ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1445/2003

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanta SC M. SA Giurgiu a chemat în judecată pe pârâta SC B.M. SRL, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 143.960.000 lei, reprezentând chirie neachitată pentru spațiul comercial berăria „Pasaj”, închiriată la 29 mai 1998. În cererea reconvențională, pârâta a solicitat contravaloarea lucrărilor de amenajare și investiții executate pentru funcționarea spațiului comercial. Tribunalul Giurgiu, prin sentința civilă nr. 452 din 2 noiembrie 2000, a admis acțiunea modificată, obligând pe pârâtă la 869.275.400 lei, a admis cererea reconvențională, obligând pe reclamantă la 698.072.125 lei, și compensând cheltuielile de judecată, a obligat pe pârâtă la 10.493.131 lei cheltuieli de judecată.

Instanța de fond a reținut, în esență, că pârâta, în calitate de chiriaș, nu și-a îndeplinit la termen obligațiile de plată a chiriei, astfel încât, pe lângă sumele de bani, reprezentând chiria neachitată, datorează și penalități. Pe de altă parte, instanța a reținut că pârâta a efectuat lucrări de reparații și sporire a confortului, care au crescut valoarea spațiilor, iar sumele investite trebuiesc suportate de reclamantă. Curtea de Apel București, în apelul declarat de pârâtă, prin decizia civilă nr. 1253 din 25 septembrie 2001, a respins cererea, considerând că, potrivit clauzelor contractuale, după perioada de închiriere, contractul s-a prelungit, iar datoria la care a fost obligată pârâta este rezultatul folosinței spațiilor, operând tacita relocațiune.

Împotriva deciziei astfel pronunțate, pârâta a declarat recurs, în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. Astfel, critica hotărârii judecătorești atacate privește greșita aplicare a instituției tacitei relocațiuni, întrucât condițiile cerute de art. 1437 C. civ. nu sunt îndeplinite, dar și a forței obligatorii a contractului, care prevedea încetarea de drept a acestuia. Sub aspect probator, instanțele nu au considerat că desfășurarea proceselor a demonstrat voința clară a proprietarului de denunțare a locațiunii, întărită și de promovarea acțiunii în justiție, înainte de împlinirea termenului până la care s-a încheiat contractul. Acestea, alături de modificarea unilaterală a chiriei, demonstrează că nu s-a realizat acordul de voință pentru prelungirea contractelor.

Obligarea pârâtei-apelante la plata penalităților de întârziere, după expirarea contractului, nu e posibilă, întrucât clauza penală subzistă atâta timp cât durează contractul părților, iar motivarea în drept a acțiunii a fost întemeiată pe dispozițiile art. 998 - 999 C. civ. În privința greșitei interpretări a actului dedus judecății, critica hotărârii instanței de apel se referă la dispozițiile art. 7 din contract, prin care neplata unei rate a prețului chiriei convenite lunar se sancționează cu rezilierea unilaterală a contractului, punându-l de drept în întârziere pe chiriaș. Acesta este un pact comisoriu, privind încetarea de drept a contractului, pe care instanța de apel l-a ignorat. Recurenta, printr-un calcul efectuat, consideră că datorează reclamantei suma de 210.912.000 lei, reprezentând chiria și penalitățile de întârziere.

Recursul este nefondat și va fi respins pentru considerentele ce se vor expune. Prin contractul de închiriere nr. 790 din 29 mai 1998, între părți, a fost încheiată o convenție cu termen, care prevedea posibilitatea prelungirii prin acordul părților. Clauzele contractuale prevedeau și penalități pentru plata cu întârziere a chiriei, dar și rezilierea unilaterală, în condițiile în care chiria nu este plătită o singură lună. Potrivit dispozițiilor art. 1436 alin. (1) C. civ., dacă termenul locațiunii a fost determinat prin convenția părților, locațiunea încetează de drept, prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de o înștiințare prealabilă. Pe de altă parte, dacă locatarul rămâne în folosința lucrului după expirarea termenului, fără ca locatorul să-l împiedice, locațiunea se consideră reînnoită, chiar și atunci când părțile nu au convenit expres să o prelungească (art. 1437 și 1452 C. civ.).

Contractul părților prevedea, însă, o clauză de prelungire a termenului de expirare, prin acordul părților, fără a distinge dacă acesta trebuie să fie expres sau tacit. Interpretarea contractelor se face potrivit intenției comune a părților, avându-se în vedere, printre altele, comportamentul ulterior încheierii contractului, practicile și negocierile preliminare. Totodată, interpretarea clauzelor contractuale se face în sensul ca ele să-și producă efectele și nu acela al înlăturării lor ( actus interpretandus est potius ut valeat quam ut percat ). Instanțele de fond au făcut o greșită aplicare a instituției tacitei relocațiuni, înlăturând efectele clauzei, care prevedea prelungirea contractului prin acordul părților.

Faptul că nici una dintre părți nu a denunțat contractul după împlinirea termenului, nu poate fi interpretată decât ca un accept de continuare al acestuia, în forma stabilită inițial. Contractul de locațiune este un contract sinalagmatic, comutativ, astfel încât drepturile și obligațiile reciproce sunt cunoscute. Fiind vorba de obligații reciproce ale părților (ambele având calitatea de debitori în același timp) interpretarea clauzelor îndoielnice nu se va putea face în favoarea debitorului, ci, în sensul ca ele să se aplice potrivit principiului sus menționat. În aceste condiții, forța obligatorie a contractului, enunțată de principiul pacta sunt servanda, își face pe deplin aplicarea prin constatarea prelungirii contractului de locațiune încheiat între părți.

De altfel, reclamanta a renunțat la dreptul său de a denunța unilateral contractul, așa cum prevederile art. 7 din contract stipulau, după cum nici pârâtul nu a întreprins nici o acțiune care să infirme acceptul de prelungire a efectelor convenției părților, rezultând din aceasta. Faptul că locatorul a chemat în judecată pe locatar, la data de 4 mai 1999, pentru neplata chiriei, conduce la concluzia indubitabilă că a înțeles să mențină efectele contractului și pentru viitor, chiar dacă, printr-o adresă anterioară acelei date (nr. 1617 din 27 octombrie 1998) atenționa pe pârâtă asupra rezilierii contractului în cazul în care, în termen de 7 zile, nu își achită obligațiile. Dreptul izvorât din pactul comisoriu urmează același principiu al disponibilității, care urmărește drepturile procesuale, iar reclamantul, în virtutea acestui principiu, nu poate fi obligat să-și exercite prerogativele sale, opțiunea fiind la îndemâna sa.

În ceea ce privește critica referitoare la greșita acordare a penalităților de întârziere, sunt câteva aspecte ce trebuiesc menționate. Deși legea prevede că relocațiunea ia naștere fără garanțiile stipulate pentru asigurarea executării contractului inițial, căci garanțiile trebuiesc stipulate expres și nu pot fi prelungite peste termenul stipulat, jurisprudența a completat-o și cu lipsa sancțiunilor stabilite în contractul inițial. Într-o motivare deficitară, evocând tacita relocațiune, instanțele de fond au acordat totuși penalitățile de întârziere. Situația de fapt conduce însă, la concluzia rezultată din considerentele sus menționate: nu tacita relocațiune, ci prelungirea contractului, în condițiile expres stipulate de părți, conferă locatorului dreptul la acțiune pentru penalitățile de întârziere.

Mai mult, un alt principiu de largă aplicabilitate nemo auditur propriam tupitudine allegans conduce la ideea exercitării drepturilor procesuale de către recurent, în opoziție cu buna credință. Calculul penalităților cu un procent mai mic decât cel stabilit în contract nu poate fi avut în vedere, pentru că, în propria cale de atac, părții nu-i poate fi înrăutățită situația. Nici critica referitoare la temeiul răspunderii nu poate fi socotită întemeiată, cât timp reclamantul, în acțiune, nu a evocat un temei de drept, așa cum greșit indică recurenta ca fiind art. 998 și 999 C. civ., iar instanța a caracterizat răspunderea juridică drept contractuală. Așa fiind, în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc.

civ., Curtea va respinge, ca nefondat, recursul declarat împotriva deciziei civile nr. 1253 din 25 septembrie 2001, pronunțată de Curtea de Apel București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul formulat de SC B.M. SRL Giurgiu împotriva deciziei nr. 1253 din 25 septembrie 2001 a Curții de Apel București, secția VI comercială. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 7 martie 2003.