ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 531/2004

Asupra recursurilor de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanta L.G.P.K. a chemat în judecată pe pârâții Consiliul Local Cluj, L.G. și L.E., M.V. și M.E., M.F.F. și M.M. și a solicitat ca prin sentința ce se va pronunța în cauză să se dispună: - să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 30809/1996 încheiat de pârâții L.G. și E., nr. 31734/1996 încheiat de pârâții M.V. și E. și nr. 30810/1996 încheiat de pârâții M.F.F. și M. cu fosta S.C. C. S.A.; - să se dispună radierea intabulărilor efectuate în baza încheierii de intabulare nr. 18489 din 11 noiembrie 1997 sub nr. ser. B 8-11 și sistarea cărților funciare nr. 128181, nr. 128260, nr. 130969, c.f.

colectiv nr. 125841-125842 înființate în baza încheierii de c.f.; - constatându-se că reclamanta și Statul Român, reprezentat prin Consiliul Local Cluj dețin cota de ½ parte din imobilul înscris în c.f. nr. 10151 Cluj, nr. top. 704 să se dispună sistarea stării de indiviziune prin împărțirea în natură corespunzător cotelor de proprietate; - să se dispună intabularea dreptului de proprietate al părților asupra loturilor nou create. În motivarea acțiunii reclamanta arată că prin sentința civilă nr. 12036/1997 definitivă și irevocabilă s-a dispus radierea dreptului de proprietate al Statului Român, asupra cotei de ½ din imobilul situat în Cluj înscris în c.f. nr. 10151, nr. top 704, cotă care a aparținut totdeauna reclamantei.

Că Statul Român fiind proprietar numai asupra unei cote indivize nu putea încheia în mod valabil contractele de vânzare-cumpărare, menționate în petitul acțiunii, acestea fiind lovite de nulitate absolută, deoarece le lipsește obiectul și cauza licită cerută de art. 948 C. civ. Că titlul cumpărătorilor pârâți din contractele arătate nefiind valabil, urmează a se radia dreptul de proprietate al acestor cumpărători în temeiul art. 34 pct. 1 și art. 37 alin. (1) și (2) din Legea nr. 115/1938. În cauză au formulat întâmpinări conform art. 115 C. proc. civ. pârâții, după cum urmează: - Consiliul Local al municipiului Cluj care arată că în principiu nu se opune admiterii acțiunii reclamantei, în cauză fiind aplicabile prevederile art. 728 C. civ.; - pârâții L.G.

și E., care solicită în principal respingerea acțiunii ca fiind prescrisă, deoarece sunt cumpărători de bună credință cu titlu oneros și față de ei acțiunea în rectificarea c.f. se prescrie în termen de trei ani de la data înscrierii titlului antecesorului lor, titlu ce a fost anulat; - pârâții L.G. și E. formulează și o cerere reconvențională solicitând să se constate că și dacă se admite cererea de rectificare a c.f. rămân coproprietari pe ½ din imobilul în litigiu și în consecință să se dispună partajarea imobilului prin atribuire în favoarea lor, cu obligarea la plata unei sulte; - pârâții M.F.F. și M.M. care formulează întâmpinare și cerere reconvențională care solicită respingerea capătului de cerere din acțiunea reclamantei prin care se solicită constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul Consiliul Local Cluj pentru apartamentul nr. 2 situat în imobilul în litigiu.

Pe calea cererii reconvenționale pârâții solicită să se constate dreptul lor de proprietate asupra apartamentului nr. 2 din imobil, precum și investițiile pe care le-au făcut la acest apartament și să se dispună sistarea stării de indiviziune în urma căreia întreg imobilul să fie atribuit în favoarea Statului Român cu plata sultei corespunzătoare în favoarea reclamantei, menținându-se astfel și contractele de vânzare-cumpărare a apartamentelor de către pârâți. La termenul de judecată din 19 februarie 2001 reclamanta L.G.P.K. a depus o completare de acțiune prin care a solicitat ca să se dispună prin hotărârea ce se va pronunța, instituirea unui drept de servitute de trecere în favoarea parcelei cu nr. top 704/2 peste parcela cu nr. top 703/2 proprietatea Statului Român.

În cauză s-a administrat la cererea reclamantei o expertiză tehnică de către expert dr. ing. B.G. care a întocmit mai multe variante de partajare și a răspuns la obiecțiunile părților, întocmind la cererea acestora variante de partajare prin crearea unui spațiu de locuit suplimentar prin redistribuirea unor încăperi și schimbarea destinației de folosință a acestora. În urma probelor administrate Tribunalul Cluj, secția civilă, a pronunțat sentința civilă nr. 232 din 21 mai 2001 prin care a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta L.G.P.K. și a dispus sistarea stării de indiviziune cu privire la imobilul înscris inițial în C.F. nr. 10151 Cluj nr. top 704 conform expertizei întocmită de expert dr.

ing. B.B.G., variantă întocmită în urma obiecțiunilor formulate de reclamantă, având în vedere că prin aplicarea Legii nr. 112/1995 imobilul s-a dezmembrat, chiriașii cumpărând locuințele pe care le ocupau, și că prin sentința civilă nr. 12036/1997 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, sentință rămasă definitivă și irevocabilă s-a constatat că în mod nelegal a trecut în proprietatea Statului Român cota de ½ din imobilul inițial evidențiat în CF nr. 10151 Cluj, nr. top 704 și înscris sub B+3. Varianta reținută de instanță pentru efectuarea partajului a avut în vedere să se atribuie Statului Român cota parte din imobil în care sunt cuprinse apartamentele care au fost vândute chiriașilor în baza Legii nr. 112/1995, iar reclamantei să-i fie atribuită suprafața de teren rămasă liberă și apartamentul nr. 4 creat la subsolul imobilului, cu reducerea corespunzătoare a drepturilor pârâților.

S-a instituit un drept de servitute auto și pietonal în lățime de 3 ml în favoarea proprietarilor parcelei cu nr. top 704/1 peste parcela cu nr. top 704/2 și în favoarea proprietarilor parcelei cu nr. top 704/2/2 peste parcela cu nr. top 703/2 înscrisă în CF nr. 72201 Cluj-Napoca. Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții, cu excepția Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca. 1 - În apelul declarat de pârâții L.G. și E. sentința este criticată pentru atribuirea boxelor care în urma cumpărării apartamentului au aparținut apelanților și atribuirea acestor încăperi reclamantei, prin formarea unității locative noi, apartamentul nr. 4 de la subsol, solicitându-se modificarea sentinței în legătură cu aceste boxe.

Se arată în motivarea apelului că instanța de fond nu s-a pronunțat cu privire la capătul de cerere privind anularea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentelor, pe care l-a rezolvat greșit în mod implicit prin modul cum a dispus ieșirea din indiviziune, dar știrbindu-le întinderea dreptului de proprietate dobândit prin contract. Că se impunea respingerea explicită a capătului de cerere privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare și totodată să se aibă în vedere că cererea de ieșire din indiviziune a fost formulată de reclamantă în raport cu Statului Român și nu de apelanți. Că este real că reclamanta a dobândit o cotă ideală de ½ din tot ce a fost înscris în C.F., dar dreptul lor era materializat fiind determinat explicit în mențiunile din C.F.

nr. 128.181 Cluj-Napoca nr. top 704/1/I și includea și patru boxe, o anumită cotă din părțile indivize comune, o anumită suprafață de teren și o cotă determinată din împrejmuire. Că față de această situație, soluția adoptată de instanța de fond îi deposedează de cele patru boxe, le micșorează cota referitoare la dreptul dobândit din părțile indivize comune și din dreptul de proprietate asupra terenului aferent și omite împrejmuirea imobilului pe cele patru laturi. 2 - Apelul declarat de pârâții M.V. și M.E., critică sentința pronunțată de Tribunalul Cluj pentru faptul că deși nu s-a pronunțat în mod explicit asupra capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare privind imobilul asupra căruia vânzătorul avea numai un drept indiviz, a procedat totuși la soluționarea capătului de cerere privind ieșirea din indiviziune, ajungându-se indirect la o anulare parțială a contractelor de vânzare-cumpărare.

Or, contractele încheiate de Statul Român, care era coindivizar, cu pârâții, având poziția de terți în raport cu reclamanta, care era celălalt coindivizar și care nu și-a dat acordul la vânzarea imobilului, erau supuse condiției rezolutorii situație în care vânzarea nu putea fi considerată nulă sau parțial nulă, ci doar validată sau invalidată după cum se realiza sau nu condiția rezolutorie. Că instanța nu a avut în vedere nici că pârâții sunt terți dobânditori de bună credință în regim de carte funciară titulari ai unor contracte de vânzare-cumpărare valabile, sens în care singura soluție legală era în sensul atribuirii în totalitate a imobilului către Statul Român, împlinindu-se astfel condiția rezolutorie, cu obligarea acestuia la sultă în favoarea reclamantei.

3 - În apelul declarat de pârâții M.F.F. și M. sentința este criticată pentru faptul că instanța a revenit nemotivat asupra admiterii obiecțiunilor aduse de pârâți raportului de expertiză, deși acestea erau pertinente, în legătură cu servitutea de trecere care s-a creat de către expert și prin care se obtura accesul apelanților la proprietatea lor. Că prin formarea apartamentului nr. 4 de către expert și atribuirea acestuia către reclamantă s-a modificat obiectul contractului de vânzare-cumpărare, luându-se apelanților părți din imobilul cumpărat. Analizând actele și probele administrate în cauză, Curtea de Apel a pronunțat decizia civilă nr. 173 din 18 decembrie 2002 prin care a admis apelul declarat de pârâții M.F.F.

și M., M.V. și E. și L.G. și E. împotriva sentinței civile nr. 232 din 23 mai 2001 pronunțată de Tribunalul Cluj pe care o schimbă în parte în sensul că sistează starea de indiviziune asupra imobilului teren în suprafață de 616 mp înscris în CF nr. 10151 Cluj-Napoca, nr. top 704/2 prin atribuirea lui în întregime reclamantei L.G.P.K., arătat în planșa nr. 8 din raportul de expertiză tehnică efectuat de expertul dr. ing. B.B.G. Obligă pe pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca să plătească reclamantei o sultă de 506.545.000 lei calculată la valoarea de 33.400 lei/USD și dispune intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra terenului atribuit. Stabilește o servitute de trecere auto și pietonal în lungime de 17 ml și în lățime de 4 ml conform aceleiași planșe din expertiză în favoarea apartamentelor nr. 1, 2 și 3 cu nr. top 704/1/I, nr. top 704/1/II și nr. top 704/1/III, inclusiv pe ambele părți laterale ale clădirii până la gard.

Respinge capetele de cerere din acțiune prin care s-a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între S.C. C. S.A. Cluj și apelanții pârâți, precum și capătul de cerere privind rectificarea de carte funciară. Pentru a pronunța această decizie instanța a avut în vedere următoarea situație a imobilului: Inițial asupra imobilului înscris în CF nr. 10151 Cluj-Napoca nr. top 704 au fost intabulate P.A. și soția acestuia născută D.E., în cote egale pentru fiecare. În 1943 P.A., donează cota sa de ½ din imobil (teren și construcții) reclamantei de azi, P.K. care își intabulează dreptul dobândit în CF cu încheierea nr. 10889 din 10 mai 1943. La data de 13 mai 1958, în baza Decretului nr. 92/1950 s-a intabulat dreptul de proprietate asupra cotei de ½ parte de sub B/2 în favoarea Statului Român.

Ulterior, la 5 octombrie 1958 s-a intabulat dreptul de proprietate al Statului Român și asupra cotei de ½ parte de sub B/3 tot cu titlu de naționalizare în baza Decretului nr. 92/1050. Prin sentința civilă nr. 12036 din 3 octombrie 1997 s-a constatat însă trecerea abuzivă și nelegalitatea aplicării măsurii naționalizării asupra cotei de ½ de sub B/3 din imobilul înscris în CF nr. 10151 Cluj nr. top 704. În urma apariției Legii nr. 112/1995, Statul Român a vândut chiriașilor, pârâții din cauză, cele trei apartamente care compuneau construcția aflată pe terenul în suprafață de 816 mp, procedându-se ulterior la dezmembrarea parcelei cu nr. top 704 în două parcele și anume nr. top 704/1 teren și construcții în suprafață de 270 mp și nr. top 704/2 teren curte în suprafață de 616 mp.

Odată cu vânzarea locuințelor s-au înstrăinat către chiriașii cumpărători și cote părți din suprafața de 270 mp teren construit, fiecare cumpărător dobândind o cotă ideală proporțională cu suprafața locuinței ocupate. Față de această situație Curtea de Apel a reținut că în prezent Statul Român mai deține din imobil numai suprafața de teren de 616 mp curte, din care 310 mp la stradă și 246 mp în spatele clădirii. S-a considerat că nu se impune constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare a locuințelor deoarece cumpărătorii au fost de bună credință la data încheierii contractelor, fiind prescrisă și cererea de rectificare a înscrierilor din cartea funciară.

În raport cu această situație, instanța de apel a apreciat că reclamanta se află în prezent în indiviziune cu Statul Român numai asupra parcelei de teren în suprafață de 616 mp având nr. top 704/2, sistarea stării de indiviziune urmând a se dispune numai cu privire la acest teren, conform art. 728 C. civ. și art. 672 9 C. proc. civ. și atribuirea în întregime către reclamantă a parcelei în suprafață de 616 mp evidențiată în schița – planșa nr. 8/a din raportul de expertiză efectuat de expert în faza judecării apelului. S-a apreciat că pentru buna exploatare a locuințelor se impune constituirea unor servituți de trecere cu piciorul și cu vehicole peste parcela cu nr. top 704/2 atribuită reclamantei în lungime de 17 ml și lățime de 4 ml de la stradă și până la clădire.

Împotriva deciziei civile nr. 173 din 18 decembrie 2002 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, au declarat recurs în termen reclamanta L.G.P.K. și pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca. În recursul său reclamanta critică decizia pronunțată în apel invocând motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 6 și 9 C. proc. civ. în dezvoltarea cărora arată în esență următoarele: - modalitatea de împărțire a terenului adoptată de instanța de apel nu a fost solicitată de nici una dintre părți ; - prin varianta de împărțire a terenului dispusă în apel s-a creat o porțiune de teren, situată în spatele construcției, care este loc înfundat, neavând cale de acces, fiind astfel lipsită de orice valoare economică; - nu s-au avut în vedere cotele de proprietate cuvenite părților în raport cu care să se dispună împărțirea în natură a imobilului.

Pârâtul Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca își întemeiază recursul pe motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în dezvoltarea căruia arată următoarele: - nu s-a avut în vedere că prin obligarea recurentului-pârât, Consiliul Local Cluj, la plata unei sulte de 506.545.000 lei în folosul reclamantei sunt favorizați fără temei pârâții cumpărători a locuințelor singurii cărora le profită vânzarea imobilului – construcție; - soluția echitabilă în cauză este cea dispusă de instanța de fond prin care s-a realizat un partaj în natură în raport cu drepturile cuvenite fiecăreia dintre părți. Recursurile sunt fondate urmând a fi admise pentru considerentele ce se vor arăta în continuare: Așa cum rezultă din probele administrate în cauză, reclamanta L.G.P.K.

și pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca s-au aflat în indiviziune asupra imobilului situat în Cluj-Napoca, format din teren în suprafață de 816 mp și construcția edificate pe acest teren compusă din trei apartamente, întregul imobil fiind înscris în CF nr. 10151 Cluj nr. top 704, fiecărei părți revenindu-i în proprietate o cotă de ½ din întregul imobil. Contrar principiilor care guvernează materia proprietății în indiviziune, pârâtul Consiliul municipiului Cluj a vândut fără consimțământul coindivizarului, în speță reclamanta, celor trei chiriași apartamentele pe care acestea le dețineau în imobil, precum și cota aferentă fiecărei locuințe, din terenul de sub construcție, individualizând în fiecare contract părți determinate din imobil, care s-au înstrăinat fiecărui cumpărător.

Actele juridice de înstrăinare a apartamentelor, încheiate de pârâtul coproprietar, Consiliul Municipal Cluj Napoca, fără consimțământul reclamantei, la rândul ei coproprietară asupra imobilului, sunt valabile sub condiția rezolutorie ca bunul să cadă în urma unui partaj în lotul vânzătorului. Aceasta, pentru că în cazul proprietății pe cote părți, ca înstrăinarea să producă efecte depline este necesar acordul tuturor coproprietarilor, deoarece fiecare dintre ei, având numai un drept limitat asupra bunului, exprimat printr-o cotă parte ideală care nu este determinată în materialitatea sa, nu poate dispune valabil decât în limitele dreptului său.

În acest cadru juridic, reclamanta și-a formulat acțiunea, arătând că solicită ieșirea din indiviziune asupra imobilului în totalitatea sa, cu motivarea că pârâtul, Consiliul municipal Cluj, în calitate de proprietar al unei cote indivize nu putea încheia valabil contractele de vânzare-cumpărare fără consimțământul ei, care în speță a lipsit. Așa fiind pentru soluționarea corectă a acțiunii reclamantei, instanța trebuia să dispună efectuarea unei expertize care să evalueze imobilul în ansamblu, teren și construcții, după care expertiză să facă mai multe propuneri de lotizare și atribuire a loturilor între cei doi coproprietari în raport cu cota de ½ cuvenită fiecăruia.

Desigur, la întocmirea variantelor de lotizare expertul urma să aibă în vedere și contractele de vânzare-cumpărare a apartamentelor, întocmind o variantă în care în lotul ce urma să se atribuie vânzătorului să fie incluse aceste apartamente, dar fără ca prin această variantă să fie vătămate drepturile și interesele reclamante. Or, prin varianta adoptată de instanța de apel, reclamantei i s-a atribuit două loturi de teren, care practic nu aveau nici o valoare economică, neputând fi utilizate eficient, unul dintre loturi fiind loc înfundat, fără ieșire la drumul public iar cel de-al doilea tot este afectat de servitute de trecere cu piciorul și autovehicole, necesar pentru utilizarea normală a celor trei apartamente din imobil.

Așa fiind se impune admiterea recursurilor și casarea celor două hotărâri, în cauză urmând să fie trimisă la instanța de fond în vederea rejudecării cu respectarea principiilor care guvernează proprietatea în indiviziune în raport cu care se vor soluționa și celelalte capete de cerere din acțiunea reclamantei. Instanța va avea în vedere ca loturile ce se vor atribui coproprietarilor în urma partajului să reprezinte în mod real valoarea dreptului cuvenit, să aibă utilitate economică putându-se eventual compensa valoarea lotului atribuit printr-o sultă corespunzătoare. De asemeni, instanța va avea în vedere că instituirea unei servituți de trecere pe terenul învecinat pentru a se crea cale de acces pentru un eventual lot constând în teren situat în spatele clădirii, nu se poate dispune decât cu consimțământul proprietarului imobilului aservit, aspect care trebuie pus în discuția tuturor părților.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursurile declarate de reclamanta L.G.P.K. și de pârâtul Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca împotriva deciziei civile nr. 173 din 18 decembrie 2002, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția civilă. Casează decizia atacată, precum și sentința civilă nr. 232 din 21 mai 2001 pronunțată de Tribunalul Cluj, secția civilă și trimite cauza la Tribunalul Cluj, în vederea rejudecării. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 ianuarie 2004.