ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1539/2005

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la data de 1 iulie 2002, reclamanta SC M. SA Giurgiu, a chemat în judecată pârâta SC A. SRL Giurgiu, solicitând ca în baza hotărârii ce se va pronunța să se dispună rezilierea contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de cumpărare din 4 mai 1999 și evacuarea acesteia din spațiul comercial situat în Giurgiu str. Nicolae Bălcescu. In susținerea cererii reclamanta arată ca la data de 4 mai 1999, a încheiat cu pârâta contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare, prin care s-a obligat să plătească pârâtei dreptul de folosință și posesie asupra imobilului situat in Giurgiu str. N. Bălcescu, cu teren aferent în suprafață de 20 m.p., iar la expirarea contractului de leasing locatarul SC A. SRL, urma să devină proprietarul activului aflat in posesia sa în condițiile respectării întocmai ale clauzelor contractuale.

Mai arată reclamanta că pârâta nu și-a respectat obligațiile asumate, împrejurare ce conduce a rezilierea acestuia. Astfel, pârâta nu a achitat redevențele pe lunile octombrie 2000, august 2001, octombrie 2001, decembrie 2002, februarie 2002, aprilie 2002, precum și diferența de suma pe care pârâta a refuzat să le achite în perioada octombrie 2000, decembrie 2000, aprilie 2002, care se ridica la 842.084.731 lei cu T.V.A. 19% in valoare de 159.996.099 lei. De asemenea se mai susține ca pârâta nu a respectat clauzele stipulate în contract, schimbând destinația spațiului din cofetărie în bar, pizzerie, artizanat și a efectuat investiții fără acordul scris al locatorului. În drept s-au invocat dispozițiile art. 1020, 1021 și 480 C. civ.

Pârâta a depus întâmpinare prin care solicită respingerea acțiunii motivat de faptul că nu este îndeplinită condiția de neplată a redevenței timp de două luni consecutive, iar data introducerii acțiunii în reziliere contractul își pierduse deja efectele fiind încheiat pentru perioada 4 mai 1999 – 1 mai 2002. Tribunalul Giurgiu, secția comercială, prin sentința nr. 1318 din 22 decembrie 2003, a respins acțiunea ca nefondată. În motivarea soluției instanța de fond a reținut că reclamanta nu a făcut dovada neîndeplinirii obligațiilor asumate de pârâta utilizatoare. Potrivit art. 8 din contract în cazul în care utilizatorul nu-și execută obligația de plată a redevenței timp de 2 luni consecutive se poate cere rezilierea contractului, numai că această situație nu a avut loc, chiar dacă apare cu o sumă restantă.

Pe de altă parte s-a apreciat că lucrările executate respectiv, îmbunătățirile efectuate nu pot fi considerate investiții care să sporească valoarea acestuia. Împotriva acestei soluții a promovat apel reclamanta criticile vizând modul eronat în care instanța de fond a interpretat pactul comisoriu din contractul încheiat, termenul de două luni consecutive referindu-se la neplată nicidecum la luni calendaristice voința părților fiind aceea de reziliere a contractului în caz de neplată la timp a redevențelor. De asemenea se susține că deși pârâta a recunoscut la interogator schimbarea destinației spațiului instanța de fond în mod eronat a apreciat că nu a fost dovedită, la fel și cu privire la investițiile efectuate.

Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia civilă nr. 253 din 3 iunie 2004, a respins apelul, ca nefondat. Pentru a se pronunța astfel instanța de control judiciar a reținut că neplata parțială a redevențelor nu este de natură a atrage rezilierea contractului câtă vreme părțile au stabilit prin acordul lor că locatorul are dreptul de a rezilia contractul “în cazul in care utilizatorul refuza să primească bunul la termenul stipulat, nu-și respecta obligațiile ce se referă la rezilierea de investiții sau în situația în care se afla în reorganizare sau faliment”. De asemenea locatorul are dreptul de a rezilia contractul în situația neplății redevenței două luni consecutive, ceea ce nu este cazul, având în vedere și dispozițiile art. 983 C. civ., care prevăd că “atunci când este îndoiala, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă”.

Cu privire la celelalte susțineri referitoare la schimbarea destinației și realizarea investițiilor fără acordul locatorului cât și subînchirierea spațiului, fapte recunoscute la interogator, dar acestea au avut loc după expirarea contractului. La data de 22 iulie 2004 SC M. SA a declarat recurs, în termen legal timbrat, criticile soluției instanței de apel vizând aspecte de nelegalitate și netemeinicie invocând ca temei legal dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. Se susține că instanța de apel a săvârșit o gravă eroare când a apreciat că reclamanta creditoare nu a pus în întârziere debitoarea pârâta, știut fiind că în litigiile comerciale debitorul este de drept in întârziere. De asemenea se critică modul în care s-a interpretat chiar cererea de chemare în judecată, prin care s-a solicitat să se dispună rezilierea contractului și nu contestarea rezilierii contractului de leasing dintre părți.

La încheierea contractului, voința reală a părților a fost de a se achita redevențele lunar, iar acest lucru a fost menționat la art. 6 din contract “redevența totală va avea următoare eșalonare lunară…”. Mai mult la data pronunțării deciziei, pârâta intimată îndeplinea condițiile prevăzute în art. 8 de reziliere a contractului, atât pentru neplata redevențelor, cât și condiția intervenită în timpul judecării apelului, respectiv că pârâta intimată se află în faliment. Recursul este fondat. La data de 4 mai 1999, s-a încheiat între reclamanta SC M. SA Giurgiu și pârâta SC A. SRL Giurgiu, un contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, prin care locatorul – reclamanta se obliga să transmită dreptul de folosința și posesie asupra imobilului situat în Giurgiu str. N. Bălcescu, cu teren aferent în suprafață de 20,6 m.p., iar utilizatorul, pârâta, să preia activul și să plătească redevențele în cuantumul și datele fixate în contract.

Potrivit art. 2 din contractul încheiat “predarea – preluarea bunului ce face obiectul utilizării în sistem de leasing imobiliar, se consemnează în proces verbal anexat la prezentul contract”, iar art. 5 stipulează expres că “termenul utilizării în sistem de leasing imobiliar este de 3 ani, cu începere de la data semnării procesului verbal menționat de art. 2”. Deși contractul a fost încheiat la data de 4 mai 1999, potrivit textului precizat termenul utilizării începe de la data semnării procesului verbal de predare - preluare, proces verbal care nu se regăsește în înscrisurile anexate, astfel că motivarea instanțelor bazată pe apărările pârâtei, potrivit cărora la data introducerii acțiunii, 1 iulie 2002, contractul și-a produs deja efectele nu are suport legal.

In aceste condiții în mod eronat instanța de apel nu a examinat situațiile în care se putea dispune rezilierea contractului. Art. 4 din contract stabilea anumite obligații în sarcina utilizatorului cum ar fi: să preia și să folosească bunul după destinația care rezultă din contract; să efectueze plăți cu titlu de redevență, în cuantumul valoric stabilit și la datele fixate să efectueze investițiile convenite cu locatorul numai pe baza acordului scris al acestuia, iar prin art. 8 s-a convenit că “în cazul în care utilizatorul refuza să primească bunul la termenul stipulat, nu își respectă obligațiile ce se referă la realizarea de investiții sau în situația în care se află în reorganizare ori faliment locatorul are dreptul să rezilieze prezentul contract cu daune – interese”.

De asemenea la alineatul 2 părțile au stipulat expres ca “în cazul în care utilizatorul nu își executa obligațiile de plată a redevenței, două luni consecutive locatorul are dreptul de a rezilia contractul cu daune interese…”. Prin cererea de chemare în judecată reclamanta – recurentă a solicitat să se dispună rezilierea contractului pentru nerespectarea obligațiilor asumate prin contractul încheiat respectiv nu a achitat redevențele pe lunile octombrie 2000, august 2001, octombrie 2001, decembrie 2001, aprilie 2002 precum și diferența de sume în perioada octombrie 2000 – aprilie 2002, în valoare totala de 842.084.731 lei, a schimbat destinația spațiului din cofetărie în bar, pizzerie și a efectuat investiții fără acordul locatorului, procedând și la subînchirierea acestuia.

În ceea ce privește neachitarea redevenței în termenul stabilit, criticile formulate sunt întemeiate. Este adevărat că potrivit art. 8 din contract neplata redevenței două luni consecutiv atrage rezilierea, numai că pe de o parte instanța a fost sesizată pentru a se dispune rezilierea și nu constatarea acesteia pe baza pactului comisoriu, iar pe de altă parte nu fost ignorate dispozițiile art. 970 C. proc. civ., potrivit cărora “convențiile trebuie executate cu buna credință”. Ori din actele dosarului rezultă reaua credință a intimatei pârâte, care a achitat redevențele din două în două luni tocmai pentru a evita sancțiunea prevăzută de art. 8 alin. (2) din contractul încheiat. Debitul datorat la data introducerii acțiunii ce se ridică la suma de 842.084.731 lei, demonstrează lipsa intenției pârâtei - intimate de a-și îndeplini întocmai obligația de plată integrală a redevenței.

Potrivit art. 977 C. civ., “interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor”. Așadar legea dă prioritate voinței interne a părților, voinței reale și nu cuvintelor prin care acordul a fost exprimat. In speță, fața de clauza inserata în art. 6 din contractul încheiat rezulta fără putință de tăgadă, că voința reală a părților a fost de a se achita redevențele lunar: “redevența totală va avea următoarea eșalonare lunară…”. Cu privire la celelalte motive invocate în sprijinul rezilierii contractului, rezilierea investițiilor fără acordul locatorului, schimbarea destinației și subînchirierea, pârâta - intimată prin răspunsul la interogator a confirmat aceste situații și așa cum s-a arătat nu se poate reține că acestea s-au realizat după expirarea contractului din moment ce nu s-a făcut dovada începerii termenului utilizării de 3 ani in condițiile art. 5 din convenția intervenită.

Mai mult prin sentința nr. 54 din 18 februarie 2004 a Tribunalului Giurgiu s-a declanșat procedura falimentului, astfel că la data pronunțării deciziei instanței de apel, pârâta intimată îndeplinea condițiile prevăzute în art. 8 de reziliere a contractului fiind în faliment. În adevăr în litigiile comerciale debitorul este de drept în întârziere, în speță nefiind necesară o notificare cum eronat a reținut instanța de apel, urmând a fi reținuta și această critică. Față de cele arătate având în vedere dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E: Admite recursul declarat de reclamanta SC M. SA Giurgiu, împotriva deciziei nr. 253 din 3 iunie 2004 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, pe care o modifică în sensul că admite recursul reclamantei declarat, împotriva sentinței civile nr. 1318 din 22 decembrie 2003 a Tribunalului Giurgiu, pe care o schimbă în tot și pe fond admite acțiunea reclamantei SC M. SA Giurgiu. Dispune rezilierea contractului de leasing din 4 mai 1999 și dispune evacuarea pârâtei SC A. SRL Giurgiu din spațiul comercial situat în Giurgiu str. N. Bălcescu, cu terenul aferent in suprafață de 20 m.p. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 martie 2005.