ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1445/2003

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată

următoarele:

Reclamanta SC M. SA Giurgiu a chemat în judecată pe

pârâta SC B.M. SRL, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 143.960.000

lei, reprezentând chirie neachitată pentru spațiul comercial berăria „Pasaj”,

închiriată la 29 mai 1998.

În cererea reconvențională, pârâta a solicitat

contravaloarea lucrărilor de amenajare și investiții executate pentru funcționarea

spațiului comercial.

Tribunalul Giurgiu, prin sentința civilă nr. 452 din

2 noiembrie 2000, a admis acțiunea modificată, obligând pe pârâtă la

869.275.400 lei, a admis cererea reconvențională, obligând pe reclamantă la

698.072.125 lei, și compensând cheltuielile de judecată, a obligat pe pârâtă la

10.493.131 lei cheltuieli de judecată.

Instanța de fond a reținut, în esență, că pârâta, în

calitate de chiriaș, nu și-a îndeplinit la termen obligațiile de plată a

chiriei, astfel încât, pe lângă sumele de bani, reprezentând chiria neachitată,

datorează și penalități. Pe de altă parte, instanța a reținut că pârâta a

efectuat lucrări de reparații și sporire a confortului, care au crescut

valoarea spațiilor, iar sumele investite trebuiesc suportate de reclamantă.

Curtea de Apel București, în apelul declarat de

pârâtă, prin decizia civilă nr. 1253 din 25 septembrie 2001, a respins cererea,

considerând că, potrivit clauzelor contractuale, după perioada de închiriere,

contractul s-a prelungit, iar datoria la care a fost obligată pârâta este

rezultatul folosinței spațiilor, operând tacita relocațiune.

Împotriva deciziei astfel pronunțate, pârâta a

declarat recurs, în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

Astfel, critica hotărârii judecătorești atacate

privește greșita aplicare a instituției tacitei relocațiuni, întrucât

condițiile cerute de art. 1437 C. civ. nu sunt îndeplinite, dar și a forței

obligatorii a contractului, care prevedea încetarea de drept a acestuia.

Sub aspect probator, instanțele nu au considerat că

desfășurarea proceselor a demonstrat voința clară a proprietarului de denunțare

a locațiunii, întărită și de promovarea acțiunii în justiție, înainte de împlinirea

termenului până la care s-a încheiat contractul. Acestea, alături de

modificarea unilaterală a chiriei, demonstrează că nu s-a realizat acordul de

voință pentru prelungirea contractelor.

Obligarea pârâtei-apelante la plata penalităților de

întârziere, după expirarea contractului, nu e posibilă, întrucât clauza penală

subzistă atâta timp cât durează contractul părților, iar motivarea în drept a

acțiunii a fost întemeiată pe dispozițiile art. 998 - 999 C. civ.

În privința greșitei interpretări a actului dedus

judecății, critica hotărârii instanței de apel se referă la dispozițiile art. 7

din contract, prin care neplata unei rate a prețului chiriei convenite lunar se

sancționează cu rezilierea unilaterală a contractului, punându-l de drept în

întârziere pe chiriaș. Acesta este un pact comisoriu, privind încetarea de

drept a contractului, pe care instanța de apel l-a ignorat.

Recurenta, printr-un calcul efectuat, consideră că

datorează reclamantei suma de 210.912.000 lei, reprezentând chiria și

penalitățile de întârziere.

Recursul este nefondat și va fi respins pentru

considerentele ce se vor expune.

Prin contractul de închiriere nr. 790 din 29 mai

1998, între părți, a fost încheiată o convenție cu termen, care prevedea

posibilitatea prelungirii prin acordul părților. Clauzele contractuale

prevedeau și penalități pentru plata cu întârziere a chiriei, dar și rezilierea

unilaterală, în condițiile în care chiria nu este plătită o singură lună.

Potrivit dispozițiilor art. 1436 alin. (1) C. civ.,

dacă termenul locațiunii a fost determinat prin convenția părților, locațiunea

încetează de drept, prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de

o înștiințare prealabilă.

Pe de altă parte, dacă locatarul rămâne în folosința

lucrului după expirarea termenului, fără ca locatorul să-l împiedice,

locațiunea se consideră reînnoită, chiar și atunci când părțile nu au convenit

expres să o prelungească (art. 1437 și 1452 C. civ.).

Contractul părților prevedea, însă, o clauză de

prelungire a termenului de expirare, prin acordul părților, fără a distinge

dacă acesta trebuie să fie expres sau tacit.

Interpretarea contractelor se face potrivit intenției

comune a părților, avându-se în vedere, printre altele, comportamentul ulterior

încheierii contractului, practicile și negocierile preliminare. Totodată,

interpretarea clauzelor contractuale se face în sensul ca ele să-și producă

efectele și nu acela al înlăturării lor (

actus interpretandus est potius ut

valeat quam ut percat

).

Instanțele de fond au făcut o greșită aplicare a

instituției tacitei relocațiuni, înlăturând efectele clauzei, care prevedea

prelungirea contractului prin acordul părților. Faptul că nici una dintre părți

nu a denunțat contractul după împlinirea termenului, nu poate fi interpretată

decât ca un accept de continuare al acestuia, în forma stabilită inițial.

Contractul de locațiune este un contract

sinalagmatic, comutativ, astfel încât drepturile și obligațiile reciproce sunt

cunoscute. Fiind vorba de obligații reciproce ale părților (ambele având calitatea

de debitori în același timp) interpretarea clauzelor îndoielnice nu se va putea

face în favoarea debitorului, ci, în sensul ca ele să se aplice potrivit

principiului sus menționat.

În aceste condiții, forța obligatorie a contractului,

enunțată de principiul

pacta sunt servanda,

își face pe deplin aplicarea

prin constatarea prelungirii contractului de locațiune încheiat între părți.

De altfel, reclamanta a renunțat la dreptul său de a

denunța unilateral contractul, așa cum prevederile art. 7 din contract

stipulau, după cum nici pârâtul nu a întreprins nici o acțiune care să infirme

acceptul de prelungire a efectelor convenției părților, rezultând din aceasta.

Faptul că locatorul a chemat în judecată pe locatar,

la data de 4 mai 1999, pentru neplata chiriei, conduce la concluzia

indubitabilă că a înțeles să mențină efectele contractului și pentru viitor,

chiar dacă, printr-o adresă anterioară acelei date (nr. 1617 din 27 octombrie

1998) atenționa pe pârâtă asupra rezilierii contractului în cazul în care, în

termen de 7 zile, nu își achită obligațiile.

Dreptul izvorât din pactul comisoriu urmează același

principiu al disponibilității, care urmărește drepturile procesuale, iar

reclamantul, în virtutea acestui principiu, nu poate fi obligat să-și exercite

prerogativele sale, opțiunea fiind la îndemâna sa.

În ceea ce privește critica referitoare la greșita

acordare a penalităților de întârziere, sunt câteva aspecte ce trebuiesc

menționate.

Deși legea prevede că relocațiunea ia naștere fără

garanțiile stipulate pentru asigurarea executării contractului inițial, căci

garanțiile trebuiesc stipulate expres și nu pot fi prelungite peste termenul

stipulat, jurisprudența a completat-o și cu lipsa sancțiunilor stabilite în

contractul inițial.

Într-o motivare deficitară, evocând tacita

relocațiune, instanțele de fond au acordat totuși penalitățile de întârziere.

Situația de fapt conduce însă, la concluzia rezultată din considerentele sus menționate:

nu tacita relocațiune, ci prelungirea contractului, în condițiile expres stipulate

de părți, conferă locatorului dreptul la acțiune pentru penalitățile de

întârziere.

Mai mult, un alt principiu de largă aplicabilitate

nemo

auditur propriam tupitudine allegans

conduce la ideea exercitării

drepturilor procesuale de către recurent, în opoziție cu buna credință.

Calculul penalităților cu un procent mai mic decât

cel stabilit în contract nu poate fi avut în vedere, pentru că, în propria cale

de atac, părții nu-i poate fi înrăutățită situația.

Nici critica referitoare la temeiul răspunderii nu

poate fi socotită întemeiată, cât timp reclamantul, în acțiune, nu a evocat un

temei de drept, așa cum greșit indică recurenta ca fiind art. 998 și 999 C.

civ., iar instanța a caracterizat răspunderea juridică drept contractuală.

Așa fiind, în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc.

civ., Curtea va respinge, ca nefondat, recursul declarat împotriva deciziei

civile nr. 1253 din 25 septembrie 2001, pronunțată de Curtea de Apel București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul formulat de SC B.M. SRL

Giurgiu împotriva deciziei nr. 1253 din 25 septembrie 2001 a Curții de Apel

București, secția VI comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 7 martie

2003.