ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7420/2011

Asupra recursului de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 17 septembrie 2009 pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, reclamanții T.A., T.M.C.D. și T.G.I. au solicitat obligarea pârâților Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice și Ministerul Finanțelor Publice, în nume propriu, la plata sumei de 183.775,7 euro, echivalentul sumei de 790.235,51 RON, reprezentând diferența dintre valoarea de piață a imobilului situat în București, str. B-dul Dacia, nr. 103, ap.8, sector 2 și prețul reactualizat, precum și valoarea îmbunătățirilor aduse imobilului. În motivarea cererii, se arată că reclamanta T.A.

împreună cu soțul acesteia T.G.F., în prezent decedat, au cumpărat în anul 1996 imobilul în baza Legii nr. 112/1995 conform contractului de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996. Din certificatul de calitate de moștenitor din 06 iulie 2005 și cel de moștenitor din 29 iunie 2007 rezultă că reclamanții sunt moștenitorii legali ai defunctului T.G.F. Urmare acțiunilor promovate în instanță de fostul proprietar, prin Sentința civilă nr. 4430 din 07 iunie 2004 pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București, rămasă definitivă și irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanta T.A., împreună cu soțul acesteia T.G.F.

Totodată prin Sentința civilă nr. 5163 din 02 iunie 2008, definitivă și irevocabilă, pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București în Dosarul civil nr. 11533/300/2007, Ministerul Finanțelor Publice a fost obligat să restituie reclamanților contravaloarea prețului actualizat în funcție de rata inflației, respectiv suma de 60.213,54 RON, iar Municipiul București a fost obligat să le plătească valoarea îmbunătățirilor aduse imobilului în sumă de 9550,95 RON. Expertiza în specialitatea construcții a avut ca obiective identificarea imobilului și stabilirea valorii de piață, urmând ca după stabilirea valorii, din aceasta să fie scăzut prețul reactualizat de 60.213,54 RON plătit în baza Legii nr. 112/1995 și 9.550,95 RON reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor, conform Sentinței civile nr. 5163 din 02 iunie 2008, definitivă și irevocabilă, pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București în dosarul civil nr. 11533/300/2007.

A fost depus raportul de expertiză construcții întocmit de expertul tehnic C.M. În drept au fost invocate dispozițiile art. 50 alin. (2 2 ), alin. (3) și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Prin Sentința civilă nr. 856 din 21 mai 2010, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, s-a respins acțiunea, ca neîntemeiată. Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că potrivit dispozițiilor art. 50 alin. (2) din Legea 10/2001, chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate au dreptul la restituirea prețului actualizat iar potrivit alin. (2 1 ) cei ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea disp.

Legii nr. 112/1995 au dreptul la restituirea prețului de piață. Prin raportarea acestor dispoziții la dispozițiile art. 20 alin. (2) și (2 1 ) din Legea nr. 10/2001 reiese că noțiunea de desființare prevăzută de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu include și situația evicțiunii în urma admiterii unei acțiuni în revendicare în care s-au comparat titlurile părților, deoarece din economia textului rezultă că acesta are în vedere numai contractele desființate pentru că au fost încheiate cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995. Or, desființarea pentru nerespectarea unor condiții de validitate la încheierea actului juridic nu se poate produce decât prin declararea nulității, aceasta fiind singura sancțiune de drept civil care intervine în acest caz.

Constatându-se că prin decizie irevocabilă contractul de vânzare-cumpărare a fost anulat, respectiv acesta fiind încheiat cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, instanța apreciază că, solicitarea reclamanților care au primit prețul actualizat și valoarea îmbunătățirilor de plată a diferenței dintre aceste sume și prețului de piață este neîntemeiată, aceștia având dreptul doar la plata prețului actualizat și îmbunătățiri, drept care a fost consfințit printr-o hotărâre judecătorească. Prin Decizia nr. 644 A din 11 noiembrie 2010 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, s-a respins apelul declarat de reclamanții T.A., T.M.-C.-D. și T.G.-I.

În motivarea soluției sale, instanța de apel a reținut următoarele considerente: Prin contractul de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996, SC A. SA, în calitate de reprezentant al Primăriei Municipiului București a vândut către T.G.F. și T.A., imobilul situat în București, B-dul Dacia, nr. 103, ap.8, sector 2, în suprafață utilă de 128,94 mp, în temeiul Legii nr. 112/1995. Conform certificatului de calitate de moștenitor din 06 iulie 2005 și cel de moștenitor din 29 iunie 2007, reiese că T.G.F. a decedat la data de 18 mai 2005, iar moștenitorii acestuia sunt T.A., în calitate de soție supraviețuitoare, T.M.C.D. și T.G.I., în calitate de fii.

Prin Sentința civilă nr. 4430 din 07 iunie 2004 pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București în Dosarul nr. 9336/2001, rămasă irevocabilă prin respingerea recursului, s-a constatat în mod irevocabil nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996 încheiat între SC A. SA, în calitate de reprezentant al Primăriei Municipiului București și T.G.F. și T.A., în calitate de cumpărători. Din considerentele sentinței respective reiese că imobilul a trecut în proprietatea statului cu nerespectarea identității între persoana menționată ca proprietar în listele anexă la Decretul nr. 92/1950 și adevăratul proprietar la data preluării, instanța constatând că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu.

Totodată prin Sentința civilă nr. 5163 din 02 iunie 2008, definitivă și irevocabilă, pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București în Dosarul civil nr. 11533/300/2007, Ministerul Finanțelor Publice a fost obligat să restituie reclamanților contravaloarea prețului actualizat în funcție de rata inflației, respectiv suma de 60.213,54 RON iar Municipiul București a fost obligat să le plătească valoarea îmbunătățirilor aduse imobilului în sumă de 9.550,95 RON. Sub aspectul temeiniciei obligării pârâților la plata acestor sume, s-a reținut că, potrivit regulilor generale din materia contractului de vânzare-cumpărare, obligația de garanție pentru evicțiune revine vânzătorului, care în speță este Municipiul București.

Pe de altă parte, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au o situație specială, ele neconstituind pentru unitatea deținătoare o expresie a libertății contractuale, ci executarea unei obligații legale exprese, cea corelativă dreptului chiriașului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din acest act normativ. De asemenea, faptul că unitățile deținătoare acționau ca mandatari fără reprezentare ai statului, rezultă și din împrejurarea că sumele încasate din aceste vânzări nu intrau în patrimoniul lor, ci într-un fond extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor constituit prin dispozițiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Tocmai de aceea, prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 s-a prevăzut că restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către MEF din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995. Acest text de lege este incident și în situația de față, în care se solicită diferența dintre valoarea de circulație a imobilului și prețul actualizat și îmbunătățiri, prin argumentul de analogie, deoarece nu există nicio rațiune care să justifice o diferență de tratament sub aspectul persoanei care trebuie să răspundă juridic pentru pierderea dreptului de proprietate de către cumpărători, în ipoteza în care se solicită restituirea prețului și cea în care se solicită compensarea scăderii valorii încorporate în bunul cumpărat.

În plus, nu este echitabil ca răspunderea să revină celui care și-a îndeplinit o obligație legală, ci celui care a dispus această măsură și a încasat prețul. Conform disp. art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009 proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Curtea de apel a reținut că, potrivit dispozițiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate au dreptul la restituirea prețului actualizat iar potrivit alin. (2 1 ) cei ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 au dreptul la restituirea prețului de piață. Prin raportarea acestor dispoziții la dispozițiile art. 20 alin. (2) și (2 1 ) din Legea nr. 10/2001 reiese că noțiunea de desființare prevăzută de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu include și situația evicțiunii în urma admiterii unei acțiuni în revendicare în care s-au comparat titlurile părților, deoarece din economia textului rezultă că acesta are în vedere numai contractele desființate pentru că au fost încheiate cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

Or, desființarea pentru nerespectarea unor condiții de validitate la încheierea actului juridic nu se poate produce decât prin declararea nulității, aceasta fiind singura sancțiune de drept civil care intervine în acest caz. Concluzia este întărită și de modificările ulterioare ale Legii nr. 10/2001 intervenite în temeiul Legii nr. 1/2009 care a introdus art. 50 1 care se referă la contractele de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995. Chiar dacă și acest text folosește noțiunea de desființare a contractelor de vânzare cumpărare, aceasta este relativ impropriu folosită, deoarece este evident că de această dată situația avută în vedere este cea a evicțiunii, întrucât contractele încheiate cu respectarea condițiilor de validitate nu sunt lovite de nulitate.

Prevederile actului normativ nu vorbesc expres despre anularea contractelor, pentru a fi incidente doar în acest caz, folosind termenul generic de "desființare", care include orice situație de ineficacitate a contractului, creată ca urmare a eludării prevederilor Legii nr. 112/1995, așadar și în situația admiterii irevocabile a unei acțiuni în revendicare. Termenul de "desființare" are în vedere aspectul că nu se mai produc efectele contractului chiriașului, fără a distinge în raport de cauza acestei situații. Prin urmare, chiriașul al cărui titlu de proprietate a fost anulat are dreptul la acordarea prețului actualizat, iar în cazul în care titlul său nu a fost anulat, ci doar a fost evins printr-o acțiune în revendicare, are dreptul doar la valoarea de circulație a imobilului.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții care, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., au formulat următoarele critici: Atât instanța de fond, cât și cea de apel au respins cererea de chemare în judecată, motivând că, prin hotărâri judecătorești anterioare, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, precum și faptul că, în speță, cumpărătorii imobilului la acel moment, nu au fost de bună credință și nu au fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995 la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Instanța de apel a apreciat în mod greșit că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu au fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995, că persoana care a dobândit imobilul deținând calitatea de chiriaș și al cărui titlu de proprietate a fost anulat, are dreptul la acordarea prețului actualizat, iar în cazul în care titlul său nu a fost anulat, ci doar a fost evins printr-o acțiune în revendicare, are dreptul la valoarea de circulație a imobilului. Mai susțin recurenții că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare au fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995, la acea dată, titlul statului nu era contestat, nu exista niciun litigiu pe rolul instanțelor de judecată în acest sens, astfel că vânzarea imobilului a fost legală.

După apariția Legii nr. 10/2001 și a contestării titlului statului în instanță, s-a constatat nevalabilitatea titlului statului și, în subsidiar, contractul de vânzare cumpărare a fost anulat. Respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, trebuie apreciată în raport de dispozițiile art. 2, art. 9, art. 14 și art. 17 din acest act normativ. Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului reclamanților, iar pe fond, admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată. Intimatul nu a formulat întâmpinare. Verificând legalitatea deciziei recurate în raport de criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins ca atare, pentru următoarele considerente: Curtea de apel a stabilit ca situație de fapt, ce nu mai poate fi reanalizată în recurs față de actuala reglementare a dispozițiilor art. 304 C. proc.

civ., că prin contractul de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996, SC A. SA, în calitate de reprezentant al Primăriei Municipiului București, a vândut către T.G.F. și T.A., imobilul situat în București, B-dul Dacia, nr. 103, ap.8, sector 2, în temeiul Legii nr. 112/1995. La data de 18 mai 2005, T.G.F. a decedat, iar moștenitorii acestuia sunt T.A., în calitate de soție supraviețuitoare, T.M.C.D.

și T.G.I., în calitate de fii, conform certificatului de calitate de moștenitor din 06 iulie 2005 și cel de moștenitor din 29 iunie 2007. Prin Sentința civilă nr. 4430 din 07 iunie 2004 pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București, irevocabilă prin respingerea recursului, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996. Totodată prin Sentința civilă nr. 5163 din 02 iunie 2008 pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București, definitivă și irevocabilă, Ministerul Finanțelor Publice a fost obligat să restituie reclamanților contravaloarea prețului actualizat în funcție de rata inflației, respectiv suma de 60.213,54 RON, iar Municipiul București a fost obligat să le plătească valoarea îmbunătățirilor aduse imobilului în sumă de 9.550,95 RON.

Față de această situație de fapt, Înalta Curte constată că s-a făcut o corectă aplicare a prevederilor legale incidente în cauză. Astfel, constatarea făcută de instanțele anterioare prin hotărârile judecătorești menționate, în sensul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996 s-a făcut cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 se impune în prezentul litigiu cu putere de lucru judecat, nemaiputând fi cenzurată. În caz contrar, ar fi nesocotite concluziile unei hotărâri judecătorești definitive ce cuprinde o dezlegare sub acest aspect.

Totodată, dezlegările anterioare al instanțelor atrag aplicarea art. 50 alin. (2) și (3) din Legea nr. 10/2001, deoarece restituirea prețului achitat în temeiul unui contract de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 către cumpărătorul care a pierdut, ulterior, în justiție, dreptul de proprietate asupra imobilului este reglementată diferit prin prevederile art. 50 - 50 1 din Legea nr. 10/2001, făcându-se distincție între situația contractelor încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și cea a contractelor încheiate cu eludarea dispozițiilor acesteia. Argumentele instanțelor de fond s-au fundamentat pe considerentele în temeiul cărora, în litigiile anterioare, s-a invalidat contractul de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996 încheiat de reclamantă, împreună cu soțul său, în prezent decedat, în temeiul Legii nr. 112/1995.

Stabilindu-se cu putere de lucru judecat că la încheierea actului juridic au fost încălcate normele prevăzute de Legea nr. 112/1995, în cauză devin incidente prevederile art. 50 alin. (2) și (3) din Legea nr. 10/2001, care reglementează restituirea prețului plătit de chiriași în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995, iar nu dispozițiile art. 50 1 din aceeași lege care au în vedere ipoteza unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Susținerile vizând încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996 cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 nu pot fi cenzurate în prezentul litigiu.

Valabilitatea acestui act a fost verificată într-un litigiu anterior, finalizat prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești irevocabile, iar dezlegările cuprinse în această hotărâre sub aspectul menționat se impun cu putere de lucru judecat în prezenta cauză. Așa fiind, față de considerentele expuse, în baza dispozițiilor art. 312 C. proc. civ. cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat în cauză.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții T.A., T.M.C.D. și T.G.I. împotriva Deciziei nr. 644 A din 11 noiembrie 2010 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 octombrie 2011.