ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 491/2004

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la nr.1698/1999, reclamanta S.C. G.B. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. R. S.R.L., solicitând a se constata prorogarea pe durată nelimitată, prin tacită relocațiune a contractului de închiriere privind spațiul comercial situat în Brașov, obligarea pârâtei la plata sumei de 1,5 miliarde lei, reprezentând contravaloare investiții „amenajare” Restaurant Transilvania, în valoare de 90.768,3 dolari SUA executate de reclamantă, să se constate că a operat compensația legală pentru suma de 80 milioane lei, reprezentând contravaloare chirie restantă până la introducerea cererii, rămânând un debit de 1.420.000.000 lei, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința nr.1196/C din 18 octombrie 2000, Tribunalul Brașov a admis în parte acțiunea formulată și precizată de reclamantă în sensul că a constatat prorogarea pe durată nedeterminată prin tacită relocațiune a contractului de închiriere, că pârâta care are față de reclamantă o datorie de 1,5 miliarde lei, reprezentând contravaloare investiții amenajare restaurant Transilvania, în valoare de 90.763,3 dolari SUA, executată de reclamantă. A obligat pârâta la plata către reclamantă la suma de 1,5 miliarde lei, cu acest titlu. A instituit în favoarea reclamantei un drept de retenție asupra spațiului, până la recuperarea integrală a debitului. A constatat că a operat compensația legală pentru suma de 80 milioane lei, reprezentând contravaloare chirie restantă, astfel că debitul neachitat este de 1.420.000.000 lei.

A acordat cheltuieli de judecată. Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele: - în vederea transmiterii cu plată a spațiului comercial deținut de reclamantă în baza contractului de închiriere încheiat cu pârâta, a fost desemnată o comisie de experți pentru stabilirea valorii de circulație și a prețului minim de negociere a spațiului comercial potrivit H.G. 389/1996, H.G. 906/1996 și H.G. 887/1995. Conform concluziilor raportului de expertiză, valoarea lucrărilor de investiții (modernizări, amenajări) efectuate de locatar, la data de 1 mai 1998 era de 777.259.609 lei, sau 90.768,3 dolari SUA, prețul de circulație fiind de 182.948,44 dolari SUA. S-a mai reținut că lucrările efectuate de reclamantă au avut la bază autorizația de construcție nr.206/14 iunie 1996 a Consiliului Local Brașov, avizul 124/1995 a situației Monumentelor istorice precum și acordul locatorului, respectiv pârâtului.

Deși reclamanta a achitat avansul de 20% din prețul imobilului, vânzarea spațiului nu s-a finalizat, dat fiind caracterul de monument istoric al clădirii, iar avansul a fost restituit reclamntei. Urmare a cererii de prelungire a contractului de închiriere, pârâta înștiințează reclamanta că, contractul acesteia se consideră valabil în mod tacit potrivit art. 1486, 1437, 1438 C. civ. Tribunalul, în raport de cele mai sus arătate a concluzionat că prin lucrările efectuate de către reclamantă a sporit substanțial valoarea imobilului, astfel că urmează a se constata dreptul de creanță al reclamantei la valoarea de 90.768,3 dolari SUA, că se impune instituirea unui drept de retenție asupra spațiului.

Totodată, s-a conchis că nefiind notificat concediul, în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 1437 C. civ., iar în privința compensării, instanța a stabilit incidența în cauză a dispozițiilor art. 1143, 1144 C. civ., însă se va respinge compensarea pentru viitor, creanțele nefiind exigibile. Împotriva acestei hotărâri au declarat apel ambele părți, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. Curtea de Apel Brașov, prin decizia nr.327/Ap din 6 iunie 2001, a admis apelul declarat de reclamanta S.C. R. S.R.L. și pe cale de consecință a schimbat în tot sentința atacată, în sensul că a respins acțiunea reclamantei. În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut că reclamanta nu poate solicita constatarea tacitei relocațiuni, deoarece nu și-a îndeplinit obligația contractuală, respectiv plata chiriei, iar în contractul nr. 100/16 septembrie 1992 nu este inserată vreo clauză privind compensarea eventualei datorii între părți.

Cu privire la pretenția reclamantei la despăgubiri, reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate, instanța de apel a reținut că, în adevăr aceste investiții s-au făcut din convingerea că acest spațiu i se va vinde însă din actul nr. 6079 din 10 martie 1996 încheiat între părți, rezultă că acordul pentru efectuarea amenajărilor s-a dat cu mențiunea expresă fără pretenții la despăgubiri. Mai mult, apreciează aceeași instanță că valoarea amenajărilor a depășit cu mult valoarea de 40 milioane lei, înscrisă în autorizația de construire nr.106/1996. S-a mai argumentat că raporturile juridice dintre părți sunt cele din materia închirierii, ori în acest caz, investițiile efectuate fără acordul proprietarului sau cu acordul lui condiționat „fără pretenții de despăgubiri”, nu îndreptățește reclamanta – chiriaș la recuperarea lor.

Cu privire la soluționarea de către instanța de fond a petitului privind compensarea, Curtea de Apel Mureș a reținut că în mod greșit s-a făcut aplicațiunea dispozițiilor art. 1143 și 1144 C. civ., pe considerentul că, reclamanta nefiind îndreptățită la despăgubiri, compensarea nu poate opera. Prin apelul declarat de reclamanta S.C. G. S.R.L. împotriva sentinței instanței de fond, s-a solicitat actualizarea datoriei la cursul leu – dolar, ajungându-se la valoarea de 975.000.000 lei. Curtea de Apel Brașov, prin decizia mai sus arătată pentru considerentele expuse, a respins ca nefondat apelul reclamantei. La data de 13 septembrie 2001, reclamanta S.C. G.B. S.R.L. a declarat recurs împotriva deciziei instanței de apel, cu respectarea termenelor prevăzute de art. 301 și 303 C. proc.

civ. Recurenta și-a întemeiat cererea pe prevederile art. 304 pct.9 și 10 C. proc. civ., criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie, sub următoarele aspecte: - cu privire la tacita relocațiune, recurenta reclamantă arată că prin adresa nr.2690 din 19 martie 1998 i s-a comunicat prelungirea contractului de închiriere, iar pârâta, prin întâmpinare nu a depus o cerere reconvențională privind încetarea locațiunii ci a invocat neîndeplinirea obligației de plată a chiriei, astfel că, instanța de fond, examinând îndeplinirea reciprocă a obligațiilor dintre părți, corect a prorogat reînnoirea tacită a locațiunii.

- soluția de respingere a petitului privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor făcute cu repararea și amenajarea spațiului închiriat, este de asemenea greșită, susține recurenta, având în vedere că prin adresa nr.3330 din 16 mai 1995 recurenta a solicitat acordul pârâtei pentru efectuarea de investiții de 300 milioane lei, valoare cu care pârâta a fost de acord, iar suma de 40 milioane, înscrisă în autorizația de construire a fost declarată orientativ, pentru plata taxei aferente pentru eliberarea acestei autorizații. Mai susține recurenta că autorizația pentru executarea lucrărilor a fost eliberată la data de 14 martie 1996, iar comunicarea pârâtei în sensul că lucrările se vor executa fără pretenții la despăgubiri a fost transmisă cu câteva zile înainte, împrejurare ce nu a mai permis reclamantei negocierea acestei condiționări.

În concluzie, pentru aceste motive, recurenta a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate cu menținerea soluției pronunțate la fond. Curtea, examinând recursul declarat de reclamantă, prin prisma motivelor invocate constată că este nefondat și urmează a-l respinge, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare. Este neîndoielnic faptul că raporturile juridice dintre părți sunt guvernate de regulile privind contractul de închiriere, în speță nr.100/16 septembrie 1992. Este adevărat că potrivit art. III din acest contract termenul de închiriere este de 5 ani și prin urmare a expirat în 1997. Însă prin acțiune introductivă, reclamanta însăși a arătat că nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, solicitând compensarea acesteia cu contravaloarea investițiilor efectuate la imobil.

Având în vedere că în contractul părților nu este inserată nici o clauză de compensare a unor eventuale datorii reciproce a părților, că însăși reclamanta recunoaște neîndeplinirea obligației ce ține de esența contractului (plata chiriei), rezultă că nu poate fi solicitată constatarea reînoierii locațiunii pe durată nedeterminată. Susținerea recurentei că neplata chiriei s-ar datora majorării unilaterale a acesteia de către pârâtă, tocmai din reevaluarea prețului imobilului, ca urmare a investițiilor efectuate, nu are suport juridic, pe de o parte, iar pe de altă parte, din corespondența părților se deduce că investițiile au putut fi amortizate pe durata de valabilitate a contractului, și nicidecum în sensul unei compensări legale cu chiria neachitată.

Prin urmare, critica formulată de reclamantă cu privire la constatarea reînoirii locațiunii nu poate fi privită decât ca nefondată, astfel că instanța de apel corect a reținut că nu sunt incidente în cauză prevederile art. 1437 C. civ.. Cu privire la plata cheltuielilor efectuate cu investițiile de amenajare a spațiului comercial, Curtea reține că acordul pârâtei a fost dat cu mențiunea expresă fără pretenții la despăgubiri și fără garanția că spațiul va fi vândut reclamantei. În acest context, conform dispozițiilor art. 1447 C. civ., aceste investiții exced reparațiilor acolo menționate și ca atare, reclamanta nu este îndreptățită a le solicita pârâtei. De altfel și acordul pârâtei (condiționat) se rezuma la suma de 40 milioane lei, cât este prevăzut în autorizația de construire nr.206/1996.

Susținerea recurentei că nu a avut posibilitatea negocierii valorii din autorizație, din motive birocratice, nu poate constitui temei de impunere în sarcina pârâtei a plății acestor lucrări. În consecință, constatându-se că reclamanta recunoaște neplata chiriei (neavând relevanță motivația acesteia) precum și că pârâta nu datorează contravaloarea cheltuielilor efectuate cu investițiile, Curtea reține că nu poate opera nici reînoirea tacitei relocațiuni și ca atare nici compensarea legală, astfel că în temeiul art. 312 teza 2 C. proc. civ. va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge recursul declarat de reclamanta S.C. G.B. S.R.L., împotriva deciziei nr.327/Ap din 6 iunie 2001, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 10 februarie 2004.