ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1701/2012

Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 385 din 14 iulie 2010 pronunțată de Tribunalul Caraș Severin, în dosarul nr. 4188/115/2009 s-a admis acțiunea formulată de reclamanta SC B. SRL împotriva pârâtelor SC M.V.C. Reșița și a SC L.G. SRL Reșița, și în consecință: A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 331 din 1 aprilie 2009 de Biroul Notarului Public L.B., prin care pârâta SC M.V.C. Reșița a înstrăinat către pârâta SC L.G. SRL Reșița imobilul identificat în C.F. nr. 12434 Câlnic, nr. top. G.100/0/23/sc.I/P/2/1, situat în municipiul Reșița, județul Caraș Severin, contra sumei de 181.600 lei.

A admis cererea de chemare în garanție pentru răspunderea în evicțiune formulată de pârâta SC L.G. SRL Reșița împotriva pârâtei SC M.V.C. Reșița și, în consecință, a obligat pârâta SC M.V.C. Reșița să restituie pârâtei SC L.G. SRL Reșița suma de 300.822,42 lei, compusă din suma de 189.754 lei (prețul imobilului actualizat cu indicele de inflație); suma de 103.068,42 lei (reprezentând contravaloarea chiriei pentru perioada 1 aprilie 2009 – 1 mai 2010 conform contractului de locațiune nr. 467 din 29 septembrie 2005, completat prin actul adițional nr. 661 din 28 octombrie 2008, plătită vânzătorului de către locatar și după vânzarea imobilului și penalitățile de neplată a chiriei stipulate în contractul de locațiune) și suma de 8.000 lei, reprezentând cheltuieli legate de achiziționarea imobilului (speze notariale, cheltuieli cu licitația, impozit pe clădiri, etc.), actualizate la zi cu indicele de inflație.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare nr. 331 din 1 aprilie 2009 de biroul notarului public B.L. (filele 100 - 103 dosar), pârâta SC M.V.C. Reșița a vândut pârâtei SC L.G. SRL Reșița întregul drept de proprietate asupra unitate individuală înscrisă în C.F. număr 30028-C1-U2 a Municipiului Reșița (provenită din conversia de pe hârtie a C.F. număr 12434 Câlnic), număr top G.100/0/23/sc.I/P/2/I, compus din spațiu comercial 2/I, în suprafață construită de 45,44 metri pătrați, din părțile de folosință comună revenindu-i 6,16 metri pătrați teren, situată administrativ în Reșița/Câlnic, județul Caraș Severin, situată pe terenul intravilan proprietatea Statului Român, înscris în C.F.

30028 a Municipiului Reșița, (provenită din conversia de pe hârtie a Cărții Funciare numărul 6011), număr top G100/o/23, în suprafață de 2068 metru pătrați, prețul vânzării în cuantum de 181.600 lei, scutit de TVA în baza art. 141 alin. (2) lit. f) C. fisc., fiind achitat integral de pârâta SC L.G. SRL Reșița prin virament bancar. Cu privire la fondul cauzei, instanța a constatat că, potrivit art. 65 din Legea nr. 1/2005, „Orice înstrăinare sau transmitere a folosinței imobilizărilor corporale, care sunt proprietatea societății cooperative, se poate realiza numai cu plată, cu aprobarea adunării generale” și că potrivit art. 44 și art. 65 din Legea nr. 1/2005 și art. 54 și art. 86 din Statutul SC M.V.C.

Reșița, Adunarea Generală extraordinară și hotărârea de aprobare a vânzării imobilului trebuia ținută, respectiv pronunțată, anterior datei de 25 martie 2009 și nu ulterior datei la care a avut loc vânzarea prin licitație. Or, din Hotărârea nr. 9 din 23 iunie 2009 a Adunării Generale Extraordinare a pârâtei SC M.V.C. Reșița rezultă că s-a aprobat vânzarea făcută anterior acestei date de 23 iunie 2009, adică vânzarea din 25 martie 2009. De asemenea, s-a reținut că Hotărârea nr. 15 din 18 decembrie 2008, invocată de pârâta 1 în procesul-verbal nr. 166 din 25 martie 2009 nu împuternicește Consiliul de Administrație al pârâtei SC M.V.C.

Reșița să înstrăineze activele societății, dimpotrivă, în art. 6 al hotărârii, se prevede că nu pot fi înstrăinate sau date în folosință spațiile în care se derulează activități proprii ale societății, ori în spațiul în cauză, care a fost vândut abuziv, își desfășoară activitatea reclamanta, al cărei administrator este membru cooperator care derulează activități proprii societății. Referitor la Hotărârile nr. 1 din 29 ianuarie 2009 și nr.5 din 25 februarie 2009 ale Consiliului de Administrație al pârâtei 1, instanța a constatat că nici acestea nu îndeplinesc condițiile prevăzute de art. 65 din Legea nr. 1/2005 sau/și de art. 54 din Statutul SC M.V.C. Reșița, întrucât la dosarul cauzei nu a fost depus niciun înscris care să reflecte respectarea dreptului de preemțiune al membrilor cooperatori la cumpărarea imobilelor care sunt în proprietatea cooperativei, drept acordat acestora și de prevederile art. 86 din statutul SC M.V.C.

Reșița. În concluzie s-a constatat că înstrăinarea activului s-a făcut fără aprobarea prealabilă a Adunării Generale, adică la data de 25 martie 2009 nu a existat nicio hotărâre a Adunării Generale Extraordinare prin care să se aprobe vânzarea imobilului în cauză, astfel că orice aprobare ulterioară este tardivă și nu are semnificație juridică în speță. Cu privire la cererea de chemare în garanție instanța a constatat că este fondată, întrucât la data vânzării, pârâta SC M.V.C. Reșița nu i-a predat efectiv imobilul vândut și nici nu i-a remis cheile clădirii pârâtei SC L.G.

SRL, conform obligației ce-i revenea potrivit prevederilor art. 1315 C. civ., deoarece imobilul era închiriat unei alte societăți, reclamanta SC B. SRL, în baza unui contract de locațiune care înceta la data de 31 decembrie 2009, prin contractul de vânzare-cumpărare fiindu-i impusă obligația de a menține acest contract până la data încetării lui 31 decembrie 2009. Prin decizia nr. 158 din 9 iunie 2011, Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, a admis apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a respins cererea de chemare în judecată a reclamantei, precum și cererea de chemare în garanție a pârâtei, dispunând întoarcerea executării silite, executare efectuată în dosarul de executare nr. 121/2011.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că reclamanta SC B. SRL nu justifică un asemenea interes, din moment ce nu este decât un chiriaș în spațiul comercial ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută a solicitat a fi constatată, iar prin reîntoarcerea imobilului (spațiului comercial) în patrimoniul pârâtei SC M.V.C., reclamanta SC B. SRL nu are niciun folos, în sine, întrucât va rămâne mai departe tot chiriaș. De asemenea, instanța a avut în vedere că, reclamanta SC B. SRL nu are calitatea de membru cooperator al pârâtei SC M.V.C., deci revenirea imobilului în patrimoniul SC M.V.C. nu i-ar profita cu nimic, cum nici administratoarea reclamantei, d-na S.V.

nu mai este membru cooperator al SC M.V.C. de la data de 10 februarie 2009. Tot din această perspectivă, a calității de membru cooperator Curtea a constatat că reclamanta SC B. SRL nu poate solicita anularea actului de înstrăinare pentru motivul că membrilor cooperatori (alții decât ea) nu li s-a respectat acest drept. Examinând și aspectele privind cauzele pentru care s-a solicitat constatarea nulității absolute, Curtea a constatat că ele nu se regăsesc.

Astfel, Curtea a reținut că acest acord prealabil de vânzare a fost dat, prin Hotărârea adunării generale nr. 15 din 18 decembrie 2008, care la art. 6 prevede că spațiile care devin disponibile ca urmare a rezilierii contractelor de închiriere din cauza nerespectării clauzelor din contracte sau alte motive impuse de necesități juridice sau de altă natură să fie închiriate prin licitație sau negociere, iar în cazuri urgente legate de anumite modernizări-dotări ale unor puncte de lucru supuse autorizărilor și nu există posibilități de finanțare din alte resurse, să fie înstrăinate tot prin licitație sau negociere de către Consiliul de Administrație, neexistând nicio prevedere legală care să impună ca fiecare înstrăinare în parte să fie făcută cu aprobare prealabilă în care să fie cuprins și prețul vânzării, întrucât acest preț se stabilește prin licitație sau prin negociere.

S-a mai reținut că, în baza acestei hotărâri, a fost emisă Hotărârea nr. 1 din 29 ianuarie 2009 a Consiliului de Administrație al SC M.V.C., prin care s-a analizat și aprobat Nota de fundamentare pentru vânzarea spațiului comercial, s-a aprobat Raportul de evaluare a spațiului comercial și s-a aprobat prețul minim de pornire a licitației, ceea ce denotă că vânzarea imobilului nu a fost un act arbitrar, samavolnic și obscur al conducerii SC M.V.C., ci o finalizare a unei proceduri stabilite prin Hotărârea nr. 15 din 18 decembrie 2008 a adunării generale cu numai puțin timp în urmă. În ceea ce privește cererea de chemare în garanție, Curtea a reținut că, prin respingerea cererii de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, dispărând cauza evicțiunii, a dispărut și evicțiunea, astfel că nu se mai justifică răspunderea pârâtei SC M.V.C.

pentru evicțiune. Împotriva deciziei, reclamanta a declarat recurs prin care a invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susținut următoarele: - Instanța de apel a confundat și a aplicat greșit două instituții de drept procesual, respectiv calitatea procesuală activă și interesul. Recurenta susține că, deși în considerentele deciziei s-a reținut că SC B. SRL nu are calitate procesuală activă a motivat că aceasta nu are interes în cauză pentru a putea invoca nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare. Sub acest aspect se apreciază că reclamanta are atât interes cât și calitate procesuală activă pentru că la data întocmirii contractului de vânzare - cumpărare nr. 331/2009 și la data promovării acțiunii avea calitatea de chiriaș al spațiului în litigiu, justificând un interes pentru promovarea acțiunii în justiție.

Față de aceste argumente, recurenta consideră că decizia atacată este lipsită de temei legal, deoarece se bazează pe o interpretare eronată a probelor administrate și a dispozițiilor legale, interesul său fiind unul actual, câtă vreme i-a fost cauzat un prejudiciu material direct prin imposibilitatea folosinței și a achiziției imobilului în cauză, imobil deținut de administratorul său, în baza calității de membru cooperator. Se afirmă că, în cunoștință de cauză, intimata a fraudat interesele membrilor cooperatori și ale chiriașilor, urmărind un scop ilicit, concretizat în crearea unei stări de fapt care să conducă la imposibilitatea membrilor cooperatori și a chiriașilor de a achiziționa imobilele deținute și la care au efectuat investiții considerabile.

- Instanța de apel a reținut greșit că reclamanta nu are niciun folos prin întoarcerea executării pentru că, în realitate, are posibilitatea de a achiziționa spațiul în litigiu pe care îl folosește din anul 1985 și la care a făcut investiții. - Instanța de apel reținut în contradictoriu că reclamanta are calitatea de chiriaș, cât și că nu are o astfel de calitate, aceeași contradicție regăsindu-se în cazul calității de membru cooperator a administratorului reclamantei. - Reluând aspecte ale situației de fapt, considerate ca fiind relevante, cum ar fi, participarea la licitație și succesiunea contractelor de închiriere derulate de-a lungul timpului, recurenta apreciază că intimata nu avea posibilitatea legală de a înstrăina imobilul fără aprobarea adunării generale a membrilor cooperatori.

De asemenea, se apreciază că sunt contradictorii și nelegale reținerile instanței relative la următoarele statuări: „regularizarea unui act juridic constă în validarea unui act juridic lovit de nulitate, adăugându-i sau complinindu-l cu un element care îi lipsește. Prin regularizare, un act juridic lovit de nulitate devine retroactiv valabil, inclusiv față de terțele persoane”, încălcându-se art. 65 din Legea nr. 1/2005, art. 54 și art. 86 din Statutul SC M.V.R. Reșița. Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Prima critică prin care se susține o pretinsă confuzie creată de instanța de apel asupra calității procesuale active și a interesului reclamantei în promovarea acțiunii, confuzie rezultată din considerentele deciziei atacate, nu poate fi primită.

Ca sancțiune de drept civil, ce intervine în cazul unui act juridic încheiat cu nerespectarea unei norme juridice care ocrotește un interes general, nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană care are interes. Această regulă își găsește justificarea în normele protejate, în faptul că nulitatea este menită să ocrotească interese obștești, așa încât, un cerc larg de persoane pot dobândi legitimitate procesuală activă la invocarea ei. De asemenea, în cazul nulității absolute, calitatea procesuală activă este strâns legată de o altă condiție – tot de ordin procesual – respectiv de aceea a interesului, adică de folosul practic urmărit de cel care recurge la acțiunea civilă, interes ce trebuie să fie personal.

Așadar, deși nulitatea ocrotește un interes obștesc (general), un asemenea interes nu exclude existența și a unui interes individual (personal), iar persoana care invocă nulitatea absolută a unui act juridic trebuie să urmărească obținerea unui folos propriu din anularea actului respectiv. Cu alte cuvinte, acordând unui cerc larg de persoane posibilitatea de a invoca nulitatea absolută a unui act juridic, legea le acordă acestor persoane calitate procesuală activă, dar aceasta nu înseamnă că în mod automat ele ar justifica și un interes propriu, deoarece, în privința condițiilor de exercițiu ale acțiunii civile, calitatea procesuală nu se confundă cu interesul. Acest raționament a fost folosit de instanța de apel atunci când a analizat cauzele de nulitate invocate de reclamantă în susținerea nulității contractului părților.

Astfel, cu privire la primul motiv de nulitate – nerespectarea dreptului de preemțiune – în mod corect s-a constatat că acesta poate atrage doar nulitatea relativă, putând fi invocat doar de membrii cooperatori, calitate pe care societatea reclamantă nu o deține pentru a dobândi legitimitate procesuală activă, neavând relevanță calitatea de membru cooperator pe care ar fi deținut-o sau ar deține-o administratorul reclamantei. În privința celui de-al doilea motiv de nulitate, acela al lipsei acordului prealabil de vânzare al adunării generale, instanța de apel a reținut în mod corect că reclamanta nu justifică un interes personal, în condițiile în care o eventuală revenire a imobilului în patrimoniul pârâtei nu i-ar profita în vreun fel reclamantei câtă vreme pârâta va putea să-și exercite dreptul de dispoziție asupra imobilului în litigiu cum va considera de cuviință.

Cât privește susținerea recurentei că ar justifica un folos practic prin aceea că ar avea posibilitatea achiziționării spațiului la care a efectuat investiții considerabile, acesta este pur ipotetic pentru că nimeni nu-i va putea garanta reclamantei că pârâta îi va vinde în viitor spațiul. De altfel, aceasta a mai încercat anularea licitației prin care s-a înstrăinat imobilul, încercare ce a eșuat în instanță. În consecință, instanța de apel a aplicat corect regulile ce guvernează regimul juridic al nulității sub aspectul calității procesuale active și al interesului, motiv pentru care criticile recurentei sunt nefondate. Cum, instanța de apel s-a pronunțat asupra acestor excepții de procedură este evident că analizarea pe fond a cauzei de nulitate întemeiată pe dispozițiile art. 65 din Legea nr. 1/2005 era de prisos, motiv pentru care criticile pe acest aspect nu vor face obiectul cenzurii instanței de recurs.

Toate celelalte critici ce vizează organizarea licitației ori succesiunea contractelor de închiriere derulate în timp or pretinsa reținere contradictorie a instanței cu privire la calitatea de chiriaș a recurentei nu pot face obiectul analizei în această cale de atac întrucât nu privesc nelegalitatea deciziei atacate. În consecință, pentru considerentele expuse, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ. Având în vedere dispozițiile art. 274 C. proc. civ., recurenta va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 754 lei către intimată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC B. SRL REȘIȚA împotriva deciziei comerciale nr. 158 din 9 iunie 2011, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, ca nefondat. Obligă recurenta-reclamantă să plătească intimatei-pârâte SC M.V.C. suma de 754 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 martie 2012.