ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3792/2004

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 5327 din 10 septembrie 2003, Judecătoria sectorului 1 București a admis excepția lipsei calității procesuale pasive, a respins acțiunea formulată de Asociația de Proprietari C., în contradictoriu cu pârâta Fundația Centrul de Cercetări Interactive Religioase J.N.A.B. și a fost obligată reclamanta la plata sumei de 2.300.000 lei cheltuieli de judecată către pârâtă. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că reclamanta a cerut prin acțiune ca pârâta să fie obligată să plătească suma de 4.938.328 lei cheltuieli de întreținere aferente perioadei noiembrie - decembrie 2002, pentru spațiul deținut de aceasta, în baza unui contract de închiriere încheiat cu proprietarul apartamentului, contract reziliat la data de 20 decembrie 2002. Reține instanța că, potrivit art. 29 din anexa 2 la Legea nr. 114/1996 și art. 56 pct. B, lit. a) din H.G.

nr. 1275/2000, obligați să contribuie la constituirea mijloacelor bănești și materiale ale asociației de proprietari și să achite la termenul stabilit cota de contribuție la cheltuielile asociației sunt proprietarii de apartamente care fac parte din condominiu. În cazul închirierii, chiriașul este obligat să plătească cotele ce-i revin din aceste cheltuieli sau obligațiile financiare legate de proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuință, doar dacă aceste cheltuieli au fost stabilite în sarcina sa prin contractul de închiriere. În contractul de închiriere nr. 96 din 19 noiembrie 2002 există clauza că pârâta se obligă să achite chiria, lumina, canalizarea, telefonul, apa și alte utilități și servicii, fără referire expresă că aceasta se obligă să achite către asociația de proprietari cota de contribuție ce revine proprietarului în cadrul cheltuielilor comune ale asociației, iar eventualul acord încheiat, conform art. 69 din H.G.

nr. 1275/2000, între proprietarul apartamentului și asociația de proprietari nu este opozabil pârâtei, câtă vreme contractul de închiriere nu prevede în mod expres în sarcina sa obligația de plată a cheltuielilor comune astfel stabilite. Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta care, invocând motivul de recurs înscris în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susține că hotărârea atacată este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, deoarece conform art. 4 din contractul nr. 96/2002, încheiat între pârâtă și proprietara apartamentului, S.C. C. S.R.L, pârâta s-a obligat să achite chiria, lumina, canalizarea, telefonul, apa, precum și alte utilități și servicii.

Fiind evident că plata cotelor de întreținere care cuprind: apa caldă și rece, încălzirea, cota aferentă salariaților asociației, cotele comune etc., se face de asociația de proprietari și nu de către proprietarul apartamentului, în cazul neplății acestor cheltuieli, calitate procesuală pasivă are chiriașul care beneficiază de ele și s-a obligat prin contract să le suporte și nu proprietarul apartamentului. Recursul, admis în principiu prin încheierea din 4 martie 2004, urmează a fi respins, pentru următoarele considerente. Raportat la actele depuse la dosar se constată că soluția pronunțată prin hotărârea atacată este legală. Recurenta a invocat motivul de recurs înscris în art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., dar nu a indicat dispoziția legală încălcată sau aplicată greșit de instanța de fond. În declarația de recurs se fac referiri la art. 4 din contractul încheiat între proprietara apartamentului și pârâtă, însă art. 304 pct. 9 C. proc. civ., are în vedere încălcarea sau aplicarea greșită a unei norme juridice obligatorii de aplicație generală și nu a clauzelor înscrise în contracte. În prezenta cauză, scopul urmărit de reclamantă prin exercitarea acțiunii, întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 114/1996, H.G. nr. 1275/2000 și O.G. nr. 85/2001, este acela de a-și realiza dreptul de creanță, constând în cota de contribuție calculată pentru apartamentul al cărui proprietar este S.C. C. S.R.L., pentru perioada noiembrie - decembrie 2002, când administrarea clădirilor de locuințe, precum și repartizarea cheltuielilor și veniturilor rezultate din întreținerea, repararea și exploatarea condominiilor erau reglementate în Capitolele IV și V din H.G.

nr. 1275/2000. Potrivit art. 56 pct. B lit. a) din H.G. nr. 1275/2000, obligați la plata cotei ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune sunt proprietarii de apartamente, iar conform art. 57 alin. (3) din H.G. nr. 1275/2000 chiriașul care prin contractul de închiriere se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuiește, va participa și la formarea fondului de rulment. Dispozițiile înscrise în art. 56 și art. 57 din H.G. nr. 1275/2000 priveau clădirile de locuințe, iar pentru stabilirea unui raport de drept procesual între asociația de proprietari și chiriaș, cu privire la cota de cheltuieli, în contractul de închiriere trebuia stipulat în mod expres că chiriașul s-a obligat să plătească asociației cheltuielile curente ale condominiului.

Or, clauza înscrisă în contractul nr. 96/2002, încheiat între pârâtă și proprietara apartamentului, la art. 4, este îndoielnică cu privire la obligația asumată de chiriaș față de asociație, iar spațiul închiriat urma să aibă o altă destinație decât aceea de locuință. Destinația apartamentului fiind, spațiu birou, repartizarea cheltuielilor trebuia făcută, conform art. 69 din H.G.

nr. 1275/2000, prin convenție încheiată de asociație cu proprietarul apartamentului, iar pentru ipoteza refuzului proprietarului de a încheia convenția, criteriul de calcul era cel prevăzut în alin. (2) al art. 69. Pârâta precizează în întâmpinarea din dosarul instanței de fond că apartamentul a fost închiriat ca, spațiu birou, iar în notele de calcul depuse la dosar reclamanta a înscris doar suma datorată, în dolari, și penalizările, fără să arate modul de calcul, deși la termenul din 2 iulie 2003 instanța i-a pus în vedere să precizeze în scris modul în care s-a făcut calculul cheltuielilor. De asemenea, nu a precizat dacă a încheiat convenție cu proprietarul, în sensul art. 69 alin. (1) din H.G.

nr. 1275/2000 sau dacă proprietarul a refuzat încheierea convenției. De aceea, se constată că, raportat la destinația spațiului pentru care se pretind cheltuielile aferente, la conținutul clauzei din contractul de închiriere încheiat între pârâtă și proprietarul apartamentului și la dispozițiile înscrise în art. 69 din H.G. nr. 1275/2000, corect prin sentința atacată s-a reținut că nu exista raport juridic de drept procesual între reclamantă și pârâtă pentru cheltuielile de întreținere pretinse prin acțiune. Prin urmare, pentru considerentele arătate, se va respinge recursul declarat de reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta Asociația de Proprietari C. împotriva sentinței civile nr. 5327 din 10 septembrie 2003 a Judecătoriei sectorul 1 București. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 mai 2004.