ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 531/2004

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 531/2004 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2004)

Asupra recursurilor de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Reclamanta L.G.P.K. a chemat în

judecată pe pârâții Consiliul Local Cluj, L.G. și L.E., M.V. și M.E., M.F.F. și

M.M. și a solicitat ca prin sentința ce se va pronunța în cauză să se dispună:

- să se constate nulitatea absolută

a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 30809/1996 încheiat de pârâții L.G. și

E., nr. 31734/1996 încheiat de pârâții M.V. și E. și nr. 30810/1996 încheiat de

pârâții M.F.F. și M. cu fosta S.C. C. S.A.;

- să se dispună radierea

intabulărilor efectuate în baza încheierii de intabulare nr. 18489 din 11

noiembrie 1997 sub nr. ser. B 8-11 și sistarea cărților funciare nr. 128181,

nr. 128260, nr. 130969, c.f. colectiv nr. 125841-125842 înființate în baza

încheierii de c.f.;

- constatându-se că reclamanta și

Statul Român, reprezentat prin Consiliul Local Cluj dețin cota de ½

parte din imobilul înscris în c.f. nr. 10151 Cluj, nr. top. 704 să se dispună

sistarea stării de indiviziune prin împărțirea în natură corespunzător cotelor

de proprietate;

- să se dispună intabularea

dreptului de proprietate al părților asupra loturilor nou create.

În motivarea acțiunii reclamanta

arată că prin sentința civilă nr. 12036/1997 definitivă și irevocabilă s-a

dispus radierea dreptului de proprietate al Statului Român, asupra cotei de

½ din imobilul situat în Cluj înscris în c.f. nr. 10151, nr. top 704,

cotă care a aparținut totdeauna reclamantei.

Că Statul Român fiind proprietar

numai asupra unei cote indivize nu putea încheia în mod valabil contractele de

vânzare-cumpărare, menționate în petitul acțiunii, acestea fiind lovite de

nulitate absolută, deoarece le lipsește obiectul și cauza licită cerută de art.

948 C. civ.

Că titlul cumpărătorilor pârâți din

contractele arătate nefiind valabil, urmează a se radia dreptul de proprietate

al acestor cumpărători în temeiul art. 34 pct. 1 și art. 37 alin. (1) și (2)

din Legea nr. 115/1938.

În cauză au formulat întâmpinări

conform art. 115 C. proc. civ. pârâții, după cum urmează:

- Consiliul Local al municipiului

Cluj care arată că în principiu nu se opune admiterii acțiunii reclamantei, în

cauză fiind aplicabile prevederile art. 728 C. civ.;

- pârâții L.G. și E., care solicită

în principal respingerea acțiunii ca fiind prescrisă, deoarece sunt cumpărători

de bună credință cu titlu oneros și față de ei acțiunea în rectificarea c.f. se

prescrie în termen de trei ani de la data înscrierii titlului antecesorului

lor, titlu ce a fost anulat;

- pârâții L.G. și E. formulează și o

cerere reconvențională solicitând să se constate că și dacă se admite cererea

de rectificare a c.f. rămân coproprietari pe ½ din imobilul în litigiu

și în consecință să se dispună partajarea imobilului prin atribuire în favoarea

lor, cu obligarea la plata unei sulte;

- pârâții M.F.F. și M.M. care

formulează întâmpinare și cerere reconvențională care solicită respingerea

capătului de cerere din acțiunea reclamantei prin care se solicită constatarea

nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul

Consiliul Local Cluj pentru apartamentul nr. 2 situat în imobilul în litigiu.

Pe calea cererii reconvenționale pârâții solicită să se constate dreptul lor de

proprietate asupra apartamentului nr. 2 din imobil, precum și investițiile pe

care le-au făcut la acest apartament și să se dispună sistarea stării de

indiviziune în urma căreia întreg imobilul să fie atribuit în favoarea Statului

Român cu plata sultei corespunzătoare în favoarea reclamantei, menținându-se

astfel și contractele de vânzare-cumpărare a apartamentelor de către pârâți.

La termenul de judecată din 19

februarie 2001 reclamanta L.G.P.K. a depus o completare de acțiune prin care a

solicitat ca să se dispună prin hotărârea ce se va pronunța, instituirea unui

drept de servitute de trecere în favoarea parcelei cu nr. top 704/2 peste

parcela cu nr. top 703/2 proprietatea Statului Român.

În cauză s-a administrat la cererea

reclamantei o expertiză tehnică de către expert dr. ing. B.G. care a întocmit

mai multe variante de partajare și a răspuns la obiecțiunile părților,

întocmind la cererea acestora variante de partajare prin crearea unui spațiu de

locuit suplimentar prin redistribuirea unor încăperi și schimbarea destinației

de folosință a acestora.

În urma probelor administrate

Tribunalul Cluj, secția civilă, a pronunțat sentința civilă nr. 232 din 21 mai

2001 prin care a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta L.G.P.K. și a

dispus sistarea stării de indiviziune cu privire la imobilul înscris inițial în

C.F. nr. 10151 Cluj nr. top 704 conform expertizei întocmită de expert dr. ing.

B.B.G., variantă întocmită în urma obiecțiunilor formulate de reclamantă, având

în vedere că prin aplicarea Legii nr. 112/1995 imobilul s-a dezmembrat,

chiriașii cumpărând locuințele pe care le ocupau, și că prin sentința civilă

nr. 12036/1997 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, sentință rămasă

definitivă și irevocabilă s-a constatat că în mod nelegal a trecut în

proprietatea Statului Român cota de ½ din imobilul inițial evidențiat în

CF nr. 10151 Cluj, nr. top 704 și înscris sub B+3.

Varianta reținută de instanță pentru

efectuarea partajului a avut în vedere să se atribuie Statului Român cota parte

din imobil în care sunt cuprinse apartamentele care au fost vândute chiriașilor

în baza Legii nr. 112/1995, iar reclamantei să-i fie atribuită suprafața de

teren rămasă liberă și apartamentul nr. 4 creat la subsolul imobilului, cu

reducerea corespunzătoare a drepturilor pârâților.

S-a instituit un drept de servitute

auto și pietonal în lățime de 3 ml în favoarea proprietarilor parcelei cu nr.

top 704/1 peste parcela cu nr. top 704/2 și în favoarea proprietarilor parcelei

cu nr. top 704/2/2 peste parcela cu nr. top 703/2 înscrisă în CF nr. 72201

Cluj-Napoca.

Împotriva acestei sentințe au

declarat apel pârâții, cu excepția Consiliului Local al Municipiului

Cluj-Napoca.

1 - În apelul declarat de pârâții

L.G. și E. sentința este criticată pentru atribuirea boxelor care în urma

cumpărării apartamentului au aparținut apelanților și atribuirea acestor

încăperi reclamantei, prin formarea unității locative noi, apartamentul nr. 4

de la subsol, solicitându-se modificarea sentinței în legătură cu aceste boxe.

Se arată în motivarea apelului că instanța de fond nu s-a pronunțat cu privire

la capătul de cerere privind anularea contractului de vânzare-cumpărare a

apartamentelor, pe care l-a rezolvat greșit în mod implicit prin modul cum a

dispus ieșirea din indiviziune, dar știrbindu-le întinderea dreptului de

proprietate dobândit prin contract. Că se impunea respingerea explicită a

capătului de cerere privind constatarea nulității contractului de

vânzare-cumpărare și totodată să se aibă în vedere că cererea de ieșire din

indiviziune a fost formulată de reclamantă în raport cu Statului Român și nu de

apelanți.

Că este real că reclamanta a

dobândit o cotă ideală de ½ din tot ce a fost înscris în C.F., dar

dreptul lor era materializat fiind determinat explicit în mențiunile din C.F.

nr. 128.181 Cluj-Napoca nr. top 704/1/I și includea și patru boxe, o anumită

cotă din părțile indivize comune, o anumită suprafață de teren și o cotă

determinată din împrejmuire.

Că față de această situație, soluția

adoptată de instanța de fond îi deposedează de cele patru boxe, le micșorează

cota referitoare la dreptul dobândit din părțile indivize comune și din dreptul

de proprietate asupra terenului aferent și omite împrejmuirea imobilului pe

cele patru laturi.

2 - Apelul declarat de pârâții M.V.

și M.E., critică sentința pronunțată de Tribunalul Cluj pentru faptul că deși

nu s-a pronunțat în mod explicit asupra capătului de cerere privind constatarea

nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare privind imobilul asupra

căruia vânzătorul avea numai un drept indiviz, a procedat totuși la

soluționarea capătului de cerere privind ieșirea din indiviziune, ajungându-se

indirect la o anulare parțială a contractelor de vânzare-cumpărare.

Or, contractele încheiate de Statul

Român, care era coindivizar, cu pârâții, având poziția de terți în raport cu

reclamanta, care era celălalt coindivizar și care nu și-a dat acordul la

vânzarea imobilului, erau supuse condiției rezolutorii situație în care

vânzarea nu putea fi considerată nulă sau parțial nulă, ci doar validată sau

invalidată după cum se realiza sau nu condiția rezolutorie.

Că instanța nu a avut în vedere nici

că pârâții sunt terți dobânditori de bună credință în regim de carte funciară

titulari ai unor contracte de vânzare-cumpărare valabile, sens în care singura

soluție legală era în sensul atribuirii în totalitate a imobilului către Statul

Român, împlinindu-se astfel condiția rezolutorie, cu obligarea acestuia la

sultă în favoarea reclamantei.

3 - În apelul declarat de pârâții

M.F.F. și M. sentința este criticată pentru faptul că instanța a revenit

nemotivat asupra admiterii obiecțiunilor aduse de pârâți raportului de

expertiză, deși acestea erau pertinente, în legătură cu servitutea de trecere

care s-a creat de către expert și prin care se obtura accesul apelanților la

proprietatea lor.

Că prin formarea apartamentului nr.

4 de către expert și atribuirea acestuia către reclamantă s-a modificat

obiectul contractului de vânzare-cumpărare, luându-se apelanților părți din imobilul

cumpărat.

Analizând actele și probele

administrate în cauză, Curtea de Apel a pronunțat decizia civilă nr. 173 din 18

decembrie 2002 prin care a admis apelul declarat de pârâții M.F.F. și M., M.V.

și E. și L.G. și E. împotriva sentinței civile nr. 232 din 23 mai 2001

pronunțată de Tribunalul Cluj pe care o schimbă în parte în sensul că sistează

starea de indiviziune asupra imobilului teren în suprafață de 616 mp înscris în

CF nr. 10151 Cluj-Napoca, nr. top 704/2 prin atribuirea lui în întregime reclamantei

L.G.P.K., arătat în planșa nr. 8 din raportul de expertiză tehnică efectuat de

expertul dr. ing. B.B.G.

Obligă pe pârâtul Consiliul Local al

municipiului Cluj-Napoca să plătească reclamantei o sultă de 506.545.000 lei

calculată la valoarea de 33.400 lei/USD și dispune intabularea dreptului de

proprietate al reclamantei asupra terenului atribuit. Stabilește o servitute de

trecere auto și pietonal în lungime de 17 ml și în lățime de 4 ml conform

aceleiași planșe din expertiză în favoarea apartamentelor nr. 1, 2 și 3 cu nr.

top 704/1/I, nr. top 704/1/II și nr. top 704/1/III, inclusiv pe ambele părți

laterale ale clădirii până la gard.

Respinge capetele de cerere din

acțiune prin care s-a solicitat să se constate nulitatea absolută a

contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între S.C. C. S.A. Cluj și

apelanții pârâți, precum și capătul de cerere privind rectificarea de carte

funciară.

Pentru a pronunța această decizie

instanța a avut în vedere următoarea situație a imobilului:

Inițial asupra imobilului înscris în

CF nr. 10151 Cluj-Napoca nr. top 704 au fost intabulate P.A. și soția acestuia

născută D.E., în cote egale pentru fiecare.

În 1943 P.A., donează cota sa de

½ din imobil (teren și construcții) reclamantei de azi, P.K. care își

intabulează dreptul dobândit în CF cu încheierea nr. 10889 din 10 mai 1943.

La data de 13 mai 1958, în baza

Decretului nr. 92/1950 s-a intabulat dreptul de proprietate asupra cotei de

½ parte de sub B/2 în favoarea Statului Român.

Ulterior, la 5 octombrie 1958 s-a

intabulat dreptul de proprietate al Statului Român și asupra cotei de ½

parte de sub B/3 tot cu titlu de naționalizare în baza Decretului nr. 92/1050.

Prin sentința civilă nr. 12036 din 3 octombrie 1997 s-a constatat însă trecerea

abuzivă și nelegalitatea aplicării măsurii naționalizării asupra cotei de

½ de sub B/3 din imobilul înscris în CF nr. 10151 Cluj nr. top 704.

În urma apariției Legii nr.

112/1995, Statul Român a vândut chiriașilor, pârâții din cauză, cele trei

apartamente care compuneau construcția aflată pe terenul în suprafață de 816

mp, procedându-se ulterior la dezmembrarea parcelei cu nr. top 704 în două

parcele și anume nr. top 704/1 teren și construcții în suprafață de 270 mp și

nr. top 704/2 teren curte în suprafață de 616 mp. Odată cu vânzarea locuințelor

s-au înstrăinat către chiriașii cumpărători și cote părți din suprafața de 270

mp teren construit, fiecare cumpărător dobândind o cotă ideală proporțională cu

suprafața locuinței ocupate.

Față de această situație Curtea de

Apel a reținut că în prezent Statul Român mai deține din imobil numai suprafața

de teren de 616 mp curte, din care 310 mp la stradă și 246 mp în spatele

clădirii.

S-a considerat că nu se impune

constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare a locuințelor deoarece

cumpărătorii au fost de bună credință la data încheierii contractelor, fiind

prescrisă și cererea de rectificare a înscrierilor din cartea funciară.

În raport cu această situație,

instanța de apel a apreciat că reclamanta se află în prezent în indiviziune cu

Statul Român numai asupra parcelei de teren în suprafață de 616 mp având nr.

top 704/2, sistarea stării de indiviziune urmând a se dispune numai cu privire

la acest teren, conform art. 728 C. civ. și art. 672

9

C. proc. civ.

și atribuirea în întregime către reclamantă a parcelei în suprafață de 616 mp

evidențiată în schița – planșa nr. 8/a din raportul de expertiză efectuat de

expert în faza judecării apelului.

S-a apreciat că pentru buna

exploatare a locuințelor se impune constituirea unor servituți de trecere cu piciorul

și cu vehicole peste parcela cu nr. top 704/2 atribuită reclamantei în lungime

de 17 ml și lățime de 4 ml de la stradă și până la clădire.

Împotriva

deciziei civile nr. 173 din 18 decembrie 2002 pronunțată de Curtea de Apel

Cluj, au declarat recurs în termen reclamanta L.G.P.K. și pârâtul Consiliul

Local al municipiului Cluj-Napoca.

În recursul său reclamanta critică

decizia pronunțată în apel invocând motivele de casare prevăzute de art. 304

pct. 6 și 9 C. proc. civ. în dezvoltarea cărora arată în esență următoarele:

- modalitatea de împărțire a

terenului adoptată de instanța de apel nu a fost solicitată de nici una dintre

părți ;

- prin varianta de împărțire a

terenului dispusă în apel s-a creat o porțiune de teren, situată în spatele

construcției, care este loc înfundat, neavând cale de acces, fiind astfel

lipsită de orice valoare economică;

- nu s-au avut în vedere cotele de

proprietate cuvenite părților în raport cu care să se dispună împărțirea în

natură a imobilului.

Pârâtul Consiliul Local al

Municipiului Cluj-Napoca își întemeiază recursul pe motivul de casare prevăzut

de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în dezvoltarea căruia arată următoarele:

- nu s-a avut în vedere că prin

obligarea recurentului-pârât, Consiliul Local Cluj, la plata unei sulte de

506.545.000 lei în folosul reclamantei sunt favorizați fără temei pârâții

cumpărători a locuințelor singurii cărora le profită vânzarea imobilului –

construcție;

- soluția echitabilă în cauză este

cea dispusă de instanța de fond prin care s-a realizat un partaj în natură în

raport cu drepturile cuvenite fiecăreia dintre părți.

Recursurile sunt fondate urmând a fi

admise pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Așa cum rezultă din probele

administrate în cauză, reclamanta L.G.P.K. și pârâtul Consiliul Local al

municipiului Cluj Napoca s-au aflat în indiviziune asupra imobilului situat în

Cluj-Napoca, format din teren în suprafață de 816 mp și construcția edificate

pe acest teren compusă din trei apartamente, întregul imobil fiind înscris în CF

nr. 10151 Cluj nr. top 704, fiecărei părți revenindu-i în proprietate o cotă de

½ din întregul imobil.

Contrar principiilor care guvernează

materia proprietății în indiviziune, pârâtul Consiliul municipiului Cluj a

vândut fără consimțământul coindivizarului, în speță reclamanta, celor trei

chiriași apartamentele pe care acestea le dețineau în imobil, precum și cota

aferentă fiecărei locuințe, din terenul de sub construcție, individualizând în

fiecare contract părți determinate din imobil, care s-au înstrăinat fiecărui

cumpărător.

Actele juridice de înstrăinare a

apartamentelor, încheiate de pârâtul coproprietar, Consiliul Municipal Cluj

Napoca, fără consimțământul reclamantei, la rândul ei coproprietară asupra

imobilului, sunt valabile sub condiția rezolutorie ca bunul să cadă în urma

unui partaj în lotul vânzătorului. Aceasta, pentru că în cazul proprietății pe

cote părți, ca înstrăinarea să producă efecte depline este necesar acordul

tuturor coproprietarilor, deoarece fiecare dintre ei, având numai un drept

limitat asupra bunului, exprimat printr-o cotă parte ideală care nu este

determinată în materialitatea sa, nu poate dispune valabil decât în limitele

dreptului său. În acest cadru juridic, reclamanta și-a formulat acțiunea,

arătând că solicită ieșirea din indiviziune asupra imobilului în totalitatea

sa, cu motivarea că pârâtul, Consiliul municipal Cluj, în calitate de

proprietar al unei cote indivize nu putea încheia valabil contractele de

vânzare-cumpărare fără consimțământul ei, care în speță a lipsit.

Așa fiind pentru soluționarea

corectă a acțiunii reclamantei, instanța trebuia să dispună efectuarea unei

expertize care să evalueze imobilul în ansamblu, teren și construcții, după

care expertiză să facă mai multe propuneri de lotizare și atribuire a loturilor

între cei doi coproprietari în raport cu cota de ½ cuvenită fiecăruia.

Desigur, la întocmirea variantelor

de lotizare expertul urma să aibă în vedere și contractele de vânzare-cumpărare

a apartamentelor, întocmind o variantă în care în lotul ce urma să se atribuie

vânzătorului să fie incluse aceste apartamente, dar fără ca prin această

variantă să fie vătămate drepturile și interesele reclamante.

Or, prin varianta adoptată de

instanța de apel, reclamantei i s-a atribuit două loturi de teren, care practic

nu aveau nici o valoare economică, neputând fi utilizate eficient, unul dintre

loturi fiind loc înfundat, fără ieșire la drumul public iar cel de-al doilea

tot este afectat de servitute de trecere cu piciorul și autovehicole, necesar

pentru utilizarea normală a celor trei apartamente din imobil.

Așa fiind se impune admiterea

recursurilor și casarea celor două hotărâri, în cauză urmând să fie trimisă la

instanța de fond în vederea rejudecării cu respectarea principiilor care

guvernează proprietatea în indiviziune în raport cu care se vor soluționa și

celelalte capete de cerere din acțiunea reclamantei.

Instanța va avea în vedere ca

loturile ce se vor atribui coproprietarilor în urma partajului să reprezinte în

mod real valoarea dreptului cuvenit, să aibă utilitate economică putându-se

eventual compensa valoarea lotului atribuit printr-o sultă corespunzătoare.

De asemeni, instanța va avea în

vedere că instituirea unei servituți de trecere pe terenul învecinat pentru a

se crea cale de acces pentru un eventual lot constând în teren situat în

spatele clădirii, nu se poate dispune decât cu consimțământul proprietarului

imobilului aservit, aspect care trebuie pus în discuția tuturor părților.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursurile declarate de

reclamanta L.G.P.K. și de pârâtul Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca

împotriva deciziei civile nr. 173 din 18 decembrie 2002, pronunțată de Curtea

de Apel Cluj, secția civilă.

Casează decizia atacată, precum și

sentința civilă nr. 232 din 21 mai 2001 pronunțată de Tribunalul Cluj, secția

civilă și trimite cauza la Tribunalul Cluj, în vederea rejudecării.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 ianuarie 2004.