ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 491/2004

Asupra

recursului de față:

Din

examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin

cererea înregistrată la nr.1698/1999, reclamanta S.C. G.B. S.R.L. a chemat în

judecată pe pârâta S.C. R. S.R.L., solicitând a se constata prorogarea pe

durată nelimitată, prin tacită relocațiune a contractului de închiriere privind

spațiul comercial situat în Brașov,  obligarea pârâtei la plata sumei de 1,5

miliarde lei, reprezentând contravaloare investiții „amenajare” Restaurant

Transilvania, în valoare de 90.768,3 dolari  SUA executate de reclamantă, să se

constate că a operat compensația legală pentru suma de 80 milioane lei,

reprezentând contravaloare chirie restantă până la introducerea cererii,

rămânând un debit de 1.420.000.000 lei, cu cheltuieli de judecată.

Prin

sentința nr.1196/C din 18 octombrie 2000, Tribunalul Brașov a admis în parte

acțiunea formulată și precizată de reclamantă în sensul că a constatat

prorogarea pe durată nedeterminată prin tacită relocațiune a contractului de

închiriere, că pârâta care are față de reclamantă o datorie de 1,5 miliarde

lei, reprezentând contravaloare investiții amenajare restaurant Transilvania,

în valoare de 90.763,3 dolari  SUA, executată de reclamantă.

A

obligat pârâta la plata către reclamantă la suma de 1,5 miliarde lei, cu acest

titlu. A instituit în favoarea reclamantei un drept de retenție asupra

spațiului, până la recuperarea integrală a debitului.

A

constatat că a operat compensația legală pentru suma de 80 milioane lei,

reprezentând contravaloare chirie restantă, astfel că debitul neachitat este de

1.420.000.000 lei.

A acordat

cheltuieli de judecată.

Pentru

a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:

-

în vederea transmiterii cu plată a spațiului comercial deținut de reclamantă în

baza contractului de închiriere încheiat cu pârâta, a fost desemnată o comisie

de experți pentru stabilirea valorii de circulație și a prețului minim de

negociere a spațiului comercial potrivit H.G. 389/1996, H.G. 906/1996 și H.G.

887/1995.

Conform

concluziilor raportului de expertiză, valoarea lucrărilor de investiții

(modernizări, amenajări) efectuate de locatar, la data de 1 mai 1998 era de

777.259.609 lei, sau 90.768,3 dolari  SUA, prețul de circulație fiind de

182.948,44 dolari  SUA.

S-a

mai reținut că lucrările efectuate de reclamantă au avut la bază autorizația de

construcție nr.206/14 iunie 1996 a Consiliului Local Brașov, avizul 124/1995 a

situației Monumentelor istorice precum și acordul locatorului, respectiv

pârâtului.

Deși

reclamanta a achitat avansul de 20% din prețul imobilului, vânzarea spațiului

nu s-a finalizat, dat fiind caracterul de monument istoric al clădirii, iar

avansul a fost restituit reclamntei.

Urmare

a cererii de prelungire a contractului de închiriere, pârâta înștiințează

reclamanta că, contractul acesteia se consideră valabil în mod tacit potrivit

art. 1486, 1437, 1438 C. civ.

Tribunalul,

în raport de cele mai sus arătate a concluzionat că prin lucrările efectuate de

către reclamantă a sporit substanțial valoarea imobilului, astfel că urmează a

se constata dreptul de creanță al reclamantei la valoarea de 90.768,3 dolari

SUA, că se impune instituirea unui drept de retenție asupra spațiului.

Totodată, s-a conchis că nefiind notificat concediul, în speță sunt aplicabile

dispozițiile art. 1437 C. civ., iar în privința compensării, instanța a

stabilit incidența în cauză a dispozițiilor art. 1143, 1144 C. civ., însă se va

respinge compensarea pentru viitor, creanțele nefiind exigibile.

Împotriva

acestei hotărâri au declarat apel ambele părți, criticând-o pentru nelegalitate

și netemeinicie.

Curtea

de Apel Brașov, prin decizia nr.327/Ap din 6 iunie 2001, a admis apelul

declarat de reclamanta S.C. R. S.R.L. și pe cale de consecință a schimbat în

tot sentința atacată, în sensul că a respins acțiunea reclamantei.

În

motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut că reclamanta nu poate

solicita constatarea tacitei relocațiuni, deoarece nu și-a îndeplinit obligația

contractuală, respectiv plata chiriei, iar în contractul nr. 100/16 septembrie

1992 nu este inserată vreo clauză privind compensarea eventualei datorii între

părți.

Cu

privire  la pretenția reclamantei la despăgubiri, reprezentând contravaloarea

investițiilor efectuate, instanța de apel a reținut că, în adevăr aceste

investiții s-au făcut din convingerea că acest spațiu i se va vinde însă din

actul nr. 6079 din 10 martie 1996 încheiat între părți, rezultă că acordul

pentru efectuarea amenajărilor s-a dat cu mențiunea expresă fără pretenții la

despăgubiri.

Mai

mult, apreciează aceeași instanță că valoarea amenajărilor a depășit cu mult

valoarea de 40 milioane lei, înscrisă în autorizația de construire nr.106/1996.

S-a

mai argumentat că raporturile juridice dintre părți sunt cele din materia

închirierii, ori în acest caz, investițiile efectuate fără acordul

proprietarului sau cu acordul lui condiționat „fără pretenții de despăgubiri”,

nu îndreptățește reclamanta – chiriaș la recuperarea lor.

Cu

privire la soluționarea de către instanța de fond a petitului privind

compensarea, Curtea de Apel Mureș a reținut că în mod greșit s-a făcut

aplicațiunea dispozițiilor art. 1143 și 1144 C. civ., pe considerentul că,

reclamanta nefiind îndreptățită la despăgubiri, compensarea nu poate opera.

Prin

apelul declarat de reclamanta S.C. G. S.R.L. împotriva sentinței instanței de

fond, s-a solicitat actualizarea datoriei la cursul leu – dolar, ajungându-se

la valoarea de 975.000.000 lei.

Curtea

de Apel Brașov, prin decizia mai sus arătată pentru considerentele expuse, a

respins ca nefondat apelul reclamantei.

La

data de 13 septembrie 2001, reclamanta S.C. G.B. S.R.L. a declarat recurs

împotriva deciziei instanței de apel, cu respectarea termenelor prevăzute de

art. 301 și 303 C. proc. civ.

Recurenta

și-a întemeiat cererea pe prevederile art. 304 pct.9 și 10 C. proc. civ.,

criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie, sub următoarele aspecte:

- cu privire la tacita relocațiune,

recurenta reclamantă arată că prin adresa nr.2690 din 19 martie 1998 i s-a

comunicat prelungirea contractului de închiriere, iar pârâta, prin întâmpinare

nu a depus o cerere reconvențională privind încetarea locațiunii ci a invocat

neîndeplinirea obligației de plată a chiriei, astfel că, instanța de fond,

examinând îndeplinirea reciprocă a obligațiilor dintre părți, corect a prorogat

reînnoirea tacită a locațiunii.

-

soluția de respingere a petitului privind obligarea pârâtei la plata

cheltuielilor făcute cu repararea și amenajarea spațiului închiriat, este de

asemenea greșită, susține recurenta, având în vedere că prin adresa nr.3330 din

16 mai 1995 recurenta a solicitat acordul pârâtei pentru efectuarea de

investiții de 300 milioane lei, valoare cu care pârâta a fost de acord, iar

suma de 40 milioane, înscrisă în autorizația de construire a fost declarată

orientativ, pentru plata taxei aferente pentru eliberarea acestei autorizații.

Mai

susține recurenta că autorizația pentru executarea lucrărilor a fost eliberată

la data de 14 martie 1996, iar comunicarea pârâtei în sensul că lucrările se

vor executa fără pretenții la despăgubiri a fost transmisă cu câteva zile

înainte, împrejurare ce nu a mai permis reclamantei negocierea acestei

condiționări.

În

concluzie, pentru aceste motive, recurenta a solicitat admiterea recursului,

casarea deciziei atacate cu menținerea soluției pronunțate la fond.

Curtea,

examinând recursul declarat de reclamantă, prin prisma motivelor invocate

constată că este nefondat și urmează a-l respinge, pentru considerentele ce se

vor arăta în continuare.

Este

neîndoielnic faptul că raporturile juridice dintre părți sunt guvernate de

regulile privind contractul de închiriere, în speță nr.100/16 septembrie 1992.

Este

adevărat că potrivit art. III din acest contract termenul de închiriere este de

5 ani și prin urmare a expirat în 1997.

Însă

prin acțiune introductivă, reclamanta însăși a arătat că nu și-a îndeplinit

obligația de plată a chiriei, solicitând compensarea acesteia cu contravaloarea

investițiilor efectuate la imobil.

Având

în vedere că în contractul părților nu este inserată nici o clauză de

compensare a unor eventuale datorii reciproce a părților, că însăși reclamanta

recunoaște neîndeplinirea obligației ce ține de esența contractului (plata

chiriei), rezultă că nu poate fi solicitată constatarea reînoierii locațiunii

pe durată nedeterminată.

Susținerea

recurentei că neplata chiriei s-ar datora majorării unilaterale a acesteia de către

pârâtă, tocmai din reevaluarea prețului imobilului, ca urmare a investițiilor

efectuate, nu are suport juridic, pe de o parte, iar pe de altă parte, din

corespondența părților se deduce că investițiile au putut fi amortizate pe

durata de valabilitate a contractului, și nicidecum în sensul unei compensări

legale cu chiria neachitată.

Prin

urmare, critica formulată de reclamantă cu privire la constatarea reînoirii

locațiunii nu poate fi privită decât ca nefondată, astfel că instanța de apel

corect a reținut că nu sunt incidente în cauză prevederile art. 1437 C. civ..

Cu

privire la plata cheltuielilor efectuate cu investițiile de amenajare a

spațiului comercial, Curtea reține că acordul pârâtei a fost dat cu mențiunea

expresă fără pretenții la despăgubiri și fără garanția că spațiul va fi vândut

reclamantei.

În

acest context, conform dispozițiilor art. 1447 C. civ., aceste investiții exced

reparațiilor acolo menționate și ca atare, reclamanta nu este îndreptățită a le

solicita pârâtei. De altfel și acordul pârâtei (condiționat) se rezuma la suma

de 40 milioane lei, cât este prevăzut în autorizația de construire nr.206/1996.

Susținerea

recurentei că nu a avut posibilitatea negocierii valorii din autorizație, din

motive birocratice, nu poate constitui temei de impunere în sarcina pârâtei a

plății acestor lucrări.

În

consecință, constatându-se că reclamanta recunoaște neplata chiriei (neavând

relevanță motivația acesteia) precum și că pârâta nu datorează contravaloarea

cheltuielilor efectuate cu investițiile, Curtea reține că nu poate opera nici

reînoirea tacitei relocațiuni și ca atare nici compensarea legală, astfel că în

temeiul art. 312 teza 2 C. proc. civ. va respinge ca nefondat recursul declarat

de reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge

recursul declarat de reclamanta S.C. G.B. S.R.L., împotriva deciziei nr.327/Ap

din 6 iunie 2001, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția comercială și de

contencios administrativ, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată,

în ședința publică, astăzi 10 februarie 2004.