ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3792/2004

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 5327 din 10

septembrie 2003, Judecătoria sectorului 1 București a admis excepția lipsei

calității procesuale pasive, a respins acțiunea formulată de Asociația de

Proprietari C., în contradictoriu cu pârâta Fundația Centrul de Cercetări

Interactive Religioase J.N.A.B. și a fost obligată reclamanta la plata sumei de

2.300.000 lei cheltuieli de judecată către pârâtă.

Pentru a pronunța această hotărâre,

instanța de fond a reținut că reclamanta a cerut prin acțiune ca pârâta să fie

obligată să plătească suma de 4.938.328 lei cheltuieli de întreținere aferente

perioadei noiembrie - decembrie 2002, pentru spațiul deținut de aceasta, în

baza unui contract de închiriere încheiat cu proprietarul apartamentului,

contract reziliat la data de 20 decembrie 2002.

Reține instanța că, potrivit art. 29

din anexa 2 la Legea nr. 114/1996 și art. 56 pct. B, lit. a) din H.G. nr.

1275/2000, obligați să contribuie la constituirea mijloacelor bănești și

materiale ale asociației de proprietari și să achite la termenul stabilit cota de

contribuție la cheltuielile asociației sunt proprietarii de apartamente care

fac parte din condominiu. În cazul închirierii, chiriașul este obligat să

plătească cotele ce-i revin din aceste cheltuieli sau obligațiile financiare

legate de proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare

locuință, doar dacă aceste cheltuieli au fost stabilite în sarcina sa prin

contractul de închiriere. În contractul de închiriere nr. 96 din 19 noiembrie

2002 există clauza că pârâta se obligă să achite chiria, lumina, canalizarea,

telefonul, apa și alte utilități și servicii, fără referire expresă că aceasta

se obligă să achite către asociația de proprietari cota de contribuție ce

revine proprietarului în cadrul cheltuielilor comune ale asociației, iar eventualul

acord încheiat, conform art. 69 din H.G. nr. 1275/2000, între proprietarul

apartamentului și asociația de proprietari nu este opozabil pârâtei, câtă vreme

contractul de închiriere nu prevede în mod expres în sarcina sa obligația de

plată a cheltuielilor comune astfel stabilite.

Împotriva acestei hotărâri a

declarat recurs reclamanta care, invocând motivul de recurs înscris în art. 304

pct. 9 C. proc. civ., susține că hotărârea atacată este dată cu încălcarea și

aplicarea greșită a legii, deoarece conform art. 4 din contractul nr. 96/2002,

încheiat între pârâtă și proprietara apartamentului, S.C. C. S.R.L, pârâta s-a

obligat să achite chiria, lumina, canalizarea, telefonul, apa, precum și alte

utilități și servicii. Fiind evident că plata cotelor de întreținere care

cuprind: apa caldă și rece, încălzirea, cota aferentă salariaților asociației,

cotele comune etc., se face de asociația de proprietari și nu de către

proprietarul apartamentului, în cazul neplății acestor cheltuieli, calitate

procesuală pasivă are chiriașul care beneficiază de ele și s-a obligat prin

contract să le suporte și nu proprietarul apartamentului.

Recursul, admis în principiu prin

încheierea din 4 martie 2004, urmează a fi respins, pentru următoarele

considerente.

Raportat la actele depuse la dosar

se constată că soluția pronunțată prin hotărârea atacată este legală.

Recurenta a invocat motivul de

recurs înscris în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., dar nu a indicat dispoziția

legală încălcată sau aplicată greșit de instanța de fond.

În declarația de recurs se fac

referiri la art. 4 din contractul încheiat între proprietara apartamentului și

pârâtă, însă art. 304 pct. 9 C. proc. civ., are în vedere încălcarea sau

aplicarea greșită a unei norme juridice obligatorii de aplicație generală și nu

a clauzelor înscrise în contracte.

În prezenta cauză, scopul urmărit de

reclamantă prin exercitarea acțiunii, întemeiată pe dispozițiile Legii nr.

114/1996, H.G. nr. 1275/2000 și O.G. nr. 85/2001, este acela de a-și realiza

dreptul de creanță, constând în cota de contribuție calculată pentru

apartamentul al cărui proprietar este S.C. C. S.R.L., pentru perioada noiembrie

- decembrie 2002, când administrarea clădirilor de locuințe, precum și

repartizarea cheltuielilor și veniturilor rezultate din întreținerea, repararea

și exploatarea condominiilor erau reglementate în Capitolele IV și V din H.G.

nr. 1275/2000.

Potrivit art. 56 pct. B lit. a) din

H.G. nr. 1275/2000, obligați la plata cotei ce le revine din bugetul pentru

cheltuielile comune sunt proprietarii de apartamente, iar conform art. 57 alin.

(3) din H.G. nr. 1275/2000 chiriașul care prin contractul de închiriere se

obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care

locuiește, va participa și la formarea fondului de rulment.

Dispozițiile înscrise în art. 56 și

art. 57 din H.G. nr. 1275/2000 priveau clădirile de locuințe, iar pentru

stabilirea unui raport de drept procesual între asociația de proprietari și

chiriaș, cu privire la cota de cheltuieli, în contractul de închiriere trebuia

stipulat în mod expres că chiriașul s-a obligat să plătească asociației

cheltuielile curente ale condominiului.

Or, clauza înscrisă în contractul

nr. 96/2002, încheiat între pârâtă și proprietara apartamentului, la art. 4,

este îndoielnică cu privire la obligația asumată de chiriaș față de asociație,

iar spațiul închiriat urma să aibă o altă destinație decât aceea de locuință.

Destinația apartamentului fiind,

spațiu birou, repartizarea cheltuielilor trebuia făcută, conform art. 69 din

H.G. nr. 1275/2000, prin convenție încheiată de asociație cu proprietarul

apartamentului, iar pentru ipoteza refuzului proprietarului de a încheia

convenția, criteriul de calcul era cel prevăzut în alin. (2) al art. 69.

Pârâta precizează în întâmpinarea

din dosarul instanței de fond că apartamentul a fost închiriat ca, spațiu

birou, iar în notele de calcul depuse la dosar reclamanta a înscris doar suma

datorată, în dolari, și penalizările, fără să arate modul de calcul, deși la

termenul din 2 iulie 2003 instanța i-a pus în vedere să precizeze în scris

modul în care s-a făcut calculul cheltuielilor. De asemenea, nu a precizat dacă

a încheiat convenție cu proprietarul, în sensul art. 69 alin. (1) din H.G. nr.

1275/2000 sau dacă proprietarul a refuzat încheierea convenției.

De aceea, se constată că, raportat

la destinația spațiului pentru care se pretind cheltuielile aferente, la

conținutul clauzei din contractul de închiriere încheiat între pârâtă și

proprietarul apartamentului și la dispozițiile înscrise în art. 69 din H.G. nr.

1275/2000, corect prin sentința atacată s-a reținut că nu exista raport juridic

de drept procesual între reclamantă și pârâtă pentru cheltuielile de

întreținere pretinse prin acțiune.

Prin urmare, pentru considerentele

arătate, se va respinge recursul declarat de reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul

declarat de reclamanta Asociația de Proprietari C. împotriva sentinței civile

nr. 5327 din 10 septembrie 2003 a Judecătoriei sectorul 1 București.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 20 mai 2004.