemeiate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E: Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de pârâții Consiliul General al Municipiului București, reprezentat prin Primarul General, și de R.I. împotriva deciziei civile nr. 176 A din 8 aprilie 2002 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 30 aprilie 2004.