ÎCCJ, Decizia nr. 226/2004

Asupra recursului în anulare de față ; În baza lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 4 noiembrie 1991, reclamanta A.O.R. Sibiu a chemat în judecată SC C.L. SA Sibiu, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța în cauză, instanța de judecată: - să constate lipsa titlului locativ al pârâtei, asupra imobilului înscris în CF 3088 Sibiu, top 1527 și 1528, construcții și teren proprietatea reclamantei; - să dispună evacuarea pârâtei din imobil, cu condiția restituirii contravalorii lucrărilor și construcțiilor efectuate de pârâtă și care revin reclamantei; - să oblige pârâta să ridice mobilierul și lucrările de cosmetică interioară, în scopul readucerii imobilului în starea inițială predării, cu cheltuieli de judecată.

Pârâta a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat obligarea reclamantei să încheie un contract de locațiune pentru imobilul menționat, pe o perioadă care să acopere amortizarea investițiilor realizate, reactualizate. Ulterior, SC C.L.SA Sibiu a chemat în judecată A.O.R. Sibiu. Prin acțiune, astfel cum aceasta a fost precizată, reclamanta a solicitat, în principal, să se constate că a dobândit dreptul de proprietate asupra construcțiilor ce formează Complexul Comercial B.D., atât prin efectul legii, cât și prin edificarea acestora, drept dobândit, fie în exclusivitate, fie într-o cotă de 90%, restul de 10%, reprezentând elemente din vechile construcții, rămase după demolare și încorporate în cele noi, aparținând pârâtei.

Reclamanta a mai solicitat, în funcție de cota dreptului de proprietate asupra construcțiilor, ce urmează a fi stabilit, să i se recunoască un drept de superficie, exclusiv sau pe cote părți, asupra terenului pe care construcțiile menționate sunt edificate, în suprafață de 2291,2 metri pătrați, situat în Sibiu, Piața U.I., înscris în CF 3088 A+2, nr. top 1527, 1528 și să se dispună înscrierea în cartea funciară a noilor construcții, precum și a drepturilor precizate. În subsidiar, reclamanta a solicitat să se constate că a efectuat lucrări de investiții proprii, în valoare de 22.800.000 lei (la data efectuării acestora), constând în edificarea construcțiilor ce formează actualul Complex Comercial B.D.

Sibiu, cu o valoare de inventar de 2.625.464.160 lei și, drept urmare, să se dispună obligarea pârâtei la plata contravalorii acestor investiții, actualizată în funcție de valoarea lor de circulație, recunoscându-i-se reclamantei un drept de retenție asupra întregului imobil, până la plata integrală a creanței. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că este continuatoarea fostei I.H.R. Sibiu, în patrimoniul preluat fiind inclus și Complexul Comercial Hotel și Restaurant B.D. Sibiu, construcție edificată pe terenul proprietatea tabulară a pârâtei. Reclamanta a mai arătat că, inițial, pe acest teren existau două corpuri de clădiri, respectiv una amenajată ca hotel, iar cealaltă ca spațiu administrativ și locuințe.

După intrarea în vigoare a Decretului nr. 92/1950, acestea au intrat în proprietatea statului. Pentru a proteja prestigiul pârâtei, nu au fost întocmite formele legale de naționalizare și intabulare a dreptului de proprietate al statului și s-a încheiat, în data de 3 mai 1950, un contract fictiv de închiriere, prin care imobilul a fost dat în folosință fostei I.A. Sibiu. Prin Hotărârea Consiliului de Miniștri nr. 236/1964, a fost înființată I.H.R. Sibiu, care a preluat imobilul în litigiu, încheind la data de 1 iunie 1964 un nou contract de închiriere, modificat la 22 octombrie 1968 și reziliat convențional la data de 22 martie 1991. În perioada 1965-1970, vechile construcții au fost evacuate și apoi demolate, păstrându-se doar fundațiile și zidurile de la subsol, care au fost consolidate, subzidite și hidroizolate, precum și porțiuni reduse din zidurile de la parter, toate acestea fiind încorporate în noile construcții edificate din fondurile statului.

Întrucât a fost construită și o clădire anexă nouă, față de amploarea modificărilor efectuate, a rezultat un imobil complet diferit de cel vechi, din punct de vedere constructiv, arhitectonic și funcțional. Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea cererii, privitoare la recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcțiilor, fie ca inadmisibilă, fie ca nefondată, în raport de împrejurarea că dreptul de proprietate nu se poate dobândi prin efectul legii, iar prin edificarea construcțiilor reclamanta nu putea dobândi un drept de proprietate nici exclusiv și nici pe cote părți, în raport de convenția părților prin care această posibilitate a fost exclusă în mod expres. Astfel, prin art. 4 din contractul de închiriere încheiat la data de 1 iunie 1964, s-a precizat expres că, la expirarea locațiunii, îmbunătățirile aduse clădirilor intră de drept în proprietatea A.O.R.

Sibiu. Totodată, contractul de închiriere, încheiat în anul 1968, nu a înlăturat dispozițiile art. 4 din contractul încheiat în 1964, așa încât acestea își păstrează valabilitatea, cu privire la situația juridică a investițiilor efectuate, modul lor de executare și de rambursare. Referitor la contravaloarea investițiilor, pârâta a arătat că aceasta trebuie stabilită, în conformitate cu dispozițiile hotărârilor de guvern emise în această materie după anul 1990, din care să se scadă amortizarea legală, uzura reală, chiria cedată în perioada 1964-1989 fostei I.H.R. Sibiu, precum și beneficiul de care a fost lipsită, cu referire la venitul pe care l-ar fi realizat din exploatarea hotelului. Pârâta a propus trei variante de calcul a contravalorii investițiilor, după cum urmează: - avându-se în vedere că investițiile efectuate de statul român au fost vândute de F.P.S.

reclamantei, cu suma de 2.800.000.000 lei, pârâta va restitui această sumă, pe considerentul că prețul achitat de reclamantă reprezintă valoarea reală a pagubei suferite de aceasta; - întrucât în protocolul din data de 21 martie 1991, prin care s-a reziliat contractul de închiriere, reclamanta a arătat că la acel moment are investiții neamortizate, în valoare de 13.870.000 lei, pârâta va restitui această sumă reactualizată, respectiv 9.794.803.520 lei, temeiul juridic al dreptului de creanță reprezentându-l convenția părților, iar nu dispozițiile legale referitoare la accesiunea imobiliară; - referitor la investițiile efectuate după anul 1995, pârâta a precizat că nu poate fi obligată la plata contravalorii lor, întrucât, prin protocolul din anul 1991, s-a interzis expres reclamantei să mai efectueze vreo investiție la Hotelul B.D.

Cum, reclamantei i s-a trimis notificare, în acest sens, aceasta este constructor de rea credință. La termenul de judecată din 3 martie 1994, Judecătoria Sibiu a dispus conexarea acestei cereri la acțiunea principală. Prin sentința nr. 3230 din 2 mai 1995, Judecătoria Sibiu a suspendat judecata acțiunii în evacuare și a declinat, în favoarea Tribunalului Sibiu, competența soluționării în fond a cererii reconvenționale și a acțiunii conexe formulate de SC C.L.SA Sibiu. Prin sentința nr. 638 din 29 noiembrie 2000, Tribunalul Sibiu a admis în parte cererea reconvențională și acțiunea conexă formulată de SC C.L.SA Sibiu, în contradictoriu cu A.O.R. Sibiu și, în consecință: - a constatat că pârâta SC C.L.SA Sibiu a executat la imobilul construcții, înscris în CF nr. 3088 Sibiu A+2 top 1527 și 1528, situat în Sibiu, Piața U.I., reprezentând Complexul Comercial B.D.

proprietatea reclamantei A.O.R. Sibiu, investiții în valoare de 34.804.000 .000 lei; - a obligat A.O.R. Sibiu la plata, în favoarea pârâtei SC C.L.SA Sibiu, a sumei menționate și a instituit în favoarea acesteia din urmă un drept de retenție, asupra întregului imobil, până la plata integrală a creanței. Celelalte capete de cerere au fost respinse. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut, conform probatoriului administrat în cauză, că reclamanta reconvențională SC C.L.SA Sibiu s-a organizat ca societate comercială pe acțiuni, prin desprindere din fostul O.J.T. Sibiu, în prezent întregul capital social al acesteia fiind privat, ca structură și proprietate, urmare aplicării dispozițiilor Legii nr. 55/1995, cu referire la 30% din capitalul social și vânzării pachetului majoritar deținut de către F.P.S., către SC A.B.

SRL Sibiu, prin contractul de vânzare-cumpărare acțiuni nr. D SB 21 din 18 martie 1999, cu referire la 70% din capitalul social. Pârâta reconvențională A.O.R. Sibiu este proprietara imobilului înscris în CF nr. 3088 Sibiu A+2 nr. top 1527, construcții și teren, în suprafață de 1686 metri pătrați și nr. top 1528, curte, în suprafață de 604 metri pătrați, situat în Sibiu, Piața U.I., cuprinzând Complexul Comercial Hotel și Restaurant B.D. La începutul secolului, pe amplasamentul imobilului menționat, ființau două corpuri de clădire, o casă de pictură parter cu 12 încăperi și o casă de pictură cu două etaje, având 69 încăperi. În jurul anului 1915, pe amplasamentul primei case de pictură s-a edificat un hotel, iar cea de a doua casă de pictură a fost amenajată ca locuințe și spații comerciale la parter.

Până la 1 iulie 1964, imobilul a fost închiriat de A.O.R. Sibiu I.L.L. Sibiu. După această dată, imobilul a fost închiriat, pe o perioadă de 99 ani, I.H.R. Sibiu, înființată prin Hotărârea Consiliului de Miniștri nr. 236 din 12 mai 1964. Potrivit contractului de locațiune menționat, întreprinderea nou înființată a preluat în folosință integral imobilele menționate, iar A.O.R. a fost de acord ca, din cuantumul legal al chiriei, după reținerea impozitelor și taxelor legale percepute de stat, cota de 1/2 ce urma a fi încasată de locator să fie utilizată de locatar pentru amenajări, modificări și modernizări. Totodată, s-a stabilit că, la expirarea termenului locațiunii fixat prin contract, îmbunătățirile aduse imobilului intră în proprietatea A.O.R.

Sibiu. Prin contractul încheiat, ulterior, la 22 octombrie 1968, dispozițiile din vechiul contract, referitoare la utilizarea chiriei, nu au mai fost preluate. Acest din urmă contract s-a derulat până în data de 22 martie 1991 când, prin procesul verbal semnat de părți, s-a convenit asupra rezilierii acestuia. În baza proiectului tehnic nr. 1220/1960, intitulat „Amenajare și extindere Hotel B.D. Sibiu”, elaborat de Institutul de Proiectare O.S.A.P.C. Brașov, aprobat de organele în drept, în perioada anilor 1965-1968, cu acordul pârâtei reconvenționale, au fost efectuate ample lucrări constructive constând în demolarea, reconstruirea, amenajarea și extinderea imobilului în litigiu. Ulterior, în anul 1969, în conformitate cu proiectul de execuție nr. 4057/1968, s-a amenajat la etajul IV al imobilului un bar de zi, iar în anul 1970, în baza proiectului tehnic de execuție nr. 4209/1968, s-a amenajat un bar de noapte la subsolul imobilului.

Lucrările de desființare, refacere, amenajări, extindere și modernizare executate între anii 1965-1968, din fondurile statului, de fosta I.H.R. Sibiu, inclusă apoi în O.J.T. Sibiu, care în 1990 s-a divizat, constituindu-se mai multe societăți comerciale, printre care și SC C.L.SA Sibiu, au condus la schimbarea structurii constructive și funcționale a fostelor construcții, atât din punct de vedere al elementelor de rezistență, cât și din punct de vedere al aspectelor de arhitectură exterioară și interioară. Prin expertizele efectuate în cauză, investițiile efectuate în perioada arătată au fost evaluate la 25.438.000.000 lei, cele executate în 1971 la 1.620.000.000 lei, cele din 1979 la 161.000.000 lei, iar lucrările de reparații capitale executate în 1993 au fost evaluate la 63.000.000 lei.

Reclamanta reconvențională a mai efectuat, în perioada 1997-1999, o serie de modernizări, evaluată de experți la 8.581.000.000 lei. Prin ultimul supliment de expertiză, efectuat de trei experți constructori, s-a evaluat imobilul, în forma și starea actuală, la 44.463.000.000 lei, din care părțile păstrate din vechea construcție reprezintă 5.976.000.000 lei. Valoarea părților din întreaga construcție, reprezentând Complexul Comercial B.D., rămasă după deducerea valorică a porțiunilor de construcții aflate în proprietatea tabulară a SC C.L.SA Sibiu și a porțiunilor constructive păstrate din vechile construcții, a fost stabilită la 34.804.000.000 lei. Deși, investițiile realizate de SC C.L.SA Sibiu la Complexul Comercial B.D., reprezintă aproximativ 85% din valoarea imobilului proprietatea A.O.R.

Sibiu, reclamantei reconvenționale nu i se poate recunoaște un drept de proprietate exclusivă sau pe cote părți asupra construcțiilor și nici un drept de superficie asupra terenului, câtă vreme statul român nu a fost niciodată proprietarul imobilului, acesta având doar calitatea de locatar. Aceleași părți nu i se poate recunoaște un drept de proprietate, nici în temeiul faptului construirii, deoarece nu s-a dovedit că pârâta și-ar fi dat acordul ca îmbunătățirile aduse imobilului să devină proprietatea locatarului.

S-a mai reținut că nu se poate deduce din contravaloarea investițiilor, la care pârâta reconvențională urmează a fi obligată, în baza acordului explicit și implicit de realizare a acestora, valoarea avută de vechile construcții, demolate în anul 1965, întrucât aceasta nu poate fi stabilită, așa cum nu poate fi stabilită nici valoarea chiriei aferente perioadei 1964-1990, în raport de împrejurarea că o astfel de compensare judiciară nu se poate efectua pe baza unei apărări de fond, ci prin intermediul unei acțiuni separate, care, însă, nu a fost formulată. Cum, convenția prin care s-a reziliat contractul de închiriere nu cuprinde nici o clauză, din care să rezulte renunțarea reclamantei la dreptul de a solicita plata contravalorii restului investițiilor, pârâta reconvențională nu poate fi obligată doar la plata actualizată a sumei de 13.870.000 lei, precizată de reclamantă.

Împotriva hotărârii primei instanțe, au declarat apel ambele părți. Curtea de Apel Alba Iulia, secția civilă, prin decizia nr. 208/A din 17 decembrie 2001, a admis apelul declarat de A.O.R. Sibiu și a schimbat în parte sentința atacată, numai în ce privește contravaloarea investițiilor realizate la imobilul menționat, pe care a stabilit-o la suma de 13.154.421.127 lei. Apelul declarat de SC C.L.SA Sibiu a fost respins, ca nefondat. Pentru a hotărî în acest sens, instanța de control judiciar a reținut că, prin convenția de reziliere, s-a stabilit valoarea investiției neamortizate, precum și faptul că A.O.R. nu a pierdut niciodată dreptul de proprietate. Împotriva acestei din urmă hotărâri, pârâta SC C.L.SA Sibiu a declarat recurs, întemeiat pe art. 304 pct. 3, 5, 8 și 9 C. proc.

civ. Prin decizia nr. 6079 din 21 octombrie 2002, Curtea Supremă de Justiție a respins recursul, ca nefondat. Decizia menționată a fost anulată, prin decizia nr. 3070 din 13 iunie 2003 a Curții Supreme de Justiție, secția comercială, ca urmare a contestației în anulare, formulată de SC C.L.SA Sibiu, fixându-se termen pentru rejudecarea recursului, declarat de aceeași parte, împotriva deciziei pronunțate în apel. Prin decizia nr. 3255 din 1 iulie 2003, Curtea Supremă de Justiție, secția comercială, a respins recursul declarat de SC C.L.SA Sibiu, împotriva deciziei nr. 208/A din 17 decembrie 2001 a Curții de Apel Alba Iulia, secția civilă, ca nefondat. Împotriva hotărârilor pronunțate în cauză, procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție, a declarat recurs în anulare, întemeiat pe art. 330 pct. 2 C. proc.

civ. S-a susținut că, prin hotărârile criticate, instanțele au interpretat și aplicat greșit voința reală a părților, exprimată în contractele de închiriere menționate, nesocotind astfel dispozițiile art. 969 C. civ. Astfel, câtă vreme vechile construcții au fost demolate în proporție de 86-87%, nu se poate considera că, în privința acestora, părțile au încheiat un simplu contract de închiriere, întrucât nu este de esența sau de natura locațiunii, ca bunul închiriat să fie demolat și reconstruit, aproape în totalitate. Drept urmare, contractul din data de 1 iunie 1964 este simulat, în sensul că voința părților de a închiria privește numai terenul proprietate tabulară a pârâtei, în timp ce, pentru construcții, A.O.R.

Sibiu și-a dat acordul pentru orice modificare ar face chiriașul, ceea ce îndreptățește reclamanta să dobândească dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate, cu acordul proprietarului terenului și, pe cale de consecință, dreptul de superficie asupra terenului. Totodată, instanțele au încălcat prevederile art. 480, art. 489 și următoarele C. civ., atunci când au aplicat dispozițiile legale din materia accesiunii imobiliare artificiale în favoarea pârâtei, ca proprietar tabular al terenului pe care este edificat Complexul Comercial B.D., fără să aplice aceleași dispoziții și în favoarea reclamantei, tot proprietar tabular, pentru cota parte corespunzătoare construcțiilor amplasate pe terenul său, cu referire la Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria MO 8 nr. 559 din 2 iunie 1997, emis de către Ministerul Agriculturii și care nu a fost legal desființat.

Pe de altă parte, instanțele nu fuseseră sesizate, de către pârâtă, cu o acțiune în anularea titlului de proprietate al reclamantei sau cu o acțiune în revendicare, în cadrul căreia să se poată face comparația titlurilor părților. În consecință, analizând proveniența acestuia și concluzionând că titlu reclamantei nu este valabil, instanțele au depășit cadrul procesual cu care au fost sesizate, încălcând astfel principiul disponibilității în procesul civil, respectiv dispozițiile art. 129 alineat final C. proc. civ. Totodată, refuzând să constate reclamantei dreptul de proprietate asupra construcțiilor amplasate pe terenul în suprafață de 354 metri pătrați, instanțele au adus atingere dreptului său de proprietate, încălcându-se dispozițiile art. 492 C. civ.

și principiul constituțional al egalității cetățenilor în fața legii. În subsidiar, prin faptul că instanțele de control judiciar i-au acordat reclamantei numai contravaloarea investițiilor precizată în procesul verbal din 22 martie 1991, s-au încălcat dispozițiile imperative prevăzute de art. 494 C. civ., hotărârile fiind, sub acest aspect, și vădit netemeinice. Totodată, neacordând reclamantei contravaloarea investițiilor edificate ulterior anului 1991, instanțele s-au pronunțat cu încălcarea art. 494 C. civ. În concluzie, procurorul general a solicitat admiterea recursului în anulare, casarea hotărârilor atacate, cu consecința recunoașterii dreptului de proprietate al reclamantei și, în mod corespunzător, a unui drept de superficie asupra terenului, iar în subsidiar, casarea hotărârilor pronunțate de instanțele de control judiciar și menținerea hotărârii instanței de fond.

La termenul de judecată din 5 iulie 2004, prin declarație scrisă depusă la dosar și precizată de procurorul de ședință, procurorul general a solicitat examinarea cauzei, numai în raport de criticile de la pct. 1 din recursul în anulare. Sub aspectul pct. 10 din recursul în anulare, procurorul general a vizat controlul judiciar al hotărârilor criticate, în subsidiar, sub aspectul cuantumului sumei acordate reclamantei, cu titlu de valoare actualizată a investițiilor efectuate la Complexul Comercial B.D. Sibiu. Recursul în anulare, precizat, este nefondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare: Potrivit art. 330 pct. 2 C. proc. civ., în redactarea anterioară abrogării acestuia, prin art. I pct. 17 din O.U.G.

nr. 58/2003, procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție poate ataca, cu recurs în anulare, la Curtea Supremă de Justiție, hotărâri judecătorești irevocabile, „ când, prin hotărârea atacată, s-a produs o încălcare esențială a legii, ce a determinat o soluționare greșită a cauzei pe fond, ori această hotărâre este vădit netemeinică”. Din economia art. 330 pct. 2 C. proc. civ., rezultă că o hotărâre irevocabilă poate fi desființată, atât pentru nelegalitate, cât și pentru netemeinicie. Sub aspectul tezei I a cazului de casare menționat, aptitudinea recursului în anulare, de a provoca controlul judiciar al unei hotărâri irevocabile, este cantonat restrictiv la constatarea nesocotirii unor norme legale imperative, care a determinat o soluționare greșită a cauzei pe fond.

În cauză, renunțându-se la examinarea hotărârilor atacate, sub aspectul criticilor privind greșita interpretare și aplicare a voinței reale a părților din contractul de închiriere, precum și la cele privind refuzul instanțelor de a recunoaște dreptul de proprietate al reclamantei asupra amenajărilor, îmbunătățirilor și construcțiilor edificate cu titlu de investiție, cu trimitere la dispozițiile art. 494 C. civ., pe cale de consecință, s-a renunțat și la examinarea cauzei, sub aspectul cazului de casare prevăzut de art. 330 pct. 2 teza I C. proc. civ. Totodată, cu referire la criticile formulate prin recursul în anulare, sub aspectul cuantumului sumei acordate reclamantei, cu titlu de valoare actualizată a investițiilor, se constată că nici acestea nu satisfac exigențele tezei I a cazului de casare, prevăzut de art. 330 pct. 2 din recursul în anulare.

Așa fiind, hotărârile criticate nu sunt supuse cazului de casare prevăzut de art. 330 pct. 2 teza I C. proc. civ. Pe de altă parte, casarea hotărârii irevocabile pentru vădită netemeinicie impune condiția arătării probelor care sunt în contradicție vădită cu soluția adoptată sau care sunt considerentele în sprijinul soluției adoptate, nesusținute de probe aflate la dosar. Or, din probatoriul administrat în cauză, a rezultat stabilirea, de către instanța de apel, a întinderii dreptului de creanță al reclamantului, la nivelul sumei de 13.870.000 lei, însușită de părți. Așadar, hotărârile atacate sunt susținute de probele administrate, așa încât acestea nu sunt supuse nici cazului de casare prevăzut de art. 330 pct. 2 teza II C. proc.

civ. În concluzie, pentru considerentele ce preced, Curtea va respinge recursul în anulare, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul în anulare precizat, declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție, împotriva sentinței nr. 638 din 29 noiembrie 2000 a Tribunalului Sibiu, deciziei nr. 208 din 17 decembrie 2001 a Curții de Apel Alba Iulia și deciziei nr. 3255 din 1 iulie 2003 a Curții Supreme de Justiție, secția comercială. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 5 iulie 2004.